濱州三大祥黃河八路項(xiàng)目市場研究報(bào)告(終稿)課件

【市場研究報(bào)告】濱州三大祥黃河八路項(xiàng)目【市場研究報(bào)告】濱州三大祥黃河八路項(xiàng)目黑馬的思考過程是這樣的——第一部分濱州城市概況第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論INDEX黑馬的思考過程是這樣的——第一部分濱州城市概況INDE第一部分濱州城市概況一、地理區(qū)位

二、歷史人文

三、經(jīng)濟(jì)狀況四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展五、城市建設(shè)六、交通狀況七、重大城市利好第一部分濱州城市概況第一部分濱州城市概況一、地理區(qū)位

二、歷史人文

三、經(jīng)濟(jì)狀地理區(qū)位：濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地。北臨渤海，東接?xùn)|營，南鄰淄博，西同德州和濟(jì)南搭界，是山東的北大門。行政區(qū)劃：濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。人口狀況：2009年，濱州人口繼續(xù)保持低速增長。年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬，常住人口369.98萬，其中，濱城區(qū)人口60余萬。數(shù)據(jù)來源：《濱州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》黃三角腹地，山東北大門第一部分濱州城市概況一、地理區(qū)位地理區(qū)位：濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地。北歷史悠久，黃河文化和齊文化的發(fā)祥地之一中國古代著名軍事家武圣孫武故里宋代著名政治家范仲淹的生長地漢孝子董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。中國呂劇的發(fā)源地革命戰(zhàn)爭年代，是中央渤海區(qū)黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地。武圣孫武山東呂劇第一部分濱州城市概況二、歷史人文歷史悠久，黃河文化和中國古代著名軍事家武圣孫武故里武圣孫武GDP增速明顯：2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1350.9億元，人均生產(chǎn)總值36568元，GDP總量在山東17個(gè)地級(jí)城市中排名12位。居民生活繼續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，較去年增長9.6%。居民消費(fèi)繼續(xù)增長：2009年城市居民人均消費(fèi)支出11879元，比上年增長9.8%。數(shù)據(jù)來源：《濱州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》經(jīng)濟(jì)增速明顯，但仍位居山東省后列第一部分濱州城市概況三、經(jīng)濟(jì)狀況GDP增速明顯：2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1350.9億元，五大傳統(tǒng)行業(yè)——紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、石油加工業(yè)和電力、熱力業(yè)仍是濱州經(jīng)濟(jì)的主要支柱。重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯。全市35個(gè)規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)中，34個(gè)保持增長。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)和化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成增加值431.33億元，對全市工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率超過五成。09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年9.92:60.94:29.14調(diào)整10.06:58.38:31.56，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加，但受制于人口、經(jīng)濟(jì)狀況，長期欠發(fā)達(dá)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)第一部分濱州城市概況四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展五大傳統(tǒng)行業(yè)——紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制濱州新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣魄、大交通、大生態(tài)，面貌日新月異；老城區(qū)卻迥然不同，整體面貌落后。近兩年隨著濱州城市發(fā)展提速，老城區(qū)加快了整改步伐，舊貌漸變新顏。新城區(qū)：日新月異老城區(qū)：吐故納新第一部分濱州城市概況五、城市建設(shè)濱州新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣魄、大交通、大生態(tài)，面貌

濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，境內(nèi)以公路交通為主，濟(jì)青高速、濱博高速、國道205、220，以及四通八達(dá)的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并連接濟(jì)南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州南部的膠濟(jì)鐵路，形成陸、海、空、水運(yùn)交錯(cuò)縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

航空：濱州沒有機(jī)場，市區(qū)距濟(jì)南遙墻機(jī)場約1小時(shí)車程。鐵路：濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先乘汽車至淄博、濟(jì)南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車到達(dá)全國各地。公路：境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，乘坐汽車出行十分方便快捷。當(dāng)日往返京津，可直達(dá)上海、濟(jì)南、青島、淄博、濰坊、東營等城市。以公路交通為主，四通八達(dá)第一部分濱州城市概況六、交通狀況濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，以公經(jīng)濟(jì)增速明顯城市日新月異濱州正在同兄弟城市的競賽中迎頭趕上如何在城市化浪潮中實(shí)現(xiàn)超越?如何在國際化背景下策馬揚(yáng)鞭?濱州，在等待一次歷史機(jī)遇！——濱州發(fā)展前景思考第一部分濱州城市概況六、交通狀況經(jīng)濟(jì)增速明顯——濱州發(fā)展前景思考第一部分濱州城市概況六、公元2009年，歷史選擇了黃河三角洲第一部分濱州城市概況七、重大城市利好公元2009年，第一部分濱州城市概況七、重大城市利好2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著我國最后一個(gè)三角洲——黃三角的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，成為國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

山東省政府提出將在“十一五”期間，規(guī)劃投資15000億開發(fā)黃河三角洲區(qū)域。濱州將成為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)主戰(zhàn)場！第一部分濱州城市概況七、重大城市利好2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)1

“黃三角”是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，被譽(yù)為我國“最具有開發(fā)潛力的三角洲”。

背景資料：黃三角地區(qū)包括東營和濱州兩市全部以及與其毗鄰縣市的部分地區(qū)。總面積2.65萬平方公里，占全省的1/6，總?cè)丝诩s985萬。1

根據(jù)規(guī)劃，2015年黃三角GDP將突破9300億元，2020年達(dá)到15000億元，成為全省新的經(jīng)濟(jì)增長極。323休閑度假、觀光生態(tài)旅游將成為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)4第一部分濱州城市概況七、重大城市利好1“黃三角”是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，被譽(yù)為背景資料黃三角對濱州意味著什么？七、重大城市利好第一部分濱州城市概況黃三角對濱州意味著什么？七、重大城市利好第一部分濱州城城市發(fā)展的絕佳契機(jī)資本角逐的財(cái)富戰(zhàn)場投資開發(fā)的價(jià)值洼地異地置業(yè)的理想之選觀光養(yǎng)生的生態(tài)城邦精英階層的夢想家園七、重大城市利好第一部分濱州城市概況城市發(fā)展的絕佳契機(jī)七、重大城市利好第一部分濱州城市概況2010年，濱州建設(shè)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展南海擴(kuò)容。3月29日，濱州年度重點(diǎn)工程——南海擴(kuò)建工程正式開工。能源開發(fā)。5月24日，濱州與中海油新能源投資有限公司合作開發(fā)新能源框架協(xié)議簽定。中海油將在濱州形成約150億元的投資規(guī)模。招商引資。5月31日上午，濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舉行招商引資項(xiàng)目集中簽約儀式。共簽約37個(gè)項(xiàng)目，投資額達(dá)71.5億元，是歷年來項(xiàng)目最多、投資最大的一次。七、重大城市利好第一部分濱州城市概況2010年，濱州建設(shè)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展七、重大城市利好第一部濱州將在未來6年投資8000億元到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到2900億元，地方財(cái)政收入達(dá)到170億元。2020年，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)入山東省先進(jìn)行列。

七、重大城市利好第一部分濱州城市概況濱州將在未來6年投資8000億元七、重大城市利好第一部分綜合結(jié)論：1、人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期成為濱州發(fā)展的掣肘，若要崛起，務(wù)必打破以上三大瓶頸，加大招商引資力度、轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長方式、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，走出一條符合濱州地域特征和城市特色的新路。2、抓住“黃三角”開發(fā)的重大歷史機(jī)遇，利用已有的市政配套、生態(tài)環(huán)境、道路設(shè)施等優(yōu)勢，增強(qiáng)濱州對外的輻射和影響力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的先決條件，我們對本項(xiàng)目的成功運(yùn)作充滿信心。七、重大城市利好第一部分濱州城市概況小結(jié)綜合結(jié)論：七、重大城市利好第一部分濱州城市概況小結(jié)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究一、城市發(fā)展總目標(biāo)

