某基地項目營銷思路

目錄一、成都工業(yè)地產(chǎn)概況二、總部經(jīng)濟分析三、區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)品概況四、產(chǎn)品分析及定位建議五、項目功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃六、營銷思路及渠道建設123456本方案初步思考了以下問題：1、力天總部基地要做一個什么樣的產(chǎn)品？——產(chǎn)品分析及定位建議2、項目如何布局，包括哪些業(yè)態(tài)？——功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃3、產(chǎn)品如何快速在市場上實現(xiàn)銷售和招商——營銷思路及渠道建設4、如何解決營銷和銷售過程中的諸多障礙和問題——銷售方式及問題解決[第一部分:成都工業(yè)地產(chǎn)概況]———————coffeeloftoffice——————[成都工業(yè)園分布]1、目前成都市主城區(qū)絕大部分工業(yè)園區(qū)集中分布于城市周邊區(qū)域，一般位于城市三環(huán)路與繞城高速之間?？梢钥闯觯啥际袞|、南、西、北各區(qū)位均有工業(yè)園區(qū)，但目前發(fā)展相對較好的是位于南三環(huán)外側高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南區(qū)和位于西三環(huán)外側青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。而其他各工業(yè)園區(qū)目前尚處開發(fā)初期，園區(qū)內(nèi)整體環(huán)境有待改善；項目較為分散，尚未形成規(guī)模；項目整體檔次較低，市場認知度有待進一步提升。[成都市工業(yè)地產(chǎn)格局屬性分析]通過對上述各工業(yè)園的屬性分析可看出，各工業(yè)園區(qū)大都于2000年以后創(chuàng)辦，規(guī)模較大，而目前基本都處于開發(fā)初期，有大量工業(yè)用地尚待開發(fā)，預計未來工業(yè)地產(chǎn)供應量將急劇增長，市場競爭壓力較大。除青羊工業(yè)總部基地配套相對成熟，其他各工業(yè)園區(qū)在配套上幾乎是一片空白。園區(qū)人氣尚未聚集、商務氛圍不濃、產(chǎn)業(yè)集群效應尚未顯現(xiàn)。總體來說，成都工業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展初期，極不成熟。除發(fā)展相對成熟的青羊工業(yè)總部基地和高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南區(qū)外，其他處于起步期的工業(yè)園區(qū)中，錦江工業(yè)園距離南延線較近，區(qū)域認知度相對較高，而龍?zhí)抖际泄I(yè)園規(guī)劃起點較高、交通便捷，市場發(fā)展前景較好。[成都市工業(yè)地產(chǎn)格局屬性分析]>>[成都市工業(yè)地產(chǎn)格局屬性分析]>>通過對整體工業(yè)地產(chǎn)的基本項目情況分析我們發(fā)現(xiàn)以下幾點：規(guī)模大部分項目的規(guī)模都在100畝以內(nèi)，建筑面積在3-10萬平米，只有個別園中園項目的規(guī)模極大，如：天店軟件園總體規(guī)模為1370畝，龍?zhí)对６伎偛砍且?guī)模甚至高達2700畝。產(chǎn)品形態(tài)30畝以內(nèi)的項目由于地塊規(guī)模較小，產(chǎn)品基本上是以高局辦公樓為主；而規(guī)模較大的項目產(chǎn)品形態(tài)則較為豐富，兼有獨棟、聯(lián)排、雙拼、多局、高局等多種產(chǎn)品形態(tài)，但總體上“低密”是主要的產(chǎn)品特色，獨棟企業(yè)總部形態(tài)以其冠名權、員工有強烈的歸屬感和優(yōu)越的辦公環(huán)境深得各企業(yè)的青睞，市場比例較高。配套龍?zhí)抖际泄I(yè)園、錦江工業(yè)園、高新南區(qū)等板塊在售項目的規(guī)劃配套是比較完善癿，包括商務配套、員工餐廳、商業(yè)、金融設施等基本配套；高新西區(qū)和武侯工業(yè)園的項目配套相對薄弱，部分項目完全沒有配套。起售面積根據(jù)調(diào)研，目前大多數(shù)在售項目都是按照政策關于工業(yè)地產(chǎn)的新規(guī)“300平米起售”來執(zhí)行的，只有佳霖科創(chuàng)大廈和城南科技廣場返兩個項目為新規(guī)出臺前報建，因此起售面積低于300平米。