某地鐵商場招商策劃報(bào)告

中信地鐵商場C-1區(qū)招商策劃報(bào)告2008-6-1呈：深圳地鐵有限公司資源開發(fā)分公司目錄第二章第三章第四章第一章

深圳地鐵商鋪現(xiàn)狀

項(xiàng)目概況第四章招商戰(zhàn)略

項(xiàng)目包裝規(guī)劃建議

市場定位地鐵帶來的商機(jī)地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費(fèi)首選,而直駁地鐵站出入口的地下商場更有望成為消費(fèi)熱點(diǎn)。

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：以食品、休閑服飾、包、飾品等業(yè)態(tài)為主

租金價(jià)格：200元上下/平方米/月

經(jīng)營情況：人流一般，經(jīng)營情況一般

華聯(lián)街租金價(jià)格：200-500元/平方米/月

經(jīng)營情況：人流很多，租賃率達(dá)90%

1828潮流前線業(yè)種繁雜，以休閑服飾、皮具手袋、外貿(mào)鞋、時(shí)尚精品、飾品、內(nèi)衣等青春時(shí)尚的中低檔商品為主項(xiàng)目業(yè)態(tài)：

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：地鐵商業(yè)電子專業(yè)市場

租金價(jià)格：條柜1200-3000元/月

經(jīng)營情況：人流少，商戶稱主要靠熟客支撐

華強(qiáng)地鐵電子市場項(xiàng)目特點(diǎn)：零星商鋪，無明顯特點(diǎn)

租金價(jià)格：約1000元/平方米/月

經(jīng)營情況：人流一般，商戶稱很難賺錢

羅湖站地鐵商鋪

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：蔡瀾美食坊、鄧達(dá)智概念廊、潮流前線、名品折扣店等