二、城市發(fā)展分目標(biāo)

三、城市發(fā)展格局四、城市遠(yuǎn)景規(guī)劃第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究一、城市發(fā)展總目標(biāo)

二、城市發(fā)南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。

資料來源：《濱州市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》

一、城市發(fā)展總目標(biāo)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海資料來源：《濱州開放的濱州活力的濱州綠色的濱州協(xié)調(diào)的濱州宜居的濱州濱州城市發(fā)展分目標(biāo)二、城市發(fā)展分目標(biāo)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究開放的濱州活力的濱州綠色的濱州協(xié)調(diào)的濱州宜居的濱州濱州城市發(fā)開放的濱州：從相對閉塞走向全面開放。繼續(xù)強(qiáng)化大型企業(yè)集團(tuán)的外向開放帶動(dòng)作用，積極招商引資，更深地融入世界經(jīng)濟(jì)浪潮。建設(shè)便捷高效的交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑大開放大開發(fā)的新格局?；盍Φ臑I州：從區(qū)域洼地走向開發(fā)熱土。實(shí)施趕超戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟(jì)的快速增長，用10-20年的時(shí)間完成工業(yè)化中期階段，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的行列。綠色的濱州：從年輕土地走向綠色家園。以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為前提，禁止礦產(chǎn)的掠奪式開發(fā)，注重區(qū)域可持續(xù)發(fā)展；做好城市大環(huán)境綠化，突出水文化特色，提高城區(qū)綠化覆蓋率，建設(shè)生態(tài)城市。協(xié)調(diào)的濱州：從城鄉(xiāng)分隔走向統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)保障空間組織一體化。宜居的濱州：從工礦城市走向宜居城市。突出“大水面、大綠化、大空間”的生態(tài)城市特色，創(chuàng)建人類適宜生活、工作、休閑的宜居城市。

二、城市發(fā)展分目標(biāo)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究開放的濱州：從相對閉塞走向全面開放。繼續(xù)強(qiáng)化大型企業(yè)集團(tuán)的外“一帶三軸四片”一帶，即：黃河風(fēng)情帶；三軸，即：城市發(fā)展空間中縱向的渤海五路、渤海十八路、橫向的德龍煙鐵路三條發(fā)展軸線；四片，即：北城區(qū)、南城區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)三、城市發(fā)展格局第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究“一帶三軸四片”一帶，即：黃河風(fēng)情帶；三、城市發(fā)展格局第二“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”以公路建設(shè)為龍頭，以水利建設(shè)和城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩翼，集園林與湖水于一色，融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟(jì)社會(huì)與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。四、城市遠(yuǎn)景規(guī)劃第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”以公路建設(shè)為龍頭，以水利綜合結(jié)論：1、濱州城市發(fā)展目標(biāo)高遠(yuǎn)，“開放、共融、綠色、生態(tài)”為鮮明特色，尤其“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”遠(yuǎn)景規(guī)劃的實(shí)施，為推進(jìn)濱州城市化進(jìn)程，優(yōu)化招商引資環(huán)境起到了重要作用。2、濱城區(qū)作為濱州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住中心，隨著生活環(huán)境的改觀，對外地尤其是區(qū)縣客戶的“磁吸效應(yīng)”愈加明顯，到濱城置業(yè)的區(qū)縣客戶越來越多?！包S三角戰(zhàn)略”的實(shí)施將進(jìn)一步放大這種效應(yīng)。3、城市規(guī)劃發(fā)展的終極目標(biāo)是“以人為本、生態(tài)宜居”。行政居住功能，是未來濱城區(qū)的核心功能。這也為其未來房地產(chǎn)的發(fā)展定下了基調(diào)。小結(jié)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究綜合結(jié)論：小結(jié)第二部分濱州城市第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧

二、市場概況及總體特點(diǎn)

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)四、2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃五、濱州住宅市場分析六、未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧

市場孕育期：2000-2003年處于福利分房、團(tuán)購到市場化購房的過渡階段。市場購買以團(tuán)購與單位購房為主，大部分住房未進(jìn)入流通領(lǐng)域，商品房銷售速度緩慢。

隨著廣州、深圳等一線城市的先進(jìn)開發(fā)理念傳入濱州，特別是外地開發(fā)商的大量涌入，把濱州房地產(chǎn)開發(fā)推向了市場化的浪潮中?？焖侔l(fā)展期：2004-2006年隨著濱州城市化進(jìn)程加快，政府加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的振興，城市的新規(guī)劃、西區(qū)的開發(fā)建設(shè)、政府西遷、道路環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好環(huán)境。這時(shí)，更多的外地開發(fā)商及策劃代理公司涌入，推動(dòng)濱州房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。市場孕育期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期高速發(fā)展期一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研市場孕育期：2000-2003年市場孕育期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展期：2007-2008年

濱州房地產(chǎn)經(jīng)過07年的快速發(fā)展和08年的市場洗禮后，開始進(jìn)入到一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期。新產(chǎn)品、新設(shè)計(jì)、新思路、新理念不斷涌入，市場掀起一場革命性的新住宅運(yùn)動(dòng)。高速增長期：2009年至今

