招商地產(chǎn)-珠海商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位提案課件

致:深圳招商房地產(chǎn)有限公司1致:深圳招商房地產(chǎn)有限公司1商業(yè)部分創(chuàng)造最大化產(chǎn)品價(jià)值2商業(yè)部分創(chuàng)造最大化產(chǎn)品價(jià)值2定位過(guò)程

如何挖掘最大化的產(chǎn)品價(jià)值3定位過(guò)程

如何挖掘最大化的產(chǎn)品價(jià)值3成果體系第一部分：CCTI模式——搜尋價(jià)值第二部分：價(jià)值論證——挖掘價(jià)值第三部分：設(shè)計(jì)提示——體現(xiàn)價(jià)值第四部分：補(bǔ)充論證——提升價(jià)值4成果體系第一部分：CCTI模式——搜尋價(jià)值第二部分：價(jià)值論證本案四大難題面臨四大難題商業(yè)部分5本案四大難題面臨四大難題商業(yè)部分5難題NO.1商業(yè)面積如何確定?6難題NO.1商業(yè)面積如何確定?6

難題NO.2

商業(yè)形態(tài)如何確定?7難題NO.2商業(yè)形態(tài)如何確定?7難題NO.3怎樣布置商業(yè)?8難題NO.3怎樣布置商業(yè)?8難題NO.4怎么和住宅全盤(pán)考慮?9難題NO.4怎么和住宅全盤(pán)考慮?9解決方案商業(yè)部分10解決方案商業(yè)部分10價(jià)值提升

價(jià)值點(diǎn)一：商業(yè)規(guī)模的黃金分割價(jià)值點(diǎn)二：最大限度挖掘街鋪的商業(yè)價(jià)值價(jià)值點(diǎn)三：主力店對(duì)商業(yè)步行街人流的支撐六大價(jià)值點(diǎn)的提升11價(jià)值提升

六大價(jià)值點(diǎn)的提升11六大價(jià)值點(diǎn)的提升

價(jià)值點(diǎn)四：商業(yè)景觀(guān)核的磁極效應(yīng)（廣場(chǎng)）價(jià)值點(diǎn)五：商業(yè)建筑屋頂價(jià)值的挖掘價(jià)值點(diǎn)六：商業(yè)人流和居住人流的有效分離12六大價(jià)值點(diǎn)的提升

12第一部分ＣＣＴＩ模式→搜尋價(jià)值13第一部分ＣＣＴＩ模式→搜尋價(jià)值13第一章:CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位推導(dǎo)

14第一章:CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位推導(dǎo)14項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位推導(dǎo)成果脈絡(luò)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)T自身資源條件I市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境C消費(fèi)者需求C項(xiàng)目定位體系的展開(kāi)客戶(hù)定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位形象定位15項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位推導(dǎo)成果脈絡(luò)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)T自身資源條件I市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)CCTI定位推導(dǎo)思路市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：即宏觀(guān)狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀(guān)態(tài)勢(shì)，在宏觀(guān)上找到足夠的信息支持。消費(fèi)者：要真正做到“以人為本”，對(duì)消費(fèi)者的研究非常重要。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)及潛在需求，尋找打動(dòng)消費(fèi)者的價(jià)值點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。自身資源：項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)能夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的SWOT分析。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（Trend）消費(fèi)者（Consumer）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（Competitor）

自身資源（Itemself）16CCTI定位推導(dǎo)思路市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：消費(fèi)者：競(jìng)爭(zhēng)要真正做到“以人為本”，對(duì)消費(fèi)者的研究非常重要。針對(duì)性消費(fèi)者研究的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)及潛在需求，尋找打動(dòng)消費(fèi)者的價(jià)值點(diǎn)。C:消費(fèi)者（Consumer）——客戶(hù)分析17要真正做到“以人為本”，對(duì)消費(fèi)者的研究非常重要。針對(duì)性消費(fèi)者

投資者調(diào)研18投資者調(diào)研18投資者調(diào)查投資者投資商業(yè)時(shí)考慮因素項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力開(kāi)發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗(yàn)；將來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和物業(yè)管理公司；項(xiàng)目?jī)r(jià)值情況：售價(jià)(元/平方米)及租價(jià)(元/平方米)；周?chē)啼伿蹆r(jià)(元/平方米)及周?chē)啼佔(zhàn)鈨r(jià)(元/平方米)商鋪使用率；如果商鋪的位置面向開(kāi)闊的使用空間，客戶(hù)流又比較簡(jiǎn)單合理的話(huà)，就能更有效提高商鋪的受歡迎程度。做坎式街鋪能增加行人道面積19投資者調(diào)查投資者投資商業(yè)時(shí)考慮因素做坎式街鋪能增加行人道面積投資者調(diào)查

有沒(méi)有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的可行性有多大。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者也最有保障。從銷(xiāo)售上考慮盡可能多做街鋪20投資者調(diào)查

有沒(méi)有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；從銷(xiāo)售上考投資者調(diào)查

項(xiàng)目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等項(xiàng)目定位及以后經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位則可以保證以后的經(jīng)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)投資收益。商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。商鋪實(shí)際還有使用年限。是否售后包租及返租比例和年限是否引入第三方責(zé)任擔(dān)保。有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎21投資者調(diào)查

項(xiàng)目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商投資者語(yǔ)錄前山鋪位升值潛力大----專(zhuān)業(yè)投資客阿文輕軌經(jīng)過(guò)前山對(duì)前山商業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大影響----澳門(mén)專(zhuān)業(yè)投資客潘總自己做建材的,不愿意總租別人的鋪----永豐天花總匯老板羅總做裝修在前山區(qū)域買(mǎi)鋪開(kāi)公司業(yè)務(wù)更好做----靚家居陶總鋪位離圓明新園近,在這買(mǎi)個(gè)鋪?zhàn)錾怵B(yǎng)老休閑.舒服!----蘭鋪花園永春天新茗茶吳麗珠總經(jīng)理前山商業(yè)越來(lái)越引起投資者關(guān)注本地做生意的投資自營(yíng)者多22投資者語(yǔ)錄前山鋪位升值潛力大----專(zhuān)業(yè)投資客阿文前山商業(yè)越買(mǎi)鋪考慮因素分析

投資者最看重位置和人流量項(xiàng)目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢(shì)23買(mǎi)鋪考慮因素分析投資者最看重位置和人流量23買(mǎi)鋪考慮因素分析65%購(gòu)鋪總價(jià)在30-100萬(wàn)之間，建議鋪位面積不宜過(guò)大24買(mǎi)鋪考慮因素分析65%購(gòu)鋪總價(jià)在30-100萬(wàn)之間，建議鋪位買(mǎi)鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過(guò)高25買(mǎi)鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位25買(mǎi)鋪考慮因素分析83%不能接受購(gòu)鋪單價(jià)在2萬(wàn)以上26買(mǎi)鋪考慮因素分析26買(mǎi)鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷(xiāo)售性大27買(mǎi)鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷(xiāo)售性大27買(mǎi)鋪考慮因素分析27%的客戶(hù)考慮買(mǎi)前山越來(lái)越多的投資者關(guān)注前山市場(chǎng)28買(mǎi)鋪考慮因素分析27%的客戶(hù)考慮買(mǎi)前山28觀(guān)點(diǎn)提煉客戶(hù)希望層高達(dá)到6米進(jìn)深比例在1:4之內(nèi)一樓商鋪以及街鋪客戶(hù)較容易接受投資者對(duì)前山商業(yè)信心增強(qiáng)多數(shù)客戶(hù)能承受50-100萬(wàn)之間的商鋪二層以上鋪位不受歡迎29觀(guān)點(diǎn)提煉客戶(hù)希望層高達(dá)到6米29

經(jīng)營(yíng)者調(diào)研30經(jīng)營(yíng)者調(diào)研30租賃商鋪時(shí)考慮的因素

地理位置交通條件行人道、街道情況，過(guò)往車(chē)輛的數(shù)量及類(lèi)型，道路寬窄城市規(guī)劃、城市設(shè)施消費(fèi)者因素人口數(shù)及住戶(hù)數(shù)一定的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量/客流狀況估計(jì)通過(guò)店前的行人最少流量做坎式街鋪能增加行人道面積31租賃商鋪時(shí)考慮的因素

地理位置做坎式街鋪能增加行人道面積租賃商鋪時(shí)考慮的因素

道路狀況城市的商業(yè)屬性包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷(xiāo)售額等場(chǎng)地條件包括店鋪面積、形狀、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等租金必要的停車(chē)條件、顧客停車(chē)場(chǎng)地及進(jìn)貨空間租金和其它相關(guān)投資的最高限額

做坎式街鋪能增加停車(chē)位32租賃商鋪時(shí)考慮的因素

做坎式街鋪能增加停車(chē)位32租賃商鋪時(shí)考慮的因素

街鋪優(yōu)勢(shì)：時(shí)間自由，自己管理，靈活性大，便宜接觸人機(jī)會(huì)多劣勢(shì)：不安全，離住的地方遠(yuǎn)內(nèi)街商鋪同樣有街鋪的優(yōu)勢(shì)特別是住宅區(qū)的街鋪更受歡迎33租賃商鋪時(shí)考慮的因素

街鋪內(nèi)街商鋪同樣有街鋪的優(yōu)勢(shì)33租賃商鋪時(shí)考慮的因素30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯建議商業(yè)宜形成規(guī)模34租賃商鋪時(shí)考慮的因素30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯34租賃商鋪時(shí)考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過(guò)大35租賃商鋪時(shí)考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積經(jīng)營(yíng)者特征描述

經(jīng)營(yíng)者年齡多在30-50之間，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)營(yíng)者85%為外來(lái)人，來(lái)珠海時(shí)間3年以上，對(duì)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目前期都做過(guò)市場(chǎng)分析，對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)比較有信心。對(duì)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地比較看重，選擇前都會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察。經(jīng)營(yíng)者文化水平不高，但對(duì)市場(chǎng)情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)營(yíng)者信息靈通，對(duì)珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報(bào)刊傳播經(jīng)營(yíng)者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識(shí)和要求強(qiáng)烈。開(kāi)發(fā)商品牌號(hào)召力影響大36經(jīng)營(yíng)者特征描述

