東方太陽(yáng)城高層公寓項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議報(bào)告-XXXX年

東方太陽(yáng)城高層公寓戶型設(shè)計(jì)建議2010-04-04一.椒江開(kāi)發(fā)區(qū)公寓市場(chǎng)分析

板塊樓盤分布——目前開(kāi)發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，即行政文化區(qū)、東商務(wù)區(qū)、西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和西開(kāi)發(fā)區(qū)，各大片區(qū)樓盤特征頗為鮮明，其中行政文化區(qū)以高端住宅為主，東商務(wù)區(qū)和西開(kāi)發(fā)區(qū)以小盤住宅為主，而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)則以大盤住宅為主。.玉蘭廣場(chǎng)東京灣金岸公寓白云山1號(hào)新明半島香格里拉花園國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)萬(wàn)家華庭臺(tái)都名苑楓華嘉苑錦水灣金之領(lǐng)苑開(kāi)發(fā)區(qū)板塊樓盤NO1、行政文化區(qū)NO2、東商務(wù)區(qū)NO3、西商務(wù)區(qū)NO4、大學(xué)園區(qū)NO5、西開(kāi)發(fā)區(qū)藍(lán)庭花園目前開(kāi)發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，本案所處綠心生態(tài)區(qū)目前正逐漸形成片區(qū)。本項(xiàng)目

整體規(guī)劃：五大片區(qū)樓盤規(guī)劃特征區(qū)分明顯，其中行政文化區(qū)樓盤走高端路線，強(qiáng)調(diào)建筑品質(zhì)高尚華貴；東商務(wù)區(qū)和西開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤走簡(jiǎn)約路線，強(qiáng)調(diào)居住實(shí)用便利；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)走規(guī)模路線，強(qiáng)調(diào)大盤規(guī)劃和生活氛圍；壹行政文化區(qū)社區(qū)規(guī)模：10-15萬(wàn)㎡中盤；建筑形態(tài)：22F以上高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，建筑外立面成熟穩(wěn)重，品質(zhì)感強(qiáng)；景觀營(yíng)造：采用主題景觀園林，以中庭水系、休閑廣場(chǎng)、植被小品等為主，注重社區(qū)景觀的均好性；配套資源：依托周邊完善的休閑文化配套，自身主要有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、沿街商鋪等配套；代表樓盤：萬(wàn)家華庭香格里拉1東商務(wù)區(qū)、西開(kāi)發(fā)區(qū)社區(qū)規(guī)模：基本為10萬(wàn)㎡以下小盤；建筑形態(tài)：11-18F小高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，部分采用中式風(fēng)格，建筑外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，缺乏細(xì)部營(yíng)造，整體質(zhì)感一般；景觀營(yíng)造：受小盤規(guī)模制約，社區(qū)缺乏景觀營(yíng)造空間，以簡(jiǎn)單植被小品為主；配套資源：社區(qū)配套均以底層商業(yè)為主，其他配套匱乏，主依托周邊生活配套資源；代表樓盤：國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)金岸公寓2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)社區(qū)規(guī)模：20萬(wàn)㎡以上大盤；建筑形態(tài)：11-18F小高層和22-26F高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歐式、地中海風(fēng)格多樣，注重建筑細(xì)部營(yíng)造，強(qiáng)調(diào)個(gè)性發(fā)揮，品質(zhì)感較為出眾；景觀營(yíng)造：大盤景觀優(yōu)勢(shì)明顯，突出中庭水系、主題廣場(chǎng)等公空活動(dòng)空間，營(yíng)造奢適且濃郁的生活氛圍；配套資源：社區(qū)各類生活配套齊備；代表樓盤：東京灣新明半島3高端路線簡(jiǎn)約路線規(guī)模路線

產(chǎn)品供給：與其開(kāi)發(fā)路線相一致，五大片區(qū)樓盤供給產(chǎn)品特征鮮明，行政文化區(qū)產(chǎn)品供給以130-180㎡的三房和四房為主力；東商務(wù)區(qū)和西開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品供給以30-70㎡的單身公寓（一房）和120-150㎡的三房為主力；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)產(chǎn)品供給同樣以130-180㎡的三房和四房為主力（不包括玉蘭廣場(chǎng)）。貳行政文化區(qū)主力戶型：三房：130-160㎡四房：160-180㎡1東商務(wù)區(qū)、西開(kāi)發(fā)區(qū)主力戶型：?jiǎn)紊砉?一房：30-70㎡三房：120-150㎡2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)主力戶型：三房、四房：130-180㎡二房：80-110㎡3三房/四房130-180㎡二房80-120㎡躍層200㎡以上單身公寓/一房30-70㎡三房120-150㎡二房/四房80-110㎡160-180㎡三房/四房130-180㎡單身公寓/一房30-70㎡二房80-110㎡2008.10開(kāi)盤，一期售完

