東方太陽城高層公寓項目戶型設(shè)計建議報告-XXXX年

東方太陽城高層公寓戶型設(shè)計建議2010-04-04一.椒江開發(fā)區(qū)公寓市場分析

板塊樓盤分布——目前開發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，即行政文化區(qū)、東商務(wù)區(qū)、西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和西開發(fā)區(qū)，各大片區(qū)樓盤特征頗為鮮明，其中行政文化區(qū)以高端住宅為主，東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)以小盤住宅為主，而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)則以大盤住宅為主。.玉蘭廣場東京灣金岸公寓白云山1號新明半島香格里拉花園國際商務(wù)廣場萬家華庭臺都名苑楓華嘉苑錦水灣金之領(lǐng)苑開發(fā)區(qū)板塊樓盤NO1、行政文化區(qū)NO2、東商務(wù)區(qū)NO3、西商務(wù)區(qū)NO4、大學(xué)園區(qū)NO5、西開發(fā)區(qū)藍庭花園目前開發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，本案所處綠心生態(tài)區(qū)目前正逐漸形成片區(qū)。本項目

整體規(guī)劃：五大片區(qū)樓盤規(guī)劃特征區(qū)分明顯，其中行政文化區(qū)樓盤走高端路線，強調(diào)建筑品質(zhì)高尚華貴；東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)樓盤走簡約路線，強調(diào)居住實用便利；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)走規(guī)模路線，強調(diào)大盤規(guī)劃和生活氛圍；壹行政文化區(qū)社區(qū)規(guī)模：10-15萬㎡中盤；建筑形態(tài)：22F以上高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑外立面成熟穩(wěn)重，品質(zhì)感強；景觀營造：采用主題景觀園林，以中庭水系、休閑廣場、植被小品等為主，注重社區(qū)景觀的均好性；配套資源：依托周邊完善的休閑文化配套，自身主要有會所、運動設(shè)施、沿街商鋪等配套；代表樓盤：萬家華庭香格里拉1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)社區(qū)規(guī)模：基本為10萬㎡以下小盤；建筑形態(tài)：11-18F小高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，部分采用中式風(fēng)格，建筑外立面現(xiàn)代簡潔，缺乏細部營造，整體質(zhì)感一般；景觀營造：受小盤規(guī)模制約，社區(qū)缺乏景觀營造空間，以簡單植被小品為主；配套資源：社區(qū)配套均以底層商業(yè)為主，其他配套匱乏，主依托周邊生活配套資源；代表樓盤：國際商務(wù)廣場金岸公寓2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)社區(qū)規(guī)模：20萬㎡以上大盤；建筑形態(tài)：11-18F小高層和22-26F高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約、歐式、地中海風(fēng)格多樣，注重建筑細部營造，強調(diào)個性發(fā)揮，品質(zhì)感較為出眾；景觀營造：大盤景觀優(yōu)勢明顯，突出中庭水系、主題廣場等公空活動空間，營造奢適且濃郁的生活氛圍；配套資源：社區(qū)各類生活配套齊備；代表樓盤：東京灣新明半島3高端路線簡約路線規(guī)模路線

產(chǎn)品供給：與其開發(fā)路線相一致，五大片區(qū)樓盤供給產(chǎn)品特征鮮明，行政文化區(qū)產(chǎn)品供給以130-180㎡的三房和四房為主力；東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)產(chǎn)品供給以30-70㎡的單身公寓（一房）和120-150㎡的三房為主力；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)產(chǎn)品供給同樣以130-180㎡的三房和四房為主力（不包括玉蘭廣場）。貳行政文化區(qū)主力戶型：三房：130-160㎡四房：160-180㎡1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)主力戶型：單身公寓/一房：30-70㎡三房：120-150㎡2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)主力戶型：三房、四房：130-180㎡二房：80-110㎡3三房/四房130-180㎡二房80-120㎡躍層200㎡以上單身公寓/一房30-70㎡三房120-150㎡二房/四房80-110㎡160-180㎡三房/四房130-180㎡單身公寓/一房30-70㎡二房80-110㎡2008.10開盤，一期售完