此外，根據(jù)企業(yè)的需要，很多項目都可以整層或整棟銷售。[成都市工業(yè)地產(chǎn)格局屬性分析]電梯配置很多項目6層以上的產(chǎn)品都配置了電梯，電梯品牌以奧蒂斯、三菱、蒂森等國際品牌為主，速度約為1.5-2.5米/秒。除此之外，大部分獨棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品都是不帶電梯的，但有預留的電梯井，使用者可自行安裝。物管費目前大部分工業(yè)地產(chǎn)項目的物管費都集中在2-5元/平米/月之間，只有南延線的特拉光斯和拉德方斯的物管費較貴，為15-16元/平米/月之間。開發(fā)模式主要有政府主導和企業(yè)自主開發(fā)兩種模式，政府主導開發(fā)的項目很少，只有天店軟件園和高新孵化園兩個項目，其他項目均為企業(yè)自主開發(fā)。產(chǎn)權工業(yè)地產(chǎn)項目的土地使用性質(zhì)都為工業(yè)用地，土地使用年限為50年。通過市場調(diào)研得知，目前工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)項目，都是由開發(fā)商領取整個項目地塊的工業(yè)產(chǎn)權后，再進行產(chǎn)權的分割，分割成為企業(yè)購買的面積大小的分戶工業(yè)產(chǎn)權，且都有分戶國有土地使用證，形式類似于商業(yè)寫字樓產(chǎn)權分割辦理。通過過對對整整體體工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的銷銷售售情情況況分分析析我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)以以下下幾幾點點：：租售售方方式式目前前工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目市市場場主主要要包包括括只只租租不不售售和和租租售售結結合合兩兩種種模模式式，，大大部部分分企企業(yè)業(yè)主主開開發(fā)發(fā)的的項項目目是是只只售售不不租租，，而而天天店店軟軟件件園園、、高高新新孵孵化化園園等等政政府府主主導導開開發(fā)發(fā)的的項項目目則則是是租租售售結結合合，，但但是是是是以以租租為為主主。。租金金從出出租租項項目目的的租租金金看看，，高高新新南南區(qū)區(qū)的的天天店店軟軟件件園園和和高高新新孵孵化化園園租租金金較較高高，，為為40元/月.m，高高新新西西區(qū)區(qū)癿癿IP科技技中中心心、、西西區(qū)區(qū)孵孵化化園園以以及及武武侯侯工工業(yè)業(yè)園園的的金金履履國國際際租租金金相相對對較較低低，，在在25-35元/月.m左右右。。雖雖然然高高新新南南區(qū)區(qū)板板塊塊的的租租金金價價格格相相對對偏偏高高，，但但由由于于政政府府會會對對入入住住企企業(yè)業(yè)補補貼貼10-15元/月.m2，因因此此實實際際租租金金約約為為25-30元/月.m。銷售售均均價價仍銷銷售售價價格格看看，，盛盛前前在在售售項項目目的的銷銷售售均均價價在在4000-12000元/平米米不不等等，，高高新新南南區(qū)區(qū)項項目目售售價價普普遍遍較較高高，，為為6000元/平米米，，特特拉拉光光斯斯和和拉拉德德方方斯斯這這兩兩個個區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)典典型型的的工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的銷銷售售均均價價均均在在10000元/平米米左左右右。。其其次次價價格格相相對對較較高高的的是是高高新新西西區(qū)區(qū)，，為為6000元/平米米左左右右。。錦錦江江工工業(yè)業(yè)園園緊緊鄰鄰高高新新南南區(qū)區(qū)板板塊塊，，園園內(nèi)內(nèi)在在售售項項目目較較少少，，均均價價相相比比高高新新南南區(qū)區(qū)要要低低很很多多，，為為5000元/平米米左左右右。。龍龍?zhí)短豆すI(yè)業(yè)園園、、武武侯侯工工業(yè)業(yè)園園以以及及金金牛牛高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園內(nèi)內(nèi)項項目目的的銷銷售售均均價價都都是是4000多元元/平米米，，此此外外，，龍龍?zhí)短豆すI(yè)業(yè)園園政政府府針針對對購購買買客客戶戶可可提提供供500元/平米米的的補補貼貼。。