09年下半年開始，尤其在“黃三角開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略”這一重大利好的刺激下，外地開發(fā)商及投資客將目光聚焦濱州，各片區(qū)開發(fā)供應(yīng)量猛增，濱州房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的高速增長期。一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研穩(wěn)定發(fā)展期：2007-2008年一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第1、發(fā)展現(xiàn)狀重大城市利好推動(dòng)濱州樓市全面邁入“黃三角時(shí)代”，濱州房地產(chǎn)將迎來一個(gè)高速發(fā)展期，開發(fā)水平、銷售價(jià)格、綜合品質(zhì)將邁上新臺(tái)階。老項(xiàng)目步入中后期，新興項(xiàng)目蓄勢待放。望?；▓@、麒麟閣、新河灣、海通·時(shí)代花園等前幾年的代表性項(xiàng)目逐漸步入銷售后期，渤海城邦、新湖玫瑰園、香溪翠庭、田園牧歌等項(xiàng)目即將進(jìn)入銷售期，濱州房地產(chǎn)“黃三角時(shí)代”諸侯混戰(zhàn)局面即將到來。新城區(qū)和新老城區(qū)交匯處中高端項(xiàng)目逐漸積聚，新老城區(qū)結(jié)合部居住價(jià)值日益凸顯。高層產(chǎn)品漸成市場主流，但濱州消費(fèi)者接受尚需時(shí)日，市場期待真正意義上的創(chuàng)新高層精品。二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研1、發(fā)展現(xiàn)狀二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)2、銷售狀況房地產(chǎn)市場化程度逐步提高，團(tuán)購現(xiàn)象雖仍然存在但已逐漸減少。商品房銷量穩(wěn)步增長。2009年，濱州商品房銷售面積196.24萬平米，增長19%，實(shí)現(xiàn)銷售額37.69億元，增長27.9%。其中，現(xiàn)房銷售面積99.75萬平米，增長24.8%；期房銷售面積96.49萬平米，增長13.5%。市場主要在售項(xiàng)目多層價(jià)格集中在2500-3100/㎡（不含首層帶小院），小高層價(jià)格2600-3000/㎡，高層價(jià)格3300-3600元/㎡。價(jià)格增長緩慢。市場以剛性需求為主，但伴隨“黃三角戰(zhàn)略”實(shí)施，外地投資客大量增加。新政對濱州房價(jià)的影響微乎其微，作為房地產(chǎn)處于發(fā)展階段的三四線城市，濱州房價(jià)依舊是成本+微利的模式，長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲是大勢所趨；但新政影響下，成交量明顯下挫，市場整體觀望氣氛濃厚。二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研2、銷售狀況二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)3、營銷推廣外來開發(fā)商越來越多，推動(dòng)了濱州房地產(chǎn)發(fā)展，提升了整體營銷水平。越多越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目邀請專業(yè)策劃公司代理，操盤水平和營銷方式逐步提高。媒體資源匱乏，缺乏絕對強(qiáng)勢的平面媒體，成為營銷推廣的一大掣肘。案場銷售管理及培訓(xùn)水平低，銷售員整體業(yè)務(wù)水平低，在市場低迷、競爭激烈的市場態(tài)勢下，銷售終端的優(yōu)劣對項(xiàng)目銷售的影響尤其關(guān)鍵。二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研3、營銷推廣二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)濱州近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售情況統(tǒng)計(jì)近幾年，濱州房地產(chǎn)開發(fā)投資呈良性發(fā)展態(tài)勢，增速快。三、房地產(chǎn)投資開發(fā)統(tǒng)計(jì)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研濱州近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售情況統(tǒng)計(jì)近幾年，濱州房地濱州三年內(nèi)住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬平米）濱州三年內(nèi)住房用地年度計(jì)劃（單位：畝）三年內(nèi)，濱州商品住房建設(shè)及用地量將逐年減少四、2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研濱州三年內(nèi)住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬平米）濱州三年內(nèi)住房用環(huán)中海高尚居住片區(qū)213645渤海城邦中海城望?；▓@格林春天御景苑領(lǐng)域尚城21345613789101112141516新老城區(qū)結(jié)合部居住片區(qū)老城區(qū)黃河五路以南居住片區(qū)789101112麒麟閣新河灣田園牧歌錦繡城名仕龍城龍騰閣13141516時(shí)代花園香溪翠庭上海世家泰山名郡五、濱州住宅市場分析濱州主要住宅項(xiàng)目分布圖第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研環(huán)中海高尚213645渤海城邦213456137891011各片區(qū)特征描述五、濱州住宅市場分析第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研各片區(qū)特征描述五、濱州住宅市場分析第三部分濱州房地產(chǎn)渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目規(guī)模：總建面30萬平米，在售4萬平米。產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、疊加別墅。目前主要在售產(chǎn)品為高層和別墅。均價(jià)：小高層3000元/㎡、高層3400元/㎡、別墅1-2層5000元/㎡、3-4層3700元/㎡戶型及面積：2房：90-110㎡（15%）3房：120-130㎡（25%）、140-160㎡（35%）、170-190㎡（25%）別墅：280-430㎡銷售率：約70%營銷訴求點(diǎn)：中海風(fēng)景區(qū)及周邊奧體中心、市民文化中心、五星大飯店等配套資源；黃三角國家戰(zhàn)略；五星級(jí)生活標(biāo)準(zhǔn)售罄借勢“黃三角”戰(zhàn)略，將項(xiàng)目營銷上升為區(qū)域營銷，吸引了大量異地投資客。下一步開發(fā)在售望?；▓@海通時(shí)代花園五、濱州住宅市場分析第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目規(guī)模：渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目規(guī)模：總建面41萬平米，首批推出150套，約2萬平米。產(chǎn)品類型：多層、退臺(tái)洋房、花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅、小高層、高層。均價(jià)：未定戶型及面積：2×2×1：94-114㎡（27%）3×2×1：129㎡（20%）3×2×2：144-148㎡（53%）銷售率：未售營銷動(dòng)態(tài)：目前VIP卡認(rèn)籌中，交1萬元可享受不同購房折扣優(yōu)惠。營銷訴求點(diǎn)：中海風(fēng)景區(qū)及周邊配套資源；西班牙建筑風(fēng)情；退臺(tái)、花園洋房的產(chǎn)品舒適性。濱州首席西班牙風(fēng)情洋房社區(qū)，為環(huán)中海片區(qū)絕版稀缺的低密度大盤。渤海城邦首批推出區(qū)域海通時(shí)代花園五、濱州住宅市場分析第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目規(guī)模：渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城長期秉持“低價(jià)銷售、快速回款”策略，以價(jià)換量。新六中對銷售拉動(dòng)作用明顯。麒麟閣項(xiàng)目規(guī)模：總建面32萬㎡，約3800戶產(chǎn)品類型：多層、花園洋房、高層價(jià)格：均價(jià)約2900元/㎡戶型及面積：2房：93㎡-98㎡3房：119-135㎡（110-120㎡為主力戶型，占60%）4房：145-168㎡復(fù)式：159-235㎡目前銷售：約60%營銷動(dòng)態(tài)：目前正在VIP卡認(rèn)籌中，2000元一張，選房時(shí)可沖抵5000元房款，預(yù)計(jì)7月3日選房。營銷訴求點(diǎn)：開發(fā)商實(shí)力和品牌、建筑質(zhì)量、規(guī)模社區(qū)、社區(qū)湖景、新六中。海通時(shí)代花園第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城長期秉持“渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城新河灣與麒麟閣形成雙盤聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目依托良好的環(huán)境及配套，多層產(chǎn)品價(jià)格創(chuàng)下濱州樓市新高。新河灣項(xiàng)目規(guī)模：總建面7萬㎡，共400戶產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅價(jià)格：多層均價(jià)3600元/㎡，高層3500元/㎡戶型及面積：多層103-180㎡，高層107-220㎡，別墅200-360㎡目前銷售：總體銷售率達(dá)90%左右營銷動(dòng)態(tài)：最后1棟高層8#6月26日開盤。項(xiàng)目處于尾盤期。營銷訴求點(diǎn)：完善的教育配套、開發(fā)商品牌、高檔社區(qū)、新立河萬畝氧吧海通時(shí)代花園已售罄8#最后1棟8#6月26日開盤第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城新河灣與麒渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目特殊，雖與本案緊鄰，但無直接競爭關(guān)系。錦繡城海通時(shí)代花園項(xiàng)目規(guī)模：總建面15萬㎡項(xiàng)目類型：小高層、高層均價(jià)：3300元/㎡戶型及面積：2房：96㎡3房：130-150㎡營銷動(dòng)態(tài)：裕華集團(tuán)投資開發(fā)，裕華集資款可折抵房款，購房客戶僅能一次性或分期付款，無法辦理按揭；購房者可購買前期集資客戶手中的存單，相當(dāng)于94折購房。營銷訴求點(diǎn)：位置優(yōu)越、新六中、周邊完善的生活配套。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目特殊，渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城老城區(qū)典型中高端樓盤代表，戶型定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)優(yōu)勢明顯，但項(xiàng)目缺乏系統(tǒng)營銷，銷售緩慢，售價(jià)偏低。名仕龍城海通時(shí)代花園在售4棟項(xiàng)目規(guī)模：總建面8萬平米，一期推出4棟小高層產(chǎn)品類型：小高層、高層均價(jià)：3300-3400元/㎡戶型及面積：1房：64㎡（9%）2房：107㎡（9%）3×2×1：117-121㎡（40%）3×2×2：139-148㎡（42%）銷售狀況：一期銷售率約90%營銷訴求點(diǎn)：主打城市成熟配套，定位高端人群。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城老城區(qū)典型渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目產(chǎn)品及戶型定位偏差，缺乏營銷經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致長期滯銷。領(lǐng)域尚城海通時(shí)代花園項(xiàng)目規(guī)模：總建面20萬㎡產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層均價(jià)：高層最低2700，最高4100，均價(jià)3300元/㎡戶型及面積：2房129㎡，3房143㎡、154㎡、164㎡，4房167㎡銷售狀況：多層被工商銀行團(tuán)購，高層剩余房源以148㎡為主，銷售率約40%營銷訴求點(diǎn)：南派風(fēng)情社區(qū)、新區(qū)品質(zhì)大盤、中海湖景。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目產(chǎn)品及渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城濱州首家打花園洋房概念的樓盤，前期銷售不暢，后期通過實(shí)景展示漸被購房者認(rèn)可。屬差異化產(chǎn)品，但品質(zhì)不高。海通時(shí)代花園海通時(shí)代花園項(xiàng)目規(guī)模：總建面10萬㎡產(chǎn)品類型：多層、花園洋房、小高層均價(jià)：小高層均價(jià)2600元/㎡；花園洋房均價(jià)3100元/㎡，一層帶院單價(jià)4200元。戶型及面積：60-170㎡銷售狀況：5月29日剛開盤四棟多層，已去化大半，只余20套左右，剩余產(chǎn)品目前已提價(jià)。6月份加推5棟多層。

