某集團商業(yè)模式專項

萬達集團商業(yè)模式專項研究2012年3月目錄：

一：萬達集團簡介二：萬達的核心競爭力分析三：萬達的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬達背后對我們的啟示

萬達集團的業(yè)界地位：中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國第一家全國最大規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)中國第一個商業(yè)地產(chǎn)中國第一個訂單地產(chǎn)中國第一個房地產(chǎn)信托投資基金亞洲最大的商業(yè)院線……

萬達集團商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的年尺：企業(yè)創(chuàng)立階段1988-1998企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段1998-2004企業(yè)發(fā)展與擴張期2005-20091988：萬達公司成立1992

：改制為萬達集團股份有限公司1994：萬達進入足球領(lǐng)域1995-1998：在住宅開發(fā)的同時，歷經(jīng)開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索，希望拓展長線、穩(wěn)定收益的業(yè)務(wù)領(lǐng)域1999：開始訂單地產(chǎn)式生產(chǎn)——傍大款“沃爾瑪”2000：退出萬達足球俱部，確立商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)兩條腿走路2001：正式進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同年長春萬達沃爾瑪項目建成2002：第一代、第二代產(chǎn)品投資高峰期，期間提出做百年企業(yè)2003：遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，資金鏈開始緊張2004：與華納合資成立院線2005：開始與麥格理合作REITs探索，管理組織結(jié)構(gòu)調(diào)整2007：產(chǎn)品向第三代轉(zhuǎn)型2008：應(yīng)對經(jīng)濟和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進入短暫觀望期2009：加強土地儲備2010：全國范圍擴張2011：大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，第四代產(chǎn)品開始動工

萬達集團的產(chǎn)業(yè)類型：旗下四大金剛商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在全國開業(yè)27個萬達廣場，計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場萬千百貨成立于2007年5月8日，是萬達集團四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達集團第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——城市綜合體的核心組成部分文化產(chǎn)業(yè)是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達擁有影院36家，400塊電影銀幕，計劃到2012年擁有1000塊銀幕萬達集團擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團隊——萬達酒店建設(shè)有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運營7家五星級酒店，計劃到2012年擁有45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店萬達的四大支柱產(chǎn)業(yè)萬達在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局：萬達目前進入國內(nèi)32個重點城市，投資40多個項目，城市主要分布為國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市的核心地段。