銷售售率率仍現(xiàn)現(xiàn)場場調(diào)調(diào)研研的的結結果果看看，，根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場場銷銷售售人人員員的的介介紹紹，，在在售售項項目目都都是是07年、08年開始銷售售，大部分分項目的銷銷售率都在在20％-50％，雖然城城南科技廣廣場、特拉拉光斯、拉拉德方斯這這三個樓盤盤的銷售率率過半，但但從唯一一一個可查備備案的項目目“拉德方方斯”的銷銷售情況看看，也僅有有17％，因此這這三個樓盤盤已銷售過過半的數(shù)據(jù)據(jù)并不完全全真實。[成都市工業(yè)業(yè)地產(chǎn)格局局屬性分析析]>>[成都市工業(yè)業(yè)地產(chǎn)格局局屬性分析析]通過對整體體工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的客戶群群體分析我我們發(fā)現(xiàn)以以下幾點：：國有企業(yè)部分大型的的國有企業(yè)業(yè)是目前工工業(yè)地產(chǎn)的的主力客群群，該類客客群因為需需求面積較較大，并且且自身有較較強配套完完善能力，，因此工業(yè)業(yè)地產(chǎn)低價價以及良好好辦公環(huán)境境優(yōu)勢凸現(xiàn)現(xiàn)，使之成成為該類客客群的首選選。該類客群一一般會選擇擇具有一定定品牌影響響力的項目目，因此樹樹立項目自自身品牌加加大宣傳力力度將是獲獲取該類客客群的關鍵鍵。金融機構客客群金融機構諸諸如保險、、銀行等也也有成為工工業(yè)地產(chǎn)主主力客群的的趨勢。該該類企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟實力雄雄厚，與上上面提到的的國有企業(yè)業(yè)相同，他他們一般選選擇較高品品質(zhì)的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目。該類客群一一般會選擇擇具有一定定品牌影響響力的項目目，因此樹樹立項目自自身品牌加加大宣傳力力度將是獲獲取該類客客群的關鍵鍵。集團團內(nèi)內(nèi)部部及及其其子子公公司司客客群群由于于部部分分工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目是是由由大大型型國國企企自自主主開開發(fā)發(fā)，，因因此此首首先先考考慮慮的的是是集集團團內(nèi)內(nèi)部部的的辦辦公公需需求求。。如如南南延延線線大大量量的的總總部部辦辦公公，，如如川川投投集集團團區(qū)區(qū)域域總總部部、、四四川川省省電電力力公公司司、、中中石石油油西西南南分分公公司司等等都都是是優(yōu)優(yōu)先先滿滿足足企企業(yè)業(yè)自自身身辦辦公公需需求求，，然然后后將將剩剩余余房房源源推推向向市市場場出出租租或或出出售售。。該類類客客群群一一般般是是開開發(fā)發(fā)商商自自有有客客群群，，物物業(yè)業(yè)一一般般是是開開發(fā)發(fā)商商自自己己持持有有。。開發(fā)發(fā)商商自自身身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈上上下下游游企企業(yè)業(yè)客客群群絕大大部部分分企企業(yè)業(yè)上上下下游游客客群群都都具具備備群群聚聚效效應應，，形形成成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集群群。。如如目目前前銷銷售售情情況況較較好好的的銀銀海海芯芯座座，，其其入入駐駐客客群群就就有有徑徑多多其其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈上上的的企企業(yè)業(yè)，，如如四四川川銀銀海海軟軟件件有有限限責責任任公公司司、、銀銀海海.HP聯(lián)合合解解決決方方案案中中心心、、成成都都銀銀海海信信息息技技術術有有限限公公司司等等。。該類類客客群群一一般般是是具具備備產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)背背景景的的開開發(fā)發(fā)商商通通過過深深度度整整合合自自身身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈上上下下游游的的關關系系客客群群進進行行目目的的性性行行銷銷。。