2012年深圳南山項目產(chǎn)品定位報告商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議全文

2021年南山工程產(chǎn)品定位報告商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議世聯(lián)研究案例當(dāng)城市融合自然時，傳統(tǒng)意義的豪宅都將可能黯然失色，尤其在豪宅不斷向城市邊緣擴張的時代當(dāng)紐約中央公園頂級公寓以天價成交震驚世界時，城市中心的豪宅模式已經(jīng)被悄然的模仿。然而，在深圳，豪宅往往與郊野化的觀念相連，城市豪宅在價值定義上遭遇貶損……ANGLE視角營銷的意義在于——不斷轉(zhuǎn)換價值的視角，實現(xiàn)價值的最大化。發(fā)現(xiàn)2021年南山工程產(chǎn)品定位報告上篇：工程價值體系的界定TheValueofLuxuryHouse位于南頭成熟居住區(qū)中心，城市資源豐富工程印象人人樂天虹商場家樂福實驗小學(xué)實驗學(xué)校協(xié)和醫(yī)院婦幼醫(yī)院中信銀行田廈工程文體中心荔香公園南頭商業(yè)城百安居郵政儲蓄南山政府南山分局活動中心公交站地鐵站公交站公交總站步行15分鐘步行10分鐘交通通達性良好，同時躲避主干道噪音干擾與主干道快速連接動線1：地塊——南光路〔南〕——輔道——桃園路。動線2：地塊——南頭街〔西〕——南山大道。噪音、人流干擾小北側(cè)成熟居住區(qū)東側(cè)南光路車流較少東面市政荔香公園東南路口車流人流均較少南側(cè)南頭街屬于輔路工程印象享有深圳一線品牌教育配套資源工程印象周邊社區(qū)生活氣氛濃厚，居家條件良好工程印象城市中央公園景觀資源昭示性、展示性：地塊通過荔香公園至南海大道、桃園路之間，根本無建筑遮擋，來形象展示價值極高。沿南光、南頭街兩側(cè)沿路，展示性強于周的已入住社區(qū)。視野：地塊與南海大道之間無任何建筑遮擋。大角度的公園景觀視野工程地塊工程印象獨占性景觀資源價值城市稀缺開闊性視野標(biāo)志性昭示效果現(xiàn)有的視角：問題思考：成熟住區(qū)新樓盤學(xué)位房景觀房在現(xiàn)有的視角下，工程目價值提升的空間？>>>>>>可實現(xiàn)價值檢驗現(xiàn)有視角下的工程價值檢驗工程周邊工程周邊同樣具有實驗學(xué)校小學(xué)部配套的樓盤。工程周邊目前供給全部為二手樓盤價值檢驗123456789名稱套數(shù)主力主力面積荔林春曉5443、4房110、130、170荔秀華庭563、4房130、180明舍御園1054房140-230前海華庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178陽光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序號樓盤序號樓盤1荔秀華庭6明舍御園2秀林新居7陽光荔景3馨荔苑8荔林春曉4前海華庭9悠然天地5荔香源備注：荔香源為軍產(chǎn)房。周邊典型二手工程分析悠然天地根本指標(biāo)：工程用地面積:300001></a>.40㎡建筑面積:93356m2商業(yè)面積:206住宅面積:65234m2會所面積:1600m2幼兒園面積：2100總戶數(shù)：524戶車位:262(68)覆蓋率:17.08%戶型面積區(qū)間〔㎡〕套數(shù)比二房二廳80-9013.74%三房二廳100-11534.35%四房二廳130-15042.75%四房二廳〔帶工人房〕170-1809.16%戶型比例：三級市場價格帶學(xué)位戶型：21000-24000元/平米；帶學(xué)位和景觀戶型：22000-26000元/平米評價：配套在區(qū)內(nèi)相對較齊，擁有社區(qū)商業(yè)、幼兒園、會所。價值檢驗明舍御園根本指標(biāo)：工程用地面積:5000.7㎡建筑面積:24996m2總戶數(shù)：105戶車位:149覆蓋率:25.1%戶型面積區(qū)間〔㎡〕套數(shù)比三房二廳〔帶工人房〕140-16080%四房二廳〔帶工人房〕180-20010%四房兩廳〔帶工人房〕200-23010%戶型比例：三級市場價格帶學(xué)位和景觀戶型：26000-2800元/平米；評價：依靠內(nèi)部園林和觀景戶型成為片區(qū)內(nèi)品質(zhì)相對最高的樓盤。價值檢驗周邊典型二手工程分析主要置業(yè)群體動機和構(gòu)成價值檢驗片區(qū)內(nèi)目前置業(yè)客戶主要動機為購置學(xué)位房，占70%。另外純粹的改善型換房約30%，主要是看重區(qū)域的生活便利性和荔香公園景觀。置業(yè)動機片區(qū)內(nèi)目前置業(yè)客戶60%來自南山，30%來自福田。客戶職業(yè)不集中，包括本片區(qū)原住居民、科技園改善型換房、華僑城、福田北區(qū)的學(xué)位需求客戶等?？蛻艚M成周邊市場主要置業(yè)群體戶型和價格承受力價值檢驗片區(qū)內(nèi)客戶主要登記需求面積集中在3房戶型，以131-150平米面積段最多，占23%。需求3房的客戶以改善型自住為主，70%需求集中在購置學(xué)位房。戶型需求片區(qū)內(nèi)客戶價格承受力，主要承受單價在25000以下，占85%。片區(qū)內(nèi)客戶需求戶型以自住型為主，顯然價格承受力一般。價格承受力現(xiàn)有視角下的工程可實現(xiàn)價值問題思考：在學(xué)位房和景觀房的價值觀念下，工程價值受制于目前區(qū)域二手樓盤的價值制約。能否在學(xué)位房和景觀房視角以外，發(fā)現(xiàn)更大的工程價值，跳出二手樓盤的制約？>>>>>>更深層次的視角顯性價值〔可見〕：區(qū)位地段配套工程價值審視的“冰山模型〞隱性價值〔需深入思考和挖掘〕：城市土地規(guī)劃替代性……“冰山運動之所以雄偉壯觀，是因為他的絕大局部在水面以下。〞工程的真正價值，最終是由隱性的價值決定。工程地塊屬于深圳稀缺性的開發(fā)建設(shè)用地?深圳市城市更新方法?提升了關(guān)內(nèi)現(xiàn)有存量、可直接開發(fā)建設(shè)用地的價值。從城市意義看，工程土地價值具有極高的城市開展價值。占地面積建筑面積24000平米容積率商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高80米隱性價值極度的稀缺性。深圳未來唯一城市中心公園區(qū)開發(fā)的樓盤隱性價值福田中心公園片區(qū)周圍已無可直接開發(fā)用地。南山中山公園片區(qū)破舊的附近居民區(qū)形象荔香公園片區(qū)良好的附公園景觀和居住氣氛唯一性的、不可再生性。唯一城市中心資源與自然資源融合的新盤隱性價值家樂福人人樂深圳大學(xué)南山實驗學(xué)校協(xié)和深圳醫(yī)院南山婦幼醫(yī)院區(qū)政府區(qū)公安局城市中心資源自然景觀資源獨占性的資源優(yōu)勢未來珠三角和深圳城市的核心隱性價值前海：未來將開展位于產(chǎn)業(yè)鏈最高端的一系列產(chǎn)業(yè)。其效勞范圍將是包括香港在內(nèi)的整個珠三角。后海：未來將建設(shè)與紐約曼哈頓相當(dāng)?shù)氖澜缂壗鹑谏虅?wù)中心。華僑城：深圳和國家著名主題旅游文化和高尚住宅區(qū)?？萍紙@：人均產(chǎn)值最高的國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。工程片區(qū)：居于以上各區(qū)域的中心，共享以上區(qū)域的規(guī)劃利好，同時獨占的成熟城市生活資源和景觀資源。無可替代的城市中心的核心顯性價值視角下的梳理中原認(rèn)為，僅看到顯性價值忽略了：城市土地資源稀缺性對地塊價值空間挖掘的利潤要求中央公園景觀與城市成熟配套資源融合后的獨特性價值未來珠三角中心地區(qū)的城市中心的不可替代性成熟住區(qū)學(xué)位房景觀房片區(qū)新盤片區(qū)新的景觀和學(xué)位房居家型景觀大宅>>>中原價值觀點：片區(qū)市場供給短缺引發(fā)的供需矛盾決定工程未來不存在平穩(wěn)銷售的難題未來土地供給的稀缺性決定工程必須尋求價值最大化開發(fā)路徑教育、配套、交通、路網(wǎng)、公園、視野等為工程未來的物業(yè)高端化開展根底性價值地塊的獨特的城市資源與公園景觀融合價值將形成工程未來非比擬級競爭賣點未來城市土地供給稀缺性帶來的市場供需矛盾所引發(fā)的土地價值膨脹效應(yīng)城市中央公園景觀價值與城市成熟配套資源共融的獨有價值珠三角中心的核心不可替代的城市中心區(qū)域的核心“所謂的豪宅，首要條件就是地點的不可取代性和稀缺性。〞——國際知名豪宅設(shè)計專家，美國加利福尼亞州帕薩迪納藝術(shù)中心設(shè)計學(xué)院教授王受之>>>>>>工程的豪宅價值工程豪宅價值體系豪宅根底性價值公園景觀城市資源交通路網(wǎng)教育配套開闊視野獨占性非比擬級價值城市資源與公園景觀的融合價值溢價平價海景資源占有型深圳豪宅價值海怡灣、半島城邦……星河丹堤山景資源占有型城市資源占有型獨創(chuàng)資源稀有型幸福里、大中華公寓三湘海尚非比擬級競爭賣點詮釋：城市資源與公園景觀融合價值？