某路項(xiàng)目市場定位報告

市場定位報告遼寧鞍山園林路項(xiàng)目

宏觀市場

第一章宏觀市場★以平均10%的增長速度計算，截止到2007年第三季度，鞍山第一產(chǎn)業(yè)完成67.76億元（05年為56億元），第二產(chǎn)業(yè)完成938.96億元（05年為776億元），第三產(chǎn)業(yè)505.78億元（05年為418億元），經(jīng)濟(jì)增長水平創(chuàng)歷史新高；

★隨著全市國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，全市消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，保守估計全市居民消費(fèi)份額總指數(shù)比上年上漲1.5個百分點(diǎn)。其中食品類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類上漲幅度較大；

★截止2007年三季度為止，鞍山房地產(chǎn)實(shí)際施工的房屋建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過660萬平方米，全市累計完成住宅建設(shè)超過200萬平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整體未能到達(dá)飽和程度，市場熱度不絲毫沒有放慢；

★有針對性地開展招商引資。重點(diǎn)以“長三角”、“珠三角”、臺灣、香港和日韓、歐美為招商區(qū)域，實(shí)施小團(tuán)組對口招商，并努力實(shí)現(xiàn)招商資源向優(yōu)勢項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。繼續(xù)加大項(xiàng)目包裝宣傳和推介力度，積極支持創(chuàng)匯大戶；

★社會固定資產(chǎn)投資大幅增長，2005年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資314.5億元，比上年增長45.8%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成231.8億元，比上年增長53.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成82.7億元，比上年增長27.5%。根據(jù)相關(guān)概率推算，截止2007年三季度止，社會固定資產(chǎn)投資超過1000億元，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成680億元；經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀★“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業(yè)中居首位。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9個百分點(diǎn)，是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)；

★樓宇經(jīng)濟(jì)崛起，成為引導(dǎo)全區(qū)非公經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。鐵東區(qū)針對自身發(fā)展空間狹小的實(shí)際，揚(yáng)長避短，充分利用區(qū)域內(nèi)43座商務(wù)寫字樓的資源，以區(qū)街創(chuàng)業(yè)中心為載體，以創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，提供發(fā)展服務(wù)為切入點(diǎn)，著力吸引省內(nèi)外大集團(tuán)、大公司在鐵東區(qū)建立集團(tuán)分部、研發(fā)中心和銷售機(jī)構(gòu)等，形成高效益商務(wù)研發(fā)群，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；

★通過中海物流項(xiàng)目、遼南市場改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，培育和壯大南建國商貿(mào)物流市場，推動區(qū)域性物流基地建設(shè)。通過大德集團(tuán)與外商聯(lián)建超市項(xiàng)目、百世特與天津家世界合作項(xiàng)目以及推進(jìn)的在洽談的沃爾瑪?shù)葒H品牌項(xiàng)目，提升區(qū)域內(nèi)連鎖超市的規(guī)模、檔次和水平，做大做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀

★市場客戶主要以女性消費(fèi)為主導(dǎo)，日常消費(fèi)類型偏重于飲食、服飾、娛樂、旅游等方面，綜合素質(zhì)高于同質(zhì)城市，具備一定的文化品位和修養(yǎng)，容易接受新生事物，對外來新事物接受能力比較強(qiáng)；

★消費(fèi)者地域情節(jié)嚴(yán)重，普遍看好鐵東區(qū)居住環(huán)境，意向選房看淡鐵西區(qū)、千山區(qū)和立山區(qū)，其中主力戶型55-75平米轉(zhuǎn)移到76-95平米和86-121平米，面積開間注重采光功能分配；

★居住要求不高，陽臺設(shè)置在客廳，反而忽略臥室的舒適性，消費(fèi)心理具備特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻擋市場健康發(fā)展，理性思想有待市場完善，因此容易被市場把制弱點(diǎn)，消費(fèi)地位處于弱勢概念區(qū)；

★小戶型逐漸引退，中面積的房型占據(jù)市場主導(dǎo)地位，對大戶型需求也有很大程度的提升，市場由小戶型轉(zhuǎn)移到中大戶型的盤踞逐漸呈現(xiàn)，從總體居住情況上看，市場需求相當(dāng)旺盛，置業(yè)者居住的幾乎都是老房子，從大戶型比重上分析，鞍山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)規(guī)模化，市場內(nèi)在潛力極大，換房高潮還未曾拉開，消費(fèi)者消費(fèi)需求合理的引導(dǎo)；

★消費(fèi)者具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房款首付主要集中在5.6-7.5萬元之間，一次性付款所占20%比例，同時車位比例為1：0.43，未來2-3年內(nèi)打算購買私車客戶占有一定比例，建議車位比1：0.5較為合適；客戶現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀

★從居住情況來看，消費(fèi)者一般與老人分居而住，家庭結(jié)構(gòu)為兩代家庭，單身比例有所上升，但不起主導(dǎo)作用，總體可以看出家庭同居者占主導(dǎo)市場，單身獨(dú)居占一定比例并趨于上升勢頭，屬于置業(yè)者候補(bǔ)力量，父母同居者占市場1/4之多，證明本地年輕人不喜歡于老人同居，比較注重個體家庭生活的培養(yǎng)。

★大部分消費(fèi)者住的是老房子，具備換房欲望，少部分消費(fèi)者已經(jīng)購置新房或者二次置業(yè)，明顯具備投資意味，市場比較活躍，整體趨勢有待市場挖掘和消費(fèi)者去引導(dǎo)；

★消費(fèi)者需求相當(dāng)旺盛，對居住條件環(huán)境的改善比較迫切，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢固的狀況下完全有能力改變現(xiàn)狀，市場消費(fèi)潛力巨大，以兩代為主的家庭結(jié)構(gòu)消費(fèi)需要市場理性考慮；

★消費(fèi)者認(rèn)為合理的價位在3900-4100元間，絕大部分消費(fèi)者對鞍山未來房地產(chǎn)市場普遍看好，置業(yè)者普遍具備投資眼光，對投資潛力比較重視，周邊環(huán)境次之，反而比較忽略物業(yè)管理，市場存在一定缺陷。

客戶現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀戶型市場市場類型產(chǎn)品特點(diǎn)銷售均價房型面積套數(shù)比例建筑類型建筑類型代表樓盤共性市場經(jīng)濟(jì)類型價位低、產(chǎn)品功能單一、交通地理位置有所不便2530--3100元/㎡

SP3-2-1（60-80㎡）SP2-1-1（45-58㎡）SP1-1-1（25-40㎡）SP3-2-1（65%）SP2-1-1（25%）SP1-1-1（15%）多層、板式結(jié)構(gòu)