數(shù)據(jù)來源：萬達集團官方網(wǎng)站萬達集團組織結(jié)構(gòu)：為適應(yīng)集團發(fā)展戰(zhàn)略的需要，集團將原來的三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)了組織結(jié)構(gòu)的扁平化股東大會董事會、監(jiān)事會董事長、總裁高級副總裁財務(wù)總監(jiān)高級副總裁總裁助理高級副總裁大連萬達房地產(chǎn)管理有限公司財務(wù)部行政辦公室人力資源部審計部月刊編輯部網(wǎng)站編輯部院線部投資部法律事務(wù)部大連萬達商業(yè)發(fā)展有限公司萬達集團實行嚴格的集權(quán)管理和制度化管理，各地的項目公司，包括商業(yè)地產(chǎn)，酒店，百貨，院線，均實行從上而下的垂直管理體系。萬達集團公司萬達區(qū)域公司項目項目公司集團公司成本控制的執(zhí)行：

工程、營銷、管理業(yè)績考核：

建筑進度、銷售情況區(qū)域市場反饋前期：

拿地、規(guī)劃設(shè)計、招商中期：

施工后期：

商業(yè)、百貨、酒店管理財務(wù)、審計人力專業(yè)委員會系統(tǒng)總部職能部門戰(zhàn)略委員會、提名委員會、審計委員會規(guī)劃院、酒店總部、商管公司、百貨、院線管理總部商業(yè)地產(chǎn)研究部、項目管理中心、財務(wù)部萬達的倒金字塔管理模式管理重心上移萬達集團總裁王健林的履歷：1954生于四川成都農(nóng)村1970—198215歲（1970年12月）到沈陽軍區(qū)服兵役28歲（1982年）被任命為正團職干——后為軍隊某部處長，熟悉了財務(wù)管理和行政管理1986同年7月響應(yīng)國家“百萬裁軍”的號召轉(zhuǎn)業(yè)任大連西崗區(qū)人民政府辦公室主任1989同年1月任西崗區(qū)住宅開發(fā)公司總經(jīng)理(借錢、老城改造掘首金——膽識過人)1992—19931992年8月，任大連萬達房地產(chǎn)集團公司總經(jīng)理1993年3月至今，任大連萬達集團股份有限公司董事長、總裁王健林性格特點：勤奮、勇于開拓、敢于創(chuàng)新、個人英雄色彩濃厚、自控能力和控制力強、處事風格高調(diào)。做事非常勤奮，不抽煙、不喝酒，只要在公司總是第一個上班。個人政治資本與管理風格受王健林個人影響，萬達集團具有顯著的軍事化管理思維，王健林要求員工必須認同其價值觀，服從其軍事化色彩濃重的管理制度。社會職務(wù)：中共17大代表、全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、中華慈善總會榮譽會長；同時擔任中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國商業(yè)聯(lián)合會等機構(gòu)的副會長，顯赫社會地位，削平與地方政府地位的差距，為低價獲取項目謀求政治資本。南萬科，北北萬達——萬科集團與與萬達集團團的對比：：萬達戰(zhàn)略2000年后將戰(zhàn)線線收縮在以以商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)為主的五五大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造造了萬達特特色的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)模式式。萬科早期確立了了以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè)。產(chǎn)品幾年時間，，產(chǎn)品更新新到第三代代，目前前正向第四四代過渡。。創(chuàng)造性地地開發(fā)了單單店、組組合店、城城市綜合體體三代產(chǎn)品品。目前住宅產(chǎn)產(chǎn)品已更新新到第三代代，從最初初獲得“魯魯班獎”的的荔景大廈廈到城市花花園，四季季花城再到到金域藍灣灣，萬科城城等。盈利模式住宅快速滾滾動開發(fā)，，追求IRR“現(xiàn)金流滾滾資產(chǎn)”的的租售結(jié)合合的商業(yè)地地產(chǎn)模式。。半年銷售對比實現(xiàn)房銷售售面積約320萬平方米，，銷售金額額約368億元。實現(xiàn)銷售面面積約萬平平方米，銷銷售金額約約362億元。