新編-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)103課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)光耀金源營銷管理中心2019.10.9房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)光耀金源營銷管理中心1Contents1.房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.房地產(chǎn)常用名詞3.房地產(chǎn)建筑知識4.房地產(chǎn)測繪知識5.房地產(chǎn)開發(fā)流程6.Meet米特住區(qū)Contents1.房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.房地產(chǎn)2在開發(fā)商眼中的房地產(chǎn)？

對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)價值！在開發(fā)商眼中的房地產(chǎn)？對土地資源經(jīng)過合理利用、3Codeofthisreport|54?CopyrightCentalineGroup,20191、建筑密度——即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內(nèi)各建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率，一般用百分比表示（%）2、容積率——指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)計入容積率的建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值，一般用小數(shù)表示。 對于發(fā)展商來說，建筑密 度和容積率決定地價成本在 房屋成本中的比例；而對于 住戶來說，容積率和建筑密 度直接涉及到居住的舒適度基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Codeofthisreport|54?Co4Codeofthisreport|553、綠化率——居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比率（%）。新建住宅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造不應(yīng)低于25%。4、交通出入口——小區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連；機(jī)動車道對外出人口間距不應(yīng)小于150m。建筑物總長度超過220米或沿街部分長度超過150米時，應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道，其穿過建筑物門洞的凈寬不應(yīng)小于4米，凈高不應(yīng)小于5米。人行出入口間距不宜超過80米，當(dāng)建筑物長度超過80米時，應(yīng)在底層架設(shè)人行通道5、停車位及其它配置公共設(shè)施——單元式住宅每100m2建筑面積停車位設(shè)0.6~1（個），獨(dú)立式住宅每100m2建筑面積停車位不少于1.0（個）。商業(yè)區(qū)每100m2建筑面積設(shè)車位數(shù)分兩類：①小于等于2000m2部分取2.0，超過2000m2以上部分取0.4～1.5②公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)取0.4～0.6?；窘?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Codeofthisreport|55基本經(jīng)濟(jì)5容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率容積率容積率6現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

容積率的劃分現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性7案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米規(guī)劃總建筑面積：36000平方米首層面積：2000平方米容積率：36000/10000=3.6建筑密度：2000/10000=20%案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米8二、房地產(chǎn)的常用名詞二、房地產(chǎn)的常用名詞9二、房地產(chǎn)的常用名詞房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場；房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場；房地產(chǎn)三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換；二、房地產(chǎn)的常用名詞房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地10房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。二、房地產(chǎn)的常用名詞房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

二、房地產(chǎn)的常用名詞11房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。二、房地產(chǎn)常用名詞房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)12

土地出讓金可分為地面價與樓面價兩種計算方法：

地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；

樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。二、房地產(chǎn)的常用名詞土地出讓金可分為地面價與樓面價兩種計算方法：二、房地產(chǎn)的13房地產(chǎn)的成本組成土地費(fèi)用20%前期工程費(fèi)6%建筑安裝工程費(fèi)40%市政公共設(shè)施費(fèi)用20%-30%管理費(fèi)用2%貸款利息（不定項）稅費(fèi)15%-25%其他費(fèi)用10%房地產(chǎn)的成本組成土地費(fèi)用20%14案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米規(guī)劃總建筑面積：36000平方米出讓金：40000萬元樓面平均地價：40000/36000=1.11萬元該項目的成本約：11100+2500（建安成本）+4000（稅費(fèi)）+其他≈20000元/㎡案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米15契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）惠城單價6234元/㎡，惠陽單價5200元/㎡，家庭首次，面積90㎡一下1%收取。公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，總層高高于9層的60元/㎡，低于50元/㎡。印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。二、房地產(chǎn)常用名詞契稅二、房地產(chǎn)常用名詞16定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

二、房地產(chǎn)常用名詞定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的17

期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。

現(xiàn)房

現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。準(zhǔn)現(xiàn)房

是指房屋主體已基本封底完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。二、房地產(chǎn)常用名詞期房二、房地產(chǎn)常用名詞18三通一平