小面積低價位大房型，阪夫·小鎮(zhèn)萬圣桃園大眾類型產(chǎn)品具備一定特色，性價比高，實(shí)用性強(qiáng)，市場針對性比較廣2700--3400元/㎡SP4-2-2（125-145㎡）SP3-2-1（98-126㎡）SP2-1-1（43-65㎡）SP4-2-2（30%）SP3-2-1（55%）SP2-1-1（15%）多層、小高層、板式機(jī)構(gòu)中低價位，小區(qū)園林，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理花園新城明達(dá)·世紀(jì)花園高檔類型產(chǎn)品環(huán)境優(yōu)越、配套具備檔次性，產(chǎn)品功能相對齊全3350--3950元/㎡SP4-2-2（120-138㎡）SP3-2-1（101-117㎡）SP2-1-1（45-59㎡）SP4-2-2（20%）SP3-2-1（70%）SP2-1-1(10%)小高層、高層、板式機(jī)構(gòu)規(guī)劃化開發(fā)，系統(tǒng)化管理，高值綠化率，低密度建筑空間萬科·城市花園歐華·逸景小鎮(zhèn)個性市場豪華類型高檔次住宅，高檔次配套組合，大陽臺、大開間4050--5530元/㎡SP2-2-1（119-125㎡）SP3-2-2（125-178㎡）SP4-2-2（185-232㎡）兩層復(fù)式（140-287㎡）SP2-2-1（15%）SP3-2-2（60%）SP4-2-2（20%）兩層復(fù)式(5%)多層、小高層、板式磚混擅長引入概念，提升文化內(nèi)涵，中性產(chǎn)品+中性設(shè)置+強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢萬科·金色家園鞍鋼花園奢侈類型超大面積房型，超大面積空間，一種“超浪費(fèi)”的大奢侈3300--6530元/㎡SP2-2-1（120-137㎡）SP3-2-2（135-187㎡）SP4-2-2（180-289㎡）兩層復(fù)式（170-320㎡）SP2-2-1（15%）SP3-2-2（65%）SP4-2-2(15%）兩層復(fù)式(5%)高層、塔樓框架結(jié)合270度景觀陽臺，大景觀水景住宅翠湖豪庭都市陽光產(chǎn)品現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃類型規(guī)劃特點(diǎn)交通組織出入口設(shè)置代表樓盤開發(fā)尚品牌開發(fā)商軸線式中軸線為中心，設(shè)置交通流線和景觀點(diǎn)內(nèi)環(huán)人流，外環(huán)車流依據(jù)市政道路，地面停車，人車分流中軸線端點(diǎn)，人流出入口鞍鋼花園鞍鋼房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司均好式強(qiáng)調(diào)次空間，縮短與主空間差距，中心景觀共享內(nèi)環(huán)以人流為主，外環(huán)以市政道路疏導(dǎo)車流，有地下停車場人車和諧共存，概念主題明顯，出入口設(shè)置標(biāo)志明顯金色家園鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組團(tuán)式分團(tuán)塑造景觀點(diǎn)與概念主題，平衡景觀死角，提升空間價值規(guī)則型道路體系，融合在以中心廣場景觀為主整體規(guī)劃中，強(qiáng)化地理優(yōu)勢襯托整體規(guī)劃，分期開發(fā)原則，主次入口設(shè)置于二級道路邊緣第6樂章

沿海綠色家園發(fā)展（鞍山）有限公司本地開發(fā)商概念式一心兩軸多點(diǎn)，淡化組團(tuán)，強(qiáng)調(diào)院落空間，弧線景觀，緩沖視覺壓力中心交通軸線將小區(qū)一分為二，輔道以流線式與主軸線相互穿插設(shè)置不盡明顯，特色性不強(qiáng)，人車分流，小區(qū)地面停車，車位比僅有0.3花園新城

鞍山睿達(dá)房屋綜合開發(fā)建設(shè)有限公司錯列式景觀均好為主，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的均量受益，削弱產(chǎn)品價格差異依據(jù)市政道路為主，交通網(wǎng)絡(luò)根據(jù)建筑基本排列而定出入口設(shè)置于市政次干道之上，具備明顯的標(biāo)志，容易判斷阪夫·小鎮(zhèn)鞍山勇亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司排列式直線式排列，直線式經(jīng)營，充分享受勝利路資源屬于公寓+商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目，交通組織基本依據(jù)市政道路每棟具備響應(yīng)的獨(dú)立性，有獨(dú)立的出入口華洋·圣利祥城華洋集團(tuán)遼寧紫云房產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃布局