雙重資源獨占型工程獨特、不可替代的豪宅價值資源獨占性/非比擬級/公園豪宅工程屬性定位獨占性：深圳再無同時擁有城市資源與公園景致的融合價值產(chǎn)品，稀缺價值的獨有性決定競爭層次非比擬級：生活資源與自然資源共融的綜合價值填補了高檔住宅產(chǎn)品甄選的價值體系，成為未來城市豪宅新的標(biāo)桿尺度，也將成為未來工程溢價的最重要利潤賣點公園豪宅：區(qū)別于傳統(tǒng)意義的城市豪宅，進一步清晰工程的核心價值NEVERBEFORE形象表達：NEVERAGAIN靜溢繁華，不可再有形象表達：工程屬性問題思考：具有獨特城市資源與公園景致的城市豪宅。深圳豪宅市場新的價值標(biāo)桿。已有的世界大都市相似區(qū)域的價值表現(xiàn)。>>>>>>世界大都市案例世界級成熟都市案例：北京上海紐約倫敦大都市案例世界成熟大都市核心城區(qū)價值巔峰案例北京上海紐約倫敦成熟的大都市成熟的大都市價值功能分區(qū)大都市案例北京朝陽公園板塊屹立核心城區(qū)價值巔峰北京朝陽公園板塊：歷史：北京文化中心城市：北京城市軸線核心區(qū)土地：主城區(qū)土地價值最高的地區(qū)經(jīng)典豪宅工程：棕櫚泉國際公寓公園大道觀湖國際泛海國際招商公園1872主流價格：35000-60000大都市案例上海世紀(jì)公園板塊新興豪宅板塊上海世紀(jì)公園板塊：世紀(jì)公園屬于上海打造生態(tài)環(huán)境中高檔住宅區(qū)，屬于上海繼古北社區(qū)等傳統(tǒng)高端社區(qū)滯后的另一高檔住宅區(qū)。典型豪宅工程：仁恒河濱花園公園香梅花園〔三期〕麗晶博園主流價格：50000-80000。世紀(jì)公園大都市案例紐約中央公園板塊引領(lǐng)全美最昂貴地產(chǎn)板塊紐約中央公園板塊：歷史：紐約城市的起源地。城市：美國和全球高端商務(wù)生活最齊備的區(qū)域土地：世紀(jì)豪宅聚聚區(qū)經(jīng)典豪宅工程：圣里摩大樓黃金國大樓帝王大樓……成交價格：單套最高3.8億元人民幣〔2021年〕大都市案例倫敦海德公園創(chuàng)全球最高高層豪宅單價記錄倫敦海德公園區(qū)域：歷史：倫敦最知名的公園。十八世紀(jì)前這里是英王的狩鹿場。現(xiàn)在為全球富豪投資置業(yè)的首選城市中心區(qū)域。經(jīng)典豪宅工程：愛敦閣(UpdownCourt)吧“海德公園一號〞〔單價66萬/平米〕世界大都市現(xiàn)狀問題思考：具有城市資源與公園景致的價值的城市豪宅，具有領(lǐng)導(dǎo)整個城市豪宅市場高價值表現(xiàn)。工程所在區(qū)域目前相對深圳豪宅的價值地位。>>>>>>深圳城區(qū)豪宅市場掃描南頭片區(qū)科技園片區(qū)華僑城片區(qū)前海片區(qū)后海片區(qū)蛇口片區(qū)南油/中心片區(qū)城區(qū)豪宅市場在售工程：首地容御、香山里、純水岸。在售工程：三湘海尚、寶能太古城、鴻威海怡灣、君匯新天。前海中心，深圳新的市級中心，未來珠三角的“曼哈頓〞。工程區(qū)域價值現(xiàn)狀遜于豪宅片區(qū)價值區(qū)間2800018000350005000022000華僑城后海城市自然40000工程片區(qū)工程所在片區(qū)主力價值區(qū)間為22000—28000，明顯低于后海片區(qū)的40000-50000和華僑城片區(qū)的35000-40000的價格區(qū)間。如何擺脫目前區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)品未來溢價的制約？>>>>實現(xiàn)工程豪宅價值的客戶支撐>>支撐富士投資荔香公園工程產(chǎn)品定位報告中篇：工程目標(biāo)客戶的價值TheFoundationofLuxuryHouse分析思路競爭片區(qū)研究典型客戶研究價值實現(xiàn)方向后海區(qū)天驕華庭分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號樓13商鋪局部卓越維港分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號樓13商鋪局部深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號鋪蔚藍海岸分行深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號鋪濱海之窗分行深圳市南山區(qū)后海大道濱海之窗花園2號樓08號商鋪愉康片區(qū)麒麟分行深圳市南山區(qū)藝園東路繽紛年華家園商業(yè)裙樓A06、79號學(xué)府分行南山區(qū)學(xué)府路康樂大廈K1002B鋪南山E區(qū)蔚藍海岸三期分行南山區(qū)后海大道登良路蔚藍海岸三期29棟102A、B號鋪西海灣分行深圳市南山區(qū)后海創(chuàng)業(yè)路西海灣花園50號商鋪觀海臺分行深圳市南山區(qū)觀海臺3、5-7#鋪前海B區(qū)繽紛分行深圳市南山區(qū)南光路繽紛假日D幢118號商鋪現(xiàn)代城分行深圳市南山區(qū)現(xiàn)代城華庭1-5棟A015鋪南頭高新區(qū)陽光荔景分行深圳市南山區(qū)南山大道東梅源路北荔香園6號鋪星海沁園分行南山區(qū)深南大道與前海路交匯處星海名城組團三商鋪C之一海雅片區(qū)厚德品園分行南山區(qū)學(xué)府路厚德品園商鋪6-7華彩天成分行深圳市南山區(qū)文心二路(海雅百貨后面)華彩新天地商城121號店中原地產(chǎn)三級市場客戶資源利用客戶研究為了確保本次匯報完全符合客觀的客戶需求，工程組特地走訪了中原地產(chǎn)在南山的南頭、后海、前海、中心區(qū)的15家三級市場分行。期間共訪談區(qū)域經(jīng)理2人，分行經(jīng)理13人，以填寫或者郵件方式獲得客戶問卷112份，其中區(qū)內(nèi)52份，區(qū)外64份。區(qū)域內(nèi)高價成交客戶研究客戶研究選擇在工程本片區(qū)成交，同時在其它豪宅片區(qū)〔以后海片區(qū)為主，局部有華僑城的客戶〕同時有成交情況的客戶。該類客戶共獲得現(xiàn)場填寫和電子問卷共計28份。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%15.8%42.1%26.3%10.5%5.3%按照成交價格進行客戶篩選客戶研究根據(jù)市場調(diào)研，工程片區(qū)帶學(xué)位二手住宅單價根本在20000以上，不帶學(xué)位的二手住房單價根本在20000以下?；诶麧欁畲蠡目紤]，工程組從中原地產(chǎn)片區(qū)內(nèi)三級市場成交戶型中，篩選了2021年-2021年5月份成交單價在20000以上的戶型進行了分析。其中成交比例最高的是131-170平米面積段，占三級市場總成交套數(shù)的68.4%。成交單價在25000以上，全部是131-190平米大戶型。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000以上25000以上〔信息來源：中原地產(chǎn)三級市場研究中心/深港研究院〕片區(qū)內(nèi)成交客戶訪談客戶研究工程組在地塊周邊片區(qū)9個樓盤的三級市場成交客戶中，篩選了4個成交單價在25000以上的客戶進行了面談。本次調(diào)研獲得片區(qū)內(nèi)客戶現(xiàn)場訪談案例4組，和郵件問卷28份。序號片區(qū)內(nèi)成交客戶典型置業(yè)樓盤1陽光荔景2荔林春曉3悠然天地4明舍御園訪談對象葉先生職業(yè)小企業(yè)老板成交單位190平米/4房2廳成交單價約25000訪談要點之前住在華僑城，在寶能太古城也有房產(chǎn)。這回購置主要是為了第二個兒子購置，剛好趕上上家學(xué)位明年到期。葉先生表示，400多萬的價格又帶學(xué)位的房子，科技園那里也有不少。來南頭這里主要是買個區(qū)域成熟，周圍環(huán)境好，這在深圳是很少的。另外這個區(qū)域生活很方便，父母接過來住平時出行很方便。葉先生認(rèn)為這里房子比擬舊，社區(qū)設(shè)計又比擬一般，25000多的價格算是合理的水平訪談結(jié)論1.改善型客戶對于戶型設(shè)計更看重。2.社區(qū)物業(yè)相對較舊，制約了片區(qū)物業(yè)整體的價值。陽光荔景客戶訪談訪談對象林先生職業(yè)科技園中興管理成交單位141平米/4房2廳成交單價24800訪談要點已經(jīng)在海怡東方置業(yè)，住的是3房，此次過來主要是換個區(qū)域居住。覺得后海生活不成熟，選擇了本區(qū)域。在這個區(qū)域看了一些盤，最終落定在荔林春曉，主要原因是買的戶型128平米，覺得結(jié)構(gòu)很好，能看到社區(qū)的中心位置，視野也開闊。關(guān)于是否看重學(xué)位，林先生認(rèn)為其實在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，之所以選擇這里，主要是生活成熟，又有公園景觀。。