經(jīng)營(yíng)者年齡多在30-50之間，有一定的從商經(jīng)

消費(fèi)者調(diào)研37消費(fèi)者調(diào)研37調(diào)查分析前山華業(yè)大廈旁十字路口人流車(chē)流統(tǒng)計(jì)(2207年1月4日晚5時(shí)55分至6時(shí))人流110人/分;車(chē)流30輛/分(平均值)嘉園至十四村(2207年1月4日晚6時(shí)30分至6時(shí)三十五分)人流200人/分(據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B,工廠(chǎng)上下班時(shí)間----早上6.00左右，下午5-6時(shí)人流更多,6米寬的橋上經(jīng)常堵塞)

項(xiàng)目周邊人流多,但消費(fèi)力水平低38調(diào)查分析前山華業(yè)大廈旁十字路口人流車(chē)流統(tǒng)計(jì)(2207年1月4調(diào)查分析消費(fèi)者93%喜歡去超市購(gòu)物消費(fèi)者75%選擇購(gòu)物時(shí)注重品種齊全、質(zhì)量好消費(fèi)者68%購(gòu)物時(shí)喜歡購(gòu)物環(huán)境好超市為當(dāng)?shù)厝怂矏?ài)品種齊全的商業(yè)中心可以滿(mǎn)足大部分人的需求68%的人購(gòu)物會(huì)受環(huán)境影響做中高檔的商業(yè)中心有市場(chǎng)39調(diào)查分析消費(fèi)者93%喜歡去超市購(gòu)物超市為當(dāng)?shù)厝怂矏?ài)39調(diào)查分析消費(fèi)者84%對(duì)前山購(gòu)物環(huán)境感到不滿(mǎn)意或一般消費(fèi)者92%感覺(jué)該片區(qū)缺少休閑公園消費(fèi)者88%感覺(jué)該片區(qū)缺少體育配套設(shè)施84%對(duì)購(gòu)物環(huán)境不滿(mǎn)意提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)休閑、運(yùn)動(dòng)公園在當(dāng)?shù)睾苡行枨笞鲂蓍e、運(yùn)動(dòng)購(gòu)物于一體的購(gòu)物場(chǎng)所有市場(chǎng)40調(diào)查分析消費(fèi)者84%對(duì)前山購(gòu)物環(huán)境感到不滿(mǎn)意或一般40調(diào)查分析消費(fèi)者78%會(huì)去前山以外區(qū)域購(gòu)物不外出者多為老人外出者人流分散于珠海其它各商圈本地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)78%的年青人時(shí)尚需求當(dāng)?shù)責(zé)o法滿(mǎn)足當(dāng)?shù)噩F(xiàn)無(wú)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)域性時(shí)尚商業(yè)有市場(chǎng)41調(diào)查分析消費(fèi)者78%會(huì)去前山以外區(qū)域購(gòu)物本地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)4調(diào)查分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)有市場(chǎng)42調(diào)查分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)觀(guān)點(diǎn)提煉

投資客比較看好前山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)者對(duì)于商業(yè)規(guī)劃布局有著一定的要求消費(fèi)者對(duì)前山商市場(chǎng)業(yè)有一定的需求

43觀(guān)點(diǎn)提煉 投資客比較看好前山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)43C:競(jìng)爭(zhēng)者（Competitor）——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征分析了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。44C:競(jìng)爭(zhēng)者（Competitor）——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征分析了解現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者位置圖旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)本項(xiàng)目益源百貨惠發(fā)百貨誼一商業(yè)街調(diào)查范圍工業(yè)強(qiáng)街

現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者都離項(xiàng)目有200米左右同位置者商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力差項(xiàng)目周邊多為建材配套商業(yè)45現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者位置圖旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)本項(xiàng)目益源百貨惠發(fā)百貨誼一商業(yè)街現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者統(tǒng)計(jì)

以項(xiàng)目周邊一公里為調(diào)查范圍，北起人民西路，南至金雞路口，東至三臺(tái)石路，西至嘉園。翠微明珠南路東側(cè)，自發(fā)形成了機(jī)電、機(jī)械以及化工設(shè)備等工業(yè)物資產(chǎn)品銷(xiāo)售一條龍服務(wù)，形成了具有一定規(guī)模的粗放型準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)業(yè)態(tài)混雜、機(jī)電市場(chǎng)將隨前山工業(yè)變遷而改變業(yè)種購(gòu)物中心傳統(tǒng)市場(chǎng)酒店住宿娛樂(lè)中心服裝鞋帽家電賣(mài)場(chǎng)建材家居數(shù)量312211220業(yè)種社區(qū)超市快餐食店士多商行IT通訊生活服務(wù)機(jī)電數(shù)量6591435828046現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者統(tǒng)計(jì)以項(xiàng)目周邊一公里為調(diào)查范圍，項(xiàng)目概要：項(xiàng)目位于明珠南路與翠微西路交匯處，華業(yè)酒店底座。商業(yè)體量18000平方，廣場(chǎng)面積100平方左右。規(guī)劃為獨(dú)立商業(yè)體與臨街商鋪結(jié)合的方式。業(yè)態(tài)主要為超市、零售業(yè)。區(qū)域內(nèi)唯一一家受歡迎的中檔購(gòu)物廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)不完善旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析47項(xiàng)目概要：旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析47惠發(fā)百貨項(xiàng)目概要明珠南路西側(cè)，業(yè)態(tài)以超市、百貨為主。業(yè)種主要為普通零售業(yè)、服務(wù)業(yè)，及職業(yè)中介等類(lèi)型。位于主干道，緊靠公交車(chē)站，人氣旺盛?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析整體商業(yè)檔次較低48惠發(fā)百貨項(xiàng)目概要現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析整體商業(yè)檔次較低48誼一商業(yè)街項(xiàng)目概要位于翠微綜合市場(chǎng)，面積2500平方，廣場(chǎng)面積較大300平方左右，為周邊主要休閑廣場(chǎng)。入駐有得一超市、匯星購(gòu)物廣場(chǎng)、中國(guó)電信等主力商戶(hù)。現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析人氣較旺盛，檔次低，客戶(hù)以工薪階層為主49誼一商業(yè)街項(xiàng)目概要現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析人氣較旺盛，檔次低，客戶(hù)以項(xiàng)目概要項(xiàng)目位于明珠北路東側(cè)，業(yè)態(tài)以超市、服裝城為主。經(jīng)營(yíng)情況較好，市場(chǎng)人氣旺盛。

益源百貨現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析檔次偏低50項(xiàng)目概要益源百貨現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析檔次偏低50競(jìng)爭(zhēng)者總結(jié)分析項(xiàng)目旁以旺嘉百貨、惠發(fā)百貨及益源百貨為中心集中了餐飲、購(gòu)物、休閑等為一體的消費(fèi)圈旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)是該區(qū)域唯一一家中檔次的購(gòu)物場(chǎng)所周邊項(xiàng)目定位多為低檔，消費(fèi)層次較該路段以滿(mǎn)足打工一族的消費(fèi)為主消費(fèi)層次較低，該路段各業(yè)態(tài)相對(duì)較為分散各競(jìng)爭(zhēng)者綜合實(shí)力不強(qiáng)51競(jìng)爭(zhēng)者總結(jié)分析項(xiàng)目旁以旺嘉百貨、惠發(fā)百貨及益源百貨為中心集中前山現(xiàn)有區(qū)域性商業(yè)分析

以逸仙路與三臺(tái)石路交叉處則可見(jiàn)生活商業(yè)繁榮集中且與周邊建材商業(yè)分界明顯（以十字路口為中心分布）本項(xiàng)目本項(xiàng)目離該商圈教遠(yuǎn)，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目定位產(chǎn)生太大影響逸仙路商圈52前山現(xiàn)有區(qū)域性商業(yè)分析以逸仙路與三臺(tái)石路交叉處則可見(jiàn)生活商區(qū)域商業(yè)主要成員前山百貨共二層，每層約1500平米；一樓主營(yíng)通訊、銀行、手飾、服裝，二樓電器。其中間雜還有活力夜總會(huì)、前山影院、書(shū)店、洽和餐廳、前山市場(chǎng)和一些街邊小吃攤檔等。瑞華服裝城共三層，每層約3000平米，第一二層為瑞華服裝城；第一層主營(yíng)服裝；第二層主營(yíng)服裝鞋類(lèi)及美容；第三層為百和超市，主營(yíng)日用百貨。中檔、綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，對(duì)前山其它區(qū)域輻射力小53區(qū)域商業(yè)主要成員前山百貨共二層，每層約1500平米；中檔區(qū)域商業(yè)主要成員翰林苑商業(yè)共三層樓面，現(xiàn)只有第一層營(yíng)業(yè)，都以街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，約30-40平米/間，共約25間，其中一間400平米的工商銀行正在裝修，營(yíng)業(yè)中的商鋪主要經(jīng)營(yíng)醫(yī)藥、美容、通訊用品、眼鏡、茶行、美容美發(fā)用品批發(fā)，以及兩家建材等。經(jīng)營(yíng)情況一般。