目錄：一：萬達集集團簡介二：萬達的的核心競爭爭力分析三：萬達的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)狀況四：萬達背背后對我們們的啟示萬達集團核核心競爭力力分析：政策優(yōu)惠住宅養(yǎng)商業(yè)的商業(yè)業(yè)模式訂單模式萬達集團核核心競爭力力之一——政策優(yōu)惠：：土地：黃金金位置——低地價——地價款分期期效果1：前期啟動動資金壓力力小，支持持連鎖擴張張效果2：成本低，，可低租金金吸引商家家政策：各地地政府給予予相應(yīng)的政政策鼓勵效果1：以低價獲獲取城市核核心地段的的土地效果2：城市綜合合體的建設(shè)設(shè)提升城市市經(jīng)濟影響響力，并借借助政策優(yōu)優(yōu)勢拓寬品品牌推廣渠渠道稅收工程提升城市形形象提升城市商商業(yè)水準就業(yè)工程萬達獲取當當?shù)卣邇?yōu)惠的的原因分析析：稅收工程任何一個購購物中心開開業(yè)以后每每年有幾千千萬的稅收收，大的就就過億，地地方政府和和百姓都喜喜歡。就業(yè)工程購物中心里里最大可以以新增1萬人就業(yè)，，最小的也也有6、7千人就業(yè)，，這符合中中國國情，，尤其是現(xiàn)現(xiàn)在中央政政府號召就就業(yè)優(yōu)先，，價值就會會更加突出出。提升城市商商業(yè)水準項目讓所在在城市的商商業(yè)水準跟跟國際接軌軌，而且?guī)нM去的零零售商，一一般是500強企業(yè)，對對政府招商商引資是非非常重要的的。提升城市形形象城市綜合體體的建設(shè)，，為當?shù)爻鞘性鲈黾恿艘粋€個新地標，，公共建筑筑成本很高高，立面、、結(jié)構(gòu)都很很考究，能能提升當?shù)氐匦蜗?。開發(fā)所需資資金自有資金投投資銀行貸款主力店企業(yè)業(yè)投資銷售利潤內(nèi)部資金調(diào)調(diào)配沃爾瑪前臺配供系統(tǒng)…20%20%60%萬達地產(chǎn)的的核心競爭爭力之二：：“現(xiàn)金流滾資資產(chǎn)”的商商業(yè)模式萬達集團盈盈利模式的的精髓：現(xiàn)現(xiàn)金流滾資資產(chǎn)自有資金銀行貸款土地：低價獲取核心地段，分期付款訂單地產(chǎn)城市綜合體體第三代產(chǎn)品只租不售：：城市購物物中心部分分銷售部分：：住宅、寫寫字樓、小小型商業(yè)租金收益資產(chǎn)溢價資產(chǎn)、租約約抵押貸款款私募、整售售IPO上市地標拉高銷銷售價格低價土地成成本可以提提供低租金金滾動開發(fā)租金歸還利利息歸還還貸款款狠抓抓銷銷售售工工作作，，這這是是保保證證現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的主主要要來來源源保證證工工程程進進度度，，重重視視工工程程付付款款萬達達的的核核心心競競爭爭力力之之三三：：訂訂單單模模式式與與商商業(yè)業(yè)模模式式的的配配合合聯(lián)合合發(fā)發(fā)展展技術(shù)術(shù)對對接接先租租后后建建平均均租租金金這個個思思路路源源于于萬萬達達最最初初與與沃沃爾爾瑪瑪?shù)牡暮虾献髯?，，目目前前發(fā)發(fā)展展到到與與數(shù)數(shù)十十家家跨跨國國公公司司與與國國內(nèi)內(nèi)行行業(yè)業(yè)巨巨頭頭的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作，，雙雙方方就就業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展，，地地址址選選擇擇，，租租金金，，優(yōu)優(yōu)惠惠條條件件等等簽簽署署協(xié)協(xié)議議，，約約定定彼彼此此的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)體體量量大大，，資資金金密密集集，，風風險險控控制制難難，，萬萬達達通通過過主主力力店店協(xié)協(xié)議議，，保保證證金金，，保保單單等等形形式式控控制制，，加加之之專專業(yè)業(yè)的的招招商商團團隊隊，，一一般般在在開開工工前前完完成成招招商商任任務(wù)務(wù)。。萬達達單單店店時時代代只只有有一一個個主主力力店店談?wù)勁信袑ο笙?，，當當伙伙伴伴急急劇劇增增加加時時一一對對一一散散點點談?wù)勁信幸岩巡徊贿m適應(yīng)應(yīng)。。萬萬達達采采用用城城市市的的劃劃分分等等手手段段形形成成談?wù)勁信械牡呐幪幚砝?