租金價(jià)格：600元/平方米/月

經(jīng)營情況：人流一般，經(jīng)營情況尚好

中信地鐵商場綜述根據(jù)地鐵往來人流的特征，我們看到，深圳地鐵商業(yè)一般以快速、便利消費(fèi)為導(dǎo)向，其商業(yè)定位一般為中高檔特色商品的潮流陣地，主營業(yè)態(tài)將以快速消費(fèi)品、潮流服飾、特色美食、數(shù)碼品為主。【一】項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于中中信地鐵商商場C區(qū)地下一層層,總建筑面積積約為1242.35㎡中信地鐵商商場位于羅湖深南中中路與上步步路交匯處，地鐵1號線的科學(xué)學(xué)館站，交交通便捷，，日人流量量超過25萬，商場配配套設(shè)施完完備，擁擁有1300個(gè)停車位的的大型停車車場。項(xiàng)目基本概概況位居深圳最最大、最成成熟商圈之之一——科學(xué)館商圈圈龍頭位置置，共享中中信城市廣廣場日均超超過10萬客流及高高速提升的的投資和經(jīng)經(jīng)營價(jià)值前前景，更享享有華強(qiáng)北北輻射珠三三角及港澳澳、內(nèi)地的的強(qiáng)大商業(yè)業(yè)輻射力，，未來發(fā)展展無可限量量。中信城市場場和中信城城市廣場三三期——中信地鐵商商場，給本本項(xiàng)目帶來來巨大的支支持力，本項(xiàng)目可延延續(xù)中信地地鐵商場的的定位以共共同發(fā)展項(xiàng)目周邊商商業(yè)狀況分分析項(xiàng)目周邊商商業(yè)環(huán)境分分析代表性商業(yè)業(yè)為華潤萬象城城、中信城城市廣場、、地王信興興廣廣場、深深圳書城它們地處東東門商圈和和華強(qiáng)北商商圈的中縫縫，構(gòu)成了了深南中路路一道靚麗麗的風(fēng)景線線。深南中商圈圈是自2000年起逐漸形形成的一個(gè)個(gè)新興商業(yè)業(yè)圈，正營營造出深圳圳中高檔消消費(fèi)的新熱熱點(diǎn)。深南中片區(qū)區(qū)高級寫字字樓林立：：中信大廈廈、上步大大廈、商業(yè)業(yè)銀行大廈廈、中核大大廈、華聯(lián)聯(lián)大廈、新新聞大廈等等項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）√依托中信信城市廣場場和中信地地鐵廣場的的多年經(jīng)營營，已形成成成熟的經(jīng)營營氛圍，無無需市場培培育√項(xiàng)目地形為為長方形，，雖有三個(gè)個(gè)出入口，，但人流導(dǎo)導(dǎo)向不足。。僅有連接接城市廣場場的A夾層入口有有穩(wěn)定人流流√租賃價(jià)格及及租賃條件件無明顯優(yōu)優(yōu)勢√深圳開通的的地鐵尚未未完全覆蓋蓋市民活動(dòng)動(dòng)范圍，地地鐵乘坐人人群單一，，人流量也也有限，市市民未形成成普遍的地地鐵消費(fèi)習(xí)習(xí)慣√商場硬軟件件設(shè)施較到到位，實(shí)行行統(tǒng)一招商商和統(tǒng)一管管理，長遠(yuǎn)遠(yuǎn)經(jīng)營有保保障√商場已成為為白領(lǐng)、中產(chǎn)產(chǎn)人士等固定客的集中消費(fèi)費(fèi)區(qū)域，顧客消費(fèi)力力強(qiáng)勁，專專程來購物物的顧客比比例較高項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析…機(jī)會(huì)（O）…威脅（T）√老商圈根深深蒂固，改改變?nèi)藗兊牡南M(fèi)習(xí)慣慣有難度；；加上COCOPARK及怡景中心心城等大型型地鐵物業(yè)業(yè)的日益成成熟運(yùn)營，，亦分薄不不少客流.√深圳地上可供商商業(yè)開發(fā)的的地皮越來來越少，尤尤其是在地地鐵沿線的的商業(yè)旺區(qū)區(qū)，商業(yè)必必然要往地地下轉(zhuǎn)移。。等地鐵的的其他幾條條線路通車車，整個(gè)網(wǎng)網(wǎng)狀的地鐵鐵系統(tǒng)將可可帶來大量量人流，地地鐵商業(yè)將將真正旺起起來。