某酒店公寓項(xiàng)目市場(chǎng)及定位

江蘇蘇州昆山花橋?qū)懽謽?、酒店公寓?xiàng)目市場(chǎng)研究及定位（修改）2007年9月一宏觀區(qū)域背景二中觀環(huán)境分析三項(xiàng)目分析研討◆什么產(chǎn)品

◆賣給誰

◆怎么賣目錄一宏觀區(qū)域背景融入上海面向世界服務(wù)江蘇★江蘇省未來三大商務(wù)區(qū)之一★江蘇省未來工業(yè)總部集聚區(qū)★上海市外圍的國際性商務(wù)服務(wù)衛(wèi)星城★與其說是把江蘇國際商務(wù)城打造成江蘇第三產(chǎn)業(yè)的示范區(qū)，不如說是把江蘇國際商務(wù)城打造成整個(gè)江蘇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的示范區(qū)。★力爭(zhēng)用五至十年時(shí)間，把花橋國際商務(wù)城建設(shè)成為具有一千萬平方米商務(wù)建筑、三十萬商務(wù)人口的國際商務(wù)城?！锎笊虾６际腥?，一個(gè)有野心有理想的新都市。項(xiàng)目周遭生活配套●R3輕軌墨玉路站●中宇商務(wù)廣場(chǎng)●東方海外商務(wù)酒店●亞太國際廣場(chǎng)●珍興國際大廈●光華五星酒店●·永泰大廈●第一上海廣場(chǎng)●江蘇晨風(fēng)集團(tuán)工貿(mào)基地●KOK企業(yè)總部大廈●綠地21城●國際華城●硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院●華東臺(tái)商子女學(xué)?！褓惛駠H廣場(chǎng)●中寰廣場(chǎng)●大上海國際商務(wù)廣場(chǎng)●金衛(wèi)國際廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目●上海國際汽車城●上海F1國際賽車場(chǎng)●上海國際機(jī)電五金城●嘉定工業(yè)區(qū)●青浦工業(yè)園區(qū)●黃渡工業(yè)園區(qū)●安亭新鎮(zhèn)●花橋國際商務(wù)城●昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)●昆山德國工業(yè)園●沿滬產(chǎn)業(yè)帶●昆山物流園●昆山白楊灣物流中心房地產(chǎn)項(xiàng)目●安亭上品●西郊世紀(jì)華城●澳麗映象●嘉正國際●花橋新都●匯豐商業(yè)街●花橋商務(wù)中心●寶家麗●中泰大廈●花橋光明商業(yè)中心●白云佳苑●大上海國際美車城二中觀環(huán)境分析花橋經(jīng)濟(jì)與人口狀況花橋經(jīng)濟(jì)與人口狀況花橋土地狀狀況共七宗地塊江蘇天天國際展覽公司昆山網(wǎng)進(jìn)競(jìng)得人3.5-41.83.5-4.52-2.5容積率商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)性質(zhì)72199229434254281(商業(yè)94281)59978.9占地312國道南滬寧高速北綠地大道南徐公河?xùn)|綠地大道北,沿滬大道東312國道南,滬寧高速北位置05-06大型商業(yè)地地塊表花橋土地狀狀況大上海國際際商貿(mào)中心心1）基本資料料項(xiàng)目地址：：花橋外青青松路與和和靜路交匯匯處開發(fā)商：昆昆山曹安安發(fā)展有限限公司總建規(guī)模：：320000㎡占地面積：：223776㎡物業(yè)類型:1-2F商鋪、3-5F住宅）、酒酒店式公寓寓、寫字樓樓規(guī)劃：分分三期開發(fā)發(fā)，一期490戶商鋪500戶住宅、二二期1000戶商鋪400戶住宅，三期酒店式式公寓，綜綜合大樓，，辦公樓未未推出，本本案總戶數(shù)數(shù)900戶住宅，1500戶商鋪層高：一層層4.5米，二層3.6米上市市時(shí)點(diǎn)：03年12月商鋪面積范范圍：1層32㎡-36㎡-40㎡，2層69㎡-73㎡商鋪價(jià)格范范圍及均價(jià)價(jià)：商鋪：：12000-18000元/㎡；均價(jià)：二期期1層5000元/㎡，2層4000元/㎡客源：主要要以上海人人占50%，另外浙江江溫州和杭杭州投資者者占40%，本地占10%左右。