某集團品牌發(fā)展思路

今天提案的內(nèi)容祈福新邨廣告推廣環(huán)境分析祈福集團品牌建設思路第一部分：祈福新邨廣告推廣環(huán)境分析一、廣州地產(chǎn)宏觀發(fā)展大勢1、廣州市總體廣州樓市的投資總量穩(wěn)中有升，投資趨向理性。２００３年投資總產(chǎn)值達到２９３．７億元，同比增長５％；房屋建筑施工面積達３６１６萬平方米，同比增長４％；市屬企業(yè)完成房地產(chǎn)投資３８５．４５億元，同比增長１．１７％。依照２００３年的增長率，預計今年投資總量將達到４３０億元。全市成交量略超供應量，樓價穩(wěn)中略降?２００３年廣州市房屋交易總量達１６３９萬平方米，金額６０４億元，同比均有較大增長。廣州樓價呈穩(wěn)中有降。其中，高層住宅均價下降０．３８％，多層住宅均價則降２．９７％。2004年政府的市政開發(fā)重點，將會沿著大學城、會展中心，一直到新城區(qū)、南沙地鐵的三號線和四號線一路進行。

今年的熱點區(qū)域，可說是分布于城東南西北四大點上，比如，東圃板塊、城西板塊、革新路新濱江板塊、白云大道北等。這幾個板塊因為市政建設、開發(fā)商的資金投入、新盤的啟動，注定是要熱起來的。

廣東省國土資源廳將通過進一步嚴格土地過期回收制度，逐步建立土地儲備制度等方式，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的市場供應。廣州決定今年起實行一次性繳清地價，土地市場門檻大幅增高，對于前兩年拿地的開發(fā)商來說，卻可能是一個“釋放期”。多數(shù)開發(fā)商要先把手頭上的土地做完，才會考慮拿地。

四大熱點板塊城西板塊：2003年在廣州以近8億元拿下珠江新城4塊地的富力集團，今年將會把發(fā)展重心放在城西，占地約33萬平方米的富力桃園是富力集團占據(jù)城西板塊、與城啟集團荔港南灣、萬科城市花園對撼的力作，同時他們在珠江新城的商業(yè)項目也令業(yè)界關注?！靶聻I江板塊”：位于濱江西，由現(xiàn)有的濱江西路和規(guī)劃的環(huán)島路連通組成，市政府現(xiàn)正大力推行“新濱江環(huán)島路”的建設，恒大金碧灣、城啟廣船集裝箱廠項目、城啟洲頭咀項目等幾個革新路新項目，加上在售當中的光大花園，不難成為熱點區(qū)域。華南板塊：2003年華南板塊樓盤競相推出了高層產(chǎn)品，2004年該區(qū)將更加熱鬧，新項目有珊瑚灣畔、東?；▓@、自在城市花園、中海藍灣等，星河灣的海怡半島項目也在積極籌備中。東圃板塊：一帶的新項目有美林湖畔花園、保利科技城項目、合生科技城項目等，白云大道北端有時代玫瑰園等。

２、番禺區(qū)情況番禺成交占三成，市場的吸納能力保持旺盛

番禺區(qū)商品房成交量位于各區(qū)前列，達３３２．５８萬平方米，占全市商品房成交總量的３１．８０％；番禺區(qū)的二手房屋成交量最大，為１３８．７３萬平方米。

高層住宅番禺阻力不小廣州十區(qū)高層住宅成交量與同期批準預售量有２８萬平方米的缺口。原因是番禺區(qū)的高層住宅成交量遠低于同期批準預售量，該區(qū)高層住宅登記成交面積為５１．２７萬平方米，但其同期批準預售面積達１０９．１６萬平方米。３、南部新興板塊發(fā)展狀況南部規(guī)劃區(qū)：廣州科學城——琶洲國際會展中心——廣州生物島——廣州大學城——廣州新城——南沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)——南沙新港的“南拓軸”地產(chǎn)南拓區(qū)琶洲會展科技居住區(qū)——華南板塊中央居住區(qū)——廣州新城未來都會區(qū)——南沙濱海生活區(qū)琶洲：地產(chǎn)南拓的龍頭