消費(fèi)群體體分析中信地鐵商場C-1BECDA地鐵、公公交車總總站人流流中信城市市廣場消消費(fèi)者高級寫字字樓白領(lǐng)領(lǐng)高級公寓寓住戶深南商圈圈消費(fèi)者者【三】項(xiàng)目定位位及分析析定位思考考項(xiàng)目與中中信地鐵鐵商場A區(qū)、吉之之島百貨貨相連接接，因此此在業(yè)態(tài)態(tài)的定位位上必須須獨(dú)樹一一幟，商商戶組合合推陳出出新才能能有效地地?cái)U(kuò)大商商業(yè)效應(yīng)應(yīng)，與此此現(xiàn)有商商業(yè)形成成互補(bǔ)，，避免千千店一面面，扎堆堆經(jīng)營的的白熱化化競爭，，風(fēng)格定定位上更更需和而而不同。。從深圳市市人口結(jié)結(jié)構(gòu)、深深南中商商圈人流流及地鐵鐵客流特特色分析析：中青青年為商商圈消費(fèi)費(fèi)主力人人群，其其中以年年齡介于于20-40歲的人群群為市場場消費(fèi)主主力，占占人口總總數(shù)30%，這部分分人群具具有一定定的消費(fèi)費(fèi)能力，，消費(fèi)趕趕新潮、、講品味味、求刺刺激，所所以我們們認(rèn)為本項(xiàng)目以以新興消消費(fèi)人群群為主力力消費(fèi)目目標(biāo)，傾傾情營造造深圳最最具標(biāo)志志性的時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)場所。定位原則則內(nèi)部實(shí)行行高檔裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)，形成成中高檔檔特色商商品組合合及各自自獨(dú)立又又互相關(guān)關(guān)聯(lián)的業(yè)業(yè)態(tài)布局局。項(xiàng)目定位位建議特色、便便利、休休閑式消消費(fèi)主題題商場。。以中信信城市廣廣場和中中信地鐵鐵廣場的的人流為為依托，，集地鐵鐵便利配配套，以以個(gè)體零零售為主主要經(jīng)營營模式。。市場和經(jīng)經(jīng)營定位位業(yè)態(tài)定位位定位總結(jié)結(jié)定位依據(jù)據(jù)（一））每天僅乘乘搭地鐵鐵的人流流量就數(shù)數(shù)以萬計(jì)計(jì)，加上上天河本本身作為為頂級商商圈吸引引的旅游游觀光等等其他客客源，人人流如鯽鯽的流量量為項(xiàng)目目打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)，只只要項(xiàng)目目主題定定位合理理，開創(chuàng)創(chuàng)一片新新天地是是完全可可能的。。定位依據(jù)據(jù)（二））天河路是是廣州商商業(yè)的制制高點(diǎn)，，周邊已有有多間大大型shopping-mall林立，以以本項(xiàng)目目考量，，應(yīng)選擇擇錯(cuò)位經(jīng)經(jīng)營，避避開客源源被分流流。創(chuàng)造造自己的的風(fēng)格、、特點(diǎn)，，從而令令項(xiàng)目在在天河商商圈迅速速崛起與與持續(xù)發(fā)發(fā)展。即時(shí)性消消費(fèi)商品品和專業(yè)業(yè)服務(wù)、、以便利利性商品品和服務(wù)務(wù)以及流流行性商商品為主主鋪位劃分分建議本項(xiàng)目建建議各分分割鋪位位以小面面積為主主，約15-20M2,一方面適適應(yīng)了市市場需求求，也利利于快速速招商、、提升租租金。定位目標(biāo)標(biāo)在對項(xiàng)目目進(jìn)行定定位前,必須明確確我們的的目標(biāo)是是什么?通過對片片區(qū)商業(yè)業(yè)的初步步模底,在確立目目標(biāo)時(shí)我我們與開開發(fā)商觀觀點(diǎn)一致致,即通過招招商成功功體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)價(jià)值,然后進(jìn)行行市場銷銷售,從而使項(xiàng)項(xiàng)目利益益最大化化。本項(xiàng)目的的運(yùn)作目目標(biāo)為：：成功進(jìn)進(jìn)入市場場銷售1營銷定位思考思考一如何才能能迎合商商戶的心心理需求求？”能否通過過與競爭爭對手綜綜合比較較，尋找找本項(xiàng)目目的差異異化競爭爭力？