營銷訴求點(diǎn)：洋房社區(qū)、庭院生活、三重智能安防。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城濱州首家打70-90平米的2房缺乏100-120平米的3房缺乏在售項(xiàng)目中，2房面積集中在90-110㎡，3房面積集中在120-150㎡【結(jié)論】：70-90㎡的2房、100-120㎡的3房存在市場空缺。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析70-90平米的2房缺乏100-120平米的3房缺乏在售主要在售項(xiàng)目戶型展示戶型區(qū)間90-110㎡2房110-130㎡3房130-160㎡3房望?；▓@麒麟閣新河灣名仕龍城領(lǐng)域尚城——【結(jié)論】：濱州在售樓盤戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，缺陷戶型多，缺乏創(chuàng)新。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研五、濱州住宅市場分析主要在售項(xiàng)目戶型展示戶型區(qū)間90-110㎡110-130㎡1

戶型面積基本在100㎡以上，3房多在140㎡以上，面積普遍偏大。

多為1梯2戶、2梯2戶，南北通透，居住舒適度高，但存在面積浪費(fèi)。

戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品。——市場在售項(xiàng)目戶型特點(diǎn)點(diǎn)評：第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研戶型面積基本在100㎡以上，3房多在140㎡以上，面積普濱州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告濱國土資告字[2010]7號(hào)1234567本案1234567土地供應(yīng)主要集中于老城區(qū)，地塊規(guī)模較小，容積率低。未來市場潛在供應(yīng)量巨大，新老城區(qū)結(jié)合部極可能再現(xiàn)地王，帶動(dòng)整體房價(jià)上揚(yáng)。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研六、未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)濱州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告1234567本案123望?；▓@麒麟閣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城龍騰閣田園牧歌2011年，預(yù)計(jì)周邊在售項(xiàng)目總體量達(dá)100萬㎡。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研六、未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)望?；▓@麒麟閣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城龍騰閣田園牧歌2011第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研第三部分濱州房地產(chǎn)七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研綜合結(jié)論：1、新老城區(qū)結(jié)合部已成為濱州新興熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，憑借“稀缺的土地價(jià)值、完善的生活配套、濱州最佳的教育資源”等核心優(yōu)勢，將成為濱州未來真正的城市中心。2、未來市場供應(yīng)量巨大，競爭將異常激烈，惟有走“差異化精品”路線，方能游刃有余于市場。3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不成熟，社區(qū)商鋪經(jīng)營狀況一般，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，規(guī)模不宜過大。第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研小結(jié)綜合結(jié)論：第三部分濱州房地產(chǎn)小結(jié)第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析

二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析

三、景觀園林設(shè)計(jì)分析四、典型項(xiàng)目戶型分析五、典型項(xiàng)目智能化調(diào)查六、物業(yè)管理調(diào)查分析第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析

二、建筑規(guī)劃與建筑風(fēng)格通常是衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的基本尺度之一，并與地域氣候特征、居住習(xí)慣及城市的文化特征及公眾審美偏好有較大關(guān)系。濱州作為一個(gè)非外向型城市，經(jīng)濟(jì)位居山東后列，居民觀念相對保守。隨著近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市建設(shè)呈現(xiàn)出一種開放的新格局。房地產(chǎn)開發(fā)方面，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始聘請國內(nèi)高水平設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑與園林設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品規(guī)劃建筑方面取得了很大進(jìn)步。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析建筑規(guī)劃與建筑風(fēng)格通常是衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展代表性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析望?；▓@渤海城邦麒麟閣第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析望?；▓@渤海城邦麒麟閣第四部分濱州代表性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析新河灣格林春天名仕龍城第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析新河灣格林春天名仕龍城第四部分濱州代表性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析領(lǐng)域尚城海通時(shí)代花園麗景新園第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析領(lǐng)域尚城海通時(shí)代花園麗景新園第四部分濱州位于北緯36°—38°之間，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。全市年平均氣溫12.1-13.1℃，極端最高氣溫40.9℃，極端最低氣溫-22.8℃。由于具有以上氣候特征，為最大化通風(fēng)采光，濱州住宅規(guī)劃基本為正南正北朝向。多層住宅以5+1為主，頂層為閣樓；小高層以11+1為主，高層一般為17+1層。多層住宅底層一般設(shè)計(jì)2.2米高地上儲(chǔ)藏室或車庫。高層住宅基本采用地下停車，地下停車在濱州漸成發(fā)展趨勢。住宅設(shè)計(jì)層高為3米，立面形式多結(jié)合觀景凸窗、弧形陽臺(tái)、空調(diào)擱板等造型，頂部多為坡屋頂形式。立面裝飾材料以涂料結(jié)合瓷磚為主，多以棕紅色、米黃色、白色為主色調(diào)。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析濱州位于北緯36°—38°之間，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏目前市場上以10萬平米以上中、大樓盤居多，但總體規(guī)劃水平較低。雖然部分開發(fā)商開始注重規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)因素，但項(xiàng)目規(guī)劃大多比較平淡，排列呆板，缺乏變化。規(guī)模項(xiàng)目多以南北向兵營式排布加中央廣場、中心水景的規(guī)劃形式為主，一般以社區(qū)主干道或中央園林景觀為軸線，建筑分列或圍合而成。項(xiàng)目內(nèi)部基本為人車混行，交通組織多不能實(shí)現(xiàn)人車分流。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析目前市場上以10萬平米以上中、大樓盤居多，但總體規(guī)劃水平較低代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評社區(qū)規(guī)劃：案例1——上海世家項(xiàng)目內(nèi)部采用圍合形式，擺脫了兵營排列的窠臼，使業(yè)主能最大化享受到社區(qū)景觀；蝴蝶狀的路網(wǎng)設(shè)計(jì)，注重人車分流，園林按道路劃分，有一定的層次感。項(xiàng)目整體規(guī)劃值得稱道。獨(dú)具特色的蝶型規(guī)劃第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評社區(qū)規(guī)劃：案例1——上海世家代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評社區(qū)規(guī)劃：案例2——新河灣典型的兵營式排列項(xiàng)目