定位：琶洲將逐漸形成以知識階層為主導的會展科技居住區(qū)，會展經(jīng)濟與科技文化、旅游文化。造就出一個現(xiàn)代化的城市副中心。

琶洲島總體規(guī)劃為三個區(qū)域：其一為中等密度集合式居住區(qū)，內(nèi)設“白領區(qū)”和“商務公寓區(qū)”；其二是會展區(qū)；其三是包括琶洲島在內(nèi)的生態(tài)文化旅游區(qū)。政府在琶洲的“紅線儲備”可出讓用地面積９８萬平方米，總建筑面積１６０萬平方米，主要是與會展中心區(qū)相配套的商務辦公、酒店、居住用地。在廣交會全面進駐、地鐵二號線全線貫通、廣州大學城及生物島等多個可預期利好的刺激下，琶洲在２００４年將是最陽光燦爛的一年。地產(chǎn)啟動：目前該區(qū)域已發(fā)售的樓盤有雅郡、大家庭花園、會展星城、信步閑庭等。珠江地產(chǎn)在琶洲建造的“新洲高新科技園”現(xiàn)在已經(jīng)動工，規(guī)劃用地約１０００畝，將會建成一座嶄新的現(xiàn)代化高新科技園，以產(chǎn)業(yè)大廈為主，融現(xiàn)代辦公與生產(chǎn)于一體；產(chǎn)業(yè)大廈將以公寓別墅為主，還有酒店。該項目預計在明年三月推出首期。南沙：現(xiàn)代化化海濱新城定位：現(xiàn)代化化海濱城市———一個“適適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展展和生活居住住的國際性區(qū)區(qū)域中心城市市”發(fā)展規(guī)劃：大大南沙前期重重點發(fā)展三個個組團：一是是黃閣組團，，以小虎島石石化碼頭、沙沙仔島造船工工業(yè)為基礎，，重點發(fā)展化化工、造船、、原材料等大大型基礎性工工業(yè)，形成黃黃閣臨海工業(yè)業(yè)區(qū)。二是小南沙組組團，以南沙沙資訊科技園園為基礎，規(guī)規(guī)劃建設“粵粵港資訊產(chǎn)業(yè)業(yè)園”，形成成珠江三角洲洲高新技術和和資訊產(chǎn)品、、研發(fā)中心及及信息技術教教育培訓基地地，并發(fā)展信信息資訊產(chǎn)業(yè)業(yè)及高技術產(chǎn)產(chǎn)品的出口加加工業(yè)。同時時，結(jié)合南沙沙新城區(qū)的建建設，在該地地大力發(fā)展各各類現(xiàn)代服務務業(yè)，把該組組團建設成為為大南沙地區(qū)區(qū)的生活服務務中心、產(chǎn)業(yè)業(yè)服務中心和和文化活動中中心。三是雞抱沙和和龍穴島組團團，利用處于于珠江出海口口優(yōu)越地理位位置和深水岸岸線條件，規(guī)規(guī)劃建設廣州州港南沙作業(yè)業(yè)區(qū)，結(jié)合港港口發(fā)展臨港港保稅加工業(yè)業(yè)、倉儲運輸輸業(yè)和現(xiàn)代物物流業(yè)。地產(chǎn)啟動未來幾年內(nèi)，，就有６０００萬平方米的的住宅潛在需需求。目前南南沙房地產(chǎn)的的開發(fā)主要集集中在小南沙沙組團上。號稱“南沙第第一大盤”的的南沙濱?；ɑ▓@，占地２２８０萬平方方米，規(guī)劃建建設面積１０００萬平方米米，總投資超超過３０億元元。首期開發(fā)發(fā)由３００棟棟別墅和５幢幢小高層公寓寓兩種度假型型建筑組成，，已在１０月月３０日順利利交樓。而剛剛動工的的南沙國奧數(shù)數(shù)碼城、南沙沙奧園新城、、中華養(yǎng)生園園等三大骨干干項目，包括括寫字樓、ＴＴＯＷＮＨＯＯＵＳＥ、別別墅、高級公公寓、五星級級酒店、商業(yè)業(yè)街、會所等等，也包含城城市運營中必必不可少的道道路規(guī)劃等基基礎設施。