關(guān)于是否認(rèn)可后海的價格高于本片區(qū)，林先生認(rèn)為后海未來規(guī)劃很好，以后一定是新的富人區(qū)。南頭這里生活氣氛更好，只是社區(qū)有些舊，規(guī)劃和園林也很一般，要不價格有可能賣的更高。訪談結(jié)論客戶認(rèn)同區(qū)位和景觀價值，不認(rèn)同現(xiàn)在的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計。荔林春曉客戶訪談訪談對象劉女士職業(yè)政府公務(wù)員成交單位140平米/4房2廳成交單價29000訪談要點原來住海印長城，08年在卓越維港買了高層?，F(xiàn)在為了小孩上學(xué)買了悠然天地3房。問到為什么會買這樣高的總價，同區(qū)域內(nèi)其它帶學(xué)位的小些的戶型為什么不去挑選，劉女士認(rèn)為，這回是換大房，除了給孩子上學(xué)，以后還有幾十年是要自己住的。當(dāng)然要選擇環(huán)境舒適、戶型合理的社區(qū)了。訪談結(jié)論學(xué)位是置業(yè)的首選因素，但不是核心決定因素，社區(qū)和戶型是最終決定因素，也是客戶愿意支付高價格的動力。悠然天地客戶訪談訪談對象陳先生職業(yè)福田貿(mào)易公司小老板成交單位173平米/4房2廳成交單價27500訪談要點已經(jīng)在華僑城有房子〔房子比擬老〕，這次過來首先是為了小孩子上學(xué)?？?00萬的總價，為什么不去其它區(qū)域選擇帶學(xué)位的房子。陳先生說其實已經(jīng)在多個片區(qū)考慮過，包括科技園和后海那里，但是科技園和后海的人氣不旺，配套不齊全是一個，另外明舍御園的社區(qū)設(shè)計很精致，園林做的很好，陳先生很喜歡這些。戶型也能看公園景觀，陳先生覺得這樣的房子，500萬買的還是能夠接受的。訪談結(jié)論本片區(qū)高價格成交的支撐點是成熟配套、學(xué)位房和社區(qū)設(shè)計，阻礙更高價格的是，社區(qū)規(guī)劃設(shè)計的附加值低。明舍御園客戶訪談區(qū)域外高價成交客戶研究客戶研究典型成交客戶訪談客戶研究除了在本片區(qū)進行已成交客戶調(diào)研外，同時獲得在本片區(qū)看房但是未成交、在片區(qū)外成交的客戶案例。本次獲得客戶現(xiàn)場訪談案例6組，和郵件問卷64份。序號流失客戶主要置業(yè)樓盤1皇庭港灣2三湘海尚3鴻威海怡灣4浪琴半島5博海名苑6寶能太古城訪談對象詹先生職業(yè)前海某公司管理層訪談要點購置皇庭港灣F座177平米大3房。曾經(jīng)去工程周邊看過明舍御園二手房，非常認(rèn)可荔香公園附近的環(huán)境和配套，但是認(rèn)為社區(qū)有些舊，對于明舍御園的173平米4房，詹先生認(rèn)為一是主臥不夠開闊，沒有衣帽間。其它的幾個臥室又偏小，覺得不夠?qū)挸?。廚房和餐廳距離又遠。客廳是從側(cè)面看荔香公園，角度不好。認(rèn)為皇庭港灣三梯兩戶的設(shè)計理念感覺很舒適，外墻用材非常高檔。置業(yè)敏感點戶型、景觀訪談結(jié)論舒適型/奢享型客戶看重的是戶型空間與外部景觀的結(jié)合。皇庭港灣客戶訪談訪談對象徐先生職業(yè)南山中心區(qū)企業(yè)高管訪談要點今年初方案拿出400萬購置一套140-150的3房，曾去過悠然天地看一套143平米的4房戶型，能看到荔香公園。同時又到鴻威海怡灣看了一套143平米的觀海戶型，400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，鴻威海怡灣這套戶型算下來上了500萬。問其為何超出預(yù)算購置這套戶型，徐先生認(rèn)為主要是海景高層，戶型設(shè)計很好，能看到深圳灣和香港景觀。另外，后海地區(qū)未來升值潛力很大，加上海景和育才小學(xué)學(xué)位，徐先生下定決心多掏了100多萬買這套戶型。置業(yè)敏感點景觀、戶型、區(qū)域、學(xué)位。訪談結(jié)論戶型設(shè)計始終是戶型優(yōu)化的核心。鴻威海怡灣客戶訪談訪談對象朱女士職業(yè)福田企業(yè)高管訪談要點家住華僑城，購置了三湘海尚A座140平米三房，主要是考慮買房未來居住。目前是作為資產(chǎn)投資使用。曾經(jīng)在中原地產(chǎn)荔香源分行看過悠然天地和明舍御園的140多平米3房，目的是買個學(xué)位房，房產(chǎn)肯定是能保值。按照朱女士的話講，就是好學(xué)校和公園附近的房子一定會升值，加上自己的兒子已經(jīng)3歲了，考慮找個好的學(xué)校。當(dāng)被詢問到學(xué)位、公園景觀和戶型設(shè)計，哪個最重要的時候，朱女士說，改善型的話，肯定是戶型設(shè)計是第一位的。學(xué)位和景觀是增值加分的因素。問及為何還是去了后海買房子，朱女士說主要是三湘的戶型要好于南頭這一片的設(shè)計，畢竟后海是新區(qū)，而且她以后也要住的，當(dāng)然會先考慮產(chǎn)品了。置業(yè)敏感點戶型、升值訪談結(jié)論改善型客戶首先關(guān)注的還是使用功能。三湘海尚客戶訪談訪談對象彭先生職業(yè)科技園中管訪談要點之前住的已有幾套住房，這回購置主要是為了第二個兒子購置，剛好趕上上家學(xué)位明年到期。戶型能看到社區(qū)的中心位置，比擬喜歡。400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，之所以選擇荔林春曉，主要是戶型設(shè)計比擬好，大陽臺，能看到社區(qū)中央景觀。另外這個區(qū)域生活很方便，父母接過來住平時出行很方便。置業(yè)敏感點學(xué)位、戶型、景觀訪談結(jié)論客戶看重的是戶型設(shè)計結(jié)合工程區(qū)域優(yōu)勢。浪琴半島客戶訪談訪談對象嚴(yán)女士職業(yè)小企業(yè)老板訪談要點嚴(yán)女士一家之前已經(jīng)是陽光帶海濱城業(yè)主，曾經(jīng)在中原地產(chǎn)繽紛假日分行登記過，看看南頭這片的大戶型情況。最后就是去了明舍御園，看到173平米的戶型有3個房面積都很小，干脆就不看了。談到學(xué)位和景觀的問題，嚴(yán)女士說自己小孩已經(jīng)在南外有了學(xué)位，不會再考慮南頭。但是，她說她的朋友有可能會考慮南頭這里帶學(xué)位的二手房。但是會認(rèn)真考慮戶型、園林景觀這些因素的。“花了那么多錢，我們肯定會考慮和別的區(qū)域相比擬了。〞置業(yè)敏感點學(xué)位、戶型、景觀訪談結(jié)論學(xué)位不是唯一優(yōu)勢，學(xué)位、景觀和樓盤產(chǎn)品結(jié)合才是優(yōu)勢的根底。博海名苑客戶訪談訪談對象秦先生職業(yè)南山企業(yè)主訪談要點秦先生在寶能太古城和明舍御園都買了房子，寶能買的是155平米4房，總價快500萬，明舍御園買的是173平米，總價430萬。比照寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認(rèn)為買明舍御園現(xiàn)在是圖個學(xué)位，以后的話還可以住，那里離秦先生現(xiàn)在的家很近，大陽臺上可以看到整個荔香公園景觀，生活也方便。買寶能根本就是為了投資，后海這里價格肯定還要漲。關(guān)于戶型設(shè)計，秦先生說當(dāng)然寶能的戶型好多了，贈送面積多，面寬也足夠，要不他也不會一平米多花出快10000買寶能的戶型。置業(yè)敏感點戶型、區(qū)域、景觀訪談結(jié)論戶型設(shè)計始終是產(chǎn)品價值的核心。寶能太古城/明舍御園客戶訪談客戶價值總結(jié)問題思考：認(rèn)可本片區(qū)的成熟生活、學(xué)位配套和公園景觀。不認(rèn)可現(xiàn)有的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計，不愿意再為更高的價格買單?，F(xiàn)有樓盤較滯后的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計水平，阻礙了本區(qū)域潛在的豪宅價值釋放。需挖掘目標(biāo)客戶的價值需求點。>>>>>>目標(biāo)客戶研究調(diào)查客戶根本情況統(tǒng)計客戶研究被調(diào)查客戶主要居住區(qū)域仍然以南山為主，占58%，福田占24%。區(qū)域來源被調(diào)查客戶的置業(yè)較分散，比擬多的是公司高管、高級職稱公務(wù)員、事業(yè)單位中級人員和公司企業(yè)的總經(jīng)理、小老板、中高管。職業(yè)構(gòu)成工程目標(biāo)客戶群體客戶研究核心客群主要來自南山區(qū)域；科技園和其它企業(yè)中高層管理、技術(shù)人員。中高級別公務(wù)員；文衛(wèi)事業(yè)單位高級別人員。重要客群主要來自南山、福田區(qū)域；科技園和其它大企業(yè)高級管理、中小型企業(yè)老板/總經(jīng)理。高級別公務(wù)員〔含退休〕；文衛(wèi)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)〔處級干部以上〕；本區(qū)域的已入住樓盤大戶型〔130平米以上〕業(yè)主。