主打打產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)吸吸附附的的外外圈圈層層客客群群目前前發(fā)發(fā)展展較較好好的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)均均有有自自身身的的主主打打產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，具具有有較較強強的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)吸吸附附能能力力，，尤尤其其是是對對有有密密切切業(yè)業(yè)務務往往來來的的中中小小企企業(yè)業(yè)，，利利于于其其方方便便業(yè)業(yè)務務運運作作、、公公司司成成長長。。比比如如英英特特爾爾入入駐駐的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)中中就就吸吸附附了了較較多多中中小小型型的的軟軟件件外外包包企企業(yè)業(yè)。。該類類客客群群一一般般是是通通過過項項目目公公開開推推廣廣，，如如報報媒媒、、戶戶外外廣廣告告等等形形式式獲獲取取，，對對宣宣傳傳力力度度依依賴賴較較大大。。其他他中中小小型型成成長長企企業(yè)業(yè)客客群群該類類客客群群經(jīng)經(jīng)濟濟實實力力較較弱弱，，看看重重工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)癿癿價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢。。但但是是該該類類客客群群較較為為分分散散。。獲取取該該類類客客群群的的途途徑徑主主要要是是通通過過加加大大項項目目推推廣廣力力度度。。[第二二部部分分:總部部經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析]———————————coffeeloftoffice——————————成都都的的總總部部基基地地項項目目大大多多位位亍亍政政府府統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃的的工工業(yè)業(yè)集集中中發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，總總部部企企業(yè)業(yè)在在工工業(yè)業(yè)集集中中發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的集集聚聚，，既既可可以以獲獲得得特特殊殊政政策策支支持持便便亍亍企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展壯壯大大，，又又可可以以形形成成規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢，，提提升升區(qū)區(qū)域域整整體體競競爭爭力力。。按按照照““一一區(qū)區(qū)一一主主業(yè)業(yè)””的的規(guī)規(guī)劃劃思思想想，，同同類類型型企企業(yè)業(yè)聚聚集集在在同同一一區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)營營，，則則該該區(qū)區(qū)域域的的與與業(yè)業(yè)化化優(yōu)優(yōu)勢勢將將十十分分明明顯顯，，如如天天府府軟軟件件園園就就是是軟軟件件相相關關企企業(yè)業(yè)的的聚聚集集地地，，獲獲得得了了國國際際國國內(nèi)內(nèi)軟軟件件企企業(yè)業(yè)的的認認可可；；成都都的的總總部部基基地地主主要要以以研研發(fā)發(fā)及及高高科科技技型型總總部部基基地地、、企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)腦腦型型總總部部基基地地兩兩種種類類型型為為主主，，這這主主要要是是由由成成都都的的區(qū)區(qū)位位環(huán)環(huán)境境、、區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展情情況況及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結結構構等等因因素素決決定定的的；；政府府的的作作用用非非常常重重要要，，政政府府對對園園區(qū)區(qū)招招商商政政策策的的支支持持及及對對項項目目的的參參與與力力度度，，對對項項目目的的成成功功開開發(fā)發(fā)及及后后期期運運作作起起著著至至關關重重要要的的作作用用；；從開開發(fā)發(fā)主主體體來來看看，，成成都都總總部部基基地地的的開開發(fā)發(fā)單單位位可可分分為為三三種種類類型型：：開開發(fā)發(fā)商商自自主主開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營、、企企業(yè)業(yè)與與政政府府合合作作共共同同開開發(fā)發(fā)、、政政府府主主導導一一攬攬子子開開發(fā)發(fā)。。