構(gòu)思模式

第二章構(gòu)思模式預(yù)測模式構(gòu)思模式預(yù)測的銷售量及其市場占有率競爭因素企業(yè)內(nèi)部實(shí)力及戰(zhàn)略等因素預(yù)測的市場需求量制約因素國民經(jīng)濟(jì)展望國民經(jīng)濟(jì)指數(shù)經(jīng)濟(jì)政策變動國際形勢變化交通設(shè)施文化教育商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑材料價格土地成本資金成本勞動力成本建房質(zhì)量及類型需求類型需求數(shù)量居民購買力需求狀況閑置房數(shù)量企業(yè)技術(shù)實(shí)力企業(yè)業(yè)績及戰(zhàn)略企業(yè)銷售能力員工業(yè)務(wù)水平國家宏觀經(jīng)濟(jì)及國際等因素相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素產(chǎn)品供應(yīng)及市場需求因素生產(chǎn)成本因素制約因素行業(yè)發(fā)展前景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù)產(chǎn)業(yè)政策變動競爭格局狀況對手綜合實(shí)力對手經(jīng)營成果對手戰(zhàn)略計劃開發(fā)流程構(gòu)思模模式提出備選方案↓收集資料↓選擇預(yù)測方法↓進(jìn)行預(yù)測↓預(yù)測結(jié)果分析↓提出預(yù)測報告方案預(yù)測確定現(xiàn)金流量圖↓進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算和經(jīng)濟(jì)可行性評價↓確定可行方案↓編制項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評價報告經(jīng)濟(jì)評價最優(yōu)項(xiàng)目方案最優(yōu)方案可行方案決策選優(yōu)↓確定最優(yōu)方案↓方案敏感型分析及盈虧平衡分析↓編制方案的決策與評價報告方案決策與評價確定目標(biāo)和任務(wù)↓提出計劃↓現(xiàn)場調(diào)查↓整理資料↓市場分析↓寫出調(diào)查報告市場調(diào)查與分析形象定位構(gòu)思模模式產(chǎn)品定位個性形象++=產(chǎn)品的的特性性與競爭爭優(yōu)勢勢目標(biāo)市市場意意義與差異異化特特征自身亮亮點(diǎn)與與市場潮潮流總結(jié)概概念飛飛躍商業(yè)部部分第三章章市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)發(fā)發(fā)展消費(fèi)投投資經(jīng)經(jīng)營★鞍山整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅迅速，，但總總量偏偏小，，與沈沈陽、、大連連等中中心城城市有有一定定差距距，又又明顯顯高于于撫順順、本本溪等等其他他地級級市，，在遼遼寧省省經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展中處處于中中等偏偏上水水平。?！镤撹F及及其附附屬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是鞍山山的主主要支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)較為為單一一；房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展逐漸漸走上上新一一輪快快速發(fā)發(fā)展的的軌道道?！锓康禺a(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展迅速速，2005年末末，人人均建建筑面面積達(dá)達(dá)到20.7平平方米米，已已經(jīng)超超過我我國和和國際際小康康型面面積標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。★鞍山居居民恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)不斷斷降低低，消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)有有所改改善，，休閑閑消費(fèi)費(fèi)類支支出逐逐漸成成為發(fā)發(fā)展趨趨勢，，居民民生活活水平平不斷斷提高高。宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形形式特特點(diǎn)市場現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)發(fā)展總總結(jié)（1））商業(yè)業(yè)發(fā)展展歷程程★鞍山商商業(yè)經(jīng)經(jīng)歷了了由初初級到到高級級，由由單一一到復(fù)復(fù)合的的螺旋旋式上上升發(fā)發(fā)展歷歷程，，馬路路小攤攤、夫夫妻店店、連連鎖專專賣店店、大大賣場場、專專業(yè)市市場、、步行行街、、大型型綜合合商場場等不不同商商業(yè)發(fā)發(fā)展階階段的的不同同商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)共存存，并并形成成以站站前商商業(yè)區(qū)區(qū)為核核心，，以鐵鐵西、、湖南南、立立山三三大區(qū)區(qū)級商商業(yè)中中心為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以各居居民社社區(qū)臨臨街底底商為為神經(jīng)經(jīng)末梢梢的呈呈波浪浪狀覆覆蓋的的基本本格局局?！镂磥?～3年內(nèi)內(nèi)鞍山山商業(yè)業(yè)市場場將風(fēng)風(fēng)起云云涌，，商鋪鋪放量量供應(yīng)應(yīng)，產(chǎn)產(chǎn)品類類型豐豐富，，各大大商家家爭先先進(jìn)入入鞍山山，競競爭與與機(jī)遇遇并存存，鞍鞍山商商業(yè)將將迎來來一個個新的的歷史史發(fā)展展階段段。（2））商業(yè)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)★城市商商業(yè)集集中度度高，，站前前地區(qū)區(qū)是核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)；★低端、、傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)是市市場主主流，，高端端、復(fù)復(fù)合型型商業(yè)業(yè)近幾幾年在在鞍山山逐漸漸興起起；★鞍山商商業(yè)市市場相相對保保守，，以四四隆集集團(tuán)為為首的的本地地商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)集團(tuán)團(tuán)實(shí)力力雄厚厚，熟熟悉本本土市市場，，占據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)市場場主要要份額額；★政府規(guī)規(guī)劃缺缺位，，整體體商業(yè)業(yè)區(qū)規(guī)規(guī)劃較較為凌凌亂，，市場場缺乏乏有效效引導(dǎo)導(dǎo)；★目前商商鋪供供應(yīng)較較為平平衡，，隨著著未來來商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)量放放量增增大，，供需需平衡衡將被被打破破，市市場競競爭日日趨激激烈；；★近幾年年，外外地知知名商商業(yè)企企業(yè)搶搶攤鞍鞍山，，鞍山山商業(yè)業(yè)將進(jìn)進(jìn)入一一個新新的歷歷史發(fā)發(fā)展時時期。。市場現(xiàn)狀（1））消費(fèi)費(fèi)研究究總結(jié)結(jié)★消費(fèi)群群體以以鞍山山本地地消費(fèi)費(fèi)者為為主，，輻射射周邊邊郊縣縣?！镆詽M足足日常常生活活需求求為主主的購購物消消費(fèi)是是市場場消費(fèi)費(fèi)的主主流，，閑暇暇休閑閑消費(fèi)費(fèi)活動動較單單一。?！锇滋熨徺徫锸鞘鞘袌鰣龅闹髦髁鳎?，但夜夜間消消費(fèi)市市場潛潛力巨巨大，，夜晚晚延長長營業(yè)業(yè)時間間是市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢。?！锵M(fèi)者者出行行以公公共交交通系系統(tǒng)工工具為為主，，消費(fèi)費(fèi)地主主要集集中在在站前前區(qū)域域，慣慣性消消費(fèi)較較強(qiáng)。?！锵M(fèi)者者對品品牌、、購物物環(huán)境境、價價格等等主要要消費(fèi)費(fèi)因素素較為為敏感感，對對品牌牌認(rèn)可可度高高?！镎w消消費(fèi)支支出相相對較較為保保守。。消費(fèi)投投資經(jīng)經(jīng)營總總結(jié)（2））經(jīng)營營投資資總結(jié)結(jié)★個體經(jīng)經(jīng)營以以本地地人為為主，，投資資群體體較為為單一一，本本地客客戶是是市場場投資資主體體?！锝煌?、、客流流量、、發(fā)展展?jié)摿ακ怯坝绊懮躺啼佂锻顿Y者者和經(jīng)經(jīng)營者者決策策的主主要共共同因因素。?！?0～50平方左右右的中小型型商鋪是市市場需求的的主流，首首層商鋪?zhàn)钭钍芡顿Y者者和經(jīng)營者者青睞?！锿顿Y者和經(jīng)經(jīng)營者對項(xiàng)項(xiàng)目地塊普普遍看好市場現(xiàn)狀條件分析外部條件內(nèi)部條件SWOT分分析核心競爭力力條件分析外部條件地段和交通通項(xiàng)目位于鞍鞍山市鐵東東區(qū)園林路路以西，新華華街以南，，兩面臨街街，北臨新華街街，東靠園園林路，有有三條主要公公交線路，，交通便利利人口條件項(xiàng)目周邊3公里范圍圍內(nèi)有4個個街道辦，，每個街道辦辦事處下面面有6個社社區(qū)，本項(xiàng)目處于于四個街道道辦的中間間位置，周邊共約33萬人口口周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境體育相關(guān)類類商品經(jīng)營營氛圍較好好；大型餐飲、、特色餐飲飲較多；缺乏綜合性性網(wǎng)點(diǎn)，結(jié)結(jié)構(gòu)單一；；社區(qū)服務(wù)為為主，商業(yè)業(yè)氣氛淡。。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積積：23875.91平方米米；容積率：約約6.6；；總建筑面積積：約158122.50平平方米外部條件條件分析內(nèi)部條件綜合實(shí)力發(fā)展布局實(shí)現(xiàn)目標(biāo)綜合定位投資模式品牌資源內(nèi)部條件條件分析SWOT分分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅地理位置優(yōu)優(yōu)越，配套套設(shè)施較為為齊全；交通便利，，可達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)；周邊人口密密集；先規(guī)劃后建建設(shè)，保障障商業(yè)合理理性；兩面臨街，，可視性強(qiáng)強(qiáng)；消費(fèi)者對地地段認(rèn)同度度高。