二期商業(yè)家樂(lè)福進(jìn)駐將大幅度提高其競(jìng)爭(zhēng)力54區(qū)域商業(yè)主要成員翰林苑商業(yè)共三層樓面，現(xiàn)只有第一層營(yíng)業(yè)，區(qū)域商業(yè)主要成員得一超級(jí)市場(chǎng)每層約2000平米，一樓超市主營(yíng)日用百貨；二樓服裝電器。星海百貨共兩層，每層約1500平米，主營(yíng)服裝鞋類(lèi)。匯益百貨共一層約1000平米主營(yíng)服裝鞋類(lèi)區(qū)域性商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力差，離本項(xiàng)目3公里左右55區(qū)域商業(yè)主要成員得一超級(jí)市場(chǎng)每層約2000平米，一樓超市逸仙路商圈翠前路項(xiàng)目本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)者位置主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手離項(xiàng)目教遠(yuǎn)，離項(xiàng)目近的二個(gè)商業(yè)體量小，永晟、金福四期部分以住宅部分為主，商業(yè)具體規(guī)劃還沒(méi)出臺(tái)明珠廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)佳翰林苑家樂(lè)福永晟項(xiàng)目工業(yè)區(qū)金福四期56逸仙路商圈翠前路項(xiàng)目本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)者位置主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)明珠商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模建筑面積：50000平方米地理位置明珠路與金雞路交匯開(kāi)發(fā)商珠海市陸南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征規(guī)劃為百貨商場(chǎng)、電器城、大型超市、娛樂(lè)城、服裝城、網(wǎng)吧、書(shū)吧、休閑餐飲中心已進(jìn)主要商戶(hù)華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器工程進(jìn)度工程完工，現(xiàn)正招商開(kāi)業(yè)時(shí)間首層2007年1月28日開(kāi)業(yè)，二、三、四層2007年4月開(kāi)業(yè)備注沃爾瑪、臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花都曾對(duì)此地表示出濃厚的興趣57潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)明珠商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模建筑面積：50000潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)翠前路商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模建筑面積：15000平方米地理位置翠前路開(kāi)發(fā)商珠海市泰隆發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)特征購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)綜合商場(chǎng)工程進(jìn)度2007年初動(dòng)工開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年初開(kāi)業(yè)備注發(fā)展商原為“珠海舊貨調(diào)濟(jì)市場(chǎng)”58潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)翠前路商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模建筑面積：1500潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)翰林苑二期商業(yè)部分—卡都商業(yè)城（暫定名）規(guī)模商業(yè)建筑面積：162800平方米地理位置逸仙路開(kāi)發(fā)商珠海市卡都?？》慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征規(guī)劃為綜合商場(chǎng)、商業(yè)步行街、超市、餐飲、銀行、郵局等。主要商戶(hù)家樂(lè)福工程進(jìn)度尚未動(dòng)工開(kāi)業(yè)時(shí)間未知備注珠海重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目之一。占地223113平方米，總建筑規(guī)模536960平方米。59潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)翰林苑二期商業(yè)部分—卡都商業(yè)城（暫定翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專(zhuān)業(yè)類(lèi)商品龍頭店購(gòu)物休閑廣場(chǎng)大型商業(yè)中心家樂(lè)富綜合類(lèi)商品龍頭店批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)步行街60翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專(zhuān)業(yè)類(lèi)商品龍頭店購(gòu)物休閑廣觀(guān)點(diǎn)提煉前山區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)駐大型商業(yè)巨頭，如華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福等。前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，項(xiàng)目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏。61觀(guān)點(diǎn)提煉前山區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)駐大型商業(yè)巨頭，如華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福T:市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

（Trend）>>僅表達(dá)有效信息即宏觀(guān)狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析前山的商業(yè)宏觀(guān)態(tài)勢(shì)，在宏觀(guān)上找到足夠的信息支持。62T:市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（Trend）>>僅表達(dá)有效信息即宏觀(guān)狀態(tài)和趨宏觀(guān)市場(chǎng)分析微觀(guān)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析珠海商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)前山商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)63宏觀(guān)市場(chǎng)分析微觀(guān)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析珠海商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)前山商業(yè)市場(chǎng)宏觀(guān)市場(chǎng)分析一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)政策使全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)加強(qiáng)管理，更多資金進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)?！蛾P(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》有利于外資在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)線(xiàn)投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好64宏觀(guān)市場(chǎng)分析一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)政策使全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)加強(qiáng)管

珠海商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)65珠海商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)65珠海交通在改變路通、財(cái)通66珠海交通在改變路通、財(cái)通66珠海商業(yè)在改變珠海GDP每年正以10個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)工業(yè)的發(fā)展，大大帶動(dòng)了人流、物流的增長(zhǎng)珠海臨近澳門(mén)，珠港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展港珠澳大橋方案出臺(tái)輕軌等交通設(shè)施不斷地完善商業(yè)建設(shè)成為熱點(diǎn)珠海商機(jī)大增67珠海商業(yè)在改變珠海GDP每年正以10個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)珠海商珠海商業(yè)市場(chǎng)分析

珠海商業(yè)地產(chǎn)呈環(huán)狀排開(kāi)，分布較為零散且相對(duì)獨(dú)立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯，拱北商圈和吉大商圈為珠海主要兩大商圈，輻射力較遠(yuǎn)；

前山商圈教為特殊，主要經(jīng)營(yíng)家具建材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，輻射力相對(duì)較大。68珠海商業(yè)市場(chǎng)分析

珠海商業(yè)地產(chǎn)呈環(huán)狀排開(kāi)，分布較為珠海商業(yè)市場(chǎng)分析

市級(jí)商業(yè)中心2個(gè)吉大商圈：吉大景山路一帶；拱北商圈：拱北迎賓路與蓮花路一帶。區(qū)級(jí)商業(yè)中心2個(gè)位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心;位于井岸的斗門(mén)區(qū)商業(yè)中心。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心16個(gè)主城區(qū)7個(gè)，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側(cè)、拱北夏灣;前山逸仙路與前山大道交叉地帶、南屏舊區(qū)、南灣大道西側(cè)的灣仔區(qū)；金灣次中心城1個(gè)，位于紅旗；斗門(mén)次中心城1個(gè)，位于白蕉；唐家灣新城2個(gè)，分別位于原金鼎鎮(zhèn)區(qū)與唐家鎮(zhèn)區(qū)；橫琴新城1個(gè)；三灶新城2個(gè)，分別位于原三灶與三灶東部新區(qū)；港區(qū)組團(tuán)1個(gè)，位于南水；平沙1個(gè)。69珠海商業(yè)市場(chǎng)分析

市級(jí)商業(yè)中心2個(gè)69珠海商業(yè)市場(chǎng)分析

施工面積下降，竣工、銷(xiāo)售面積上升；空置率下降；商業(yè)日趨成熟。70珠海商業(yè)市場(chǎng)分析

70吉大片區(qū)的改造規(guī)劃

建立吉大旅游商務(wù)區(qū)城市中心廣場(chǎng)，珠海百貨廣場(chǎng)以東、石景山以南、海濱公園以西約１０公頃的區(qū)域，將集ＣＩＴＹ

ＭＡＬＬ大型購(gòu)物中心、大型中心廣場(chǎng)于一體，成為未來(lái)的珠海ＲＢＤ（旅游商務(wù)區(qū)）。將拆除國(guó)貿(mào)海天城，整合該地段各種資源，利用獨(dú)有的自然稟賦，顯山露水，打造山、海、城、公園融為一體的全國(guó)少有的城市中心廣場(chǎng)。珠海賓館將打造風(fēng)格獨(dú)特的情景化高檔商業(yè)街區(qū)。市民集會(huì)活動(dòng)的觀(guān)禮區(qū)位于九洲城博物館門(mén)前；水滴狀螺旋上升的特區(qū)建設(shè)紀(jì)念館造型獨(dú)特，將集中展示珠海２０年規(guī)劃建設(shè)成就；大型音樂(lè)噴泉蔚為壯觀(guān)；主題雕塑顯示珠海活躍進(jìn)取的珠海精神；購(gòu)物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀(guān)，創(chuàng)造各種親水、觀(guān)水空間，增添購(gòu)物樂(lè)趣，同時(shí)也是生態(tài)設(shè)計(jì)的理念；露天劇場(chǎng)區(qū)可坐在露天劇場(chǎng)和大臺(tái)階上觀(guān)賞廣場(chǎng)大屏幕的精彩節(jié)目；此外還有下沉的商業(yè)步行街等。

形成大的步行系統(tǒng)，把交通弱化到地下。將構(gòu)成一個(gè)珠海市最高檔、極富活力、開(kāi)放的珠海ＲＢＤ（旅游商務(wù)區(qū)）71吉大片區(qū)的改造規(guī)劃

建立吉大旅游商務(wù)區(qū)城市中心廣場(chǎng)，珠海百綠景地塊的規(guī)劃將建成文化購(gòu)物公園72綠景地塊的規(guī)劃將建成文化購(gòu)物公園72珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司（原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司）從事百貨商品流通的大型零售連鎖企業(yè)，利用毗鄰港澳，以“城市品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升”發(fā)展戰(zhàn)略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市開(kāi)設(shè)了19家不同業(yè)態(tài)的直營(yíng)門(mén)店和物流配送中心，逐步由區(qū)域市場(chǎng)向全國(guó)擴(kuò)張。2000年8月--------------公司成立暨珠海市南屏店開(kāi)業(yè)2000年12月------------珠海市吉大店開(kāi)業(yè)2001年9月--------------珠海市香洲店開(kāi)業(yè)2002年2月--------------珠海市新香洲區(qū)香華店、前山區(qū)翠微店開(kāi)業(yè)2002年5月至12月------河源市河源店、龍川店、南門(mén)店開(kāi)業(yè)2003年11月------------河源市大同店開(kāi)業(yè)2003年12月------------梅州市五華購(gòu)物廣場(chǎng)2004年------------------珠海市吉大區(qū)園林店、拱北店、南屏區(qū)環(huán)屏店、斗門(mén)區(qū)白蕉店、斗門(mén)區(qū)井岸店、金灣區(qū)平沙店開(kāi)業(yè)2004年8月--------------公司總部新辦公行政大樓、配送中心落成2004年11月------------中山市坦洲店開(kāi)業(yè)2005年1月--------------河源市源城購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程73珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司（原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程泰鋒電器（珠海市泰鋒電業(yè)有限公司）經(jīng)營(yíng)理念——珠海人的泰鋒，服務(wù)珠海更專(zhuān)注1997年--------公司成立1998年--------珠海首家大型電器商場(chǎng)—泰鋒電視音響商場(chǎng)開(kāi)業(yè)1999年--------泰鋒電器主題廣場(chǎng)—拱北總店開(kāi)業(yè)2000年-------泰鋒空調(diào)廚房電器廣場(chǎng)—前山分店開(kāi)業(yè)2003年-------新一佳平價(jià)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)2004年-------泰鋒數(shù)碼家電廣場(chǎng)（位于吉大海天城）開(kāi)業(yè)華南區(qū)最大型的家電賣(mài)場(chǎng)，泰鋒電器旗艦店開(kāi)業(yè)2005年-------公司總部移師至珠海第一家自有物業(yè)的家電辦公賣(mài)場(chǎng)成為山水平板電視在珠海的獨(dú)家代理商74本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程泰鋒電器（珠海市泰鋒電業(yè)有限公司）74本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海又一家超市商業(yè)有限公司前身是珠海新七星百貨（珠海的首家超市）2004年10月-----公司成立2004年12月-----拱北店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積：6000平方米）2006年1月------香洲店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積：4500平方米）2005年9月------吉大店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積：20000平方米）75本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海又一家超市商業(yè)有限公司75本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市揚(yáng)名（集團(tuán)）有限公司

