盱眙萬誠(chéng)項(xiàng)目診斷報(bào)告改課件

萬誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷報(bào)告淮安·盱眙上海智旭&聯(lián)旭謹(jǐn)呈萬誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷報(bào)告淮安·盱眙上海智旭&聯(lián)旭謹(jǐn)呈目錄樓市綜合掃描樓市綜合問診痊愈判斷項(xiàng)目問診找出病癥對(duì)癥下藥下藥方略目錄樓市綜合掃描居住類用地成交面積年份成交面積（㎡）成交數(shù)量(幅）成交金額（萬元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城鎮(zhèn)出讓居住類用地面積總和為1737258.1平米。2008年居住類用地出讓面積大幅減少。土地市場(chǎng)掃描—盱眙土地市場(chǎng)受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，土地市場(chǎng)一直處于疲軟期居住類用地成交面積年份成交面積（㎡）成交數(shù)量(幅）成交金額

時(shí)間名稱2007年2008年2009年合計(jì)盱眙縣住宅和商住綜合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城鎮(zhèn)住宅和商住綜合土地成交量（㎡）/所占全縣比率113870392%44289073%15566588%173725886%預(yù)計(jì)全縣建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計(jì)盱城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）20496657972022801973127064預(yù)計(jì)投入市場(chǎng)時(shí)間2008下半年開始2009開始2010開始盱眙縣商品房實(shí)際成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商鋪5510033800600094900合計(jì)444000236000486007286002007年以來成交土地預(yù)計(jì)銷售周期（年）以07年的銷售量計(jì)算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計(jì)算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計(jì)算3629194/340000=10.1年

盱眙縣2007年以來土地存量與預(yù)計(jì)銷售周期表

右表可以看出，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力非常大，需要我們集中精力制定準(zhǔn)確而有效的銷售方針并高效率的執(zhí)行把脈問診—后市供應(yīng)分析時(shí)間名稱2007年2008年2009年合計(jì)盱眙縣住區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)過調(diào)查，我們將盱城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為幾個(gè)版塊：城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊城中版塊城南版塊下面對(duì)幾個(gè)重要樓盤進(jìn)行簡(jiǎn)要分析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊海通時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商杭州海通控股有限公司占地面積總占地20萬平方米，建筑面積32萬平方米項(xiàng)目定位購(gòu)物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體開發(fā)模式分二期開發(fā)規(guī)劃棟數(shù)一共21棟項(xiàng)目位置盱馬路和金源北路交匯處一期總套數(shù)578套剩余套數(shù)338套，其中住宅252套，非住宅86套開工時(shí)間一期于2007年6月11日開工建設(shè)預(yù)計(jì)交付時(shí)間2009年底主力戶型80㎡~90㎡；兩室一廳一廚一衛(wèi)銷售價(jià)格商鋪均價(jià)：4000元/平米住宅均價(jià)：2100元/平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目很大，按照規(guī)劃想打造一個(gè)集購(gòu)物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體小型的城。優(yōu)點(diǎn)在于種類齊全，交通方便（目前有3路車直達(dá)）。周邊配套設(shè)施相對(duì)齊全（建成后）。缺點(diǎn)就是比較亂，沒有純粹的住宅小區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力。得房率低（80%）威脅點(diǎn)分析戶型小，總價(jià)低；樓盤位置相對(duì)較好；一期房子已經(jīng)接近封頂，有說服力。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊海通時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商杭州海通控股城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積415畝項(xiàng)目定位五星酒店、辦公樓、商鋪、會(huì)所、住宅于一體綜合社區(qū)開發(fā)模式多期規(guī)劃棟數(shù)6棟高層項(xiàng)目位置金源北路1號(hào)一期總套數(shù)剩余套數(shù)開工時(shí)間預(yù)計(jì)交付時(shí)間主力戶型住宅90㎡二房，106-138㎡三房銷售價(jià)格住宅2600-3100元/平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)威脅點(diǎn)分析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公東城名都開發(fā)商江蘇騰宇置業(yè)有限公司占地面積14萬㎡項(xiàng)目定位商住綜合，打低價(jià)位促銷策略開發(fā)模式分二期開發(fā)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在09年4、5月項(xiàng)目位置新海大道與寶山東路交接處開工時(shí)間一期目前正在打地基預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年底主力戶型81.17㎡的兩室兩廳、93.14㎡的三室兩廳銷售價(jià)格/優(yōu)惠價(jià)格商鋪均價(jià)：未定住宅均價(jià)：1700元/平米預(yù)定交兩萬，打95折項(xiàng)目評(píng)價(jià)周邊配套設(shè)施都近似，主打低價(jià)策略。小區(qū)布局就三長(zhǎng)排，較丑。位置相對(duì)較偏，威脅點(diǎn)分析低價(jià)?？拷潞ｋ娮訌S。城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)東城名都開發(fā)商江蘇騰宇置業(yè)有限公司占地面積14萬㎡項(xiàng)目城北區(qū)其他樓盤■四季華庭：一期接近尾盤，售價(jià)在2900元/㎡左右，該項(xiàng)目處金源北路和甘泉西路交匯處，生活配套設(shè)施相對(duì)便利，基本售完?！龈活D中央·陽(yáng)光城市：位于金源北路一號(hào)，售價(jià)在2600—3100元/㎡之間，該項(xiàng)目開始定位太高，現(xiàn)在又無法延續(xù)其定位，處于滯銷狀態(tài)?！鼋鹪椿ㄔ罚荷虡I(yè)銷售價(jià)格在12000元/平米，住宅售價(jià)在2600左右，該項(xiàng)目地處繁華地段，生活配套便利，銷售狀況良好?！鏊而P凰城：售價(jià)在1700元/平米左右，一期房子已經(jīng)封頂，銷售狀況一般?！錾詈：劳ィ壕鶅r(jià)在2700左右，別墅樓盤，共8棟，處于滯銷狀態(tài)。城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊的共性就是屬于正在或者將要開發(fā)地區(qū)，周邊生活、商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)不足，價(jià)格也在1400~2400元/平米之間。銷售差價(jià)大，越靠近老城區(qū)售價(jià)越高。城北區(qū)其他樓盤城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北城中板塊金源花苑開發(fā)商江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積46248.7㎡，總建筑面積為90180㎡。其中商業(yè)用房總面積為18900平方米規(guī)劃棟數(shù)19棟，其中多層17棟，小高層2棟。開發(fā)模式多期開發(fā)，一期已經(jīng)交付使用，目前推出二期目前推出總套數(shù)共709套。已售套數(shù)334套剩余套數(shù)375套項(xiàng)目位置甘泉西路和金源大道交匯處主力戶型90㎡的兩房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。價(jià)格范圍商業(yè)底層12000元/平米左右，均價(jià)6000元/平米，住宅在2600元/平米左右開盤時(shí)間一期06年12月預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期08年8月30日二期09年9月30日項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置地段好，交通便利，生活配套設(shè)施完善成熟。一期銷售狀況良好。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中板塊金源花苑開發(fā)商江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面城中板塊怡和家園開發(fā)商淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司占地面積38898.8㎡規(guī)劃棟數(shù)8棟，其中多層4棟，小高層4棟。開發(fā)模式兩期開發(fā)，目前現(xiàn)房出售目前推出總套數(shù)340套已售套數(shù)258套剩余套數(shù)82套，其中住宅40套，非住宅42套。項(xiàng)目位置虎宣路和淮河?xùn)|路交匯處主力戶型81.3㎡的兩房。123.13㎡的三房和162㎡的復(fù)式價(jià)格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右開盤時(shí)間一期07年預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期08年3月；二期08年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià)地段好，周邊生活配套設(shè)施成熟完善，準(zhǔn)現(xiàn)房出售。據(jù)從淮安網(wǎng)上樓市看還是有房源出售的，但是到現(xiàn)場(chǎng)銷售人員說已經(jīng)出售完。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中板塊怡和家園開發(fā)商淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司占地面積38城中板塊城中片區(qū)其他樓盤■騰宇花苑：售價(jià)1700元/平米左右，純住宅項(xiàng)目，就兩棟多層，目前還有20套房源左右。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中版塊周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)成熟，售價(jià)在2400~2800元/平米之間，相差不大。城中板塊城中片區(qū)其他樓盤綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中版塊周邊生城南板塊

