某置業(yè)公司項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議方案

山東東營(yíng)六項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司2我們的工作內(nèi)容及提交成果8個(gè)日歷天前期市場(chǎng)調(diào)研階段時(shí)間進(jìn)度階段劃分工作內(nèi)容《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿》提交成果

項(xiàng)目終稿匯報(bào)項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿》《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》2007/12/212007/12/282008/01/312008/02/18項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研政府人員訪談專業(yè)人士訪談潛在消費(fèi)者訪談項(xiàng)目界定及研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析案例借鑒和分析分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位分項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議2008/01/11項(xiàng)目界定及研判東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析陽(yáng)光麗景、石大花園、商行小區(qū)、勝利大廈、膠州路項(xiàng)目定位初步溝通市調(diào)成果及項(xiàng)目定位初步溝通10個(gè)日歷天初步溝通20個(gè)日歷天中期匯報(bào)

商品住宅在整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中充當(dāng)了“提款機(jī)”的角色——提高持續(xù)、穩(wěn)定、盡可能充足的“現(xiàn)金流”，不僅能夠保證項(xiàng)目自身的滾動(dòng)還要有較強(qiáng)的為其他項(xiàng)目“輸血”的能力?！掷m(xù)——穩(wěn)定——盡可能充足3向市場(chǎng)要速度的“突擊戰(zhàn)”

