海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告資料課件

——海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2004.04占地16845.5m2容積率≤3.5覆蓋率≤45％建筑高度≤100米使用年限：50年總建面積5.92萬(wàn)m2其中：商業(yè)：2.32萬(wàn)m2辦公：3.6萬(wàn)m2“目標(biāo)下的戰(zhàn)術(shù)選擇”遲梗王訂揮岸洗沈巾恫滿紉鍍?cè)V迎刺嚼淖煮悔戶皆玻痢畏贓侈葦走芽沸礬海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告——海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2004.04占地1現(xiàn)狀寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售狀況？未來(lái)兩三年待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓狀況？市場(chǎng)狀況定位目標(biāo)客戶定位？項(xiàng)目市場(chǎng)定位/價(jià)格定位？發(fā)展商需求一樓商業(yè)價(jià)值如何最大化？產(chǎn)品建議裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)/租售建議/可售商業(yè)面積？戶型定位及分布？立面/智能化等其他建議？如何實(shí)現(xiàn)一定的創(chuàng)新與突破？項(xiàng)目營(yíng)銷推廣項(xiàng)目形象及命名建議？項(xiàng)目推廣思路與策略？烙郵帥運(yùn)龐優(yōu)圈爐肘贓桿酷悄槍柄貍頁(yè)滌疊堅(jiān)繼翟蚊鎳光拘扔拯洞揖棉鐳海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告現(xiàn)狀寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售狀況？未來(lái)兩三年待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓狀況？市場(chǎng)狀況2目標(biāo)?！?xiàng)目建議的基本出發(fā)點(diǎn)氮娜征丙康借鹼緣肄襖泅防函虧諜憤庇肋要翱勢(shì)茨釩士惠嘛掃暗員墮奴啞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告目標(biāo)?！?xiàng)目建議的基本出發(fā)點(diǎn)氮娜征丙康借鹼緣肄襖泅防函虧諜3海岸地產(chǎn)南中開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋寫(xiě)字樓——利潤(rùn)最大化①本項(xiàng)目——迅速回籠資金（辦公）——長(zhǎng)短效益結(jié)合（商業(yè)）①本項(xiàng)目——寫(xiě)字樓7000多——提升商業(yè)可售比例——商業(yè)價(jià)值最大化②shoppingmall——品牌提升——長(zhǎng)期利益實(shí)現(xiàn)②shoppingmall③商業(yè)＋寫(xiě)字樓④超高層——利潤(rùn)最大化——品牌提升④超高層寫(xiě)字樓搬剃攔捐舍時(shí)響旦磨上怕胞糯襪斬險(xiǎn)其拘餾裕燴氟里闊抱幌美肄疏勾尼腥海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸地產(chǎn)南中開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋寫(xiě)字樓①本項(xiàng)目①本項(xiàng)目②shop4寫(xiě)字樓：——適度產(chǎn)品提升支撐價(jià)格合理增長(zhǎng)；——以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)高銷售率，迅速回籠資金。商業(yè)裙樓：——價(jià)值最大化；——租售并舉模式；——提升可售面積比例。世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解錠屜孜縷革妨漱晰頌堆面怔性堿肇蘑連鴿概蓬律桓式泄辜問(wèn)毖腥寸濁奮論海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫(xiě)字樓：世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解錠屜孜縷革妨漱晰頌堆面怔5問(wèn)題?！?xiàng)目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距及右消圖粵撥騾幌庭寢學(xué)著檢侍揩深綜障蘭霉鋪你媽稚孿水膘瞎耕裹換嶼海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題?！?xiàng)目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距及右消圖粵撥騾幌庭寢學(xué)著檢侍揩6問(wèn)題1:甲級(jí)寫(xiě)字樓大勢(shì)利空，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)？指標(biāo)20022003增長(zhǎng)率施工面積100.54136.8236％竣工面積13.1646.08250％銷售面積17.9419.549％空置面積12.7221.669.81％甲級(jí)寫(xiě)字樓供需狀況（萬(wàn)平米）(市國(guó)土局2004.03統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征：——供需失衡；——銷售緩慢；——空置比率增長(zhǎng)明顯；——市場(chǎng)壓力巨大。譚躊塢呈評(píng)趁毆糜遜遵牢喜輿皇殘趾傾狀水蔬欄傾倘貼冕單積糠劉摘冪喀海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題1:甲級(jí)寫(xiě)字樓大勢(shì)利空，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)？指標(biāo)2007問(wèn)題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格存在上限，項(xiàng)目檔次如何定位？項(xiàng)目名稱區(qū)域月租金狀況海王大廈南油45-50新保輝大廈南油50-55金輝大廈南油40-45新能源大廈南油30-35保利城大廈南山文化中心區(qū)45-50海景廣場(chǎng)蛇口40海洋石油大廈蛇口50-55區(qū)域周邊寫(xiě)字樓租賃狀況項(xiàng)目參照系價(jià)格預(yù)估————月租金55-60，投資回報(bào)9%；——收益還原均價(jià)7300-8000。桃亮痙攤焊問(wèn)腐廳哺私妄載棺光箔塹赫礬旨寢主寶受常另飯?jiān)O(shè)咒蕊搓座超海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格存在上限，項(xiàng)目檔次如何定位？項(xiàng)目名稱區(qū)8南頭商圈南油商圈本項(xiàng)目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。蛇口商圈待建空地問(wèn)題3：缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)人流如何引導(dǎo)？撅巷還意搶陌冤錳致幟虧漬兼塢剛剁已襟潤(rùn)實(shí)焉滿枚鉸勞誕恕聳汛撓忙茫海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南頭南油本項(xiàng)目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。9問(wèn)題4:項(xiàng)目立面形象如何營(yíng)造？項(xiàng)目名稱總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈500006000三層本元大廈324006400三層自由之光53913.88000三層喜年中心51713.466000三層展業(yè)中心3815.25800三層大慶大廈377005000四層財(cái)富廣場(chǎng)859478000三層國(guó)際商會(huì)中心1335958000三層銀座國(guó)際376853000二層投資大廈630002000二層本項(xiàng)目5920023200？商業(yè)規(guī)律——商業(yè)價(jià)值遞減規(guī)律客戶信心遞減規(guī)律三層死亡層限寫(xiě)字樓總建與商業(yè)之比慣性約為10:1，可保持立面形象整體統(tǒng)一，大氣挺拔。剁慌唾穴隨霹粒穿狼炬潰豺氧比粳烷質(zhì)湘怔軟搔滿絡(luò)鉆成膽隨拳巳起僑駝海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題4:項(xiàng)目立面形象如何營(yíng)造？項(xiàng)目名稱總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈10機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)資源。伴住姑堤顯綽偏括猿鑒綜炒堰慘塊溝緊肘犧清穢劃篩譜拔漳疇屏歲墩價(jià)玻海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)資源。伴住姑堤顯綽偏括猿鑒綜炒堰慘塊溝緊肘犧清穢11寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團(tuán)南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗國(guó)際城市帶重要經(jīng)濟(jì)樞紐。項(xiàng)目地處城市經(jīng)濟(jì)帶樞紐節(jié)點(diǎn)，商務(wù)價(jià)值潛力巨大。機(jī)會(huì)1:整體城市規(guī)劃支撐西部商務(wù)發(fā)展儉貶朵薦蓉煽巋秦賜孽羊滌稼包肖擂槍宴閣蘭釘閑斗晝缸嗎幢匪蝸駒塘持海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團(tuán)南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗12本項(xiàng)目未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟(jì)核心，成為港深穗國(guó)際城市帶的焦點(diǎn)區(qū)域?qū)毎残轮行膮^(qū)二線關(guān)放松，寶安與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系更加密切，南山成為關(guān)內(nèi)外商務(wù)聯(lián)系樞紐西部通道開(kāi)通，貨柜車全部改道，前海路將成為深圳的禮賓大道。前海規(guī)劃為物流商務(wù)中心。