2）交通本案位于外外青松公路路，道路暢暢通，公交交昆山-安亭，曹曹安-上?；疖囌菊荆?）淺析回報(bào)：一期包租3年，回報(bào)率率8%，二期統(tǒng)一一招商。1）基本資料料項(xiàng)目地址：：曹安路5999號(hào)開發(fā)商：江江蘇金衛(wèi)發(fā)發(fā)展有限公公司總建規(guī)模：：100萬㎡占地面積:53萬㎡綠化率：37.1%物業(yè)類型:商鋪規(guī)劃：規(guī)劃劃為4期開發(fā)，無明顯業(yè)態(tài)態(tài)劃分，一期為4層的大型汽汽配商鋪，，共576戶層高：一二二層5.4米，三四層層4.8米開盤時(shí)間：：2004.10.1面積范圍：：45.23-93㎡㎡；單價(jià)范圍：：一層20000元/㎡，二層16000元/㎡，三層10000元/㎡四層8000元/㎡客源：全國國各汽車配配件經(jīng)銷商商、上海人人。賣點(diǎn)提煉：：國際級(jí)的的汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)及配套中中心，需求求市場(chǎng)大，，產(chǎn)品區(qū)位位好。2）淺析回報(bào)：采用包租的的模式，前前三年的收收益率如下下：第一年年7%，第二年8%，第三年9%。安亭·金衛(wèi)國際汽汽車城1)基本資料項(xiàng)目地址：：312國道以南南，同三三國道以以東、滬滬寧高速速以北開發(fā)商：：昆山中中置房產(chǎn)產(chǎn)投資有有限公司司總建規(guī)模模：240000㎡㎡占地面積積：120060㎡㎡物業(yè)類型型:多層、商商鋪、小小高層規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)：本地地塊為商商住兩用用地塊，，分為商商務(wù)辦公公服務(wù)區(qū)區(qū)、商品品交易展展示區(qū)、、酒店休休閑娛樂樂區(qū)和生生活服務(wù)務(wù)區(qū)。一一期規(guī)劃劃為700間商鋪，，300套住宅。。共有六六層，其其中一二二層為商商鋪，三三到六樓樓為住宅宅，是以以五金電電器、汽汽配為主主，集商商貿(mào)、辦辦公、休休閑、娛娛樂、居居住為一一體的大大型商貿(mào)貿(mào)城。層高：一一層二層層均為4.6米去化：1樓臨街商商鋪已售售完，內(nèi)內(nèi)部也僅僅剩幾套套，二樓樓還剩幾幾套大面面積商鋪鋪。面積范圍圍：44.79-100㎡㎡（商鋪））單價(jià)均價(jià)價(jià)：住宅宅3500元/㎡，商鋪15000元/㎡優(yōu)惠度：：一次性性付款可可優(yōu)惠至至98折大上海國國際商務(wù)務(wù)廣場(chǎng)案名商鋪面積均價(jià)物業(yè)類型營銷策略客源金衛(wèi)國際汽車城40㎡-70㎡上下四層一層10000元/㎡二層8000元/㎡三層6000元/㎡四層4500元/㎡純商鋪包租3年，回報(bào)8%95%為上海客戶大上海國際商貿(mào)中心32-40㎡/1F69-73㎡/2F5500/㎡1F3600/㎡2F商鋪+多層辦公+酒店公寓一期包租3年,回報(bào)8%,二期統(tǒng)一管理50%上?？蛻?其他浙江及本地客大上海國際商貿(mào)廣場(chǎng)44-100㎡7300/㎡1F4500/㎡2F多層、2F商鋪、小高層統(tǒng)一招商上海人為主，部分淅江人市場(chǎng)上現(xiàn)現(xiàn)在售商商業(yè)類產(chǎn)產(chǎn)品名稱大上海國際商貿(mào)中心亞太廣場(chǎng)金衛(wèi)汽車城大上海國際商務(wù)廣場(chǎng)東方海外昆山網(wǎng)進(jìn)位置曹安同三高速與滬寧高速交匯處兆豐路與滬寧高速交界處昆山市花橋鎮(zhèn)兆豐路8號(hào)花橋鎮(zhèn)曹淞路與泗涇路交匯處兆豐路兩側(cè)312國道南側(cè)、滬寧高速公路北側(cè)體量150000㎡30000㎡850000㎡80000㎡139469㎡商業(yè)26578㎡59978*2.25=130000㎡價(jià)格一層5500元/㎡二層4000元/㎡/一層10000元/㎡二層8000元/㎡三層6000元/㎡四層4500元/㎡6500元/㎡1、2層連售//銷售狀況40%/一期銷售100%50%//客源分析60%上海\20%浙江\20%當(dāng)?shù)?