是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

開間、進(jìn)深是指住宅的寬度和住宅的實際長度。

二、房地產(chǎn)常用名詞層高

是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

三通一平是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通19當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理預(yù)售許可證？七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。二、房地產(chǎn)常用名詞當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理預(yù)售許可證？七層以下的20三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識21三、房地產(chǎn)建筑知識按樓體高度分類：主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。三、房地產(chǎn)建筑知識按樓體高度分類：22低層住宅主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。優(yōu)勢與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。劣勢這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。三、房地產(chǎn)建筑知識低層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識23多層住宅指四層到六層由兩個或兩個以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。優(yōu)勢

（1）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。因而多層住宅的建筑造價一般較低。（2）在戶型設(shè)計上，多層住宅戶型設(shè)計空間比較大，居住舒適度較高。劣勢

（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。

（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)建筑知識多層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識24小高層住宅

主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。優(yōu)勢

（1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。

（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計空間。

（3）由于設(shè)計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高。三、房地產(chǎn)建筑知識小高層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識25高層住宅十層及十層以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。優(yōu)點(diǎn)高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。

缺點(diǎn)高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個戶型設(shè)計的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)建筑知識高層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識26超高層住宅

多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強(qiáng)。

超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。三、房地產(chǎn)建筑知識超高層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識27板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓塔樓塔樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。塔樓的平面圖特點(diǎn)是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。三、房地產(chǎn)建筑知識板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過1228板塔板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點(diǎn)，有些戶型有塔樓的戶型特點(diǎn)。一般的，板塔結(jié)合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。三、房地產(chǎn)建筑知識板塔板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的29磚木結(jié)構(gòu)指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。鋼混結(jié)構(gòu)

材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。鋼結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代建筑工程中較普通的結(jié)構(gòu)形式之一。三、房地產(chǎn)建筑知識磚木結(jié)構(gòu)指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌30比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高?建筑平均高度低高不構(gòu)成優(yōu)劣勢，但高層有利于景觀，不受遮擋出入空間大小?容積率低高?通風(fēng)南北通透不暢?朝向戶戶朝陽常有無光居室塔樓同層不同戶型單位，朝向多面采光佳常有灰色空間塔樓無法照顧到每個居室的采光設(shè)置戶型靈活程度低高塔樓除少數(shù)承重梁外，戶內(nèi)分隔墻基本都可拆除使用率平均80%平均70%使用率正比使用程度，相對價格成本則低銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓板樓和塔樓優(yōu)劣比較三、房地產(chǎn)建筑知識比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高?建筑平均高度低高31磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅的承重結(jié)構(gòu)是梁、板、柱，而磚混結(jié)構(gòu)的住宅承重結(jié)構(gòu)是樓板和墻體。鋼筋承受拉力，混凝土承受壓力。鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)層高1-3層低層或多層1-6層高層、超高層大跨度和超高、超重型的建筑物優(yōu)勢結(jié)構(gòu)建造簡單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低?？晒?jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低，磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，超重型的建筑物特別適宜；材料勻質(zhì)性和各向同性好，屬理想彈性體，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建筑工期短；加工精度高、效率高、密閉性好，故可用于建造氣罐、油罐和變壓器等。常用地農(nóng)村的屋舍、廟宇農(nóng)民房商品房橋梁、倉庫、其工業(yè)化程度高，可進(jìn)行機(jī)械化程度高的專業(yè)化生產(chǎn)非生產(chǎn)型房屋40年50年60年80年生產(chǎn)性房屋（車間、廠房）30年40年50年70年圖片三、房地產(chǎn)建筑知識磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采32承重墻和非承重墻的一個簡單方法：1、看原始結(jié)構(gòu)圖，實心線的是承重墻體，是不能隨意進(jìn)行拆除的，需線的是剪力墻，可以拆除調(diào)整結(jié)構(gòu)。2、看現(xiàn)場，通常墻體厚度在240mm的墻體是承重的，120mm或者更薄的墻體是非承重的，但有時為了和梁或者承重墻齊平，非承重墻也會做到240mm的厚度。3、通過聲音判斷：敲擊墻體，有清脆的大回聲的，是輕墻體，而承重墻應(yīng)該沒什么太多的聲音。4、通過部位判斷：外墻通常都是承重墻;和鄰居共用的墻也是。一般的非承重墻在衛(wèi)生間、儲藏間、廚房及過道。