華夏國(guó)際中心開發(fā)商江蘇華冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積19714㎡，總建筑面積52907平方規(guī)劃棟數(shù)共5棟，由三幢多層住宅，一幢9層小高層及沿街的酒店式公寓組成開發(fā)模式兩期開發(fā)，一期已經(jīng)交付，現(xiàn)在出售二期目前推出總套數(shù)161套已售套數(shù)65套剩余套數(shù)96套，其中住宅76套，非住宅20套項(xiàng)目位置金源大道和二橫路交匯處主力戶型73.83、85.53、93.18㎡的兩房。107.9、115.51㎡的三房。價(jià)格范圍商業(yè)10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商鋪有2000元的優(yōu)惠開盤時(shí)間二期09年2月19日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年7月31日項(xiàng)目評(píng)價(jià)在老城區(qū)的市中心，有著完善成熟的生活商業(yè)配套設(shè)施。一期銷售狀況良好，給二期做了一個(gè)良好的鋪墊。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城南板塊華夏國(guó)際中心開發(fā)城南板塊城南版塊其他項(xiàng)目簡(jiǎn)析■城市桃源：售價(jià)2500元/平米，位于穆山巷內(nèi)，購(gòu)房?jī)?yōu)惠95折■龍城雅苑：售價(jià)商業(yè)5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龍泉酒廠邊?！龌菰淳印せㄔ罚荷虡I(yè)售價(jià)3600元/平米，住宅2300元/平米，現(xiàn)房出售。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城南項(xiàng)目的共性是老城區(qū)，商業(yè)和生活設(shè)施完善，靠近南邊的有淮河真景。差價(jià)小，屬于比較穩(wěn)定成熟的版塊。城南板塊城南版塊其他項(xiàng)目簡(jiǎn)析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城南項(xiàng)目的價(jià)格分析

區(qū)域價(jià)格城南版塊城中版塊城北及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊價(jià)格老城區(qū)，成熟的生活、商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)老盱城鎮(zhèn)人有較大的向心力和認(rèn)可度。價(jià)格較高，各項(xiàng)目差價(jià)小，均價(jià)為2800元/㎡左右老城區(qū)衍生版塊，各種配套設(shè)施也比較成熟，價(jià)格為2400元/㎡~2700元/㎡左右，價(jià)格相差也較小。待開發(fā)的新城區(qū)，各種配套設(shè)施相對(duì)不完善，價(jià)格從1400元/㎡~2500元/㎡左右，價(jià)格相差大。結(jié)論綜合上面的數(shù)據(jù)，我們可以看出，城南版塊的中心和城中版塊的南部應(yīng)該是盱城鎮(zhèn)價(jià)格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈遞減的方式，但是前期經(jīng)營(yíng)得好的，口碑好，認(rèn)可度高的樓盤售價(jià)也高，比如四季華庭，目前尾盤售價(jià)達(dá)2900元/㎡。綜合以上數(shù)據(jù)，我們可以得出以下表格：綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)價(jià)格分析區(qū)域城南版塊城中版塊城北及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊價(jià)格老綜合掃描—成交分析

8月9月10月11月12月1月2月3月

騰宇花園

8412

融匯公寓

3514

中國(guó)龍蝦城

14200

華廈國(guó)際中心

49531

世紀(jì)名城

24373434

金和城市桃源

15105113

星月灣花園

082720

酈水嘉園

1464032110822

葵花新寓40139741244

金惠花園62317011

東方都市10號(hào)樓79703824

桂香苑210510443

新城花苑238412910168

海通時(shí)代廣場(chǎng)1647287287-25

益民花園8851071135

陽(yáng)光城市9542381100

楚東嘉苑21106002

天泉山莊1-1000000

大明公館735329191121

水岸·鳳凰城169965202912

龍泉雅苑106964134016

怡和家/p>

四季華庭162-11228

森海豪庭00003054

文化公寓00000000

金諾·墨香苑33339104111

半坡疊墅02303141

陽(yáng)光人家01000000

龍城新天地200001736

惠源居花苑1112428231920

金源花苑87441071840

東方都市43420111

華廈國(guó)際廣場(chǎng)03400002

錦繡家園46243147在經(jīng)歷了2008年的低迷期后，隨著剛性需求的短期內(nèi)噴發(fā)，市場(chǎng)成交略有回升，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒有得到好轉(zhuǎn)，要警惕市場(chǎng)“回光返照”的增長(zhǎng)。9月份之前的小陽(yáng)春需要抓住時(shí)機(jī)。綜合掃描—成交分析8月9月10月11月12月1月2月3月

樓市持續(xù)低迷、成交量大幅萎縮;積壓房源多，各樓盤去化不理想;后續(xù)供應(yīng)量大，短期內(nèi)無法快速去化；政府大量救市政策將潛在客戶拉入持續(xù)觀望的怪圈;各樓盤推出各種優(yōu)惠措施,多數(shù)樓盤成交量增加不明顯;總之——盱眙樓市仍在低谷中徘徊，形勢(shì)不容樂觀!樓市診斷樓市持續(xù)低迷、成交量大幅萎縮;樓市診斷樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)一:積壓房源多截止目前，市調(diào)的34個(gè)樓盤積壓房源達(dá)3055套盱眙從現(xiàn)在開始即使沒有新地塊，要全力推廣現(xiàn)有供應(yīng)，8年內(nèi)難以消化完……在這場(chǎng)房地產(chǎn)生死存亡斗爭(zhēng)中,唯有走低價(jià)盡快出貨,才能有出路。癥結(jié)二:部分樓盤短期爆發(fā)，多數(shù)樓盤銷售吃緊預(yù)計(jì)全縣建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計(jì)盱眙城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）20496657972022801973127064盱眙縣商品房實(shí)際成交量（㎡）44400023600048600728600預(yù)計(jì)銷售周期以07年的銷售量計(jì)算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計(jì)算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計(jì)算3629194/340000=10.1年樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)一:積壓房源多預(yù)計(jì)全縣建筑面積樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙

癥結(jié)三:紛紛患上促銷打折病，無促銷便無銷量在僅有幾個(gè)熱銷樓盤中,各樓盤均是憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)癥結(jié)四:維持原價(jià)靜止不動(dòng)，低價(jià)跑量成救命招在其它樓盤都進(jìn)入滯銷時(shí)，世紀(jì)名門后發(fā)制人,橫空出世,短期內(nèi)快速去化，主要是走低價(jià)策略，從而為自己殺出一條血路，尋求生存機(jī)會(huì)。而富頓中央堅(jiān)持原價(jià)，基本無成交。癥結(jié)五:無二手房市場(chǎng)支撐,一手房市場(chǎng)難以做大一個(gè)城市房產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟,主要看二手房市場(chǎng)是否活躍,是否健全，但盱眙二手房市場(chǎng)幾乎是空白,市場(chǎng)上現(xiàn)有存量房、老公房不能流動(dòng),換房市場(chǎng)肯定啟動(dòng)不了，那么整個(gè)樓市只能以一手房拉動(dòng)消費(fèi)，一手房市場(chǎng)就難以做大做強(qiáng)。樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙

癥結(jié)三:紛紛患上促銷打折病，無促樓市診斷—四大危言殃及樓市危言一：09年年底各開發(fā)商為回籠資金,支付工程款和銀行貨款，將掀起新一輪價(jià)格促銷戰(zhàn)，房市火拼戰(zhàn)場(chǎng)將變得更加殘酷。危言二：09年大量經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房相繼上市，以低價(jià)擠壓商品房市場(chǎng)，瓜分本已稀少的市場(chǎng)份額，將使現(xiàn)有商品房市場(chǎng)更加雪上加霜，苦不堪言。樓市診斷—四大危言殃及樓市危言一：樓市診斷—四大危言殃及樓市危言三：市場(chǎng)進(jìn)入了深一輪調(diào)整，成交量經(jīng)過一輪小陽(yáng)春后將繼續(xù)萎縮，客戶將繼續(xù)觀望，商品房未來市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。危言四：０９年樓市市場(chǎng)大量放量，現(xiàn)有存量樓盤與新開樓盤都將創(chuàng)市場(chǎng)新高，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，在這場(chǎng)博殺中，將使許多開發(fā)商淘汰出局。樓市診斷—四大危言殃及樓市危言三：病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩診斷結(jié)論目前樓市總體一片蕭條,即使那些曾經(jīng)強(qiáng)硬唱多的開發(fā)商,也悄悄把自己囤積的土地和住房轉(zhuǎn)讓,玩金蟬脫殼,應(yīng)該說,這是非?，F(xiàn)實(shí)的選擇。少數(shù)樓盤的春后回暖亦是低價(jià)策略的結(jié)果，在成交量如此低迷的情況下,任何幻想、死扛房?jī)r(jià)只會(huì)導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)的全面雪崩!病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩診斷結(jié)論病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其一,目前高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買能力的透支,已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步,房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì),任何外力都無法阻止或改變這種趨勢(shì)。其二,目前所謂高房?jī)r(jià)的綁架作用,吞噬了普通民眾的購(gòu)買力,是導(dǎo)致我國(guó)內(nèi)需不振的一個(gè)重要根源。另一方面,我國(guó)已經(jīng)連續(xù)10多年在保障性住房方面欠賬。為了抗拒金融危機(jī),盡快激活內(nèi)需,政府現(xiàn)在做兩點(diǎn):把被高房?jī)r(jià)綁架的購(gòu)買力釋放出來;建設(shè)保障性住房彌補(bǔ)欠賬缺口并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這正是9000億元的保障性住房政策出臺(tái)的深層次背景。而這兩個(gè)政策選擇,都必然促使房?jī)r(jià)的下跌。個(gè)別地方政府的變相抵制,無濟(jì)于事,因?yàn)?它無法改變大環(huán)境,也無法改變民眾購(gòu)買力不足的現(xiàn)狀.病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其一,目前高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買能力的透病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其三,以目前的房?jī)r(jià)和民眾的收入水平來看,商品房的供應(yīng)是嚴(yán)重過剩的。在如此艱難的情況下,理性的開發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇降價(jià),而且是越快降價(jià)越好,價(jià)格傳遞的滯后效應(yīng)決定著,在市場(chǎng)步入衰退周期的情況下,先降價(jià)的開發(fā)商總比后降價(jià)的開發(fā)商更能占據(jù)主動(dòng)。目前的房?jī)r(jià)由于過度透支民眾的購(gòu)買力,本身就有崩盤的風(fēng)險(xiǎn),一旦多數(shù)開發(fā)商死抗,試圖守株待兔,那么,等待他們的只能是2009年的樓市大崩盤.先降價(jià)者有出路,硬挺者最終出局。09年地方政府與開發(fā)商死扛的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的徹底崩盤。病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其三,以目前的房?jī)r(jià)和民眾的收入水平結(jié)論總結(jié)08年年底各開發(fā)商為回籠資金,支付工程款和銀行貨款，掀起了一輪價(jià)格促銷戰(zhàn)，房市火拼戰(zhàn)場(chǎng)殘酷不堪。鳳凰城12月份停牌，部分項(xiàng)目停止開發(fā)，富頓中央開發(fā)商更遞等一系列危機(jī)事件后，盱眙全部樓盤不同程度的陷入品牌危機(jī)。０９年盱眙樓市市場(chǎng)大量放量，現(xiàn)有存量樓盤與新開樓盤都將創(chuàng)市場(chǎng)新高，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，在這場(chǎng)博殺中，將使許多開發(fā)商淘汰出局。