銷售情況：整體上看，五大片區(qū)中東商務(wù)區(qū)和西開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤銷售價(jià)格最低，平均在8000元/㎡上下，加上其以中小戶型為主力，總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，因此其去化速度最快，平均銷售率達(dá)90%以上；而行政文化區(qū)樓盤銷售價(jià)格最高，平均在10000元/㎡以上，由于總價(jià)過(guò)高，其去化速度最為緩慢；此外，西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)樓盤銷售價(jià)格兩極分化明顯，較為突出是綠城玉蘭廣場(chǎng)個(gè)案，銷售價(jià)格和銷售速度均表現(xiàn)突出。從戶型上看，區(qū)域120㎡以下中小戶型去化速度較快，而140㎡以上大三房和四房戶型去化速度相對(duì)緩慢，同時(shí)眾多樓盤中朝北戶型出現(xiàn)明顯滯銷。叁行政文化區(qū)銷售情況:目前價(jià)格：12000-14000元/㎡銷售速度：去化較為緩慢1東商務(wù)區(qū)、西開(kāi)發(fā)區(qū)銷售情況：目前價(jià)格：7000-10000元/㎡銷售速度：去化較快2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)32006.3開(kāi)盤，09年底售完2005.12開(kāi)盤，09年底售完香格里拉:14000元/㎡萬(wàn)家華庭:12000元/㎡100%銷售率20000元/㎡銷售價(jià)格2008.5開(kāi)盤，，09年年初售完2007.1開(kāi)盤，09年年中售完國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng):10000元/㎡金岸公寓:8000元/㎡銷售率20000元/㎡100%2008.1開(kāi)盤，09年中售完楓華嘉苑:7000元/㎡新明半島:10000元/㎡銷售率20000元/㎡銷售價(jià)格100%2005年開(kāi)盤，09年年中售完?yáng)|京灣:8500元/㎡銷售價(jià)格銷售情況：目前價(jià)格：8000-17000元/㎡銷售速度：總體較快，部分較慢玉蘭廣場(chǎng):17000元/㎡2009.4開(kāi)盤，一期剩樓王10套（25000元/平米）

客群特征：開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤客群主要分為三類，一類為金字塔頂端客群，其來(lái)源臺(tái)州各地，以私營(yíng)業(yè)主、成功人士居多，主要選擇行政文化區(qū)和其他區(qū)域的高端樓盤，購(gòu)房看重地段價(jià)值和樓盤品質(zhì)，習(xí)慣用房產(chǎn)來(lái)詮釋身份和地位；另一類為年輕中產(chǎn)階級(jí)客群，以在椒江工作的新椒江人為主，購(gòu)房關(guān)注總價(jià)和配套優(yōu)勢(shì)；此外，還有一類是以三區(qū)、溫嶺等地為主的投資客群，喜好中小戶型投資，看重房產(chǎn)升值潛力，但這部分客群自去年下半年以來(lái)基本消失。肆行政文化區(qū)區(qū)域來(lái)源：分布廣泛，臺(tái)州各地均有；年齡特征：40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：高收入群體，其中私營(yíng)業(yè)主、成功人士居多；購(gòu)房動(dòng)機(jī)：看重行政文化區(qū)稀缺的地段價(jià)值和高尚的生活氛圍，主要為改善型多次置業(yè)；客群特征：區(qū)域多源金字塔頂端1東西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、西開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域來(lái)源：以溫嶺、路橋、黃巖等周邊地區(qū)為主，其次為椒江本地；年齡特征：25-40歲中青年人為主，高端項(xiàng)目以40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：教育層次普遍較高，在椒江工作，其中很大一部分在開(kāi)發(fā)區(qū)工作，具備中等及以上收入；購(gòu)房動(dòng)機(jī)：首次購(gòu)房，想長(zhǎng)期在椒江置業(yè)生活，以三口之家為主，購(gòu)房看重總價(jià)優(yōu)勢(shì)和周邊配套?？腿禾卣餍陆方四贻p中產(chǎn)階級(jí)2樓盤名稱戶型配比萬(wàn)家華庭住宅540套；三房：137-145㎡，占19%；四房：150-174㎡，占81%香格里拉住宅908套；二房：80-120㎡，占7%；三房：130-160㎡，占91%；躍層：200㎡，占2%新明半島宅3200多套，分兩期開(kāi)發(fā)，一期推出885套；二房：88㎡，占20%；三房：112㎡、130-170㎡，占73%；四房：233、260㎡，占8%玉蘭廣場(chǎng)一期住宅300多套（12萬(wàn)㎡）；三房：165㎡，占10%；四房：170-180㎡、228-280㎡，占80%；躍層：300㎡-455㎡，占10%藍(lán)庭花園普通住宅500多套；四房：146-168㎡，占85%；躍層：170-180㎡，占15%伍個(gè)案戶型從個(gè)案戶型來(lái)看，目前椒江市場(chǎng)除了投資型的中小戶型外，居家型戶型設(shè)計(jì)普遍偏大，基本以140-170的三房四房較大戶型為主，而個(gè)別高端項(xiàng)目玉蘭廣場(chǎng)則戶型全面向大戶型靠攏，與市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。