三、房地產(chǎn)建筑知識承重墻和非承重墻的一個簡單方法：三、房地產(chǎn)建筑知識33三、房地產(chǎn)建筑知識核心筒核心筒結(jié)構(gòu)，屬于高層建筑結(jié)構(gòu)。簡單的來講就是，外圍是由梁柱構(gòu)成的框架受力體系，而中間是筒體（比如電梯井），因為筒體在中間，所以稱為核心筒，又名“框架—核心筒結(jié)構(gòu)”。三、房地產(chǎn)建筑知識核心筒核心筒結(jié)構(gòu)，屬于高層建筑結(jié)構(gòu)。簡單的34玄關(guān)也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。

玄關(guān)的概念，源于中國，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。

三、房地產(chǎn)建筑知識玄關(guān)三、房地產(chǎn)建筑知識35房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。

四、房地產(chǎn)測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

房36建筑面積和套內(nèi)建筑面積？關(guān)鍵點(diǎn)：

四、房地產(chǎn)測繪知識建筑面積和套內(nèi)建筑面積？關(guān)鍵點(diǎn)：

四、房地產(chǎn)測繪知識37什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

四、房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上38什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算

。使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積,也就是說是建筑面積減去房屋混凝土、磚砌體結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積,再減去廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占凈面積所剩下的面積

什么是房屋的實用面積？

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。實用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。

四、房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的39什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？

房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積

。

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

四、房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？

房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使40什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?/p>

。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)四、房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同41分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。

房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

四、房地產(chǎn)測繪知識分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)?2商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。四、房地產(chǎn)測繪知識商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井43

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

四、房地產(chǎn)測繪知識不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？四、房地產(chǎn)測繪知識44房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.2米的可拆卸凸窗高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.1米的隱藏式衣柜陽光房兩層高錯層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺兩層高入戶花園層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計一層建筑面積的室內(nèi)超高層房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法四、房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地產(chǎn)商高小于高小于高小于高小于陽光房兩層高錯兩層高層高小于45這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）驗收和交樓的凸窗

打掉凸窗后的樣板

！“小偷”贈送案例分享四、房地產(chǎn)測繪知識這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。46“小偷”贈送案例分享

并不完全在于其步入式凸窗的進(jìn)深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于2.2米層高，可以不計入建筑面積）。四、房地產(chǎn)測繪知識“小偷”贈送案例分享并不完全在于其步入式凸窗的47在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了“低于2.2米層高不計入建筑面積”的規(guī)定空子），不計入建筑面積，也屬“偷面積”的行為。“小偷”贈送案例分享四、房地產(chǎn)測繪知識在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了“低48關(guān)鍵詞：透空陽臺通過設(shè)置透空式陽臺，規(guī)避對陽臺進(jìn)深的限制，同時控制陽臺總面積，改造部分對外立面無影響贈送案例：光耀派四、房地產(chǎn)測繪知識關(guān)鍵詞：透空陽臺通過設(shè)置透空式陽臺，規(guī)避對陽臺進(jìn)深的限制，同49贈送案例:香蜜湖唯珍府關(guān)鍵詞：結(jié)構(gòu)連板啞鈴狀平面，導(dǎo)致中間聯(lián)結(jié)部必須要增加結(jié)構(gòu)板，通過結(jié)構(gòu)板部分的改造，實用附加值贈送四、房地產(chǎn)測繪知識贈送案例:香蜜湖唯珍府關(guān)鍵詞：結(jié)構(gòu)連板啞鈴狀平面，導(dǎo)致中間聯(lián)50贈送案例:城市山谷小疊院關(guān)鍵詞：直接掏空預(yù)留改造開口及連接件，通過鏤空等方式形成戶外空間的實用面積贈送，需設(shè)置在非立面?zhèn)人摹⒎康禺a(chǎn)測繪知識贈送案例:城市山谷小疊院關(guān)鍵詞：直接掏空預(yù)留改造開口及連接件51贈送案例:城市山谷精釀別墅關(guān)鍵詞：不計容積率正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積（比如地下停車場的不計入建筑面積）.萬科的半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光.依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實惠。四、房地產(chǎn)測繪知識贈送案例:城市山谷精釀別墅關(guān)鍵詞：不計容積率正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空52案例總結(jié)傳統(tǒng)的陽臺露臺等贈送方式已難以提高贈送的得房率，市場現(xiàn)主要采取直接掏空、結(jié)構(gòu)連板等方式贈送，受規(guī)劃局審批限制較多，存在一定報批風(fēng)險。四、房地產(chǎn)測繪知識案例總結(jié)傳統(tǒng)的陽臺露臺等贈送方式已難以提高贈送53五、房地產(chǎn)開發(fā)流程五、房地產(chǎn)開發(fā)流程541、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程1、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.55