09年盱眙房市進(jìn)入了深一輪調(diào)整，09年9月前的小陽(yáng)春是良機(jī)。面對(duì)如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，萬誠(chéng)項(xiàng)目如何突破僵局、走出寒冬將成為核心所在！關(guān)鍵所在！樓市診斷結(jié)論總結(jié)08年年底各開發(fā)商為回籠資金,支付工程款和銀行貨款，世紀(jì)名城開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積55700平方米規(guī)劃棟數(shù)17棟。其中多層11棟，小高層6棟開發(fā)模式多期開發(fā)，目前一期推出5棟多層，共469套一期總套數(shù)共469套已售套數(shù)159套剩余套數(shù)310套，其中住宅119套，非住宅191套項(xiàng)目位置城北甘泉西路與新世紀(jì)大道交匯處主力戶型93.7㎡的兩房；107.9㎡與109.4㎡的三房?jī)r(jià)格范圍商業(yè)5000元/平米左右，住宅在2200元/平米左右開盤時(shí)間2008年10月26日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置不錯(cuò)，銜接城中片區(qū)和城北片區(qū)。邊上就是盱眙五中和新馬外國(guó)語中學(xué)。交通較為便利。但和城北大多項(xiàng)目一樣，周邊生活配套設(shè)施不完善。把脈問診—世紀(jì)名城項(xiàng)目通過直銷的方法，并配合低價(jià)使得項(xiàng)目得到了快速去化。但是本案存在兩個(gè)問題：在盱眙老百姓心目中，開發(fā)商口碑存在一定的問題。房子雖然已經(jīng)起到三四層了，但工地基本處于停工狀態(tài)。世紀(jì)名城開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積55700平儷水家園開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積53334㎡左右，總建筑面積為96400㎡規(guī)劃棟數(shù)18棟，其中多層13棟，小高層5棟，共850套開發(fā)模式多期開發(fā)，目前一期推出7棟多層一期總套數(shù)共313套已售套數(shù)154套剩余套數(shù)138套，其中住宅65套，非住宅73套項(xiàng)目位置盱眙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金桂大道東側(cè)、工五路北側(cè)主力戶型92.35的兩房；104㎡的三房?jī)r(jià)格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在1500元/平米~1800元/平米左右。還可95折優(yōu)惠。最終成交價(jià)在1400左右開盤時(shí)間2008年8月28日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年6月項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置較偏，但是項(xiàng)目邊上緊靠蘇郢。周邊生活配套設(shè)施相對(duì)欠缺。把脈問診—儷水家園類似的銷售方法，相似的開發(fā)商口碑，相同的工地現(xiàn)狀。項(xiàng)目本身的位置也處于較大的劣勢(shì)。儷水家園開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積53334㎡找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因一：儷水家園地段認(rèn)知度不高、生活配套不全、交通不便將成為本項(xiàng)目銷售的一大阻力主要體現(xiàn)為：項(xiàng)目地塊離市區(qū)約4-5公里，雖然道路通暢，但地塊所處區(qū)域仍處于發(fā)展階段，路上車流、人流量較少，缺乏人氣。區(qū)域僅存有3路一班公交車，造成居民出行不便。周邊生活配套設(shè)施匱乏，附近無學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、銀行、郵局、超市等生活配套。找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因一：找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因二：在營(yíng)銷推廣中一直缺乏新的促銷優(yōu)惠措施推出（優(yōu)惠方式比較單一），無法直接刺激客戶的神經(jīng)，加速現(xiàn)場(chǎng)客戶的成交。病因三：對(duì)外銷售案場(chǎng)色彩陳舊，視覺沖擊不強(qiáng)，與周圍環(huán)境混合在一起，門頭引導(dǎo)系統(tǒng)不醒目，無法達(dá)到“臨門一腳”的現(xiàn)場(chǎng)效果。病因四：一是到現(xiàn)場(chǎng)工地看房路線不方便,沒有引導(dǎo)廣告,世紀(jì)名門被海通和富頓中央攔截，儷水家園還有新城花苑的直接競(jìng)爭(zhēng)。二是至今沒有戶外廣告牌渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因二：找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因五：一直以來,項(xiàng)目媒體渠道單一，僅采用了一些小眾媒體,沒有建立“萬誠(chéng)”的品牌，必須以“組合拳”形成一個(gè)全面推廣網(wǎng)絡(luò)。病因六：沒有一套系統(tǒng)持續(xù)的促銷活動(dòng)對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行支持，緊緊依靠成本較高的直銷模式。病因七：對(duì)樓盤的賣點(diǎn)挖掘不夠深入，僅僅停留在空泛的概念上，無法引導(dǎo)客戶產(chǎn)生“理性”購(gòu)買的行為。病因八：在操盤過程中沒有長(zhǎng)期積累型客戶支持，往往臨時(shí)抱佛腳,希望在短時(shí)間內(nèi)抓客戶促成其購(gòu)買,然適得其反。找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因五：以上原因只是一些淺表層面的原因,其真實(shí)原因在于：操作過程中對(duì)項(xiàng)目的挖掘不夠深入,對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比掌握不夠，對(duì)案場(chǎng)的把控能力較弱,沒有進(jìn)行規(guī)范化的操作!找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目以上原因只是一些淺表層面的原因,找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目1、案場(chǎng)及工地現(xiàn)場(chǎng)重新包裝—抓住“現(xiàn)場(chǎng)客戶”2、導(dǎo)視系統(tǒng)及廣告牌完善—攔截“外圍客戶”3、拓寬營(yíng)銷推廣渠道—全方位鎖定“目標(biāo)客戶”4、強(qiáng)化公關(guān)、促銷活動(dòng)的推進(jìn)—快速促成“客戶成交”5、重新整合樓盤傳播要點(diǎn)—刺激“客戶的購(gòu)買行為”6、重整銷售體系,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理—加強(qiáng)案場(chǎng)“客戶逼定行為”7、直銷模式的改進(jìn)藥方1、案場(chǎng)及工地現(xiàn)場(chǎng)重新包裝—抓住“現(xiàn)場(chǎng)客戶”藥方重新命名的原因:一是無論在區(qū)域內(nèi)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中,項(xiàng)目形象已經(jīng)形成。在產(chǎn)品本質(zhì)未改變的前提下,繼續(xù)使用原名推廣,只會(huì)浪費(fèi)子彈。二是重新使用推廣名給市場(chǎng)一種全新的感覺,一種全新的沖擊,將會(huì)達(dá)到事半功倍的效果。三是有前例證明重新命名市場(chǎng)效果是明顯的,推廣名改變了樓盤的形象。【重新命名,全新亮相】

突圍—解決品牌危機(jī)萬誠(chéng)·金月瀾灣萬誠(chéng)·雍景苑萬誠(chéng)·湖濱花園萬誠(chéng)·藍(lán)湖郡萬誠(chéng)·藍(lán)泊灣上城世家時(shí)代花園逸流嘉苑萬誠(chéng)晶典萬誠(chéng)·城市之星重新命名的原因:【重新命名,全新亮相】

