某城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)

城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場(chǎng)柏蘭芝北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心一、導(dǎo)論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國(guó)脈絡(luò)II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場(chǎng)概況不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃變動(dòng)的市場(chǎng)例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會(huì)--企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈

政府干預(yù)增加投資--稅收，補(bǔ)貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（1）以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來(lái)源:

自有資金，銀行貸款，資本市場(chǎng)融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來(lái)源。

在目前國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的說(shuō)法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（3）

信用關(guān)系

：

金融業(yè)去年對(duì)30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開發(fā)。規(guī)模化，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。

信用中國(guó)誠(chéng)信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評(píng)的238家開發(fā)商中，信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評(píng)的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問(wèn)題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查

銀行界的的反應(yīng)：：惜貸不等等于不貸貸，銀行行比以前前更慎重重、更細(xì)細(xì)致。光大銀行行：對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目惜貸貸，但對(duì)對(duì)于像北北京城建建集團(tuán)，，住總集集團(tuán)、建建工集團(tuán)團(tuán)這樣的的優(yōu)質(zhì)客客戶，不不但不提提高貸款款利率，，還會(huì)適適當(dāng)放寬寬一些政政策去爭(zhēng)爭(zhēng)取項(xiàng)目目。中國(guó)工商商銀行：：更多地地把資金金投向有有實(shí)力、、銷售前前景看好好、戶型型合理的的項(xiàng)目。。實(shí)行“低層層封封頂頂，，高高層層要要完完成成項(xiàng)項(xiàng)目目三三分分二二”的原原則則加加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)客客戶戶的的監(jiān)監(jiān)控控。。中國(guó)國(guó)建建設(shè)設(shè)銀銀行行：：實(shí)實(shí)施施“個(gè)貸貸品品牌牌”手段段，，全全力力打打造造“樂得得家家”品牌牌，，爭(zhēng)爭(zhēng)奪奪一一些些實(shí)實(shí)力力強(qiáng)強(qiáng)，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上有有口口碑碑，，信信譽(yù)譽(yù)度度好好的的品品牌牌房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，在在開開發(fā)發(fā)貸貸款款，，硬硬件件配配備備。。服服務(wù)務(wù)，，保保證證金金的的扣扣留留額額度度，，擔(dān)擔(dān)保保的的時(shí)時(shí)間間上上都都動(dòng)動(dòng)了了不不少少腦腦筋筋。。金融融業(yè)業(yè)和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的關(guān)關(guān)系系----中中國(guó)國(guó)脈脈絡(luò)絡(luò)（（5））與對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)商商的的惜惜貸貸相相比比，，個(gè)個(gè)貸貸卻卻是是紅紅紅紅火火火火個(gè)人人住住房房貸貸款款的的不不良良貸貸款款率率不不足足0.4％，，再再加加上上它它具具有有擔(dān)擔(dān)保保方方式式完完備備，，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小小等等眾眾多多優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，，各各家家銀銀行行都都對(duì)對(duì)其其格格外外關(guān)關(guān)注注，，也也紛紛紛紛地地加加大大了了個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款的的投投入入力力度度，，積積極極支支持持住住房房消消費(fèi)費(fèi)，，使使大大量量信信貸貸資資金金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)需需求求。。個(gè)人人住住房房貸貸款款截至至今今年年10月底底，，中中國(guó)國(guó)工工商商銀銀行行的的個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款余余額額由由1997年末末的的62億元元增增加加到到2418億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)了了38倍，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)到到2005年末末，，中中國(guó)國(guó)工工商商銀銀行行住住房房貸貸款款占占全全部部貸貸款款的的比比重重將將達(dá)達(dá)到到1596左右右，，其其中中個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款占占全全部部貸貸款款的的比比重重達(dá)達(dá)到到12％以以上上。。金融融業(yè)業(yè)和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的關(guān)關(guān)系系----中中國(guó)國(guó)脈脈絡(luò)絡(luò)（（6））我國(guó)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的直直接融資所占占比例很少商業(yè)銀行的資資金來(lái)源主要要是短期儲(chǔ)蓄蓄存款，所提提供的貸款主主要也是短期期流動(dòng)貸款。。這對(duì)需要長(zhǎng)期期資本的房地地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，還是不適適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)的需要，不不能保證房地地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，相反反卻成了房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的一個(gè)限制性性因素。