上海\浙江\昆山//商業(yè)供應(yīng)應(yīng)量達(dá)130萬㎡商業(yè)主體體,多數(shù)定位位為專業(yè)業(yè)類商業(yè)業(yè)市場(chǎng)上現(xiàn)現(xiàn)在售商商業(yè)類產(chǎn)產(chǎn)品名稱世康安亭大廈新源路商業(yè)街位置安亭鎮(zhèn)和靜路９８６號(hào)/安亭鎮(zhèn)新源路價(jià)格商業(yè)不賣,辦公樓6500元/㎡租金1.2元/㎡*天租金2--2.5元/㎡*天三層連賣13000元/㎡安亭鎮(zhèn)辦辦公樓價(jià)價(jià)格與曹曹安開發(fā)發(fā)區(qū)價(jià)格格接近,商鋪卻要要高出40%左右。安亭商業(yè)業(yè)、辦公公市場(chǎng)周邊辦公公市場(chǎng)-亞太廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱亞太廣場(chǎng)類型商鋪,寫字樓建筑類型商鋪,26層，辦公銷售許可證2005-384價(jià)格5000-8000元/平米項(xiàng)目位置昆山花橋鎮(zhèn)兆豐路售樓處昆山花橋兆豐路8號(hào)售樓電話57608318021-61489666銷售狀態(tài)在售開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2007年6月入住時(shí)間2007年10月開發(fā)商江蘇美樂地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周圍交通102路公交物業(yè)港聯(lián)物業(yè)綠化/容積率30.9%/4.5項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地：32513.6平米/建筑面積：146163萬平米停車位289個(gè)周邊住宅宅市場(chǎng)-青春雅居居項(xiàng)目名稱青春雅居類型普通住宅建筑類型多層,小高層銷售許可證2007120價(jià)格2007-6-14,均價(jià)2800,最低價(jià)2660,最高價(jià)3188項(xiàng)目位置陸家鎮(zhèn)合豐售樓處陸家鎮(zhèn)合豐珠竹路售樓電話0512-570782660512-57078288銷售狀態(tài)在售項(xiàng)目總套數(shù)1906開盤時(shí)間2007年5月入住時(shí)間多層2008年12月；小高層2009年6月開發(fā)商：昆山華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華強(qiáng)·青春雅居居地處陸陸家合豐豐成熟工工業(yè)區(qū)，，其周邊邊聚集者者幾十家家大型知知名企業(yè)業(yè)，與昆昆山出口口加工區(qū)區(qū)緊密相相鄰。5平方公里里的合豐豐，新昆昆山人竟竟突4萬人。規(guī)規(guī)劃中的的京滬高高速鐵路路、滬寧寧城際軌軌道陸家家站，讓讓合豐輕輕松融入入大上海海都市圈圈，而規(guī)規(guī)劃中的的金陽西西路與中中華園路路的連接接更是把把合豐納納入了昆昆山市中中心。華華強(qiáng)·青春雅居居一期、、二期約約26萬平方米米。一期期主力戶戶型為精精致多層層住宅、、5.3米挑高小小公寓、、時(shí)尚風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街。小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)超市、、農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)。周周邊學(xué)校校、醫(yī)院院等配套套設(shè)施齊齊全，為為合豐大大規(guī)模社社區(qū).