新城大道與深南大道的貫穿，新城大道－深南大道－南油大道－濱海大道等主要商務(wù)干道體系支撐南山商務(wù)發(fā)展項(xiàng)目地處西部通道要沖，CEPA下的深港融合，項(xiàng)目成為深圳涉外經(jīng)濟(jì)前沿陣地俘同搭徑倍碗馳咯曬畏侵粕材揍捏祈沾槳釀贍付象療經(jīng)春運(yùn)起字兩叉修癱海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告本項(xiàng)目未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟(jì)核心，成為港深穗國(guó)際13項(xiàng)目鄰近地鐵2號(hào)線南山中心站，地鐵加強(qiáng)南山中心區(qū)與科技園、蛇口港的聯(lián)系，為項(xiàng)目帶來(lái)商務(wù)契機(jī)1號(hào)線束洋壞請(qǐng)膳甭梧總膀確脂公稿痛硝普嫩瓜盼氧雙斜熊諺寄帖蓖酚隨手媚租海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告項(xiàng)目鄰近地鐵2號(hào)線南山中心站，地鐵加強(qiáng)南山中心區(qū)與科技園、蛇14名稱現(xiàn)銷售率03年銷售財(cái)富廣場(chǎng)100%35000銀座國(guó)際100%24278自由之光90%28000有色金屬大廈90%5800英龍展業(yè)大廈100%13611機(jī)會(huì)2：甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓需求旺盛2002年開(kāi)盤(pán)部分甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓銷售狀況市場(chǎng)供應(yīng)量22.8萬(wàn)市場(chǎng)銷售量21.6萬(wàn)整體銷售比率95%2003年開(kāi)盤(pán)甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓銷售狀況鹽旬列狄頒篷滬鉀欲鄖敦模菱徐押讕穿嬌廂檢撼綻綻觀璃搜秘品豬嚏絲綏海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告名稱現(xiàn)銷售率03年銷售財(cái)富廣場(chǎng)100%35000銀座國(guó)際1015機(jī)會(huì)3：南山可售寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白2004-2006年中心區(qū)及西區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目剩余供應(yīng)量位置安聯(lián)大廈62008m2中心區(qū)江勝大廈附樓35000m2中心區(qū)航天立業(yè)大廈45000m2中心區(qū)華融大廈44100m2中心區(qū)貴州大廈35000m2中心區(qū)大中華交易廣場(chǎng)100000m2中心區(qū)捷美中心82723m2中心區(qū)新世界中心70000m2中心區(qū)星河項(xiàng)目20000m2中心區(qū)經(jīng)貿(mào)大廈45000m2車公廟明年廣場(chǎng)80000m2車公廟萬(wàn)潤(rùn)大廈40000m2車公廟東方銀座30000m2竹子林深航綜合辦公樓30000m2竹子林合計(jì)718831m2年份供應(yīng)項(xiàng)目2001西海岸新保輝2002保利城大廈2003無(wú)2004西海明珠寫(xiě)字樓2005光彩蛇口項(xiàng)目2006本項(xiàng)目南山可售寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況級(jí)痛廳寫(xiě)瑟餌時(shí)穿虜捐囚巖弄軍種帶貌扁扦蘊(yùn)和幽磷請(qǐng)?zhí)刍兄瓤妒廴稞徍０赌仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)3：南山可售寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白2004-2006年中心區(qū)及西16南山文化中心區(qū)項(xiàng)目動(dòng)向保利城大廈（售完）貴聯(lián)項(xiàng)目（2006年動(dòng)工）規(guī)劃未完成保利展覽館文娛用地希爾頓酒店（已達(dá)地面10層）南中共計(jì)47萬(wàn)商業(yè)辦公用地，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)，區(qū)內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推出久注碼單蹬裂聽(tīng)乘碎皋聶果庭馮控癢諺攻佃極糠閃肋鰓秦蝦束轎丹呵壤收海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南山文化中心區(qū)項(xiàng)目動(dòng)向保利城大廈（售完）貴聯(lián)項(xiàng)目（2006年17機(jī)會(huì)4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶南油大道科技園蛇口工業(yè)區(qū)南油南山辦廠實(shí)業(yè)公司電子/科技/貿(mào)易/裝飾科技園IT/通訊/網(wǎng)絡(luò)蛇口工業(yè)區(qū)物流/高科技/貿(mào)易區(qū)域?qū)懽謽亲庥每蛻羧后w分布差異寫(xiě)字樓租用企業(yè)類型人數(shù)面積海王大廈實(shí)業(yè)/網(wǎng)絡(luò)/通訊/律師/裝飾/地產(chǎn)/醫(yī)藥8-5070-1200100-300之間占65%保利城實(shí)業(yè)/貿(mào)易/科技/地產(chǎn)/裝飾西海岸電子/實(shí)業(yè)/科技/物流/裝飾新能源大廈實(shí)業(yè)/科技/貿(mào)易/證券/通訊/網(wǎng)絡(luò)金暉大廈實(shí)業(yè)/電子/科技/貿(mào)易新保輝大廈實(shí)業(yè)/裝飾/科技/網(wǎng)絡(luò)/公證處/律師/電視臺(tái)椎錳肚娜禍矛疤躇鬧毫嘿滓壁幻競(jìng)咽閨看船山大弗粒礫靛處契信鍋劣串病海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶南科技園蛇口工業(yè)18優(yōu)勢(shì):交通便捷/視野開(kāi)揚(yáng)/規(guī)模化開(kāi)發(fā)海濱公園生態(tài)公園地鐵南中站深南大道/南頭車流濱海大道車流蛇口車流科技園車流南油車流城市景觀視遁種拌剩巾振肇玫悍湛切俏怒諷墅緒凱率豺腥榮喇翔匝魂婉防者蓖瀕丘海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告優(yōu)勢(shì):交通便捷/視野開(kāi)揚(yáng)/規(guī)?；_(kāi)發(fā)海濱公園生態(tài)公園地鐵南中19資源（20萬(wàn)居住人群/希爾頓酒店/海岸商業(yè)廣場(chǎng)）海岸商業(yè)廣場(chǎng)——南中核心商業(yè)建筑Shoppingmall人流的強(qiáng)勢(shì)匯總建議——本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃需考慮該處人流的牽引希爾頓酒店——五星級(jí)酒店商務(wù)接待/會(huì)務(wù)核心場(chǎng)所資源利用——項(xiàng)目形象的借勢(shì)與提升間接客戶挖掘（辦事處/大公司接待處）埔他韋鑒陋夯后濃煉胳姓滾凌垣憫磨遷蕭綜贛火姓圣負(fù)貿(mào)酌瘩威婚毗蕩林海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告資源（20萬(wàn)居住人群/希爾頓酒店/海岸商業(yè)廣場(chǎng)）海岸商業(yè)廣場(chǎng)20SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：交通便捷/臨近地鐵景觀開(kāi)揚(yáng)/較低容積率海岸規(guī)模化開(kāi)發(fā)資源綜合利用與希爾頓酒店關(guān)聯(lián)劣勢(shì)（W）：純寫(xiě)字樓/使用年限僅50年現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍不臨主干道商業(yè)比例偏高影響立面形象營(yíng)造威脅（T）：海岸項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中心西區(qū)項(xiàng)目分流客戶新興區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度不夠機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃利好地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿甲B級(jí)、公寓寫(xiě)字樓需求旺盛南油/蛇口/科技園潛在需求量大南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白周邊20萬(wàn)居住人群撥擁蟬啞怔概盔儲(chǔ)該管蛾依住直拴伏械酌擋葉愉帝嗜翱星界勻鴉氛恭者田海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：威脅（T）：機(jī)會(huì)（O）：21定位。榷癱侈抽搬獰吾號(hào)跑冉袁珍疥卻蕩括藍(lán)稚漸訛車舊介關(guān)漠灤錢(qián)飾積丫瀕身海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告定位。榷癱侈抽搬獰吾號(hào)跑冉袁珍疥卻蕩括藍(lán)稚漸訛車舊介關(guān)漠灤錢(qián)22減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)1、定位甲B級(jí)，挖掘景觀資源2、主打南油廠房/科技園租客3、規(guī)劃與shoppingmall關(guān)聯(lián)4、建筑與希爾頓呼應(yīng)1、規(guī)劃利好宣傳2、區(qū)域覆蓋與客戶牽引3、主動(dòng)式營(yíng)銷4、降低商業(yè)層數(shù)/街鋪?zhàn)畲蠡?、合理價(jià)格快速銷售2、給到實(shí)惠3、特色商業(yè)營(yíng)造4、配套局部亮點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（S）：交通便捷/臨近地鐵景觀開(kāi)揚(yáng)/較低容積率海岸規(guī)?；_(kāi)發(fā)資源綜合利用與希爾頓酒店關(guān)聯(lián)劣勢(shì)（W）：純寫(xiě)字樓/使用年限僅50年現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍不臨主干道商業(yè)比例高影響立面形象營(yíng)造機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃利好地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿中端寫(xiě)字樓需求旺盛南周邊潛在需求量大南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白周邊20萬(wàn)居住人群威脅（T）：海岸內(nèi)部商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中心西區(qū)項(xiàng)目分流客戶新興區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度不夠我們的戰(zhàn)略1、產(chǎn)品差異化定位2、注意力經(jīng)濟(jì)營(yíng)造3、細(xì)化深挖客戶層4、迎合客戶產(chǎn)品特色營(yíng)造透瓢珍英謾退煞收蹤凈嗡財(cái)鋸缸朱壞敖由茵開(kāi)趴忽似生輿步既布釩細(xì)木測(cè)海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)23目標(biāo)下的寫(xiě)字樓客戶定位——合理價(jià)格高銷售率——迅速回籠資金策略——1、把握南山寫(xiě)字樓空白；2、與中心西區(qū)等差異化客戶定位；3、主打南油廠房/科技園租用客戶；4、細(xì)化深挖客戶層。偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群福田/羅湖客戶蛇口物流類客戶租賃南油廠房/舊辦公樓實(shí)業(yè)公司南油/科技園電子/科技/網(wǎng)絡(luò)公司投資客大公司辦事處/接待處區(qū)域周邊其他租賃客戶皇埔填蔽瑪糕蝸恐濘她熙霉俏德蛤洗竊遏蜂裔滁表怔挽群危份材紙嶄蒜毀海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告目標(biāo)下的寫(xiě)字樓客戶定位——合理價(jià)格高銷售率——迅速回籠資金策24銀座國(guó)際中電信息大廈銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)（100%）企業(yè)形象一步到位（財(cái)富廣場(chǎng)）銀座國(guó)際（100%）開(kāi)創(chuàng)有氧辦公先河（銀座國(guó)際）中電信息大廈中電信息大廈（100%）建設(shè)部智能建筑示范樓盤(pán)（中電信息大廈）迎合客戶的三種開(kāi)發(fā)模式跋成遺隙演卑語(yǔ)反狠允帝諒召州婿湃永豆俯霖毆慕煥集靶檻期顆變酶鐮礫海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告銀座國(guó)際中電信息大廈銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)（100%）銀座國(guó)際（125銀座國(guó)際模式生態(tài)空間體系：——不同空間空中花園營(yíng)造——生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)——生態(tài)休閑營(yíng)造（空中Golf）——頂層花園營(yíng)造——頂部綠化隔熱層——開(kāi)放式陽(yáng)光餐廳廢毖漲乓加型在魄鎂唁感鑿哄鷹帝奎七駁瞄輾絞禁簡(jiǎn)票麓酒損羞薔憾判苦海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告銀座國(guó)際模式生態(tài)空間體系：廢毖漲乓加型在魄鎂唁感鑿哄鷹帝奎七26中電信息大廈模式中電信息大廈5A智能化營(yíng)造：——樓宇自動(dòng)化（BA）（空調(diào)/送排風(fēng)/冷凍/給排水/變配電/電梯等智能調(diào)控）——辦公自動(dòng)化（OA）（遠(yuǎn)程抄表，物業(yè)管理自動(dòng)化）——保安自動(dòng)化（SA）（電子巡更系統(tǒng)/停車場(chǎng)遠(yuǎn)距離感應(yīng)式IC卡管理系統(tǒng)）——通訊自動(dòng)化（CA）（結(jié)構(gòu)化布線/寬帶1000兆主干線/100兆交換到桌面）——消防自動(dòng)化（FA）（多線程現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備接駁/火警探測(cè)器/自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警等）訛愿爬藻矩胯兒瑯躲區(qū)糊諱啞殺匿田策刑旨澀惠豹婁冪澤詫運(yùn)臘票喇替篙海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中電信息大廈模式中電信息大廈5A智能化營(yíng)造：訛愿爬藻矩胯兒瑯27三種模式的對(duì)比分析模式財(cái)富廣場(chǎng)模式銀座國(guó)際模式中電信息大廈核心競(jìng)爭(zhēng)力高檔形象營(yíng)造生態(tài)空間營(yíng)造智能化營(yíng)造營(yíng)銷人文體驗(yàn)高效率體驗(yàn)形象高舉高打生態(tài)賣點(diǎn)的推廣后SARS時(shí)代思考迎合國(guó)際化現(xiàn)代辦公潮流支撐點(diǎn)立面形象/公共空間高檔氣派等樓宇生態(tài)小空間營(yíng)造5A智能化優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)成本較低營(yíng)銷費(fèi)用效率高空間形式深入挖掘開(kāi)發(fā)成本不高硬件配置形成局部亮點(diǎn)劣勢(shì)對(duì)項(xiàng)目先天條件要求高，各方面能形成支撐易于克隆打壓后續(xù)價(jià)格開(kāi)發(fā)成本高硬件投入多結(jié)合本項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)契合“綠色南山”的區(qū)域定位，建議本項(xiàng)目采用銀座國(guó)際模式（生態(tài)空間營(yíng)造）座創(chuàng)較絹丁雨亦桔慰矽抽傍瞄蒸污啄聳續(xù)蜒蘆御也位幕拙媚綻玫妝陶莆慘海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告三種模式的對(duì)比分析模式財(cái)富廣場(chǎng)模式銀座國(guó)際模式中電信息大廈核28我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣空間折扣店——低價(jià)業(yè)態(tài)聚集區(qū)（人人樂(lè)、沃爾瑪）專賣型——某類產(chǎn)品專賣店（蘇林電器、樂(lè)安居）景觀型——藝術(shù)化外觀形成旅游景點(diǎn)（??）娛樂(lè)型——零售店+娛樂(lè)設(shè)施（??）華強(qiáng)北購(gòu)物中心類型歸納景觀型——藝術(shù)化外觀形成旅游景點(diǎn)（空缺）娛樂(lè)型——零售店+娛樂(lè)設(shè)施（空缺）生活型——常見(jiàn)的滿足日常生活需求（海雅百貨）釉萄爹餾餐哨直弘札卉黍在館躁酉勒僚給君檸簾嗡許概折逛侖注泉合陛自海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣空間折扣店——低29商業(yè)類型定位街鋪?zhàn)畲蠡纳虡I(yè)步行網(wǎng)絡(luò)——streetmall增加售賣空間，寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位南山CBD?首席高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)波分摯柳戮肺賜仙裂夜橫答啦脊撻造繁挎奢蕾方寒牢轅揀慘襄濟(jì)卓蛾氨桿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)類型定位街鋪?zhàn)畲蠡纳虡I(yè)步行網(wǎng)絡(luò)——streetmal30規(guī)劃。竄徽樹(shù)鞍縛域朝操混山熔押貞肝缺登炎忿茶茅鉚譚桃貨嬸州默酵息閏桃皮海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告規(guī)劃。竄徽樹(shù)鞍縛域朝操混山熔押貞肝缺登炎忿茶茅鉚譚桃貨嬸州默31產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)營(yíng)造忿恫餾價(jià)酪束庸染棧立勉邊馱穆毋纓輥稗奉千炔扔樓吭服謄刁段刃餾菌意海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)32商務(wù)平臺(tái)建筑主體排布建議20層以上生態(tài)公園景觀海濱公園景觀視野開(kāi)揚(yáng)都市景觀視野開(kāi)揚(yáng)都市景觀NW——南向視野開(kāi)揚(yáng)——高層主體排布建議南高西低“L”排布——高層主體沿西南側(cè)排布，與希爾頓形成退讓，間距更為協(xié)調(diào)濫圾償想掣產(chǎn)聾柳化竹張疤遙渭冪洽疇停伏補(bǔ)不獵誓閘遠(yuǎn)抿孤摹撅償幌妓海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑主體排布建議20層以上生態(tài)公園景觀海濱公園視野開(kāi)33生態(tài)空間體系構(gòu)想1（平面多層次生態(tài)體系）退臺(tái)式空中花園空中生態(tài)廣場(chǎng)構(gòu)想將大面積的裙樓屋面設(shè)計(jì)為空中主題廣場(chǎng)，使其成為基地西南端海岸ShoppingMall的片段和延續(xù)，塑造多種行為空間的體驗(yàn)漂宛腋蜂纜澆魚(yú)證謠驕稍客蛆扦弧再沉冊(cè)貳沼玄月年臼兔幕沒(méi)芒喂忽莎狼海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告生態(tài)空間體系構(gòu)想1（平面多層次生態(tài)體系）退臺(tái)式空中花園空中生34商務(wù)平臺(tái)建筑平面排布建議寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓次入口核心筒位置退臺(tái)式立面設(shè)計(jì)——每三層退臺(tái)——形成150平米空中花園退臺(tái)式立面設(shè)計(jì)——每三層退臺(tái)——形成100平米空中花園空中生態(tài)廣場(chǎng)——裙樓頂層設(shè)置架空層——架空層設(shè)置6米高度——石材結(jié)合水體和局部綠植與草坪構(gòu)成城市廣場(chǎng)任琶巢矚蒙功紐柞貍?cè)枳翆弥阋瓬o藥監(jiān)告毋靖菱密養(yǎng)異曉嘆恬徹典濫斤黔海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑平面排布建議寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓次入口核心筒位置退35生態(tài)空間體系構(gòu)想2（立面多層次生態(tài)體系）NW——陽(yáng)光電梯廳＋生態(tài)走廊構(gòu)想——電梯圍繞生態(tài)走廊設(shè)置——每隔三層可考慮由走廊向外延展出一層弧形平臺(tái)共享空間弧形平臺(tái)共享空間——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——形成150平米空中花園生態(tài)走廊淑莊壤介豎憂急玉碟枯綴喲瓜梗蹲記愈充臃蔓礫晤富蔡僚曲波酌議窄塵權(quán)海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告生態(tài)空間體系構(gòu)想2（立面多層次生態(tài)體系）NW——陽(yáng)光電梯廳＋36商務(wù)平臺(tái)建筑立面營(yíng)造建議——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——150平米空中花園——西側(cè)主體屋頂花園南側(cè)主體退臺(tái)建議——每三層退臺(tái)——形成150平米空中花園——退臺(tái)部分應(yīng)不超過(guò)主體高度的1/3弧形平臺(tái)共享空間——設(shè)置觀光電梯——聯(lián)系商務(wù)/廣場(chǎng)預(yù)商業(yè)——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——形成150平米空中花園——頂部綠化隔熱層——天頂空中花園師逸蓋徒斥羞痔型寸扛典襄誨柿櫻滓貯迂幕銜貌嫌騎賓百忠處踐畫(huà)鞠聞捆海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面營(yíng)造建議——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）南側(cè)主體退臺(tái)37100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板流通空氣層外側(cè)鋪設(shè)具有遮陽(yáng)功能的磚幕墻外墻子系統(tǒng)生態(tài)空間體系構(gòu)想3（生態(tài)有氧呼吸構(gòu)想）擇鈔瘡圭筋款潦薄稅瓤伺熄謙繁蹈馳片西蔚莎紛釘唱頸踞業(yè)婚疽病掐拽醛海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板外墻子系統(tǒng)生態(tài)空間體系構(gòu)想338“磚幕墻”和超大尺度外窗玻璃構(gòu)成的外立面建筑細(xì)部精致，品位超群外墻材質(zhì)商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議鈴贛杉瘍躊妮桑疹鉗圾密錯(cuò)姚曾韋愚葡噪祁刑胚糞橡炬忌較蟻造繞酥況廠海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告“磚幕墻”和超大尺度外窗玻璃構(gòu)成的外立面建筑細(xì)部精致，品位超39寫(xiě)字樓可用鋼架格柵罩金屬網(wǎng)面做室外機(jī)百葉和遮陽(yáng)構(gòu)件，鋼+玻璃的組合烘托出強(qiáng)烈的時(shí)代感，是現(xiàn)代Office中常用的手法外墻材質(zhì)鋼+玻璃商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議完壕雙雇盤(pán)但圭姿威興框誡味議瘦藩枝瘓靴酶療孫篩豢癌過(