（如，辦公物物業(yè)的持有和和管理）間接融資和直直接融資國(guó)際上把房地地產(chǎn)業(yè)的資本本化程度作為為衡量該產(chǎn)業(yè)業(yè)成熟與否的的主要標(biāo)準(zhǔn)。。去年我國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資金來(lái)源的的統(tǒng)計(jì)顯示，，企業(yè)自籌資資金不足28％，銀行融融資占21.7％，建筑筑公司的工程程墊款和購(gòu)房房者的預(yù)付款款占38％，，在資本市場(chǎng)場(chǎng)的直接融資資僅占總量的的十分之一。。迫切需要擴(kuò)大大資本市場(chǎng)的的融資渠道目前，我國(guó)2.5萬(wàn)余家的房地地產(chǎn)企業(yè)中只只有50多家實(shí)現(xiàn)了在在證券市場(chǎng)上上市融資但，上市是答答案嗎？II.認(rèn)識(shí)不不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)產(chǎn)特點(diǎn)（1））物理特征1）不可移動(dòng)性：：各地市場(chǎng)是是分散的地方市場(chǎng)/全全國(guó)/國(guó)際2）獨(dú)特性（異質(zhì)質(zhì)性）：商品品差異大3）不滅性：土地作為有有形資產(chǎn)和合合法權(quán)益的載載體不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的的特點(diǎn)（2））經(jīng)濟(jì)特征1）稀缺性2）經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)3）改造：影響不不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值值4）situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位位以及與周圍圍環(huán)境的關(guān)系系不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的的特點(diǎn)：完完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)不可能存在在信息的獲取較較困難，成本本較高，需要要經(jīng)紀(jì)人和評(píng)評(píng)估師等專業(yè)業(yè)人員讓市場(chǎng)場(chǎng)有效運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響響大E.g.污污染，軌道交交通不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品品1)空間2)不動(dòng)產(chǎn)資本市市場(chǎng)：70年代以來(lái)逐漸漸成熟（中國(guó)的地產(chǎn)產(chǎn)基金？）產(chǎn)品特性--使用價(jià)值值和交換價(jià)值值--“耐久消消費(fèi)品”vs.“是權(quán)利，不不是商品”總之很貴,需要政府不同同形式/程度的介入國(guó)際上，房?jī)r(jià)價(jià)和居民年收收入之比一般般在4到6倍倍，而我國(guó)許許多地區(qū)已經(jīng)經(jīng)超過(guò)了8倍倍：北京（11.0）、、云南（10.6）、上上海（9.9）、天津（（8.9）、、海南（8.9）、吉林林（8.1））、黑龍江（（8.1）、、廣東（8.0）、陜西西（8.7））和寧夏（8.6）。不動(dòng)產(chǎn)的供需需需求1)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)既是消費(fèi)品品，又是資本本品。2)有效需需求供給1）時(shí)間:建筑期期間造成的滯滯后如，奧運(yùn)，sars2）地點(diǎn)：不可移移動(dòng)性3）轉(zhuǎn)換：如如，深圳華強(qiáng)強(qiáng)北，北京大山子子市場(chǎng)中的個(gè)人人和機(jī)構(gòu)參加者包括--使用者、、消費(fèi)者，包包括所有者和和租戶--提供者，，建筑工人、、建筑師、工工程師、測(cè)量量員、開發(fā)商商、投資者--中央和地地方政府，各各級(jí)代理機(jī)構(gòu)構(gòu)，法院--其他輔助助使用者或提提供者的相關(guān)關(guān)專業(yè)人員，，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作作起關(guān)鍵作用用：如，中介介、咨詢、物物業(yè)管理細(xì)看投資者1）個(gè)人2）公司：CEO—財(cái)務(wù)經(jīng)理理/不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理3）機(jī)構(gòu)投資者（（國(guó)內(nèi)/國(guó)外外）--80年代代后的顯著趨趨勢(shì)--銀行、養(yǎng)養(yǎng)老基金、人人壽保險(xiǎn)公司司房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的作用作為生產(chǎn)要素素：為經(jīng)濟(jì)和和生產(chǎn)活動(dòng)提提供空間反過(guò)來(lái)說(shuō)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活活動(dòng)的內(nèi)容影影響需求的內(nèi)內(nèi)容）作為公司財(cái)產(chǎn)產(chǎn)：是公司資資產(chǎn)負(fù)債平衡衡表中重要的的資產(chǎn)項(xiàng)目，，和公司負(fù)債債相對(duì)應(yīng)作為投資工具具：是個(gè)人投投資者的主要要投資工具，，是金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，基金和保保險(xiǎn)金的主要要收入來(lái)源—當(dāng)然，每個(gè)國(guó)國(guó)家/地區(qū)的情況有有別。房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)房地產(chǎn)是世界界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重要組組成部分，并并分別在一些些國(guó)家的國(guó)民民生產(chǎn)總值中中占有3％至至12％的不不同比重。英英、德、日、、美等國(guó)家在在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)投資占全國(guó)國(guó)投資比例曾曾高達(dá)40％％以上。美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)美國(guó)GDP每每年6萬(wàn)億美美元以上。人人均約2萬(wàn)4千。總體GDP中，個(gè)個(gè)人消費(fèi)近2/3，政府府購(gòu)買20%多一點(diǎn)，私私人投資大概概15-16%。每年國(guó)國(guó)內(nèi)私人投資資一半左右投投資于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，其中又有有一半以上（（即總量的1/4）投資資于住宅。近幾年，中國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)同同樣有了重大大的發(fā)展，從從1978年年之前的平均均占國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值的0．．5％至1．．5％上升到到1993年年之后的平均均超過(guò)7．5％的水平，，高峰時(shí)接近近占固定資產(chǎn)產(chǎn)投資中的30％。近幾幾年房地產(chǎn)銷銷售額約占全全社會(huì)消費(fèi)品品零售總額的的5％至7％％，房地產(chǎn)同同時(shí)在拉動(dòng)其其他消費(fèi)上和和生產(chǎn)上起到到極大的作用用。歷年建筑業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表表