周邊住宅宅市場(chǎng)-城市空間間項(xiàng)目名稱城市空間類型普通住宅,商鋪,寫字樓建筑類型商鋪,高層價(jià)格最低單價(jià)3000項(xiàng)目位置陸家鎮(zhèn)售樓處陸家鎮(zhèn)合豐金陽西路與老312國道交叉口售樓電話5707933357079555銷售狀態(tài)已開盤開盤時(shí)間2007年4月入住時(shí)間5號(hào)樓2008年年初交房樓座展示、450戶左右項(xiàng)目總套數(shù)：開發(fā)商：昆山佳茂緣置業(yè)有限公司該項(xiàng)目位位于綠地地21城S地塊，項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)一一期施工工狀態(tài)，，一期開開發(fā)5棟，其中中高層2棟（16F）,小高層2棟（11F）,多層1棟（5F）；1、2號(hào)樓開發(fā)發(fā)為北約約戶型，，樓梯間間挑高5.6米，其中中一半可可以分割割成上下下兩層，，但只計(jì)計(jì)算一層層的銷售售面積，，從而獲獲得半室室的贈(zèng)送送面積；；4、5號(hào)樓為平平層；3號(hào)樓為LOFT戶型，層層高挑高高4.5米，可以以分割為為上下兩兩層。同時(shí)小區(qū)區(qū)設(shè)有會(huì)會(huì)所，會(huì)會(huì)所設(shè)在在小區(qū)主主入口。。建筑面面積5111平方米，，功能包包括有健健身房、、跑步（（機(jī)）區(qū)區(qū)、瑜伽伽房、動(dòng)動(dòng)感車房房、器械械室、沖沖淋室/室內(nèi)游泳泳館、乒乒乓球室室、臺(tái)球球室、羽羽毛球館館、網(wǎng)球球場(chǎng)（室室外）、、銷售館館、咖啡啡吧和室室外茶室室，另外外在室外外還將設(shè)設(shè)置1個(gè)籃球場(chǎng)場(chǎng)；交付付使用時(shí)時(shí)間未定定物業(yè)服務(wù)務(wù)六大服服務(wù)體系系：日常維護(hù)護(hù)、家政政服務(wù)、、健康服服務(wù)、文文化服務(wù)務(wù)、商務(wù)務(wù)服務(wù)、、禮儀服服務(wù)六大大服務(wù)體體系4月28日揭幕的的綠地21城啟航社社，在開開盤當(dāng)天天就創(chuàng)下下了上海海樓市的的又一個(gè)個(gè)銷售奇奇跡。一一期450套房源在在短短二二十天內(nèi)內(nèi)就全部部售磬。。二期于于6月2日開盤，，兩天即即售出159套房。依依托于耗耗資200億打造的的綠地21城，采用用后現(xiàn)代代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格和時(shí)時(shí)尚裝修修設(shè)計(jì)理理念，主主打"低總價(jià)?精裝修?小戶型"的啟航社社，已成成為備受受矚目的的焦點(diǎn)社社區(qū)。周邊住宅宅市場(chǎng)-綠地啟航航社物業(yè)類別普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:全裝修物業(yè)地址花橋區(qū)綠地大道555號(hào)價(jià)格5000開發(fā)商上海綠地集團(tuán)（昆山）置業(yè)有限公司預(yù)售許可證（2007）預(yù)售準(zhǔn)字第093號(hào)售樓處地址上海長寧路1130號(hào)售樓電話021-392180883921806652419933開盤時(shí)間2007年4月入住時(shí)間2008年12月容積率1.6綠化率30交通狀況社區(qū)班車周邊配套中小學(xué):雙語學(xué)校、九年一貫制雙語學(xué)校,幼兒園:中福會(huì)幼兒園,綜合商場(chǎng):綠地家世界（韓國）易買德超市,醫(yī)院:同濟(jì)醫(yī)院,其他:兒童樂園、泛會(huì)所、籃球場(chǎng)、小區(qū)公共配套設(shè)施其它個(gè)案案★立德企業(yè)業(yè)家園區(qū)區(qū)★中城花花橋國際際★花橋新新都★金都安安亭家園園★花橋國國際華城城★白云佳佳苑三項(xiàng)目目分析研研討本案的成成功銷售售，就是是回答和和解決下下面三個(gè)個(gè)問題什么產(chǎn)品品？WHATRODUCTS?賣給誰？？WHOMTOSELL?怎么賣？？HOWTOSELL?