外圍客群主要來自羅湖區(qū)域；中大型企業(yè)公司中高層管理、技術(shù)人員；私企小老板；以名校學(xué)位為導(dǎo)向的置業(yè)需求。綜合客戶訪談和市場調(diào)研，能夠承當(dāng)高成交價格的客群，分為3大層面。調(diào)查客戶對于本片區(qū)認(rèn)同度分析客戶研究被調(diào)查客戶對于工程區(qū)域，最認(rèn)同的是生活配套成熟和公園景觀?？蛻粽J(rèn)同度未來預(yù)期關(guān)于工程區(qū)域未來價格能否接近后海等豪宅區(qū)域價格，被調(diào)查客戶多數(shù)認(rèn)為存在接近后海價格的可能性?！残畔碓矗褐性禺a(chǎn)二三級市場成交客戶調(diào)研〕工程的目標(biāo)客戶群認(rèn)同區(qū)域的城市中心資源和公園景觀優(yōu)勢。客戶總體認(rèn)可工程區(qū)域未來的價值上升空間。客戶研究深入思考工程擺脫目前區(qū)域的制約在于打造自身的社區(qū)物業(yè)價值。從客戶認(rèn)同的物業(yè)價值借鑒工程物業(yè)未來的開展方向。>>>>>>競爭片區(qū)的物業(yè)價值體系分析思路競爭片區(qū)研究典型客戶研究價值實現(xiàn)方向競爭片區(qū)評級片區(qū)教育資源景觀區(qū)內(nèi)主要樓盤后海片區(qū)育才四小、南外初中濱海部深圳灣海景海怡灣、海月花園三期、海月五期、后海公館、皇庭港灣、太古城〔南區(qū)〕、曦灣、卓越維港科技園南片區(qū)南外科苑部、南外高新部深圳灣海景濱福庭園、博海名苑、純海岸、浪琴半島、陽光帶海濱城2期、中信海闊天空、卓越淺水灣花園競爭片區(qū)說明競爭片區(qū)評級片區(qū)評級評級說明后海片區(qū)重點參照從2007年至今每年連續(xù)存在新盤供給，其戶型比例能夠較真實的表達市場產(chǎn)品需求?？蛻粢阅仙絽^(qū)域為主，與本片區(qū)客戶存在重疊性?？萍紙@南片區(qū)簡單借鑒科技園南片區(qū)連續(xù)2年內(nèi)無新盤供給，三級市場成交比例存在一定的偏差?？蛻舻膮^(qū)域性較強，外溢置業(yè)的比例一般。競爭研究片區(qū)工程片區(qū)后海片區(qū)科技園南片區(qū)教育資源實驗學(xué)校小學(xué)部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景觀荔香公園深圳灣海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套較少生活配套不齊全客戶流通性南山和福田為主，高流動性南山和福田為主，高流動性以科技園高端客戶為主，流動性較低后續(xù)供給未來2-3年內(nèi)暫無大戶型項目未來2-3年內(nèi)供給充足，片區(qū)內(nèi)競爭劇烈土地使用接近飽和，未來新盤少規(guī)劃利好一般世界金融港高新產(chǎn)業(yè)基地共享關(guān)系可以局部共享后海片區(qū)規(guī)劃利好不能共享工程片區(qū)成熟的生活配套片區(qū)間競爭研究競爭研究后海片區(qū)競爭工程價值體系競爭研究工程工程價值點工程共性價值卓越維港海景、立面材料、大贈送海景、增送面積皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑寶能太古城贈送空間、集中式商業(yè)、地鐵上蓋君匯新天大贈送、高性價比鴻威海怡灣一線海景、超實用贈送面積工程工程價值點工程個性價值價值屬性卓越維港海景、立面材料、大贈送立面材料附加值皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯豪華大主臥、主傭分梯戶型設(shè)計三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑屬性科技智能建筑屬性物業(yè)附加值君匯新天大贈送、高性價比大開間戶型設(shè)計鴻威海怡灣一線海景、超實用贈送面積————卓越淺水灣純4房，交錯露臺設(shè)計露臺設(shè)計戶型設(shè)計博海名苑低梯戶比，大面積贈送露臺露臺設(shè)計戶型設(shè)計浪琴半島首家觀光電梯、無邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈送面積觀光電梯、無邊際泳池、下沉式商業(yè)街物業(yè)附加值中信岸芷汀蘭最后的灣區(qū)大宅————競爭片區(qū)典型工程價值體系競爭研究共性價值：戶型大尺度空間設(shè)計、贈送面積、產(chǎn)品的內(nèi)部空間打造、物業(yè)附加值豪宅市場后續(xù)供給后海片區(qū)唱主角競爭研究片區(qū)未來供給量資源價值戶型優(yōu)化預(yù)判后海住宅供給量約70萬平米根本處于二線地帶，海景資源較弱。面積段與目前后海片區(qū)主流間戶型面積區(qū)間相同，主要是增加戶型空間價值和物業(yè)附加值?？萍紙@南無后續(xù)供給土地————后海至未來2-3年，始終是深圳高端住宅市場的風(fēng)向標(biāo)。目前產(chǎn)品面積段已經(jīng)被市場高端客戶群認(rèn)可并將持續(xù)2-3年，證明目前借鑒的后海片區(qū)面積段是符合市場主流趨勢。后海后市本工程以后海片區(qū)作為戶型面積參照區(qū)間，是符合市場開展主流趨勢的。與后海產(chǎn)品實現(xiàn)差異化，主要在于產(chǎn)品自身空間創(chuàng)新和附加值打造。結(jié)論分析思路競爭片區(qū)研究典型客戶研究價值實現(xiàn)方向方向2：打造工程自身的豪宅價值體系，突破片區(qū)現(xiàn)有的價值約束，同時與后海片區(qū)實現(xiàn)差異化的豪宅價值。方向1：凸顯工程城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨占優(yōu)勢。以現(xiàn)在和未來主流豪宅板塊產(chǎn)品面積段為根本依據(jù)。方向3：價值最大化原那么風(fēng)險最小化原那么>>>>>>工程豪宅價值的實現(xiàn)實現(xiàn)富士投資荔香公園工程產(chǎn)品定位報告下篇：豪宅價值體系的建立ForgingLuxuryHouse說明在中原地產(chǎn)第一輪匯報溝通之后，開展商方面提出了假設(shè)干問題：80米限高問題；車位數(shù)量問題；入戶泳池和車位同層問題。針對開展商關(guān)心的問題，中原地產(chǎn)工程組聯(lián)合中原地產(chǎn)建筑技術(shù)中心進行了新的查詢和論證，重新對于第一輪匯報的要點進行了合理化的修正和補充，以下局部即針對工程實際情況提出了調(diào)整后的匯報。價值實現(xiàn)溢價動作戶型定位其它動作價格預(yù)判基準(zhǔn)區(qū)間確定戶型定位根據(jù)工程片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定根據(jù)工程片區(qū)三級市場成交活潑戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供給比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級市場客戶需求比例驗證片區(qū)內(nèi)110-170平米面積段為主要供給區(qū)間戶型定位由于距離荔香公園不同，片區(qū)內(nèi)樓盤之間景觀質(zhì)素差距較大，需選取與工程地塊相臨、且共同具有公園景觀房的樓盤比照。。面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上套數(shù)比例11%14%25%29%19%2%1%片區(qū)整體工程周邊面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御園荔秀華庭悠然天地荔香源根據(jù)片區(qū)內(nèi)重點參照戶型初定面積段配比戶型定位根據(jù)對片區(qū)內(nèi)4個借鑒意義最大的樓盤戶型面積段配比分析可知，110-170平米3房、4房戶型是經(jīng)過市場檢驗過的面積段配比，初步符合工程的戶型面積段配比。110平米以下戶型整體比例較小，且不符合工程的價值要求，因此剔除該面積段。171-190平米整體比例極少，不符合根本的設(shè)計要求，因此去掉該區(qū)間面積算。初定配比面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%調(diào)整方向取消取消保存保存保存取消調(diào)高戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%〔數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級市場/中原集團市場研究部〕根據(jù)問卷調(diào)查分析，131-150平米客戶傾向于設(shè)計為大3房，151-170平米客戶傾向于設(shè)計為中大4房。