銷售情況：整體上看，五大片區(qū)中東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)樓盤銷售價格最低，平均在8000元/㎡上下，加上其以中小戶型為主力，總價優(yōu)勢明顯，因此其去化速度最快，平均銷售率達90%以上；而行政文化區(qū)樓盤銷售價格最高，平均在10000元/㎡以上，由于總價過高，其去化速度最為緩慢；此外，西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)樓盤銷售價格兩極分化明顯，較為突出是綠城玉蘭廣場個案，銷售價格和銷售速度均表現(xiàn)突出。從戶型上看，區(qū)域120㎡以下中小戶型去化速度較快，而140㎡以上大三房和四房戶型去化速度相對緩慢，同時眾多樓盤中朝北戶型出現(xiàn)明顯滯銷。叁行政文化區(qū)銷售情況:目前價格：12000-14000元/㎡銷售速度：去化較為緩慢1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)銷售情況：目前價格：7000-10000元/㎡銷售速度：去化較快2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)32006.3開盤，09年底售完2005.12開盤，09年底售完香格里拉:14000元/㎡萬家華庭:12000元/㎡100%銷售率20000元/㎡銷售價格2008.5開盤，，09年年初售完2007.1開盤，09年年中售完國際商務(wù)廣場:10000元/㎡金岸公寓:8000元/㎡銷售率20000元/㎡100%2008.1開盤，09年中售完楓華嘉苑:7000元/㎡新明半島:10000元/㎡銷售率20000元/㎡銷售價格100%2005年開盤，09年年中售完東京灣:8500元/㎡銷售價格銷售情況：目前價格：8000-17000元/㎡銷售速度：總體較快，部分較慢玉蘭廣場:17000元/㎡2009.4開盤，一期剩樓王10套（25000元/平米）