值值得得一一提提的的是是，，青青羊羊區(qū)區(qū)政政府府、、成成華華區(qū)區(qū)政政府府等等政政府府機機極極分分別別以以入入股股的的形形式式參參與與了了相相關關總總部部基基地地項項目目的的開開發(fā)發(fā)。?？偛坎拷?jīng)經(jīng)濟濟市市場場特特征征總部部基基地地個個案案分分析析總部物業(yè)業(yè)，以““獨門武武器”向向城市中中心傳統(tǒng)統(tǒng)寫字樓樓叫板，，大有搶搶奪城市市寫字樓樓飯碗的的勢頭，，究其原原因，主主要有以以下幾點點優(yōu)勢：：1、政策優(yōu)優(yōu)勢吸引引企業(yè)入入駐相對于城城市中心心傳統(tǒng)寫寫字樓，，總部基基地的優(yōu)優(yōu)勢就是是在于額額外的稅稅收優(yōu)惠惠政策。。例如，，藍光·空港總部部基地的的政策是是，凡入入駐園區(qū)區(qū)的企業(yè)業(yè)，前兩兩年將享享受地方方政府所所得稅收收100%的返稅，，第3-5年則將享享受50%的返稅補補貼；青青羊工業(yè)業(yè)總部基基地的稅稅收扶持持政策是是，符合合相關條條件的企企業(yè)，前前三年按按地方實實得部分分的40%-60%扶持，整整棟入駐駐企業(yè)，，根據(jù)不不同納稅稅額度可可獲得20萬-50萬元的獎獎勵；龍龍?zhí)犊偛坎啃鲁钦呤?，，凡在成成華區(qū)注注冊新公公司的企企業(yè)或已已將工商商稅務關關系轉至至成都市市成華區(qū)區(qū)的企業(yè)業(yè)，入駐駐龍?zhí)犊偪偛啃鲁浅蔷上硐硎?年8成地方實實得部分分財政扶扶持政策策。2、交通優(yōu)優(yōu)勢搶占占新的商商機縱觀成都都市的甲甲級寫字字樓開發(fā)發(fā)趨勢逐逐步向三三環(huán)路外外移，CBD區(qū)域的寫字樓樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)調(diào)整的跡象。。而集結在三三環(huán)路外的眾眾多總部基地地，正是看到到了城市中心心交通等諸多多問題，率先先選址交通暢暢達的地方聚聚集，并以總總部經(jīng)濟的高高標準要求，，搶占當代總總部經(jīng)濟帶來來的新商機。。3、環(huán)境優(yōu)勢彰彰顯“人性色色彩”包括青羊工業(yè)業(yè)總部基地、、藍光·空港總部基地地、青羊稅源源總部基地、、多元總部一一號、龍?zhí)犊偪偛啃鲁?、錦錦江工業(yè)園和和武侯工業(yè)園園區(qū)內(nèi)，都有有以純獨幢別別墅般辦公環(huán)環(huán)境的物業(yè)。。具有低層、、低密度、低低容積率、高高綠化率的““三低一高””的生態(tài)園區(qū)區(qū)和高效辦公公環(huán)境，為企企業(yè)提供優(yōu)美美的自然環(huán)境境，健康的舒舒適空間。4、價格優(yōu)勢無論是在武侯侯工業(yè)園區(qū)，，還是在錦江江工業(yè)園，還還是在龍?zhí)犊偪偛繉嶒瀰^(qū)，，都有物美價價廉的寫字樓樓出售。成都都不少中小企企業(yè)的總部辦辦公物業(yè)，價價格都在4000元/㎡上下，不城市市中心傳統(tǒng)寫寫字樓對比而而言，返個價價格只相當于于甲級寫字樓樓的1/3。另外，城市市中甲級寫字字樓的物業(yè)管管理費也相當當高，一般都都是15元-18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如如果空置，一一個月物管費費就得交接近近4000元。5、高規(guī)格城市市新中心相較于CBD的中心優(yōu)勢，，總部基地大大多依托工業(yè)業(yè)園區(qū)，不僅僅易形成產(chǎn)業(yè)業(yè)集群，還可可以形成龐大大的客流、貨貨流，從而帶帶動倉儲、運運輸、中轉、、配送、包裝裝、流通加工工等物流業(yè)的的發(fā)展，而且且將形成以商商務、行政辦辦公、商貿(mào)金金融、生態(tài)居居住及高新技技術產(chǎn)業(yè)為主主的高標準、、高規(guī)格的城城市新中心?？