，，極極大大提提高高了了效效率率和和反反應(yīng)應(yīng)速速度度首先先由由戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴提提出出需需求求，，萬萬達達做做出出方方案案論論證證，，雙雙方方簽簽訂訂具具有有法法律律效效力力的的確確認認書書，，內(nèi)內(nèi)容容包包括括地地段段選選擇擇和和內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計指指標標等等1234萬達達訂訂單單管管理理的的“四四項項基基本本原原則則””訂單單模模式式對對萬萬達達商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)作作用用主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下幾幾個個方方面面：：抬高了萬達與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價1擴張了購物廣場知名度，而提升了商鋪無形資產(chǎn)附加值2轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購物廣場可能存在的資金、租售風險3提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價格，短期即可實現(xiàn)

巨額回報4具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬達購物中心70%的商業(yè)面積，對剩余30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進作用5縮短了商業(yè)項目的孵化期6目錄錄：：一：：萬萬達達集集團團簡簡介介二：：萬萬達達的的核核心心競競爭爭力力分分析析三：：萬萬達達的的產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)狀狀況況四：：萬萬達達背背后后對對我我們們的的啟啟示示產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型：：萬萬達達商商業(yè)業(yè)廣廣場場發(fā)發(fā)展展到到現(xiàn)現(xiàn)在在，，其其發(fā)發(fā)展展模模式式共共經(jīng)經(jīng)歷歷了了三三代代產(chǎn)產(chǎn)品品。。產(chǎn)品品升升級級規(guī)規(guī)律律：：項項目目規(guī)規(guī)模模變變大大、、建建筑筑形形態(tài)態(tài)多多樣樣、、商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)日日趨趨復(fù)復(fù)雜雜。。第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬平米15萬平米40-80萬平米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式盒子+街區(qū)+高層的綜合體案例長沙、南昌、青島、長春沈陽、天津、北京（CBD萬達廣場）寧波、上海、北京(石景山萬達廣場)、成都通過過這這么么多多年年對對商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)、、運運營營、、管管理理的的經(jīng)經(jīng)驗驗，，以以及及對對消消費費習習慣慣、、心心理理的的研研究究，，萬萬達達集集團團對對于于第第四四代代產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位，，考考慮慮加加入入康健健類類的建建筑筑群群，，定定位位更更多多的的休休閑閑娛娛樂樂體體驗驗業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。第四四代代產(chǎn)產(chǎn)品品萬達達的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)品品類類代代表表：1代表表產(chǎn)產(chǎn)品品：：長春春萬萬達達廣廣場場（（圖圖片片1所示示））開發(fā)發(fā)模模式式：：建設(shè)設(shè)一一個個大大樓樓，，配配小小面面積積廣廣場場。。1F精品品店店，，2F超市市（（沃沃爾爾瑪瑪?shù)鹊龋?F家居居，，4F電影影院院產(chǎn)品品特特點點：：一樓樓主主力力店店，，低低價價出出租租給給沃沃爾爾瑪瑪，，通通過過沃沃爾爾瑪瑪?shù)牡纳躺虡I(yè)業(yè)影影響響力力吸吸引引商商鋪鋪散散戶戶，，再再高高價價出出售售獲獲得得盈盈利利代表表產(chǎn)產(chǎn)品品：：天津津萬萬達達廣廣場場（（圖圖片片2所示示））開發(fā)發(fā)模模式式：：由一一組組建建筑筑群群組組成成，，包包括括五五棟棟獨獨立立的的建建筑筑物物，，引引進進了了包包括括沃沃爾爾瑪瑪、、百百盛盛、、百百安安居居等等，，在在核核心心商商圈圈成成為為地地標標性性商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目產(chǎn)品品特特點點：：大部部分分店店鋪鋪““只只租租不不售售””，，其其中中零零散散商商鋪鋪的的經(jīng)經(jīng)營營較較為為困困難難代表表產(chǎn)產(chǎn)品品：：寧波波萬萬達達廣廣場場（（圖圖片片3所示示））開發(fā)發(fā)模模式式：：基本本模模式式同同第第二二代代產(chǎn)產(chǎn)品品，，功功能能擴擴展展至至電電器器賣賣場場、、電電玩玩城城、、健健身身中中心心、、高高檔檔公公寓寓等等。。