發(fā)揮商業(yè)氛圍淡淡，消費(fèi)認(rèn)認(rèn)知單一；；商業(yè)配套少少，綜合性性差；與核心商圈圈近，容易易分流客戶戶；項(xiàng)目外部交交通系統(tǒng)不不規(guī)范；東面臨山，，減弱輻射射縱深范圍圍。周邊舊城改改造帶來大大量消費(fèi)人人群；眾多知名商商家落子鞍鞍山，商業(yè)業(yè)升級；商業(yè)地產(chǎn)存存在空白，，高端商業(yè)業(yè)有需求?！，F(xiàn)有大型商商業(yè)逐漸成成熟，競爭爭性強(qiáng)；未來商鋪供供應(yīng)量大，，競爭日趨趨激烈；家樂福等在在項(xiàng)目周邊邊開店，分分流客戶把握地段優(yōu)優(yōu)勢進(jìn)行科科學(xué)合理的的規(guī)劃；做好外觀設(shè)設(shè)計，造成成視覺沖擊擊效果；加強(qiáng)亮點(diǎn)宣宣傳，強(qiáng)化化消費(fèi)者的的認(rèn)同。以差異化策策略錯位經(jīng)經(jīng)營，形成成自身獨(dú)特特優(yōu)勢；完善項(xiàng)目功功能配套，，強(qiáng)化宣傳傳推廣；合理設(shè)置交交通動線，，加強(qiáng)政府府攻關(guān)改善善外部交通通環(huán)境。加強(qiáng)項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢宣傳，，為周邊消消費(fèi)者創(chuàng)造造良好感觀觀印象；抓住市場空空白點(diǎn)切入入鞍山高端端商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，差異化化發(fā)展；與商家密切切聯(lián)系，建建立聯(lián)盟合合作關(guān)系科學(xué)的業(yè)態(tài)態(tài)組合樹立立核心優(yōu)勢勢；特色宣傳推推廣增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知知度；盡早落實(shí)主主力商家和和功能商家家；強(qiáng)化項(xiàng)目的的獨(dú)特定位位，區(qū)別其其他項(xiàng)目扭轉(zhuǎn)把握消除條件分析條件分析核心競爭力力商業(yè)新中心心規(guī)劃科學(xué)消費(fèi)新體驗(yàn)驗(yàn)概念梳理概念梳理商業(yè)地產(chǎn)概概念零售業(yè)態(tài)概概念分類商圈結(jié)構(gòu)項(xiàng)目理念概念梳理定義和類型型商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)市場購物中心商業(yè)街區(qū)廣義狹義定義類型型零售發(fā)展概念梳理四次零售革革命百貨商店出出現(xiàn)連鎖商店出出現(xiàn)超級市場出出現(xiàn)購物中心和和無店鋪銷銷售模式出出現(xiàn)概念梳理零售業(yè)態(tài)類類型17種零售售業(yè)態(tài)類型型購物中心大型超市專業(yè)店專賣店食雜店便利店折扣店超市倉儲會員店店百貨店家居建材店店郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭亭直銷工廠電視購物電話購物有店鋪零售售業(yè)態(tài)無店鋪零售售業(yè)態(tài)概念梳理商圈定定義義商圈圈商圈大小五大因子考量規(guī)模業(yè)種促銷活動交通條件商圈競爭商圈大小關(guān)關(guān)鍵因子也稱商業(yè)圈圈，是指店店鋪吸引消消費(fèi)者的地地理區(qū)域。。一般以店鋪鋪設(shè)定的地地點(diǎn)為圓心心，周圍一一定距離為為半徑所劃劃定的范圍圍作為商圈圈設(shè)定考慮慮的因素。。概念梳理商圈結(jié)結(jié)構(gòu)邊緣商業(yè)圈圈次級商業(yè)圈圈中心商業(yè)圈圈核心商業(yè)圈圈—————占這一業(yè)業(yè)態(tài)店顧客客總數(shù)的50％至80％次級商業(yè)圈圈—————占這一業(yè)業(yè)態(tài)店顧客客總數(shù)的15％至25％邊緣商業(yè)圈圈—————占這一業(yè)業(yè)態(tài)店剩余余部分的顧顧客概念梳理項(xiàng)目理理念項(xiàng)目理念核心觀點(diǎn)錯位經(jīng)營引領(lǐng)潮流樹立文化營造主題定位原則利用資源關(guān)聯(lián)性差異性震撼性視覺資源環(huán)境資源人流資源項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)模界定概念定位主題定位業(yè)態(tài)組合業(yè)種分布租售定位客戶定位項(xiàng)目定位規(guī)模界界定樓層：三層層規(guī)模比例：≤30％面積：約40117.5m2商業(yè)價值與與規(guī)模關(guān)系系外部商業(yè)市市場影響項(xiàng)目屬性開發(fā)商內(nèi)部部決策影響影響影響影響項(xiàng)目定位概念定定位概念：：鞍山首席區(qū)區(qū)域型情景景體驗(yàn)式購物物公園基本策略市場環(huán)境因因素項(xiàng)目周邊因因素核心商圈和平、園林等三個街道辦事處轄區(qū)約500米～1500米半徑范圍內(nèi)，步行10～25分鐘，車程約5分鐘，以摩托車、私家車為主要交通工具次級商圈和平、鋼城、對爐、園林辦事處轄區(qū)約1500米～5000米半徑范圍內(nèi)，步行約25～45分鐘，車程約15分鐘，以公交車、摩托車、私家車為主要交通工具邊緣商圈囊括鐵東區(qū)大部分區(qū)域以及鐵西、立山區(qū)一部分區(qū)域約5公里～10公里半徑范圍內(nèi)，車程約30分鐘輻射范圍項(xiàng)目定位主要消消費(fèi)群群類型目標(biāo)消費(fèi)群人均年收入比例消費(fèi)需求點(diǎn)1高級政府企業(yè)管理人員、民營企業(yè)主＞5萬元5％追求品牌、生活品位及質(zhì)量；注重消費(fèi)環(huán)境及服務(wù)2商務(wù)白領(lǐng)、普通公務(wù)員、鞍鋼員工30000～50000元30％追求較高層次購物、文化、娛樂、享受3年輕一族15000～35000元20％追求時尚、潮流4家庭消費(fèi)群收入不等45％日常消費(fèi)項(xiàng)目定位主題定定位主題：集購物、休休閑、餐飲飲、娛樂于于一體，功功能多元化化、服務(wù)綜綜合化的情情景體驗(yàn)式式購物公園園主題類型主題定位因因素消費(fèi)層次其他特質(zhì)影響影響位置品質(zhì)設(shè)計設(shè)施用戶環(huán)境經(jīng)營管理體現(xiàn)體現(xiàn)條件分析業(yè)態(tài)組組合業(yè)態(tài)組合影響因素租金、投資資回報因素素關(guān)聯(lián)性因素素一站式購物物因素業(yè)態(tài)分類主力店次主力店/功能店專門店、專專賣店項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組組合主要業(yè)態(tài)的的一般要求求需求面積樓層分布技術(shù)要求租賃期限租金形式代表商家大型超市大型百貨家電賣場電影院餐飲步行街運(yùn)動城健身美容電子游樂項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組組合業(yè)態(tài)位置成本人氣功能重要市場競爭招商管理綜合大型超市8.57.59.59.59.08.09.09.09.079百貨8.58.58.09.08.57.06.57.08.071家電賣場8.08.57.59.59.09.09.09.09.078.5步行街9.09.09.59.58.58.08.08.58.578.5大型餐飲7.57.59.59.59.08.08.09.09.077電影院7.57.08.08.58.08.08.07.59.071.5休閑娛樂7.07.58.08.08.58.08.07.58.571總分10101010101010101090說明：每類類判定滿分分為10分分，總分90分，分分?jǐn)?shù)越高，，市場可行行性和項(xiàng)目目適應(yīng)性越越強(qiáng)。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組組合A、超市＋＋家電賣場場＋大型餐餐飲＋步行行街＋休閑閑娛樂（健健身、美容容、電玩等等）B、超市＋＋大型餐飲飲＋電影院院＋步行街街＋休閑娛娛樂（健身身、美容、、電玩等））C、百貨＋＋電影院＋＋大型餐飲飲＋步行街街＋休閑娛娛樂（健身身、美容、、電玩等））重要結(jié)論：：A方案可行度最高高，是項(xiàng)目目主推方向向，電影院院作為A方方案的重要要候補(bǔ)業(yè)態(tài)態(tài)，在其有有較大進(jìn)駐駐意向的前前提下，引引進(jìn)電影院院，以豐富富項(xiàng)目的功功能組合。。項(xiàng)目目定定位位業(yè)種種分分布布業(yè)種種分分布布分布布原原則則種類類設(shè)設(shè)置置原原則則有機(jī)機(jī)組組合合原原則則引導(dǎo)導(dǎo)消消費(fèi)費(fèi)原原則則目標(biāo)標(biāo)及及整整合合組合合目目標(biāo)標(biāo)目標(biāo)標(biāo)整整合合項(xiàng)目目定定位位首層層業(yè)業(yè)種種分分布布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌一層風(fēng)情步行街珠寶首飾、化妝品、個人護(hù)理店、鐘表、男女知名品牌服飾、鞋、精品、洋快餐、社區(qū)服務(wù)屈臣氏、周大福、潮宏基、六福珠寶、SKⅡ、OLAY、ESPRIT、卡路約翰、七匹狼、勁霸、佛羅倫、淑女坊、蜜雪兒、貝萱、詩篇、舒朗、西貝倫、SHIMIING、藝之卉、柯曼、FINNITY、依夢、菲姿、安娜麗斯、妃格萊爾、依瑤、歌力思、恩裳、鱷魚恤、萊克斯頓、2％、哥弟、歐時力、百麗、星期六、天美意、思嘉圖、STACCATO、肯德基、麥當(dāng)勞、藥店、銀行……項(xiàng)目目定定位位二層層業(yè)業(yè)種種分分布布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌二層時尚生活館家電、通訊數(shù)碼、運(yùn)動城、休閑潮流服飾、休閑餐飲國美、蘇寧、春光通訊、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、百麗體育、彪馬、特步、德爾惠、背靠背、滔博運(yùn)動、真維斯、以純、EBASE、S&K、Freebird、杰西武、堡獅龍、水果撈……項(xiàng)目目定定位位三層層業(yè)業(yè)種種分分布布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌三層閑暇時光區(qū)美食城、健身、美容、文化書店、電玩力美健、方特樂園、天線寶寶、大家樂、大型中餐、美容院、特色書店……項(xiàng)目目定定位位商鋪鋪面面積積定定位位商鋪鋪面面積積定定位位商鋪鋪類類型型商鋪鋪面面積積售價價影影響響面面積積業(yè)種種影影響響面面積積結(jié)論論：20～～30平平方方是主主力力項(xiàng)目目定定位位租金金定位位租金金定定位位方方法法：：市場場比比較較法法即：：通通過過項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊主主要要項(xiàng)項(xiàng)目目（（相相近近或或相相類類似似的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目））的的市市場場調(diào)調(diào)研研，，進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合比比較較。。