此外，大南沙沙區(qū)域未來的的地產(chǎn)項目還還有：合生創(chuàng)創(chuàng)展集團開發(fā)發(fā)用地面積約約為２００００畝，碧桂園園有１５０００畝、富力地地產(chǎn)集團５０００畝。二、華南板塊塊地產(chǎn)競爭格格局1、板塊地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢：熱點點分散，后勁勁十足2003年度度華南板塊總總成交面積：：祈福新村：３３４．４萬平平方米華南碧桂園：：１５．１萬萬平方米星河灣：１３３．４萬平方方米錦繡生態(tài)園：：１３．２萬萬平方米南國奧園：１１３萬平方米米華南新城：１１１．８萬平平方米錦繡香江花園園：１０．４４萬平方米廣州雅居樂花花園：１０．．２萬平方米米（年度總體估估算數(shù)據(jù)）雖然華南板塊塊受到廣州其其他新興板塊塊的強勢競爭爭，并且失去去過往的亮點點，但其踏實實的樓市發(fā)展展路線使得華華南板塊在整整個廣州樓始始終占據(jù)絕對對地位。2、華南板塊塊的板塊特點點板塊成熟，品品牌凝聚力趕趕超市區(qū)項目目華南板塊樓盤盤的成功，除除了性價比良良好、小區(qū)環(huán)環(huán)境舒適、配配套完善等特特點之外，更更關鍵的是走走堅持差異化化路線，令該該板塊的物業(yè)業(yè)既有群聚的的效應，讓買買家有更豐富富的選擇；又又能揚各家所所長避免惡性性競爭。定位個性化，，錯開競爭層層面祈福新村的高高層住宅，其其產(chǎn)品填補了了該盤本身的的空白；華南南碧桂園產(chǎn)品品創(chuàng)新；華南南新城獨有的的天然優(yōu)勢；；星河灣定位位于高端表現(xiàn)現(xiàn)出唯美風格格；南國奧園園新穎設計以以及多達２００多種裝修標標準；而錦繡繡生態(tài)園定位位為實惠型的的消費者，定定位的個性化化導致市場高高度細化，相相互競爭又相相互互補，促促使整個板塊塊產(chǎn)品的豐滿滿。2003年，，華南板塊最最顯著的特征征是“走高””，大家紛紛紛做高層，如如祈福新抱推推出天湖居、、迎風閣，錦錦繡香江推出出山水園等，，加速了華南南板塊人口的的積聚和向““城市化”邁邁進的步伐。。2004年，，包括海怡半半島、海心沙沙等區(qū)域在內(nèi)內(nèi)的大華南板板塊最顯著的的特點就是豪豪宅新勢力的的崛起，今年年五一前后正正式開盤的和和記黃埔的珊珊瑚灣畔、成成都空降的清清華坊以及位位處海珠區(qū)萬萬畝果園盤、、珠江海心沙沙島畔的珠江江御景灣，都都以高檔豪宅宅或獨特的建建筑文化品位位呈現(xiàn)在世人人面前。而在建或規(guī)劃劃中的其他項項目也豪氣逼逼人：預計今今年下半年開開盤的中海藍藍灣，發(fā)展商商中海地產(chǎn)誓誓稱要打造成成第二個中海海錦苑；宏宇宇地產(chǎn)營銷中中心總監(jiān)黃全全敏透露，將將于今年國慶慶推出的星河河灣最新一期期組團，規(guī)劃劃中的單元面面積每套都在在190平方方米以上；麗麗江花園也在在左岸旁邊的的臨江位置規(guī)規(guī)劃建設豪宅宅組團……這這些新貨加上上原來的豪宅宅勢力錦繡香香江花園和廣廣州雅居樂的的別墅等，在在廣州南拓戰(zhàn)戰(zhàn)略布局下最最先發(fā)展起來來的華南區(qū)域域，這個全國國地產(chǎn)界都關關注的地塊正正躍上新臺階階。