突圍—解決品牌危機(jī)萬【展示攻略—形象圍墻】形象圍墻戶外廣告形象墻+戶外廣告項(xiàng)目形象+主推廣語突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—形象圍墻】形象圍墻形象墻+戶外廣告突圍—解決品牌“城界界定”——大型廣告光柱，體現(xiàn)大氣魄【展示攻略—城界確定】突圍—解決品牌危機(jī)“城界界定”——大型廣告光柱，體現(xiàn)大氣魄【展示攻略—城界確定展示物：——具有文化底蘊(yùn)住宅-園林局部實(shí)物展示——特色模型——宣傳片——3D動(dòng)畫演示——萬誠(chéng)品牌宣傳【展示攻略—售樓處】突圍—解決品牌危機(jī)展示物：【展示攻略—售樓處】突圍—解決品牌危機(jī)藝術(shù)化、格調(diào)化品質(zhì)化、氣質(zhì)化突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—售樓處】藝術(shù)化、格調(diào)化突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—售樓處】銷售培訓(xùn)：邀請(qǐng)酒店服務(wù)人員，定期針對(duì)業(yè)務(wù)員形象及服務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)；此外針對(duì)業(yè)務(wù)說辭及接待能力也將定期進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。業(yè)務(wù)考核：初級(jí)上崗考核完成，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)、接待能力考核、表單標(biāo)準(zhǔn)化考核突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—售樓處】銷售培訓(xùn)：邀請(qǐng)酒店服務(wù)人員，定期針對(duì)業(yè)務(wù)員形象及服務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)

競(jìng)品對(duì)比說辭

銷售流程細(xì)化

成交率提升銷售硬件優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)備深化每月進(jìn)行競(jìng)品說詞擬定及培訓(xùn)，應(yīng)從項(xiàng)目全局的優(yōu)缺點(diǎn)細(xì)化到各戶型的具體比較。重點(diǎn)擬定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的弱化說詞及本案劣勢(shì)的轉(zhuǎn)化說詞，并統(tǒng)一由小組長(zhǎng)制作成PPT為各位置業(yè)顧問進(jìn)行講解，小組長(zhǎng)應(yīng)輪序完成。突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—銷售執(zhí)行】競(jìng)品對(duì)比說辭每月進(jìn)行競(jìng)品說詞擬定及培訓(xùn)，應(yīng)從項(xiàng)目全局的優(yōu)缺

競(jìng)品對(duì)比說辭

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成交率提升銷售硬件優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)備深化在我司前期提及的流程鏈下可考慮立即啟動(dòng)客戶感動(dòng)計(jì)劃，在人力資源較充沛的情況下請(qǐng)務(wù)必在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立案場(chǎng)日常接待督導(dǎo)，可由項(xiàng)目經(jīng)理或銷售主管完成，主要把握現(xiàn)場(chǎng)接待的規(guī)范化、禮儀化和專業(yè)化。【展示攻略—銷售執(zhí)行】突圍—解決品牌危機(jī)競(jìng)品對(duì)比說辭在我司前期提及的流程鏈下可考慮立即啟動(dòng)客戶感動(dòng)

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成交率提升銷售硬件優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)備深化從一對(duì)一培訓(xùn)來完善成交率較低的狀態(tài)，通過行動(dòng)學(xué)習(xí)來進(jìn)一步發(fā)揮置業(yè)顧問的主動(dòng)性，月末周會(huì)要主動(dòng)分析高成交率置業(yè)顧問的主要原因，單獨(dú)了解低成交率置業(yè)顧問的不足并不斷提醒其發(fā)展的方向?！菊故竟ヂ浴N售執(zhí)行】突圍—解決品牌危機(jī)競(jìng)品對(duì)比說辭從一對(duì)一培訓(xùn)來完善成交率較低的狀態(tài)，通過行動(dòng)學(xué)

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成交率提升銷售硬件優(yōu)化建議銷售道具包裝：海報(bào)1、內(nèi)容以濃縮樓書中的形象與賣點(diǎn)為主，結(jié)合不同的營(yíng)銷活動(dòng)制作不同主題2、海報(bào)比樓書、折頁(yè)成本低，表現(xiàn)的內(nèi)容可更豐富、活潑3、可用于對(duì)登記客戶直郵4、4開對(duì)折、彩頁(yè)、雙面【展示攻略—銷售執(zhí)行】突圍—解決品牌危機(jī)競(jìng)品對(duì)比說辭銷售道具包裝：【展示攻略—銷售執(zhí)行】突圍—解決根據(jù)不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事“熱情桑巴”/“休閑馬爾代夫”/“理查軒尼詩(shī)”/“羅馬假日”/“不列顛盛宴”/“紐約時(shí)代”/“富士山腳”/……加快部分樓宇的施工進(jìn)度，最好能讓部分樓結(jié)構(gòu)封頂。工程進(jìn)度與形象對(duì)銷售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，理性購(gòu)買對(duì)此的要求是很大的。突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—樣板區(qū)、樣板房】根據(jù)不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹——

競(jìng)品對(duì)比說辭

銷售流程細(xì)化

成交率提升銷售硬件優(yōu)化建議【展示攻略—銷售執(zhí)行】突圍—解決品牌危機(jī)現(xiàn)場(chǎng)包裝：看樓通道要點(diǎn)：在配置形成后，保證通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的展板；有導(dǎo)示牌指引方向；注意點(diǎn)：通風(fēng)與采光要好，燈光展示板宣染出氣氛，通道中的導(dǎo)示明顯；大門及售樓處附近的綠化注意點(diǎn)：室外廣場(chǎng)的狀態(tài)直接表達(dá)了開發(fā)商的開發(fā)理念，環(huán)境的提高透示的是一種信心、實(shí)力的體現(xiàn)。目前廣場(chǎng)較大且主要以草坪為主，所以建議增加客戶在綠化區(qū)域的停留時(shí)間和自我感染時(shí)間，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上建議增加互動(dòng)性強(qiáng)的小品及大量沿路布局的單排休閑坐椅。形象墻注意點(diǎn)：在前期提及地點(diǎn)增加大面積、個(gè)性化的形象墻展示，這將是對(duì)消費(fèi)者的多層滲透的一部分。同時(shí)可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)注意點(diǎn)：建立更為明確的戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)可以更大程度的節(jié)省推廣成本，“眼球”效應(yīng)明顯。競(jìng)品對(duì)比說辭【展示攻略—銷售執(zhí)行】突圍—解決品牌危機(jī)現(xiàn)場(chǎng)包園林市政路形象墻戶外形象柱/牌停車場(chǎng)前廣場(chǎng)外展廳接待區(qū)展示區(qū)體驗(yàn)區(qū)強(qiáng)勢(shì)視覺識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)城市臺(tái)階/觀景電梯洽談區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)樣板房核心洽談區(qū)過渡性體驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)突圍—解決品牌危機(jī)【展示攻略—全線展示】園林市政路形象墻戶外形象柱/牌停車場(chǎng)前廣場(chǎng)外展廳接待區(qū)展示區(qū)【品牌策略】建立萬誠(chéng)會(huì)，豎立品牌形象。簡(jiǎn)化入會(huì)程序——銷售中心辦卡/增加人氣增加會(huì)員權(quán)益——消費(fèi)折扣/增強(qiáng)信心與連鎖商場(chǎng)聯(lián)合，為所有會(huì)員提供消費(fèi)打折優(yōu)惠，體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力以及回饋客戶務(wù)實(shí)的行動(dòng)與某學(xué)校結(jié)成友好單位萬誠(chéng)會(huì)小主人夏令營(yíng)，以階段性傳遞項(xiàng)目的新信息為導(dǎo)向，舉辦親子活動(dòng)與學(xué)校聯(lián)合設(shè)置獎(jiǎng)學(xué)金突圍—解決品牌危機(jī)將萬誠(chéng)從項(xiàng)目營(yíng)建商品牌提升至具有高度社會(huì)責(zé)任感的城市運(yùn)營(yíng)企業(yè)【品牌策略】建立萬誠(chéng)會(huì)，豎立品牌形象。突圍—解決品牌危機(jī)將萬【品牌構(gòu)造】參加國(guó)際、國(guó)家級(jí)建筑規(guī)劃或居住價(jià)值評(píng)選金塊獎(jiǎng)建設(shè)部住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新經(jīng)典示范樓盤獎(jiǎng)建設(shè)部中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)

突圍—解決品牌危機(jī)【品牌構(gòu)造】參加國(guó)際、國(guó)家級(jí)建筑規(guī)劃或居住價(jià)值評(píng)選金塊獎(jiǎng)突圍圍繞各種人物評(píng)選、地方評(píng)選、選美、選秀、大賽、排行榜、頒獎(jiǎng)等評(píng)選活動(dòng)來進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷的媒體活動(dòng)。