沿黃河八路規(guī)劃的風(fēng)情商業(yè)街，將居住區(qū)與道路隔離，避免車輛噪音對居住的干擾。項(xiàng)目西側(cè)為新立河，北側(cè)為萬畝果園，為項(xiàng)目價(jià)值最大區(qū)域，規(guī)劃聯(lián)排別墅，提升了項(xiàng)目檔次。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評社區(qū)規(guī)劃：案例2——新河灣典型代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評入口設(shè)計(jì)：案例1——渤海城邦純粹的西班牙建筑風(fēng)格。典雅大氣，極具表現(xiàn)力和視覺沖擊力。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評入口設(shè)計(jì)：案例1——渤海城邦純代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評入口設(shè)計(jì)：案例2——望海花園漢白玉拱橋、對稱的花缽、噴泉、羅馬柱……磅礴大氣的入口設(shè)計(jì)，極大增強(qiáng)了項(xiàng)目昭示性。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評入口設(shè)計(jì)：案例2——望?；▓@代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評外立面色彩：案例1——中海豪庭立面色彩過于鮮艷，跳躍性太強(qiáng)，醒目但顯得突兀。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評外立面色彩：案例1——中海豪庭代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評外立面色彩：案例2——瑄嘉名都米黃色的立面彩色，非常凸顯品質(zhì)感，為項(xiàng)目增色不少。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評外立面色彩：案例2——瑄嘉名都代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評頂部處理：案例——至尊門第頂部設(shè)計(jì)過于繁雜，顯得頭重腳輕。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評頂部處理：案例——至尊門第頂部園林景觀是一個(gè)項(xiàng)目主題立意的表現(xiàn)載體，是賦予建筑空間生命和特色的要素，往往能夠體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)水平和檔次，并成為消費(fèi)決策的重要參照。濱州目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)整體水平較低，不注重園林的層次搭配，沒有很好利用水景這個(gè)優(yōu)勢。望?；▓@的樓間水景。假山、木橋、綠植，營造了較好的生活氛圍。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研三、園林景觀設(shè)計(jì)分析園林景觀是一個(gè)項(xiàng)目主題立意的表現(xiàn)載體，是賦予建筑空間多數(shù)樓盤景觀只停留在簡單綠化的層面，一般只是喬灌木的簡單組合，缺乏景觀主題與核心景點(diǎn)。景觀節(jié)點(diǎn)少，多以中心園林景觀作為項(xiàng)目主景區(qū)，而忽略了組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)，缺乏空間序列的變化，使得景觀單調(diào)而乏層次，有點(diǎn)無線，有線無面，不能做到景觀的最大共享，削弱了景觀價(jià)值。多數(shù)項(xiàng)目不能做到景觀先行，而是先建筑后景觀，眾多社區(qū)建筑施工完成而景觀施工尚未完成。景觀缺少文化主題，沒有內(nèi)在的線索連接，使得造景者無章可循。這與項(xiàng)目的前期概念定位不明確有關(guān)系，是明顯的策劃與產(chǎn)品脫節(jié)的表現(xiàn)。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研三、園林景觀設(shè)計(jì)分析多數(shù)樓盤景觀只停留在簡單綠化的層面，一般只是喬灌木的簡單組合典型高層項(xiàng)目暢銷、滯銷戶型統(tǒng)計(jì)【結(jié)論】：90-100㎡的2房、120-145㎡的中小3房為高層暢銷戶型；110㎡以上的大2房、150㎡以上的大3房為高層滯銷戶型。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析典型高層項(xiàng)目暢銷、滯銷戶型統(tǒng)計(jì)【結(jié)論】：90-100㎡的2望?；▓@領(lǐng)海A、B、C戶型分析A戶型（175㎡）一款豪華舒適的三房兩廳兩衛(wèi)戶型方正實(shí)用，全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好；270度觀景臥室，增添了浪漫的生活情調(diào)，彰顯了業(yè)主的尊貴身份。B戶型（97㎡）一款經(jīng)濟(jì)實(shí)用的兩房兩廳一衛(wèi)戶型。全明設(shè)計(jì)，布局緊湊，突出亮點(diǎn)在于貫通客廳、臥室的大面積南向陽臺(tái)。缺陷在于非南北通透，影響室內(nèi)通風(fēng)。

C戶型（128㎡）戶型方正實(shí)用，南北通透，全明設(shè)計(jì)。缺陷在于兩個(gè)臥室位于北向，降低了居住舒適度。

第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析望?；▓@領(lǐng)海A、B、C戶型分析A戶型（175㎡）B戶型（9望?；▓@領(lǐng)海D、E戶型分析D戶型（141㎡）望?；▓@高層主力戶型之一。戶型方正，南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，私密性好。大開間、小進(jìn)深，飄窗設(shè)計(jì)為業(yè)主提供了更多的使用空間。E戶型（181㎡）專設(shè)家庭廳，直面項(xiàng)目中心湖景，增添了居住尊貴感。八角形陽光房，270度觀景。大開間客廳，盡顯闊綽貴氣。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析望海花園領(lǐng)海D、E戶型分析D戶型（141㎡）E戶型（18領(lǐng)域尚城戶型分析——兩房兩廳一衛(wèi)（110㎡

）最大缺陷在于定位偏差，110㎡做成兩房明顯浪費(fèi)。非正南正北朝向，通風(fēng)較差。餐廳與衛(wèi)生間相連，設(shè)計(jì)不科學(xué)。入口門正對臥室門，影響私密性。衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風(fēng)差。

第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析領(lǐng)域尚城戶型分析——兩房兩廳一衛(wèi)（110㎡）最大缺陷在于定領(lǐng)域尚城戶型分析——三房兩廳兩衛(wèi)（164㎡

）奢華型三房，整體戶型方正實(shí)用，南北通透，全明設(shè)計(jì)。超大弧形陽臺(tái)為一大設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。缺陷在于進(jìn)深大，餐廳采光差，面積浪費(fèi)多。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析領(lǐng)域尚城戶型分析——三房兩廳兩衛(wèi)（164㎡）奢華型三房，整領(lǐng)域尚城戶型分析——三房兩廳兩衛(wèi)（143㎡

）弧形陽臺(tái)為設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。兩個(gè)北向臥室，且開間太小，不利于家具擺放。入門處面積浪費(fèi)大。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析領(lǐng)域尚城戶型分析——三房兩廳兩衛(wèi)（143㎡）弧形陽臺(tái)為設(shè)計(jì)新河灣戶型分析——三房兩廳兩衛(wèi)（132㎡

）戶型方正實(shí)用，南北通透，大開間、小進(jìn)深。南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，彰顯人性化。臥室轉(zhuǎn)角飄窗，擴(kuò)展了視野，增加了使用面積。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析新河灣戶型分析——三房兩廳兩衛(wèi)（132㎡）戶型方正實(shí)用，南新河灣戶型分析——兩房兩廳一衛(wèi)（96㎡

）經(jīng)濟(jì)實(shí)用的兩房戶型。此戶型為一經(jīng)典兩居，缺陷在于南北進(jìn)深大，入口處面積浪費(fèi)大。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶型分析新河灣戶型分析——兩房兩廳一衛(wèi)（96㎡）經(jīng)濟(jì)實(shí)用的兩房戶型第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研五、典型項(xiàng)目智能化調(diào)查第四部分濱州房地產(chǎn)五、典型項(xiàng)目智能化調(diào)查第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研六、物業(yè)管理調(diào)查分析第四部分濱州房地產(chǎn)六、物業(yè)管理調(diào)查分析——特點(diǎn)歸納：物業(yè)管理費(fèi)用普遍較低，多層在0.3-0.6元/㎡之間，小高層和高層在0.7-1.0元/㎡之間。物業(yè)管理水平較為初級(jí)，局限于日常保安保潔，“管家式服務(wù)”、“尊貴型服務(wù)”往往流于口號(hào)，有名無實(shí)。品牌物業(yè)公司介入較少，以開發(fā)商自己管理經(jīng)營為主。第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研小結(jié)——特點(diǎn)歸納：第四部分濱州房地產(chǎn)小結(jié)第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論一、綜合結(jié)論

二、市場啟示

三、對本案的指導(dǎo)意義第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論一、綜合結(jié)論

二、市場啟示

三、對1、新政背景下，濱州房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

新政出臺(tái)后，濱州樓市受影響較大，各項(xiàng)目銷量下挫，市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)商面臨極大考驗(yàn)。但”黃三角戰(zhàn)略”的推進(jìn)為濱州房地產(chǎn)帶來了全新的發(fā)展機(jī)遇，城市發(fā)展后勁十足。2、新老城區(qū)結(jié)合部成熱點(diǎn)片區(qū)，成就濱州地產(chǎn)新的增長極