——陽(yáng)光麗景定位與物業(yè)建議謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司5項(xiàng)目屬性界定都市蔓延區(qū)，市政公園旁的，中小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目6陽(yáng)光麗景依托周邊已經(jīng)形成的區(qū)域價(jià)值，在項(xiàng)目整體安排中承擔(dān)快速回現(xiàn)的作用石大花園開(kāi)發(fā)條件成熟。緊鄰石大花園，周邊為萬(wàn)人居住區(qū)，周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)需求量大。商業(yè)主要針對(duì)石大花園和周邊小區(qū)客戶，周邊居住氛圍尚未成熟，需培育；商行小區(qū)陽(yáng)光麗景位于城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展方向，且緊鄰東營(yíng)區(qū)政府，具備優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實(shí)施，具備很好的發(fā)展?jié)摿?；擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊居住氛圍和配套相對(duì)成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場(chǎng)明星產(chǎn)品的潛質(zhì)。城市東區(qū)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，走差異化路線，快速回現(xiàn)。Step2短平快速戰(zhàn)速?zèng)QStep3控制節(jié)奏持續(xù)發(fā)力Step1搶占先機(jī)快速回現(xiàn)瑞鑫小區(qū)位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上；周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟；客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知較陌生，還有一定的認(rèn)知抗性，項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)尚未成熟；等待時(shí)機(jī)，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場(chǎng)，脫穎而出；Step4等待時(shí)機(jī)脫穎而出7陽(yáng)光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目操作理念競(jìng)爭(zhēng)格局分析（案例）經(jīng)濟(jì)測(cè)算8東城已經(jīng)形成了大規(guī)模項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局由于城市開(kāi)發(fā)腳步的加快，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，目前東城已入市的項(xiàng)目已經(jīng)擁有很多大盤項(xiàng)目，而且后續(xù)也有具有品牌效應(yīng)的大規(guī)模項(xiàng)目入市，未來(lái)東城將會(huì)形成中大規(guī)模項(xiàng)目為主的市場(chǎng)格局；大盤項(xiàng)目憑借自己的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品打造、營(yíng)銷推廣等方面都具有規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目占地面積建筑面積已入市項(xiàng)目東辰鑒墅2619萬(wàn)達(dá)高爾夫花園2324大海鑫天地5.110.2國(guó)際新城133170陽(yáng)光1003350即將入市項(xiàng)目水岸天華-6科達(dá)遠(yuǎn)鑒頤家1610綠洲國(guó)際花園9.29.2奧林匹克花園6780本項(xiàng)目4.4-9市場(chǎng)中大規(guī)模項(xiàng)目或依托于外部資源條件或內(nèi)部制造吸引點(diǎn)，充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)展示大盤力配套設(shè)施：會(huì)所、高爾夫依托資源：清風(fēng)湖萬(wàn)達(dá)高爾夫花園項(xiàng)目聘請(qǐng)加拿大奧雅園境師事物所為項(xiàng)目提供園林景觀設(shè)計(jì)方案，并將象征高品質(zhì)的高爾夫生活引入社區(qū)生活。配套設(shè)施：會(huì)所依托資源：清風(fēng)湖、內(nèi)部景觀東辰鑒墅采用英倫風(fēng)格打造整體社區(qū)意向，湖中小島式的別墅住區(qū)成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。東辰鑒墅萬(wàn)達(dá)高爾夫花園陽(yáng)光100配套設(shè)施：北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)直通車、會(huì)所陽(yáng)光100以北歐風(fēng)格打造整體社區(qū)意向，并且憑借其品牌影響力，在東營(yíng)形成高端價(jià)值。10陽(yáng)光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目操作理念競(jìng)爭(zhēng)格局分析（案例）經(jīng)濟(jì)測(cè)算11項(xiàng)目目操操作作思思路路分分析析適度度成成本本社區(qū)區(qū)領(lǐng)領(lǐng)先先企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略快速速回回籠籠資資金金：：從整體體戰(zhàn)略略角度度，陽(yáng)陽(yáng)光麗麗景承承擔(dān)快快速回回籠現(xiàn)現(xiàn)金的的角色色作用用，可可為其其他項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)提供供所需需現(xiàn)金金；適度控控制成成本：：本項(xiàng)目目本體體是一一個(gè)中中小規(guī)規(guī)模的的項(xiàng)目目，不不具備備大盤盤持續(xù)續(xù)發(fā)力力的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，因此此在成成本方方面應(yīng)應(yīng)當(dāng)適適度投投入，，把錢錢花在在刀刃刃上來(lái)來(lái)保證證企業(yè)業(yè)的盈盈利空空間。。打造社區(qū)及及產(chǎn)品特色色：從市場(chǎng)角度度出發(fā)，目目前東城主主要是大盤盤競(jìng)爭(zhēng)的舞舞臺(tái)，市場(chǎng)場(chǎng)不缺乏展展現(xiàn)大盤力力、大手筆筆投入的項(xiàng)項(xiàng)目，本項(xiàng)項(xiàng)目不能淹淹沒(méi)在這些些項(xiàng)目的光光輝之下，，因此我們們要通過(guò)打打造一個(gè)整整體向內(nèi)發(fā)發(fā)展的精品品社區(qū)，將將特色優(yōu)勢(shì)勢(shì)放大，使使產(chǎn)品在市市場(chǎng)上形成成亮點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)企企業(yè)目標(biāo)，，首先要考考慮的是如如何營(yíng)造社社區(qū)領(lǐng)先特特色？12住宅產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特特色模式研研究通過(guò)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)上成功的的住宅項(xiàng)目目研究，總總結(jié)得出打打造住宅產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目特特色的六大大模式；1產(chǎn)品創(chuàng)新型型社區(qū)2科技領(lǐng)先型型社區(qū)3主題概念型型社區(qū)4規(guī)劃領(lǐng)先型型社區(qū)5景觀創(chuàng)新型型社區(qū)6配套升級(jí)型型社區(qū)13產(chǎn)品創(chuàng)新型型——基于客戶細(xì)細(xì)分研究基基礎(chǔ)上，打打造符合目目標(biāo)客戶需需求的創(chuàng)新新產(chǎn)品金色家園創(chuàng)創(chuàng)造了最簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的建筑筑形態(tài)和最最單純的功功能形態(tài)樓樓體外檐是是低調(diào)而有有性格的顏顏色層次，，構(gòu)成完整整的六面造造型，體態(tài)態(tài)綽約；一個(gè)單元的的純板樓，，充分保障障了歸屬感感與私密性性，成雙成成對(duì)的錯(cuò)落落布局，達(dá)達(dá)到共享與與均好的最最大化；三種戶型，，構(gòu)造了純純粹的居住住環(huán)境，營(yíng)營(yíng)造順暢與與友善的溝溝通空間。。11層的建筑，，采用了重重度純色方方案，從視視覺(jué)上降低低了色彩的的刺激度，，拉開(kāi)了樓樓與樓之間間的心理距距離；另外一種18層的建筑，，則采用了了高、中、、低三種明明度的深色色設(shè)計(jì)，在在與純色11層建筑相融融合的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，豐富富了色彩感感，提高了了整體建筑筑群的層次次感，凸現(xiàn)現(xiàn)建筑的個(gè)個(gè)性風(fēng)格與與時(shí)代感。?；趯?duì)天津津市整體人人群的分類類，萬(wàn)科針針對(duì)10萬(wàn)平的樓盤盤規(guī)模，采采取了不同同于大盤的的運(yùn)作方式式：首先是在市場(chǎng)研究和和客戶細(xì)分分的基礎(chǔ)上聚聚焦目標(biāo)客客戶，確定定了兩種人人群，一類類是“社會(huì)新銳”，一類是“望子成龍”然后根據(jù)對(duì)對(duì)這兩類客客戶的家庭結(jié)構(gòu)、、生活習(xí)慣慣、空間審審美的研究究，設(shè)計(jì)和推推敲適合他他們的具體體戶型。最終金色家家園一共只只推出11層和18層兩種樓型型、3種戶型，分分別是105平米平層兩兩室、101平躍層兩室室、117平三室。其其中面向“社會(huì)新銳”的設(shè)計(jì)的101平的兩房躍躍層，獲得得天津創(chuàng)新新戶型大獎(jiǎng)獎(jiǎng)，被譽(yù)為為“最具個(gè)性的的品質(zhì)婚房房”。