目前市場(chǎng)情況下，戶型設(shè)計(jì)不斷提升舒適度和居住功能的前提下，戶型設(shè)計(jì)也朝著創(chuàng)新化不斷發(fā)展，椒江市場(chǎng)也是如此，才能順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的主流。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總論目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，停留于滿足空間需求狀態(tài)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)將致力于產(chǎn)品方面的研究和創(chuàng)新，改變中高端市場(chǎng)局面；創(chuàng)新性產(chǎn)品，經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證已經(jīng)為消費(fèi)者所青睞，但同時(shí)需要細(xì)分中高端消費(fèi)者，以滿足不同消費(fèi)者的心理界限；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)更多的轉(zhuǎn)化為未來(lái)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面的研究，因此需要致力于做足這方面的研究；中高端市場(chǎng)是一個(gè)仍未被真正激發(fā)的市場(chǎng)檔期，市場(chǎng)面留給我們的空間還有很多，因此在看好整個(gè)市場(chǎng)的同時(shí)，我們也看好本項(xiàng)目；二.本項(xiàng)目公寓戶型設(shè)計(jì)建議戶型建議需需要把握原原則：本項(xiàng)目公寓寓產(chǎn)品需要要能夠提供供高品質(zhì)、、舒適的居居住環(huán)境，，并且在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上上應(yīng)盡量提升戶型舒舒適度、深深化居住功功能的設(shè)計(jì)手法法，提升居居住品質(zhì)。。通過(guò)適度控制戶戶型面積、、合理添加加贈(zèng)送空間間來(lái)控制產(chǎn)品品總價(jià)，從從而降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，保證證項(xiàng)目的順順利銷售。。致力于產(chǎn)品方面的的研究和創(chuàng)創(chuàng)新，以全新的的產(chǎn)品形象象入市，形形成差異化化競(jìng)爭(zhēng)，并并為市場(chǎng)客客戶所接受受；1、戶型面面積及比例例控制建議議從市場(chǎng)調(diào)研研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，椒江地地區(qū)樓盤的的熱銷戶型型都以面積積在130平米以下下的中小戶戶型為主，，個(gè)別案例例如玉蘭廣廣場(chǎng)除外，，同時(shí)客戶戶對(duì)中小戶戶型需求面面積也基本本集中90-130平米，同同時(shí)對(duì)總價(jià)價(jià)問(wèn)題較為為敏感，帶帶有一定的的投資升值值意識(shí)。而除了中小小戶型除外外，140-170的三房四四房中大戶戶型在目前前市場(chǎng)上占占據(jù)了主流流地位，改改善型需求求占據(jù)了目目前開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤盤的主導(dǎo)，，但是這些些樓盤在09年之前前銷售周期期相對(duì)較長(zhǎng)長(zhǎng)，進(jìn)入09年下半半年，需求求得以釋放放，特別是是高端市場(chǎng)場(chǎng)，大量資資本進(jìn)入高高端市場(chǎng)，，也讓高端端住宅掀起起了一波市市場(chǎng)熱情，，玉蘭廣場(chǎng)場(chǎng)就是個(gè)很很好的例子子因此結(jié)合市市場(chǎng)需求特特點(diǎn)和項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)特性性，初步建建議如下的的戶型面積積配比方案案：房型建筑面積所占比例兩房?jī)蓮d一衛(wèi)85-9520%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)）135-14322%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)(景觀舒適型）150-17040%TOWNHOUSE（四房二廳三衛(wèi)）19015%空中別墅（四房二廳三衛(wèi)）200以上3%公寓合計(jì)100%2、戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議綜合椒江當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及及消費(fèi)者對(duì)對(duì)產(chǎn)品需求求分析，戶戶型設(shè)計(jì)力力求：南北通透，，全明戶型型同時(shí)根據(jù)椒椒江市場(chǎng)，，把握以下下幾大亮點(diǎn)點(diǎn)：滿足空間奢奢侈感：大客廳、大大主臥仍然然是不變的的主流，且且日漸奢華華。重視其其他家庭成成員的需求求，次臥開(kāi)開(kāi)間較普通通住宅增大大。