濱州新城優(yōu)美的環(huán)境與人氣、配套的缺失為新老城區(qū)結(jié)合部的發(fā)展帶來良好契機(jī)，板塊熱度不斷升溫，隨著規(guī)?；_發(fā)的推進(jìn)，本片區(qū)極可能成為濱州樓市產(chǎn)品和價(jià)格的領(lǐng)航者。3、市場供應(yīng)量劇增，競爭激烈據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年周邊在售項(xiàng)目總體量將達(dá)100萬平米，周邊項(xiàng)目年度市場供應(yīng)量逼近25萬平米，未來市場競爭將非常激烈。一、綜合結(jié)論第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論1、新政背景下，濱州房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存一、綜合結(jié)論第五4、好產(chǎn)品是第一競爭力針對目前市場上產(chǎn)品普遍存在缺陷的現(xiàn)狀，項(xiàng)目一定要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上專精研深，把戶型設(shè)計(jì)做好，并合理配比，使產(chǎn)品成為項(xiàng)目的核心競爭力。5、項(xiàng)目普遍綜合競爭力差，好項(xiàng)目“供小于求”雖然市場供應(yīng)量大，但品質(zhì)高、綜合競爭力強(qiáng)的項(xiàng)目不多，市場的需求存在，但好項(xiàng)目少，選擇余地小，形成了一個(gè)與“供過于求”相映成趣的尷尬現(xiàn)象。一、綜合結(jié)論第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論4、好產(chǎn)品是第一競爭力一、綜合結(jié)論第五部分市場調(diào)研1、戶型和園林是項(xiàng)目設(shè)計(jì)重點(diǎn)，對項(xiàng)目銷售起到至關(guān)重要的作用

“看不看看地段，買不買看戶型”，戶型對項(xiàng)目的順利銷售至關(guān)重要。本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持走高檔精品路線，在“特”字上下功夫，充分滿足濱州高端客戶的真實(shí)需求。園林是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，是社區(qū)的靈魂，好的園林設(shè)計(jì)能營造出美好的生活氛圍，給進(jìn)入其中的人一種感動(dòng)，對營銷起到不可代替的促進(jìn)作用。2、系統(tǒng)的營銷策劃將起到錦上添花的作用好的產(chǎn)品需要好的營銷策劃來表達(dá)，濱州有很多自身質(zhì)素不錯(cuò)的項(xiàng)目，但由于忽視營銷策劃而導(dǎo)致平庸甚至以失敗而告終。從平面媒體、現(xiàn)場包裝到活動(dòng)營銷，每一個(gè)環(huán)節(jié)對銷售都至關(guān)重要，系統(tǒng)、專業(yè)的營銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值，加快項(xiàng)目銷售速度。二、市場啟示第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論1、戶型和園林是項(xiàng)目設(shè)計(jì)重點(diǎn)，對項(xiàng)目銷售起到至關(guān)重要的作用二3、注重對區(qū)縣及外地市場的挖掘在“黃三角開發(fā)”的大背景下，濱州的輻射和影響力將進(jìn)一步增強(qiáng)。除市區(qū)外，縣級(jí)市場、外地市場蘊(yùn)藏了一定數(shù)量的客戶資源，如何挖掘這部分客戶，如何做好對外部市場的宣傳是能否抓住這些客戶的關(guān)鍵。

4、活動(dòng)營銷貫穿始終，口碑是無形資產(chǎn)

濱州缺乏主流強(qiáng)勢媒體，宣傳渠道狹窄，因此，后期必須將活動(dòng)營銷貫穿始終。成功的項(xiàng)目都很注重與客戶保持互動(dòng)，經(jīng)常組織與業(yè)主間的溝通活動(dòng)，使項(xiàng)目的形象以積極健康的姿態(tài)傳入市場，贏得市場的口碑和贊譽(yù)。二、市場啟示第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論3、注重對區(qū)縣及外地市場的挖掘二、市場啟示第五部分市場調(diào)1、總體規(guī)劃：新模式，新思路目前濱州房地產(chǎn)市場總體規(guī)劃水平較低，除部分中高端項(xiàng)目外，其余在園林景觀、道路系統(tǒng)、社區(qū)配套、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等方面的水準(zhǔn)普遍較低，沒有特色和個(gè)性，不注重對生活方式的引領(lǐng)。本案在這些方面應(yīng)另辟蹊徑，杜絕再走傳統(tǒng)、沒有特色和個(gè)性的老路。重點(diǎn)加強(qiáng)建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)的個(gè)性化設(shè)計(jì)與調(diào)控，重點(diǎn)在戶型和園林景觀上下功夫，用全新的居住理念和生活方式尋找市場突破口。2、產(chǎn)品類型：高層精品，產(chǎn)品領(lǐng)先濱州高層精品基本空白，項(xiàng)目自身?xiàng)l件決定了必須以高層產(chǎn)品為主，因此，項(xiàng)目務(wù)必走“差異化精品”路線，做到人無我有、人有我優(yōu)。三、對本案的指導(dǎo)意義第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論1、總體規(guī)劃：新模式，新思路三、對本案的指導(dǎo)意義第五部分3、戶型設(shè)計(jì)：創(chuàng)新戶型，填補(bǔ)市場空缺項(xiàng)目整體定位高檔，要求戶型結(jié)構(gòu)比例相應(yīng)協(xié)調(diào)，但同時(shí)也要有部分中小戶型作為有益補(bǔ)充，在盡可能保證功能完善的情況下把面積做小。4、營銷策劃：主題創(chuàng)新，引領(lǐng)生活方式目前濱州在售項(xiàng)目大多缺乏主題概念和生活方式的支撐，缺乏理念深度與營銷的層次性，項(xiàng)目之間的競爭多數(shù)停留在地段、配套、價(jià)格的層面上，要從概念的高度領(lǐng)先競爭對手，要將對生活方式的引領(lǐng)植入項(xiàng)目，使項(xiàng)目卓爾不群、脫穎而出。三、對本案的指導(dǎo)意義第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論3、戶型設(shè)計(jì)：創(chuàng)新戶型，填補(bǔ)市場空缺三、對本案的指導(dǎo)意義第五匯報(bào)完畢，謝謝！匯報(bào)完畢，謝謝！【市場研究報(bào)告】濱州三大祥黃河八路項(xiàng)目【市場研究報(bào)告】濱州三大祥黃河八路項(xiàng)目黑馬的思考過程是這樣的——第一部分濱州城市概況第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研第四部分濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研第五部分市場調(diào)研綜合結(jié)論INDEX黑馬的思考過程是這樣的——第一部分濱州城市概況INDE第一部分濱州城市概況一、地理區(qū)位

二、歷史人文

三、經(jīng)濟(jì)狀況四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展五、城市建設(shè)六、交通狀況七、重大城市利好第一部分濱州城市概況第一部分濱州城市概況一、地理區(qū)位

二、歷史人文

三、經(jīng)濟(jì)狀地理區(qū)位：濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地。北臨渤海，東接?xùn)|營，南鄰淄博，西同德州和濟(jì)南搭界，是山東的北大門。行政區(qū)劃：濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。人口狀況：2009年，濱州人口繼續(xù)保持低速增長。年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬，常住人口369.98萬，其中，濱城區(qū)人口60余萬。數(shù)據(jù)來源：《濱州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》黃三角腹地，山東北大門第一部分濱州城市概況一、地理區(qū)位地理區(qū)位：濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地。北歷史悠久，黃河文化和齊文化的發(fā)祥地之一中國古代著名軍事家武圣孫武故里宋代著名政治家范仲淹的生長地漢孝子董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。中國呂劇的發(fā)源地革命戰(zhàn)爭年代，是中央渤海區(qū)黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地。武圣孫武山東呂劇第一部分濱州城市概況二、歷史人文歷史悠久，黃河文化和中國古代著名軍事家武圣孫武故里武圣孫武GDP增速明顯：2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1350.9億元，人均生產(chǎn)總值36568元，GDP總量在山東17個(gè)地級(jí)城市中排名12位。居民生活繼續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，較去年增長9.6%。居民消費(fèi)繼續(xù)增長：2009年城市居民人均消費(fèi)支出11879元，比上年增長9.8%。數(shù)據(jù)來源：《濱州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》經(jīng)濟(jì)增速明顯，但仍位居山東省后列第一部分濱州城市概況三、經(jīng)濟(jì)狀況GDP增速明顯：2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1350.9億元，五大傳統(tǒng)行業(yè)——紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、石油加工業(yè)和電力、熱力業(yè)仍是濱州經(jīng)濟(jì)的主要支柱。重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯。全市35個(gè)規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)中，34個(gè)保持增長。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)和化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成增加值431.33億元，對全市工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率超過五成。09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年9.92:60.94:29.14調(diào)整10.06:58.38:31.56，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加，但受制于人口、經(jīng)濟(jì)狀況，長期欠發(fā)達(dá)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)第一部分濱州城市概況四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展五大傳統(tǒng)行業(yè)——紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制濱州新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣魄、大交通、大生態(tài)，面貌日新月異；老城區(qū)卻迥然不同，整體面貌落后。近兩年隨著濱州城市發(fā)展提速，老城區(qū)加快了整改步伐，舊貌漸變新顏。新城區(qū)：日新月異老城區(qū)：吐故納新第一部分濱州城市概況五、城市建設(shè)濱州新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣魄、大交通、大生態(tài)，面貌

濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，境內(nèi)以公路交通為主，濟(jì)青高速、濱博高速、國道205、220，以及四通八達(dá)的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并連接濟(jì)南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州南部的膠濟(jì)鐵路，形成陸、海、空、水運(yùn)交錯(cuò)縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

航空：濱州沒有機(jī)場，市區(qū)距濟(jì)南遙墻機(jī)場約1小時(shí)車程。鐵路：濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先乘汽車至淄博、濟(jì)南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車到達(dá)全國各地。公路：境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，乘坐汽車出行十分方便快捷。當(dāng)日往返京津，可直達(dá)上海、濟(jì)南、青島、淄博、濰坊、東營等城市。以公路交通為主，四通八達(dá)第一部分濱州城市概況六、交通狀況濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，以公經(jīng)濟(jì)增速明顯城市日新月異濱州正在同兄弟城市的競賽中迎頭趕上如何在城市化浪潮中實(shí)現(xiàn)超越?如何在國際化背景下策馬揚(yáng)鞭?濱州，在等待一次歷史機(jī)遇！——濱州發(fā)展前景思考第一部分濱州城市概況六、交通狀況經(jīng)濟(jì)增速明顯——濱州發(fā)展前景思考第一部分濱州城市概況六、公元2009年，歷史選擇了黃河三角洲第一部分濱州城市概況七、重大城市利好公元2009年，第一部分濱州城市概況七、重大城市利好2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著我國最后一個(gè)三角洲——黃三角的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，成為國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

山東省政府提出將在“十一五”期間，規(guī)劃投資15000億開發(fā)黃河三角洲區(qū)域。濱州將成為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)主戰(zhàn)場！第一部分濱州城市概況七、重大城市利好2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)1

“黃三角”是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，被譽(yù)為我國“最具有開發(fā)潛力的三角洲”。

背景資料：黃三角地區(qū)包括東營和濱州兩市全部以及與其毗鄰縣市的部分地區(qū)。總面積2.65萬平方公里，占全省的1/6，總?cè)丝诩s985萬。1

根據(jù)規(guī)劃，2015年黃三角GDP將突破9300億元，2020年達(dá)到15000億元，成為全省新的經(jīng)濟(jì)增長極。323休閑度假、觀光生態(tài)旅游將成為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)4第一部分濱州城市概況七、重大城市利好1“黃三角”是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，被譽(yù)為背景資料黃三角對濱州意味著什么？七、重大城市利好第一部分濱州城市概況黃三角對濱州意味著什么？七、重大城市利好第一部分濱州城城市發(fā)展的絕佳契機(jī)資本角逐的財(cái)富戰(zhàn)場投資開發(fā)的價(jià)值洼地異地置業(yè)的理想之選觀光養(yǎng)生的生態(tài)城邦精英階層的夢想家園七、重大城市利好第一部分濱州城市概況城市發(fā)展的絕佳契機(jī)七、重大城市利好第一部分濱州城市概況2010年，濱州建設(shè)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展南海擴(kuò)容。3月29日，濱州年度重點(diǎn)工程——南海擴(kuò)建工程正式開工。能源開發(fā)。5月24日，濱州與中海油新能源投資有限公司合作開發(fā)新能源框架協(xié)議簽定。中海油將在濱州形成約150億元的投資規(guī)模。招商引資。5月31日上午，濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舉行招商引資項(xiàng)目集中簽約儀式。共簽約37個(gè)項(xiàng)目，投資額達(dá)71.5億元，是歷年來項(xiàng)目最多、投資最大的一次。七、重大城市利好第一部分濱州城市概況2010年，濱州建設(shè)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展七、重大城市利好第一部濱州將在未來6年投資8000億元到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到2900億元，地方財(cái)政收入達(dá)到170億元。2020年，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)入山東省先進(jìn)行列。

七、重大城市利好第一部分濱州城市概況濱州將在未來6年投資8000億元七、重大城市利好第一部分綜合結(jié)論：1、人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期成為濱州發(fā)展的掣肘，若要崛起，務(wù)必打破以上三大瓶頸，加大招商引資力度、轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長方式、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，走出一條符合濱州地域特征和城市特色的新路。2、抓住“黃三角”開發(fā)的重大歷史機(jī)遇，利用已有的市政配套、生態(tài)環(huán)境、道路設(shè)施等優(yōu)勢，增強(qiáng)濱州對外的輻射和影響力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的先決條件，我們對本項(xiàng)目的成功運(yùn)作充滿信心。七、重大城市利好第一部分濱州城市概況小結(jié)綜合結(jié)論：七、重大城市利好第一部分濱州城市概況小結(jié)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究一、城市發(fā)展總目標(biāo)

二、城市發(fā)展分目標(biāo)

三、城市發(fā)展格局四、城市遠(yuǎn)景規(guī)劃第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究一、城市發(fā)展總目標(biāo)

二、城市發(fā)南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。

資料來源：《濱州市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》

一、城市發(fā)展總目標(biāo)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海資料來源：《濱州開放的濱州活力的濱州綠色的濱州協(xié)調(diào)的濱州宜居的濱州濱州城市發(fā)展分目標(biāo)二、城市發(fā)展分目標(biāo)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究開放的濱州活力的濱州綠色的濱州協(xié)調(diào)的濱州宜居的濱州濱州城市發(fā)開放的濱州：從相對閉塞走向全面開放。繼續(xù)強(qiáng)化大型企業(yè)集團(tuán)的外向開放帶動(dòng)作用，積極招商引資，更深地融入世界經(jīng)濟(jì)浪潮。建設(shè)便捷高效的交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑大開放大開發(fā)的新格局。活力的濱州：從區(qū)域洼地走向開發(fā)熱土。實(shí)施趕超戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟(jì)的快速增長，用10-20年的時(shí)間完成工業(yè)化中期階段，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的行列。綠色的濱州：從年輕土地走向綠色家園。以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為前提，禁止礦產(chǎn)的掠奪式開發(fā)，注重區(qū)域可持續(xù)發(fā)展；做好城市大環(huán)境綠化，突出水文化特色，提高城區(qū)綠化覆蓋率，建設(shè)生態(tài)城市。協(xié)調(diào)的濱州：從城鄉(xiāng)分隔走向統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)保障空間組織一體化。宜居的濱州：從工礦城市走向宜居城市。突出“大水面、大綠化、大空間”的生態(tài)城市特色，創(chuàng)建人類適宜生活、工作、休閑的宜居城市。