產(chǎn)品品特特點點：：體量量大大，，功功能能多多，，物物業(yè)業(yè)管管理理更更加加專專業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)范范，，成成為為城城市市功功能能中中心心或或副副中中心心。。與與第第二二代代不不同同之之處處在在于于其其持持有有型型物物業(yè)業(yè)盈盈利利32萬達達集集團團前前期期產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析———一二二代代產(chǎn)產(chǎn)品品存存在在的的優(yōu)優(yōu)勢勢與與不不足足主要要優(yōu)優(yōu)勢勢主要要不不足足123選址址優(yōu)優(yōu)勢勢：：核核心心商商圈圈黃黃金金地地段段規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢：：在在當當?shù)氐囟级紴闉檩^較大大的的商商業(yè)業(yè)商戶戶優(yōu)優(yōu)勢勢：：吸吸引引大大量量消消費費人人流流4政策策優(yōu)優(yōu)勢勢：：有有較較好好的的政政策策優(yōu)優(yōu)惠惠123建筑筑與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)形形式式單單一一，，購購物物環(huán)環(huán)境境較較差差過分分依依賴賴主主力力店店的的拉拉動動效效應(yīng)應(yīng)，，忽忽視視經(jīng)經(jīng)營營動線線規(guī)規(guī)劃劃普普遍遍較較差差，，人人群群組組合合效效應(yīng)應(yīng)不不夠夠420%的散散鋪鋪銷銷售售帶帶來來諸諸多多問問題題第一代產(chǎn)品：第一一代代產(chǎn)產(chǎn)品品的的單單體體商商業(yè)業(yè)中中，，20%的商商業(yè)業(yè)散散售售，，散散售售部部分分為為一一層層商商鋪鋪。。第二代產(chǎn)品：任何一個商業(yè)項目，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達經(jīng)常面臨資金鏈過緊的壓力。第二二代代產(chǎn)產(chǎn)品品大大體體量量商商業(yè)業(yè)，，真真正正的的““只只租租不不售售””。。后后采采取取整整體體銷銷售售緩緩解解資資金金壓壓力力。。在萬達第一一代和第二二代產(chǎn)品的的運營過程程中，有11個項目是出出售，而這這11個項目中，，有7個項目出了了問題。在經(jīng)歷了一一二代產(chǎn)品品的失敗經(jīng)經(jīng)營之后，，針對第一一二代產(chǎn)品品中存在的的不足，萬萬達對第三三代產(chǎn)品提提出了如下下的戰(zhàn)略改改進：一二代產(chǎn)品品的主要不不足第三代產(chǎn)品品的戰(zhàn)略改改進123建筑與業(yè)態(tài)態(tài)形式單一一，購物環(huán)環(huán)境較差過分依賴主主力店的拉拉動效應(yīng)，，忽視經(jīng)營營動線規(guī)劃普普遍較差，，人群組合合效應(yīng)不夠夠420%的散鋪銷售售帶來諸多多問題多功能的城城市開發(fā)：：包括有酒酒店，寫字字樓，商業(yè)業(yè)街，住宅宅，公寓，，廣場等，，業(yè)態(tài)豐富富，功能齊齊全街坊式街區(qū)區(qū)布局，布布置大型社社區(qū)文化廣廣場，大型型市民廣場場，提高人人群組合效效應(yīng)第三代產(chǎn)品品的銷售部部分，改變變?yōu)閷Τ钟杏猩虡I(yè)部分分整體經(jīng)營營不產(chǎn)生沖沖擊的住宅宅、寫字樓樓、社區(qū)商商業(yè)。同時時，大型城城市綜合體體對持有商商業(yè)部分的的人流、消消費能力產(chǎn)產(chǎn)生促進作作用。同時，萬達達也充分認認識到分割割小產(chǎn)權(quán)出出售的模式式絕不是商商業(yè)地產(chǎn)的的出路。