目的：通過評(píng)選頒獎(jiǎng)等吸引眼球及社會(huì)關(guān)注度，提升品牌及項(xiàng)目形象【品牌構(gòu)造】突圍—解決品牌危機(jī)圍繞各種人物評(píng)選、地方評(píng)選、選美、選秀、大賽、排行榜、頒獎(jiǎng)等推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【推廣策略】大地覆蓋計(jì)劃——占位、搶奪客源片區(qū)整合計(jì)劃——挖掘片區(qū)價(jià)值關(guān)鍵事件營(yíng)銷——眼球經(jīng)濟(jì)媒體推廣計(jì)劃——營(yíng)銷推廣重在高形象掌握話語權(quán)整合增值舉措——提高產(chǎn)品附加值推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【推廣策略】大地覆蓋計(jì)劃——占位、搶1、“扼守要道”——大型戶外廣告牌；2、基于分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶的形象墻更新/調(diào)整/大型現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌；3、道旗、燈桿旗；4、分展場(chǎng)，建議更改現(xiàn)有售樓處位置。推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【大地覆蓋計(jì)劃】1、“扼守要道”——大型戶外廣告牌；推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷讓盱眙新客站板塊的聲音繼續(xù)維持，整合媒體、聯(lián)合各發(fā)展商再次宣傳片區(qū)價(jià)值；推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【片區(qū)整合計(jì)劃】讓盱眙新客站板塊的聲音繼續(xù)維持，整合媒體、聯(lián)合各發(fā)展商再次宣讓萬誠(chéng)的一舉一動(dòng)通過新聞的形式進(jìn)入盱眙人的視線新聞事件一：集團(tuán)？周年，集團(tuán)盱眙？周年新聞事件三：各類公益、商業(yè)活動(dòng)進(jìn)展新聞事件三：萬誠(chéng)會(huì)小主人夏令營(yíng)新聞事件四：與學(xué)校聯(lián)合設(shè)置獎(jiǎng)學(xué)金新聞事件五：項(xiàng)目工程進(jìn)度【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—制造新聞事件計(jì)劃】推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷讓萬誠(chéng)的一舉一動(dòng)通過新聞的形式進(jìn)入盱眙人的視線【關(guān)鍵事件營(yíng)銷舉辦各類體驗(yàn)活動(dòng)，形成活動(dòng)專場(chǎng)，聚集銷售中心人氣攻略一：舉辦萬誠(chéng)龍蝦節(jié)攻略二：舉辦萬誠(chéng)城樣板間體驗(yàn)日攻略三：舉辦萬誠(chéng)會(huì)員訪談【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—暖場(chǎng)活動(dòng)計(jì)劃】推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷舉辦各類體驗(yàn)活動(dòng)，形成活動(dòng)專場(chǎng)，聚集銷售中心人氣【關(guān)鍵事件營(yíng)文化品鑒咖啡/雪茄/紅酒美食活動(dòng)意大利/法國(guó)等各地美食產(chǎn)品品鑒會(huì)所/樣板房/園林/觀景電梯/廊橋…………2009年4月起，活動(dòng)不斷，重點(diǎn)在展示成熟后藝術(shù)展覽名畫/雕塑/個(gè)人收藏品/攝影/室內(nèi)設(shè)計(jì)推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—暖場(chǎng)活動(dòng)計(jì)劃】文化品鑒咖啡/雪茄/紅酒美食活動(dòng)意大利/法國(guó)等各地美食產(chǎn)品品攻略一：分期推出樣板房，保持銷售熱度攻略二：請(qǐng)名家設(shè)計(jì)主題樣板房，提倡萬誠(chéng)城市生活方式攻略三：推出萬誠(chéng)主人樣板房，邀請(qǐng)來訪客戶做客推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—樣板房推出計(jì)劃】攻略一：分期推出樣板房，保持銷售熱度推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷攻略一：短信提示來電客戶到訪線路，注意交通安全攻略二：定期短信提示會(huì)員及針對(duì)區(qū)域客戶天氣變化，注意身體攻略三：定期短信宣傳萬誠(chéng)提倡的健康生活方式攻略四：對(duì)會(huì)員及針對(duì)區(qū)域客戶發(fā)送節(jié)日祝福推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—暖心計(jì)劃】攻略一：短信提示來電客戶到訪線路，注意交通安全推廣策略—新聞1、拋開以往單一式狹窄式的媒體傳播渠道，拓寬傳播層面，重新掀起一場(chǎng)全方位的廣告集合攻擊戰(zhàn)；2、充分運(yùn)用派報(bào)、電視、電臺(tái)、短信、現(xiàn)場(chǎng)包裝、道旗看板、SP活動(dòng)等媒體，聯(lián)合宣傳樓盤形象。推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】1、拋開以往單一式狹窄式的媒體傳播渠道，拓寬傳播層面，重新掀拋開之前以景觀環(huán)境為主的營(yíng)銷模式，將其轉(zhuǎn)移到主推“小三房/低總價(jià)”的戰(zhàn)場(chǎng)上來，集中優(yōu)勢(shì)資源，進(jìn)攻目標(biāo)客戶。突出本案“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)際”的經(jīng)濟(jì)小三房戶型特點(diǎn)上來，力求讓許多人知道“要買小三房，到萬誠(chéng)來”的理想效果。推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】拋開之前以景觀環(huán)境為主的營(yíng)銷模式，將其轉(zhuǎn)移到主推“小三房/低在推廣形式上將采取“從外向內(nèi)聯(lián)合夾擊”之勢(shì)形成一個(gè)包圍圈。外以大量派報(bào)為主，戶外輔助等形式塑造樓盤整體形象，在外圍上鎖定一批市內(nèi)及周邊地區(qū)客戶。內(nèi)以現(xiàn)場(chǎng)周邊道旗引導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)樓體巨幅廣告及售樓處外圍廣告等手段抓住區(qū)域內(nèi)客戶。推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】在營(yíng)銷表現(xiàn)形式上將采取“軟硬結(jié)合”的方式進(jìn)行賣點(diǎn)訴求。

軟以軟文形式和SP活動(dòng)相結(jié)合進(jìn)行宣傳。

硬適當(dāng)配以硬廣告強(qiáng)化本案的產(chǎn)品賣點(diǎn)和擴(kuò)大樓盤知名度。推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】建立直效營(yíng)銷渠道豪華影院大片的獨(dú)家廣告放映權(quán)立體化DM直郵（產(chǎn)品說明書）報(bào)紙（形象持續(xù)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）電視（重點(diǎn)欄目冠名）網(wǎng)絡(luò)（印象、口碑、大蝦）電臺(tái)（促進(jìn)銷售的利器）樓盤電梯廳海報(bào)/展板萬誠(chéng)客戶資料寄送推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策略】建立直效營(yíng)銷渠道豪華影院大片的獨(dú)家廣告放映權(quán)立體化DM直郵（攻略一：選擇一天之內(nèi)在盱眙各大超市、百貨、賣場(chǎng)等地發(fā)放萬誠(chéng)提供或贊助的多功能購(gòu)物袋攻略二：買斷一段時(shí)間內(nèi)的公交車身廣告攻略三：買斷一定期間內(nèi)的公交站牌廣告【一夜傾城計(jì)劃】推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷攻略一：選擇一天之內(nèi)在盱眙各大超市、百貨、賣場(chǎng)等地發(fā)放萬誠(chéng)提此次活動(dòng)系公益活動(dòng)，通過盱眙各大媒體的報(bào)道，影響力大，定能擴(kuò)大企業(yè)及項(xiàng)目知名度，增加項(xiàng)目來訪量。與有一定的知名度大型超市聯(lián)合，利用其品牌效應(yīng)可做到引起市場(chǎng)轟動(dòng)。費(fèi)用低，作用大，配合其他推廣及促銷方式在房交會(huì)期間引起社會(huì)各界的關(guān)注，增加客戶來訪量，提高銷售成交率。推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—環(huán)保購(gòu)物袋計(jì)劃】此次活動(dòng)系公益活動(dòng)，通過盱眙各大媒體的報(bào)道，影響力大，定能擴(kuò)故事一：加油站出入口處可設(shè)置小型廣告展板；故事二：專人派發(fā)印有樓盤信息的紙巾盒、發(fā)票袋；故事三：重點(diǎn)推廣時(shí)期，“油站小姐”的面對(duì)面推廣；【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—加油站de故事】推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷故事一：加油站出入口處可設(shè)置小型廣告展板；【關(guān)鍵事件營(yíng)銷—加名校戰(zhàn)略聯(lián)盟——全方位整合資源舉措與各知名小學(xué)達(dá)成聯(lián)盟購(gòu)房可獲得學(xué)位推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】名校戰(zhàn)略聯(lián)盟——全方位整合資源舉措與各知名小學(xué)達(dá)成聯(lián)盟推廣策整合政府公交線路站點(diǎn)安排推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】整合政府公交線路推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】增值舉措——裝修聯(lián)盟與百安居、樂安居等知名家具、裝修建材企業(yè)達(dá)成合作聯(lián)盟，萬誠(chéng)客戶在聯(lián)盟企業(yè)購(gòu)買物料等服務(wù)可以享受額外優(yōu)惠，同時(shí)得到周到及個(gè)性化的服務(wù)！——為客戶提供實(shí)在的增值服務(wù)！推廣策略—新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】增值舉措——裝修聯(lián)盟與百安居、樂安居等知名家具、裝修建材企業(yè)營(yíng)銷策略—多種促銷手段總價(jià)加1元即送1、首付10%，剩余首付款可一定期限內(nèi)分期支付；2、送裝修基金一萬元3、集中抽獎(jiǎng)，100%中獎(jiǎng)，最高3000元。……【1元行動(dòng)】營(yíng)銷策略—多種促銷手段總價(jià)加1元即送【1元行動(dòng)】地點(diǎn)：大型居民區(qū)、人流集中地下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)趕大集時(shí)（有重點(diǎn)發(fā)放）時(shí)間：周六、周日全天；周一至周五11：30至2：00周期：小區(qū)每個(gè)點(diǎn)三天的時(shí)間；人流集中地根據(jù)情況進(jìn)行；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以兩個(gè)集為時(shí)間頻率道具：易拉寶、宣傳桌椅、樓書、樓書袋、太陽(yáng)傘……