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)2、國有土地使用權(quán)出讓流程五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程辦理土地登記核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》56招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土57拍賣拍賣方式概念按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程拍賣拍賣方式概念按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所58掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定59協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。劃拔劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）604、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程4、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交611.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行62建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商建建國一二三四五63《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃64規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項目排放污染物指標(biāo)申請表》、《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程規(guī)劃局國土局地震局環(huán)保局其他相關(guān)部門申報材料：申報材料：申報65《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑66氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計文件及批復(fù)或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對涉及項目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送7、如需依法進(jìn)行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報材料1、申請報告2、建設(shè)項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設(shè)單位申報表2、建設(shè)項目總平面圖3、設(shè)計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程氣象局人防辦其他相關(guān)部門申報材料申報材料申報材料申報材料申報67《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計批文4、項目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部68立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事項提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工69需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事項向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進(jìn)行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程需要提交文件為:開發(fā)商立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土70立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事項向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工71辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項批復(fù)建設(shè)項目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計方案通知書立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收辦理《國有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計72立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事項向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目設(shè)計方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項目規(guī)劃審批報表審定設(shè)計方案建筑工程施工設(shè)計圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知書五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工73立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事項向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項目設(shè)計方案辦理《國有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙設(shè)計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項目建設(shè)資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計局登記通知五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工74立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預(yù)售）許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工75土地獲取項目方案設(shè)計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結(jié)束

銷售階段介入 （推廣策劃、銷售策劃） 建設(shè)階段介入 （投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃） 規(guī)劃設(shè)計階段介入 （規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃）全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃）整個開發(fā)過程中策劃需完成的工作事項五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程土地獲取項目方案項目施工項目銷售項目竣工項目結(jié)束 761.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:《項目建議書》、《立項報告》、《可行性研究報告》、《設(shè)計方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政77Meet米特住區(qū)項目培訓(xùn)Meet米特住區(qū)項目培訓(xùn)78項目地塊南臨358省道，東側(cè)為205國道，處在深莞惠之間，比鄰深圳交通便捷1、項目區(qū)域交通本項目深圳方向惠州方向東莞方向深惠路與S358省道交匯處，緊接深圳地界坪新清產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)距3號線雙龍站僅15分鐘與深圳無縫接駁準(zhǔn)深圳，同城跨界特區(qū)項目地塊南臨358省道，東側(cè)為205國道，處在深莞惠之間，比79離深圳近，離雙龍站15分鐘，更與城際軌道接壤2公里坪地15分鐘雙龍站車程未來3號線延長線更近更與城際輕軌接駁1、項目區(qū)域交通準(zhǔn)深圳，同城跨界特區(qū)離深圳近，離雙龍站15分鐘，更與城際軌道接壤2公里坪地1、80