主要要因因素素人流流量量整體體區(qū)區(qū)位位發(fā)展展商商實(shí)實(shí)力力商業(yè)業(yè)氛氛圍圍主力力店店發(fā)展展?jié)摑摿ασ?guī)模模主主題題交通通條條件件項(xiàng)目目定定位位租金金定位位表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項(xiàng)目類比景子街四隆廣場東盛購物廣場百姓生活購物中心本項(xiàng)目整體區(qū)位201919131312商業(yè)氛圍201919131410人流量201919111310交通條件151616151515主力店1087778規(guī)模主題544334發(fā)展商實(shí)力555333發(fā)展?jié)摿?44234合計100%94%93%67%71%66%項(xiàng)目目定定位位首層層租租金金定定位位表：項(xiàng)目首層平均租金價格參考指標(biāo)項(xiàng)目類比景子街四隆廣場東盛購物廣場百姓生活購物中心本項(xiàng)目合計權(quán)重值94％93％67％71％66％首層平均租金280300200150——權(quán)重值比例0.70210.70960.98510.9296——所占權(quán)重27％27％24％23％——首層權(quán)重均價53.078757.47747.284832.0712189.9注：：由由于于與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目類類比比的的其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目均均為為較較為為成成熟熟的的商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的主主要要商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，因因而而上上表表得得出出的的項(xiàng)項(xiàng)目目首首層層平平均均租租金金參參考考價價格格是是在在項(xiàng)項(xiàng)目目相相對對成成熟熟，，市市場場接接受受度度較較高高的的條條件件下下得得出出的的，，在在目目前前項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛較較淡淡，，市市場場需需要要一一定定時時間間培培育育的的情情況況下下，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目首首層層平平均均租租金金價價格格應(yīng)應(yīng)比比成成熟熟期期租租金金平平均均均均價價下下調(diào)調(diào)20％％～～30％％，，因因此此，，我我司司建建議議，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目首首層層零零售售商商鋪鋪的的租租金金均均價價在在120元/平方米～～150元元/平方米米之間。項(xiàng)目定位二、三層租租金定位二層零售商商鋪?zhàn)饨鹁鶅r建議根據(jù)一般商商業(yè)樓層租租金分布規(guī)規(guī)律，樓層層越高，消消費(fèi)客流越越少，租金金越低，二二樓平均租租金水平應(yīng)應(yīng)該比首層層平均租金金水平相應(yīng)應(yīng)低30％％～50％％，綜合本本項(xiàng)目的地地理位置、、業(yè)態(tài)組合合、商業(yè)規(guī)規(guī)模等因素素，我司建建議，二層層的租金均均價在60元/平平方米～90元/平平方米之間三層商鋪?zhàn)庾饨鹱饨鹁鶅r建議由于本項(xiàng)目目三層業(yè)態(tài)態(tài)分布主要要以餐飲、、娛樂休閑閑等功能業(yè)業(yè)態(tài)為主，，各功能店店的需求面面積較大，，租金水平平視各功能能業(yè)態(tài)的要要求以及和和商家商務(wù)務(wù)談判結(jié)果果而定，總總體上餐飲飲、休閑娛娛樂各業(yè)態(tài)態(tài)的租金水水平在15元/平平方米～40元/平平方米之間。項(xiàng)目定位售價定位項(xiàng)目售價定定位方法：：市場比較法法收益還原法法。項(xiàng)目定位售價定位收益還原法法即根據(jù)項(xiàng)目目的租金收收益和投資資回報率來來倒推售價價，按照一一般商業(yè)物物業(yè)投資回回報率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和鞍山主主要市場租租金價格比比的參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)業(yè)租金回報報率一般為為8％～10％之間。公式：售價＝年租租金/投資資回報率項(xiàng)目售價考慮到項(xiàng)目目尚處于市市場開發(fā)和和培育期，，因此項(xiàng)目目前期商業(yè)業(yè)租金實(shí)際際回報率應(yīng)應(yīng)為8％。本項(xiàng)目首層層平均售價價區(qū)間120元/m2×12個月÷÷8％＝18000元/m2150元/m2×12個月÷÷8％＝22500元/m2根據(jù)收益還還原法，項(xiàng)項(xiàng)目首層平平均售價在在18000—22500元/㎡之間項(xiàng)目定位售價定位市場比較法法：與租金市場場比較定價價方法類似似，通過與與代表性項(xiàng)項(xiàng)目的對比比分析來確確定項(xiàng)目定定價的方法法。表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項(xiàng)目類比景子街四隆廣場立山財富廣場圣利祥城街鋪本項(xiàng)目整體區(qū)位201919111112商業(yè)氛圍201919111010人流量201919111011交通條件151616151515主力店1087648規(guī)模主題544224發(fā)展商實(shí)力555333發(fā)展?jié)摿?44334合計100%94%93%62%58%67%項(xiàng)目定位指標(biāo)項(xiàng)目類比景子街四隆廣場立山財富廣場圣利祥城街鋪本項(xiàng)目合計權(quán)重值94％93％62％58％67％首層平均售價36000380001100010000——權(quán)重值比例0.71270.72041.08061.1551——所占權(quán)重30％30％25％20％——首層權(quán)重均價7697.168212.562377.322310.220597.24首層售售價定定位由上表市場場比較法可可以得出本本項(xiàng)目首層層商鋪銷售售均價為20597.24元元/m2綜合市場比比較法和收收益還原法法可以得出本本項(xiàng)目首層層平均售價價約為20000元/m2。注意：本次項(xiàng)目定定價是基于于市場靜態(tài)態(tài)綜合層面面上的判斷斷，是在這這一特定時時點(diǎn)上根據(jù)據(jù)市場現(xiàn)狀狀靜態(tài)分析析綜合而得得出的，隨隨著市場場條件的變變化、項(xiàng)目目規(guī)劃的調(diào)調(diào)整、項(xiàng)目目的工程進(jìn)進(jìn)展、財務(wù)務(wù)狀況、商商業(yè)運(yùn)營進(jìn)進(jìn)展等動態(tài)態(tài)因素而有有所波動，，需要開發(fā)發(fā)商在全程程開發(fā)建設(shè)設(shè)過程中持持續(xù)把控，，強(qiáng)化商業(yè)業(yè)運(yùn)營的重重要作用，，才能最大大化的獲取取投資回報報。項(xiàng)目定位各樓層租售售示意銷售模式定義優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)直接分割銷售開發(fā)商將項(xiàng)目分割成小面積商鋪直接銷售給客戶，開發(fā)商不負(fù)責(zé)后續(xù)的經(jīng)營，由客戶自行負(fù)擔(dān)商鋪成本，通過自行進(jìn)行招租或自營來獲取商鋪收益?？焖倩鼗\資金，減輕開發(fā)商財務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資本運(yùn)作。產(chǎn)權(quán)分散，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營；難以引進(jìn)大主力店，整體性差，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，后期經(jīng)營困難。帶租約銷售由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進(jìn)行商鋪銷售，客戶購買商鋪后無需進(jìn)行招商即可直接獲得租金收益。能快速回籠資金，有利于減輕開發(fā)商財務(wù)壓力，投資回報明確，有利于項(xiàng)目初期規(guī)劃統(tǒng)一，利于營造良好商業(yè)氣氛，形成良性循環(huán)。招商狀況直接影響銷售狀況，租金對售價影響大，后期經(jīng)營不穩(wěn)定。反租銷售開發(fā)商為促進(jìn)銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。快速回籠資金，減輕財務(wù)壓力；使商場經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，有利于統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營，達(dá)到商業(yè)聚集效應(yīng)。對開發(fā)商現(xiàn)金流是巨大考驗(yàn)，資金壓力大，反租期結(jié)束后商場將重新面臨經(jīng)營方式、經(jīng)營公司選擇問題，未來發(fā)展方向不確定。商業(yè)地產(chǎn)的的困境銷售的意義義銷售模式及及選擇選擇：不同的銷售售手段各有有優(yōu)劣，開開發(fā)商應(yīng)根根據(jù)項(xiàng)目的的特性、資資金狀況、、市場狀況況等綜合因因素機(jī)動靈靈活的選擇擇不同的銷銷售組合方方式。項(xiàng)目定位首層租售示示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)一層風(fēng)情步行街商鋪銷售，超市部分租賃以銷售為主，商鋪銷售價格總體較高，商家租金承受能力較強(qiáng)，投資回報較高，是開發(fā)商項(xiàng)目快速回籠資金的主要目標(biāo)樓層，可以確保開發(fā)商的現(xiàn)金流穩(wěn)定。