是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。擁有揚(yáng)名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、揚(yáng)名酒店、揚(yáng)名百貨、揚(yáng)名物業(yè)等全資及控股下屬企業(yè)共9家。2002年12月----揚(yáng)名廣場(chǎng)一期開(kāi)業(yè)2005年--------吉之島進(jìn)駐揚(yáng)名廣場(chǎng)一期2005年7月-----揚(yáng)名廣場(chǎng)一期商鋪啟動(dòng)銷(xiāo)售2007年--------揚(yáng)名廣場(chǎng)二期動(dòng)工二期落成后的揚(yáng)名廣場(chǎng)將集大型品牌百貨、大型超市吉之島、國(guó)際連鎖餐飲業(yè)巨頭麥當(dāng)勞、星級(jí)影視城、超級(jí)兒童反斗城、五星級(jí)酒店、ＫＴＶ、主題風(fēng)味食街、書(shū)城等各種消費(fèi)形態(tài)于一體，形成真正的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物一體化的商業(yè)城。76本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市揚(yáng)名（集團(tuán)）有限公司76本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司

成立于八十年代，是以口岸免稅品供應(yīng)服務(wù)為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流為一體的集團(tuán)式企業(yè)。擁有關(guān)外免稅店公司、新恒基發(fā)展有限公司、國(guó)營(yíng)外幣免稅商場(chǎng)、（珠澳跨境工業(yè)區(qū)）大鵬倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司、大鵬貿(mào)易有限公司、恒超發(fā)展有限公司等境內(nèi)外企業(yè)。關(guān)外免稅店公司地處中國(guó)第二大陸路口岸——拱北口岸，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)拱北、九洲、灣仔、橫琴、萬(wàn)山等口岸免稅店。各口岸免稅店主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際著名的香煙、洋酒、巧克力、香水、化妝品、精品、食品和港澳特色商品等近30000種。珠海國(guó)營(yíng)外幣免稅商場(chǎng)位于珠海吉大商業(yè)中心，以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外中、高檔商品為主。為集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑為一體的大型“ShoppingMall”。77本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司77建材巨頭逐鹿珠海

建材巨頭逐鹿珠海世界第三、歐洲第一的國(guó)際大型建材超市連鎖企業(yè)——百安居于2006年１１月１８日悄然試業(yè)（營(yíng)業(yè)面積達(dá)面積９０００多平方米），曾言“欲做珠海建材市場(chǎng)占有率第一”。珠海本土建材巨頭——世邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng)4號(hào)廳在正式動(dòng)工，并推出“旗艦家居SHOPPINGMALL總代理大本營(yíng)”的定位。在前山結(jié)合1、2、3號(hào)廳打出“17萬(wàn)平方米，連綿2公里家居航母”的口號(hào)。78建材巨頭逐鹿珠海

建材巨頭逐鹿珠海78外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海已進(jìn)駐：79外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海已進(jìn)駐：79各巨頭搶攤前山明珠廣場(chǎng)

沃爾瑪2006年沃爾瑪全球高級(jí)副總裁、亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官鐘浩威曾來(lái)前山考察。并未停止進(jìn)入珠海的努力，本市招商局也正在積極協(xié)助沃爾瑪尋找新的位置。吉大、拱北、前山等處的商業(yè)旺地，都有可能成為沃爾瑪未來(lái)的選擇。

華潤(rùn)萬(wàn)家2001年進(jìn)駐珠海，所開(kāi)拱北店有效吸引了澳門(mén)的客源。2003年又開(kāi)設(shè)鳳凰北店，2006年又開(kāi)新香洲店，現(xiàn)前山店即將開(kāi)業(yè)。華潤(rùn)萬(wàn)家表示，計(jì)劃用2－3年時(shí)間，在珠海達(dá)到7間店，相關(guān)計(jì)劃已在進(jìn)行中。華潤(rùn)萬(wàn)家勝出；沃爾瑪尋機(jī)進(jìn)駐；臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花表示強(qiáng)烈進(jìn)入意向。

80各巨頭搶攤前山明珠廣場(chǎng)沃爾瑪2006年沃爾外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海易初蓮花加快尋址步伐前山明珠商業(yè)廣場(chǎng)的招商，除引起了華潤(rùn)萬(wàn)家、沃爾瑪?shù)母叨汝P(guān)注，也引起了易初蓮花的極大興趣。雖其并未參與最終的搶奪戰(zhàn)，但現(xiàn)易初蓮花方高層已連同珠海市招商局，加緊于珠海尋址，加快搶攤珠海步伐。家樂(lè)福登陸前山家樂(lè)福在城市廣場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)后，又于2006年簽訂進(jìn)駐翰林苑二期商業(yè)部分——卡都商業(yè)城（暫定名）的意向協(xié)議，繼簽約進(jìn)駐明珠商業(yè)廣場(chǎng)的華潤(rùn)萬(wàn)家之后，成功搶攤前山。其將與華潤(rùn)萬(wàn)家前山店于一公里半徑范圍內(nèi)近距離對(duì)壘?，F(xiàn)在的前山正吸引著各大商業(yè)巨頭的興趣81外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海易初蓮花加快尋址步伐現(xiàn)在的前山正吸引著各外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海國(guó)美、蘇寧加快布局國(guó)美電器2006年5月1日在珠海的首家店面隆重登場(chǎng)。蘇寧電器2006年11月27日宣布珠海鳳凰北店將于12月16日開(kāi)業(yè)，其并宣布：蘇寧將在一年時(shí)間里，占據(jù)珠海家電市場(chǎng)35％－40％的份額，未來(lái)將在珠海開(kāi)5－6家店。國(guó)美電器11月28日宣稱(chēng)“珠海家電即將邁入國(guó)美時(shí)代”。國(guó)美在珠海的第二家店面，國(guó)美旗艦拱北店將于12月2日開(kāi)業(yè)。而國(guó)美在珠海目標(biāo)是占據(jù)家電市場(chǎng)的一半份額，同時(shí)在珠海有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略計(jì)劃。年內(nèi)爭(zhēng)取開(kāi)設(shè)3到5家店鋪，近期總投資將近2億元，擴(kuò)張8家店鋪，并將網(wǎng)絡(luò)拓展到珠海西區(qū)，進(jìn)軍農(nóng)村的二三級(jí)市場(chǎng)。國(guó)美電器2006年決定進(jìn)駐前山明珠百貨廣場(chǎng)82外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海國(guó)美、蘇寧加快布局82外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海來(lái)源于他們對(duì)于珠海今天以及未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境的認(rèn)可。珠海GDP每年正以10個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)。尤其是工業(yè)的發(fā)展，大大帶動(dòng)了人流、物流的增長(zhǎng)；再加上珠海地理位置與澳門(mén)臨近的優(yōu)勢(shì)，近年珠海與港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展以及交通設(shè)施不斷地完善，珠海的商機(jī)大增。

前山一帶包括外來(lái)人口有30萬(wàn)人，飽含無(wú)限商機(jī)。商業(yè)巨頭搶灘前山給我們帶來(lái)了積極信號(hào)同時(shí)也帶給本項(xiàng)目很多的機(jī)會(huì)83外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海來(lái)源于他們對(duì)于珠海今珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴(kuò)大，后勢(shì)較為樂(lè)觀(guān)珠海商業(yè)資本的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈本地一些支柱企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮，外地商業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍珠海在很大程度上推動(dòng)了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展，也促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)。珠海商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期從2004開(kāi)始的，珠海商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)眾多利好消息，帶動(dòng)了商業(yè)發(fā)展。交通布局的變化將為珠海帶來(lái)人流和商機(jī)港珠澳大橋、珠三角城市輕軌年底動(dòng)開(kāi)、廣珠鐵路復(fù)工、粵西高速通車(chē)、珠三角高速公路網(wǎng)以及珠海城市新規(guī)劃確定區(qū)域中心城市地位等，交通布局的變化直接推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為珠海帶來(lái)周邊地區(qū)大量的人流和物流，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新的商機(jī)。個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目的旺銷(xiāo)促進(jìn)了投資者的投資熱情迎賓廣場(chǎng)、米蘭麗都等創(chuàng)造了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，提升市場(chǎng)投資信心。84珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴(kuò)大，后勢(shì)較為樂(lè)觀(guān)84珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少主要分布在拱北萬(wàn)佳百貨、吉大國(guó)貿(mào)海天城、百貨廣場(chǎng)、免稅商場(chǎng)以及香洲的茂業(yè)百貨、揚(yáng)名廣場(chǎng)少數(shù)幾個(gè)地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少開(kāi)發(fā)理念不高，經(jīng)營(yíng)管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強(qiáng)烈吸引客戶(hù)尤其是周邊城市客戶(hù)前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)，輻射能力較弱。業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營(yíng)局限在本地市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏完善的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)能力差、擴(kuò)張能力弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類(lèi)超市、購(gòu)物中心、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、一站式購(gòu)物等滿(mǎn)足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。85珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高85珠海商業(yè)地產(chǎn)總論底層臨街小面積商鋪是目前銷(xiāo)售最為理想的商業(yè)物業(yè)臨街商鋪銷(xiāo)售情況持續(xù)向好臨街商鋪銷(xiāo)售價(jià)格并沒(méi)有影響其商鋪的銷(xiāo)售速度，而且銷(xiāo)售進(jìn)度整體要好于非臨街的商鋪。底層商鋪的銷(xiāo)售速度較快底層商鋪的銷(xiāo)售速度大大快于二層、三層商鋪的銷(xiāo)售進(jìn)度。二層、三層的商鋪銷(xiāo)售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷(xiāo)的情況。商鋪的價(jià)格是層層遞減一般來(lái)說(shuō)二層商鋪價(jià)格相當(dāng)于一層價(jià)格的60%左右，三層價(jià)格相當(dāng)于二層價(jià)格的60%，三層以上的商鋪從收益上來(lái)看，甚至已經(jīng)低于同樓層住宅的水平。小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注就目前的商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)存量單位的面積來(lái)看，大部分難以消化的鋪位均在100㎡以上，60平以下的商鋪為市場(chǎng)的供求主力。86珠海商業(yè)地產(chǎn)總論底層臨街小面積商鋪是目前銷(xiāo)售最為理想的商業(yè)物珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平較低商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)度不高大部分開(kāi)發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對(duì)于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車(chē)流等商業(yè)配套綜合因素考慮。開(kāi)發(fā)商傾向于急于銷(xiāo)售商鋪持續(xù)性經(jīng)營(yíng)觀(guān)念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對(duì)投資者較負(fù)責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)意識(shí)薄弱。商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)色彩濃郁