什么產(chǎn)品品項(xiàng)目一期期：花橋橋集貿(mào)市市場(chǎng)●花橋集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)東東面為商商業(yè)中心心，南面面為規(guī)劃劃住宅小小區(qū)，西西接綠地地大道，，北依光光明路，，占地20畝，建筑筑面積13000平米。其其中菜場(chǎng)場(chǎng)面積4200平米，商商鋪面積積8800平米?！窦Q(mào)市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部分分為六大大功能區(qū)區(qū)：蔬菜菜交易區(qū)區(qū)、水產(chǎn)產(chǎn)品交易易區(qū)、農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品交易區(qū)區(qū)、水果果交易區(qū)區(qū)、花卉卉交易區(qū)區(qū)、糧油油產(chǎn)品交交易區(qū)。。菜場(chǎng)周周圍商鋪鋪單間面面積50－100平米，可可開設(shè)小小家電、、小商品品、小五五金、小小超市，，經(jīng)營快快餐、早早點(diǎn)、糕糕點(diǎn)、服服飾、休休閑等品品類?！窦Q(mào)市場(chǎng)場(chǎng)近期承承擔(dān)周邊邊7萬居民的的主副食食品供應(yīng)應(yīng)。在未未來數(shù)年年，花橋橋國際商商務(wù)城將將達(dá)30萬人。屆屆時(shí)，花花橋集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)的的集散輻輻射能力力將日益益顯現(xiàn)!什么產(chǎn)品品項(xiàng)目二期期●花橋商商業(yè)中心心東面及及南面為為規(guī)劃住住宅小區(qū)區(qū)，西臨臨集貿(mào)市市場(chǎng)，北北依光明明路，占占地30畝，建筑筑面積37000平米。其其中商鋪鋪面積21000平米，公公寓式辦辦公樓面面積16000平米。●●商業(yè)業(yè)中心集集酒店、、金融、、購物、、餐飲、、娛樂、、休閑于于一體，，超市、、專營、、連鎖各各種經(jīng)營營業(yè)態(tài)并并存，將將打破花花橋傳統(tǒng)統(tǒng)店鋪經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目單一、、缺乏統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃的現(xiàn)狀狀，改善善居民生生活質(zhì)量量，把日日常商業(yè)業(yè)和服務(wù)務(wù)設(shè)施集集于其中中，滿足足人們多多樣化的的需求，，有效提提升整個(gè)個(gè)地區(qū)的的生活層層次和商商業(yè)氛圍圍?！瘛裆虡I(yè)中中心作為為花橋國國際商務(wù)務(wù)城的配配套項(xiàng)目目，將建建立起以以此為中中心的綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，以以規(guī)模帶帶動(dòng)消費(fèi)費(fèi)，建立立可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的商業(yè)模模式，為為創(chuàng)建花花橋國際際商務(wù)城城注入強(qiáng)強(qiáng)勁動(dòng)力力，創(chuàng)造造無限商商機(jī)！面積在35—70平米，層層高3.6米，規(guī)劃劃為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓樓什么產(chǎn)品品項(xiàng)目三期期：中泰泰大廈中泰大廈廈，能否否成為本本區(qū)域主主流寫字字樓產(chǎn)品品？★大環(huán)境：：花橋商務(wù)務(wù)城，以以發(fā)展商商務(wù)、服服務(wù)為重重點(diǎn)。區(qū)區(qū)域內(nèi)寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目林立立，正在在迅速形形成商務(wù)務(wù)區(qū)的外外在形象象。