表現(xiàn)一價格逐漸問鼎鼎廣州樓市目前，華南樓樓市最“豪””價的樓盤當當屬珊瑚灣畔畔，其五一期期間公開亮相相的晴海徑、、悅海徑、珊珊映徑等別墅墅產(chǎn)品，售價價從8300元／平方米米到20000元／平方方米不等，總總價每棟都超超過180萬萬元，最高價價帶裝修超過過1000萬萬元，價格直直逼目前廣州州聲望最高的的二沙島豪宅宅區(qū)域。珠江御景灣價價位看齊濱江江東與珊瑚灣畔隔隔江斜望的珠珠江御景灣，，由于處于萬萬畝果園環(huán)抱抱和南向望江江的優(yōu)越位置置，價格方面面亦不菲，園園景及萬畝果果林景單位單單價6000多元／平方方米，南向一一線江景單位位6500－－15000元／平方米米，與濱江東東豪宅一條街街的價格不相相上下廣州雅居樂別別墅突破萬元元大關廣州雅居樂花花園總經(jīng)理梁梁正堅介紹，，獨立別墅8800－9000元／／平方米，聯(lián)聯(lián)排別墅7500元／平平方米，四子子子屋7000元／平方方米，部分獨獨立別墅單價價已突破萬元元大關，比最最早期開售時時的價格上漲漲了2000多元／平方方米。錦江科莫湖單單價過萬所剩剩無多錦繡香江花園園副總經(jīng)理楊楊曉軍表示，，科莫湖別墅墅目前僅有幾幾套剩余單位位，單價都超超過10000元／平方方米，價格也也漲了20％％左右。清華坊每棟總總價150萬萬－200萬萬元廣州清華坊董董事長涂志明明透露，五一一期間首推的的80多套別別墅，開盤價價為5300－6500元／平方米米，該價格中中包含前后花花園、露臺等等面積；主力力戶型為300平方米的的產(chǎn)品，每棟棟別墅總價均均在150萬萬－200萬萬元間。表現(xiàn)二面積越做越大大今年以來，華華南樓市創(chuàng)新新戶型層出不不窮，戶型結(jié)結(jié)構基本上繼繼續(xù)走大，走走向高端。星河灣四期每每套190平平方米起步黃全敏介紹說說，星河灣戶戶型越走越大大的方向十分分明確。一期期開發(fā)了87平方米的二二房單位；二二期最小的單單位為97平平方米；三期期的小戶型為為116的三三房單位，而而最大面積是是300多平平方米的一層層一戶。將于于今年十月份份推出的第四四期，將以190平方米米以上的大面面積結(jié)構為主主，目標受眾眾為中產(chǎn)階層層買家。山水園新貨要要做疊加式別別墅楊曉軍也表示示，山水園最最好賣的是面面積146平平方米的四房房二廳和126－261平方米的復復式單位，開開盤不到一個個月就銷售過過九成。目前前正在做規(guī)劃劃的新一期單單位，主力戶戶型面積在150平方米米左右，還有有300多平平方米的疊加加式別墅和430平方米米的一梯一戶戶的平層別墅墅。麗江四期每套套200平方方米以上據(jù)麗江花園市市務部透露，，該盤將于6、7月間推推出大戶型單單位，面積以以125－134平方米米的三房單位位、188平平方米的五房房單位為主。。而正在規(guī)劃劃的四期豪宅宅單位，開始始將出現(xiàn)200平方米以以上的大面積積單位。郊區(qū)的購房趨趨勢是喜好大大戶型，由于于這些單位一一般安排在景景觀較佳的位位置，單價和和總價都相對對較高，為相相當有實力的的階層方能接接受，有利于于提升樓盤的的居住層次，，由于買家的的購買力、承承受力強，從從而具備了更更大的升值空空間。星河灣營銷中中心副總監(jiān)李李卓健：大戶型、空中中別墅、一層層一戶等豪華華設計都是迎迎合了市場高高端客戶的需需求，尤其是是在現(xiàn)階段打打了“別墅產(chǎn)產(chǎn)品”的空檔檔，自國家限限批別墅用地地之后，有發(fā)發(fā)展商建別墅墅，在土地資資源并不十分分充裕的情況況下，卻在高高層中造起了了豪華的“空空中樓閣”。。華南豪宅最大大的特色是其其所代表的生生態(tài)和健康的的居住理念將將成為廣州豪豪宅今后發(fā)展展的主流方向向。