[目的]：直接面對(duì)客群，打開消費(fèi)市場(chǎng)，讓更多的人知道項(xiàng)目的存在，加深形象認(rèn)知度。一對(duì)一上門服務(wù)，相對(duì)延長(zhǎng)客戶談話時(shí)間，更深了解項(xiàng)目特點(diǎn)，增加成交可能性。[人員]：人員2人[受眾]：潛在客戶吸引客戶有需求客戶關(guān)注營(yíng)銷策略—【鏗鏘雙人行——直銷推廣法】地點(diǎn)：大型居民區(qū)、人流集中地[目的]：直接面對(duì)客群，打開消費(fèi)人員組成：社會(huì)關(guān)系廣泛、與項(xiàng)目目標(biāo)客戶接觸較多的人群，如保險(xiǎn)從業(yè)人員、醫(yī)藥代表、導(dǎo)游等工作程序：為招聘人員印發(fā)統(tǒng)一的優(yōu)惠卡或名片，客戶持卡或其他能證明方式，確認(rèn)兼職人員的業(yè)績(jī)，同時(shí)該客戶交由當(dāng)班售樓員接待利潤(rùn)分配：兼職人員每介紹成交一個(gè)客戶按售樓員傭金的20%提成，負(fù)責(zé)接待的售樓員得80%目的：眾人拾材火焰高，充分發(fā)動(dòng)利用群眾的力量，突破以單純售樓部這種點(diǎn)式較窄的銷售局面，形成面的優(yōu)勢(shì)，從而使銷售得以更快地進(jìn)行營(yíng)銷策略—【群眾力量大——招聘兼職,大眾營(yíng)銷法】人員組成：社會(huì)關(guān)系廣泛、與項(xiàng)目目標(biāo)客戶接觸較多的人群，如保險(xiǎn)人員：已在萬誠(chéng)購(gòu)房的老客戶優(yōu)勢(shì)：1、首先老客戶本身對(duì)項(xiàng)目非常認(rèn)可，也希望別人對(duì)自己的購(gòu)買行為認(rèn)可，因此介紹起來不遺余力；2、老客戶本身已經(jīng)在此買房，介紹起來有說服力；3、老客戶一般來講接觸的人群接近于我們的目標(biāo)客戶，便于銷售開展。獎(jiǎng)勵(lì)制度：老業(yè)戶每介紹成交一個(gè)客戶獎(jiǎng)勵(lì)500元超市購(gòu)物卡一張或免一年物業(yè)管理費(fèi)，新客戶享受優(yōu)惠大禮；累計(jì)積分，老客戶連續(xù)性帶來新客戶，所贈(zèng)送的物業(yè)費(fèi)只按一次計(jì)算，購(gòu)物卡按實(shí)際成交量計(jì)算。但每成交一套，則累計(jì)10點(diǎn)積分，累計(jì)達(dá)到50點(diǎn)積分，可以兌換現(xiàn)金，每點(diǎn)積分可以兌換50元。兌換后，積分歸零。進(jìn)一步提升銷售速度以老帶新十重大禮營(yíng)銷策略—【衣不如新，人不如舊——老客戶帶新客戶】人員：已在萬誠(chéng)購(gòu)房的老客戶進(jìn)一步提升銷售速度以老帶新乘風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！同心協(xié)力，共度淡市！謝謝大家！乘風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！萬誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷報(bào)告淮安·盱眙上海智旭&聯(lián)旭謹(jǐn)呈萬誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷報(bào)告淮安·盱眙上海智旭&聯(lián)旭謹(jǐn)呈目錄樓市綜合掃描樓市綜合問診痊愈判斷項(xiàng)目問診找出病癥對(duì)癥下藥下藥方略目錄樓市綜合掃描居住類用地成交面積年份成交面積（㎡）成交數(shù)量(幅）成交金額（萬元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城鎮(zhèn)出讓居住類用地面積總和為1737258.1平米。2008年居住類用地出讓面積大幅減少。土地市場(chǎng)掃描—盱眙土地市場(chǎng)受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，土地市場(chǎng)一直處于疲軟期居住類用地成交面積年份成交面積（㎡）成交數(shù)量(幅）成交金額

時(shí)間名稱2007年2008年2009年合計(jì)盱眙縣住宅和商住綜合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城鎮(zhèn)住宅和商住綜合土地成交量（㎡）/所占全縣比率113870392%44289073%15566588%173725886%預(yù)計(jì)全縣建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計(jì)盱城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）20496657972022801973127064預(yù)計(jì)投入市場(chǎng)時(shí)間2008下半年開始2009開始2010開始盱眙縣商品房實(shí)際成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商鋪5510033800600094900合計(jì)444000236000486007286002007年以來成交土地預(yù)計(jì)銷售周期（年）以07年的銷售量計(jì)算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計(jì)算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計(jì)算3629194/340000=10.1年

盱眙縣2007年以來土地存量與預(yù)計(jì)銷售周期表

右表可以看出，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力非常大，需要我們集中精力制定準(zhǔn)確而有效的銷售方針并高效率的執(zhí)行把脈問診—后市供應(yīng)分析時(shí)間名稱2007年2008年2009年合計(jì)盱眙縣住區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)過調(diào)查，我們將盱城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為幾個(gè)版塊：城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊城中版塊城南版塊下面對(duì)幾個(gè)重要樓盤進(jìn)行簡(jiǎn)要分析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊海通時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商杭州海通控股有限公司占地面積總占地20萬平方米，建筑面積32萬平方米項(xiàng)目定位購(gòu)物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體開發(fā)模式分二期開發(fā)規(guī)劃棟數(shù)一共21棟項(xiàng)目位置盱馬路和金源北路交匯處一期總套數(shù)578套剩余套數(shù)338套，其中住宅252套，非住宅86套開工時(shí)間一期于2007年6月11日開工建設(shè)預(yù)計(jì)交付時(shí)間2009年底主力戶型80㎡~90㎡；兩室一廳一廚一衛(wèi)銷售價(jià)格商鋪均價(jià)：4000元/平米住宅均價(jià)：2100元/平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目很大，按照規(guī)劃想打造一個(gè)集購(gòu)物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體小型的城。優(yōu)點(diǎn)在于種類齊全，交通方便（目前有3路車直達(dá)）。周邊配套設(shè)施相對(duì)齊全（建成后）。缺點(diǎn)就是比較亂，沒有純粹的住宅小區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力。得房率低（80%）威脅點(diǎn)分析戶型小，總價(jià)低；樓盤位置相對(duì)較好；一期房子已經(jīng)接近封頂，有說服力。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊海通時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商杭州海通控股城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積415畝項(xiàng)目定位五星酒店、辦公樓、商鋪、會(huì)所、住宅于一體綜合社區(qū)開發(fā)模式多期規(guī)劃棟數(shù)6棟高層項(xiàng)目位置金源北路1號(hào)一期總套數(shù)剩余套數(shù)開工時(shí)間預(yù)計(jì)交付時(shí)間主力戶型住宅90㎡二房，106-138㎡三房銷售價(jià)格住宅2600-3100元/平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)威脅點(diǎn)分析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公東城名都開發(fā)商江蘇騰宇置業(yè)有限公司占地面積14萬㎡項(xiàng)目定位商住綜合，打低價(jià)位促銷策略開發(fā)模式分二期開發(fā)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在09年4、5月項(xiàng)目位置新海大道與寶山東路交接處開工時(shí)間一期目前正在打地基預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年底主力戶型81.17㎡的兩室兩廳、93.14㎡的三室兩廳銷售價(jià)格/優(yōu)惠價(jià)格商鋪均價(jià)：未定住宅均價(jià)：1700元/平米預(yù)定交兩萬，打95折項(xiàng)目評(píng)價(jià)周邊配套設(shè)施都近似，主打低價(jià)策略。小區(qū)布局就三長(zhǎng)排，較丑。位置相對(duì)較偏，威脅點(diǎn)分析低價(jià)?？拷潞ｋ娮訌S。城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)東城名都開發(fā)商江蘇騰宇置業(yè)有限公司占地面積14萬㎡項(xiàng)目城北區(qū)其他樓盤■四季華庭：一期接近尾盤，售價(jià)在2900元/㎡左右，該項(xiàng)目處金源北路和甘泉西路交匯處，生活配套設(shè)施相對(duì)便利，基本售完。■富頓中央·陽(yáng)光城市：位于金源北路一號(hào)，售價(jià)在2600—3100元/㎡之間，該項(xiàng)目開始定位太高，現(xiàn)在又無法延續(xù)其定位，處于滯銷狀態(tài)。■金源花苑：商業(yè)銷售價(jià)格在12000元/平米，住宅售價(jià)在2600左右，該項(xiàng)目地處繁華地段，生活配套便利，銷售狀況良好?！鏊而P凰城：售價(jià)在1700元/平米左右，一期房子已經(jīng)封頂，銷售狀況一般?！錾詈：劳ィ壕鶅r(jià)在2700左右，別墅樓盤，共8棟，處于滯銷狀態(tài)。城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊的共性就是屬于正在或者將要開發(fā)地區(qū)，周邊生活、商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)不足，價(jià)格也在1400~2400元/平米之間。銷售差價(jià)大，越靠近老城區(qū)售價(jià)越高。城北區(qū)其他樓盤城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北城中板塊金源花苑開發(fā)商江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積46248.7㎡，總建筑面積為90180㎡。其中商業(yè)用房總面積為18900平方米規(guī)劃棟數(shù)19棟，其中多層17棟，小高層2棟。開發(fā)模式多期開發(fā)，一期已經(jīng)交付使用，目前推出二期目前推出總套數(shù)共709套。已售套數(shù)334套剩余套數(shù)375套項(xiàng)目位置甘泉西路和金源大道交匯處主力戶型90㎡的兩房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。價(jià)格范圍商業(yè)底層12000元/平米左右，均價(jià)6000元/平米，住宅在2600元/平米左右開盤時(shí)間一期06年12月預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期08年8月30日二期09年9月30日項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置地段好，交通便利，生活配套設(shè)施完善成熟。一期銷售狀況良好。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中板塊金源花苑開發(fā)商江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面城中板塊怡和家園開發(fā)商淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司占地面積38898.8㎡規(guī)劃棟數(shù)8棟，其中多層4棟，小高層4棟。開發(fā)模式兩期開發(fā)，目前現(xiàn)房出售目前推出總套數(shù)340套已售套數(shù)258套剩余套數(shù)82套，其中住宅40套，非住宅42套。項(xiàng)目位置虎宣路和淮河?xùn)|路交匯處主力戶型81.3㎡的兩房。123.13㎡的三房和162㎡的復(fù)式價(jià)格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右開盤時(shí)間一期07年預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期08年3月；二期08年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià)地段好，周邊生活配套設(shè)施成熟完善，準(zhǔn)現(xiàn)房出售。據(jù)從淮安網(wǎng)上樓市看還是有房源出售的，但是到現(xiàn)場(chǎng)銷售人員說已經(jīng)出售完。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中板塊怡和家園開發(fā)商淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司占地面積38城中板塊城中片區(qū)其他樓盤■騰宇花苑：售價(jià)1700元/平米左右，純住宅項(xiàng)目，就兩棟多層，目前還有20套房源左右。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中版塊周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)成熟，售價(jià)在2400~2800元/平米之間，相差不大。城中板塊城中片區(qū)其他樓盤綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中版塊周邊生城南板塊