18路、88路、陽光6路城際公交直通龍崗天虹無縫銜接新圩與龍崗中心區(qū)1、項目區(qū)域交通

18路、88路、陽光6路城際公交直通龍崗天虹1、項目區(qū)域交812、項目片區(qū)價值坪清新：“坪”是指深圳龍崗坪地街道，“清”是指東莞清溪鎮(zhèn)，“新”是指惠州新圩鎮(zhèn)。三市將在不涉及行政區(qū)劃調(diào)整的前提下，藉此進(jìn)行深度的利益機(jī)制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。在深莞惠三市交接處的坪地街道、清溪鎮(zhèn)、新圩鎮(zhèn)，以深圳的高橋工業(yè)園作為核心啟動區(qū)，三市進(jìn)行深度合作，打造“坪新清產(chǎn)業(yè)生態(tài)城區(qū)”示范區(qū)定位為深莞惠深度合作先行區(qū)、低碳新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新中心，設(shè)四大功能區(qū)，即創(chuàng)智中心區(qū)、高端制造區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、生活配套區(qū)，預(yù)計到2020年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1500億元，稅收150億元，地區(qū)人口20萬人。深莞惠(坪新清)產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)規(guī)劃2、項目片區(qū)價值坪清新：“坪”是指深圳龍崗坪地街道，“清”是82目前正重點(diǎn)推進(jìn)南部生態(tài)工業(yè)園的建設(shè)這一園區(qū)作為深莞惠合作示范區(qū)建設(shè)的核心區(qū)域主要定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生態(tài)商務(wù)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主2、項目片區(qū)價值深莞惠(坪新清)產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)規(guī)劃目前正重點(diǎn)推進(jìn)南部生態(tài)工業(yè)園的建設(shè)2、項目片區(qū)價值深莞惠(坪83

千強(qiáng)、省級，產(chǎn)業(yè)支持，非空城惠陽區(qū)唯一的“省中心鎮(zhèn)”和經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)也是惠州工業(yè)重鎮(zhèn)、榮獲全國千強(qiáng)鎮(zhèn)稱號具有得天獨(dú)厚的地理位置是惠州的南大門素有“金三角”的美譽(yù)2、項目片區(qū)價值

千強(qiáng)、省級，產(chǎn)業(yè)支持，非空城惠陽區(qū)唯一的“省中心鎮(zhèn)”和經(jīng)濟(jì)84項目案名項目案名85產(chǎn)品故事在深圳很多人的狀態(tài)都在不斷的重復(fù)上班，下班，同樣的地方，同樣的人……深圳缺少令人愉悅的遇見其實生活不應(yīng)該是這樣。產(chǎn)品故事在深圳86換一個地方，換一種生活。在預(yù)接待門樓遇見皇室生活排場，在藝術(shù)泳池里遇見梵高的星空，在兒童樂園里遇見親愛的芭比娃娃，在鄰里交流中心遇見所有新的舊的故事，……在這里到處充滿了交流的空間、分享、特別容易發(fā)生故事……換一個地方，換一種生活。87這里是MEET特別生活區(qū)歐式預(yù)接待樓門／星空藝術(shù)泳池／兒童主題樂園／鄰里交流會所／wifi社區(qū)／……這里是883、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)894、園林景觀總平面圖4、園林景觀總平面圖905、產(chǎn)品規(guī)劃及推售第一批預(yù)計2019.12.6開盤第二批預(yù)計2019.5.1開盤樓號戶型面積套數(shù)1#、2#74.47-74.5432套81.2536套94.1816套108.6717套3#77.48154套83.42154套合計——409套其中，1#48套、2#53套、3#308套，本期推出1#、2#樓共101套產(chǎn)品特征：1#樓、2#樓，板式布局，南北通透，超高贈送率戶型為74-108平米3-5房，剛需產(chǎn)品。5、產(chǎn)品規(guī)劃及推售第一批預(yù)計第二批預(yù)計樓號戶型面積套數(shù)1#、915、產(chǎn)品特征板樓產(chǎn)品、南北通透、高贈送率、精致園林景觀,歐式外立面其中1、2棟為11層小高層，3棟為27層高層住宅。5、產(chǎn)品特征板樓產(chǎn)品、南北通透、高贈送率、925、產(chǎn)品特征108㎡5房94㎡4房74㎡3房1號樓共10層：從3層開始為住宅，下面兩層為商業(yè)，共48套。5、產(chǎn)品特征108㎡5房94㎡4房74㎡3房1號樓共10層：935、產(chǎn)品特征108㎡5房94㎡4房81㎡3房2號樓11層：從3層開始為住宅，1、2層為鄰里交流中心，共53套。此戶型4樓開始5、產(chǎn)品特征108㎡5房94㎡4房81㎡3房2號樓11層：從945、產(chǎn)品特征3號樓27層：從2層開始為住宅，下面兩層為商業(yè)，共308套。虛線位置從4樓開始5、產(chǎn)品特征3號樓27層：從2層開始為住宅，下面兩層為商業(yè)，955、戶型鑒賞建筑面積約108㎡5房2廳2衛(wèi)5、戶型鑒賞建筑面積約108㎡965、戶型鑒賞建筑面積約74㎡3房2廳2衛(wèi)5、戶型鑒賞建筑面積約74㎡975、戶型鑒賞建筑面積約98㎡4房2廳2衛(wèi)5、戶型鑒賞建筑面積約98㎡985、戶型鑒賞建筑面積約81㎡3房2廳2衛(wèi)5、戶型鑒賞建筑面積約81㎡99END!END!100房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)光耀金源營銷管理中心2019.10.9房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)光耀金源營銷管理中心101Contents1.房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.房地產(chǎn)常用名詞3.房地產(chǎn)建筑知識4.房地產(chǎn)測繪知識5.房地產(chǎn)開發(fā)流程6.Meet米特住區(qū)Contents1.房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.房地產(chǎn)102在開發(fā)商眼中的房地產(chǎn)？