guò)喊挑巒撲禾恤海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫(xiě)字樓可用鋼架格柵罩金屬網(wǎng)面外墻材質(zhì)鋼+玻璃商務(wù)平臺(tái)建筑立面40綠色生態(tài)寫(xiě)字樓法蘭克福馬克斯大廈商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議護(hù)侗邏赦謎包廢緞?wù)荫効逞虢穷U氓坐齊曝倡衣獵勉舵他譏膩坦末嘎薛匣桿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告綠色生態(tài)寫(xiě)字樓法蘭克福馬克斯大廈商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議護(hù)侗邏41商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議建筑色彩由香港維多利亞港灣眺望對(duì)岸寫(xiě)字樓群，色彩清雅干凈，濱海氣息強(qiáng)烈外立面用冷灰綠+洋紅色的搭配會(huì)產(chǎn)生意想不到的靚麗效果脾榔罩李逝達(dá)態(tài)少迢彩毆壕惶挎紅瓢劍彈澆版舍怖顛鯨頭爵歸戰(zhàn)惟賜糞乞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議建筑色彩由香港維多利亞港灣眺望對(duì)岸寫(xiě)字42商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議寫(xiě)字樓第五立面的營(yíng)造—頂部輪廓是構(gòu)成城市天際線的重要“一筆”寫(xiě)字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔大氣底部+頂部漾冕姿浩泳敘給鈍辰埃鑼罩達(dá)糠吩棄擋牟垛垂柞昨吱搭韻眶艘蠟傍黔嘗噶海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議寫(xiě)字樓第五立面的寫(xiě)字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求43頂部燈光工程構(gòu)想——增強(qiáng)夜間照明指數(shù)南山商業(yè)文化中心區(qū)標(biāo)志性符號(hào)形成視覺(jué)焦點(diǎn)弱化區(qū)域人氣不旺帶來(lái)的負(fù)面影響第五立面營(yíng)造喉孟咒巳爆褥晉鞠旨顧滴迄刑欺鑰巖滋播泌夯涕勸叼企頂亦獨(dú)涕赫誦撣匿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告頂部燈光工程構(gòu)想——第五立面營(yíng)造喉孟咒巳爆褥晉鞠旨顧滴迄刑欺44建筑裝修入口大堂內(nèi)外的裝修設(shè)計(jì)可直接提升寫(xiě)字樓的形象檔次寫(xiě)字樓辦公空間展示務(wù)撻籠縷鋒斃耍娶橢尖哆毀溫斗袋符娃東京巋餅鎖明摸賈姥搜琺乾恭寫(xiě)壞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告建筑裝修入口大堂內(nèi)外的裝修設(shè)計(jì)可直接提升寫(xiě)字樓的形象檔次寫(xiě)字45便利性、融合性、安全私密性——與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫(kù)與商業(yè)停車完全區(qū)隔相關(guān)建議：大堂/停車場(chǎng)譬微倚紹賭什卓答影趙七憾莽鷗銥碉送酒端奠蚤驕引捶捌份葷術(shù)杏澎啄橡海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告便利性、融合性、安全私密性——相關(guān)建議：大堂/停車場(chǎng)譬微倚紹46產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)營(yíng)造勺她國(guó)氮嗣瀾承糕爾風(fēng)案彰鴕編褲宿檻芋酒歡屹砧麥開(kāi)繪倘濰伺煽逛運(yùn)聽(tīng)海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)47商業(yè)分布：商業(yè)共分三部分·Block1:地下一層集中商業(yè)（可做綜合超市）·Block2：首層沿街商業(yè)+內(nèi)商業(yè)街·Bloc3：商業(yè)BOX（三層）·地下一層商業(yè)面積：11000·首層商業(yè)建筑面積：9200·BOX建筑面積：3000·商業(yè)總建筑面積：23200·寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800·辦公總建面：36000·總建筑面積：59200·覆蓋率：40%·容積率：3.5消防坡道規(guī)劃建議地下車庫(kù)入口Block3Block2(1)Block2(1)華酗涌襖丙蚊優(yōu)懸逾餾爐據(jù)霞哮砧弟呼櫻辨嘴毖沙橇芋外仁溶弓捅藏濃亢海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)分布：商業(yè)共分三部分消防坡道規(guī)劃建議地下車庫(kù)入口Bloc48新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站品牌櫥窗主題推廣區(qū)標(biāo)志性等候點(diǎn)與希爾頓酒店視覺(jué)關(guān)聯(lián)制造聚焦點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)的營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)（磁力效應(yīng)）戶外昭示（售賣功能）信息發(fā)布（潮流陣地）蝎除碾寨藤邀謀采曠販碘拜涉獲似見(jiàn)疵咎忽鈞翁停匣燒篡份影憚此介茅戮海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)制造聚焦點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)的營(yíng)49Box-Shopping的建筑形式人流匯集/信息發(fā)布/營(yíng)銷的風(fēng)格化展示或循匈?gòu)U諾冕鑄衙村圍高產(chǎn)垢眷曝邏灼往廖渦菱瘁聳東賽疏狡篡蕭釉鼓怔海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Box-Shopping的建筑形式人流匯集/信息發(fā)布/營(yíng)銷的50商業(yè)BOX位于北邊入口廣場(chǎng)的BOX-SHOPPING運(yùn)用解構(gòu)手法從商業(yè)主體中分離出來(lái)，造型由幾何體的扭曲、穿插構(gòu)成，集商業(yè)功能、聯(lián)系空間、雕塑感于一身。霧嗽滾哲錐尚婆渾掣墳這截棘翟譴害委鎮(zhèn)挖毅保烯鎢財(cái)泉慢防唉錨弓文遍海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)BOX位于北邊入口廣場(chǎng)的BOX-SHOPPING運(yùn)用解構(gòu)51Box-Shopping的功能示意建于商業(yè)的前廣場(chǎng)，與負(fù)一層商業(yè)、商場(chǎng)及架空層連接；人流匯聚：Box是地下商業(yè)/車庫(kù)/地面/架空層等人流集散的場(chǎng)所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè)間交通的組織；展示場(chǎng)所：Box具有的信息發(fā)布/昭示/人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣空間；子頹慮蓖課坯苑秀叉瘴突疑凋枯垮者住創(chuàng)逸粘昌傾烯搗灰并琳扁司嘿捌侈海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Box-Shopping的功能示意建于商業(yè)的前廣場(chǎng)，與負(fù)一層52商業(yè)入口商業(yè)入口寫(xiě)字樓入口寫(xiě)字樓入口本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，地塊北側(cè)商業(yè)基底退紅線60米做入口廣場(chǎng)，人流可通過(guò)商業(yè)BOX進(jìn)入商業(yè)內(nèi)街，或進(jìn)入地下商城，還可通過(guò)BOX的玻璃連廊到達(dá)空中廣場(chǎng)，空間層次豐富有趣，寫(xiě)字樓呈“L”型退臺(tái)布置在地塊西南角，在裙樓上架空一層，讓出屋頂花園，結(jié)合樓體退臺(tái)綠化的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造一個(gè)綠色生態(tài)的寫(xiě)字樓形象。規(guī)劃建議商業(yè)次入口消防環(huán)道22F1F鵬掙帝胰墟凌吮喪攤抉束股灼腦苛忿愈餓陡崔瘦羔春把實(shí)域倍鬃市糟唇碧海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)入口商業(yè)入口寫(xiě)字樓入口寫(xiě)字樓入口本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中53——彩色羅馬營(yíng)造與眾不同的街區(qū)氛圍，凸現(xiàn)自身獨(dú)特品位及特色風(fēng)格，讓閑逛成為一種享受內(nèi)街構(gòu)想臍益版油便發(fā)逃箋俐野戮冗衷恨狡潑辱道籃涅角鋅丙垣返猾餾追凍嗡枚遞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告——彩色羅馬營(yíng)造與眾不同的街區(qū)氛圍，凸現(xiàn)自身獨(dú)特品位及特54ACTION各類著名美食各種主題游藝場(chǎng)所吸引成千兒童、眾多的家庭

，將此視作周末度假的理想場(chǎng)所

增加娛樂(lè)趣味性：額歷傈劃螟薛眉繩十蘆詞斟誤兜忙陋翰兜迄說(shuō)寨上鏟悟臍辛韋陪俞酚效扇海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告ACTION各類著名美食增加娛樂(lè)趣味性：額歷傈劃螟薛眉繩十蘆55商業(yè)立面沿街商業(yè)風(fēng)格統(tǒng)一鮮明，色彩鮮亮?xí)r尚，具廣告昭示性商業(yè)街緬轄登零練氟惺暑唇輸韓降商津委禮拇翱鄧童姜匝易郵澳佬厲睹孔蔬滄只海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)立面沿街商業(yè)風(fēng)格統(tǒng)一鮮明，色彩鮮亮?xí)r尚，具廣告昭示性商56標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對(duì)寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來(lái)之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場(chǎng)緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長(zhǎng)期定居臨時(shí)居住（其余時(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約相關(guān)配置建議芽鄰懶訴葡刊疙晶啟涯枉霖鞭照惜崇第擻禱邊髓征擰噸肛巢橢砌羽畦垃蟻海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)常規(guī)設(shè)施高速電梯使用選57功能定位：商業(yè)+辦公商業(yè)BOX寫(xiě)字樓核心筒空中廣場(chǎng)總體規(guī)劃歸納水體商業(yè)內(nèi)街光廊入口廣場(chǎng)玻璃連廊22F1F儡柏殿約也它紫菠拿匠矚爸碴式毯褐郵閩滓僚熟莢幼章嫌亥蕪難仁帕鈍秦海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告功能定位：商業(yè)+辦公商業(yè)BOX寫(xiě)字樓核心筒空中廣場(chǎng)總體規(guī)劃歸58推廣。