第一次修正戶型定位根據(jù)工程片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定根據(jù)工程片區(qū)三級市場成交活潑戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供給比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級市場客戶需求比例驗證片區(qū)內(nèi)三級市場換手/轉(zhuǎn)手比例統(tǒng)計戶型定位〔數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級市場/中原集團市場研究部〕調(diào)整方向戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%換手率16.7%48.6%58.3%44.4%調(diào)整方向適當(dāng)降低比例提高比例微調(diào)高保持不變片區(qū)內(nèi)三級市場成交活潑度修正戶型定位初定配比戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%第一次修正戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%〔數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級市場/中原集團市場研究部〕第二次修正戶型定位根據(jù)工程片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定根據(jù)工程片區(qū)三級市場成交活潑戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供給比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級市場客戶需求比例驗證后海南片區(qū)戶型供給趨勢〔重點參照〕戶型定位入市時間工程111-130131-150151-170171-190190以上2007年海月花園三期42.0%45.0%13.0%————2021年后?；ò肜?6.0%————————2021年后海公館50%————————2021年卓越維港——10%45.0%45.0%皇庭港灣————83.0%9.0%8.0%2021年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鴻威海怡灣——47.8%24.6%——1.0%總套數(shù)200490817358340比例9%22%37%16%15%111-130平米逐漸退出主流供給，并且比例降至最低，可以預(yù)計該面積段未來不是市場需求熱點，可取消該區(qū)間段。保持131-150和151-170區(qū)間的比例。調(diào)整方向競爭片區(qū)戶型供給趨勢結(jié)論戶型定位第二次修正戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%第一次修正戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%〔數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級市場/中原集團市場研究部〕第三次修正戶型定位根據(jù)工程片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定根據(jù)工程片區(qū)三級市場成交活潑戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供給比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級市場客戶需求比例驗證根據(jù)套均面積估算各面積段套數(shù)戶型定位占地面積建筑面積容積率商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高100米根本指標(biāo)第三次修正后戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200比例53%42%5%戶型大3房中等4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200套數(shù)77617〔數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級市場/中原集團市場研究部〕戶型面積段的套數(shù)與誠意客戶登記量比對戶型定位第二次修正戶型及面積段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套數(shù)77617誠意登記量34526132比例448.1%427.9%457.1%第三次驗證戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%〔備注：以上比例僅是根據(jù)市場供求關(guān)系推導(dǎo)，最終需根據(jù)戶型排布確定?！硟r值實現(xiàn)溢價動作戶型定位其它動作價格預(yù)判抬高式、雙景觀規(guī)劃布局溢價動作以最大化公共空間對于室外景觀的占有。以抬高式的區(qū)隔設(shè)計實現(xiàn)工程豪宅形象提升。從景觀最大化角度，建議以下平面布局規(guī)劃優(yōu)化按照根據(jù)市場銷售判斷的戶型配比，結(jié)合工程地塊面積和形狀，初步建議工程設(shè)置2個單元樓棟平面布局。每棟單體為3梯3戶設(shè)計，可實現(xiàn)1戶對應(yīng)1梯的尊貴設(shè)計。面積最大的4房在突出的一戶，能夠?qū)崿F(xiàn)景觀最大化。規(guī)劃布局能夠滿足各邊戶型的景觀視角規(guī)劃優(yōu)化地塊資源最大化原那么：充分利用資源，躲避劣勢。規(guī)劃資源最優(yōu)化原那么：規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源景觀最優(yōu)化原那么：棟均、戶均資源占有最優(yōu)資源競爭的布局原那么該布局能夠每一戶都具有最好的公園景觀觀察視角。形成內(nèi)外雙景觀的建筑單體排布規(guī)劃優(yōu)化住宅23層，標(biāo)準(zhǔn)層高3M地下停車場總高約80M中央景觀會所會所電梯荔香公園景觀層高5M層高5M樓體沿街排布，形成內(nèi)外雙重景觀。規(guī)劃優(yōu)化荔香公園最大限度的利用荔香公園景觀，相當(dāng)于在視覺上荔香公園成為業(yè)主的前庭院，即工程占地增加了，在視覺上大大降低了容積率。抬高式、雙景觀規(guī)劃簡析主選擇在車流、人流較少的南光路段北側(cè)。車行設(shè)置在靠近南山大道最近的位置。入口原那么上可以與規(guī)劃局溝通實現(xiàn)不計容。抬高后實現(xiàn)了社區(qū)檔次形象區(qū)別化。可以增加地面停車場面積，減少地下室開挖面積，節(jié)約本錢，并增加抬高園林面積。抬高地面南光路車流、人流較少，對社區(qū)噪音和粉塵小。靠前排布，實現(xiàn)社區(qū)園林和公園園林的內(nèi)外結(jié)合。減少與隔壁2個樓盤之間對視問題。雙景觀規(guī)劃優(yōu)化工程的核心購置決策人主要入戶方式是從地下車庫開始。從地下室車庫電梯等候大堂，即設(shè)計成為與一層入戶大堂相同檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)。雙首層、雙大堂的尊貴入戶方式規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計豪宅戶型溢價動作以最大化的增加室內(nèi)空間與室外公園景觀的結(jié)合為標(biāo)準(zhǔn)。豪宅客戶尊貴化設(shè)計做到突破常規(guī)。工程單體形狀凹槽較多，適合鏤空和搭板。規(guī)劃布局優(yōu)化下的戶型比例最終確定戶型優(yōu)化原建議戶型比例戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%基于平面層6戶的排布原那么，頂層設(shè)置4戶復(fù)式。需要對原戶型面積段上限和戶均面積進行調(diào)整根據(jù)規(guī)劃的最終比例戶型大3房中大4房復(fù)式面積段131-155156-175——套均面積150170475套數(shù)84424總面積1260071401880面積比例58%33%9%以上戶型配比為初步的概念性建議，最終確定需要與設(shè)計院溝通后正式確定。主臥景觀最大化設(shè)計主臥室可考慮設(shè)計圓形落地窗，實現(xiàn)大的觀景效果，并能夠增加主臥室的采光。主臥室或者可考慮設(shè)計大角度觀景陽臺，增強業(yè)主與自然的融通。該設(shè)計適合全部3房及以上戶型設(shè)計建議戶型優(yōu)化利用鏤空贈送大面積室內(nèi)觀景空間單體凹槽較多，鏤空贈送面積不會改變外形。入戶花園向外局部做成挖空的花架形式，由于不逢墻，驗收前不計算面積。