思考二按照商場場商業(yè)主主題定位位，本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)招租租客戶為為精品服服飾類小小型零售售商。此此類商戶戶通常租租賃面積積偏小，，經(jīng)營成成本較小小。經(jīng)營內(nèi)容容定位以潮流飾飾品、化化妝品、、精品為為主的經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容消費(fèi)檔次次定位以中檔為為主業(yè)態(tài)定位位時(shí)尚館——潮流精品品、飾品品、服飾飾商家定位位省內(nèi)外品品牌商家家和本地地經(jīng)營商商戶項(xiàng)目定位位以追求時(shí)時(shí)尚潮流流的年輕輕消費(fèi)群群體為主主要消費(fèi)費(fèi)對象的的女性服飾飾、精品品、飾品之中中檔消費(fèi)費(fèi)的潮流流時(shí)尚館館定位描述述商場功能能定位：一個(gè)前前衛(wèi)潮流流的飾品品服飾時(shí)時(shí)尚基地地商場客戶戶定位：崇尚流流行、時(shí)時(shí)尚的年年輕消費(fèi)費(fèi)群體定位描述述---時(shí)尚館搜羅深港港頂尖流流行，掠掠獲全球球卓絕時(shí)時(shí)尚，日日韓\歐美\本土精飾飾品應(yīng)有有盡有,流行時(shí)尚尚館只為為混融新新潮，反反對平庸庸。業(yè)態(tài)全面面覆蓋流流行飾品品、時(shí)尚尚小物、、化妝品品、化妝妝工具、、玩偶等等，只為為滿足80后人的潮潮拜生活活。在這個(gè)專專屬于己己的流行行時(shí)尚館館里，每每個(gè)人都都可以成成為至IN潮人。喚醒流行行沸騰時(shí)尚尚招商策略略【四】招商對象象個(gè)別外地地特色商商家：香港、、東南亞亞等地區(qū)區(qū)特色商商家，他他們的進(jìn)進(jìn)駐會(huì)帶帶旺整個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，產(chǎn)生烘烘托商業(yè)業(yè)氣氛，，推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的良好好局面。。本地特色色經(jīng)營商商戶：此類商商戶以特特色經(jīng)營營為主，，緊貼潮潮流脈脈搏，前前衛(wèi)時(shí)尚尚、屬于于擅長經(jīng)經(jīng)營的一一類；以以個(gè)體經(jīng)經(jīng)營者為為主。招商方式式實(shí)行““雙軌道道”招商商模式，，即采取取人員定定點(diǎn)與招招商人員員流動(dòng)招招商相結(jié)結(jié)模式。。招商處為為輔、流流動(dòng)式外外圍招商商為主流動(dòng)招商商：立足于1+1的服務(wù)模模式，通通過電話話、DM電郵、掃掃盤等方方式，實(shí)實(shí)現(xiàn)與客客戶一對對一深層層溝通，，擴(kuò)大信信息傳遞遞面與信信息量。?！娫挔I銷銷對象：：中信地地鐵商場場原有客客戶資源源——掃盤范圍圍：（華華強(qiáng)北））：女人人世界、、嘉華外外貿(mào)市場場、1828潮流商場場（深南中中）：華華聯(lián)街、、巴登街街街鋪（東門門）：西西華宮、、南塘、、中威、、九龍城城等（人民南南）：海海燕、南南洋、羅羅湖商業(yè)業(yè)城定點(diǎn)招商商：依托于招招商中心心開展工工作，工工作重點(diǎn)點(diǎn)是來來來電客戶戶的接待待、咨詢詢，客源源信息的的登記、、整理、、分析、、反饋及及客戶的的售后服服務(wù)；租金策略略租期期：：租賃期期限3年租賃按金金：兩個(gè)個(gè)月的按按金，一一個(gè)月的的首期租租金管理和配配套：中中信經(jīng)營營管理公公司統(tǒng)一一管理管理費(fèi)費(fèi)：40元/月/㎡按金：兩兩個(gè)月的的租金作作為按金金免租期期：項(xiàng)項(xiàng)目正式式開業(yè)前前均為免免租裝修修期實(shí)現(xiàn)方式式擴(kuò)大商戶戶積累量量延長蓄勢勢時(shí)間制造商戶戶內(nèi)部競競爭擴(kuò)大招商商面加強(qiáng)商戶戶談判力力招商準(zhǔn)備備招商對象象