對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)價值！在開發(fā)商眼中的房地產(chǎn)？對土地資源經(jīng)過合理利用、103Codeofthisreport|54?CopyrightCentalineGroup,20191、建筑密度——即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內(nèi)各建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率，一般用百分比表示（%）2、容積率——指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)計入容積率的建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值，一般用小數(shù)表示。 對于發(fā)展商來說，建筑密 度和容積率決定地價成本在 房屋成本中的比例；而對于 住戶來說，容積率和建筑密 度直接涉及到居住的舒適度基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Codeofthisreport|54?Co104Codeofthisreport|553、綠化率——居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比率（%）。新建住宅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造不應(yīng)低于25%。4、交通出入口——小區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連；機(jī)動車道對外出人口間距不應(yīng)小于150m。建筑物總長度超過220米或沿街部分長度超過150米時，應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道，其穿過建筑物門洞的凈寬不應(yīng)小于4米，凈高不應(yīng)小于5米。人行出入口間距不宜超過80米，當(dāng)建筑物長度超過80米時，應(yīng)在底層架設(shè)人行通道5、停車位及其它配置公共設(shè)施——單元式住宅每100m2建筑面積停車位設(shè)0.6~1（個），獨(dú)立式住宅每100m2建筑面積停車位不少于1.0（個）。商業(yè)區(qū)每100m2建筑面積設(shè)車位數(shù)分兩類：①小于等于2000m2部分取2.0，超過2000m2以上部分取0.4～1.5②公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)取0.4～0.6?；窘?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Codeofthisreport|55基本經(jīng)濟(jì)105容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率容積率容積率106現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

容積率的劃分現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性107案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米規(guī)劃總建筑面積：36000平方米首層面積：2000平方米容積率：36000/10000=3.6建筑密度：2000/10000=20%案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米108二、房地產(chǎn)的常用名詞二、房地產(chǎn)的常用名詞109二、房地產(chǎn)的常用名詞房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場；房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場；房地產(chǎn)三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換；二、房地產(chǎn)的常用名詞房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地110房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。二、房地產(chǎn)的常用名詞房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

二、房地產(chǎn)的常用名詞111房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。二、房地產(chǎn)常用名詞房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)112