大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴(lài)于市場(chǎng)自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場(chǎng)消化速度較快，其它物業(yè)滯銷(xiāo)。商業(yè)特色定位不明晰

項(xiàng)目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒(méi)有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。87珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平較低87珠海商業(yè)地產(chǎn)總論社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會(huì)明顯住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài)，然而多數(shù)發(fā)展商都存在急于“脫手”的心態(tài)，因此，多數(shù)社區(qū)（甚至是早期的大型社區(qū)）的底商都沒(méi)有經(jīng)過(guò)細(xì)致的規(guī)劃（為了快速消化，一般的規(guī)劃就是劃小商鋪的單位面積），基本上都沒(méi)有根據(jù)社區(qū)居民的特征規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種布局，更沒(méi)有采取有針對(duì)性的招商工作。很多社區(qū)都缺乏銀行、超市等基本的便民型商業(yè)，社區(qū)居民一般都在核心及次核心的商圈采購(gòu)物品，社區(qū)生活的便利性明顯不足。88珠海商業(yè)地產(chǎn)總論社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會(huì)明顯88

前山商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)89前山商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)89前山概況1987年前山正式建鎮(zhèn)，2001年8月“撤鎮(zhèn)改街”。轄區(qū)面積53平方公里，常住人口17.8萬(wàn)人，其中戶(hù)藉人口4.8萬(wàn)余人，轄21個(gè)社區(qū)居委會(huì)。前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約206億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約68億元，街道所屬?lài)?guó)民生產(chǎn)總值14億元，稅收2.3億元。隨著南屏、橫琴及西區(qū)的開(kāi)發(fā)漸入高潮，城區(qū)西擴(kuò)，珠海的城市軸線(xiàn)已向西延伸，前山已居珠海城市幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。為珠海極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)90前山概況1987年前山正式建鎮(zhèn)，2001年8月“撤鎮(zhèn)改街前山商業(yè)市場(chǎng)分析前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè)。前山商圈以前山市場(chǎng)為核心，以世邦裝飾廣場(chǎng)為龍頭，已經(jīng)發(fā)展成為珠海著名的建材商圈。已經(jīng)成為華南地區(qū)首屈一指的建材商圈，以世邦為核心的麗晶燈飾、永晟家居城、浩益花園臨街商鋪、富康苑臨街商鋪、翰林苑商業(yè)中心等幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一層的出租率均達(dá)100%。輕軌對(duì)前山影響明顯，明珠商業(yè)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家和國(guó)美進(jìn)駐；家樂(lè)福進(jìn)駐翰林苑二期等利好消息對(duì)前山商業(yè)發(fā)展將起重要作用.前山其它商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)低，但速度快91前山商業(yè)市場(chǎng)分析前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè)。前山其它前山交通

前山路線(xiàn)1路、5路、6路、8路、15路、16路、18路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及觀(guān)光巴士的2號(hào)線(xiàn)路；可以直接到達(dá)珠海市區(qū)的各個(gè)區(qū)域以及西區(qū)的各個(gè)地方。廣珠城際輕軌已全面開(kāi)工，明珠段及前山港段已施工。項(xiàng)目前翠微西路改建完成逸仙路正在拓寬，改造新開(kāi)通的18路車(chē)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目92前山交通前山路線(xiàn)1路、5路、6路、8路、15路、16路、1前山的二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈93前山的二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈931.4公里明珠段輕軌本項(xiàng)目明珠段輕軌到本項(xiàng)目的距離大約為1.4公里廣珠輕軌輕軌的拱北站修好后可以方便廣州、中山、澳門(mén)等客戶(hù)到達(dá)珠海的各個(gè)區(qū)域，從而可能為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流。為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流941.4公里明珠段輕軌本項(xiàng)目明珠段輕軌到本項(xiàng)目的距離大約為1.廣珠輕軌設(shè)計(jì)方案中，由于注重各個(gè)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，將極可能誕生一個(gè)新的城市區(qū)域商業(yè)中心；沿線(xiàn)區(qū)域呈帶狀發(fā)展，可能促進(jìn)帶狀城市格局的出現(xiàn)；沿線(xiàn)站點(diǎn)帶來(lái)人流聚集，會(huì)促進(jìn)各個(gè)站點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，形成多個(gè)城市公共節(jié)點(diǎn)；使得周邊區(qū)域匯聚了大量人氣與商氣，大幅提升了前山地塊的價(jià)值，也極大加速了區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，提升了前山的區(qū)域地位，加速了前山商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。廣珠輕軌建設(shè)提升前山交通地位、商業(yè)價(jià)值95廣珠輕軌設(shè)計(jì)方案中，由于注重各個(gè)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，將極可能誕生前山商業(yè)發(fā)展利好建材業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)。前山建材產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動(dòng)了周邊商業(yè)地產(chǎn)租金上漲，價(jià)格上揚(yáng)，催生了該地域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繁榮興盛，造就了商圈規(guī)模迅速擴(kuò)大。

明珠路及105國(guó)道改造工程的全面開(kāi)工、城際輕軌的建設(shè)，特別是明珠站的設(shè)置，將加速前山明珠路配套設(shè)施的建設(shè)。明珠站點(diǎn)不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐，更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐，這一切將為明珠路帶來(lái)龐大的人流和無(wú)限的商機(jī)。前山商業(yè)必然升級(jí)96前山商業(yè)發(fā)展利好建材業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)。前山商業(yè)必商業(yè)巨頭向前山看齊明珠商業(yè)廣場(chǎng)引眾巨頭目光沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花都對(duì)此項(xiàng)目表示出濃厚的興趣。華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美競(jìng)爭(zhēng)勝出，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)住前山明珠商業(yè)廣場(chǎng)家樂(lè)福簽訂進(jìn)駐前山翰林苑二期商業(yè)項(xiàng)目意向97商業(yè)巨頭向前山看齊明珠商業(yè)廣場(chǎng)引眾巨頭目光97觀(guān)點(diǎn)提煉華潤(rùn)萬(wàn)佳、家樂(lè)福、國(guó)美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場(chǎng)，為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力。前山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，將隨著輕軌的建設(shè)迎來(lái)新的契機(jī)。華潤(rùn)萬(wàn)佳、家樂(lè)福、國(guó)美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場(chǎng)，不但為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力，同時(shí)意味前山商業(yè)已擺脫中、低端路線(xiàn)的窠臼，邁向針對(duì)中高端客戶(hù)發(fā)展的新篇章。98觀(guān)點(diǎn)提煉華潤(rùn)萬(wàn)佳、家樂(lè)福、國(guó)美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場(chǎng)，為前山商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行SWOT分析，明確自身的優(yōu)略，對(duì)項(xiàng)目定位起到相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)作用I:自身資源（Itemself）99對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行SWOT分析，明確自身的優(yōu)略，對(duì)項(xiàng)目定位起到地塊周邊情況拱北本項(xiàng)目新香洲中山十四村工業(yè)強(qiáng)街A地塊：翠微西路于翠前北路交交叉處B地塊：翠微東路于翠前北路交交叉處工業(yè)區(qū)AB100地塊周邊情況拱北本項(xiàng)目新香洲中山十四村工業(yè)強(qiáng)街A地塊：工AB地塊周邊情況珠海工業(yè)區(qū)集中在前山項(xiàng)目周邊的工業(yè)區(qū)為翠景工業(yè)區(qū)周邊企業(yè)主要有三美電機(jī)天大藥業(yè)翠景工業(yè)區(qū)圖101地塊周邊情況珠海工業(yè)區(qū)集中在前山翠景工業(yè)區(qū)圖101A地塊B地塊區(qū)域N地塊情況翠微西路翠前路A地塊原為廠(chǎng)房用地，現(xiàn)正處于拆遷中。整個(gè)地塊較為方正平整，B地塊周邊有幾棟工業(yè)廠(chǎng)房，可正常使用。102A地塊B地塊區(qū)域N地塊情況翠微西路翠前路A地塊原為廠(chǎng)房用地，周邊情況A地塊廢舊工廠(chǎng)拆遷現(xiàn)場(chǎng)緊鄰A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場(chǎng)及西側(cè)民宅B地塊廠(chǎng)房排洪渠103周邊情況A地塊廢舊工廠(chǎng)拆遷現(xiàn)場(chǎng)緊鄰A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷鄰東西走向主干道翠微西路隔街與泰然花園、電力項(xiàng)目相望商業(yè)價(jià)值大，可做商業(yè)中心B地塊南側(cè)臨翠前南路鄰街道可以做街鋪