華南豪宅宅地處近郊，，擁有珠江、、萬畝果園、、長隆香江森森林等優(yōu)越的的自然景觀資資源，社區(qū)規(guī)規(guī)模大而適宜宜大面積綠化化，遠離塵囂囂、污染和混混雜，能充分分保障現(xiàn)代人人居的生理和和心理的健康康和安全表現(xiàn)三華南品質(zhì)優(yōu)于于市區(qū)豪宅作為豪宅產(chǎn)品品，華南豪宅宅有自己獨到到的綜合素質(zhì)質(zhì)與品質(zhì)追求求：位處城市市發(fā)展的新興興區(qū)域，擁有有優(yōu)越的地理理環(huán)境和自然然環(huán)境，交通通便利，到市市中心的車程程20分鐘左左右，現(xiàn)代的的、超前的居居住和生活模模式，頗具特特色的住宅建建筑風格和格格局，嚴格的的治安管理和和治安條件，，具有身份和和地位的象征征。2004年，，星河灣傾力力打造品質(zhì)地地產(chǎn)，全面提提升居住品質(zhì)質(zhì)、生活品質(zhì)質(zhì)及城市景觀觀品質(zhì)，交樓樓標準再次升升級，贈送的的全屋豪華裝裝修，配備高高級進口大理理石地面、““樹熊牌”名名牌木地板，，主人間豪華華按摩浴缸，，蒸氣淋浴房房，電腦座廁廁……珊瑚灣畔位處處海怡半島，，致力于實現(xiàn)現(xiàn)澳大利亞現(xiàn)現(xiàn)代名居的生生活模式，樹樹立新一代濱濱水式獨立別別墅典范。廣廣州雅居樂花花園歐洲故事事水岸傳奇別別墅，具有大大廳大房濱水水等特點。在建筑品質(zhì)上上最為獨特的的是清華坊，，這種將民族族優(yōu)秀建筑傳傳統(tǒng)與現(xiàn)代居居住觀相結(jié)合合的中國宅院院別墅，以其其樸素淡雅、、造型輕盈、、典型而又傳傳統(tǒng)的宅院式式建筑亮相，，尚未完工就就被中國城市市建筑規(guī)劃學學術委員會(純學術專家家機構)評為為“中國低密密度住宅示范范基地”，產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性性使清華坊在在大盤林立的的華南板塊穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)一席席之地，也使使華南豪宅的的產(chǎn)品結(jié)構更更為完善。3、市政利好好催生鐘村板板塊形成在廣州市“南南拓”的總體體發(fā)展規(guī)劃下下，火車新站落址址鐘村、華南快速干線線二期工程的的開通、地鐵三號線的的建設、廣州西湖的規(guī)規(guī)劃實施、大學城的建設設、新光快速干線線的動工，漢溪商業(yè)中心心的規(guī)劃。從市政利好受受益面，結(jié)合合祈福新邨項項目定位，可可以界定現(xiàn)實實競爭對手：：南國奧園華南新城廣州雅居樂錦繡生態(tài)園*星河灣定定位過高，不不產(chǎn)生直接競競爭；華南碧碧桂園處于推推盤斷檔期，，故兩盤不做做分析。4、競爭對手手廣告推廣分分析南國奧園項目定位：健健康、自由、、活力的運動動主題小區(qū)傳播口號：新新生活的領跑跑者目標對象：中中等收入的廣廣州市民核心訴求點：：生活就象高高爾夫項目特色：世世界奧運村組組團設計，原原始生態(tài)林，，高爾夫球場場優(yōu)勢:奧園的品牌號號召力，豐富富的運動文化化底蘊；運動和健康的的理念，健康康的生活方式式代表；公關手法與效效應，維護品品牌生命力；；7000平米米高爾夫球場場獨特賣點，，提升社區(qū)生生活檔次；新火車站、地地鐵三號線（（漢溪），投投資價值驟升升；低密度多層洋洋房；劣勢：社區(qū)配配套的成熟方方面有待提高高。南國奧園去年年下半年北京京奧運村二區(qū)區(qū)售罄以來，，主推悉尼··澳派高爾夫夫景觀洋房單單位。