驗收后填滿花架挖空局部，即可作為獨立的景觀入戶陽臺。該設(shè)計適合大3房及以上全部戶型。設(shè)計建議戶型優(yōu)化結(jié)構(gòu)搭板贈送大陽臺，最大270度的占有公園景觀。驗收前大陽臺不做結(jié)構(gòu)板，因此不計算建筑面積。驗收后搭板做成陽臺，能夠觀看到整體荔香公園景觀。挑出寬度注意懸臂梁設(shè)計。該設(shè)計適合大3房及以上全部戶型。設(shè)計建議戶型優(yōu)化設(shè)計天際墅明星豪宅戶型溢價動作天際墅贈送大面積屋頂平臺和入戶花園。平臺設(shè)計觀景天際花園，將荔香公園和遠處海景盡收眼底。贈送挑空客廳〔不超過20%〕和大入戶花園。在陽臺、入戶花園設(shè)計方面突出大景觀設(shè)計效果。借鑒案例：香港城市豪宅上林。電梯直接花園入戶，戶內(nèi)直接控制電梯。溢價動作3梯3戶的設(shè)計，可實現(xiàn)電梯直接入戶——住戶進入電梯無須按鈕，實行智能“一卡通〞，無論是身在大堂，還是在地下車庫，智能卡只需輕輕一刷，電梯就可直達居住層面，出電梯即是自家花園，空間面積利用到極致，不但減少了公攤，尊貴府邸的超然氣派也由此顯現(xiàn)；電梯直接入戶，充分保證主人生活的私密感和平安感，能夠充分展現(xiàn)出住家的尊貴感及私享權(quán)，提高用戶對私密性的心里滿足。參考案例：三湘海尚等。設(shè)計觀光電梯觀光梯是飽覽美景的絕佳載體，回家的路也是一道風(fēng)景，利于本工程最大限度容納荔香公園景觀；觀光電梯占用公共空間相對一般電梯少，利于本工程延展空間溢價動作商業(yè)優(yōu)化設(shè)計溢價動作提升工程檔次、最大化工程可利用的不計容空間面積為出發(fā)點。盡量滿足業(yè)主的私密性、尊貴性要求與景觀資源享受的結(jié)合。分散式街鋪設(shè)計不利于工程豪宅檔次提升商業(yè)優(yōu)化工程周邊街鋪尚未形成良好的整體經(jīng)營氣氛。商鋪形象較差，業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂。目前周邊社區(qū)二手商鋪售價在35000-42000元/平米之間，二手租金在120-150元/平米/月之間。結(jié)論：傳統(tǒng)的沿街商鋪形式嚴(yán)重影響工程的豪宅檔次，不建議采取商鋪外圍的布局。建議采取住宅下層設(shè)置集中會所的形式，提高工程檔次。調(diào)查客戶對于會所功能，最多的是希望開設(shè)健身康體類，尤其是對游泳池的需求較多。其次是對于商業(yè)效勞類的需求，包括咖啡、酒吧等?？紤]到工程會所推薦設(shè)置在住宅下層，因此不建議設(shè)置中式餐飲的效勞，防止油煙擾民。主要分類常見功能設(shè)置康體類健身房、游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館商業(yè)/效勞類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室*、商務(wù)中心*消閑類室內(nèi)高爾夫球場、桌球房、桑拿房、SPA娛樂類棋牌室、閱覽室、兒童活動室豪宅客戶對于會所功能的敏感點商業(yè)優(yōu)化住宅底層實現(xiàn)全部改為會所面積前提：抬高局部不計容〔可通過與規(guī)劃局溝通解決〕。剩余的車位問題需開挖地下一層解決。商業(yè)優(yōu)化計容會所面積按照規(guī)劃指標(biāo)為1393平米，整體抬高后，可考慮在沿街局部增加不計容的會所局部。工程會所功能設(shè)置建議工程會所二層建議該層集中設(shè)置1-2項功能。由于視野良好，并能夠享受中央景觀，并與室外泳池活動相配合，因此建議在西式餐吧、酒吧、商務(wù)咖啡廳等性質(zhì)。下層功能建議集中康體和消閑類功能。上層：商業(yè)/效勞類功能下層：康體/消閑類功能設(shè)置說明商業(yè)優(yōu)化豪華接待前臺豪華業(yè)主私人家宴自住商務(wù)酒廊高級商務(wù)洽談水療SPA房高檔健身房設(shè)計會所專用電梯，增強專屬和尊貴感溢價動作工程會所經(jīng)營模式建議城市會所開放情況城市會所運營方式工程在所研究的案例中，城市會所是否對外開放的比例也較為均衡，有47%的城市會所對外開放。而在其運營模式中，選擇由物業(yè)公司管理或外包給專業(yè)會所運營公司的比例各占46%，其余8%的會所由開發(fā)商自營，這些專業(yè)的運營更能夠滿足客戶需求。建議本工程會所外包給專業(yè)會所管理公司，開放模式建議可對外部高端客戶，采取會員制?！残畔碓矗褐性禺a(chǎn)技術(shù)資源平臺〕溢價動作參與式的園林設(shè)計溢價動作根據(jù)目標(biāo)客戶問卷調(diào)研，工程園林設(shè)計以休憩型硬質(zhì)景觀和泳池水景為主，突出參與性。園林設(shè)計以參與式的功能為主可參與的園林設(shè)計，提供業(yè)主的休憩和商務(wù)休閑功能，形成工程會所的外延局部，在社區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)了工程城市核心區(qū)豪宅與自然園林的有機融合。休憩走廊平臺泳池溢價動作抬高后中央園林硬質(zhì)局部強化駐留人流設(shè)計溢價動作獨特的建筑立面溢價動作獨特的城市核心區(qū)豪宅價值，需要獨特的立面風(fēng)格表現(xiàn)形式支撐。實現(xiàn)對于現(xiàn)有豪宅立面造型的突破，也是工程打造明星豪宅的重要環(huán)節(jié)。目前周邊樓盤風(fēng)格雷同、色調(diào)接近工程周邊樓盤根本在2021年前已經(jīng)入市，建筑設(shè)計較為滯后，風(fēng)格比擬雷同，色調(diào)根本以淡黃為主，區(qū)分度低，難以表達樓盤檔次。溢價動作后海和科技園片區(qū)樓盤以現(xiàn)代風(fēng)格為主。君匯新天鴻威海怡灣三湘海尚皇庭港灣卓越維港岸芷汀蘭卓越淺水灣博海名苑關(guān)鍵詞：現(xiàn)代風(fēng)格溢價動作在現(xiàn)代風(fēng)格的根底上實現(xiàn)造型的差異化關(guān)鍵詞：造型差異化保持立面豎向造型的挺拔感和橫向線條的變化性。溢價動作價值實現(xiàn)溢價動作戶型定位其它動作價格預(yù)判其它動作戶型根本設(shè)計動作根據(jù)問卷調(diào)查和市場調(diào)研，確定豪宅戶型設(shè)計的根本設(shè)計要點。序號問題結(jié)論Q1131-150平米面積段的戶型選擇建議設(shè)計為大3房Q2151-170平米面積段的戶型選擇建議設(shè)計為中大4房Q3客廳是否帶陽臺建議帶陽臺Q4客廳與餐廳是否分開建議相連增強寬敞Q5是否希望帶入戶花園實用性強的入戶花園Q6您對于小孩房的要求能夠容納書桌Q7您希望廚房設(shè)計中式廚房還是中西雙廚大4房以上可以考慮Q8您希望帶傭人房嗎？大4房以上可以考慮Q9您對于衛(wèi)生間的個數(shù).至少2個，5房以上建議3個Q10您希望的主臥里面帶不帶書房建議不帶，大4房可以考慮Q11您希望主臥外帶設(shè)計形式？建議設(shè)計Q12您希望設(shè)計2個主臥嗎建議5房、復(fù)式戶型考慮Q13您對陽臺設(shè)計的形式要求根據(jù)建筑外形考慮直線和波浪形Q14您希望書房是否帶陽臺建議不設(shè)計Q15您希望客廳是否挑空？建議復(fù)式戶型挑空目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析戶型優(yōu)化基于市場調(diào)研的大面積高層住宅戶型借鑒序號工程名稱1君匯新天170平米2皇庭港灣171平米3新世界四季山水151平米4圣莫麗斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鴻威海怡灣143平米8浪琴半島170平米9蝴蝶谷240平米頂復(fù)10三湘海尚280平米頂復(fù)根據(jù)客戶問卷和市場調(diào)查，篩選借鑒戶型戶型優(yōu)化客戶不認(rèn)同：書房帶陽臺，實用性差，并計算入一半面積?？蛻粽J(rèn)同：主臥帶大陽臺，增強室外景觀。君匯新天170平米皇庭港灣171平米客戶認(rèn)同：客廳、主仆分區(qū)清晰客戶不認(rèn)同：圓形陽臺實用性差客戶認(rèn)同：雙廚設(shè)計、大面寬客廳和觀景陽臺客戶不認(rèn)同：主臥無陽臺設(shè)計四季山水151平米圣莫麗斯166平米客戶認(rèn)同：大面寬客廳和觀景陽臺、套房式主臥?？蛻舨徽J(rèn)同：分區(qū)混亂三湘海尚170平米客戶認(rèn)同：套房式主臥，自帶書房。客戶不認(rèn)同：動區(qū)空間面積浪費多。首地容御142平米客戶不認(rèn)同：動線交叉，布局混亂進門見廳，與廳對視。主臥陽臺使用率低，存在死角。