A地塊東側(cè)鄰翠前北路可以做街鋪B地塊西側(cè)A地塊南側(cè)鄰翠微西路周邊人均消費(fèi)力低商業(yè)價(jià)值一般，可做街鋪地塊商業(yè)價(jià)值分析104鄰東西走向主干道翠微西路B地塊南側(cè)臨翠前南路A地塊東側(cè)鄰翠前項(xiàng)目自身情況分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)S（strength）劣勢(shì)W（weakness）機(jī)會(huì)O（opportunity）威脅T（Threat）105項(xiàng)目自身情況分析項(xiàng)目SWOT分析105項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目小區(qū)整體規(guī)模大(34萬(wàn)平),檔次高周邊小區(qū)多－－華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團(tuán)地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊交通發(fā)達(dá)人流量大區(qū)域發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)S（strength）：106項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)S（stre項(xiàng)目SWOT分析周邊環(huán)境臟亂差周邊消費(fèi)力水平底，多為中低收入人群排洪渠對(duì)項(xiàng)目商業(yè)街影響大劣勢(shì)W（weakness）107項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)W（weakness）107項(xiàng)目SWOT分析周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大輕軌站離項(xiàng)目近三臺(tái)石路改造完成逸仙路改造即將完成周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善、規(guī)模偏小前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高前山消費(fèi)者高檔消費(fèi)需求明顯機(jī)會(huì)O（opportunity）：108項(xiàng)目SWOT分析周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大機(jī)項(xiàng)目SWOT分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，其它商圈分流消費(fèi)明顯，金額巨大市場(chǎng)其他商業(yè)項(xiàng)目上市速度快于本項(xiàng)目威脅T（Threat）：109項(xiàng)目SWOT分析威脅T（Threat）：109價(jià)值極點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)者相同的：>>輕軌帶來(lái)的利好；>>便利的交通網(wǎng)絡(luò)；>>前山區(qū)域的“變”；獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：>>招商的品牌效應(yīng)；>>招商超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念；>>項(xiàng)目規(guī)模大，利于營(yíng)造區(qū)域商業(yè)；110價(jià)值極點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)者相同的：獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：110CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判CCTI發(fā)展戰(zhàn)略初判消費(fèi)者需求研判Consumer市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Competitor市場(chǎng)態(tài)勢(shì)Trend自身資源條件評(píng)析Itemself區(qū)域商業(yè)不集中，非建材商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力差。市場(chǎng)中高端需求滿(mǎn)足不了，區(qū)域市場(chǎng)中高端消費(fèi)者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯、檔次雷同，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)近期將加劇前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目地塊位置將是近年內(nèi)市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，項(xiàng)目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時(shí)機(jī)和條件成熟鎖定適配項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)方向：區(qū)域性城市化時(shí)尚MAL111CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判CCTI發(fā)展戰(zhàn)略初判消費(fèi)者需求第二章:CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位體系展開(kāi)

112第二章:CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位體系展開(kāi)112類(lèi)似商業(yè)分析113類(lèi)似商業(yè)分析113五洲花城（世派街）老香洲于新香洲交界處依托建筑面積100萬(wàn)平方米的大型住宅社區(qū)總規(guī)劃面積10萬(wàn)㎡。首期開(kāi)發(fā)面積4萬(wàn)㎡傾力打造“特許經(jīng)營(yíng)品牌街”。一層已售超過(guò)90%；二樓已售80%利用新香洲的崛起，順利銷(xiāo)售114五洲花城（世派街）老香洲于新香洲交界處利用新香洲的崛起，順利城市風(fēng)景

新香洲城市風(fēng)景（華潤(rùn)萬(wàn)家）新香洲也曾是個(gè)新興的城區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，周邊人氣日旺，中端需求量增加；城市風(fēng)景項(xiàng)目在規(guī)劃之初就和華潤(rùn)萬(wàn)家達(dá)成協(xié)議，對(duì)商業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃周邊租金平均可達(dá)120元/㎡。華潤(rùn)萬(wàn)家的總體平均租金達(dá)40元/㎡；現(xiàn)在整體經(jīng)營(yíng)很好，超市人流量大，街鋪全部出租；利用城市擴(kuò)展機(jī)會(huì)，成功成為區(qū)域性的商業(yè)中心115城市風(fēng)景

新香洲城市風(fēng)景（華潤(rùn)萬(wàn)家）利用城市擴(kuò)展機(jī)會(huì)，成功成做區(qū)域性商業(yè)條件成熟輕軌對(duì)前山的商業(yè)發(fā)展將帶來(lái)關(guān)鍵性的影響輕軌明珠站將給項(xiàng)目周邊帶來(lái)巨大人流和物流105國(guó)道改建完成將解決項(xiàng)目周邊交通堵車(chē)問(wèn)題三臺(tái)石路的改造完成及18路車(chē)通車(chē)解決了項(xiàng)目周邊和市內(nèi)各區(qū)域的聯(lián)系（從華發(fā)新城經(jīng)過(guò)明珠廣場(chǎng)、、項(xiàng)目地、世邦家具世界、家樂(lè)福、新香洲、老香洲到中大五院）逸仙路的拓寬將增強(qiáng)項(xiàng)對(duì)目周邊區(qū)域的輻射力珠海城市化進(jìn)程加快前山區(qū)域的發(fā)展項(xiàng)目及周邊樓盤(pán)（華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團(tuán)地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊）的出現(xiàn)將帶來(lái)大量中端人群的需求116做區(qū)域性商業(yè)條件成熟輕軌對(duì)前山的商業(yè)發(fā)展將帶來(lái)關(guān)鍵性的影響1市場(chǎng)調(diào)查資料項(xiàng)目周邊商業(yè)情況：業(yè)態(tài)雜亂商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一消費(fèi)人群大輕軌和城市的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位

區(qū)域性城市化時(shí)尚MALL類(lèi)似項(xiàng)目參考根據(jù)調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目推導(dǎo)117市場(chǎng)調(diào)查資料項(xiàng)目周邊商業(yè)情況：區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位區(qū)域客戶(hù)定位

街鋪周邊生意客戶(hù)/澳門(mén)投資客商業(yè)中心中小型投資客戶(hù)坎式街廊周邊生意客戶(hù)/自經(jīng)營(yíng)客戶(hù)118客戶(hù)定位

118形象定位

品牌的/值得投資信賴(lài)的/運(yùn)作成熟的新型的/經(jīng)營(yíng)持久的/增值能力強(qiáng)的統(tǒng)一管理的/形象統(tǒng)一的有主力名店的/有廣場(chǎng)的/形成雙面街的填補(bǔ)片區(qū)消費(fèi)空白的中高端住戶(hù)支撐消費(fèi)的復(fù)合商業(yè)街廊119形象定位

119產(chǎn)品定位街鋪沿商業(yè)價(jià)值面中等體量商業(yè)中心路口交匯處/商業(yè)磁極點(diǎn)坎式街廊形成住區(qū)與商業(yè)的割斷面>>規(guī)劃形態(tài)符合商業(yè)面積/形象面/銷(xiāo)售價(jià)值要求;120產(chǎn)品定位120業(yè)態(tài)定位

日常消費(fèi)所需的/新生活品質(zhì)的改變前山傳統(tǒng)生活消費(fèi)的非傳統(tǒng)建材類(lèi)的>>如精品超市/特色餐飲/特色服飾/特色生活館/特色休閑特色運(yùn)動(dòng)/特色娛樂(lè)等城市化生活業(yè)態(tài);121業(yè)態(tài)定位

121檔次定位

中高檔的/城市化的/時(shí)尚化的區(qū)域性生活購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)>>前山前景規(guī)劃/消費(fèi)人群需求/招商品牌/地塊特征符合塑造區(qū)域性生活購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)的基本機(jī)會(huì)要素；122檔次定位

122經(jīng)營(yíng)模式定位

租售結(jié)合/以售為主主力店以租待售統(tǒng)一展示/引導(dǎo)招商/統(tǒng)一管理的>>可銷(xiāo)售的街鋪及坎式街廊總面積占總商業(yè)面積的64%（一層商業(yè)中心不包含在內(nèi)）;123經(jīng)營(yíng)模式定位

123具體指標(biāo)滿(mǎn)分本項(xiàng)目春澤明園五洲花城城市風(fēng)景評(píng)估項(xiàng)目

評(píng)分評(píng)分評(píng)分評(píng)分區(qū)位級(jí)差107988項(xiàng)目位置107988主力店帶動(dòng)109899商業(yè)環(huán)境85878交通

升值潛力87767通達(dá)程度65565道路狀況332.533規(guī)劃

項(xiàng)目規(guī)模33133開(kāi)闊性32.5233價(jià)格定位—市場(chǎng)比較法124具體指標(biāo)滿(mǎn)分本項(xiàng)目春澤明園五洲花城城市風(fēng)景評(píng)估項(xiàng)目評(píng)分評(píng)分鋪型

實(shí)用性332.533新穎獨(dú)特性221.522配套

車(chē)位53344活動(dòng)場(chǎng)所43234設(shè)施檔次44334發(fā)展商品牌55344建筑

實(shí)用率55334質(zhì)量保證33232物業(yè)