悉尼··澳派借助完完美的自然丘丘陵地形，以以建筑設計的的自然起伏流流線，表現(xiàn)了了“建筑與自自然”融為一一體的主題。。據(jù)悉悉，，目目前前購購買買悉悉尼尼··澳澳派派可可享享受受多多種種優(yōu)優(yōu)惠惠，，除除了了額額外外的的折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠外外，，還還送送入入伙伙酒酒席席、、入入伙伙費費、、物物業(yè)業(yè)管管理理費費和和精精美美的的高高爾爾夫夫推推杠杠等等。。華南南新新城城項目目定定位位：：山山水水間間的的自自由由之之城城廣告告口口號號：：生生活活在在山山水水之之間間目標標對對象象：：以以二二次次置置業(yè)業(yè)為為主主的的中中等等收收入入消消費費群群核心心訴訴求求點點：：還還都都市市人人生生活活的的選選擇擇權權項目目特特色色：：3.8公公里里江江堤堤、、7座座小小山山（（山山頂頂公公園園））、、大大型型中中心心廣廣場場、、碼碼頭頭、、30層層5星星級級酒酒店店、、華華師師附附中中、、著著名名超超市市…………優(yōu)勢勢:華南南板板塊塊最最具具競競爭爭力力的的山山水水資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢；；合生生品品牌牌市市場場效效應應；；規(guī)模模配配套套逐逐步步完完善善；；合生生針針對對集集團團用用戶戶定定點點營營銷銷攻攻關關手手法法；；大學學城城地地域域優(yōu)優(yōu)勢勢，，針針對對教教師師用用戶戶定定點點攻攻關關；；劣勢勢：：社社區(qū)區(qū)配配套套的的成成熟熟方方面面有有待待提提高高。。錦繡繡香香江江山山水水園園。隨隨著著廣廣州州南南拓拓政政策策的的進進一一步步實實施施，，大大學學城城的的興興建建、、新新火火車車站站選選址址的的落落訂訂、、漢漢溪溪商商業(yè)業(yè)中中心心的的規(guī)規(guī)劃劃、、地地鐵鐵三三號號線線的的即即將將開開通通、、新新光光快快速速干干線線的的建建設設，，錦錦繡繡香香江江花花園園將將擁擁有有無無窮窮的的升升值值潛潛力力和和更更加加美美好好的的生生活活前前景景。?！拔逦逡灰弧薄逼谄陂g間，，錦錦繡繡香香江江主主要要產(chǎn)產(chǎn)品品有有：：一一是是翡翡翠翠綠綠臺臺龍龍翔翔臺臺別別墅墅，，有有環(huán)環(huán)湖湖泊泊岸岸、、半半山山坡坡地地和和山山頂頂王王府府三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，建建筑筑面面積積從從365.93平平方方米米到到804.53平平方方米米。。二二是是錦錦繡繡香香江江花花園園繼繼續(xù)續(xù)推推售售山山水水園園森森林林湖湖畔畔組組團團。。雙雙拳拳出出擊擊，，沖沖擊擊五五一一市市場場。。6月月12-7月月4日日期期間間，，錦錦繡繡香香江江山山水水園園森森林林城城堡堡洋洋房房濃濃情情推推出出““看看歐歐洲洲杯杯，，買買山山水水園園””的的森森林林城城堡堡優(yōu)優(yōu)惠惠購購房房活活動動，，凡凡大大學學以以上上學學歷歷購購買買三三房房二二廳廳森森林林城城堡堡單單位位（（約約112平平方方米米）），，均均享享受受97折折優(yōu)優(yōu)惠惠大大禮禮。。據(jù)悉悉，，翡翡翠翠綠綠洲洲現(xiàn)現(xiàn)在在正正為為首首批批入入住住的的業(yè)業(yè)主主做做最最后后的的準準備備，，五五一一前前后后將將迎迎來來第第一一批批業(yè)業(yè)主主，，屆屆時時將將會會配配合合收收樓樓進進行行系系列列慶慶祝?；罨顒觿印?。