偛课飿I(yè)與城城區(qū)寫字樓的的比較優(yōu)勢[第三部分:區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)產(chǎn)品分析]————————coffeeloftoffice————————項目區(qū)域內(nèi)競競爭產(chǎn)品分析析項目區(qū)域內(nèi)競競爭產(chǎn)品分析析項目區(qū)域內(nèi)競競爭產(chǎn)品分析析[第四部分:產(chǎn)品分析及定定位建議]————————coffeeloftoffice————————項目SWOT分析[產(chǎn)品分析]按照市場上的的常規(guī)產(chǎn)品設設計，力天項項目有兩種可可能的產(chǎn)品走走向：1、住宅產(chǎn)品2、總部辦公產(chǎn)產(chǎn)品根據(jù)現(xiàn)有設計計，力天項目目的產(chǎn)品是躍躍層住宅產(chǎn)品品，從景觀、、區(qū)域、配套套、戶型設計計上，都體現(xiàn)現(xiàn)出住宅產(chǎn)品品的系列特點點。>>做住宅產(chǎn)品進進行銷售的障障礙產(chǎn)品分析>>產(chǎn)品分析做普通工業(yè)總總部產(chǎn)品進行行銷售的難度度1、寫字樓產(chǎn)品品在2009、2010年大量入市，，沖擊成都的的工業(yè)總部辦辦公。2、工業(yè)總部產(chǎn)產(chǎn)品無論在成成都市范圍還還是龍?zhí)豆I(yè)業(yè)園區(qū)，同質(zhì)質(zhì)化程度較高高，項目難以以形成突出特特色。3、項目整體體體量不大，難難以形成完善善的配套。>>因此，綜合國國家政策、市市場研究、消消費者分析，，沒有哪一家家企業(yè)以住宅宅的形式銷售售工業(yè)產(chǎn)品取取得了成功?。。ㄇ嘌蚬I(yè)業(yè)園的時尚青青年城是園區(qū)區(qū)的住宅配套套產(chǎn)品，也沒沒有實現(xiàn)銷售售，而是以保保證金的方式式取得員工宿宿舍的使用權權，待居住期期滿后退還。。）因此，力力天項目若以以住宅的方式式進行銷售，，存在極大的的市場風險。。作為工業(yè)總總部項目進行行銷售，由于于項目規(guī)模受受限以及市場場上該類型項項目同質(zhì)化嚴嚴重，同樣存存在很大的市市場風險。如何從現(xiàn)有的的兩種產(chǎn)品定定位中進行突突圍，找出一一條適合力天天項目快速完完成銷售，迅迅速實現(xiàn)資金金回籠的新思思路，將是本本方案首要解解決的關鍵問問題。產(chǎn)品分析>>1、摒棄單一的的功能定位，，融入多樣化化、多業(yè)態(tài)的的定位思想，，擴大目標客客戶群體，分分散市場風險險2、層高5.4米，≤5.5米，不用計算算雙倍面積，，同時具備上上下雙層復式式結構3、外立面時尚尚、具有現(xiàn)代代感4、高大而開敞敞的空間尺度度，適合自由由職業(yè)或創(chuàng)意意性辦公5、以辦公為主主，閣樓可兼兼具居住功能能6、考慮區(qū)域未未來發(fā)展，承承載項目本身身及周邊區(qū)域域商業(yè)配套的的需求[項目定位思考考][產(chǎn)品定位建議議]以LOFT辦公產(chǎn)品為主主、包括商業(yè)業(yè)、會所、精精品商務酒店店等配套產(chǎn)品品在內(nèi)的主題題型產(chǎn)業(yè)中心心。(1)LOFT：其原始的含含義是“在屋屋頂之下存放放東西的閣樓樓”。二十十世紀四十年年代經(jīng)美國的的藝術家與設設計師發(fā)展為為LOFTLIVING，即閣樓辦公公兼具居住功功能的產(chǎn)品形形式，也是藝藝術家與設計計師們的一種種生活方式。。二十世紀后后半葉，LOFT逐漸演化成為為了一種獨特特的工作方式式，在全世界界廣泛傳播。。二十一世紀紀，LOFT辦公室在北京京、上海等一一線城市出現(xiàn)現(xiàn)，主要為文文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)、藝術家、、設計師們以以及新興的網(wǎng)網(wǎng)絡商務等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供特色色化辦公，同同時也為更多多有理想的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者們提供供了更多的機機會。(2)LOFT辦公特點：高高大而開敞的的空間，上下下雙層復式結結構，帶有戲戲劇或舞臺效效果的樓梯和和橫梁。講究究空間內(nèi)的流流動性、開放放性和透明度度，降低空間間私密程度，，戶型內(nèi)無障障礙，可全方方位自由組合合。