(單位位:萬(wàn)元)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國(guó)100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬(wàn)元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)構(gòu)1.城市和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何何影響

房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展方向城市和區(qū)域的的興衰產(chǎn)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)需求2.公共政策策和城市規(guī)劃劃決定了房地地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)構(gòu)架（教科書的用用途）III.不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概況況—中美比較為什么要研究究美國(guó)和其他他國(guó)際環(huán)境中中房地產(chǎn)的操操作慣例？對(duì)中外不同慣慣例的研究是是有啟發(fā)性和和有趣的為吸引國(guó)外投投資，有必要要了解投資者者的思維方式式一個(gè)了解其他他市場(chǎng)如何操操作的機(jī)會(huì)加入世界貿(mào)易易組織之后的的中國(guó)市場(chǎng)將將日益向國(guó)際際市場(chǎng)靠攏2006年,外國(guó)商業(yè)業(yè)銀行將可以以進(jìn)入中國(guó)市市場(chǎng)簡(jiǎn)介影響美國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的因素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使用模式式/城市化金融體系房地產(chǎn)類型開發(fā)商簡(jiǎn)介不同的經(jīng)濟(jì)要要素如何影響響房地產(chǎn)類型型？住宅受家庭組成速速度的影響辦公樓受新創(chuàng)造的就就業(yè)機(jī)會(huì)和從從制造業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)變的影響響酒店受國(guó)民生產(chǎn)總總值的影響零售受消費(fèi)者信心心的影響美國(guó)人口趨勢(shì)勢(shì):1995-2010穩(wěn)定的人口增增長(zhǎng)(由于于移民)人口老齡化復(fù)雜的細(xì)分市市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)美國(guó)總?cè)丝谛畔?lái)源:美美國(guó)統(tǒng)計(jì)局局人口統(tǒng)計(jì)學(xué)人口按性別和和年齡分類19702000信息來(lái)源:美美國(guó)統(tǒng)計(jì)局局人口統(tǒng)計(jì)學(xué)合法移民美國(guó)國(guó)的人數(shù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)信息來(lái)源:美美國(guó)統(tǒng)計(jì)局局家庭組成的變變化信息來(lái)源:美美國(guó)統(tǒng)計(jì)局局人口統(tǒng)計(jì)學(xué)有子女的已婚婚婦女加入勞勞動(dòng)力大軍中國(guó)人口增長(zhǎng)長(zhǎng)（單位：萬(wàn)人人）中國(guó)人口趨勢(shì)勢(shì)人口老齡化中國(guó)65歲及及以上人口從從1990年年的6299萬(wàn)增加到2000年的的8811萬(wàn)萬(wàn)，占總?cè)丝诳诘谋壤?.57%上上升為6.96%。預(yù)計(jì)計(jì)到2040年，該比例例將超過(guò)20%。北京現(xiàn)已有老老年人口188萬(wàn)，約占占北京人口總總數(shù)的15％％，并且以每每年5％的速速度遞增。中國(guó)婦女從業(yè)業(yè)比例對(duì)住住房需求的影影響？中國(guó)家庭戶規(guī)規(guī)?？s小對(duì)對(duì)住房需求的的影響計(jì)劃生育政策策的實(shí)施導(dǎo)致致家庭戶規(guī)模模的縮小1997年，，全國(guó)家庭戶戶規(guī)模3.64，北京3.13.1999年，，全國(guó)家庭戶戶規(guī)模3.58，北京3.05。2000年，，全國(guó)總計(jì)城城鎮(zhèn)戶均人口口規(guī)模為3