在101平的兩房躍躍層戶型中中，除了情情趣感和舒舒適度之外外，最大的的亮點(diǎn)是近近8平米的超大大露臺(tái)，將將戶外生活活盡情發(fā)揮揮，并與樓樓上主臥外外陽(yáng)臺(tái)遙相相呼應(yīng)，平平添一份生生活情趣。。聘請(qǐng)著名建建筑設(shè)計(jì)公公司，在成成熟社區(qū)注注重功能和和實(shí)用的開(kāi)開(kāi)發(fā)，外觀觀時(shí)尚、現(xiàn)現(xiàn)代的露臺(tái)臺(tái)，還能兼兼顧其他功功能。萬(wàn)科天津金金色家園產(chǎn)品創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃領(lǐng)先主題概念科技領(lǐng)先景觀創(chuàng)新打造產(chǎn)品特色六大方向14科技領(lǐng)先型型——憑借高檔、、高科技含含量的建材材、設(shè)備設(shè)設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值位于海淀萬(wàn)萬(wàn)柳居住區(qū)區(qū);經(jīng)典城市豪豪宅，建筑筑面積8萬(wàn)，容積率率3，四棟塔樓樓和兩棟板板樓組成;顛覆板與塔塔的比較體體系;歐洲居住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻墻保溫、地地板熱輻射射采暖等科科技住宅八八大子系統(tǒng)統(tǒng);周邊價(jià)格平平臺(tái)7000～8000元/平米，本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均均價(jià)10500元/平米。整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間高科技住宅宅的定位符符合區(qū)域中中關(guān)村客戶戶的價(jià)值取取向，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了超額溢溢價(jià)。成功案例：：北京鋒尚尚國(guó)際公寓寓、南京鋒鋒尚國(guó)際公公寓等北京鋒尚產(chǎn)品創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃領(lǐng)先主題概念科技領(lǐng)先景觀創(chuàng)新打造產(chǎn)品特特色六大方方向15景觀創(chuàng)新型型——通過(guò)全景觀觀打造實(shí)現(xiàn)現(xiàn)園林景觀觀精細(xì)化，，建立核心心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)北京星河灣灣：引進(jìn)了近百百種7000多棵樹(shù)，保保證秋冬兩兩季1/3落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色植物搭配，，重木輕草草；多軟綠綠，少硬綠綠冬與夏皆呈呈現(xiàn)出美輪輪美奐的生生態(tài)景觀冬夏兩季社社區(qū)內(nèi)不同同的樓間景景致情趣開(kāi)放空間室內(nèi)景觀樓間景觀生態(tài)公園成功案例：：廣州星河河灣、北京京星河灣、、綠城桂花花城系列產(chǎn)品創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃領(lǐng)先主題概念科技領(lǐng)先景觀創(chuàng)新打造產(chǎn)品特特色六大方方向16配套升級(jí)型型——通過(guò)配套設(shè)設(shè)施的全面面升級(jí)，實(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)超超越，建立立差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)珠江帝景：精裝修公寓寓，塔樓均均價(jià)9300元/平米，板樓樓均價(jià)11000元/平米，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)平臺(tái)臺(tái)超越；2.5公里長(zhǎng)，10萬(wàn)平米歐陸陸風(fēng)情商業(yè)業(yè)街五星級(jí)酒店店會(huì)所5A級(jí)寫字樓星級(jí)酒店式式商務(wù)公寓寓成功案例：：北京珠江江帝景、惠惠州帝景灣灣、國(guó)美第第一城產(chǎn)品創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃領(lǐng)先主題概念科技領(lǐng)先景觀創(chuàng)新打造產(chǎn)品特特色六大方方向17主題概念型型——圍繞主題打打造整個(gè)社社區(qū)意向，，創(chuàng)造全新新的居住理理念東莞金地格格林小城：典雅明快的的德式建筑筑風(fēng)格繽紛浪漫的的歐洲風(fēng)情情商業(yè)街特色配套：印象館音樂(lè)坊標(biāo)志物花塔塔……格林系列：：北京金地地格林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、北京金金地格林小小鎮(zhèn)6、武漢金地地格林小城城、東莞金金地格林小小城等主題社區(qū)主主要類別與與典型代表表：風(fēng)情主題：：金地格林系系列運(yùn)動(dòng)主題：：奧林匹克花花園教育主題：：深圳桃源居居產(chǎn)品創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃領(lǐng)先主題概念科技領(lǐng)先景觀創(chuàng)新打造產(chǎn)品特特色六大方方向18東莞金地格格林小城項(xiàng)目位置：南城區(qū)東東莞大道與與四環(huán)路交交匯處，北北臨四環(huán)路路，西近東東莞大道，，南靠新中中路，東至至宏偉路項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總占占地面積13.6萬(wàn)平方米，，總建筑面面積25萬(wàn)平方米容積率:1.9主題概念型型案例產(chǎn)品類型：多層、小小高層、高高層、商業(yè)業(yè)街客戶構(gòu)成：：聚焦城市中中堅(jiān)階層，，為客戶創(chuàng)創(chuàng)造全方位位高檔品質(zhì)質(zhì)生活19格林小城整整體規(guī)劃由由一條橫向向景觀軸貫貫穿整個(gè)社社區(qū)，將各各組團(tuán)有機(jī)機(jī)組合在一一起，沿軸軸線布置景景觀節(jié)點(diǎn)采用東莞首首創(chuàng)的曰形形組團(tuán)，住住宅與住宅宅之間形成成內(nèi)庭環(huán)境境，整體規(guī)規(guī)劃上，構(gòu)構(gòu)成圍合式式院落橫向景觀軸軸貫穿整個(gè)個(gè)社區(qū)，將將各組團(tuán)有有機(jī)組合在在一起沿景觀軸布布置景觀以以廣場(chǎng)為核核心的景觀觀節(jié)點(diǎn)主入口處設(shè)設(shè)置假日休休閑廣場(chǎng)，，與商業(yè)街街有效結(jié)合合，展示項(xiàng)項(xiàng)目形象格林小城整整體規(guī)劃圖圖假日廣場(chǎng)實(shí)實(shí)景圖景觀軸運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)商業(yè)街20建筑風(fēng)格典典雅明快，，為東莞市市場(chǎng)首個(gè)純純正德國(guó)現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)情項(xiàng)目，，獲得市場(chǎng)場(chǎng)的高度認(rèn)認(rèn)可材料局部采采用石、木木本色，頂頂部以白色色為主調(diào)，，外墻以米米白色為主主，結(jié)合綠綠色的透明明玻璃窗，，穿插灰色色、深色的的線條和色色塊，豐富富的色彩變變化為整體體注入活力力，表現(xiàn)親親切快樂(lè)，，很有濃郁郁生活氣息息；總建筑面積積２５萬(wàn)，，２００４４年９月開(kāi)開(kāi)盤，２０００６年３３月包括商商業(yè)整盤售售磬21帶有創(chuàng)新亮亮點(diǎn)的住宅宅產(chǎn)品，體體現(xiàn)了居住住品質(zhì)的提提升東莞首創(chuàng)全全落地飄窗窗全景致洋房房的五度空空間：寬度：相同的面積積，比別人人多了30公分，景致致更寬闊高度：全落地窗，，比普通窗窗戶高了30公分角度：實(shí)用的90度角度，戶戶型設(shè)計(jì)特特點(diǎn)為方正正、實(shí)用360度：一梯兩戶，，南北通透透，享受不不同方向風(fēng)風(fēng)景。適度：適合人居的的尺寸設(shè)計(jì)計(jì)六層全景致致洋房效果果圖22較之市場(chǎng)平平臺(tái)，強(qiáng)化化了社區(qū)公公共空間的的品質(zhì)和社社區(qū)氛圍的的營(yíng)造，社社區(qū)形象具具有濃郁的的小鎮(zhèn)風(fēng)情情意向小城符號(hào)花花鋁板——體現(xiàn)著對(duì)歐歐洲現(xiàn)代主主義建筑的的完美演繹繹23案例總結(jié)：：圍繞主題題，做足文文章，形成成系統(tǒng)化的的開(kāi)發(fā)體系系，在系統(tǒng)統(tǒng)化的同時(shí)時(shí)形成項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值感濃縮展示AB緊扣主題的的社區(qū)精神神營(yíng)銷D體系化表達(dá)達(dá)C重點(diǎn)打造體體現(xiàn)社區(qū)主主題的風(fēng)情情示范區(qū)，，形成鮮明明的形象標(biāo)標(biāo)簽。營(yíng)銷社區(qū)生生活領(lǐng)先性性。社區(qū)主題具具有鮮明的的市場(chǎng)識(shí)別別性，并能能夠激發(fā)客客戶的價(jià)值值聯(lián)想圍繞主題，，形成體系系化的物業(yè)業(yè)體系，社社區(qū)風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一勻質(zhì)，，大量使用用“點(diǎn)題””的符號(hào)與與元素。主題24規(guī)劃領(lǐng)先型型——通過(guò)整體規(guī)規(guī)劃布局，，打造超越越市場(chǎng)平臺(tái)臺(tái)水平的社社區(qū)形式建筑指標(biāo)：：占地面積9.88萬(wàn)平米，容容積率1.13，低容積率率使得整個(gè)個(gè)社區(qū)保持持了舒適的的人居尺度度。建筑形式：：26棟4-6層的平層，，圍合成13個(gè)院落。戶型尺度：：戶型面積從從130平米到280平米不等，，前期主力力戶型為160-170平米的舒適適三居，后后期主力戶戶型是280平米的四居居。項(xiàng)目概況：：區(qū)位條件：北京海淀淀區(qū)圓明園園西路，周周邊學(xué)府云云集，人文文環(huán)境好，，區(qū)域認(rèn)知知度高。