公司品牌44233提供服務(wù)44233合計(jì)10084.575.58187參考價(jià)格

Ｘ1170001800021277價(jià)格定位—市場(chǎng)比較法法125鋪型實(shí)用性332.533新穎獨(dú)特性221.522車(chē)與春澤明園相比，項(xiàng)目均價(jià)=17000×84.5÷75.5=19026元/㎡與五洲花城相比，項(xiàng)目均價(jià)=18000×84.5÷81=18777元/㎡與城市風(fēng)景比，項(xiàng)目均價(jià)=21277×84.5÷87=20665元/㎡由于城市風(fēng)景在各方面與本項(xiàng)目具有極大相似性，故其權(quán)重取0.7；春澤明園為2003年項(xiàng)目取0.125；五洲花城為2004年項(xiàng)目取0.175，得出項(xiàng)目均價(jià)：X1=20665×0.7+19026×0.125+18777×0.175=20128元/㎡價(jià)格定位—市場(chǎng)比較法126與春澤明園相比，項(xiàng)目均價(jià)=17000×84.5÷75.5=1收益還原法定價(jià)：通過(guò)調(diào)查，目前項(xiàng)目所處地塊首層租金在110元/㎡左右。利用市場(chǎng)收益還原法保守估算物業(yè)價(jià)格，這里以投資者常規(guī)收回投資的心理年限15年來(lái)計(jì)算，則可保守估算本項(xiàng)目首層價(jià)格估算為：X2=110×12×15=19800元/㎡價(jià)格定位—收益還原法127收益還原法定價(jià)：價(jià)格定位—收益還原法127最終價(jià)格建議：項(xiàng)目均價(jià)=70%市場(chǎng)比較價(jià)位+30%收益還原價(jià)位即本項(xiàng)目商業(yè)部分建議均價(jià)為=20128×70%+19800×30%=20029元/㎡根據(jù)整數(shù)定價(jià)一層臨街鋪售價(jià)為：20000元/㎡二層臨街鋪售價(jià)為一層的50%：20000*0.5=10000元/㎡一層內(nèi)街鋪售價(jià)為一層臨街鋪的80%：20000*0.8=16000元/㎡集中式商業(yè)一層售價(jià)為一層臨街鋪的90%：20000*0.9=18000元/㎡集中式商業(yè)二層售價(jià)為集中式商業(yè)一層售價(jià)的56%：18000*0.56=10080（整數(shù)定價(jià)為：10000元/㎡）集中式商業(yè)三層售價(jià)為集中式商業(yè)二層售價(jià)的50%=10000*0.5=5000元/㎡價(jià)格定位128最終價(jià)格建議：價(jià)格定位128價(jià)格定位

項(xiàng)目?jī)r(jià)格為：一層臨街鋪售價(jià)：20000元/㎡二層臨街鋪售價(jià)：10000元/㎡一層內(nèi)街鋪售價(jià)：16000元/㎡集中式商業(yè)一層售價(jià)：18000元/㎡二層售價(jià)：10000元/㎡三層售價(jià)：5000元/㎡129價(jià)格定位

項(xiàng)目?jī)r(jià)格為：129業(yè)態(tài)銷(xiāo)售分析街鋪的銷(xiāo)售可行性是最大的街鋪的價(jià)值是現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)里價(jià)格最高的坎式街鋪的價(jià)值大于傳統(tǒng)的二層規(guī)劃街鋪靠近商業(yè)磁極點(diǎn)的地方做內(nèi)街的銷(xiāo)售可行性最大三層以上的商業(yè)物業(yè)是很難銷(xiāo)售的三層以上的商業(yè)物業(yè)價(jià)值很低130業(yè)態(tài)銷(xiāo)售分析130CCTI推導(dǎo)模式下的核心市場(chǎng)出路定位核心主線(xiàn)解決之道檔次定位形象定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位中高檔/城市化/時(shí)尚化/區(qū)域性/復(fù)合商業(yè)街廊日常的/非傳統(tǒng)生活消費(fèi)的/新生活品質(zhì)的街鋪

/中等體量商業(yè)中心/坎式街廊周邊生意客戶(hù)/澳門(mén)投資客中小型投資客戶(hù)/自經(jīng)營(yíng)客戶(hù)以高出本項(xiàng)目區(qū)域均價(jià)，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，凸現(xiàn)品牌價(jià)值。131CCTI推導(dǎo)模式下的核心市場(chǎng)出路定位核心主線(xiàn)解決之道檔次定位

第二部分價(jià)值論證→挖掘價(jià)值

132

第二部分價(jià)值論證→挖掘價(jià)值

132

確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題

133確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題

133提出問(wèn)題可行性分析前景分析商業(yè)做多大面積?經(jīng)濟(jì)論證確定合理商業(yè)規(guī)模如何確定商業(yè)規(guī)模？134提出問(wèn)題可行性分析前景分析商業(yè)做多大面積?經(jīng)濟(jì)論證確定合理商如何確定商業(yè)規(guī)模？

第一步：從經(jīng)濟(jì)效益角度分析135如何確定商業(yè)規(guī)模？135珠海其他商業(yè)街售價(jià)租金情況五洲花城靠近家樂(lè)福超市部分的價(jià)格為17000-20000元/㎡，其他部分價(jià)格為11000—13000元/㎡；二層商鋪價(jià)格較低，為5000—7000元/㎡；現(xiàn)在三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格升至280000元/㎡；外街一、二層合租30-40元/㎡，內(nèi)街50元/㎡。春澤明園2003年6月20日開(kāi)盤(pán)，一層臨街商鋪的均價(jià)為17000元/㎡；內(nèi)街商鋪的均價(jià)為12000元/㎡；一層臨街商鋪?zhàn)饨馂槊吭?00～150元/每平方米；內(nèi)街商鋪?zhàn)饨馂槊吭?0～100元/㎡。南廈豐澤園平均售價(jià)12473元/㎡；另一部分為非臨街商鋪或臨街位置較差的商鋪，平均售價(jià)8370元/㎡；南廈豐澤園總體均價(jià)10749元/㎡；小面積鋪位租金約110㎡；夏美路段約為60元/㎡。136珠海其他商業(yè)街售價(jià)租金情況五洲花城靠近家樂(lè)福超市部分的價(jià)格項(xiàng)目周邊物業(yè)售價(jià)租金情況旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)街鋪售價(jià)為10000—14000元/㎡蘭鋪花園永春茗茶2003年11500元/㎡明珠路街鋪街鋪餐飲租金大約在100元/㎡翠峰街口波斯貓文具166元/㎡嘉園街鋪（大門(mén)口）精品租金138.88元/㎡嘉園街鋪五金店租金48元/㎡137項(xiàng)目周邊物業(yè)售價(jià)租金情況旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)街鋪售價(jià)為10000—1項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)項(xiàng)目地價(jià)格市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)(市場(chǎng)對(duì)比法、收益還原法）一層街鋪售價(jià)：20000元/㎡二層街鋪售價(jià)：10000元/㎡內(nèi)街街鋪位售價(jià)：16000元/㎡一層商場(chǎng)鋪位售價(jià)：18000元/㎡二層商業(yè)售價(jià)：10000元/㎡三層商業(yè)售價(jià)：5000元/㎡138項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)項(xiàng)目地價(jià)格市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)(市場(chǎng)對(duì)比法、收益如何確定商業(yè)規(guī)模？第二步：從市場(chǎng)可行性角度分析139如何確定商業(yè)規(guī)模？第二步：從市場(chǎng)可行性角度分析139如何確定商業(yè)規(guī)模？市場(chǎng)可行性分析大商家進(jìn)駐的可行性銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可行性140如何確定商業(yè)規(guī)模？市場(chǎng)可行性分析140如何確定商業(yè)規(guī)模？大商家進(jìn)駐的可行性項(xiàng)目區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)。眾多商家對(duì)前山片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好，沃爾瑪、易初蓮花、家樂(lè)福等商家及各大本地超市對(duì)本片區(qū)有較大的入駐意向。這類(lèi)商家經(jīng)營(yíng)檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無(wú)沖突，是對(duì)街鋪業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。引進(jìn)大商家完全可行141如何確定商業(yè)規(guī)模？大商家進(jìn)駐的可行性引進(jìn)大商家完全可行141如何確定商業(yè)規(guī)模？----以易初蓮花選址為列易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求較大的店（area>10000M2）較小的店（Salesarea<10000M2）地塊形狀：矩形或梯形臨街面至少80米通道不小于80米深度宜為120～250米地塊面積宜為25000sq.m.以上sitearea-25000sq.m(up).142如何確定商業(yè)規(guī)模？----以易初蓮花選址為列易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)如何確定商業(yè)規(guī)模？銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可行性前山現(xiàn)有銷(xiāo)售的商業(yè)面積以建材為主前山未來(lái)可銷(xiāo)售的非建材商業(yè)面積小投資客對(duì)前山商業(yè)投資信心指數(shù)上升臨街商鋪銷(xiāo)售情況持續(xù)向好住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平較低社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會(huì)明顯招商品牌對(duì)商業(yè)的成功運(yùn)做對(duì)投資客的信心保證

做二層的商業(yè)街、內(nèi)街銷(xiāo)售可行143如何確定商業(yè)規(guī)模？銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可行性做二層的商業(yè)街、內(nèi)街銷(xiāo)售可如何確定商業(yè)規(guī)模？第三步：從市場(chǎng)前景角度分析144如何確定商業(yè)規(guī)模？第三步：從市場(chǎng)前景角度分析144如何確定商業(yè)規(guī)模？商業(yè)市場(chǎng)前景從前山整體消費(fèi)水平和人口數(shù)量來(lái)看，前山目前尚不具備開(kāi)發(fā)超大規(guī)模的商業(yè)形態(tài)。從銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可能性來(lái)看，如果商業(yè)層數(shù)越高，實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷(xiāo)售的可能性越小。從有可能入駐的商家面積需求來(lái)看，單個(gè)商家所需面積約為1-2萬(wàn)平方米，不包括一層獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的街鋪。145如何確定商業(yè)規(guī)模？商業(yè)市場(chǎng)前景145如何確定商業(yè)規(guī)模？商業(yè)規(guī)模確定