項(xiàng)目定位二層租售示示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)二層時尚生活館、運(yùn)動城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場部分租賃超市和家電賣場部分是項(xiàng)目的定海神針，通過大賣場的引進(jìn)可以提高項(xiàng)目周邊商鋪的價值和價格，其經(jīng)營方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價格一般會比首層商鋪價格低50％～1倍左右，可以根據(jù)開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標(biāo)對不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。項(xiàng)目定位三層租售示示意樓層租售范圍租售特點(diǎn)三層以招商租賃為主，部分小面積商鋪在適當(dāng)?shù)臅r候可通過不同途徑銷售超市、餐飲、娛樂等類型商家一般選擇以租賃為主的經(jīng)營方式，主要是豐富項(xiàng)目的功能，吸引人流，帶動其他類型商家進(jìn)駐，若經(jīng)過2～3年的市場培育期，項(xiàng)目經(jīng)營暢旺，投資需求較大，開發(fā)商可將三層部分商鋪以帶租約銷售的形式回籠資金，屆時商鋪銷售將比現(xiàn)階段的價格要高，開發(fā)商既能享受這部分商鋪這幾年的租金收益，還能享受商鋪升值帶來的新增利潤。項(xiàng)目定位客戶定位經(jīng)營者定位位主力商家普通商家在國內(nèi)擁有有高知名度度、注重形形象的品牌牌在行業(yè)內(nèi)具具有龍頭作作用的品牌牌和企業(yè)以連鎖經(jīng)營營為主，實(shí)實(shí)力雄厚的的品牌抗風(fēng)險能力力強(qiáng)，持續(xù)續(xù)經(jīng)營能力力優(yōu)越以本地人個個體經(jīng)營為為主以穿戴類經(jīng)經(jīng)營為主要要方向，品品牌形象普普通喜歡聚類經(jīng)經(jīng)營，一般般有知名連連鎖品牌帶帶動偏好小面積積商鋪，商商鋪?zhàn)饨鸪谐惺苣芰^較高抗風(fēng)險能力力弱，持續(xù)續(xù)經(jīng)營能力力差項(xiàng)目定位客戶定位投資者定位位本地投資者者外地投資者者投資主體投資氛圍投資規(guī)?？們r控制選擇標(biāo)準(zhǔn)投資偏好市場特特征年齡30～～45歲年收入8萬萬元以上享有較高的的地位的成成功人士以政府公務(wù)務(wù)員、鞍鋼鋼中高層管管理干部、、民營企業(yè)業(yè)高層管理理人員、私私營企業(yè)主主等為主以投資出租租獲取租金金收益為主主看好鞍山的的商業(yè)發(fā)展展前景認(rèn)同本項(xiàng)目目年齡30～～45歲年收入12萬以上有豐富的社社會閱歷和和市場判斷斷能力地域分布廣廣泛，以鞍鞍山周邊投投資者為主主看好鞍山的的商業(yè)發(fā)展展前景，認(rèn)認(rèn)同本項(xiàng)目目看重商鋪的的升值前景景住宅部部分第四章章住宅部分分經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)地塊塊屬屬性性北面面地地塊塊+南南面面地地塊塊用地地性性質(zhì)質(zhì)：：商業(yè)業(yè)金金融融用用地地（（二二類類居居住住用用地地））占地地面面積積：：23875.91平平方方米米建筑筑面面積積：：118005(住住宅宅)+40117.50(商商業(yè)業(yè))平平方方米米容積積率率：：6.6建筑筑密密度度：：小于于70%建筑筑高高度度：：小于于100米米地下下室室面面積積：：44000平平方方米米機(jī)動動車車輛輛停車車位位:1250個個配套套設(shè)施施學(xué)校公園酒店醫(yī)院市政單位新華街小學(xué)、鋼都小學(xué)、十五中、老年大學(xué)等二一九公園、人民公園國際大酒店、五環(huán)大酒店、勝利賓館鞍鋼總醫(yī)院、市紅十字會、市體育局、市民政局、市地震局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院等★配套套設(shè)設(shè)施施地塊塊屬屬性性★交通通體體系系城市主干道城市次干道市政干道小區(qū)干道政府規(guī)劃路未來發(fā)展道路千山路、勝利路園林路、新華街新華路----------35-40M三板結(jié)構(gòu)16-20M兩板結(jié)構(gòu)12-15M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)★周邊邊人人口口區(qū)位居住人口（萬人）商業(yè)人流（人/天）和平對爐園林路鋼城總計景子街四隆湖南鐵西國泰百貨新亞百貨百盛人口/人流109863310000x8=800006000x8=4800080x8=640170x8=13601844x8=14752960x8=76809645x8=77160周邊邊環(huán)境境學(xué)校公園酒店醫(yī)院市政單位新華街小學(xué)、鋼都小學(xué)、十五中、老年大學(xué)等二一九公園、人民公園國際大酒店、五環(huán)大酒店、勝利賓館鞍鋼總醫(yī)院、市紅十字會、市體育局、市民政局、市地震局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院等★配套套設(shè)設(shè)施施地塊塊屬屬性性★交通通體體系系城市主干道城市次干道市政干道小區(qū)干道政府規(guī)劃路未來發(fā)展道路千山路、勝利路園林路、新華街新華路----------35-40M三板結(jié)構(gòu)16-20M兩板結(jié)構(gòu)12-15M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)★交通通體體系系區(qū)位居住人口（萬人）商業(yè)人流（人/天）和平對爐園林路鋼城總計景子街四隆湖南鐵西國泰百貨新亞百貨百盛人口/人流109863310000x8=800006000x8=4800080x8=640170x8=13601844x8=14752960x8=76809645x8=77160區(qū)域域特點(diǎn)點(diǎn)★住宅宅稀稀缺缺用用地地做為為““東東縮縮””戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的稀稀有有地地塊塊，，市市場場接接受受度度普普遍遍較較高高，，政政府府未未來來合合理理的的改改造造，，對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目價價值值空空間間的的提提升升有有重重大大意意義義，，隨隨著著鞍鞍山山經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展與與外外資資的的引引入入，，市市場場定定位位愈愈走走愈愈強(qiáng)強(qiáng)。。地塊塊屬屬性性★天然然居居住住環(huán)環(huán)境境“住住在在鐵鐵東東，，吃吃在在鐵鐵西西””是是本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者的的““地地位位””特特征征，，大大眾眾對對鐵鐵東東與與鐵鐵西西的的界界限限劃劃分分相相當(dāng)當(dāng)明明顯顯，，地地域域概概念念區(qū)區(qū)分分比比較較明明顯顯，，對對本本案案具具備備比比較較大大的的市市場場潛潛質(zhì)質(zhì)。。另另為為具具備備天天然然的的居居住住環(huán)環(huán)境境，，周周邊邊二二一一九九公公園園、、人人民民公公園園相相互互圍圍合合，，距距離離千千山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)10分分車車程程，，商商業(yè)業(yè)配配套套一一一一齊齊全全，，居居住住優(yōu)優(yōu)勢勢不不言言而而語語。?！锝逃劬奂菇裹c(diǎn)點(diǎn)從消消費(fèi)費(fèi)者者對對教教育育的的重重視視程程度度講講，，此此地地塊塊具具備備絕絕對對的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢。。鐵鐵東東園園林林路路以以西西、、新新華華街街以以南南，，周周邊邊有有五五十十四四中中、、鋼鋼都都小小學(xué)學(xué)、、新新華華街街小小學(xué)學(xué)等等重重點(diǎn)點(diǎn)學(xué)學(xué)校校，，與與二二一一九九公公園園相相對對，，交交通通便便利利，，配配套套齊齊全全，，普普遍遍被被市市場場所所看看好好，，公公認(rèn)認(rèn)度度比比較較高高。。★未來來升升值值空空間間隨著著鞍鞍山山經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)也也逐逐漸漸呈呈現(xiàn)現(xiàn)繁繁榮榮局局面面，，根根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)研研結(jié)結(jié)果果顯顯示示，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)消消費(fèi)費(fèi)者者對對鞍鞍山山未未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場充充滿滿了了信信心心，，普普遍遍看看好好，，置置業(yè)業(yè)著著對對待待產(chǎn)產(chǎn)品品的的升升值值空空間間相相當(dāng)當(dāng)重重視視，，二二三三次次置置業(yè)業(yè)者者占占有有一一定定市市場場份份額額，，在在便便利利的的交交通通、、優(yōu)優(yōu)越越的的環(huán)環(huán)境境、、良良好好的的教教育育和和完完善善的的配配套套砝砝碼碼權(quán)權(quán)重重之之下下，，一一定定會會被被消消費(fèi)費(fèi)首首選選，，對對于于普普遍遍具具備備投投資資眼眼光光的的鞍鞍山山消消費(fèi)費(fèi)者者，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目無無疑疑是是一一個個不不可可多多得得的的寶寶藏藏。。SW分析析地塊塊屬屬性性Strength（（優(yōu)優(yōu)勢勢））1、、地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，位位于于鐵鐵東東區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)街街帶帶交交叉叉點(diǎn)點(diǎn)，，交交通通便便利利；；2、、邊邊臨臨二二一一九九公公園園、、人人民民公公園園，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，配配套套完完善善，，居居住住條條件件優(yōu)優(yōu)越越；；3、、本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者普普遍遍看看好好，，升升值值潛潛力力巨巨大大，，受受政政府府宏宏觀觀政政策策優(yōu)優(yōu)惠惠，，綜綜合合配配套套體體系系相相對對完完善善；；4、、周周邊邊具具備備眾眾多多名名校校，，小小學(xué)學(xué)、、中中學(xué)學(xué)配配置置齊齊全全，，對對孩孩子子成成長長有有良良好好羽羽化化作作用用；；5、、未未來來規(guī)規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)街街的的實(shí)實(shí)施施，，必必將將為為本本案案增增加加一一條條亮亮麗麗的的風(fēng)風(fēng)景景線線。。