產(chǎn)品創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃領(lǐng)先主題概念科技領(lǐng)先景觀創(chuàng)新打造產(chǎn)品特特色六大方方向北京萬(wàn)科西西山庭院——人文大宅，，院落友居居生活2513個(gè)獨(dú)立空間間既彼此相相對(duì)獨(dú)立，，又在整體體空間中相相互呼應(yīng)、、合為一體體采用院落式式規(guī)劃布局局，以庭院院、園林為為核心分隔隔居所、商商業(yè)街等各各個(gè)功能空空間，形成成了公共空空間——半公共空間間——半私密空間間——私密空間逐逐級(jí)遞進(jìn)的的環(huán)境；營(yíng)造由公共共廣場(chǎng)、商商業(yè)街、大大尺度綠地地——各個(gè)庭院間間的過(guò)渡——庭院圍合空空間——居室逐級(jí)過(guò)過(guò)渡內(nèi)庭院院式設(shè)計(jì)；；13個(gè)院子圍合合，每個(gè)BLOCK庭院由兩棟棟建筑圍合合成一個(gè)鄰鄰里單元，，庭院戶數(shù)數(shù)是50到60；實(shí)行人車分分流，全部部采用全地地下停車，，車入口分分布在小區(qū)區(qū)的四周。。10個(gè)友居院落3個(gè)高華院落26通過(guò)圍合式式建筑，體體現(xiàn)了整體體建筑的沉沉穩(wěn)風(fēng)格及及院落生活活建筑局部和和細(xì)節(jié)的干干凈簡(jiǎn)潔，，庭院和公公共景觀的的樸素天成成；外墻材料富富有質(zhì)感，，建筑色彩彩純凈和諧諧，形成厚厚重、含蓄蓄的風(fēng)格，，與周邊環(huán)環(huán)境和諧統(tǒng)統(tǒng)一；建筑要素的的具體運(yùn)用用力求沉穩(wěn)穩(wěn)，不張揚(yáng)揚(yáng)，強(qiáng)調(diào)光光影效果和和體積感；；27園林：接近近自然，親親密自然是是貫穿西山山庭院園林林規(guī)劃始終終的設(shè)計(jì)理理念西山庭院的的園林景觀觀是用地區(qū)區(qū)域環(huán)境和和周邊景色色優(yōu)勢(shì)的延延續(xù);每個(gè)組團(tuán)擁?yè)碛懈髯缘牡闹黝}與園園林規(guī)劃，，獨(dú)享各自自景觀元素素；宅間綠化、、道路綠化化、私家園園林綠化采采用近人尺尺度，體現(xiàn)現(xiàn)了人與自自然的和諧諧。28西山庭院憑憑借其院落落友居生活活得到市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可，均均價(jià)上漲幅幅度達(dá)到50%一期：開(kāi)盤日期：：2004-5-29；入住日期：：2004-6-30；均價(jià)：7380元/平方米；；二期：開(kāi)盤日期期：2004-10-23；入住日期期：2005-12-31；均價(jià)：8500元/平方米。。三期：開(kāi)盤日期期：2005-5-1；入住日期期：2005-10-20；均價(jià)：10000元/平方米。。一期二期二期二期三期29案例總總結(jié)：：產(chǎn)品品具體體發(fā)力力方向向——規(guī)劃排排布形形式、、建筑筑形象象是最最易被被感知知的升升級(jí)動(dòng)動(dòng)作大型集集中景景觀道路交交通組組織配套布布局規(guī)劃排排列形形式建筑與與景觀觀布局局可持續(xù)續(xù)發(fā)展展景觀點(diǎn)點(diǎn)公共交交往節(jié)節(jié)點(diǎn)建筑質(zhì)質(zhì)量多條景景觀副副軸DIS系統(tǒng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)社區(qū)邊邊界封封閉建筑外外立面面形象象景觀中中心軸軸線大型公公共交交往空空間戶型設(shè)設(shè)計(jì)功功能宅間、、庭院院景觀觀精裝修修立體景景觀建筑社區(qū)景觀規(guī)劃高低感知度度產(chǎn)品力力方向向根據(jù)成成功案案例所所在城城市的的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展階段段和表表現(xiàn)出出的產(chǎn)產(chǎn)品力力著力力點(diǎn)，，同時(shí)時(shí)總結(jié)結(jié)不同同發(fā)展展程度度市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)產(chǎn)品表表現(xiàn)，，可以以得到到產(chǎn)品品力客客戶認(rèn)認(rèn)知排排序如如下隨著房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的不不斷發(fā)發(fā)展成成熟，，產(chǎn)品品力也也將不不斷擴(kuò)擴(kuò)展和和升級(jí)級(jí)本項(xiàng)目目可發(fā)發(fā)力方方向30打造產(chǎn)產(chǎn)品特特色的的六大大模式式總結(jié)結(jié)模式類別典型動(dòng)作模式總結(jié)客戶感知價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新型社區(qū)具備個(gè)性風(fēng)格的建筑外形注重功能與實(shí)用的創(chuàng)新戶型強(qiáng)調(diào)舒適度與情趣空間依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)能力，扮演需求引領(lǐng)者，基于不同客戶細(xì)分和城市階段形成產(chǎn)品系列，“選擇填空式”的復(fù)制方便實(shí)用舒適度科技領(lǐng)先型社區(qū)從通風(fēng)、保溫、采暖八大系統(tǒng)，滿足居住標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)通過(guò)先進(jìn)材料設(shè)備的引入，引發(fā)生活品質(zhì)的明顯提升或變革性改良生活便利高科技、時(shí)尚景觀創(chuàng)新型社區(qū)精細(xì)化園林種植系統(tǒng)化觀景體系在景觀開(kāi)發(fā)的某一方面形成領(lǐng)先能力，形成項(xiàng)目強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，社區(qū)其他部分采用定型化開(kāi)發(fā)居住環(huán)境社區(qū)形象配套升級(jí)型社區(qū)五星級(jí)酒店會(huì)所5A級(jí)寫字樓商場(chǎng)通過(guò)開(kāi)發(fā)商自身強(qiáng)勢(shì)的資源能力，整合高檔或大規(guī)模配套的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力生活便利形象檔次主題概念型社區(qū)風(fēng)情主題運(yùn)動(dòng)主題教育主題……風(fēng)格化建筑風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)標(biāo)志物圍繞主題，做足文章，形成系統(tǒng)化的開(kāi)發(fā)體系，在套路化的同時(shí)形成品牌優(yōu)勢(shì)社區(qū)感社區(qū)形象規(guī)劃領(lǐng)先型社區(qū)形式感的整體規(guī)劃特色的建筑外立面設(shè)計(jì)發(fā)力，推出高辨識(shí)度的創(chuàng)意形象，鎖定城市中日益增加的創(chuàng)意敏感人群，城市新面孔的制造者新穎、個(gè)性昭示性與形象標(biāo)簽31本項(xiàng)目目選擇擇的打打造產(chǎn)產(chǎn)品特特色方方向——主題概概念型型社區(qū)區(qū)及創(chuàng)創(chuàng)意領(lǐng)領(lǐng)先型型社區(qū)區(qū)產(chǎn)品配套景觀科技房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展到一一定階階段建立在在對(duì)客客戶需需求非非常明明確基基礎(chǔ)上上產(chǎn)品研研發(fā)能能力較較強(qiáng)不宜采采用結(jié)合自自身項(xiàng)項(xiàng)目特特點(diǎn)及及適度度控制制成本本的開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念，，通過(guò)過(guò)打造一一個(gè)具具有主主題概概念型型的創(chuàng)創(chuàng)意規(guī)規(guī)劃社社區(qū)形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速速銷售售。規(guī)劃主題一般適適用于于一二二線城城市客戶接接受度度受當(dāng)當(dāng)?shù)匚奈幕坝绊懲度氤沙杀靖吒卟灰瞬刹捎檬鬼?xiàng)目目在市市場(chǎng)站站位鮮鮮明易于被被客戶戶接受受，迅迅速見(jiàn)見(jiàn)效成本投投入適適中適宜本本項(xiàng)目目一般適適用于于大規(guī)規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商商需具具有強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資資源整整合能能力成本投投入大大非本項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心發(fā)力力方向向易于被被客戶戶感知知實(shí)體展展示將將會(huì)提提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值前期投投入及及后期期維護(hù)護(hù)費(fèi)用用較高高不宜采采用使項(xiàng)目目在市市場(chǎng)中中眼前前一亮亮需與客客戶特特性相相結(jié)合合成本投投入不不高適宜本本項(xiàng)目目32陽(yáng)光麗麗景項(xiàng)項(xiàng)目研研究思思路導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議項(xiàng)目操操作理理念競(jìng)爭(zhēng)格格局分分析（案例例）經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算33項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略通過(guò)整整體規(guī)規(guī)劃彌彌補(bǔ)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模小小的劣劣勢(shì)，，通過(guò)過(guò)圍合合式布布局加加強(qiáng)小小區(qū)的的歸屬屬感及及樓體體之間間的景景觀面面；以一個(gè)個(gè)主題題為引引線，，打造造一個(gè)個(gè)整體體向內(nèi)內(nèi)發(fā)展展的精精品社社區(qū)，，滿足足市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶的潛潛在品品質(zhì)追追求脫脫穎而而出，，最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)叫好好又叫叫座；；將錢花花在刀刀刃上上，合合理的的控制制成本本以控控制總總價(jià)，，追求求銷售售速度度以領(lǐng)先先規(guī)劃劃和主主題社社區(qū)發(fā)發(fā)力，，打造造院落落友居居生活活，適適度控控制成成本，，快速速回籠籠資金金。