環(huán)境隨意意、舒適，裝裝飾裝修具有有明顯的風格格和較強的藝藝術化特點，，給人予輕松松愉快的感受受，因此LOFT辦公產(chǎn)品品沒有傳傳統(tǒng)辦公公室壓抑抑的氛圍圍，非常常符合創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)、藝術術家以及及思維新新潮的現(xiàn)現(xiàn)代商務務人士的的辦公需需求。[主要產(chǎn)品品形態(tài)定定位——LOFT辦公]LOFT辦公公>>(3)著名的LOFT辦公案例例有：海海上海、、土豆網(wǎng)網(wǎng)上海總總部等，，成都目目前LOFT辦公有紅紅星路35號、原筑筑、美年年廣場美美·庫（層高高5米）、成成都工業(yè)業(yè)文明博博物館等等產(chǎn)，但但成都LOFT創(chuàng)意辦公公依然沒沒有形成成具有絕絕對影響響力和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)號召召力的項項目。[第五部分分:項目功能能分區(qū)及及業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃]———————————coffeeloftoffice———————————LOFT辦公總面積約約5萬平米，，為項目目主要產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，作為為特色型型辦公產(chǎn)產(chǎn)品對外外銷售。。根據(jù)周周邊世永永總部、、V谷基地等等項目的的銷售及及價格情情況，綜綜合目前前住宅地地產(chǎn)、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的總體格格局和消消長，預預計LOFT銷售價格格均價5500元/平米。臨街商業(yè)業(yè)約4000平米。為為項目配配套產(chǎn)品品形態(tài)，，主要在在項目臨臨街界面面設置，，1、2棟辦公樓樓1-2層規(guī)劃為為商業(yè)。。總體體體量小，，銷售回回款快，，招商容容易實現(xiàn)現(xiàn)。主要要規(guī)劃商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為小型型超市（（WOWO、互惠、、紅旗連連鎖等））、洗車車、快餐餐店、快快遞等辦辦公配套套服務。。預計銷銷售價格格10000元/平米。會所商業(yè)業(yè)約6000平米，為為項目內(nèi)內(nèi)部及周周邊項目目實現(xiàn)配配套，主主要業(yè)態(tài)態(tài)有高檔檔茶樓、、餐廳、、美容SPA等以及配配套的力力天總部部員工餐餐廳。建建議會所所商業(yè)由由公司成成立資產(chǎn)產(chǎn)管理公公司持有有經(jīng)營。。精品產(chǎn)權權式商務務酒店規(guī)劃精品品產(chǎn)權式式商務酒酒店約4000平米，為為項目及及周邊來來往商務務人士實實現(xiàn)配套套（目前前裕都規(guī)規(guī)劃的為為四星級級酒店）），同時時體現(xiàn)與與星級酒酒店的差差異化和和特色化化經(jīng)營。。酒店設設計及裝裝飾要體體現(xiàn)項目目作為主主題型創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)配配套的特特色和特特點。預預計銷售售價格6000元/平米。銷銷售完畢畢后，由由業(yè)主委委托公司司的資產(chǎn)產(chǎn)管理公公司統(tǒng)一一經(jīng)營管管理。自有辦公公集團辦公公樓5龍?zhí)犊偛坎客鶃砩躺虅杖耸渴?00平米及以以上銷售后公公司統(tǒng)一一經(jīng)營管管理8號樓9-15樓商務酒店店4會所、高高檔茶樓樓、餐廳廳、美容容等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，既與商商務酒店店配套，，也為園園區(qū)提供供商務居居住配套套300平米及以以上公司持有有經(jīng)營8號樓1-9樓會所商業(yè)業(yè)3超市、快快餐店、、洗車、、快遞等等配套服服務300平米及以以上銷售1、2號樓1-2層臨街商業(yè)業(yè)2主題型創(chuàng)創(chuàng)意企業(yè)業(yè)（如廣廣告公司司、影視視公司、、建筑設設計事務務所）300平米及以以上銷售1-2號樓3-21層，3-7號樓1-15樓，LOFT辦公樓1消費者描描述可售面積積區(qū)間市場方式式區(qū)域位置置產(chǎn)品形態(tài)態(tài)序號[第六部分分:營銷思路路及渠道道建設]—————————coffeeloftoffice—————————[營銷思路路與原則則]做好定位位，找