空間的舒適適性與功能能性要求越越來(lái)越強(qiáng)：：如獨(dú)立工人人房，雙套套房（多套套房），中中西式廚房房，衛(wèi)生間間男女賓衛(wèi)衛(wèi)具分離、、淋浴器分分離，配置置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、設(shè)備陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)等不同同功能陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。注重創(chuàng)新，，增加贈(zèng)送送面積：主要包括：：增加飄窗窗、落地飄飄窗、挑空空設(shè)計(jì)等，，具體視當(dāng)當(dāng)?shù)匾蠖?。別墅空間概概念引入公公寓；如復(fù)式住宅宅前庭后院院、入戶花花園、空中中花園等。。景觀價(jià)值最最大化：除了一般意意義上的全全明、南北北通透等評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)外外，高端公公寓力求多多明，并通通過(guò)如270度景觀觀陽(yáng)臺(tái)、大大面積使用用落地窗等等增加房間間通透性及及最大限度度實(shí)現(xiàn)景觀觀價(jià)值。小體量特色色產(chǎn)品：如復(fù)式TOWNHOUSE，，戶型設(shè)計(jì)計(jì)各具特色色，滿足特特定人群的的價(jià)值需求求。95平米兩兩居戶型特點(diǎn)：：方正，贈(zèng)贈(zèng)送兩個(gè)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)137平米米3居戶型特點(diǎn)：：房間都朝朝陽(yáng)，帶傭傭人房160平米米三居戶型特點(diǎn)：：主臥書房房一體，贈(zèng)贈(zèng)陽(yáng)光室戶型特點(diǎn)：：三房朝南南，大面寬寬陽(yáng)臺(tái)電梯直接入入戶，圓廳廳設(shè)計(jì)，更更顯奢華北京御園、、深圳碧海海藍(lán)天產(chǎn)品創(chuàng)新———高層TOWNHOUSE設(shè)計(jì)“高層Town—House”,前庭庭后院，入入戶花園。。挑空空餐餐廳廳。?？蛷d廳與與書書房房一一體體，，形形成成大大面面寬寬客客廳廳。?？团P臥全全落落地地窗窗。。四房房二二廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)190平平米米空中中別別墅墅空中中別別墅墅9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。22:21:2322:21:2322:2112/20/202210:21:23PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2222:21:2322:21Dec-2220-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:21:2322:21:2322:21Tuesday,December20,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2222:21:2322:21:23December20,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。20十十二二月月202210:21:23下下午午22:21:2312月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2210:21下下午午12月月-2222:21December20,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/2022:21:2322:21:2320December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:21:23下下午10:21下下午22:21:2312月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。22:21:2322:21:2322:2112/20/202210:21:23PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2222:21:2322:21Dec-2220-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。22:21:2322:21:2322:21Tuesday,December20,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2222:21:2322:21:23December20,202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。20十十二二月202210:21:23下下午午22:21:2312月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月2210:21下午12月-2222:21December20,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/2022:21:2322:21:2320December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。10:21:23下午午10:21下下午22:21:2312月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過(guò)過(guò)去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲挕！?2:21:2322:21:2322:2112/20/202210:21:23PM11、越是是沒(méi)有有本領(lǐng)