于是，在第第三代產(chǎn)品品中將銷售售部分改為為占項目整整體比例40%-60%的住宅、寫寫字樓和社社區(qū)商業(yè)第三代產(chǎn)品品的銷售部部分，改變變?yōu)閷Τ钟杏猩虡I(yè)部分分整體經(jīng)營營不產(chǎn)生沖擊擊的住宅、、寫字樓、、社區(qū)商業(yè)業(yè)。同時，大大型城市綜綜合體對持持有商業(yè)部部分的人流流、消費能能力產(chǎn)生促進作用。第一二代產(chǎn)產(chǎn)品面臨的的問題第三代產(chǎn)品品的戰(zhàn)略改改進資金鏈過緊緊店鋪經(jīng)營不不善引起商商家訴訟可銷售面積積部分顯著著提升（40%-60%銷售）第三代產(chǎn)品品的銷售+持有模式成功的轉(zhuǎn)型型到第三代代產(chǎn)品后，，短短的幾幾年時間萬萬達總結(jié)出出一套關(guān)于于產(chǎn)品組合合，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合與與配比的實實踐操作規(guī)規(guī)律123業(yè)態(tài)選擇：：功能定位位與客群選選擇業(yè)態(tài)配比：：業(yè)態(tài)長期期租金回報報能力業(yè)種確定：：提高整體體收益客流的共享享功能互補性性空間資源約約束動態(tài)調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的的選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的的落位與分分布在商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的選擇方方面，萬達達總結(jié)出了了兩個70%的原則：萬達的定位位要做標準準的購物中中心，要求求每個萬達達廣場里70%的商家適合合當?shù)?0%的消費人群群持續(xù)經(jīng)營的能力吸客能力業(yè)態(tài)基本品質(zhì)主力店向?qū)Ｙu店演變變，專賣店店萬達目前前有兩個戰(zhàn)戰(zhàn)略合辦品品牌：國美電器和和運動100，以后會逐逐漸增多在娛樂行業(yè)業(yè)萬達在培培養(yǎng)和形成成一批主力力店，萬達影城、、神采飛揚揚、大歌星星KTV，這三個娛娛樂主力店店為萬達商商業(yè)項目娛娛樂業(yè)態(tài)的的主力，吸吸客能力比比較強。健身休閑方方面，萬達達的戰(zhàn)略合合作伙伴是是一兆韋德，萬達認為為，如果要要吸引人流流的話，就就必須有標標準的游泳池。4千平米以上上的餐飲，，是萬達目目前重點加加強的對象象，也成為為主力業(yè)態(tài)態(tài)。目前，，萬達的招招商策略是是每個萬達達廣場具有有高端影響響力的主流餐飲店店。定位時重點點關(guān)注的業(yè)業(yè)態(tài)特點現(xiàn)有第三代代產(chǎn)品主要要商家構(gòu)成成在商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的落位與與分布方面面，萬達也也總結(jié)出了了自己的一一套規(guī)律零售（超市市、百貨））業(yè)態(tài)娛樂、餐飲飲業(yè)態(tài)主入口次入口百貨或超市市樓的擺位位，一般情情況下建在在項目兩條條主干道的的交叉顯眼眼的位置。。萬達廣場最最初火起來來的娛樂業(yè)業(yè)態(tài)以及餐餐飲業(yè)態(tài)一一般會建在在相對比較較偏的地方方。而步行街作作為“靈魂魂的紐帶””，把幾個個業(yè)態(tài)串接接起來。從萬達廣場場實踐經(jīng)驗驗看：萬達典型項項目分析：：沈陽萬達達商業(yè)廣場場——敗筆與轉(zhuǎn)型型項目起初總總建筑面積積23萬平方米2006年拆遷重建建后的總建建筑面積34.7萬平方米招商不利，，世界名店店退出銷售的散鋪鋪因為經(jīng)營營不善引起起商家訴訟訟轉(zhuǎn)型策略：：增加住宅和和寫字樓，，新建4幢31層板式建筑筑，其中三三幢為商住住精裝修公公寓樓，一一幢為清水水房寫字樓樓。在產(chǎn)品品業(yè)態(tài)上變變?yōu)榈谌a(chǎn)品轉(zhuǎn)型原因轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后萬達典型項項目分析：：寧波萬達達商業(yè)廣場場——小商鋪如何何經(jīng)營，值值得借鑒的的典范商鋪運營：：從租金收益益上，萬達達重點關(guān)注注中小店鋪鋪，萬達前前期給予中中小店鋪兩兩年免租期期優(yōu)惠。商鋪選擇：：寧波萬達商商業(yè)廣場先先后引進數(shù)數(shù)十個頗具具市場影響響力的品牌牌，且后期期品牌調(diào)整整率達12%。商鋪落位：：中小店鋪，，主要集中中在商業(yè)廣廣場長680米，總面積積約5萬平方米的的連廊步行行街上。