海怡灣143平米客戶認(rèn)同：大尺度觀景陽臺、大面寬客廳+餐廳、戶內(nèi)花園浪琴半島170平米客戶認(rèn)同：主臥與書房套房設(shè)計、雙主臥設(shè)計客戶不認(rèn)同：主臥無陽臺超豪華主臥空間，配置多功能弧形景觀大露臺電梯直接入戶花園多功能弧形景觀大露臺：可打造天際泳池、露天SPA、空中花園內(nèi)凹式戶內(nèi)花園可打造陽光書房挑高客廳，盡顯雍容空間中空局部可搭板，為自由改造空間蝴蝶谷240平米復(fù)式復(fù)式下層復(fù)式上層缺少傭人區(qū)三湘海尚280平米頂復(fù)復(fù)式下層復(fù)式上層二層主人私屬空間多功能景觀大露臺客廳挑空6米五大景觀大陽臺環(huán)繞入戶花園私家會客室全明書房基于客戶問卷和市場調(diào)查戶型設(shè)計根本動作戶型優(yōu)化必備動作1：適用性強的入戶花園必備動作2：大面寬客廳〔至少4.8以上〕必備動作3：L型或U型大廚房〔至少1個中式廚房〕必備動作4：套房式主臥必備動作5：大尺度陽臺根本動作適用性強的入戶花園；大面寬客廳；套房式主臥〔至少帶主衛(wèi)和步入式衣帽間〕；大尺度陽臺〔至少客廳一面〕；至少1個中式廚房設(shè)計〔至少設(shè)計為L型〕基于客戶問卷和市場調(diào)查戶型設(shè)計躲避動作戶型優(yōu)化躲避動作1：無玄關(guān)設(shè)計空間躲避動作2：交通區(qū)浪費過多躲避動作4：主臥無陽臺躲避動作3：動靜不分區(qū)，動線交叉躲避動作4：小面寬房間，使用極其為難躲避動作入口無玄關(guān)空間；交通區(qū)面積過大；臥室和客廳交叉分區(qū)；小面寬房間設(shè)計；主臥無陽臺；房型主力面積功能配置三房130-155三房+兩廳+兩衛(wèi)四房170四房+兩廳+兩衛(wèi)+工人房復(fù)式戶均475六房+家庭廳+兩廳+三衛(wèi)+工人房3房尺度建議根本建議建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積130-1504-516-22次臥面積陽臺面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房9-126-78-11建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積150-1706-1024-4815-38次臥面積客廳陽臺主臥陽臺入戶花園主臥衣帽間主臥衛(wèi)生間6-185-1810左右3-55-8公共衛(wèi)生間廚房面積工人房是否帶衛(wèi)生間2-6是4房尺度建議其它動作其它豪宅開展建議入口建議以與路面高度齊平的直接進入形式主入口形式：選擇在車流、人流較少的南光路。設(shè)計形式以直接進入的入口為宜。其他動作入口處精致景觀設(shè)計其他動作參考三湘海尚，建議智能化按照中高端標(biāo)準(zhǔn)住宅類別常用系統(tǒng)備選系統(tǒng)完整度客戶類型豪華住宅中央控制系統(tǒng)、智能開關(guān)〔智能窗簾/智能照明/智能家電〕、背景音樂、安防、門禁、遠程控制家庭AV、家用中央吸塵及新風(fēng)系統(tǒng)、寵物設(shè)備、智能衛(wèi)浴、車庫智能換氣、自動澆花、自動給排水70-90%奢享型需求中高檔住宅中央控制系統(tǒng)、智能開關(guān)〔智能窗簾/智能照明/智能家電〕、安防高效能門窗、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻保溫40-60%舒適型普通住宅安防無/或者少數(shù)10-30%經(jīng)濟型/便利型在完成根本的安防措施根底上，能為工程價值加分的智能化主要集中在客戶能夠直接感知、直接體驗的設(shè)備上，因此建議在門窗、新風(fēng)系統(tǒng)、家居控制方面和外墻保溫增加配置，同時建議控制本錢，不采用昂貴的設(shè)備。其他動作智能化根本層次需滿足安防要求樓宇可視對講系統(tǒng)吸頂探測器閉路電視監(jiān)控有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)智能門鎖其他動作引入本錢合理的家居智能系統(tǒng)，增加舒適度。電梯刷卡系統(tǒng)電梯智能卡智能控制弱電箱中央控制器智能溫控智能窗簾其他動作新風(fēng)系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)是客戶比擬敏感的配置干掛幕墻起到“遮陽傘〞的功能，保護外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射。外保溫方式防止冷/熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫流動空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的枯燥及保溫效果。將傳熱系數(shù)降至很低的數(shù)值。室內(nèi)室外斷橋加厚混凝土外墻加厚保溫層流動空氣層干掛磚幕墻干掛幕墻進氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架其他動作事項說明客戶認(rèn)可度★★★☆☆本錢控制度★★★★★本錢范圍250元/平米以內(nèi)〔德國旭格在1500-2000元/平〕事項說明客戶認(rèn)可度★★★☆☆本錢控制度★★★★★本錢范圍〔樓面〕100元/平米〔含鍍膜160左右〕斷熱鋁材LOW-E玻璃高效窗戶保溫系統(tǒng)，減少室外熱對流其他動作置換式新風(fēng)換氣系統(tǒng)主要是針對：室內(nèi)的空氣污染較室外更嚴(yán)重低能耗建筑必須考慮有組織的通風(fēng)換氣通風(fēng)的耗能與節(jié)能置換式通風(fēng)的概念熱濕別離的空氣處理概念保證室內(nèi)外空氣的流通，改善通風(fēng)耗能其他動作事項說明優(yōu)點新風(fēng)在冬夏均以比室溫低的溫度送入室內(nèi)，使人體始終吸入的是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣流帶走，讓人始終處在健康的新風(fēng)環(huán)境中。使用案例當(dāng)代MOMA、上海中鷹黑森林、南京朗詩國際客戶認(rèn)可度★★★★☆本錢控制度★★★★★本錢范圍〔樓面〕50-60元/平米一年四季處于健康的新風(fēng)環(huán)境中其他動作設(shè)計陽光車庫設(shè)置地下室陽光車庫，配以局部綠化景觀，通過側(cè)面或天井采光，形成人性化的陽光車庫其他動作車位比建議做到2：1工程車位比紅樹西岸1.46：1三湘海尚2.25：1香密湖一號2：1皇庭港灣2：1卓越維港1.94：1幸福里2：1鴻威海怡灣1.19：1君匯新天2.3：1客戶調(diào)研結(jié)論市場調(diào)研結(jié)論訪談客戶中，半數(shù)以上的客戶擁有2臺車。近4成客戶家中有1部車。少數(shù)客戶家庭中有3輛車以上。建議在車位比例分配時至少做到1：2，即1戶2個車位。按照市場調(diào)研情況，深圳主要高端物業(yè)工程的車位比根本在2：1的平均水平。其他動作價值實現(xiàn)溢價動作戶型定位其它動作價格預(yù)判價格工程入市價格預(yù)估根據(jù)工程定位和物業(yè)價值的溢出預(yù)估。根據(jù)工程土地價值稀缺性預(yù)估。根據(jù)片區(qū)未來和共享豪宅片區(qū)未來規(guī)劃利好預(yù)估。豪宅價值驅(qū)動力40000-5000055000－60000土地增值，穩(wěn)步上漲高溢價空間22000－28000獨占城市核心和市政景觀雙重稀缺資源的豪宅工程，價值無可復(fù)制和比擬后海片區(qū)典型豪宅毛坯價格〔鴻威海怡灣、寶能北區(qū))工程區(qū)域二手成交價格參考【未來利潤實現(xiàn)預(yù)期】觀點一：前海中心規(guī)劃實施/地鐵1、2號線/后海世界金融港逐步實施/工程周邊市政商業(yè)文體配套開始進入效勞階段南山規(guī)劃逐步落地，主要豪宅區(qū)規(guī)劃利好逐漸釋放，工程區(qū)域在建配套投入使用，豪宅價值持續(xù)提升。50000-55000觀點二：土地的稀缺性價值導(dǎo)致工程自身價值增長。關(guān)內(nèi)直接開發(fā)土地日益稀缺，工程土地價值自然增長。結(jié)論三：工程根本價值已經(jīng)脫離了簡單的學(xué)位房和景觀房，而是深圳豪宅板塊的一個不可復(fù)制、無比擬級的城市核心區(qū)豪宅。工程占據(jù)城市核心區(qū)和公園景觀的豪宅優(yōu)勢，自身豪宅物業(yè)產(chǎn)品價值的打造，完全脫離了現(xiàn)有片區(qū)的價格約束，與后海片區(qū)現(xiàn)有價格區(qū)間接近。靜態(tài)價格預(yù)估大都市核心區(qū)土地價值極度稀缺的溢價評估本次匯報主要觀點觀點1：工程周邊的公園景觀、城市資源、教育配套，屬于工程的根底性價值。觀點2：工程擁有的城市資源與公園景觀的雙重稀缺資源的融合價值，是本工程成為豪宅并具有高溢價能力的核心價值。觀點3：按照價值最大化和風(fēng)險最小化的原那么，凸顯工程城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨占優(yōu)勢，打造工程自身獨特的豪宅價值體系，在產(chǎn)品面積段方面與主流豪宅片區(qū)現(xiàn)有尺度保持一致。