34產(chǎn)品和和指標(biāo)標(biāo)的確確定1、根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目在整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略中中的回回現(xiàn)功功能以以及市市場(chǎng)的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)程度度推薦薦本項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)類類型為為多層層及洋洋房類類產(chǎn)品品。2、從地地塊利利潤(rùn)價(jià)價(jià)值最最大化化角度度測(cè)算算，推推薦本本項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)類型型為純純多層層；3、從項(xiàng)項(xiàng)目整整體安安排及及品牌牌價(jià)值值最大大化角角度考考慮，，推薦薦本項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)類類型為為多層層及洋洋房類類產(chǎn)品品；詳細(xì)推推算過(guò)過(guò)程見(jiàn)見(jiàn)附件件產(chǎn)品定定位項(xiàng)目整整體安安排市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)價(jià)值最最大化化產(chǎn)品定定位思思路圖圖35規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的確定定低密度高高檔社區(qū)區(qū)，多種種物業(yè)類類型組合合：1、花園洋洋房——作用：1.項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品品，提升升項(xiàng)目檔檔次與形形象2.提升企業(yè)業(yè)的品牌牌形象3.為后續(xù)商商行小區(qū)區(qū)的成功功奠定高高端形象象品牌基基礎(chǔ)；規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)：在規(guī)規(guī)劃布局局中，占占據(jù)一定定的景觀觀資源。。2、多層——作用：項(xiàng)項(xiàng)目的主主體產(chǎn)品品，是銷銷售速度度支撐的的重要保保證，加加速資金金回籠。。本測(cè)算為為初步計(jì)計(jì)算，以以大致確確定項(xiàng)目目總?cè)莘e積率，具具體物業(yè)業(yè)類型設(shè)設(shè)置以規(guī)規(guī)劃建議議為準(zhǔn)綜合考慮慮地塊的的資源條條件及市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)條件，，以及總總開(kāi)發(fā)周周期，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目容積積率在1.2-1.3之間，以以多層、、花園洋洋房類產(chǎn)產(chǎn)品為主主，多種種產(chǎn)品組組合，擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面，，降低開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。從地塊資資源條件件排布實(shí)實(shí)現(xiàn)性綜綜合得出出最后指指標(biāo)?；▓@洋房多層總計(jì)占地面積（平米）7543.7536831.2544375容積率1.01.31.25建筑面積（平米）7543.7547880.6355424建筑面積比例14%86%100%產(chǎn)品定位位——物業(yè)類型型36客戶定位位IIIⅡ舒適型客客戶職業(yè)類型型：事業(yè)業(yè)單位、、油田職職工、周周邊縣市市客戶基本描述述：25-45歲居多，，樂(lè)于與與同事、、朋友相相鄰居住住，部分分剛參加加工作預(yù)預(yù)備做婚婚房置業(yè)目的的：改善善居住品品質(zhì)，首首次置業(yè)業(yè)和二次次置業(yè)置業(yè)特征征：關(guān)注注生活的的便利度度，易接接受新鮮鮮事物Ⅰ升級(jí)型客客戶職業(yè)類型型：政府府公務(wù)員員、生意意人、油油田管理理層基本描述述：30-45歲居多，，擁有私私家車，，關(guān)注交交通便利利性置業(yè)目的的：改善善居住環(huán)環(huán)境，二二次置業(yè)業(yè)置業(yè)特征征：會(huì)為為產(chǎn)品的的創(chuàng)新而而買單，，關(guān)注資資源的占占有，支支付能力力較強(qiáng)，，以居住住在一個(gè)個(gè)高檔小小區(qū)而自自豪客戶定位位37從市場(chǎng)供供應(yīng)原則則與客戶戶需求原原則出發(fā)發(fā)，確定定本項(xiàng)目目主力戶戶型的面面積區(qū)間間代表樓盤均價(jià)主力戶型面積區(qū)間比例海通駿景2700三居125-156平米100%新新家園2500三居110-120平米59%偉浩假日廣場(chǎng)2400三居123-130平米63%鳳凰國(guó)際城3000三居100-110平米70%結(jié)論：東營(yíng)市場(chǎng)場(chǎng)上在售售項(xiàng)目的的主力戶戶型為110-130平米的3房。產(chǎn)品定位位——戶型代表樓盤暢銷滯銷戶型分析新新家園106-120平米三居暢銷偉浩假日廣場(chǎng)106平米三居暢銷；萬(wàn)達(dá)高爾夫花園110-120三居暢銷鳳凰國(guó)際城100-110平米普通三居暢銷；70-80平米兩居滯銷；市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)主力戶戶型分析析市場(chǎng)暢滯滯銷戶型型分析實(shí)用三房房：100～120平方米；；舒適性三三房：120-140平方米主力客戶戶主要為為解決居居住需求求及換房房需求，，關(guān)注生生活的便便利度，，景觀環(huán)環(huán)境等，，主力需需求為實(shí)實(shí)用三居居及舒適適三居；；38目標(biāo)客戶戶核心價(jià)價(jià)值取向向與樓盤盤價(jià)值元元素的對(duì)對(duì)應(yīng)分析析客戶分類核心價(jià)值取向產(chǎn)品需求應(yīng)對(duì)策略核心客戶升級(jí)型客戶關(guān)注居住的產(chǎn)品升級(jí)同時(shí)考慮景觀、園林等外延產(chǎn)品因素花園洋房類產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新、生活品質(zhì)重要客戶舒適型客戶通過(guò)面積改善提高居住的舒適度考慮一定的生活便利度同時(shí)景觀、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境等會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生增值舒適3房實(shí)用3居提高品質(zhì)感增加景觀價(jià)值展示附加值低總價(jià)39戶型定位位物業(yè)類型戶型面積套數(shù)比例目標(biāo)客戶客戶產(chǎn)品對(duì)位解析多層三居實(shí)用100-120平米63%事業(yè)單位油田職工周邊縣市客戶三口之家，解決居住需求或換房需求，關(guān)注項(xiàng)目與單位的距離以及生活的便利度，但是承受能力有一定限制，關(guān)注實(shí)用性舒適120-140平米20%政府公務(wù)員生意人油田職工三口之家，關(guān)注項(xiàng)目與單位的距離，生活的便利度，產(chǎn)品的舒適度，同時(shí)關(guān)注周邊環(huán)境洋房一層二層三層四層+五層150平米140平米130平米120+60平米17%政府公務(wù)員生意人油田管理層多為換房需求與資產(chǎn)保值，傾向于購(gòu)買舒適感更強(qiáng)住宅，關(guān)注地段與資源，產(chǎn)品的舒適性與品質(zhì)感、私家感受，追求身份標(biāo)簽與階層感總計(jì)100%——產(chǎn)品定位位——戶型40公園旁的的院落友居居生活深深的院院落情結(jié)是中國(guó)幾幾千年建建筑文化化積淀的結(jié)果北方的四四合院和和南方民民居的天天井都是是從空間間上區(qū)分了屋的的內(nèi)外，，也從心心理上界界定了家家的內(nèi)外外正是對(duì)院院落空間間不同體體驗(yàn)的表表述賦予了住住宅建筑筑個(gè)性的魅力物業(yè)發(fā)展建議院落規(guī)劃劃產(chǎn)品打造造系列景觀觀主題社區(qū)區(qū)通過(guò)規(guī)劃劃布局凸凸出市場(chǎng)場(chǎng)平臺(tái)水水平，彌彌補(bǔ)項(xiàng)目目由于規(guī)規(guī)模過(guò)小小而缺少少的規(guī)模模優(yōu)勢(shì)，，通過(guò)打打造院落式生生活方式式，從而打打造一個(gè)個(gè)小而精精的特色色社區(qū)。。以新德式式為主題題，注重重建筑和和景觀的的有機(jī)結(jié)結(jié)合，各各物業(yè)類類型建筑筑風(fēng)格一一致，體體現(xiàn)院落落式生活活方式；；多層產(chǎn)品品在滿足足市場(chǎng)平平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的前提提下，在在適度控控制成本本的前提提下，給給與到客客戶實(shí)惠惠的創(chuàng)新新；洋房房產(chǎn)品采采用一些些創(chuàng)新舉舉措，突突破市場(chǎng)場(chǎng)平臺(tái)水水平；以細(xì)節(jié)取勝勝，一條景景觀主軸+院落內(nèi)部景景觀形成整整體園林意意向，保證證前期投入入及后期維維護(hù)成本費(fèi)費(fèi)用不能過(guò)過(guò)高；42整體規(guī)劃布布局——以圍合式院院落為基調(diào)調(diào)，營(yíng)造整整個(gè)社區(qū)氛氛圍院落生活在在中國(guó)具有有極深的淵淵源，鄰居居之間親密密無(wú)間，人人情濃厚，，但隨著城城市建筑森森林的不斷斷侵蝕，院院落將漸漸漸不再存在在，人與人人之間多了了冷漠，少少了關(guān)心與與愛(ài)護(hù)。通通過(guò)獨(dú)特的的院落規(guī)劃劃設(shè)計(jì)使各各個(gè)組團(tuán)圍圍合成封閉閉的院落，，使居住者者回歸自然然，找尋到到遺落已久久的鄰里情情愫，再現(xiàn)現(xiàn)和諧鄰里里關(guān)系。圍合式布局局的優(yōu)點(diǎn)：：一、能形成成有效的社社區(qū)邊界，，創(chuàng)造領(lǐng)域域感和歸屬屬感，符合合人的心理理需求。二、騰出中中間的土地地用于小區(qū)區(qū)景觀。三、安全且且易于管理理。提倡鄰里概概念，以兩兩幢住宅為為一個(gè)鄰里里單位。兩兩幢住宅入入口相對(duì)形形成鄰里空空間，增加加了人與人人之間交流流、溝通的的機(jī)會(huì)。