華夏國(guó)際中心開發(fā)商江蘇華冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積19714㎡，總建筑面積52907平方規(guī)劃棟數(shù)共5棟，由三幢多層住宅，一幢9層小高層及沿街的酒店式公寓組成開發(fā)模式兩期開發(fā)，一期已經(jīng)交付，現(xiàn)在出售二期目前推出總套數(shù)161套已售套數(shù)65套剩余套數(shù)96套，其中住宅76套，非住宅20套項(xiàng)目位置金源大道和二橫路交匯處主力戶型73.83、85.53、93.18㎡的兩房。107.9、115.51㎡的三房。價(jià)格范圍商業(yè)10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商鋪有2000元的優(yōu)惠開盤時(shí)間二期09年2月19日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年7月31日項(xiàng)目評(píng)價(jià)在老城區(qū)的市中心，有著完善成熟的生活商業(yè)配套設(shè)施。一期銷售狀況良好，給二期做了一個(gè)良好的鋪墊。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城南板塊華夏國(guó)際中心開發(fā)城南板塊城南版塊其他項(xiàng)目簡(jiǎn)析■城市桃源：售價(jià)2500元/平米，位于穆山巷內(nèi)，購(gòu)房?jī)?yōu)惠95折■龍城雅苑：售價(jià)商業(yè)5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龍泉酒廠邊?！龌菰淳印せㄔ罚荷虡I(yè)售價(jià)3600元/平米，住宅2300元/平米，現(xiàn)房出售。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城南項(xiàng)目的共性是老城區(qū)，商業(yè)和生活設(shè)施完善，靠近南邊的有淮河真景。差價(jià)小，屬于比較穩(wěn)定成熟的版塊。城南板塊城南版塊其他項(xiàng)目簡(jiǎn)析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城南項(xiàng)目的價(jià)格分析

區(qū)域價(jià)格城南版塊城中版塊城北及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊價(jià)格老城區(qū)，成熟的生活、商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)老盱城鎮(zhèn)人有較大的向心力和認(rèn)可度。價(jià)格較高，各項(xiàng)目差價(jià)小，均價(jià)為2800元/㎡左右老城區(qū)衍生版塊，各種配套設(shè)施也比較成熟，價(jià)格為2400元/㎡~2700元/㎡左右，價(jià)格相差也較小。待開發(fā)的新城區(qū)，各種配套設(shè)施相對(duì)不完善，價(jià)格從1400元/㎡~2500元/㎡左右，價(jià)格相差大。結(jié)論綜合上面的數(shù)據(jù)，我們可以看出，城南版塊的中心和城中版塊的南部應(yīng)該是盱城鎮(zhèn)價(jià)格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈遞減的方式，但是前期經(jīng)營(yíng)得好的，口碑好，認(rèn)可度高的樓盤售價(jià)也高，比如四季華庭，目前尾盤售價(jià)達(dá)2900元/㎡。綜合以上數(shù)據(jù)，我們可以得出以下表格：綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)價(jià)格分析區(qū)域城南版塊城中版塊城北及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊價(jià)格老綜合掃描—成交分析

8月9月10月11月12月1月2月3月

騰宇花園

8412

融匯公寓

3514

中國(guó)龍蝦城

14200

華廈國(guó)際中心

49531

世紀(jì)名城

24373434

金和城市桃源

15105113

星月灣花園

082720

酈水嘉園

1464032110822

葵花新寓40139741244

金惠花園62317011

東方都市10號(hào)樓79703824

桂香苑210510443

新城花苑238412910168

海通時(shí)代廣場(chǎng)1647287287-25

益民花園8851071135

陽(yáng)光城市9542381100

楚東嘉苑21106002

天泉山莊1-1000000

大明公館735329191121

水岸·鳳凰城169965202912

龍泉雅苑106964134016

怡和家/p>

四季華庭162-11228

森海豪庭00003054

文化公寓00000000

金諾·墨香苑33339104111

半坡疊墅02303141

陽(yáng)光人家01000000

龍城新天地200001736

惠源居花苑1112428231920

金源花苑87441071840

東方都市43420111

華廈國(guó)際廣場(chǎng)03400002

錦繡家園46243147在經(jīng)歷了2008年的低迷期后，隨著剛性需求的短期內(nèi)噴發(fā)，市場(chǎng)成交略有回升，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒有得到好轉(zhuǎn)，要警惕市場(chǎng)“回光返照”的增長(zhǎng)。9月份之前的小陽(yáng)春需要抓住時(shí)機(jī)。綜合掃描—成交分析8月9月10月11月12月1月2月3月

樓市持續(xù)低迷、成交量大幅萎縮;積壓房源多，各樓盤去化不理想;后續(xù)供應(yīng)量大，短期內(nèi)無法快速去化；政府大量救市政策將潛在客戶拉入持續(xù)觀望的怪圈;各樓盤推出各種優(yōu)惠措施,多數(shù)樓盤成交量增加不明顯;總之——盱眙樓市仍在低谷中徘徊，形勢(shì)不容樂觀!樓市診斷樓市持續(xù)低迷、成交量大幅萎縮;樓市診斷樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)一:積壓房源多截止目前，市調(diào)的34個(gè)樓盤積壓房源達(dá)3055套盱眙從現(xiàn)在開始即使沒有新地塊，要全力推廣現(xiàn)有供應(yīng)，8年內(nèi)難以消化完……在這場(chǎng)房地產(chǎn)生死存亡斗爭(zhēng)中,唯有走低價(jià)盡快出貨,才能有出路。癥結(jié)二:部分樓盤短期爆發(fā)，多數(shù)樓盤銷售吃緊預(yù)計(jì)全縣建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計(jì)盱眙城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）20496657972022801973127064盱眙縣商品房實(shí)際成交量（㎡）44400023600048600728600預(yù)計(jì)銷售周期以07年的銷售量計(jì)算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計(jì)算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計(jì)算3629194/340000=10.1年樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)一:積壓房源多預(yù)計(jì)全縣建筑面積樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙

癥結(jié)三:紛紛患上促銷打折病，無促銷便無銷量在僅有幾個(gè)熱銷樓盤中,各樓盤均是憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)癥結(jié)四:維持原價(jià)靜止不動(dòng)，低價(jià)跑量成救命招在其它樓盤都進(jìn)入滯銷時(shí)，世紀(jì)名門后發(fā)制人,橫空出世,短期內(nèi)快速去化，主要是走低價(jià)策略，從而為自己殺出一條血路，尋求生存機(jī)會(huì)。而富頓中央堅(jiān)持原價(jià)，基本無成交。癥結(jié)五:無二手房市場(chǎng)支撐,一手房市場(chǎng)難以做大一個(gè)城市房產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟,主要看二手房市場(chǎng)是否活躍,是否健全，但盱眙二手房市場(chǎng)幾乎是空白,市場(chǎng)上現(xiàn)有存量房、老公房不能流動(dòng),換房市場(chǎng)肯定啟動(dòng)不了，那么整個(gè)樓市只能以一手房拉動(dòng)消費(fèi)，一手房市場(chǎng)就難以做大做強(qiáng)。樓市診斷—樓市冰雪襲擊盱眙