觀點4：根據(jù)工程定位和物業(yè)價值的溢出預(yù)估、工程土地價值稀缺性預(yù)估和片區(qū)未來和共享豪宅片區(qū)未來規(guī)劃利好3方面，中原地產(chǎn)認(rèn)為本工程未來2年入市之際能實現(xiàn)的價格為55000-60000元/平米。附件附件1：客戶敏感點問卷調(diào)查附件2：三湘海尚業(yè)主智能化調(diào)查附件3：新規(guī)下拼合戶型設(shè)計要點附件4：入戶泳池和車位同層問題附件5：工程規(guī)劃布局6次修正稿附件6：區(qū)域內(nèi)未來入市工程概覽附件1客戶敏感點問卷調(diào)查根據(jù)調(diào)研目標(biāo)客戶問卷調(diào)查分析。全部客戶數(shù)據(jù)來自于中原地產(chǎn)二/三級市場成交客戶數(shù)據(jù)庫。在131-150平米的面積段戶型結(jié)構(gòu)中，客戶多傾向于舒適型3房?？梢娢覀兊目蛻羧后w注重的更多是舒適度。Q1:131-150平米面積段的戶型選擇在151-170的面積段戶型結(jié)構(gòu)中，7成客戶選擇舒適4房。Q2:151-170平米面積段的戶型選擇9成以上的客戶希望客廳帶大陽臺。首先客廳帶有陽臺是舒適型大宅的必備其次在有荔香公園美景的前提下，客廳的大陽臺更能為業(yè)主帶來舒適的享受。Q3：客廳是否帶陽臺目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析客戶敏感點7成的客戶傾向兩廳相連。連同兩廳可以增加廳堂的開間尺度，表達寬敞舒適的大宅風(fēng)范。Q4：客廳與餐廳是否分開近5成客戶在面積適宜的情況下會考慮入戶花園；另外近4成客戶那么不希望有。原因在于花園可以有贈送面積并且可以表達大宅的舒適度。但另一方面，入戶花園會浪費一定的面積，對于小面積戶型來說實用性不高。Q5：是否希望帶入戶花園6成的客戶需要保證孩子臥室能同時放下床和書桌。所以在以后設(shè)計產(chǎn)品的時候，應(yīng)該注意次臥和兒童房的進深以及開間。Q6:您對于小孩房的要求目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析客戶敏感點超過6成的客戶選擇中式廚房。32%的客戶選擇中西雙廚設(shè)計，主要是由于該局部客戶是選擇了大4房或者5房以上的戶型格局。Q7：您希望廚房設(shè)計中式廚房還是中西雙廚62%絕大多數(shù)選擇3房的客戶不希望帶傭人房，沒有必要也不使用。29%選擇選擇4房以上的客戶那么傾向于帶傭人房，方便照顧家人生活起居。建議在產(chǎn)品設(shè)計的時候分戶型來設(shè)置傭人房。Q8：您希望帶傭人房嗎？超過6成以上的客戶僅需要2個洗手間。因為在訪問客戶中傾向舒適3房的客戶占多數(shù)。3房兩衛(wèi)是最合理的安排。其余傾向舒適4房的客戶那么因為家中人員更多，會選擇3個及以上的衛(wèi)生間來滿足生活需要。Q9：您對于衛(wèi)生間的個數(shù)目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析客戶敏感點近6成的客戶不希望主臥帶書房。選擇3房的人數(shù)多于4房。而3房的戶型中主臥帶書房的結(jié)構(gòu)并不實用。建議在戶型設(shè)計的時候注意分房型來設(shè)計書房位置。5房等戶型可以考慮主臥帶書房。Q10：您希望的主臥里面帶不帶書房希望主臥設(shè)計帶落地窗或者陽臺的客戶比例接近。希望獲得觀看荔香公園景觀，是被調(diào)查客戶選擇的重要原因。Q11：您希望主臥是否帶陽臺？選擇3房的客戶傾向一個主臥的結(jié)構(gòu)，選擇4房的客戶傾向2個主臥的結(jié)構(gòu)。這取決于客戶家中的人口結(jié)構(gòu)，有老人的三代同堂更傾向于2個主臥，生活的舒適度更高。Q12：您希望設(shè)計2個主臥嗎目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析客戶敏感點客戶對陽臺形式的選擇上傾向有造型的陽臺。選擇波浪形和圓形的客戶占將近半數(shù)。建議在陽臺設(shè)計的時候能夠更多的考慮每戶的景觀，有造型的陽臺景觀面更廣。Q13:您對陽臺設(shè)計的形式要求被調(diào)查客戶根本都不選擇書房帶陽臺。該調(diào)查結(jié)果說明客戶對于類似書房的次空間設(shè)計以實用為主，不追求過大的尺度。Q14：您希望書房是否帶陽臺目標(biāo)客戶群屬于屢次置業(yè)、比擬成熟的客群，對于小地塊工程，景觀適合集中并且易參與，因此選擇硬質(zhì)景觀的客戶最多。Q15：您希望客廳是否挑空？目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析客戶敏感點目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析Q16：您喜歡的社區(qū)入口風(fēng)格。Q17：您喜歡的社區(qū)入口設(shè)計形式關(guān)于入口設(shè)計風(fēng)格的選擇，71%的客戶選擇了外部精致、內(nèi)部別有洞天的設(shè)計形式。說明高端客戶群體已經(jīng)轉(zhuǎn)向了追求偏于低調(diào)、私密的生活方式。關(guān)于入口設(shè)計形式的選擇，66%的客戶選擇了私密性的直接進出的設(shè)計形式。與入口風(fēng)格選項一樣，深圳高端客戶群體更加不事張揚的行事風(fēng)格?？蛻裘舾悬c選擇現(xiàn)代風(fēng)格大類的客戶占了絕比照例〔現(xiàn)代風(fēng)格、現(xiàn)代科技風(fēng)格、濱海風(fēng)格〕，說明目標(biāo)客戶群的認(rèn)同現(xiàn)代風(fēng)格的簡潔、線條感。建議本工程大方向保持現(xiàn)代風(fēng)格，具體路線實現(xiàn)突破。Q18：您認(rèn)同的建筑風(fēng)格目標(biāo)客戶群屬于屢次置業(yè)、比擬成熟的客群，對于小地塊工程，景觀適合集中并且易參與，因此選擇硬質(zhì)景觀的客戶最多。Q19：您喜歡的園林特點〔已說明本工程地塊較小〕目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析訪談客戶中，半數(shù)以上的客戶擁有2臺車。近4成客戶家中有1部車。少數(shù)客戶家庭中有3輛車以上。建議在車位比例分配時至少做到1：2，即1戶2個車位。Q20：您自家擁有私家車數(shù)量客戶敏感點選擇健身和商業(yè)效勞類會所的客戶超過60%。建議在會所的配套設(shè)置上，以健身和商業(yè)效勞為主。Q21:您對于會所的功能需求目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點問卷調(diào)查分析社區(qū)智能化配套的選擇中，安防系統(tǒng)和生活舒適化系統(tǒng)占據(jù)近8成。建議在產(chǎn)品設(shè)計上注意安防和生活舒適化系統(tǒng)的設(shè)置和完善。Q22:您對社區(qū)智能化配套的需要〔可選2項〕針對生活舒適化系統(tǒng)，家居新風(fēng)系統(tǒng)和外墻保溫隔熱系統(tǒng)占據(jù)首位，電梯管理系統(tǒng)次之。建議產(chǎn)品設(shè)計時優(yōu)先考慮新風(fēng)系統(tǒng)和電梯管理系統(tǒng)的優(yōu)化。Q23：生活舒適化系統(tǒng)，您希望引入什么設(shè)備？客戶敏感點附件2三湘海尚業(yè)主智能化調(diào)查根據(jù)調(diào)研目標(biāo)客戶問卷調(diào)查分析。全部客戶數(shù)據(jù)來自于中原地產(chǎn)代理三湘海尚成交客戶問卷。三湘海尚業(yè)主對于智能化的敏感點智能化三湘海尚10大科技配套毛細(xì)管中央空調(diào)系統(tǒng)Crestron定制式智能化系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)干掛進口石材幕墻立面德國原裝旭格門窗系統(tǒng)變隔音樓板系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng)工程組從三湘海尚已成交客戶進行60組業(yè)主的問卷抽查，目的是確認(rèn)三湘海尚10大智能化配套中，客戶敏感段最高的配套設(shè)施。60組問卷，每組限制選擇3個，得到以下統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！矓?shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三湘海尚工程組〕附件3新規(guī)下拼合戶型設(shè)計要點根據(jù)深圳新設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)下對于拼合戶型和贈送面積的解讀。2021深圳新標(biāo)準(zhǔn)解讀戶型優(yōu)化序號標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容1陽臺〔含露臺、高度為兩層及兩層以上的陽臺〕投影面積不