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀山東人特點(diǎn)點(diǎn)：受儒家家文化的熏熏陶，特別別講究人際際關(guān)系和尊尊卑等級(jí)，，愛(ài)走上層層路線。因因此圍合式式布局滿足足了山東人人愛(ài)交朋友友的性格特特點(diǎn)。43停車方式——院落內(nèi)部全全部為人行行道，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)部分分人車分流流鄰里組團(tuán)封封閉，車行行在鄰里外外解決，減減少車行及及閑雜人員員的干擾。。實(shí)現(xiàn)部分分人車分流流。產(chǎn)品類型車位比車位數(shù)（個(gè)）停車方式花園洋房1.048集中停車普通多層0.5144集中停車合計(jì)-192-車位比滿足足基本使用用需求的基基礎(chǔ)上適當(dāng)當(dāng)上調(diào)，不不同物業(yè)類類型配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不同；；停車方式結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)現(xiàn)狀及及項(xiàng)目定位位，建議以以地上停車車；車位布局體體現(xiàn)就近原原則，結(jié)合合物業(yè)類型型，建議以以宅前集中中停車為主主。集中停車位位結(jié)合樹(shù)木木綠化統(tǒng)一一設(shè)計(jì)；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀44整體建筑風(fēng)風(fēng)格——新德式以新德式為為主題貫穿穿整個(gè)社區(qū)區(qū)的規(guī)劃中中，要充分分展現(xiàn)新德德式建筑的的特點(diǎn)。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀1.外形簡(jiǎn)練、、現(xiàn)代，充充滿活力，，色彩采用用暖色調(diào)，，現(xiàn)代簡(jiǎn)約約派。2.功能講求實(shí)實(shí)用，摒棄棄任何多余余的裝飾。。3.注重細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)。4.外立面通過(guò)過(guò)體量變化化，使視覺(jué)覺(jué)效果更加加豐富，增加房屋的的別致感，，避免平板立立面；45每個(gè)組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部打造不不同的空間間意象，整整體成為一一個(gè)體系以庭院、園園林為核心心分割出富富有歸屬感感的不同區(qū)區(qū)域；庭院根據(jù)不不同的活動(dòng)動(dòng)分區(qū)，采采取草地、、鋪裝、花花壇的穿插插組合分割割空間、限限定不同區(qū)區(qū)域。每個(gè)院落內(nèi)內(nèi)部以一個(gè)個(gè)主題為核核心思想打打造，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的主主題成為一一個(gè)系列，，建議以園園林類詞語(yǔ)語(yǔ)為主題，，易于被山山東客戶所所感知；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀花園洋房多層46市場(chǎng)多層平平臺(tái)戶型要要素——主功能朝南南，全明設(shè)設(shè)計(jì)，帶飄飄窗，并存存在一定的的創(chuàng)新項(xiàng)目客廳臥室其他國(guó)際新城朝南1-2個(gè)朝南飄窗步入式衣帽間洗浴分離全明設(shè)計(jì)錯(cuò)層科達(dá)遠(yuǎn)鑒朝南1-2個(gè)朝南270度轉(zhuǎn)角飄窗全明設(shè)計(jì)錯(cuò)層部分北向生活陽(yáng)臺(tái)海信盈城朝南1-2個(gè)朝南270度轉(zhuǎn)角飄窗全明設(shè)計(jì)陽(yáng)光房部分北向生活陽(yáng)臺(tái)格林楓景朝南1-2個(gè)朝南飄窗步入式衣帽間洗浴分離全明設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)百葉窗水岸名都朝南1-2個(gè)朝南飄窗洗浴分離橫廳市場(chǎng)平臺(tái)水水平：基本面——客廳及1-2個(gè)臥室朝南南、臥室?guī)эh窗、全全明設(shè)計(jì)、、洗浴分離離創(chuàng)新面——錯(cuò)層、陽(yáng)光光房、橫廳廳設(shè)計(jì)、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)百葉窗窗、步入式式衣帽間、、北向生活活陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀多層產(chǎn)品戶戶型建議：：保證市場(chǎng)場(chǎng)平臺(tái)水平平，可以適適度加入陽(yáng)陽(yáng)光房、步步入式衣帽帽間、北向向生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等客戶易易于感知且且實(shí)用的元元素。注重重交通組織織，盡量減減少空間面面積浪費(fèi)。。47通過(guò)端頭戶戶型營(yíng)造圍圍合式小區(qū)區(qū)方式一、通通過(guò)端頭戶戶型加大進(jìn)進(jìn)深，形成成圍合意向向。方式二、通通過(guò)端頭單單元的轉(zhuǎn)折折形成圍合合式布局。。結(jié)合東營(yíng)人人的居住喜喜號(hào)，建議議采用方式式一，加大大進(jìn)深來(lái)營(yíng)營(yíng)造圍合型型社區(qū)；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀方式一示意意圖方式二示意意圖48提升舒適度度——陽(yáng)光房設(shè)計(jì)計(jì)，通過(guò)墊墊高至2.2米全部贈(zèng)送送陽(yáng)光房外景景陽(yáng)光房?jī)?nèi)景景陽(yáng)光房?jī)?nèi)景景陽(yáng)光房外景景陽(yáng)光房方正實(shí)用觀景良好附送面積規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀49洋房產(chǎn)品功功能研究基本功能院錯(cuò)露退一步式陽(yáng)臺(tái)雙流向設(shè)計(jì)躍式下沉式前庭后院交錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)第一代第二代第三代第五代本項(xiàng)目功能首現(xiàn)從居住的舒舒適性角度度考慮，建建議本項(xiàng)目目的洋房在在戶型功能能上具有院院、錯(cuò)、露露、退、錯(cuò)錯(cuò)層、下沉沉式、前庭庭后院功能能；綜合建筑成成本考慮，，建議本項(xiàng)項(xiàng)目洋房具具有的基本本戶型功能能為前庭后后院引入私私家會(huì)所，，錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)體現(xiàn)完美美功能空間間，退臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)展示洋洋房真實(shí)本本質(zhì)；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀第一代、第第二代花園園洋房產(chǎn)品品主要關(guān)注注產(chǎn)品本身身，單體色色彩重要整整體，只是是外在形式式上與多層層相區(qū)格；；從第三代代產(chǎn)品開(kāi)始始更加注重重住宅帶給給人們的身身份感；第第四代產(chǎn)品品將園林景景觀與建筑筑相融合，，為后續(xù)的的第五代產(chǎn)產(chǎn)品，類似似于別墅一一樣的生活活品質(zhì)奠定定了基礎(chǔ)；；住宅不僅僅是人們居居住的場(chǎng)所所，它也是是人們身份份的象征。。50資料料來(lái)來(lái)源源：：世世聯(lián)聯(lián)分分析析目前前東東營(yíng)營(yíng)的的花花園園洋洋房房只只是是注注重重單單體體，，而而尚尚未未將將社社區(qū)區(qū)景景觀觀與與產(chǎn)產(chǎn)品品相相結(jié)結(jié)合合第二二代代第一一代代第三三代代第四四代代第五五代代“院、、錯(cuò)錯(cuò)、、露露、、退退”定義義了了花花園園洋洋房房的的概概念念“通過(guò)過(guò)朝朝向向，，功功能能布布局局、、雙雙流流線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等等功功能能的的調(diào)調(diào)整整使使生生活活更更加加舒舒適適功能能分分區(qū)區(qū)更更加加明明確確，，使使住住宅宅帶帶有有身身份份的的象象征征通過(guò)過(guò)前前庭庭后后院院、、鏤鏤空空光光井井、、下下沉沉式式庭庭院院等等功功能能升升級(jí)級(jí)，，使使花花園園洋洋房房達(dá)達(dá)到到別別墅墅的的生生活活品品質(zhì)質(zhì)注重重周周圍圍景景觀觀與與建建筑筑的的融融合合早期期花花園園洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身，，單單體體色色彩彩重重要要整整體體后期期花花園園洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要關(guān)關(guān)注注通通過(guò)過(guò)更更加加區(qū)區(qū)分分化化的的功功能能分分區(qū)區(qū)，，以以及及單單體體與與整整個(gè)個(gè)外外部部景景觀觀的的結(jié)結(jié)合合達(dá)達(dá)到到更更加加舒舒適適的的居居住住品品質(zhì)質(zhì)東營(yíng)營(yíng)的的花花園園洋洋房房目目前前尚尚處處于于早早期期階階段段，，未未能能將將景景觀觀與與建建筑筑相相融融合合，，且且在在功功能能布布局局方方面面只只是是滿滿足足了了日日常常的的生生活活需需求求，，而而并并未未給給到到業(yè)業(yè)主主尊尊貴貴的的生生活活感感受受規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀我們們的的目目標(biāo)標(biāo)51退臺(tái)臺(tái)花花園園洋洋房房———層層層退退臺(tái)臺(tái)，，每每戶戶都都可可享享受受退退臺(tái)臺(tái)花花園園，，室室外外景景觀觀與與空空中中景景觀觀相相互互輝輝映映規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀52洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品入入戶戶方方式式———不同同的的入入戶戶方方式式，，享享受受不不同同的的生生活活方方式式設(shè)計(jì)計(jì)層層數(shù)數(shù)為為4+1層，，南南入入口口首首層層通通過(guò)過(guò)獨(dú)獨(dú)立立小小院院，，形形成成私私密密性性很很強(qiáng)強(qiáng)的的入入戶戶形形式式，，2層通通過(guò)過(guò)露露臺(tái)臺(tái)入入戶戶，，3、4層則則是是在在樓樓梯梯間間。。