目前區(qū)域域?yàn)槭〖?jí)級(jí)開發(fā)區(qū)區(qū)，注冊(cè)冊(cè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的企業(yè)業(yè)可享受受特惠支支持政策策，如稅稅收等優(yōu)優(yōu)勢(shì)。總體評(píng)價(jià)價(jià)：政府府主導(dǎo)區(qū)區(qū)域發(fā)展展；企業(yè)業(yè)隊(duì)伍參參差不齊齊；寫字字樓項(xiàng)目目品質(zhì)較較高，景景觀、硬硬件設(shè)施施較完備備；實(shí)際際出租入入住率較較低。存存在辦公公產(chǎn)品供供應(yīng)量過過于密集集、短期期內(nèi)難以以消化的的危險(xiǎn)趨趨勢(shì)。★社區(qū)環(huán)境境：處于商務(wù)務(wù)城相對(duì)對(duì)核心的的地位，，但被大大片拆遷遷居住社社區(qū)包圍圍，缺少少商務(wù)辦辦公氛圍圍。作為第三三期產(chǎn)品品，與農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)和小商商品市場(chǎng)場(chǎng)為鄰，，整體辦辦公環(huán)境境較差。。評(píng)價(jià)：處處于住宅宅區(qū)和生生活性服服務(wù)區(qū)，，辦公軟軟件硬件件環(huán)境均均不具備備。中泰大廈廈，能否否成為本本區(qū)域主主流寫字字樓產(chǎn)品品？中泰大廈廈，能否否成為本本區(qū)域主主流寫字字樓產(chǎn)品品？★產(chǎn)品環(huán)境境：建筑外在在形象頗頗具商務(wù)務(wù)風(fēng)范；；3米6層高較為為氣派。。單位產(chǎn)權(quán)權(quán)面積40-70平米，實(shí)實(shí)際使用用面積過過小，嚴(yán)嚴(yán)重影響響和限制制了辦公公空間格格局。評(píng)價(jià)：本本案作為為辦公產(chǎn)產(chǎn)品為主主打的機(jī)機(jī)會(huì)較小小，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大。。建議作作適當(dāng)定定位調(diào)整整。產(chǎn)品定位位綜合考察察產(chǎn)品環(huán)環(huán)境及產(chǎn)產(chǎn)品自身身素質(zhì)，，產(chǎn)品整整體定位位為：花橋商務(wù)務(wù)城核心心精精裝白領(lǐng)領(lǐng)酒店公公寓關(guān)鍵詞：：低總價(jià)價(jià)精精裝修白白領(lǐng)領(lǐng)家拎拎包住住產(chǎn)品組合合建議★1-3層：引進(jìn)進(jìn)大型娛娛樂、網(wǎng)網(wǎng)吧、餐餐飲等綜綜合設(shè)施施，既提提高整體體檔次，提升升物業(yè)價(jià)價(jià)值，更更可作為為吸引客客群購買買的配套套設(shè)施。?！?-5樓：作為為辦公產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)留留，作為為銷售控控制策略略，增加加客群面面?！?-13樓：作為為精裝公公寓重點(diǎn)點(diǎn)推出。?！锂a(chǎn)品調(diào)調(diào)整建議議：公寓寓產(chǎn)品增增加廚房房概念，，同時(shí)改改進(jìn)通風(fēng)風(fēng)、排水水、煤氣管道道，完善善居住條條件?！锖笃谖镂飿I(yè)管理理：引進(jìn)進(jìn)酒店物物業(yè)管理理公司，，提高物物業(yè)附加加值，增增加銷售賣點(diǎn)點(diǎn)。★樣板展展示：4樓可做辦辦公展示示樣板；；6樓做公寓寓裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樣板板，增強(qiáng)產(chǎn)品說說服力。。