目前前，，華華南南板板塊塊的的住住宅宅平平均均漲漲幅幅已已經(jīng)經(jīng)接接近近20%，，廣州州雅雅居居樂樂項目目定定位位：：國國際際文文化化社社區(qū)區(qū)廣告告口口號號：：體體驗驗國國際際文文化化生生活活目標標對對象象：：二二次次置置業(yè)業(yè)為為主主的的中中等等偏偏高高收收入入消消費費群群核心心訴訴求求點點：：歐歐洲洲生生活活方方式式項目目特特色色：：異異域域風風情情，，社社區(qū)區(qū)相相應應配配套套。。優(yōu)勢勢:產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新力力度度較較強強；；產(chǎn)品品系系列列化化，，成成為為華華南南板板塊塊品品種種最最為為齊齊全全的的項項目目；；差異異化化的的推推盤盤手手法法，，捕捕捉捉空空白白或或競競爭爭相相對對小小的的市市場場；；配套套逐逐步步完完善善劣勢勢：：硬硬件件設設施施不不足足以以支支持持項項目目發(fā)發(fā)展展。。其拳拳頭頭產(chǎn)產(chǎn)品品連連排排別別墅墅和和四四屋屋成成了了華華南南板板塊塊內(nèi)內(nèi)最最亮亮點點，，并并以以其其惟惟一一性性而而接接連連創(chuàng)創(chuàng)造造銷銷售售佳佳績績，，基基本本上上是是每每推推出出一一期期就就能能即即告告售售罄罄。。其其中中，，買買家家最最認認可可的的一一點點是是以以100萬萬元元買買市市區(qū)區(qū)豪豪宅宅的的花花費費在在這這里里可可以以住住上上獨獨門門獨獨院院的的別別墅墅。。在在買買家家的的追追捧捧之之下下，，其其樓樓價價也也節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)走走高高，，如如今今連連排排別別墅墅以以及及四四子子子子屋屋的的售售價價對對比比開開售售之之初初有有18％％的的升升幅幅。。該盤盤無無論論是是別別墅墅還還是是洋洋房房的的可可選選擇擇性性都都相相當當廣廣泛泛。。別別墅墅的的面面積積在在140~300多多平平方方米米，，分分為為四四子子子子屋屋、、連連排排別別墅墅和和獨獨立立別別墅墅，，價價格格段段保保持持在在90萬萬~300萬萬元元左左右右，，而而每每種種類類別別的的產(chǎn)產(chǎn)品品還還有有三三四四種種戶戶型型和和價價格格可可供供買買家家選選擇擇。。廣州州雅雅居居樂樂花花園園最最近近又又推推出出了了一一款款新新的的連連排排別別墅墅單單位位，，這這批批單單位位被被命命名名為為““盛盛裝裝舞舞步步””，，瞄瞄準準的的目目標標客客戶戶群群是是一一些些極極重重自自我我生生活活空空間間的的新新新新人人類類。。此此單單位位為為兩兩層層結(jié)結(jié)構構，，充充滿滿了了獨獨立立別別墅墅的的設設計計意意念念，，設有有前前后后花花園園、、親親水水碼碼頭頭、、雙雙車車位位，，客客廳廳是是大大開開間間躍躍式式設設計計。。據(jù)據(jù)了了解解，，此此單單位位的的面面積積在在150平平方方米米左左右右，，售售價價則則控控制制在在110萬萬元元以以內(nèi)內(nèi)。。五一廣州雅居樂樂花園在““五一”將將推出超過過700套套全新“歐歐洲故事””洋房及別別墅單位，，通過全方方位滿足置置業(yè)者的高高素質(zhì)購買買要求，以以緩解前段段時間賣斷斷貨造成的的供需壓力力。4月17日日至5月1日前，推推出貨量約約50套的的“歐洲故故事”現(xiàn)樓樓珍藏單位位。此批單單位將不分分樓層、座座向，全部部以3999元／平平方米的一一口價向廣廣大購房者者推出。除除隨樓附送送全屋豪華華裝修外，，發(fā)展商更更向購房者者贈送全屋屋契稅。