二、城市發(fā)展分目標(biāo)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究開放的濱州：從相對閉塞走向全面開放。繼續(xù)強(qiáng)化大型企業(yè)集團(tuán)的外“一帶三軸四片”一帶，即：黃河風(fēng)情帶；三軸，即：城市發(fā)展空間中縱向的渤海五路、渤海十八路、橫向的德龍煙鐵路三條發(fā)展軸線；四片，即：北城區(qū)、南城區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)三、城市發(fā)展格局第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究“一帶三軸四片”一帶，即：黃河風(fēng)情帶；三、城市發(fā)展格局第二“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”以公路建設(shè)為龍頭，以水利建設(shè)和城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩翼，集園林與湖水于一色，融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟(jì)社會(huì)與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。四、城市遠(yuǎn)景規(guī)劃第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”以公路建設(shè)為龍頭，以水利綜合結(jié)論：1、濱州城市發(fā)展目標(biāo)高遠(yuǎn)，“開放、共融、綠色、生態(tài)”為鮮明特色，尤其“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”遠(yuǎn)景規(guī)劃的實(shí)施，為推進(jìn)濱州城市化進(jìn)程，優(yōu)化招商引資環(huán)境起到了重要作用。2、濱城區(qū)作為濱州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住中心，隨著生活環(huán)境的改觀，對外地尤其是區(qū)縣客戶的“磁吸效應(yīng)”愈加明顯，到濱城置業(yè)的區(qū)縣客戶越來越多?！包S三角戰(zhàn)略”的實(shí)施將進(jìn)一步放大這種效應(yīng)。3、城市規(guī)劃發(fā)展的終極目標(biāo)是“以人為本、生態(tài)宜居”。行政居住功能，是未來濱城區(qū)的核心功能。這也為其未來房地產(chǎn)的發(fā)展定下了基調(diào)。小結(jié)第二部分濱州城市規(guī)劃發(fā)展研究綜合結(jié)論：小結(jié)第二部分濱州城市第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧

二、市場概況及總體特點(diǎn)

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)四、2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃五、濱州住宅市場分析六、未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧

市場孕育期：2000-2003年處于福利分房、團(tuán)購到市場化購房的過渡階段。市場購買以團(tuán)購與單位購房為主，大部分住房未進(jìn)入流通領(lǐng)域，商品房銷售速度緩慢。

隨著廣州、深圳等一線城市的先進(jìn)開發(fā)理念傳入濱州，特別是外地開發(fā)商的大量涌入，把濱州房地產(chǎn)開發(fā)推向了市場化的浪潮中?？焖侔l(fā)展期：2004-2006年隨著濱州城市化進(jìn)程加快，政府加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的振興，城市的新規(guī)劃、西區(qū)的開發(fā)建設(shè)、政府西遷、道路環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好環(huán)境。這時(shí)，更多的外地開發(fā)商及策劃代理公司涌入，推動(dòng)濱州房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。市場孕育期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期高速發(fā)展期一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研市場孕育期：2000-2003年市場孕育期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展期：2007-2008年

濱州房地產(chǎn)經(jīng)過07年的快速發(fā)展和08年的市場洗禮后，開始進(jìn)入到一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期。新產(chǎn)品、新設(shè)計(jì)、新思路、新理念不斷涌入，市場掀起一場革命性的新住宅運(yùn)動(dòng)。高速增長期：2009年至今

09年下半年開始，尤其在“黃三角開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略”這一重大利好的刺激下，外地開發(fā)商及投資客將目光聚焦濱州，各片區(qū)開發(fā)供應(yīng)量猛增，濱州房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的高速增長期。一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研穩(wěn)定發(fā)展期：2007-2008年一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第1、發(fā)展現(xiàn)狀重大城市利好推動(dòng)濱州樓市全面邁入“黃三角時(shí)代”，濱州房地產(chǎn)將迎來一個(gè)高速發(fā)展期，開發(fā)水平、銷售價(jià)格、綜合品質(zhì)將邁上新臺(tái)階。老項(xiàng)目步入中后期，新興項(xiàng)目蓄勢待放。望?；▓@、麒麟閣、新河灣、海通·時(shí)代花園等前幾年的代表性項(xiàng)目逐漸步入銷售后期，渤海城邦、新湖玫瑰園、香溪翠庭、田園牧歌等項(xiàng)目即將進(jìn)入銷售期，濱州房地產(chǎn)“黃三角時(shí)代”諸侯混戰(zhàn)局面即將到來。新城區(qū)和新老城區(qū)交匯處中高端項(xiàng)目逐漸積聚，新老城區(qū)結(jié)合部居住價(jià)值日益凸顯。高層產(chǎn)品漸成市場主流，但濱州消費(fèi)者接受尚需時(shí)日，市場期待真正意義上的創(chuàng)新高層精品。二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研1、發(fā)展現(xiàn)狀二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)2、銷售狀況房地產(chǎn)市場化程度逐步提高，團(tuán)購現(xiàn)象雖仍然存在但已逐漸減少。商品房銷量穩(wěn)步增長。2009年，濱州商品房銷售面積196.24萬平米，增長19%，實(shí)現(xiàn)銷售額37.69億元，增長27.9%。其中，現(xiàn)房銷售面積99.75萬平米，增長24.8%；期房銷售面積96.49萬平米，增長13.5%。市場主要在售項(xiàng)目多層價(jià)格集中在2500-3100/㎡（不含首層帶小院），小高層價(jià)格2600-3000/㎡，高層價(jià)格3300-3600元/㎡。價(jià)格增長緩慢。市場以剛性需求為主，但伴隨“黃三角戰(zhàn)略”實(shí)施，外地投資客大量增加。新政對濱州房價(jià)的影響微乎其微，作為房地產(chǎn)處于發(fā)展階段的三四線城市，濱州房價(jià)依舊是成本+微利的模式，長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲是大勢所趨；但新政影響下，成交量明顯下挫，市場整體觀望氣氛濃厚。二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研2、銷售狀況二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)3、營銷推廣外來開發(fā)商越來越多，推動(dòng)了濱州房地產(chǎn)發(fā)展，提升了整體營銷水平。越多越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目邀請專業(yè)策劃公司代理，操盤水平和營銷方式逐步提高。媒體資源匱乏，缺乏絕對強(qiáng)勢的平面媒體，成為營銷推廣的一大掣肘。案場銷售管理及培訓(xùn)水平低，銷售員整體業(yè)務(wù)水平低，在市場低迷、競爭激烈的市場態(tài)勢下，銷售終端的優(yōu)劣對項(xiàng)目銷售的影響尤其關(guān)鍵。二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研3、營銷推廣二、市場概況及總體特點(diǎn)第三部分濱州房地產(chǎn)濱州近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售情況統(tǒng)計(jì)近幾年，濱州房地產(chǎn)開發(fā)投資呈良性發(fā)展態(tài)勢，增速快。三、房地產(chǎn)投資開發(fā)統(tǒng)計(jì)第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研濱州近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售情況統(tǒng)計(jì)近幾年，濱州房地濱州三年內(nèi)住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬平米）濱州三年內(nèi)住房用地年度計(jì)劃（單位：畝）三年內(nèi)，濱州商品住房建設(shè)及用地量將逐年減少四、2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研濱州三年內(nèi)住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬平米）濱州三年內(nèi)住房用環(huán)中海高尚居住片區(qū)213645渤海城邦中海城望海花園格林春天御景苑領(lǐng)域尚城21345613789101112141516新老城區(qū)結(jié)合部居住片區(qū)老城區(qū)黃河五路以南居住片區(qū)789101112麒麟閣新河灣田園牧歌錦繡城名仕龍城龍騰閣13141516時(shí)代花園香溪翠庭上海世家泰山名郡五、濱州住宅市場分析濱州主要住宅項(xiàng)目分布圖第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研環(huán)中海高尚213645渤海城邦213456137891011各片區(qū)特征描述五、濱州住宅市場分析第三部分濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研各片區(qū)特征描述五、濱州住宅市場分析第三部分濱州房地產(chǎn)渤海城邦望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目規(guī)模：總建面30萬平米，在售4萬平米。產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、疊加別墅。目前主要在售產(chǎn)品為高層和別墅。均價(jià)：小高層3000元/㎡、高層3400元/㎡、別墅1-2層5000元/㎡、3-4層3700元/㎡戶型及面積：2房：90-110㎡（15%）3房：120-130㎡（25%）、140-160㎡（35%）、170-190㎡（25%）