賣給誰潛在客群群客群通道道潛在客群群★農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、小商商品市場(chǎng)場(chǎng)等經(jīng)商商人士，，購買自自住或投投資★花橋商商務(wù)城少少量投資資者，以以小博大大，投資資生利★花橋商商務(wù)城大大量企業(yè)業(yè)上班族族，小有有積蓄，，首次購購房者★陸家、、昆山東東部開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)部部分上班班白領(lǐng)，，追求獨(dú)獨(dú)立自由由生活方方式★上海嘉嘉定、青青浦等區(qū)區(qū)域企業(yè)業(yè)上班族族，看中中交通地地利、價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)者★其它酒酒店、賓賓館投資資、經(jīng)營營者，整整層購買買作為經(jīng)經(jīng)營之用用客群通道道★花橋商務(wù)務(wù)城政府府機(jī)關(guān)、、行政事事業(yè)單位位等★區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)★區(qū)域內(nèi)內(nèi)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營者★昆山開開發(fā)區(qū)企企業(yè)★上海嘉嘉定、青青浦企業(yè)業(yè)怎么賣★形象包裝裝—概念強(qiáng)化化★廣告推推廣—迅速預(yù)熱熱★開盤上上市—短期熱銷銷★活動(dòng)促促銷—清盤結(jié)案案形象定位位—概念強(qiáng)化化花橋商務(wù)務(wù)城核心心精精裝白領(lǐng)領(lǐng)酒店公公寓關(guān)鍵詞：：低總價(jià)價(jià)精精裝修白白領(lǐng)領(lǐng)家拎拎包住住推廣案名名★中泰·開心公寓寓★推廣口號(hào)號(hào)：精裝電梯梯小豪宅宅超低低總價(jià)開開心筑★明確以精精裝公寓寓為主打打，結(jié)合合地段、、品質(zhì)、、價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸吸引客群群進(jìn)駐。?！镯?xiàng)目擁有有鮮明產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)及生活活主張，，才能找找準(zhǔn)客戶戶，精準(zhǔn)準(zhǔn)打擊客客戶購房房意向。?！镱愃瓢该篗ini生活館白領(lǐng)公寓寓摩登生活活館廣告推廣廣主題1中泰·開心公寓寓精裝電梯梯小豪宅宅超低低總價(jià)開開心筑首付3萬，動(dòng)心更更開心★花橋商務(wù)城城國際衛(wèi)星星新都城，，昆山融入入上海最前前線，發(fā)展展前景超級(jí)級(jí)火熱。★上海11號(hào)輕軌即將將修通，昆昆山上海急急速融合，，構(gòu)筑15分鐘都市生生活圈?！锱弴H居居住區(qū)，中中心公園、、親水河道道，花橋商商務(wù)城商業(yè)業(yè)中心時(shí)尚尚圈?！锞b修電梯梯公寓，層層高3米6，全屋品牌牌裝修，酒酒店式，管管理提包即即住，開心享受。?！?0-70平米，首付付輕松3萬起，自住住、投資、、居住、辦辦公，可變變空間，價(jià)值誘人。。廣告推廣主主題2中泰·開心公寓精裝電梯小小豪宅超超低總價(jià)開開心筑首付3萬，我的地地盤我做主主★花橋商務(wù)城城國際衛(wèi)星星新都城，，昆山融入入上海最前前線，發(fā)展展前景超級(jí)級(jí)火熱?！锷虾?1號(hào)輕軌即將將修通，昆昆山上海急急速融合，，構(gòu)筑15分鐘都市生生活圈?！锱弴H居居住區(qū)，中中心公園、、親水河道道，花橋商商務(wù)城商業(yè)業(yè)中心時(shí)尚尚圈?！锞b修電梯梯公寓，層層高3米6，全屋品牌牌裝修，酒酒店式，管管理提包即即住，開心享受。?！?0-70平米，首付付輕松3萬起，自住住、投資、、居住、辦辦公，可變變空間，價(jià)值誘人。。廣告推廣主主題3中泰·開心公寓精裝電梯小小豪宅超超低總價(jià)開開心筑首付3萬，就能““白”住?!★花橋商務(wù)城城國際衛(wèi)星星新都城，，昆山融入入上海最前前線，發(fā)展展前景超級(jí)級(jí)火熱?！锷虾?1號(hào)輕軌即將將修通，昆昆山上海急急速融合，，構(gòu)筑15分鐘都市生生活圈?！锱弴H居居住區(qū)，中中心公園、、親水河道道，花橋商商務(wù)城商業(yè)業(yè)中心時(shí)尚尚圈。★精裝修電梯梯公寓，層層高3米6，全屋品牌牌裝修，酒酒店式，管管理提包即即住，開心享受。。