客群特征：開發(fā)區(qū)樓盤客群主要分為三類，一類為金字塔頂端客群，其來源臺州各地，以私營業(yè)主、成功人士居多，主要選擇行政文化區(qū)和其他區(qū)域的高端樓盤，購房看重地段價值和樓盤品質(zhì)，習(xí)慣用房產(chǎn)來詮釋身份和地位；另一類為年輕中產(chǎn)階級客群，以在椒江工作的新椒江人為主，購房關(guān)注總價和配套優(yōu)勢；此外，還有一類是以三區(qū)、溫嶺等地為主的投資客群，喜好中小戶型投資，看重房產(chǎn)升值潛力，但這部分客群自去年下半年以來基本消失。肆行政文化區(qū)區(qū)域來源：分布廣泛，臺州各地均有；年齡特征：40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：高收入群體，其中私營業(yè)主、成功人士居多；購房動機：看重行政文化區(qū)稀缺的地段價值和高尚的生活氛圍，主要為改善型多次置業(yè)；客群特征：區(qū)域多源金字塔頂端1東西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、西開發(fā)區(qū)區(qū)域來源：以溫嶺、路橋、黃巖等周邊地區(qū)為主，其次為椒江本地；年齡特征：25-40歲中青年人為主，高端項目以40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：教育層次普遍較高，在椒江工作，其中很大一部分在開發(fā)區(qū)工作，具備中等及以上收入；購房動機：首次購房，想長期在椒江置業(yè)生活，以三口之家為主，購房看重總價優(yōu)勢和周邊配套?？腿禾卣餍陆方四贻p中產(chǎn)階級2樓盤名稱戶型配比萬家華庭住宅540套；三房：137-145㎡，占19%；四房：150-174㎡，占81%香格里拉住宅908套；二房：80-120㎡，占7%；三房：130-160㎡，占91%；躍層：200㎡，占2%新明半島宅3200多套，分兩期開發(fā)，一期推出885套；二房：88㎡，占20%；三房：112㎡、130-170㎡，占73%；四房：233、260㎡，占8%玉蘭廣場一期住宅300多套（12萬㎡）；三房：165㎡，占10%；四房：170-180㎡、228-280㎡，占80%；躍層：300㎡-455㎡，占10%藍庭花園普通住宅500多套；四房：146-168㎡，占85%；躍層：170-180㎡，占15%伍個案戶型從個案戶型來看，目前椒江市場除了投資型的中小戶型外，居家型戶型設(shè)計普遍偏大，基本以140-170的三房四房較大戶型為主，而個別高端項目玉蘭廣場則戶型全面向大戶型靠攏，與市場形成差異化競爭。目前市場情況下，戶型設(shè)計不斷提升舒適度和居住功能的前提下，戶型設(shè)計也朝著創(chuàng)新化不斷發(fā)展，椒江市場也是如此，才能順應(yīng)市場發(fā)展的主流。競爭市場總論目前競爭市場的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，停留于滿足空間需求狀態(tài)，未來競爭市場將致力于產(chǎn)品方面的研究和創(chuàng)新，改變中高端市場局面；創(chuàng)新性產(chǎn)品，經(jīng)市場驗證已經(jīng)為消費者所青睞，但同時需要細分中高端消費者，以滿足不同消費者的心理界限；競爭市場面臨的競爭更多的轉(zhuǎn)化為未來對項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等方面的研究，因此需要致力于做足這方面的研究；中高端市場是一個仍未被真正激發(fā)的市場檔期，市場面留給我們的空間還有很多，因此在看好整個市場的同時，我們也看好本項目；二.本項目公寓戶型設(shè)計建議戶型建議需需要把握原原則：本項目公寓寓產(chǎn)品需要要能夠提供供高品質(zhì)、、舒適的居居住環(huán)境，，并且在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計上上應(yīng)盡量提升戶型舒舒適度、深深化居住功功能的設(shè)計手法法，提升居居住品質(zhì)。。通過適度控制戶戶型面積、、合理添加加贈送空間間來控制產(chǎn)品品總價，從從而降低風(fēng)風(fēng)險，保證證項目的順順利銷售。。致力于產(chǎn)品方面的的研究和創(chuàng)創(chuàng)新，以全新的的產(chǎn)品形象象入市，形形成差異化化競爭，并并為市場客客戶所接受受；1、戶型面面積及比例例控制建議議從市場調(diào)研研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，椒江地地區(qū)樓盤的的熱銷戶型型都以面積積在130平米以下下的中小戶戶型為主，，個別案例例如玉蘭廣廣場除外，，同時客戶戶對中小戶戶型需求面面積也基本本集中90-130平米，同同時對總價價問題較為為敏感，帶帶有一定的的投資升值值意識。而除了中小小戶型除外外，140-170的三房四四房中大戶戶型在目前前市場上占占據(jù)了主流流地位，改改善型需求求占據(jù)了目目前開發(fā)區(qū)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤盤的主導(dǎo)，，但是這些些樓盤在09年之前前銷售周期期相對較長長，進入09年下半半年，需求求得以釋放放，特別是是高端市場場，大量資資本進入高高端市場，，也讓高端端住宅掀起起了一波市市場熱情，，玉蘭廣場場就是個很很好的例子子因此結(jié)合市市場需求特特點和項目目開發(fā)特性性，初步建建議如下的的戶型面積積配比方案案：房型建筑面積所占比例兩房兩廳一衛(wèi)85-9520%三房兩廳兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)）135-14322%四房兩廳兩衛(wèi)(景觀舒適型）150-17040%TOWNHOUSE（四房二廳三衛(wèi)）19015%空中別墅（四房二廳三衛(wèi)）200以上3%公寓合計100%2、戶型設(shè)設(shè)計建議綜合椒江當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌黾凹跋M者對對產(chǎn)品需求求分析，戶戶型設(shè)計力力求：南北通透，，全明戶型型同時根據(jù)椒椒江市場，，把握以下下幾大亮點點：滿足空間奢奢侈感：大客廳、大大主臥仍然然是不變的的主流，且且日漸奢華華。重視其其他家庭成成員的需求求，次臥開開間較普通通住宅增大大?？臻g的舒適適性與功能能性要求越越來越強：：如獨立工人人房，雙套套房（多套套房），中中西式廚房房，衛(wèi)生間間男女賓衛(wèi)衛(wèi)具分離、、淋浴器分分離，配置置服務(wù)陽臺臺、設(shè)備陽陽臺等不同同功能陽臺臺。注重創(chuàng)新，，增加贈送送面積：主要包括：：增加飄窗窗、落地飄飄窗、挑空空設(shè)計等，，具體視當(dāng)當(dāng)?shù)匾蠖?。別墅空間概概念引入公公寓；如復(fù)式住宅宅前庭后院院、入戶花花園、空中中花園等。。景觀價值最最大化：除了一般意意義上的全全明、南北北通透等評評價標(biāo)準(zhǔn)外外，高端公公寓力求多多明，并通通過如270度景觀觀陽臺、大大面積使用用落地窗等等增加房間間通透性及及最大限度度實現(xiàn)景觀觀價值。小體量特色色產(chǎn)品：如復(fù)式TOWNHOUSE，，戶型設(shè)計計各具特色色，滿足特特定人群的的價值需求求。95平米兩兩居戶型特點：：方正，贈贈送兩個陽陽臺137平米米3居戶型特點：：房間都朝朝陽，帶傭傭人房160平米米三居戶型特點：：主臥書房房一體，贈贈陽光室戶型特點：：三房朝南南，大面寬寬陽臺電梯直接入入戶，圓廳廳設(shè)計，更更顯奢華北京御園、、深圳碧海海藍天產(chǎn)品創(chuàng)新———高層TOWNHOUSE設(shè)計“高層Town—House”,前庭庭后院，入入戶花園。。挑空空餐餐廳廳。?？蛷d廳與與書書房房一一體體，，形形成成大大面面寬寬客客廳廳。?？团P臥全全落落地地窗窗。。四房房二二廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)190平平米米空中中別別墅墅空中中別別墅墅9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:21:2322:21:2322:2112/20/202210:21:23PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2222:21:2322:21Dec-2220-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:21:2322:21:2322:21Tuesday,December20,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2222:21:2322:21:23December20,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。20十十二二月月202210:21:23下下午午22:21:2312月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2210:21下下午午12月月-2222:21December20,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/2022:21:2322:21:2320December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:21:23下下午10:21下下午22:21:2312月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:21:2322:21:2322:2112/20/202210:21:23PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2222:21:2322:21Dec-2220-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。22:21:2322:21:2322:21Tuesday,December20,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2222:21:2322:21:23December20,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。20十十二二月202210:21:23下下午午22:21:2312月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月2210:21下午12月-2222:21December20,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/2022:21:2322:21:2320December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。10:21:23下午午10:21下下午22:21:2312月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲挕！?2:21:2322:21:2322:2112/20/202210:21:23PM11、越是是沒有有本領(lǐng)