商業(yè)面積應(yīng)控制在5萬(wàn)平方米以下，在確定面積控制的情況下，根據(jù)建筑密度要求，盡量減少商業(yè)層數(shù)。146如何確定商業(yè)規(guī)模？商業(yè)規(guī)模確定146商業(yè)中心外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)布局規(guī)劃一147商業(yè)中心外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)布局規(guī)劃一147布局原因A地塊商業(yè)人流量大，但人均消費(fèi)低．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿(mǎn)足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶(hù)生活需求。B地塊做開(kāi)發(fā)時(shí)周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費(fèi)需求大增。等Ｂ地開(kāi)發(fā)時(shí)，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。148布局原因A地塊商業(yè)人流量大，但人均消費(fèi)低．做坎式街鋪可以有效根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：A地塊紅色部分做坎式街鋪面積為:(185+160+200)*15*2=16350㎡B地塊紅色部分做坎式街鋪176*15*2=5280㎡B地塊內(nèi)街300*15=4500㎡B地塊黃色部分做商業(yè)中心18000㎡商業(yè)布局規(guī)劃一149根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：商業(yè)布局規(guī)劃一149確定商業(yè)規(guī)模一建筑指標(biāo)（平方米）總規(guī)劃用地面積170593.962.總建筑面積341188地塊A61649.212地塊B108944.75地塊B商業(yè)面積27780坎式街鋪二層2640坎式街鋪一層2640商業(yè)中心18000(三層)內(nèi)街4500（單層）地塊A商業(yè)面積16350坎式街鋪一層8175坎式街鋪二層8175總商業(yè)建筑面積44130總商業(yè)建筑面積占總面積的12.9%150確定商業(yè)規(guī)模一建筑指標(biāo)（平方米）150確定商業(yè)均價(jià)一商業(yè)總銷(xiāo)售額（元）（商業(yè)中心三層自留）B地塊為：3.492億街鋪為：2640*20000+2640*10000=79’200’000商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198’000’000內(nèi)街為：4500*16000=72’000’000A地塊為：2.4525億街鋪為：8175*20000+8175*10000=245’250’000A+B=594’400’000億可售商業(yè)建筑面積：44130平方均價(jià)=594400000/44130=13469.2元/平米151確定商業(yè)均價(jià)一商業(yè)總銷(xiāo)售額（元）（商業(yè)中心三層自留）151外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心外街鋪超市外街鋪商業(yè)布局規(guī)劃二152外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心外街鋪超市外街鋪商業(yè)布局規(guī)劃二152布局原因A地塊商業(yè)人流量大，但消費(fèi)力差．做街鋪可以有效吸引人流，同時(shí)做個(gè)小超市滿(mǎn)足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶(hù)生活需求。B地塊做開(kāi)發(fā)時(shí)周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費(fèi)需求大增。等Ｂ地開(kāi)發(fā)時(shí)，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。153布局原因A地塊商業(yè)人流量大，但消費(fèi)力差．做街鋪可以有效吸引人根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：A地塊紅色部分做一層街鋪及超市街鋪面積為：8000㎡超市面積為：3000㎡B地塊紅色部分做坎式街鋪（96+102）*15*2=5940㎡B地塊內(nèi)街170*15=2550㎡B地塊黃色部分做商業(yè)中心街21000㎡（三層）商業(yè)布局規(guī)劃二154根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：商業(yè)布局規(guī)劃二154確定商業(yè)規(guī)模二建筑指標(biāo)（平方米）總規(guī)劃用地面積170593.962.總建筑面積341188地塊A61649.212地塊B108944.75地塊B商業(yè)面積29490坎式街鋪5940商業(yè)中心

21000(三層)內(nèi)街2550地塊A商業(yè)面積11000一層街鋪8000超市3000總商業(yè)建筑面積40490總商業(yè)建筑面積占總面積的11.9%155確定商業(yè)規(guī)模二建筑指標(biāo)（平方米）155確定商業(yè)均價(jià)二商業(yè)總銷(xiāo)售額（元）（商業(yè)中心三層自留）B地塊為：3.609億街鋪為：2970*20000+2970*10000=89‘100’000商業(yè)中心為：7000*18000+7000*10000+7000*5000=231’000’000內(nèi)街為：2550*16000=40’800’000A地塊為：2.095億街鋪為：8000*20000=160’000’000超市為：1500*18000+1500*10000+1500*5000=49’500’000A+B=570’400’000元可售商業(yè)建筑面積：40490均價(jià)=570’400’000/40490=14087.4元/平米156確定商業(yè)均價(jià)二商業(yè)總銷(xiāo)售額（元）（商業(yè)中心三層自留）156設(shè)計(jì)提示→體現(xiàn)價(jià)值

第三部分設(shè)計(jì)提示→體現(xiàn)價(jià)值

157設(shè)計(jì)提示→體現(xiàn)價(jià)值

第三部分設(shè)計(jì)提示→體現(xiàn)價(jià)值

15設(shè)計(jì)提示→體現(xiàn)價(jià)值概念設(shè)計(jì)創(chuàng)作源泉依據(jù)發(fā)展商要求依據(jù)價(jià)值論證及項(xiàng)目定位推導(dǎo)過(guò)程及結(jié)論旨在體現(xiàn)我司提煉總結(jié)的項(xiàng)目六大價(jià)值點(diǎn)從建筑規(guī)劃角度對(duì)項(xiàng)目的理解158設(shè)計(jì)提示→體現(xiàn)價(jià)值概念設(shè)計(jì)創(chuàng)作源泉158概念設(shè)計(jì)與創(chuàng)意商業(yè)產(chǎn)品建議結(jié)合二層街鋪不易銷(xiāo)售、租金低的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合街鋪易銷(xiāo)易用的特性，獨(dú)創(chuàng)“坎式街鋪”。根據(jù)周邊缺少休閑廣場(chǎng)和體育配套的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在主力商業(yè)樓頂建立休閑運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)。結(jié)合項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)尚無(wú)大型超市的特點(diǎn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面考慮以大型超市帶動(dòng)項(xiàng)目其余商業(yè)部分。項(xiàng)目前的排洪渠對(duì)影響負(fù)面影響大，沿排洪渠部分規(guī)劃一條停車(chē)帶，解決商業(yè)部分的停車(chē)問(wèn)題。159概念設(shè)計(jì)與創(chuàng)意商業(yè)產(chǎn)品建議159坎式街鋪示意圖二樓商鋪一樓商鋪車(chē)庫(kù)地面街道空中走廊創(chuàng)作思路調(diào)查發(fā)現(xiàn)街鋪二層售價(jià)盡為一層鋪位的60%；項(xiàng)目周邊商業(yè)人流量大，商業(yè)環(huán)境擁擠，盡可能的增加街鋪前的商業(yè)配套面積非常重要關(guān)于車(chē)庫(kù)的停車(chē)安排問(wèn)題進(jìn)車(chē)出車(chē)線(xiàn)路分開(kāi)在二旁，寬約（3*2）6米，停車(chē)位有9米，足夠停車(chē)。在車(chē)庫(kù)旁有通道讓人直接進(jìn)入街道住宅160坎式街鋪示意圖二樓商鋪一樓商鋪車(chē)庫(kù)地面街道空中走廊創(chuàng)作思路住項(xiàng)目規(guī)劃示意—街鋪+主力店內(nèi)街商業(yè)中心商業(yè)中心街鋪街鋪街鋪商業(yè)中心商業(yè)中心161項(xiàng)目規(guī)劃示意—街鋪+主力店內(nèi)街商業(yè)中心商業(yè)中心街鋪街鋪街鋪?lái)?xiàng)目規(guī)劃示意—街鋪162項(xiàng)目規(guī)劃示意—街鋪162商業(yè)和住宅的全盤(pán)考慮從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)考慮商業(yè)人流、車(chē)流和住宅部分的人流、車(chē)流從整體上考慮商業(yè)人流、餐飲、廣場(chǎng)等對(duì)住宅部分的影響，把影響降到最低163商業(yè)和住宅的全盤(pán)考慮163

第四部分補(bǔ)充論證→提升價(jià)值

項(xiàng)目市場(chǎng)定位→提升價(jià)值164

第四部分補(bǔ)充論證→提升價(jià)值

項(xiàng)目市場(chǎng)定位→提升價(jià)值164工廠(chǎng)現(xiàn)況工廠(chǎng)現(xiàn)況教差，外立面、樓頂要翻新電話(huà)咨詢(xún)珠海市規(guī)劃局說(shuō)：珠海以前沒(méi)受理過(guò)廠(chǎng)房改新產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用途的申請(qǐng)，也不會(huì)考慮。165工廠(chǎng)現(xiàn)況工廠(chǎng)現(xiàn)況教差，外立面、樓頂要翻新電話(huà)咨詢(xún)珠海市規(guī)劃局工廠(chǎng)情況分析紅色工廠(chǎng)可再利用價(jià)值最大，但其大門(mén)方向要重新規(guī)劃，該建筑離路面坡差近一米紅色廠(chǎng)房位置為商業(yè)價(jià)值最大區(qū)

該處較不合適做單面狹長(zhǎng)的商業(yè)在項(xiàng)目前期可做辦公樓,后期可做商業(yè)管理用房166工廠(chǎng)情況分析紅色工廠(chǎng)可再利用價(jià)值最大，但其大門(mén)方向要重新規(guī)劃工廠(chǎng)情況分析

工廠(chǎng)整體形象較差,改變使用功能得重新裝修，和改變里面人流、物流通道。周邊市民對(duì)工業(yè)區(qū)總體印象不好，改變用途很難改變傳統(tǒng)印象。工廠(chǎng)在地塊中的位置不利于住宅規(guī)劃布局工廠(chǎng)改邊用途受限條件多167工廠(chǎng)情況分析工廠(chǎng)整體形象較差,改變使用功能得重新裝修

A

工廠(chǎng)改成家居生活館補(bǔ)充論證

168A工廠(chǎng)改成家居生活館補(bǔ)充論證

168前山裝飾建材分布圖三臺(tái)石路商圈逸仙路商圈本項(xiàng)目169前山裝飾建材分布圖三臺(tái)石路商圈逸仙路商圈本項(xiàng)目169