優(yōu)勢勢（（發(fā)發(fā)揮揮））1、抓住住商業(yè)街街政府規(guī)規(guī)劃前景景，宣傳傳項(xiàng)目所所在地的的發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢、項(xiàng)項(xiàng)目在將將來巨大大的升值值潛力；；2、抓好好項(xiàng)目自自身亮點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢，，鞏固客客戶對項(xiàng)項(xiàng)目的理理解能力力，利用用口碑進(jìn)進(jìn)行宣傳傳；3、做產(chǎn)產(chǎn)品特色色，造亮亮點(diǎn)工程程，全面面啟動地地理環(huán)境境優(yōu)勢，，吸納市市場資源源；4、強(qiáng)調(diào)調(diào)交通、、環(huán)境、、配套和和教育等等亮點(diǎn)，，在渲染染住宅環(huán)環(huán)境的同同時，考考慮商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場經(jīng)營營，合理理劃分市市場，平平衡受益益。Weakness（劣劣勢）1、新華華街處于于改造拆拆遷中，，工程時時間未定定，未知知因素比比較多周周邊后期期服務(wù)環(huán)環(huán)境有待待市場完完善；2、園林林路周邊邊規(guī)劃缺缺少系統(tǒng)統(tǒng)性，整整體感覺覺缺少人人性化，，周邊樓樓盤眾多多，競爭爭比較激激烈；3、整個個市場住住宅飽有有量比較較大，空空置率比比較高，，用地成成本而言言，價格格變動空空間有限限；4、主要要盈利點(diǎn)點(diǎn)在于商商業(yè)上，，而周邊邊的居住住人口難難以支撐撐龐大的的商業(yè)體體量。劣勢（避避免）1、利用用距離二二一九公公園、四四隆廣場場等因素素，化不不利為有有利，吸吸引開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)中中高層管管理人員員在本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行置業(yè)，，增加項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群體；；2、重點(diǎn)點(diǎn)在周邊邊環(huán)境上上做文章章，以教教育為籌籌碼。以以“住在在鐵東，，玩在鐵鐵西”的的習(xí)慣特特性做助助推消費(fèi)費(fèi)；3、低開開高走，，逐漸吸吸收高端端客戶市市場資源源，挖掘掘鞍鋼消消費(fèi)群體體；4、引進(jìn)進(jìn)主力店店或者大大型超市市，聚攏攏人流，，提升商商業(yè)價值值，減少少住宅均均價壓力力。OT分析地塊屬性性O(shè)pportunity（機(jī)機(jī)會）1、本地地消費(fèi)者者重視孩孩子教育育，重視視周圍環(huán)環(huán)境對孩孩子的影影響，對對于被眾眾多名校校圍合的的本案，，存在極極大的利利好；2、產(chǎn)品品規(guī)劃上上，商業(yè)業(yè)街即將將開工，，未來市市場繁盛盛，普遍遍被市場場所看好好；3、優(yōu)越越的居住住環(huán)境，，開闊的的視野景景觀，便便利的交交通組織織，不可可估量的的升值潛潛力；4、政策策上扶持持，區(qū)域域上的開開發(fā)與規(guī)規(guī)劃，都都存在著著無法估估量的商商機(jī)。機(jī)會（找找尋）1、利用用周邊公公園、學(xué)學(xué)校教育育等因素素，吸中中高端消消費(fèi)者、、外地置置業(yè)者和和二次置置業(yè)者進(jìn)進(jìn)行價值值投資；；2、促進(jìn)進(jìn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)形成中中高檔產(chǎn)產(chǎn)業(yè)住宅宅聯(lián)盟，，在國際際會展中中心舉辦辦聯(lián)盟產(chǎn)產(chǎn)品展示示會，擴(kuò)擴(kuò)大片區(qū)區(qū)的市場場影響力力，進(jìn)一一步鞏固固片區(qū)的的良好形形象；3、逐漸漸培養(yǎng)穩(wěn)穩(wěn)定的客客戶群體體，利用用自身積積累資源源發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢；4、前期期盡早設(shè)設(shè)置招商商部銷售售部，利利用自身身資源，，強(qiáng)占市市場先機(jī)機(jī)，挖掘掘市場資資源。Threat（（威脅））1、市場場同品同同質(zhì)產(chǎn)品品競爭激激烈，住住宅銷售售量過大大，高端端客戶群群體逐漸漸被日常常消化；；2、企業(yè)業(yè)品牌文文化比較較弱，消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知度較較低，市市場缺口口比較大大，回補(bǔ)補(bǔ)空間有有限。3、房價價上漲幅幅度較大大，國家家宏觀調(diào)調(diào)控力度度逐漸加加強(qiáng)，政政策面影影響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)，不可可預(yù)見性性政策加加大了經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險；4、開發(fā)發(fā)商主要要依靠股股東募捐捐資金啟啟動項(xiàng)目目，決定定了開發(fā)發(fā)品牌綜綜合實(shí)力力有待市市場見證證，資金金鏈缺少少牢固性性因素連連接。威脅（躲躲避）1、在產(chǎn)產(chǎn)品上做做亮點(diǎn)工工程，利利用地理理優(yōu)勢彌彌補(bǔ)自身身不足；；2、加大大力度軟軟文字宣宣傳，提提高項(xiàng)目目的自身身價值屬屬性，規(guī)規(guī)避市場場風(fēng)險，，降低消消耗成本本；3、增強(qiáng)強(qiáng)公益性性活動參參與頻率率，提高高企業(yè)品品牌知名名度，增增強(qiáng)企業(yè)業(yè)品牌塑塑造能力力；4、防止止政策面面的不確確定因素素，監(jiān)控控消息來來源，對對政策面面與市場場面做靈靈活多變變的調(diào)整整，增強(qiáng)強(qiáng)資金鏈鏈的連接接，擴(kuò)寬寬融資渠渠道，加加大資金金受力面面積；客戶認(rèn)知地塊屬性性客戶情況市場情況綜合得分關(guān)鍵購買因素考慮因素中高檔住宅高擋住宅發(fā)達(dá)的交通25路面交通狀況（公共交通、人車流）25252525125周邊環(huán)境優(yōu)美45小區(qū)周邊環(huán)境（道路、綠化以及人口素質(zhì)）2525252525170升值潛力65周邊地區(qū)開發(fā)規(guī)模以及前景2525252525190配套設(shè)置40小區(qū)周邊配套設(shè)施（商業(yè)、教育、醫(yī)院）25252525252525215地段層次高45周邊人口與教育水平（職業(yè)、收入）2525252525170周邊開發(fā)成熟25周邊地區(qū)的城市規(guī)劃252525252525175綜合得分24525x18=45025x14=3501085調(diào)研結(jié)果客戶定位位客戶市場置業(yè)類型權(quán)重指數(shù)消費(fèi)信息目前情況需求情況備注類別比重百分比重文化程度家庭結(jié)構(gòu)年齡分布年收入首付款額現(xiàn)居房型現(xiàn)居面積換房要求需求房型需求面積付款類型本地消費(fèi)換房打算85%45%大專以上二代家庭22-35歲3-5萬1-3萬SP2-2-155-78㎡強(qiáng)烈SP3-2-185-98㎡按揭針對主力二次置業(yè)者15%高中以上兩代家庭30-45歲6-9萬3-5萬SP3-2-290-110㎡考慮SP3-2-290-115㎡一次針對主力已經(jīng)換房8%大專以上三代家庭30-45歲5-8萬5-7萬SP3-2-198-115㎡無SP3-2-198-115㎡按揭針對主力其他17%高中以上兩代家庭25-55歲3-10萬2-8萬SP2-1-165-80㎡考慮SP3-2-195-110㎡按揭針對主力外來投資鞍山投資者15%8%高中以上兩代家庭30-45歲5-8萬5-10萬SP3-2-295-115㎡打算SP3-2-298-120㎡一次針對主力全國投資者7%本科以上一代家庭30-40歲8萬以上10萬以上SP3-2-2110-125㎡考慮SP3-2-2110-125㎡一次針對主力變化系數(shù)0.25/格0.750.750.500.501.000.750.500.250.250.500.750.500.25----定位構(gòu)思客戶定位位類型特點(diǎn)客戶定位位★對道路交交通、地地理位置置、周邊邊環(huán)境、、教育配配套以及及區(qū)域成成熟程度度都有一一定的了了解與要要求，注注重修養(yǎng)的中端端客戶群群體；★對生活有有一定理理解能力力，有自自己獨(dú)到到的價值值觀，在在事業(yè)、、婚姻和和生活上上取得巨巨大成就就感的成成功人士士；★企業(yè)中處處于重要要地位，，具備一一定權(quán)利利、資金金和人際際關(guān)系的的中高端端高級人人才以及及政府公公務(wù)員、、鞍鋼中高層部部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)；★注重享受受，自由由職業(yè)者者，如攝攝影、電電視、音音樂、歌歌星等職職業(yè)者人人士；★具備長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略略目光，，看好鞍鞍山未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的外外省人士士；★經(jīng)過短時時間的財財富積累累，注重重“面子子”的““雅皮””人士；；★鞍鋼企業(yè)業(yè)職工中中，經(jīng)過過長時間間積累，，財富沉沉淀已久久，而且且又有強(qiáng)強(qiáng)烈的換換房需求求的置業(yè)業(yè)者。習(xí)性特征客戶定位位★具備相當(dāng)當(dāng)?shù)呢敻桓环e累，，注重周周邊環(huán)境境、教育育配套;★具備本地地消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，注注重“面面子”；；★家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)為三代代之家或或者兩代代之家，，老人與與孩子分分居；★重視下代代孩子教教育，注注重綜合合環(huán)境的的中產(chǎn)階階層；★家庭年收收入在8萬以上上，未曾曾換房或或者急需需要換房房；★收入豐厚厚，用于于投資的的高端客客戶。市場存量客戶定位位