珀斯印象ⅡⅡ本周隆重重登場據(jù)悉，雅居居樂·雍景景豪園“珀珀斯印象ⅡⅡ”現(xiàn)推出出珍藏親水水聯(lián)排別墅墅單位，戶戶型為三房房兩廳，擁擁有高達4.8米的的中空及躍躍式客廳設設計，所有有前后花園園呈1：1比例，戶戶戶有碼頭頭，三層設設計兼有摘摘星露臺，，優(yōu)惠期內(nèi)內(nèi)多款別墅墅更可獲最最高98折折優(yōu)惠。錦繡生態(tài)花花園項目定位：：生態(tài)大型型社區(qū)廣告口號：：我的大夫夫山、我的的繽紛家園園目標對象：：首次置業(yè)業(yè)為主的番番禺本地或或廣州白領領階層核心訴求點點：生態(tài)、、健康、投投資性項目特色：：新廣州火火車站、地地鐵概念，，中小戶型型主打優(yōu)勢:實惠型定位位，瞄準首首次置業(yè)人人群；一改大盤大大戶型規(guī)律律，定位主主打小戶型型；大夫山森林林公園自然然資源；新火車站、、地鐵三號號線（漢溪溪），投資資價值驟升升；劣勢：檔次次上與華南南板塊各盤盤有差距競爭對手推推廣總結(jié)：：均瞄準廣州州年輕白領領買家，降降低入市門門檻；配套的成熟熟性成為樓樓盤競爭的的核心要素素；投資前景被被推廣普遍遍運用；生活方式的的宣傳成為為廣告較多多使用的手手法；三、祈福新新邨項目分分析一、推廣項項目分析（（迎風閣、、倚云居））項目概況：：“迎風閣””位于祈福福西半山區(qū)區(qū)，與月明明軒、山泉泉居同屬一一個區(qū)域，，但迎風閣閣位于此區(qū)區(qū)的半山之之上。現(xiàn)場場所見，迎迎風閣由８８棟１８～～３１層高高度不等的的住宅構成成一個“ＣＣ”型小區(qū)區(qū)，小區(qū)占占地６萬平平方米，總總產(chǎn)數(shù)１３３１８戶，，戶型由兩兩房兩廳至至四房兩廳廳，建筑面面積由７３３—１４８８平方米，，其中，主主力戶型以以兩房和三三房單位為為主，頂層層夏式單位位則是２２２０—２７７７平方米米的四至六六房單位。。３３０００元／平方方米起的開開盤價，比比起上一期期的天湖居居調(diào)高了１１０％。“倚云居””總建筑面面積達15萬平方米米，由6棟棟23層~32層的的樓宇組成成一個巨大大的C字形，總量量達到1300多套套單位。新新組團的主主力戶型為為70~110平方方米的兩房房及三房單單位。該組組團位于占占地面積近近600萬萬平方米的的大夫山森森林公園旁旁，西、南南朝向可望望連綿的大大夫山山景景，使“倚倚云居”成成為得天獨獨厚的空氣氣清新區(qū)。。價格與在在售的迎風風閣相比，，約有2％％左右的升升幅，整體體均價則維維持在4200元／／m2。特點：依托祈福成成熟配套、、環(huán)境的凝凝聚力；絕對的郊區(qū)區(qū)半山高層層，周邊為為別墅、低低層洋房單單元；視野開闊，，景致優(yōu)美美，大夫山山空氣清新新區(qū)內(nèi)；價位持續(xù)攀攀升，升值值空間受政政策利好因因素影響；；二、項目目目標人群定定位年齡主要在在２５－３３５歲之間間；廣州新移民民為主，部部分外籍人人士；職業(yè)跨度：：白領、中中層管理階階層、私營營企業(yè)主、、公務人員員、自由職職業(yè)者；經(jīng)濟承受能能力較弱：：月收入較較高，但儲儲蓄不足；；工作區(qū)域范范圍：天河河中信、時時代廣場、、花園酒店店、東峻廣廣場、珠江江新城、江江南大道、、經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)、東圃圃等（延延祈福邨巴巴交通沿線線分布）；；家庭組成：：二人世界界、三口之之家；多為一次置置業(yè)；每天借助邨邨巴往返廣廣州與祈福福之間；關注社區(qū)配配套設施的的齊全程度度、項