一層從花園入戶二層從露臺(tái)入戶改變變?cè)杏械牡摹啊岸喽鄬訉幼∽≌薄眴螁我灰?、、過(guò)過(guò)堂堂式式的的““回回家家感感覺(jué)覺(jué)””，，使使家家的的歸歸屬屬感感更更強(qiáng)強(qiáng)。。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀53雙向向私私家家花花園園，，高高性性價(jià)價(jià)比比，，別別墅墅生生活活感感受受首層層私私家家花花園園，，業(yè)業(yè)主主可可自自由由打打理理，，繁繁忙忙的的工工作作之之余余品品位位生生活活的的樂(lè)樂(lè)趣趣；；南北北小小院院設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，可可以以根根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)主主需需要要，，自自由由安安排排院院落落空空間間；；北向向庭庭院院南向向庭庭院院前庭庭，，主主要要承承擔(dān)擔(dān)入入戶戶功功能能，，完完成成院院落落公公共共空空間間向向家家庭庭私私密密空空間間的的過(guò)過(guò)渡渡，，也也是是鄰鄰里里交交流流的的一一個(gè)個(gè)空空間間。。后院院，，更更加加私私密密一一些些，，面面積積有有效效控控制制，，給給到到客客戶戶花花園園的的感感覺(jué)覺(jué)即即可可。。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀54私家家庭庭院院與與陽(yáng)陽(yáng)光光、、空空氣氣全全接接觸觸，，并并在在院院內(nèi)內(nèi)栽栽植植鮮鮮花花和和樹(shù)樹(shù)木木，，形形成成室室內(nèi)內(nèi)小小公公園園和和室室外外大大公公園園的的互互相相輝輝映映院墻墻可可采采用用植植物物+柵欄欄的的隔隔離離方方式式，，既既能能向向外外展展示示漂漂亮亮的的私私人人花花園園、、又又利利用用植植物物形形成成的的天天然然屏屏障障保保證證生生活活隱隱私私私家家庭庭院院保保證證首首層層居居住住空空間間的的私私密密感感高大綠植植以遮擋擋視線，，保證庭院院空間的的私密規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀55下沉式庭庭院——業(yè)主的實(shí)實(shí)惠及生生活品質(zhì)質(zhì)的體現(xiàn)現(xiàn)半地下室室改建的的視聽(tīng)室室下沉式庭庭院增加加了室外外空間的的層次感感，業(yè)主主可隨意意分配各各類使用用功能于于此；下沉式庭庭院對(duì)支支付能力力有限、、非常向向往別墅墅庭院生生活的客客戶很有有打動(dòng)力力。下沉沉式庭院院已經(jīng)成成為小別別墅必備備點(diǎn)；下沉面積積20-30平方米。。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀56頂層閣樓樓、大面面積露臺(tái)臺(tái)，別墅墅式生活活體驗(yàn)閣樓提供供了豐富的室室內(nèi)空間間變化，而豐富富的變化化正是居居住品質(zhì)提高高的重要要標(biāo)志；閣樓的設(shè)設(shè)計(jì)，是是打造別墅墅感的重要標(biāo)標(biāo)志；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀57退臺(tái)洋房房戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議——采用第五五代產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)方案層數(shù)：地地上四層層半，地地下一層層（半地地下）面積：首首層150，二層140，三層130，四層120+60平米半地下室室面積30平方米設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：建議議采用成成熟產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)方案實(shí)惠亮點(diǎn)點(diǎn)：首層層贈(zèng)送私私家花園園及30平米半地地下室；；二層贈(zèng)送送約20平米露臺(tái)臺(tái)；三層贈(zèng)送送約20平米露臺(tái)臺(tái)；四躍五層層贈(zèng)送約約30平米超大大露臺(tái)規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀58戶型推薦薦——退臺(tái)花園園洋房首首層建筑面積積：149.14㎡㎡架空層儲(chǔ)儲(chǔ)藏室：：28.37㎡錯(cuò)層四室室兩廳雙雙衛(wèi)開(kāi)間寬大大客廳和和餐廳，，視野開(kāi)開(kāi)闊、采采光充分分超過(guò)20㎡主人房寬寬敞舒適適，可設(shè)設(shè)置走入入式衣帽帽間三間主臥臥組織緊緊湊，空空間利用用合理架空層平平面錯(cuò)層南入口首首層，位位于首層層，獨(dú)享享50㎡左右私家家花園，，花池的的設(shè)置，，平添主主人生活活情趣。。獨(dú)有陽(yáng)光光房，倍倍添院居居情趣，，并可根根據(jù)業(yè)主主需要，，自行進(jìn)進(jìn)行空間間改造。。下沉式庭庭院可根根據(jù)業(yè)主主需求打打造成為為會(huì)客室室、娛樂(lè)樂(lè)室、房房間等；；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀59戶型推薦薦——退臺(tái)花園園洋房二二層戶戶型建筑面積積：140.48㎡㎡錯(cuò)層三室室兩廳雙雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)臺(tái)入戶方方式，私私密性、、歸屬感感更強(qiáng)7.35米開(kāi)間，，近40㎡橫向客廳廳和餐廳廳，視野野開(kāi)闊，，采光充充分超過(guò)20㎡的主人房房寬敞舒舒適，可可設(shè)置走走入式衣衣帽間三間臥室室組織緊緊湊，空空間利用用合理活動(dòng)區(qū)（（客廳、、餐廳））與休息息區(qū)呈小小錯(cuò)層格格局，空空間層次次豐富·附帶觀景景露臺(tái)露臺(tái)入戶戶錯(cuò)層規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀60戶型推薦薦——退臺(tái)花園園洋房三三層戶戶型建筑面積積：128.92㎡㎡錯(cuò)層三室室兩廳雙雙衛(wèi)7.35米開(kāi)間，，近40㎡橫向客廳廳和餐廳廳，視野野開(kāi)闊，，采光充充分超過(guò)20㎡的主人房房寬敞舒舒適，可可設(shè)置走走入式衣衣帽間三間臥室室組織緊緊湊，空空間利用用合理衛(wèi)生間洗洗衛(wèi)分離離，互不不干擾活動(dòng)區(qū)（（客廳、、餐廳））與休息息區(qū)呈小小錯(cuò)層格格局，空空間層次次豐富附帶觀景景露臺(tái)錯(cuò)層規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀61戶型推薦薦——退臺(tái)花園園洋房頂頂層戶戶型建筑面積積：186.59㎡㎡躍層四室室兩廳三三衛(wèi)上層——豪華主人人區(qū)，設(shè)設(shè)臥房、、休閑廳廳、超大大衛(wèi)生間間、走入入式衣帽帽間、書(shū)書(shū)房。·主臥室連連通觀景景樓臺(tái)，，采光通通透，情情趣盎然然?！て挛蓓?，，低于2.2米處可設(shè)設(shè)壁櫥、、書(shū)架等等，空間間利用充充分，富富有新意意·衛(wèi)生間、、化妝間間設(shè)有天天窗，市市內(nèi)屋頂頂采光明明亮，空空氣流通通更加順順暢·頂層雙向向“觀景天窗窗”，近收陽(yáng)陽(yáng)光與愜愜意下層——18.1米開(kāi)間寬寬大客廳廳與餐廳廳，三間間臥室、、三間衛(wèi)衛(wèi)生間。。層高達(dá)達(dá)3米，辟有有6米共享空空間，空空間寬敞敞明亮·客廳與觀觀景露臺(tái)臺(tái)相通，，便于干干燥通風(fēng)風(fēng)。附帶帶超大觀觀景露臺(tái)臺(tái)露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀62一條景觀觀主軸將將社區(qū)由由公共空空間引入入私密空空間一條景觀觀主軸：：貫穿社區(qū)區(qū)；一個(gè)景觀觀核心和和兩個(gè)景景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：社區(qū)中央央公共核核心景觀觀，2-3個(gè)主題小小型景觀觀節(jié)點(diǎn)；；規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀63景觀打造造注重一一年四季季的季節(jié)節(jié)性影響響，使風(fēng)風(fēng)景無(wú)處處不在避免大面面積用水水，以減減小后期期維護(hù)費(fèi)費(fèi)用；水軸打造造要注意意枯水期期的景觀觀，即使使在枯水水的季節(jié)節(jié)，豐富富的造型型也可以以成為另另一道風(fēng)風(fēng)景線。?？刹捎糜脧?qiáng)烈的的色彩配配搭，將將藝術(shù)和和自然結(jié)結(jié)合在同同一景觀觀主題之之中，對(duì)對(duì)客戶有有很強(qiáng)的的感染力力。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀64院落內(nèi)內(nèi)部園園林景景觀——體現(xiàn)系系列性性、參參與性性布置休休閑座座椅、、涼亭亭，以以提供供業(yè)主主可停停駐的的空間間，休休息、、聊天天，增增加社社區(qū)交交往性性。以盆栽栽和草草皮為為主，，輔以以硬鋪鋪，每每個(gè)組組團(tuán)內(nèi)內(nèi)設(shè)置置一個(gè)個(gè)親景景景觀觀點(diǎn)。。選擇不不同植植物種種類形形成高高低錯(cuò)錯(cuò)落的的綠化化，道道路以以硬鋪鋪為主主，營(yíng)營(yíng)造親親切宜宜人交交通空空間。。各院落落內(nèi)部部以不不同的的主題題布置置不同同的主主題景景觀，，通過(guò)過(guò)相同同的建建筑元元素或或者材材料使使各景景觀之之間既既區(qū)別別又同同呈一一個(gè)系系列。。規(guī)劃主題產(chǎn)品景觀65久違的的院落落在城城市中中復(fù)興興66陽(yáng)光麗麗景項(xiàng)項(xiàng)目研研究思思路導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議項(xiàng)目操操作理理念競(jìng)爭(zhēng)格格局分分析（案例例）經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算67項(xiàng)目用用地規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)、、項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)估算算表序號(hào)

項(xiàng)目總用地規(guī)劃指標(biāo)1用地面積(㎡)44,375.002容積率1.253總建筑面積55,424.383.1多層(㎡)47,880.633.2洋房(㎡)7,543.75用地規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式

金額（萬(wàn)元）1銷售經(jīng)營(yíng)收入

17627.582開(kāi)發(fā)成本

9921.123銷售費(fèi)用

528.834銷售稅金及附加

974.815利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)6,202.836所得稅(5)×25%1,550.717凈利潤(rùn)(5)-(6)4,652.138投資利潤(rùn)率利潤(rùn)/總投資54.29%9投資凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資40.72%預(yù)售項(xiàng)項(xiàng)目利利潤(rùn)估估算表表68項(xiàng)目投投資計(jì)計(jì)劃表表單位：：萬(wàn)元元項(xiàng)目投投資計(jì)計(jì)劃表表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額2007年2008年上半年下半年上半年下半年1土地成本1,828.241,828.24

2前期費(fèi)用191.21

191.21

3建安工程5,746.43

2,873.212,873.214管理費(fèi)用172.39

86.2086.205不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)143.66

71.8371.836其他費(fèi)用731.60

365.80365.807基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,107.58

553.79553.79合計(jì)9,921.121,828.24

4,142.053,950.8369現(xiàn)金流流量表表（全全部投投資））現(xiàn)金流流量表表項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖序號(hào)

項(xiàng)目

合計(jì)

2007年

2008年

2009年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年1現(xiàn)金流入17,627.58

4,194.558,808.554,624.492現(xiàn)金流出12,975.461,828.24

4,142.054,308.631,244.571,451.973凈現(xiàn)金流量4,652.13-1,828.24

-4,142.05-114.087,563.983,172.514累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-1,828.24-1,828.24-5,970.29-6,084.631,479.614,652.1370項(xiàng)目利利潤(rùn)分分析項(xiàng)目總總投資資：11424.75萬(wàn)元；；稅前投投資利利潤(rùn)率率=利潤(rùn)總總額/總投資資=54.29%；稅后投投資利利潤(rùn)率率=凈利潤(rùn)潤(rùn)/總投資資=40.72%；項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)回回收期期=1.5年項(xiàng)目損損益及及利潤(rùn)潤(rùn)分配配表（（萬(wàn)元）

序號(hào)

項(xiàng)

目

合計(jì)2007年2007年2008年2008年2009年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1經(jīng)營(yíng)收入17,627.58

4,194.558,808.554,624.492開(kāi)發(fā)成本9,921.121,828.24

4,142.053,950.83

3銷售費(fèi)用528.83

125.84264.26138.734銷售、經(jīng)營(yíng)稅金及附加975

2324872565營(yíng)業(yè)利潤(rùn)6,203-1,828.24

-4,142.05-1148,05742306補(bǔ)前期虧損

1,828.241,828.245,970.296,084.36

7利潤(rùn)總額6202.83-1,828.24-1,828.24-5,970.29-6,084.361972.824,2308所得稅1,550.71

493.21,057.59凈利潤(rùn)4,652.13

1,479.613,172.5171項(xiàng)目方方案二二研究究72陽(yáng)光麗麗景項(xiàng)項(xiàng)目方方案二二研究究思路路方案一一是基基于市市場(chǎng)條條件給給出的的最優(yōu)優(yōu)化方方案，，但是是由于于地塊塊所處處的位位置，，政府府對(duì)地地塊有有以下下要求求：1.在地塊塊的東東南角角規(guī)劃劃有一一個(gè)標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑2.規(guī)劃方方案要要考慮慮城市市形象象為了使使方案案順利利的通通過(guò)審審批，，并且且承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目目在整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略安安排中中的回回現(xiàn)功功能，，提出出方案案二。。73基于政政府形形象要要求、、市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以及及地塊塊本體體條件件限制制，建建議本本項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)類型型組合合為多多層+洋房+小高層層政府要要求在在地塊塊的東東南角角規(guī)劃劃有一一個(gè)標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑，因因此建建議在在地塊塊的東東南角角布局局一小小高層層建筑筑，一一方面面滿足足政府府的形形象要要求，，另一一方面面提高高項(xiàng)目目的容容積率率，符符合審審批需需求；；產(chǎn)品定定位政府形形象地塊排排布實(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定定位思思路圖圖由于本本項(xiàng)目目在六六項(xiàng)目目的整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略安安排中中承擔(dān)擔(dān)回現(xiàn)現(xiàn)功能能，因因此從從市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)角度度出發(fā)發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目仍仍以多多層為為主，，作為銷銷售速速度支支撐的的重要要保證證，加加速資資金回回籠，，在地塊塊排布布可實(shí)實(shí)現(xiàn)的的前提提下盡盡量多多排多多層；；由于在在地塊塊的東東南角角布置置一個(gè)個(gè)小高高層建建筑，，因此此小高高層所所對(duì)的的北面面地塊塊，從從日照照條件件分析析，能能排布布三排排六層層的多多層或或者四四排五五層的的洋房房，綜綜合市市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值考考慮，，建議議排布布四排排五層層的洋洋房；；18米29.7米東營(yíng)營(yíng)日日照照系系數(shù)數(shù)：：1.65六層層多多層層房房屋屋間間距距＝＝18米*1.65＝29.7米五層層洋洋房房房房屋屋間間距距＝＝15米*1.65＝24.8米小高高層層房房屋屋間間距距＝＝33米*1.65＝54.5米74規(guī)劃劃核核心心要要點(diǎn)點(diǎn)———以點(diǎn)點(diǎn)帶帶面面，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的城城市市形形象象在行行人人視視線線到到達(dá)達(dá)區(qū)區(qū)域域范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，布布局局具具有有城城市市元元素素的的建建筑筑，，打打造造城城市市界界面面，，以以體體現(xiàn)現(xiàn)城城市市形形象象，，通通過(guò)過(guò)政政府府審審批批；；東二路黃河路城市展示面城市展示面城市形象視覺(jué)焦點(diǎn)以點(diǎn)點(diǎn)帶帶面面示示意意圖圖東二路黃河路多層小高層洋房項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃布布局局示示意意圖圖小高高層層建建筑筑作作為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的視視覺(jué)覺(jué)焦焦點(diǎn)點(diǎn)，，結(jié)結(jié)合合洋洋房房山山墻墻與與立立面面處處理理展展示示整整個(gè)個(gè)社社區(qū)區(qū)的的城城市市意意向向；；75方案案二二規(guī)規(guī)劃劃示示意意圖圖多層洋房小高層本圖僅為規(guī)劃示意圖，最終以設(shè)計(jì)院實(shí)現(xiàn)為準(zhǔn)方案案二二整整體體以以院院落落式式布布局局，，容容積積率率較較方方案案一一有有一一定定提提升升；；小高高層層作作用用：：1.滿足足政政府府城城市市標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑要要求求；；2.作為為視視覺(jué)覺(jué)焦焦點(diǎn)點(diǎn)，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的形形象象與與檔檔次次；；3.提高高項(xiàng)項(xiàng)目目的的容容積積率率及及利利潤(rùn)潤(rùn)；；多層層作作用用：：1.項(xiàng)目目的的主主體體產(chǎn)產(chǎn)品品，，項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的保保證證；；洋房房作作用用：：1.作為為對(duì)對(duì)外外展展示示的的城城市