A

B.

C精品\飾品\服飾的零售商精品\飾品\服飾的代理經(jīng)銷商精品\飾品\服飾的直營廠家招商海報(bào)報(bào)現(xiàn)場VI物料POP物料招商合同同文本《招商細(xì)則則》、招商流流程、租租賃協(xié)議議等商場平面面分割圖圖（規(guī)劃劃效果圖圖）招商物料料現(xiàn)場管理理招商人員員上崗前前培訓(xùn)每周招商商情況匯匯報(bào)周例會(huì)紀(jì)紀(jì)要、月月招商工工作總結(jié)結(jié)每周項(xiàng)目目例會(huì)招商節(jié)奏控制項(xiàng)目包裝裝規(guī)劃建建議【三】環(huán)境休閑閑化：通通過物業(yè)業(yè)硬件設(shè)設(shè)施、軟軟件設(shè)施施等元素素的設(shè)計(jì)計(jì)，營造造休閑、、輕松的的消費(fèi)環(huán)環(huán)境，以以此迎合合現(xiàn)代消消費(fèi)的發(fā)發(fā)展需求求，從而而增強(qiáng)消消費(fèi)者的的消費(fèi)欲欲望。以商場核核心主題題特色為為基點(diǎn)（（時(shí)尚、、前衛(wèi)）），保證證商場主主題特色色的和諧諧性與均均好性。。裝修風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代代簡約、、時(shí)尚兼兼具個(gè)性性。公共空間間裝飾商品陳列列店面裝修修商家的選選擇特色經(jīng)營營商戶：：此類商商戶以特特色經(jīng)營營為主，，緊貼潮潮流脈脈搏，前前衛(wèi)時(shí)尚尚、屬于于擅長經(jīng)經(jīng)營的一一類；但但主要以以個(gè)體經(jīng)經(jīng)營者為為主。本地品牌牌經(jīng)營者者：此類類客戶對對深圳市市的商業(yè)業(yè)環(huán)境及及消費(fèi)習(xí)習(xí)慣非常常熟悉，，具有極極大的熱熱情與經(jīng)經(jīng)營信心心。品牌代理理和授權(quán)權(quán)專賣店店商戶：：這部分分商戶是是具有一一定的品品牌的商商品為主主，其店店鋪的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相應(yīng)較較高，對對商場整整體形象象具有一一定的提提升作用用（國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)的的一些品品牌，雖雖然缺乏乏知名度度，但設(shè)設(shè)計(jì)超前前、時(shí)尚尚）。個(gè)別國外外知名商商家：他他們的進(jìn)進(jìn)駐會(huì)帶帶旺整個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，產(chǎn)生烘烘托商業(yè)業(yè)氣氛，，推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的良好好局面（（需要硬硬件的配配合，如如裝修風(fēng)風(fēng)格、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、色色彩等方方面及相相關(guān)招商商條件的的配合等等）。HAFACEHAFACE主營發(fā)飾飾類、首首飾類、、配飾類類針對都會(huì)會(huì)階層中中有一定定眼光及及主觀意意識(shí)，崇崇尚個(gè)性性自由，，追求前前衛(wèi)時(shí)尚尚，精致致有品位位、有修修養(yǎng)、注注重品質(zhì)質(zhì)，自自信、注注重品牌牌文化，，持續(xù)消消費(fèi)能力力較強(qiáng)，，能倡導(dǎo)導(dǎo)一種生生活方式式，并能能對周圍圍環(huán)境有有一定影影響力的的女性。?！胺鸦▓@園”小鋪鋪是香港港澤恩國國際集團(tuán)團(tuán)有限公公司下屬屬的一個(gè)個(gè)女孩用用品品牌牌，致力力于女孩孩用品的的品牌化化與專業(yè)業(yè)化經(jīng)營營，以““多檔次次的女孩孩用品””為核心心定位，，番茄花園園迪斯尼飾飾品創(chuàng)意十足足，充滿滿童趣的的迪斯尼尼卡通人人物飾品品。無論論是Kids還是Kidults都無法抗抗拒其巨巨大的吸吸引力。。匯報(bào)完畢畢，謝謝謝！2008-3-319、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:13:5803:13:5803:1312/14/20223:13:58AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2203:13:5803:13Dec-2214-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:13:5803:13:5803:13Wednesday,December14,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2203:13:5803:13:58December14,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。14十十二月20223:13:58上午午03:13:5812月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:13上上午12月-2203:13December14,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/143:13:5803:13:5814December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:13:58上上午午3:13上上午午03:13:5812月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:13:5803:13:5803:1312/14/20223:13:58AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2203:13:5803:13Dec-2214-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:13:5803:13:5803:13Wednesday,December14,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2203:13:5803:13:58December14,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。14十十二二月月20223:13:58上上午03:13:5812月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月223:13上上午12月-2203:13December14,202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/143:13:5803:13:5814December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。3:13:58上午3:13上上午03:13:5