土地出讓金可分為地面價與樓面價兩種計算方法：

地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；

樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。二、房地產(chǎn)的常用名詞土地出讓金可分為地面價與樓面價兩種計算方法：二、房地產(chǎn)的113房地產(chǎn)的成本組成土地費(fèi)用20%前期工程費(fèi)6%建筑安裝工程費(fèi)40%市政公共設(shè)施費(fèi)用20%-30%管理費(fèi)用2%貸款利息（不定項）稅費(fèi)15%-25%其他費(fèi)用10%房地產(chǎn)的成本組成土地費(fèi)用20%114案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米規(guī)劃總建筑面積：36000平方米出讓金：40000萬元樓面平均地價：40000/36000=1.11萬元該項目的成本約：11100+2500（建安成本）+4000（稅費(fèi)）+其他≈20000元/㎡案列分析：某項目建設(shè)用地面積：10000平方米115契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）惠城單價6234元/㎡，惠陽單價5200元/㎡，家庭首次，面積90㎡一下1%收取。公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，總層高高于9層的60元/㎡，低于50元/㎡。印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。二、房地產(chǎn)常用名詞契稅二、房地產(chǎn)常用名詞116定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

二、房地產(chǎn)常用名詞定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的117

期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。

現(xiàn)房

現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。準(zhǔn)現(xiàn)房

是指房屋主體已基本封底完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。二、房地產(chǎn)常用名詞期房二、房地產(chǎn)常用名詞118三通一平

是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋亍?/p>

開間、進(jìn)深是指住宅的寬度和住宅的實際長度。

二、房地產(chǎn)常用名詞層高

是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

三通一平是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通119當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理預(yù)售許可證？七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。二、房地產(chǎn)常用名詞當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理預(yù)售許可證？七層以下的120三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識121三、房地產(chǎn)建筑知識按樓體高度分類：主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。三、房地產(chǎn)建筑知識按樓體高度分類：122低層住宅主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。優(yōu)勢與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。劣勢這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。三、房地產(chǎn)建筑知識低層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識123多層住宅指四層到六層由兩個或兩個以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。優(yōu)勢

（1）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。因而多層住宅的建筑造價一般較低。（2）在戶型設(shè)計上，多層住宅戶型設(shè)計空間比較大，居住舒適度較高。劣勢

（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。

（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)建筑知識多層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識124小高層住宅

主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。優(yōu)勢

（1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。

（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計空間。

（3）由于設(shè)計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高。三、房地產(chǎn)建筑知識小高層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識125高層住宅十層及十層以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。優(yōu)點(diǎn)高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。

缺點(diǎn)高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個戶型設(shè)計的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)建筑知識高層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識126超高層住宅

多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強(qiáng)。

超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。三、房地產(chǎn)建筑知識超高層住宅三、房地產(chǎn)建筑知識127板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓塔樓塔樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。塔樓的平面圖特點(diǎn)是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。三、房地產(chǎn)建筑知識板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12128板塔板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點(diǎn)，有些戶型有塔樓的戶型特點(diǎn)。一般的，板塔結(jié)合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。三、房地產(chǎn)建筑知識板塔板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的129磚木結(jié)構(gòu)指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。鋼混結(jié)構(gòu)

材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。鋼結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代建筑工程中較普通的結(jié)構(gòu)形式之一。三、房地產(chǎn)建筑知識磚木結(jié)構(gòu)指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌130比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高?建筑平均高度低高不構(gòu)成優(yōu)劣勢，但高層有利于景觀，不受遮擋出入空間大小?容積率低高?通風(fēng)南北通透不暢?朝向戶戶朝陽常有無光居室塔樓同層不同戶型單位，朝向多面采光佳常有灰色空間塔樓無法照顧到每個居室的采光設(shè)置戶型靈活程度低高塔樓除少數(shù)承重梁外，戶內(nèi)分隔墻基本都可拆除使用率平均80%平均70%使用率正比使用程度，相對價格成本則低銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓板樓和塔樓優(yōu)劣比較三、房地產(chǎn)建筑知識比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高?建筑平均高度低高131磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅的承重結(jié)構(gòu)是梁、板、柱，而磚混結(jié)構(gòu)的住宅承重結(jié)構(gòu)是樓板和墻體。鋼筋承受拉力，混凝土承受壓力。鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)層高1-3層低層或多層1-6層高層、超高層大跨度和超高、超重型的建筑物優(yōu)勢結(jié)構(gòu)建造簡單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低，磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，超重型的建筑物特