★40-70平米，首付付輕松3萬起，自住住、投資、、居住、辦辦公，可變變空間，價(jià)值誘人。。廣告推廣主主題4中泰·開心公寓精裝電梯小小豪宅超超低總價(jià)開開心筑月供幾百塊塊，私有小小豪宅，生生活大自由由！★花橋商務(wù)城城國際衛(wèi)星星新都城，，昆山融入入上海最前前線，發(fā)展展前景超級(jí)級(jí)火熱。★上海11號(hào)輕軌即將將修通，昆昆山上海急急速融合，，構(gòu)筑15分鐘都市生生活圈?！锱弴H居居住區(qū)，中中心公園、、親水河道道，花橋商商務(wù)城商業(yè)業(yè)中心時(shí)尚尚圈?！锞b修電梯梯公寓，層層高3米6，全屋品牌牌裝修，酒酒店式，管管理提包即即住，開心享受。?！?0-70平米，首付付輕松3萬起，自住住、投資、、居住、辦辦公，可變變空間，價(jià)值誘人。。廣告推廣—迅速預(yù)熱★如報(bào)告所提提，本案的的直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案為：：陸家的城城市空間、、青春雅居居項(xiàng)目，成成為本案吸吸引昆山市市區(qū)及開發(fā)發(fā)區(qū)客群的的截流個(gè)案案。而本區(qū)區(qū)域內(nèi)的玉玉源國際公公館（賽格格廣場(chǎng)）及及綠地國際際家園的啟啟航社項(xiàng)目目成為上海海主力客群群的競(jìng)爭(zhēng)挑挑戰(zhàn)?！锉景傅耐茝V廣，就是針針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案，以針針對(duì)性的推推廣策略正正面出擊，，打通客戶戶渠道，吸吸引目標(biāo)客客群購買。?！镨b于本案特特性，銷售售周期短，，推廣預(yù)算算有限，需需量力而為為，更需一一針見血。。有效性、、針對(duì)性，，是本案推推廣的重要要原則。★針對(duì)花橋商商務(wù)城客戶戶群：以戶戶外吸引為為主?！镤N售現(xiàn)場(chǎng)包包裝。銷售售中心看板板、引導(dǎo)旗旗、室內(nèi)形形象包裝統(tǒng)統(tǒng)一更換，，迅速形成成項(xiàng)目形象象定位?！锕さ噩F(xiàn)場(chǎng)包包裝。樓體體廣告、圍圍墻廣告、、橫幅、看看板設(shè)置，，增加項(xiàng)目目曝光率，，吸引即將將開業(yè)的農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)客客群?！镪P(guān)鍵路段看看板設(shè)置：：312國道花橋收收費(fèi)處設(shè)立立1-2塊看板，與與寶家麗公公寓形成抗抗衡，吸引引周邊企業(yè)業(yè)群體?！锢湘?zhèn)區(qū)中心心廣場(chǎng)設(shè)立立1塊看板或墻墻體廣告，，吸引部分分投資客戶戶進(jìn)場(chǎng)。廣告推廣—迅速預(yù)熱廣告推廣—迅速預(yù)熱★針對(duì)昆山市市區(qū)及東部部開發(fā)區(qū)企企業(yè)客群：：輔助客群群，盡量打打拉★本區(qū)域由于于陸家鎮(zhèn)項(xiàng)項(xiàng)目截留、、客戶購買買抗性、價(jià)價(jià)格落差以以及市區(qū)小小戶型產(chǎn)品品較多，因因此不做主主力推廣。?！镞x擇關(guān)鍵路路段，如312國道陸家花花橋交界處處、廣告位位集中區(qū)，，設(shè)立戶外外看板，以以地段、地地鐵、價(jià)格格、精裝修修優(yōu)勢(shì)，吸吸引部分客客群選擇本本案。廣告推廣—迅速預(yù)熱★針對(duì)上海周周遭區(qū)域客客群推廣：：有效覆蓋蓋，人流攔攔截★夾報(bào)：通過過《新民晚報(bào)》、《新聞晨報(bào)》等紙媒，選選擇嘉定、、青浦等區(qū)區(qū)的固定訂訂閱客群，，作定量夾夾報(bào)廣告。?！锒绦牛哼x擇擇嘉定、青青浦、閔行行等區(qū)，以以短信告知知，大量覆覆蓋客群。?！锞W(wǎng)絡(luò)：上海海熱線、上上海搜房等等門戶網(wǎng)站站投放適當(dāng)當(dāng)廣告，吸吸引客群。?！镂虾？涂腿旱淖畲蟠筚u點(diǎn)：★地鐵3號(hào)線修通。。15分鐘的交通通生活圈。?！锸赘?萬元，