總戶數(shù)（戶）總?cè)丝?人)市場人口（城市）總?cè)丝冢ㄖ懈叨耍┧及追直仁袌鱿及俜直劝颁摶▓@650650x3=1950150萬20萬13%11萬58%金色家園215215x3=645翠湖毫庭988988x3=2964總計185355599萬（剩余）20萬42%（未消化）11萬58%（已消化）按照本案案11.8萬平平米住宅宅計算，，總共1503戶，剩剩余客戶戶市場為為84441戶戶，約占占總客戶戶市場的的17%（25%是警警戒線））。市場場存量相相對過高高，但綜綜合外來來投資者者在內(nèi)，，市場風(fēng)風(fēng)險將大大大降低低，符合合投資條條件，項(xiàng)項(xiàng)目可持持續(xù)進(jìn)行行開發(fā)。。定位構(gòu)思產(chǎn)品定位位樓盤對比產(chǎn)品定位位樓盤名稱主力戶型銷售均價樓盤賣點(diǎn)歐華·逸景小鎮(zhèn)

SP4-2-2（120-140㎡）均價：3580元/㎡(起)別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明萬泰·錦繡華城

SP4-2-2（120-140㎡）均價：3450元/㎡（現(xiàn)房）面積區(qū)間居多達(dá)20種，市場客戶廣泛，售眾面比較廣萬科·城市花園

SP3-2-2（95-120㎡）均價：3800元/㎡（現(xiàn)房)品牌文化巨大號召力，利用坡地建筑高低強(qiáng)化空間布局，空間穿透力強(qiáng)，景觀細(xì)膩。明達(dá)·世紀(jì)花園

SP4-2-2（99-111㎡）均價：3650元/㎡（現(xiàn)房）

規(guī)模式開發(fā)，規(guī)模式管理，配套設(shè)施規(guī)劃完善，客戶積累成果比較明顯世紀(jì)峰景

SP4-3-2（110-140㎡）均價：3800元/㎡高層住宅，面積區(qū)間不大，勝利路中端優(yōu)勢得到發(fā)揮，客戶存在一定認(rèn)知度樓盤對比產(chǎn)品定位位花園新城SP2-2-1（85-89㎡）均價：3450元/㎡未來政府規(guī)劃區(qū)域，升值空間巨大，后期市場看好歐華·逸景小鎮(zhèn)

SP4-2-2（120-140㎡）均價：3580元/㎡(起)別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明華洋·圣利祥城SP4-2-2（95-125㎡）均價：3465元/㎡起

全高層建筑，北陽臺與廚房相連，南陽臺與客廳相連；四明五明全套設(shè)計第6樂章

SP3-2-2（101-125㎡）均價：3550元/㎡落地轉(zhuǎn)角窗戶設(shè)計，雙儲藏間格局，外觀色彩獨(dú)特布局，視覺沖擊力極強(qiáng)鞍鋼花園SP3-2-2（127-177㎡）均價：5500元/㎡

大戶型大客廳、電梯入戶，陽臺南北采光，頂層送閣樓，底層優(yōu)惠花園翠湖豪庭SP3-2-2（127-177㎡）均價：5780元/㎡水景大宅，270度景觀陽臺，大開間小進(jìn)深，雙層客廳挑空，單層錯門客廳金色家園SP3-2-2（140-175㎡）均價：4125元/㎡大戶型多功能，6.3米開間，6.0米躍層設(shè)計，公寓型空間自由組合類型定位產(chǎn)品定位位建筑類型建筑形式建筑面積建筑結(jié)構(gòu)商業(yè)部分點(diǎn)式/板式3+1層，層高≥5.0M40117.50㎡框剪結(jié)構(gòu)住宅部分住宅塔樓/點(diǎn)式底商+住宅108885.00㎡框架結(jié)構(gòu)公寓塔樓/點(diǎn)式底商+住宅9120.00㎡框剪結(jié)構(gòu)建筑類型型：底商商（3+1）+高層住住宅（22-25層））。戶型配比產(chǎn)品定位位面積配比總面積大兩房小兩房大三房小三房115-145㎡45-55㎡----75-85㎡65-75㎡90-11080-90㎡4860㎡6690㎡650056000㎡9100㎡34855㎡118005㎡11550㎡62500㎡百分比10%53%8%30%100%戶型配比戶型SP2-1-1SP3-2-1SP4-2-2（復(fù)式）LOFT總套數(shù)

總套數(shù)大兩房小兩房大三房小三房78套590套1503套59套96套68套612百分比10%45%5%40%100%銷售均價產(chǎn)品定位位依據(jù)市場場調(diào)研結(jié)結(jié)果與項(xiàng)項(xiàng)目本身身屬性，，對本項(xiàng)