主力店實力力強大，而而且娛樂休休閑商業(yè)““吸客”能能力強，因因此寧波項項目萬達關(guān)關(guān)注的重點點是中小店店鋪。目錄：一：萬達集集團簡介二：萬達的的核心競爭爭力分析三：萬達的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)狀況四：萬達背背后對我們們的啟示萬達集團SWOT分析——優(yōu)勢分析：：1國內(nèi)最大不不動產(chǎn)運營營商，已形形成規(guī)模效效應(yīng)2項目在一二二線城市的的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)黃金位置置或新城區(qū)區(qū)核心位置置3第三代“城城市綜合體體”產(chǎn)品獲獲得市場認認可4“現(xiàn)金流滾資資產(chǎn)”模式式在資金循循環(huán)上進入入“通路””5地價較低，，銷售部分分定價高，，利潤高67“土地、資金金、資源、、品牌”前前置到產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈上游，，打造核心心競爭力關(guān)關(guān)鍵89自主投資的的產(chǎn)業(yè)，發(fā)發(fā)展勢頭良良好，具有有核心競爭爭力企業(yè)管理處處于較好狀狀態(tài)，擁有有操作性強強的經(jīng)營制制度和商業(yè)業(yè)知識體系系擁有極好的的銀行關(guān)系系，注重銀銀行融資創(chuàng)創(chuàng)新萬達集團SWOT分析——劣勢分析：：1現(xiàn)有自持物物業(yè)中，主主力店租金金水平偏低低2低租金的戰(zhàn)戰(zhàn)略伙伴占占整體購物物中心面積積的70%3商業(yè)銷售部部分定價高高，導(dǎo)致租租金回報率率偏低，4%-6%之間4業(yè)態(tài)互動層層次，有效效消費有待待提高5早前產(chǎn)品的的動線規(guī)劃劃存在一定定缺陷6高級酒店——長期經(jīng)營邊邊際效應(yīng)遞遞減萬達集團SWOT分析——潛在機會分分析：1籌備內(nèi)地IPO，前景獲得得大部分證證券機構(gòu)的的認同2在土地獲取取上保持高高速發(fā)展態(tài)態(tài)勢，儲備備項目、潛潛在項目較較多3第四代產(chǎn)品品考慮加入入康健類的的建筑群，，定位增加加休閑娛樂樂體驗業(yè)態(tài)態(tài)，延長消消費時間增增強“月光光效應(yīng)”，，寄希望改改善主力店店租金水平平偏低狀態(tài)態(tài)4具備離岸資資產(chǎn)包，具具備境外潛潛在融資能能力萬達集團SWOT分析——外部威脅分分析：1專業(yè)人才和和中高專業(yè)業(yè)管理人才才短缺是制制約其后續(xù)續(xù)發(fā)展的核核心因素2未來主力店店調(diào)整方向向面臨不確確定性32009年初以來，，伴隨高速速擴張拿地地，企業(yè)資資金鏈偏緊緊4倚重銷售現(xiàn)現(xiàn)金流，市市場波動造造成的潛在在影響較大大5倚重銀行信信貸特殊待待遇的長期期可持久性性值得考量量6IPO成行后，透透明化對公公司治理的的挑戰(zhàn)在中國，萬萬科是住宅宅地產(chǎn)老大大，萬達是是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)鼻祖，萬萬科進軍商商業(yè)地產(chǎn)，，拿什么PK萬達？萬科歷史萬達從“兩兩條腿走路路”開始，，已經(jīng)鑄了了十年的商商業(yè)地產(chǎn)之之劍萬達萬科從以前前專注住宅宅地產(chǎn)開發(fā)發(fā)到開始試試水“商業(yè)業(yè)地產(chǎn)”萬達師從海海外萬科師從港港派萬科從凱德置地地“海盜””一人，功功夫縱然了了得，但并并未形成戰(zhàn)戰(zhàn)斗力萬達擁有中中國頂尖的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、建造造、運營隊隊伍謀略人馬萬科上市融融資渠道廣廣闊萬達一旦IPO，將超過萬萬科的市值值，而且其其持有型物物業(yè)資金源源源不斷糧草總論：短期期內(nèi)，萬科科在商業(yè)地地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初初期，將會會有陣痛項目選擇項目定位規(guī)劃設(shè)計招商銷售運營考慮降低風險城市副中心心及新區(qū)規(guī)規(guī)劃起點高高，城市配配套好，適適合營造高高品質(zhì)的項項目，升值值潛力大關(guān)注升值潛力中心城市的的核心商圈圈萬達已基基本布局了了，開始選選擇次級商商圈發(fā)展戰(zhàn)略布局需要當前一線城城市商業(yè)用用地競爭過過于激烈，，萬達在商商業(yè)項目的的選擇上優(yōu)優(yōu)先考慮二二三線城市市副中心地地段，項目目看點與萬萬科項目存存在相似之之處經(jīng)驗獲?。