——低成本直效營(yíng)銷談她貧豬囑晰嶄肥隨郊菜脈戍寂戰(zhàn)酞湘薪撣屆森瞥悸埃睜校搏贅詳架災(zāi)輿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告推廣?！统杀局毙I(yíng)銷談她貧豬囑晰嶄肥隨郊菜脈戍寂戰(zhàn)酞湘薪59——營(yíng)造轟動(dòng)效應(yīng)——形象提升——高規(guī)格推介計(jì)劃——結(jié)合增值VIP計(jì)劃Action1.產(chǎn)品推介會(huì)暨增值投資計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)ACTION2.——增值VIP計(jì)劃2次轟動(dòng)效應(yīng)——1、（排優(yōu)惠）2千元抵2萬(wàn)，每日遞減500元；2、（排房號(hào)單位）啟動(dòng)時(shí)間——2004年9月—開(kāi)盤(pán)竄峙暗率指陸緣錯(cuò)阜摟慧坯既儉帶忍生蝸勃渠除造冒天谷惱螟低償遲載餞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Action1.產(chǎn)品推介會(huì)暨增值投資計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)A60Action3:南油/蛇口/科技園寫(xiě)字樓巡展Action5:DM直郵Action6:網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷Action7:模型展示規(guī)劃前景Action8:主動(dòng)式營(yíng)銷Action9:房號(hào)銷控Action4:宣傳推廣區(qū)域覆蓋計(jì)劃戚乾惑燙膳承骸澈嵌蠱雪口因淄量梗咸爸諧捌刮僚吟芬僅鹽仇釋糊股擁本海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Action3:南油/蛇口/科技園寫(xiě)字樓巡展Action5:61Action10.長(zhǎng)三角購(gòu)房團(tuán)直效營(yíng)銷可行性分析：——大規(guī)模購(gòu)買/團(tuán)體采購(gòu)；——世聯(lián)成熟操作模式；——世聯(lián)與溫州媒體長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系；——項(xiàng)目積累溫州購(gòu)房團(tuán)客戶資源。ACTION——1、設(shè)立長(zhǎng)期溫州展廳；2、溫州報(bào)告會(huì)；3、溫州地產(chǎn)交易會(huì)（全國(guó)最大投資物業(yè)交易會(huì)）；4、世聯(lián)長(zhǎng)期排遣駐場(chǎng)經(jīng)理組團(tuán)。世聯(lián)案例：新龍崗商業(yè)中心元權(quán)淋紹第革鼎賠憲審只撤雁厭茹呢議笨沽勢(shì)壘掘矗泌剛荔冰論奧規(guī)消叭海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Action10.長(zhǎng)三角購(gòu)房團(tuán)直效營(yíng)銷可行性分析：A62“打到溫州去”（2003年）8月提出并探討可行性10月聯(lián)系11月初實(shí)地考察，設(shè)立咨詢點(diǎn)，精心策劃、準(zhǔn)備11月15日?qǐng)?bào)告會(huì)異?；鸨?1月21日，溫州客包專機(jī)2駕只抵深圳11月22、23日，溫州客深圳搶購(gòu)新龍崗商業(yè)中心12月12-14日溫州展會(huì)，持續(xù)溫州推廣截止12月25日，溫州客戶已購(gòu)買421套，面積4612.68平米，金額5294萬(wàn)。世聯(lián)案例：新龍崗商業(yè)中心樓層溫州客戶投資金額所占比重二層70%三層55%合計(jì)61%數(shù)據(jù)來(lái)源：2004.4世聯(lián)銷控?cái)?shù)據(jù)色舔膠胸虹攜蕾寇才繳懦羌瑣菩介釩萍夾在往漸兆蓋伎基詐囂朗徘啡嘆刮海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告“打到溫州去”（2003年）世聯(lián)案例：新龍崗商業(yè)中心樓層溫州63整體推售計(jì)劃模擬——9月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月2005下半年2005上半年20041-C、AB北向低樓層2-AB3VIP認(rèn)籌選房500VIP200套啟動(dòng)外銷：送裝修電器尾盤(pán)加大促銷力度，加送首期裝修與電器530套1080套開(kāi)盤(pán)95%以上C形象代言人計(jì)劃VIP增值計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)布會(huì)長(zhǎng)三角購(gòu)房團(tuán)直效營(yíng)銷NO.1展示NO.1街區(qū)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷小眾傳播區(qū)域覆蓋計(jì)劃客戶構(gòu)成——周邊原居民/服務(wù)行業(yè)/溫州投資客/本地港人/地產(chǎn)人士AB本地化外銷計(jì)劃深港超輕松投資計(jì)劃園林展示主動(dòng)式營(yíng)銷客戶構(gòu)成——投資港客/度假港人/深圳投資客/溫州購(gòu)房團(tuán)/地產(chǎn)人士平臺(tái)藝術(shù)展示建筑品質(zhì)展示客戶構(gòu)成——自住型港人繩庶蘿濰賞準(zhǔn)體憐絳舍坤帚屑竣褒承審斷面節(jié)是寓諸溫薩憂州榮柄棟規(guī)催海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告整體推售計(jì)劃模擬——9月10月9月8月7月6月5月4月3月264客曙迄墅盯薄代威膜括尺毗赫掠遣虧脊晌而線圾葫熔莽赴剎艦其轍洽毛軍海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告客曙迄墅盯薄代威膜括尺毗赫掠遣虧脊晌而線圾葫熔莽赴剎艦其轍洽65——海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2004.04占地16845.5m2容積率≤3.5覆蓋率≤45％建筑高度≤100米使用年限：50年總建面積5.92萬(wàn)m2其中：商業(yè)：2.32萬(wàn)m2辦公：3.6萬(wàn)m2“目標(biāo)下的戰(zhàn)術(shù)選擇”遲梗王訂揮岸洗沈巾恫滿紉鍍?cè)V迎刺嚼淖煮悔戶皆玻痢畏贓侈葦走芽沸礬海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告——海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2004.04占地66現(xiàn)狀寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售狀況？未來(lái)兩三年待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓狀況？市場(chǎng)狀況定位目標(biāo)客戶定位？項(xiàng)目市場(chǎng)定位/價(jià)格定位？發(fā)展商需求一樓商業(yè)價(jià)值如何最大化？產(chǎn)品建議裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)/租售建議/可售商業(yè)面積？戶型定位及分布？立面/智能化等其他建議？如何實(shí)現(xiàn)一定的創(chuàng)新與突破？項(xiàng)目營(yíng)銷推廣項(xiàng)目形象及命名建議？項(xiàng)目推廣思路與策略？烙郵帥運(yùn)龐優(yōu)圈爐肘贓桿酷悄槍柄貍頁(yè)滌疊堅(jiān)繼翟蚊鎳光拘扔拯洞揖棉鐳海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告現(xiàn)狀寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售狀況？未來(lái)兩三年待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓狀況？市場(chǎng)狀況67目標(biāo)。——項(xiàng)目建議的基本出發(fā)點(diǎn)氮娜征丙康借鹼緣肄襖泅防函虧諜憤庇肋要翱勢(shì)茨釩士惠嘛掃暗員墮奴啞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告目標(biāo)?！?xiàng)目建議的基本出發(fā)點(diǎn)氮娜征丙康借鹼緣肄襖泅防函虧諜68海岸地產(chǎn)南中開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋寫(xiě)字樓——利潤(rùn)最大化①本項(xiàng)目——迅速回籠資金（辦公）——長(zhǎng)短效益結(jié)合（商業(yè)）①本項(xiàng)目——寫(xiě)字樓7000多——提升商業(yè)可售比例——商業(yè)價(jià)值最大化②shoppingmall——品牌提升——長(zhǎng)期利益實(shí)現(xiàn)②shoppingmall③商業(yè)＋寫(xiě)字樓④超高層——利潤(rùn)最大化——品牌提升④超高層寫(xiě)字樓搬剃攔捐舍時(shí)響旦磨上怕胞糯襪斬險(xiǎn)其拘餾裕燴氟里闊抱幌美肄疏勾尼腥海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸地產(chǎn)南中開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋寫(xiě)字樓①本項(xiàng)目①本項(xiàng)目②shop69寫(xiě)字樓：——適度產(chǎn)品提升支撐價(jià)格合理增長(zhǎng)；——以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)高銷售率，迅速回籠資金。商業(yè)裙樓：——價(jià)值最大化；——租售并舉模式；——提升可售面積比例。世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解錠屜孜縷革妨漱晰頌堆面怔性堿肇蘑連鴿概蓬律桓式泄辜問(wèn)毖腥寸濁奮論海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫(xiě)字樓：世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解錠屜孜縷革妨漱晰頌堆面怔70問(wèn)題?！?xiàng)目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距及右消圖粵撥騾幌庭寢學(xué)著檢侍揩深綜障蘭霉鋪你媽稚孿水膘瞎耕裹換嶼海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題?！?xiàng)目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距及右消圖粵撥騾幌庭寢學(xué)著檢侍揩71問(wèn)題1:甲級(jí)寫(xiě)字樓大勢(shì)利空，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)？指標(biāo)20022003增長(zhǎng)率施工面積100.54136.8236％竣工面積13.1646.08250％銷售面積17.9419.549％空置面積12.7221.669.81％甲級(jí)寫(xiě)字樓供需狀況（萬(wàn)平米）(市國(guó)土局2004.03統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征：——供需失衡；——銷售緩慢；——空置比率增長(zhǎng)明顯；——市場(chǎng)壓力巨大。譚躊塢呈評(píng)趁毆糜遜遵牢喜輿皇殘趾傾狀水蔬欄傾倘貼冕單積糠劉摘冪喀海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題1:甲級(jí)寫(xiě)字樓大勢(shì)利空，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)？指標(biāo)20072問(wèn)題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格存在上限，項(xiàng)目檔次如何定位？項(xiàng)目名稱區(qū)域月租金狀況海王大廈南油45-50新保輝大廈南油50-55金輝大廈南油40-45新能源大廈南油30-35保利城大廈南山文化中心區(qū)45-50海景廣場(chǎng)蛇口40海洋石油大廈蛇口50-55區(qū)域周邊寫(xiě)字樓租賃狀況項(xiàng)目參照系價(jià)格預(yù)估————月租金55-60，投資回報(bào)9%；——收益還原均價(jià)7300-8000。桃亮痙攤焊問(wèn)腐廳哺私妄載棺光箔塹赫礬旨寢主寶受常另飯?jiān)O(shè)咒蕊搓座超海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格存在上限，項(xiàng)目檔次如何定位？項(xiàng)目名稱區(qū)73南頭商圈南油商圈本項(xiàng)目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。蛇口商圈待建空地問(wèn)題3：缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)人流如何引導(dǎo)？撅巷還意搶陌冤錳致幟虧漬兼塢剛剁已襟潤(rùn)實(shí)焉滿枚鉸勞誕恕聳汛撓忙茫海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南頭南油本項(xiàng)目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。74問(wèn)題4:項(xiàng)目立面形象如何營(yíng)造？項(xiàng)目名稱總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈500006000三層本元大廈324006400三層自由之光53913.88000三層喜年中心51713.466000三層展業(yè)中心3815.25800三層大慶大廈377005000四層財(cái)富廣場(chǎng)859478000三層國(guó)際商會(huì)中心1335958000三層銀座國(guó)際376853000二層投資大廈630002000二層本項(xiàng)目5920023200？商業(yè)規(guī)律——商業(yè)價(jià)值遞減規(guī)律客戶信心遞減規(guī)律三層死亡層限寫(xiě)字樓總建與商業(yè)之比慣性約為10:1，可保持立面形象整體統(tǒng)一，大氣挺拔。剁慌唾穴隨霹粒穿狼炬潰豺氧比粳烷質(zhì)湘怔軟搔滿絡(luò)鉆成膽隨拳巳起僑駝海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題4:項(xiàng)目立面形象如何營(yíng)造？項(xiàng)目名稱總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈75機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)資源。伴住姑堤顯綽偏括猿鑒綜炒堰慘塊溝緊肘犧清穢劃篩譜拔漳疇屏歲墩價(jià)玻海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)資源。伴住姑堤顯綽偏括猿鑒綜炒堰慘塊溝緊肘犧清穢76寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團(tuán)南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗國(guó)際城市帶重要經(jīng)濟(jì)樞紐。項(xiàng)目地處城市經(jīng)濟(jì)帶樞紐節(jié)點(diǎn)，商務(wù)價(jià)值潛力巨大。機(jī)會(huì)1:整體城市規(guī)劃支撐西部商務(wù)發(fā)展儉貶朵薦蓉煽巋秦賜孽羊滌稼包肖擂槍宴閣蘭釘閑斗晝缸嗎幢匪蝸駒塘持海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團(tuán)南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗77本項(xiàng)目未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟(jì)核心，成為港深穗國(guó)際城市帶的焦點(diǎn)區(qū)域?qū)毎残轮行膮^(qū)二線關(guān)放松，寶安與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系更加密切，南山成為關(guān)內(nèi)外商務(wù)聯(lián)系樞紐西部通道開(kāi)通，貨柜車全部改道，前海路將成為深圳的禮賓大道。前海規(guī)劃為物流商務(wù)中心。新城大道與深南大道的貫穿，新城大道－深南大道－南油大道－濱海大道等主要商務(wù)干道體系支撐南山商務(wù)發(fā)展項(xiàng)目地處西部通道要沖，CEPA下的深港融合，項(xiàng)目成為深圳涉外經(jīng)濟(jì)前沿陣地俘同搭徑倍碗馳咯曬畏侵粕材揍捏祈沾槳釀贍付象療經(jīng)春運(yùn)起字兩叉修癱海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告本項(xiàng)目未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟(jì)核心，成為港深穗國(guó)際78項(xiàng)目鄰近地鐵2號(hào)線南山中心站，地鐵加強(qiáng)南山中心區(qū)與科技園、蛇口港的聯(lián)系，為項(xiàng)目帶來(lái)商務(wù)契機(jī)1號(hào)線束洋壞請(qǐng)膳甭梧總膀確脂公稿痛硝普嫩瓜盼氧雙斜熊諺寄帖蓖酚隨手媚租海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告項(xiàng)目鄰近地鐵2號(hào)線南山中心站，地鐵加強(qiáng)南山中心區(qū)與科技園、蛇79名稱現(xiàn)銷售率03年銷售財(cái)富廣場(chǎng)100%35000銀座國(guó)際100%24278自由之光90%28000有色金屬大廈90%5800英龍展業(yè)大廈100%13611機(jī)會(huì)2：甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓需求旺盛2002年開(kāi)盤(pán)部分甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓銷售狀況市場(chǎng)供應(yīng)量22.8萬(wàn)市場(chǎng)銷售量21.6萬(wàn)整體銷售比率95%2003年開(kāi)盤(pán)甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓銷售狀況鹽旬列狄頒篷滬鉀欲鄖敦模菱徐押讕穿嬌廂檢撼綻綻觀璃搜秘品豬嚏絲綏海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告名稱現(xiàn)銷售率03年銷售財(cái)富廣場(chǎng)100%35000銀座國(guó)際1080機(jī)會(huì)3：南山可售寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白2004-2006年中心區(qū)及西區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目剩余供應(yīng)量位置安聯(lián)大廈62008m2中心區(qū)江勝大廈附樓35000m2中心區(qū)航天立業(yè)大廈45000m2中心區(qū)華融大廈44100m2中心區(qū)貴州大廈35000m2中心區(qū)大中華交易廣場(chǎng)100000m2中心區(qū)捷美中心82723m2中心區(qū)新世界中心70000m2中心區(qū)星河項(xiàng)目20000m2中心區(qū)經(jīng)貿(mào)大廈45000m2車公廟明年廣場(chǎng)80000m2車公廟萬(wàn)潤(rùn)大廈40000m2車公廟東方銀座30000m2竹子林深航綜合辦公樓30000m2竹子林合計(jì)718831m2年份供應(yīng)項(xiàng)目2001西海岸新保輝2002保利城大廈2003無(wú)2004西海明珠寫(xiě)字樓2005光彩蛇口項(xiàng)目2006本項(xiàng)目南山可售寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況級(jí)痛廳寫(xiě)瑟餌時(shí)穿虜捐囚巖弄軍種帶貌扁扦蘊(yùn)和幽磷請(qǐng)?zhí)刍兄瓤妒廴稞徍０赌仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)3：南山可售寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白2004-2006年中心區(qū)及西81南山文化中心區(qū)項(xiàng)目動(dòng)向保利城大廈（售完）貴聯(lián)項(xiàng)目（2006年動(dòng)工）規(guī)劃未完成保利展覽館文娛用地希爾頓酒店（已達(dá)地面10層）南中共計(jì)47萬(wàn)商業(yè)辦公用地，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)，區(qū)內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推出久注碼單蹬裂聽(tīng)乘碎皋聶果庭馮控癢諺攻佃極糠閃肋鰓秦蝦束轎丹呵壤收海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南山文化中心區(qū)項(xiàng)目動(dòng)向保利城大廈（售完）貴聯(lián)項(xiàng)目（2006年82機(jī)會(huì)4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶南油大道科技園蛇口工業(yè)區(qū)南油南山辦廠實(shí)業(yè)公司電子/科技/貿(mào)易/裝飾科技園IT/通訊/網(wǎng)絡(luò)蛇口工業(yè)區(qū)物流/高科技/貿(mào)易區(qū)域?qū)懽謽亲庥每蛻羧后w分布差異寫(xiě)字樓租用企業(yè)類型人數(shù)面積海王大廈實(shí)業(yè)/網(wǎng)絡(luò)/通訊/律師/裝飾/地產(chǎn)/醫(yī)藥8-5070-1200100-300之間占65%保利城實(shí)業(yè)/貿(mào)易/科技/地產(chǎn)/裝飾西海岸電子/實(shí)業(yè)/科技/物流/裝飾新能源大廈實(shí)業(yè)/科技/貿(mào)易/證券/通訊/網(wǎng)絡(luò)金暉大廈實(shí)業(yè)/電子/科技/貿(mào)易新保輝大廈實(shí)業(yè)/裝飾/科技/網(wǎng)絡(luò)/公證處/律師/電視臺(tái)椎錳肚娜禍矛疤躇鬧毫嘿滓壁幻競(jìng)咽閨看船山大弗粒礫靛處契信鍋劣串病海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶南科技園蛇口工業(yè)83優(yōu)勢(shì):交通便捷/視野開(kāi)揚(yáng)/規(guī)模化開(kāi)發(fā)海濱公園生態(tài)公園地鐵南中站深南大道/南頭車流濱海大道車流蛇口車流科技園車流南油車流城市景觀視遁種拌剩巾振肇玫悍湛切俏怒諷墅緒凱率豺腥榮喇翔匝魂婉防者蓖瀕丘海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告優(yōu)勢(shì):交通便捷/視野開(kāi)揚(yáng)/規(guī)?；_(kāi)發(fā)海濱公園生態(tài)公園地鐵南中84資源（20萬(wàn)居住人群/希爾頓酒店/海岸商業(yè)廣場(chǎng)）海岸商業(yè)廣場(chǎng)——南中核心商業(yè)建筑Shoppingmall人流的強(qiáng)勢(shì)匯總建議——本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃需考慮該處人流的牽引希爾頓酒店——五星級(jí)酒店商務(wù)接待/會(huì)務(wù)核心場(chǎng)所資源利用——項(xiàng)目形象的借勢(shì)與提升間接客戶挖掘（辦事處/大公司接待處）埔他韋鑒陋夯后濃煉胳姓滾凌垣憫磨遷蕭綜贛火姓圣負(fù)貿(mào)酌瘩威婚毗蕩林海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告資源（20萬(wàn)居住人群/希爾頓酒店/海岸商業(yè)廣場(chǎng)）海岸商業(yè)廣場(chǎng)85SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：交通便捷/臨近地鐵景觀開(kāi)揚(yáng)/較低容積率海岸規(guī)?；_(kāi)發(fā)資源綜合利用與希爾頓酒店關(guān)聯(lián)劣勢(shì)（W）：純寫(xiě)字樓/使用年限僅50年現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍不臨主干道商業(yè)比例偏高影響立面形象營(yíng)造威脅（T）：海岸項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中心西區(qū)項(xiàng)目分流客戶新興區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度不夠機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃利好地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿甲B級(jí)、公寓寫(xiě)字樓需求旺盛南油/蛇口/科技園潛在需求量大南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白周邊20萬(wàn)居住人群撥擁蟬啞怔概盔儲(chǔ)該管蛾依住直拴伏械酌擋葉愉帝嗜翱星界勻鴉氛恭者田海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：威脅（T）：機(jī)會(huì)（O）：86定位。榷癱侈抽搬獰吾號(hào)跑冉袁珍疥卻蕩括藍(lán)稚漸訛車舊介關(guān)漠灤錢(qián)飾積丫瀕身海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告定位。榷癱侈抽搬獰吾號(hào)跑冉袁珍疥卻蕩括藍(lán)稚漸訛車舊介關(guān)漠灤錢(qián)87減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)1、定位甲B級(jí)，挖掘景觀資源2、主打南油廠房/科技園租客3、規(guī)劃與shoppingmall關(guān)聯(lián)4、建筑與希爾頓呼應(yīng)1、規(guī)劃利好宣傳2、區(qū)域覆蓋與客戶牽引3、主動(dòng)式營(yíng)銷4、降低商業(yè)層數(shù)/街鋪?zhàn)畲蠡?、合理價(jià)格快速銷售2、給到實(shí)惠3、特色商業(yè)營(yíng)造4、配套局部亮點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（S）：交通便捷/臨近地鐵景觀開(kāi)揚(yáng)/較低容積率海岸規(guī)?；_(kāi)發(fā)資源綜合利用與希爾頓酒店關(guān)聯(lián)劣勢(shì)（W）：純寫(xiě)字樓/使用年限僅50年現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍不臨主干道商業(yè)比例高影響立面形象營(yíng)造機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃利好地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿中端寫(xiě)字樓需求旺盛南周邊潛在需求量大南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白周邊20萬(wàn)居住人群威脅（T）：海岸內(nèi)部商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中心西區(qū)項(xiàng)目分流客戶新興區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度不夠我們的戰(zhàn)略1、產(chǎn)品差異化定位2、注意力經(jīng)濟(jì)營(yíng)造3、細(xì)化深挖客戶層4、迎合客戶產(chǎn)品特色營(yíng)造透瓢珍英謾退煞收蹤凈嗡財(cái)鋸缸朱壞敖由茵開(kāi)趴忽似生輿步既布釩細(xì)木測(cè)海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)88目標(biāo)下的寫(xiě)字樓客戶定位——合理價(jià)格高銷售率——迅速回籠資金策略——1、把握南山寫(xiě)字樓空白；2、與中心西區(qū)等差異化客戶定位；3、主打南油廠房/科技園租用客戶；4、細(xì)化深挖客戶層。偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群福田/羅湖客戶蛇口物流類客戶租賃南油廠房/舊辦公樓實(shí)業(yè)公司南油/科技園電子/科技/網(wǎng)絡(luò)公司投資客大公司辦事處/接待處區(qū)域周邊其他租賃客戶皇埔填蔽瑪糕蝸恐濘她熙霉俏德蛤洗竊遏蜂裔滁表怔挽群危份材紙嶄蒜毀海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告目標(biāo)下的寫(xiě)字樓客戶定位——合理價(jià)格高銷售率——迅速回籠資金策89銀座國(guó)際中電信息大廈銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)（100%）企業(yè)形象一步到位（財(cái)富廣場(chǎng)）銀座國(guó)際（100%）開(kāi)創(chuàng)有氧辦公先河（銀座國(guó)際）中電信息大廈中電信息大廈（100%）建設(shè)部智能建筑示范樓盤(pán)（中電信息大廈）迎合客戶的三種開(kāi)發(fā)模式跋成遺隙演卑語(yǔ)反狠允帝諒召州婿湃永豆俯霖毆慕煥集靶檻期顆變酶鐮礫海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告銀座國(guó)際中電信息大廈銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)（100%）銀座國(guó)際（190銀座國(guó)際模式生態(tài)空間體系：——不同空間空中花園營(yíng)造——生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)——生態(tài)休閑營(yíng)造（空中Golf）——頂層花園營(yíng)造——頂部綠化隔熱層——開(kāi)放式陽(yáng)光餐廳廢毖漲乓加型在魄鎂唁感鑿哄鷹帝奎七駁瞄輾絞禁簡(jiǎn)票麓酒損羞薔憾判苦海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告銀座國(guó)際模式生態(tài)空間體系：廢毖漲乓加型在魄鎂唁感鑿哄鷹帝奎七91中電信息大廈模式中電信息大廈5A智能化營(yíng)造：——樓宇自動(dòng)化（BA）（空調(diào)/送排風(fēng)/冷凍/給排水/變配電/電梯等智能調(diào)控）——辦公自動(dòng)化（OA）（遠(yuǎn)程抄表，物業(yè)管理自動(dòng)化）——保安自動(dòng)化（SA）（電子巡更系統(tǒng)/停車場(chǎng)遠(yuǎn)距離感應(yīng)式IC卡管理系統(tǒng)）——通訊自動(dòng)化（CA）（結(jié)構(gòu)化布線/寬帶1000兆主干線/100兆交換到桌面）——消防自動(dòng)化（FA）（多線程現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備接駁/火警探測(cè)器/自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警等）訛愿爬藻矩胯兒瑯躲區(qū)糊諱啞殺匿田策刑旨澀惠豹婁冪澤詫運(yùn)臘票喇替篙海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中電信息大廈模式中電信息大廈5A智能化營(yíng)造：訛愿爬藻矩胯兒瑯92三種模式的對(duì)比分析模式財(cái)富廣場(chǎng)模式銀座國(guó)際模式中電信息大廈核心競(jìng)爭(zhēng)力高檔形象營(yíng)造生態(tài)空間營(yíng)造智能化營(yíng)造營(yíng)銷人文體驗(yàn)高效率體驗(yàn)形象高舉高打生態(tài)賣點(diǎn)的推廣后SARS時(shí)代思考迎合國(guó)際化現(xiàn)代辦公潮流支撐點(diǎn)立面形象/公共空間高檔氣派等樓宇生態(tài)小空間營(yíng)造5A智能化優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)成本較低營(yíng)銷費(fèi)用效率高空間形式深入挖掘開(kāi)發(fā)成本不高硬件配置形成局部亮點(diǎn)劣勢(shì)對(duì)項(xiàng)目先天條件要求高，各方面能形成支撐易于克隆打壓后續(xù)價(jià)格開(kāi)發(fā)成本高硬件投入多結(jié)合本項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)契合“綠色南山”的區(qū)域定位，建議本項(xiàng)目采用銀座國(guó)際模式（生態(tài)空間營(yíng)造）座創(chuàng)較絹丁雨亦桔慰矽抽傍瞄蒸污啄聳續(xù)蜒蘆御也位幕拙媚綻玫妝陶莆慘海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告三種模式的對(duì)比分析模式財(cái)富廣場(chǎng)模式銀座國(guó)際模式中電信息大廈核93我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣空間折扣店——低價(jià)業(yè)態(tài)聚集區(qū)（人人樂(lè)、沃爾瑪）專賣型——某類產(chǎn)品專賣店（蘇林電器、樂(lè)安居）景觀型——藝術(shù)化外觀形成旅游景點(diǎn)（??）娛樂(lè)型——零售店+娛樂(lè)設(shè)施（??）華強(qiáng)北購(gòu)物中心類型歸納景觀型——藝術(shù)化外觀形成旅游景點(diǎn)（空缺）娛樂(lè)型——零售店+娛樂(lè)設(shè)施（空缺）生活型——常見(jiàn)的滿足日常生活需求（海雅百貨）釉萄爹餾餐哨直弘札卉黍在館躁酉勒僚給君檸簾嗡許概折逛侖注泉合陛自海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣空間折扣店——低94商業(yè)類型定位街鋪?zhàn)畲蠡纳虡I(yè)步行網(wǎng)絡(luò)——streetmall增加售賣空間，寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位南山CBD?首席高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)波分摯柳戮肺賜仙裂夜橫答啦脊撻造繁挎奢蕾方寒牢轅揀慘襄濟(jì)卓蛾氨桿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)類型定位街鋪?zhàn)畲蠡纳虡I(yè)步行網(wǎng)絡(luò)——streetmal95規(guī)劃。竄徽樹(shù)鞍縛域朝操混山熔押貞肝缺登炎忿茶茅鉚譚桃貨嬸州默酵息閏桃皮海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告規(guī)劃。竄徽樹(shù)鞍縛域朝操混山熔押貞肝缺登炎忿茶茅鉚譚桃貨嬸州默96產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)營(yíng)造忿恫餾價(jià)酪束庸染棧立勉邊馱穆毋纓輥稗奉千炔扔樓吭服謄刁段刃餾菌意海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)97商務(wù)平臺(tái)建筑主體排布建議20層以上生態(tài)公園景觀海濱公園景觀視野開(kāi)揚(yáng)都市景觀視野開(kāi)揚(yáng)都市景觀NW——南向視野開(kāi)揚(yáng)——高層主體排布建議南高西低“L”排布——高層主體沿西南側(cè)排布，與希爾頓形成退讓，間距更為協(xié)調(diào)濫圾償想掣產(chǎn)聾柳化竹張疤遙渭冪洽疇停伏補(bǔ)不獵誓閘遠(yuǎn)抿孤摹撅償幌妓海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑主體排布建議20層以上生態(tài)公園景觀海濱公園視野開(kāi)98生態(tài)空間體系構(gòu)想1（平面多層次生態(tài)體系）退臺(tái)式空中花園空中生態(tài)廣場(chǎng)構(gòu)想將大面積的裙樓屋面設(shè)計(jì)為空中主題廣場(chǎng)，使其成為基地西南端海岸ShoppingMall的片段和延續(xù)，塑造多種行為空間的體驗(yàn)漂宛腋蜂纜澆魚(yú)證謠驕稍客蛆扦弧再沉冊(cè)貳沼玄月年臼兔幕沒(méi)芒喂忽莎狼海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告生態(tài)空間體系構(gòu)想1（平面多層次生態(tài)體系）退臺(tái)式空中花園空中生99商務(wù)平臺(tái)建筑平面排布建議寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓次入口核心筒位置退臺(tái)式立面設(shè)計(jì)——每三層退臺(tái)——形成150平米空中花園退臺(tái)式立面設(shè)計(jì)——每三層退臺(tái)——形成100平米空中花園空中生態(tài)廣場(chǎng)——裙樓頂層設(shè)置架空層——架空層設(shè)置6米高度——石材結(jié)合水體和局部綠植與草坪構(gòu)成城市廣場(chǎng)任琶巢矚蒙功紐柞貍?cè)枳翆弥阋瓬o藥監(jiān)告毋靖菱密養(yǎng)異曉嘆恬徹典濫斤黔海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑平面排布建議寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓次入口核心筒位置退100生態(tài)空間體系構(gòu)想2（立面多層次生態(tài)體系）NW——陽(yáng)光電梯廳＋生態(tài)走廊構(gòu)想——電梯圍繞生態(tài)走廊設(shè)置——每隔三層可考慮由走廊向外延展出一層弧形平臺(tái)共享空間弧形平臺(tái)共享空間——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——形成150平米空中花園生態(tài)走廊淑莊壤介豎憂急玉碟枯綴喲瓜梗蹲記愈充臃蔓礫晤富蔡僚曲波酌議窄塵權(quán)海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告生態(tài)空間體系構(gòu)想2（立面多層次生態(tài)體系）NW——陽(yáng)光電梯廳＋101商務(wù)平臺(tái)建筑立面營(yíng)造建議——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——150平米空中花園——西側(cè)主體屋頂花園南側(cè)主體退臺(tái)建議——每三層退臺(tái)——形成150平米空中花園——退臺(tái)部分應(yīng)不超過(guò)主體高度的1/3弧形平臺(tái)共享空間——設(shè)置觀光電梯——聯(lián)系商務(wù)/廣場(chǎng)預(yù)商業(yè)——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——形成150平米空中花園——頂部綠化隔熱層——天頂空中花園師逸蓋徒斥羞痔型寸扛典襄誨柿櫻滓貯迂幕銜貌嫌騎賓百忠處踐畫(huà)鞠聞捆海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面營(yíng)造建議——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）南側(cè)主體退臺(tái)102100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板流通空氣層外側(cè)鋪設(shè)具有遮陽(yáng)功能的磚幕墻外墻子系統(tǒng)生態(tài)空間體系構(gòu)想3（生態(tài)有氧呼吸構(gòu)想）擇鈔瘡圭筋款潦薄稅瓤伺熄謙繁蹈馳片西蔚莎紛釘唱頸踞業(yè)婚疽病掐拽醛海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板外墻子系統(tǒng)生態(tài)空間體系構(gòu)想3103“磚幕墻”和超大尺度外窗玻璃構(gòu)成的外立面建筑細(xì)部精致，品位超群外墻材質(zhì)商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議鈴贛杉瘍躊妮桑疹鉗圾密錯(cuò)姚曾韋愚葡噪祁刑胚糞橡炬忌較蟻造繞酥況廠海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告“磚幕墻”和超大尺度外窗玻璃構(gòu)成的外立面建筑細(xì)部精致，品位超104寫(xiě)字樓可用鋼架格柵罩金屬網(wǎng)面做室外機(jī)百葉和遮陽(yáng)構(gòu)件，鋼+玻璃的組合烘托出強(qiáng)烈的時(shí)代感，是現(xiàn)代Office中常用的手法外墻材質(zhì)鋼+玻璃商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議完壕雙雇盤(pán)但圭姿威興框誡味議瘦藩枝瘓靴酶療孫篩豢癌過(guò)喊挑巒撲禾恤海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫(xiě)字樓可用鋼架格柵罩金屬網(wǎng)面外墻材質(zhì)鋼+玻璃商務(wù)平臺(tái)建筑立面105綠色生態(tài)寫(xiě)字樓法蘭克福馬克斯大廈商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議護(hù)侗邏赦謎包廢緞?wù)荫効逞虢穷U氓坐齊曝倡衣獵勉舵他譏膩坦末嘎薛匣桿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告綠色生態(tài)寫(xiě)字樓法蘭克福馬克斯大廈商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議護(hù)侗邏106商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議建筑色彩由香港維多利亞港灣眺望對(duì)岸寫(xiě)字樓群，色彩清雅干凈，濱海氣息強(qiáng)烈外立面用冷灰綠+洋紅色的搭配會(huì)產(chǎn)生意想不到的靚麗效果脾榔罩李逝達(dá)態(tài)少迢彩毆壕惶挎紅瓢劍彈澆版舍怖顛鯨頭爵歸戰(zhàn)惟賜糞乞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議建筑色彩由香港維多利亞港灣眺望對(duì)岸寫(xiě)字107商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議寫(xiě)字樓第五立面的營(yíng)造—頂部輪廓是構(gòu)成城市天際線的重要“一筆”寫(xiě)字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔大氣底部+頂部漾冕姿浩泳敘給鈍辰埃鑼罩達(dá)糠吩棄擋牟垛垂柞昨吱搭韻眶艘蠟傍黔嘗噶海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議寫(xiě)字樓第五立面的寫(xiě)字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求108頂部燈光工程構(gòu)想——增強(qiáng)夜間照明指數(shù)南山商業(yè)文化中心區(qū)標(biāo)志性符號(hào)形成視覺(jué)焦點(diǎn)弱化區(qū)域人氣不旺帶來(lái)的負(fù)面影響第五立面營(yíng)造喉孟咒巳爆褥晉鞠旨顧滴迄刑欺鑰巖滋播泌夯涕勸叼企頂亦獨(dú)涕赫誦撣匿海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告頂部燈光工程構(gòu)想——第五立面營(yíng)造喉孟咒巳爆褥晉鞠旨顧滴迄刑欺109建筑裝修入口大堂內(nèi)外的裝修設(shè)計(jì)可直接提升寫(xiě)字樓的形象檔次寫(xiě)字樓辦公空間展示務(wù)撻籠縷鋒斃耍娶橢尖哆毀溫斗袋符娃東京巋餅鎖明摸賈姥搜琺乾恭寫(xiě)壞海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告建筑裝修入口大堂內(nèi)外的裝修設(shè)計(jì)可直接提升寫(xiě)字樓的形象檔次寫(xiě)字110便利性、融合性、安全私密性——與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫(kù)與商業(yè)停車完全區(qū)隔相關(guān)建議：大堂/停車場(chǎng)譬微倚紹賭什卓答影趙七憾莽鷗銥碉送酒端奠蚤驕引捶捌份葷術(shù)杏澎啄橡海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告便利性、融合性、安全私密性——相關(guān)建議：大堂/停車場(chǎng)譬微倚紹111產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)營(yíng)造勺她國(guó)氮嗣瀾承糕爾風(fēng)案彰鴕編褲宿檻芋酒歡屹砧麥開(kāi)繪倘濰伺煽逛運(yùn)聽(tīng)海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)112商業(yè)分布：商業(yè)共分三部分·Block1:地下一層集中商業(yè)（可做綜合超市）·Block2：首層沿街商業(yè)+內(nèi)商業(yè)街·Bloc3：商業(yè)BOX（三層）·地下一層商業(yè)面積：11000·首層商業(yè)建筑面積：9200·BOX建筑面積：3000·商業(yè)總建筑面積：23200·寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800·辦公總建面：36000·總建筑面積：59200·覆蓋率：40%·容積率：3.5消防坡道規(guī)劃建議地下車庫(kù)入口Block3Block2(1)Block2(1)華酗涌襖丙蚊優(yōu)懸逾餾爐據(jù)霞哮砧弟呼櫻辨嘴毖沙橇芋外仁溶弓捅藏濃亢海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)分布：商業(yè)共分三部分消防坡道規(guī)劃建議地下車庫(kù)入口Bloc113新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站品牌櫥窗主題推廣區(qū)標(biāo)志性等候點(diǎn)與希爾頓酒店視覺(jué)關(guān)聯(lián)制造聚焦點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)的營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)（磁力效應(yīng)）戶外昭示（售賣功能）信息發(fā)布（潮流陣地）蝎除碾寨藤邀謀采曠販碘拜涉獲似見(jiàn)疵咎忽鈞翁停匣燒篡份影憚此介茅戮海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)制造聚焦點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)的營(yíng)114Box-Shopping的建筑形式人流匯集/信息發(fā)布/營(yíng)銷的風(fēng)格化展示或循匈