癥結(jié)三:紛紛患上促銷打折病，無促樓市診斷—四大危言殃及樓市危言一：09年年底各開發(fā)商為回籠資金,支付工程款和銀行貨款，將掀起新一輪價(jià)格促銷戰(zhàn)，房市火拼戰(zhàn)場(chǎng)將變得更加殘酷。危言二：09年大量經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房相繼上市，以低價(jià)擠壓商品房市場(chǎng)，瓜分本已稀少的市場(chǎng)份額，將使現(xiàn)有商品房市場(chǎng)更加雪上加霜，苦不堪言。樓市診斷—四大危言殃及樓市危言一：樓市診斷—四大危言殃及樓市危言三：市場(chǎng)進(jìn)入了深一輪調(diào)整，成交量經(jīng)過一輪小陽(yáng)春后將繼續(xù)萎縮，客戶將繼續(xù)觀望，商品房未來市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。危言四：０９年樓市市場(chǎng)大量放量，現(xiàn)有存量樓盤與新開樓盤都將創(chuàng)市場(chǎng)新高，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，在這場(chǎng)博殺中，將使許多開發(fā)商淘汰出局。樓市診斷—四大危言殃及樓市危言三：病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩診斷結(jié)論目前樓市總體一片蕭條,即使那些曾經(jīng)強(qiáng)硬唱多的開發(fā)商,也悄悄把自己囤積的土地和住房轉(zhuǎn)讓,玩金蟬脫殼,應(yīng)該說,這是非?，F(xiàn)實(shí)的選擇。少數(shù)樓盤的春后回暖亦是低價(jià)策略的結(jié)果，在成交量如此低迷的情況下,任何幻想、死扛房?jī)r(jià)只會(huì)導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)的全面雪崩!病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩診斷結(jié)論病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其一,目前高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買能力的透支,已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步,房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì),任何外力都無法阻止或改變這種趨勢(shì)。其二,目前所謂高房?jī)r(jià)的綁架作用,吞噬了普通民眾的購(gòu)買力,是導(dǎo)致我國(guó)內(nèi)需不振的一個(gè)重要根源。另一方面,我國(guó)已經(jīng)連續(xù)10多年在保障性住房方面欠賬。為了抗拒金融危機(jī),盡快激活內(nèi)需,政府現(xiàn)在做兩點(diǎn):把被高房?jī)r(jià)綁架的購(gòu)買力釋放出來;建設(shè)保障性住房彌補(bǔ)欠賬缺口并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這正是9000億元的保障性住房政策出臺(tái)的深層次背景。而這兩個(gè)政策選擇,都必然促使房?jī)r(jià)的下跌。個(gè)別地方政府的變相抵制,無濟(jì)于事,因?yàn)?它無法改變大環(huán)境,也無法改變民眾購(gòu)買力不足的現(xiàn)狀.病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其一,目前高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買能力的透病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其三,以目前的房?jī)r(jià)和民眾的收入水平來看,商品房的供應(yīng)是嚴(yán)重過剩的。在如此艱難的情況下,理性的開發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇降價(jià),而且是越快降價(jià)越好,價(jià)格傳遞的滯后效應(yīng)決定著,在市場(chǎng)步入衰退周期的情況下,先降價(jià)的開發(fā)商總比后降價(jià)的開發(fā)商更能占據(jù)主動(dòng)。目前的房?jī)r(jià)由于過度透支民眾的購(gòu)買力,本身就有崩盤的風(fēng)險(xiǎn),一旦多數(shù)開發(fā)商死抗,試圖守株待兔,那么,等待他們的只能是2009年的樓市大崩盤.先降價(jià)者有出路,硬挺者最終出局。09年地方政府與開發(fā)商死扛的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的徹底崩盤。病愈預(yù)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其三,以目前的房?jī)r(jià)和民眾的收入水平結(jié)論總結(jié)08年年底各開發(fā)商為回籠資金,支付工程款和銀行貨款，掀起了一輪價(jià)格促銷戰(zhàn)，房市火拼戰(zhàn)場(chǎng)殘酷不堪。鳳凰城12月份停牌，部分項(xiàng)目停止開發(fā)，富頓中央開發(fā)商更遞等一系列危機(jī)事件后，盱眙全部樓盤不同程度的陷入品牌危機(jī)。０９年盱眙樓市市場(chǎng)大量放量，現(xiàn)有存量樓盤與新開樓盤都將創(chuàng)市場(chǎng)新高，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，在這場(chǎng)博殺中，將使許多開發(fā)商淘汰出局。

09年盱眙房市進(jìn)入了深一輪調(diào)整，09年9月前的小陽(yáng)春是良機(jī)。面對(duì)如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，萬誠(chéng)項(xiàng)目如何突破僵局、走出寒冬將成為核心所在！關(guān)鍵所在！樓市診斷結(jié)論總結(jié)08年年底各開發(fā)商為回籠資金,支付工程款和銀行貨款，世紀(jì)名城開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積55700平方米規(guī)劃棟數(shù)17棟。其中多層11棟，小高層6棟開發(fā)模式多期開發(fā)，目前一期推出5棟多層，共469套一期總套數(shù)共469套已售套數(shù)159套剩余套數(shù)310套，其中住宅119套，非住宅191套項(xiàng)目位置城北甘泉西路與新世紀(jì)大道交匯處主力戶型93.7㎡的兩房；107.9㎡與109.4㎡的三房?jī)r(jià)格范圍商業(yè)5000元/平米左右，住宅在2200元/平米左右開盤時(shí)間2008年10月26日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置不錯(cuò)，銜接城中片區(qū)和城北片區(qū)。邊上就是盱眙五中和新馬外國(guó)語中學(xué)。交通較為便利。但和城北大多項(xiàng)目一樣，周邊生活配套設(shè)施不完善。把脈問診—世紀(jì)名城項(xiàng)目通過直銷的方法，并配合低價(jià)使得項(xiàng)目得到了快速去化。但是本案存在兩個(gè)問題：在盱眙老百姓心目中，開發(fā)商口碑存在一定的問題。房子雖然已經(jīng)起到三四層了，但工地基本處于停工狀態(tài)。世紀(jì)名城開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積55700平儷水家園開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積53334㎡左右，總建筑面積為96400㎡規(guī)劃棟數(shù)18棟，其中多層13棟，小高層5棟，共850套開發(fā)模式多期開發(fā)，目前一期推出7棟多層一期總套數(shù)共313套已售套數(shù)154套剩余套數(shù)138套，其中住宅65套，非住宅73套項(xiàng)目位置盱眙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金桂大道東側(cè)、工五路北側(cè)主力戶型92.35的兩房；104㎡的三房?jī)r(jià)格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在1500元/平米~1800元/平米左右。還可95折優(yōu)惠。最終成交價(jià)在1400左右開盤時(shí)間2008年8月28日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年6月項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置較偏，但是項(xiàng)目邊上緊靠蘇郢。周邊生活配套設(shè)施相對(duì)欠缺。把脈問診—儷水家園類似的銷售方法，相似的開發(fā)商口碑，相同的工地現(xiàn)狀。項(xiàng)目本身的位置也處于較大的劣勢(shì)。儷水家園開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積53334㎡找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因一：儷水家園地段認(rèn)知度不高、生活配套不全、交通不便將成為本項(xiàng)目銷售的一大阻力主要體現(xiàn)為：項(xiàng)目地塊離市區(qū)約4-5公里，雖然道路通暢，但地塊所處區(qū)域仍處于發(fā)展階段，路上車流、人流量較少，缺乏人氣。區(qū)域僅存有3路一班公交車，造成居民出行不便。周邊生活配套設(shè)施匱乏，附近無學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、銀行、郵局、超市等生活配套。找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因一：找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因二：在營(yíng)銷推廣中一直缺乏新的促銷優(yōu)惠措施推出（優(yōu)惠方式比較單一），無法直接刺激客戶的神經(jīng)，加速現(xiàn)場(chǎng)客戶的成交。病因三：對(duì)外銷售案場(chǎng)色彩陳舊，視覺沖擊不強(qiáng)，與周圍環(huán)境混合在一起，門頭引導(dǎo)系統(tǒng)不醒目，無法達(dá)到“臨門一腳”的現(xiàn)場(chǎng)效果。病因四：一是到現(xiàn)場(chǎng)工地看房路線不方便,沒有引導(dǎo)廣告,世紀(jì)名門被海通和富頓中央攔截，儷水家園還有新城花苑的直接競(jìng)爭(zhēng)。二是至今沒有戶外廣告牌渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因二：找出病因----問診萬誠(chéng)項(xiàng)目病因五：一直以來,項(xiàng)目媒體渠道單一，僅