準準客戶，，種子型型客戶開開篇，中中小辦公公客戶為為主，投投資客戶戶收尾；；拓寬途徑徑，整合合資源，，渠道營營銷與市市場推廣廣充分結結合；(1)項目市場場定位：：以LOFT辦公為主主，融合合商業(yè)、、商務、、酒店等等在內(nèi)的的總部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合體(2)項目形象象定位：：現(xiàn)代創(chuàng)創(chuàng)意精精品(3)目標客戶戶分類[營銷定位位]外地成長型創(chuàng)意型企業(yè)：分部、分公司、分中心本土成長型創(chuàng)意型中小企業(yè)：主力客戶外地投資客：補充客戶成都本土投資客：是本項目的主力客戶之一，[渠道建設設途徑](1)政府：針針對成華華區(qū)政府府及相關關職能部部門、龍龍?zhí)豆芪瘯?、各各級招商商局等政政府機構構進行渠渠道拓展展，爭取取政府相相關的招招商資源源；(2)乙方合作作途徑：：尋找擁擁有豐富富資源的的乙方公公司進行行合作，，進行銷銷售代理理或松散散式合作作，尋求求項目客客戶資源源；比如如營銷代代理公司司、成都都搜房網(wǎng)網(wǎng)、寫字字樓信息息網(wǎng)等(3)協(xié)會、商商會途徑徑：通過過與各行行業(yè)協(xié)會會、商會會、社團團等的合合作，尋尋求本土土及外地地企業(yè)資資源；(4)個人途徑徑。在全全集團或或全公司司實行全全員營銷銷，通過過員工個個人人脈脈資源，，實現(xiàn)項項目銷售售，對實實現(xiàn)銷售售的員工工實施提提成獎勵勵。[市場推廣廣方式]推廣概念念：“創(chuàng)意商務務綜合體體”“最成都都最LOFT”“5.4米精品商商務，性性價比之之王”媒體選擇擇：DM直郵、廣廣播電臺臺、手機機短信、、專業(yè)雜雜志、大大量的免免費網(wǎng)絡絡推廣雙接待展展示中心心：市區(qū)人流流密集區(qū)區(qū)和項目目現(xiàn)場分分設項目目接待展示中心。。[銷售目標預估估]LOFT辦公：約5萬平米，按照照均價5500元/平米計算，可可實現(xiàn)銷售收收入27500萬元；臨街商業(yè)：約4000平米，按照均均價10000元/平米計算，可可實現(xiàn)銷售收收入4000萬元；會所商業(yè)：約6000平米，企業(yè)持持有經(jīng)營精品產(chǎn)權式商商務酒店：約4000平米，按照均均價6000元/平米計算，可可實現(xiàn)銷售收收入2400萬元；⊙合計約可實現(xiàn)現(xiàn)銷售收入33900萬元⊙[銷售政策及條條件]（1）可銷售面積積為300平米以上（包包含300平米）；（2）購買者為法法人（3）可以實現(xiàn)抵抵押貸款[銷售方式]以代理銷售為為主的多元化化銷售方式(1)選擇一家擁有有較強實力、、渠道和資源源的乙方公司司，作為銷售售代理公司，，全面代理項項目的LOFT辦公產(chǎn)品、商商鋪及產(chǎn)權式式商務酒店的的銷售，銷售售代理費用為為總銷售額的的3%-5%之間，費用可可視市場情況況進行浮動和和調(diào)整。(2)公司不配置專專業(yè)化及完全全職能的銷售售團隊，只配配置銷售管理理人員、客服服人員，作為為甲方代表，，與乙方公司司對接，協(xié)助助銷售及辦理理相關手續(xù)。。(3)集團內(nèi)部進行行全員營銷，，所得銷售額額不納入代理理公司銷售額額。[銷售問題的解解決](1)解決個體投資資客的購買問問題：為個體投資客客戶注冊公司司，用項目所所收物管費來來沖抵注冊公公司應承擔的的最低稅務。。（根據(jù)現(xiàn)有有工商注冊的的相關規(guī)定，，注冊資金最最低達到5萬即可注冊一一家公司，最最低可以地稅稅零申報，國國稅每月最低低300元，一年后若若公司無任何何經(jīng)營業(yè)務，，即可申請注注銷。）(2)解決面積需求求達不到300平米的創(chuàng)業(yè)者者或小企業(yè)的的購買問題。。一是少數(shù)客戶戶可以實現(xiàn)兩兩家公司合作作購買（比如如朋友合作）），產(chǎn)權證署署雙名，注明明雙方產(chǎn)權關關系。二是客戶使用用面積需求不不足300平米，可由一一家公司購買買，但剩余面面積可由公司司代為租賃。。匯報完畢。敬請各位領導導指教!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20223:18:52AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。14十十二二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。2022/12/14