海撼鞘懈敝行男募靶聟^(qū)的的土地一般般規(guī)模較大大，可以開開發(fā)多種產(chǎn)產(chǎn)品，且開開發(fā)項目投投入成本較較低，降低低了開發(fā)風風險123萬達第三代代產(chǎn)品值得得借鑒的地地方12項目選擇項目定位規(guī)劃設(shè)計招商銷售運營與萬達不同同的是，我我們在模仿仿其第三代代產(chǎn)品的同同時，也需需要對可能能出現(xiàn)的風風險提前防防范，未雨雨綢繆多功能的城城市開發(fā)，，業(yè)態(tài)豐富富，功能齊齊全，能夠夠滿足消費費者全方位位，多層次次的需求街坊式街區(qū)區(qū)布局，提提高人群組組合效應(yīng)，，實現(xiàn)人流流在不同商商鋪之間的的“資源共共享”3銷售部分（（不產(chǎn)生沖擊擊的住宅、、寫字樓、、社區(qū)商業(yè)業(yè)）比例有所所提升，達達到40%-60%借鑒萬達廣廣場的實踐踐規(guī)律，我我們總結(jié)出出在規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段所所面臨的主主要風險項目選擇項目定位規(guī)劃設(shè)計招商銷售運營12商業(yè)業(yè)態(tài)的的選擇配比比商業(yè)業(yè)態(tài)的的落位與分分布經(jīng)驗獲取招商務(wù)必前前置，前期期建議選擇擇吸客能力強強，品牌效應(yīng)廣廣，能持續(xù)經(jīng)營營的企業(yè)作為為主力店12建議集團層層面出面洽洽談戰(zhàn)略合合作伙伴，，這樣可以以實現(xiàn)“快快速復(fù)制””的商業(yè)地地產(chǎn)招商模模式3前期可以考考慮要求商商戶繳納保證金金簽訂保單單，一方面防防范風險，，同時緩解解資金壓力力項目選擇項目定位規(guī)劃設(shè)計招商銷售運營萬達的訂單單模式不可可盲目復(fù)制制，在招商商階段，我我們需要考考慮企業(yè)在在運用訂單單模式的過過程中所面面臨的主要要風險經(jīng)驗獲取項目銷售部部分的重點點應(yīng)放在對對持有商業(yè)業(yè)部分整體體經(jīng)營不產(chǎn)產(chǎn)生沖擊的的住宅、寫寫字樓、社社區(qū)商業(yè)。。經(jīng)驗獲?。海嚎蛇m當提升升整個項目目中銷售面面積部分的的比例（萬萬達參考值值40%-60%銷售）在銷售運營營階段，借借鑒萬達的的以往經(jīng)驗驗，公司需需重點關(guān)注注銷售持有有模式的定定奪和后期期商業(yè)運營營的培育工工作。項目選擇項目定位規(guī)劃設(shè)計招商銷售運營如果實際經(jīng)經(jīng)驗的不足足，項目在在商業(yè)運營營方面需要要公司或集集團給予更更強組織及及資源的支支持。123End9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。05:38:0005:38:0005:3812/18/20225:38:00AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2205:38:0005:38Dec-2218-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。05:38:0005:38:0005:38Sunday,December18,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2205:38:0005:38:00December18,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。18十二二月20225:38:00上上午05:38:0012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月225:38上上午午12月月-2205:38December18,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/185:38:0005:38:0018December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。5:38:00上上午5:38上上午午05:38:0012月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。05:38:0005: