課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-

房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》themegallery房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》themegallery1主要內(nèi)容.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作2主要內(nèi)容.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作22§6.1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)概述1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程3房地產(chǎn)居間合同4房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金下一節(jié)§6.1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)概述1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵2房地產(chǎn)居間3（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取傭金的行為。三方參與人：房地產(chǎn)居間的含義一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)買方賣方（委托人）（居間人）（相對人）（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)房地產(chǎn)居間的含義一、房地產(chǎn)居間4（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)居間人必須“一手托兩家”只以自己名義進(jìn)行活動介入房地產(chǎn)交易程度較淺房地產(chǎn)居間的特點(diǎn)服務(wù)的有償性居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)居間活動范圍廣（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)居間人必須“一手托兩家”房地5（二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的類型按委托內(nèi)容分指示居間：報(bào)告訂約機(jī)會媒介居間：為訂約撮合和媒介居間類型按交易類型分租賃居間：期房預(yù)租、現(xiàn)房租賃、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓居間：委托出售、委托購買（二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的類型按委托內(nèi)容分居間類型按交易類型分6自律自重?zé)岢婪?wù)恪守合同公平公正合理傭金（三）房地產(chǎn)居間的原則返回本節(jié)自律自重?zé)岢婪?wù)恪守合同公平公正合理傭金（三）房地產(chǎn)居間的原7二、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程（一）房地產(chǎn)租賃居間流程（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間流程二、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程（一）房地產(chǎn)租賃居間流程（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)8（一）房地產(chǎn)租賃居間流程（一）房地產(chǎn)租賃居間流程9（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)流程（p151）1、尋找客戶2、確定委托意向3、填寫委托登記表4、房地產(chǎn)查驗(yàn)5、簽訂委托合同6、信息收集與傳播7、房源客源配對8、實(shí)地看房9、簽訂買賣合同10、代收購房款11、協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記12、房地產(chǎn)交驗(yàn)13、傭金結(jié)算與提取14、售后服務(wù)（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)流程（p151）1、尋找客戶9、簽10流程1尋找客戶思考：獲得房源客源信息的途徑？客戶主動上門、網(wǎng)絡(luò)搜索、登報(bào)求購出售、小區(qū)訪問、張貼廣告發(fā)單、好友介紹、與企業(yè)合作獲得房源信息、一二手聯(lián)動、（另：二三級市場聯(lián)動？）流程1尋找客戶思考：獲得房源客源信息的途徑？11流程2確定委托意向（1）客戶陳述（2）查驗(yàn)委托人有關(guān)證件（3）向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況（4）介紹經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同內(nèi)容等流程3填寫委托登記表（1）表5-3委托出售情況登記表（2）表5-4委托購房情況登記表流程2確定委托意向（1）客戶陳述12（1）查驗(yàn)的主要內(nèi)容委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況具體位置、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、成新思考：如何繪制戶型圖？動手試一試委托房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況權(quán)屬類別與范圍、他項(xiàng)權(quán)利狀況房地產(chǎn)環(huán)境狀況物業(yè)類型、周邊交通、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等（2）查驗(yàn)的主要途徑

文字資料了解現(xiàn)場實(shí)地察看向有關(guān)人員了解流程4房地產(chǎn)查驗(yàn)返回下一張（1）查驗(yàn)的主要內(nèi)容流程4房地產(chǎn)查驗(yàn)返回下一張13課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-14????áú1??￠ìúáú?ó±±??廳次臥主臥廚衛(wèi)返回上一張????áú1??￠ìúáú?ó±±??廳次臥主臥廚衛(wèi)返回上15流程5簽訂委托合同參見p158“房地產(chǎn)居間合同”部分流程6信息收集與傳播流程7房源客源配對流程5簽訂委托合同參見p158“房地產(chǎn)居間合同”部分16流程8實(shí)地看房流程9簽訂買賣合同流程10代收購房款流程11協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記流程12房地產(chǎn)交驗(yàn)流程13傭金結(jié)算與提取流程14售后服務(wù)流程8實(shí)地看房流程9簽訂買賣合同17課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-18案例1：參閱p140案例導(dǎo)入

——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三連環(huán)業(yè)務(wù)思考與討論：1、經(jīng)紀(jì)人是如何完成房源客源配對的？2、上述三連環(huán)業(yè)務(wù)屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)？3、你認(rèn)為連環(huán)居間業(yè)務(wù)的難點(diǎn)在哪里？居間業(yè)務(wù)案例分析案例1：參閱p140案例導(dǎo)入

19案例2：二手房居間業(yè)務(wù)客戶甲于2019年底委托sf中介公司出售房屋，其物業(yè)位于***路上，為60年代建造的5層公房的2樓兩室一廳住宅，居住面積50平米，朝向南，廚衛(wèi)兩戶合用。該物業(yè)以30萬元在“sf中介網(wǎng)”掛牌出售。盡管掛牌后陸陸續(xù)續(xù)有一些客戶看房，但由于該物業(yè)為非獨(dú)立物業(yè)，大多數(shù)人一看到廚衛(wèi)兩戶合用就不愿意再談了，有兩戶雖然對廚衛(wèi)共用不太介意，但希望價格再降低點(diǎn)。而客戶甲不愿意讓價，最終也沒談成。請問：1、對這種物業(yè)，經(jīng)紀(jì)人的突破點(diǎn)應(yīng)該在哪里？案例2：二手房居間業(yè)務(wù)客戶甲于2019年底委托sf中介公司出20案例3：二手房交易業(yè)務(wù)2019年10月上旬，王軍通過朋友介紹來到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要求將A路*弄301室二室一廳的已購公房以13萬元轉(zhuǎn)讓，委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為出售，并有以下事實(shí)：王軍的戶口簿內(nèi)有王軍和其父王一飛兩人。王軍稱王一飛生病不能到現(xiàn)場，由王軍帶有其私章和身份證，戶口簿中反映王軍離異，經(jīng)詢問，王軍自述與妻結(jié)婚9年后在半年前離婚，無子女，女方結(jié)婚后戶籍一直未遷入，所提供資料反映不出原妻是否有居住權(quán)。王軍反映王一飛在本市B路另有住房，出讓房屋后二人戶口遷往B路二室一廳內(nèi)。王軍稱，當(dāng)時購房后產(chǎn)權(quán)是用王軍本人的工齡和公積金出資購買的，戶名仍用其父王一飛（原公房租賃戶名為王一飛）。王軍有一兄弟已成家在外地，其母戶口在B路房產(chǎn)內(nèi)居住?！締栴}】1、案例中王軍所述公房是否可以上市交易？2、假如你是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在接手該業(yè)務(wù)后，需要查驗(yàn)或核實(shí)哪些事實(shí)？返回本節(jié)案例3：二手房交易業(yè)務(wù)2019年10月上旬，王軍通過朋友介紹21三、房地產(chǎn)居間合同p1581、居間合同及特點(diǎn)2、房地產(chǎn)居間合同3、房地產(chǎn)居間合同的類型4、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)5、房地產(chǎn)居間合同的內(nèi)容返回本節(jié)三、房地產(chǎn)居間合同p1581、居間合同及特點(diǎn)返回本節(jié)22居間合同的居間報(bào)酬有不確定性不要式合同和諾成合同居間合同是雙務(wù)、有償合同居間合同是勞務(wù)合同居間活動主體的特殊性1、居間合同及特點(diǎn)居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同.居間合同的居間報(bào)酬有不確定性不要式合同和諾成合同居間合同是雙232、房地產(chǎn)居間合同房地產(chǎn)居間合同是以促使交易雙方訂立合同、達(dá)成交易為目的的委托合同。2、房地產(chǎn)居間合同房地產(chǎn)居間合同是以促使交易雙方訂立合同、達(dá)24放盤合同求購合同居間合同居間合同求租合同放租合同3、房地產(chǎn)居間合同的類型p160-p181

放盤合同求購合同居間合同居間合同求租合同放租合同3、房地產(chǎn)居254、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)案例導(dǎo)入（1）P159案例5-2給你什么啟示？（2）結(jié)合案例思考：P158為什么說房地產(chǎn)居間合同的給付義務(wù)具有不確定性？（圖示）4、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)案例導(dǎo)入265、房地產(chǎn)居間合同的內(nèi)容房地產(chǎn)居間合同委托人信息委托事項(xiàng)房地產(chǎn)信息傭金條款合同變更違約責(zé)任爭議處理其他補(bǔ)充5、房地產(chǎn)居間合同的內(nèi)容房地產(chǎn)居間合同委托人信息委托事項(xiàng)房地27四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算p1861、傭金計(jì)算居間傭金=交易金額*收費(fèi)費(fèi)率或分檔累計(jì)一般應(yīng)由買賣雙方共同支付，現(xiàn)實(shí)中由誰支付視市場行情而定傭金測算：p187例1、p188例2P207租賃居間傭金計(jì)算P208轉(zhuǎn)讓居間傭金計(jì)算2、轉(zhuǎn)讓居間傭金糾紛（1）p188案例5-3（2）p208“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容一”中案例四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算p1861、傭金計(jì)算28四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算閱讀p208“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容一”中案例

1）中介公司與毛小姐簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第十條約定的“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，應(yīng)向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效？《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”

2）中介公司在毛小姐因故未簽《房地產(chǎn)買賣合同》時，是否可收取相應(yīng)費(fèi)用？四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算閱讀p208“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容一”中案例29四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算3、租賃居間傭金糾紛閱讀P207案例1）案例中被告是否需要向經(jīng)紀(jì)公司支付約定的傭金？2）被告方是否要代替第三方支付經(jīng)紀(jì)傭金？3）在租賃合同，承租方應(yīng)如何規(guī)避此類傭金支付風(fēng)險？四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算3、租賃居間傭金糾紛30四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算4、思考討論(1)產(chǎn)生居間傭金糾紛的情況哪些？(2)如何規(guī)范房地產(chǎn)居間行業(yè)的發(fā)展？居間服務(wù)費(fèi)糾紛視頻返回本節(jié)四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算4、思考討論返回本節(jié)31內(nèi)容2?.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作2內(nèi)容2?.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作232§6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作1房地產(chǎn)居間房客源信息收集2房地產(chǎn)居間糾紛處理3房地產(chǎn)居間成交技巧§6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作1房地產(chǎn)居間房客源信息收集233一、信息收集1、以小組為單位，收集廣州市有效的房源和客源信息至少10條以上；懂得如何收集房客源信息記錄好發(fā)布房客源信息的常見網(wǎng)址2、收集廣州各區(qū)局二手房交易登記時需要提交哪些資料？遵循什么流程？3、二手房網(wǎng)簽是怎么回事？如何操作？4、預(yù)售現(xiàn)售樓盤信息查詢？一、信息收集1、以小組為單位，收集廣州市有效的房源和客源信息34【新盤信息查詢?nèi)蝿?wù)】1、“恒?；▓@”的3-7棟預(yù)售證、土地證和規(guī)劃許可證的證號分別為多少？2、“恒福花園”3棟目前未銷售的住宅有多少套？3、“恒?；▓@”3棟的1202號和1、2、8、9、14、15幢的902號房目前是否存在抵押？4、1、2、8、9、14、15幢的1402和1502號房中哪個可能采用的是一次性付款？【新盤信息查詢?nèi)蝿?wù)】1、“恒福花園”的3-7棟預(yù)售證、土地證35新盤信息查詢：陽光家緣主頁新盤信息查詢：陽光家緣主頁36新盤基本信息新盤基本信息37樓棟信息樓棟信息38預(yù)售證信息預(yù)售證信息39課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-40*預(yù)售可售：即該商品房已取得預(yù)售許可證，可在竣工驗(yàn)收前出售。

*已確權(quán)已售：即已辦理房屋所有權(quán)初始登記。

*已確權(quán)未售：即已辦理房屋所有權(quán)初始登記，并可出售。*已售：即已在陽光家緣網(wǎng)站簽訂《商品房買賣合同》。

*已備案：即已到廣州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理《商品房買賣合同》登記備案確認(rèn)手續(xù)。*已過戶：即已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。*預(yù)售可售：即該商品房已取得預(yù)售許可證，可在竣工驗(yàn)收前出售。41課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-42【二手房網(wǎng)簽任務(wù)】1、何謂二手房網(wǎng)簽？2、二手房網(wǎng)簽的操作流程？3、二手房網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)？4、在廣州的二手房網(wǎng)簽界面進(jìn)行實(shí)地操作。【二手房網(wǎng)簽任務(wù)】1、何謂二手房網(wǎng)簽？43何謂二手房網(wǎng)簽二手房網(wǎng)簽是房管局即將推出的類似一手房交易系統(tǒng)陽光家緣的一個網(wǎng)上交易系統(tǒng)。系統(tǒng)運(yùn)行后二手房交易過程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進(jìn)行。并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計(jì)也都可以通過該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。何謂二手房網(wǎng)簽二手房網(wǎng)簽是房管局即將推出的類似一手房交易系統(tǒng)44網(wǎng)簽流程.

1步:二手房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容.

2步:填寫完后由買賣雙方自行設(shè)置合同密碼,操作人員進(jìn)行提交.

3步:合同提交完畢后,操作人員從網(wǎng)上打印合同協(xié)議或聲明.

4步:合同提交后,可自行從網(wǎng)上打印<<轉(zhuǎn)移登記申請表>>相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行簽字蓋章后,當(dāng)事人持申請表及其它相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù).網(wǎng)簽流程.1步:二手房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容.45網(wǎng)簽界面：/網(wǎng)簽界面：/46網(wǎng)簽：房源信息網(wǎng)簽：房源信息47網(wǎng)簽入口網(wǎng)簽入口48網(wǎng)簽注意事項(xiàng)1:公示公示滿24小時才能買賣公示的信息A房屋所有權(quán)證號B產(chǎn)權(quán)證上注記的抵押信息C房屋所在樓層.戶形.建筑面積.總樓層等基本內(nèi)容.2:簽約后及時核對合同(打印出來,一式四份,買賣雙方個一份,公司一份,一份送建委備案)3;資金監(jiān)管制(房款)

銀行做為監(jiān)管者----買方取得產(chǎn)權(quán)證,賣方取得辦結(jié)單-----銀行才把房款支付給賣方網(wǎng)簽注意事項(xiàng)49網(wǎng)簽優(yōu)勢

1.網(wǎng)簽后業(yè)主資質(zhì)經(jīng)過核實(shí)會更加可信，盤源信息也更加可靠，以后找房子可能會更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

2.交易過程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易遞件的時間。整個網(wǎng)簽過程市民也都可以通過網(wǎng)上實(shí)時查詢，得知二手房交易的辦理進(jìn)程。

3.二手房交易信息上網(wǎng)后有利于政府部門對二手市場進(jìn)行監(jiān)控網(wǎng)簽優(yōu)勢1.網(wǎng)簽后業(yè)主資質(zhì)經(jīng)過核實(shí)會更加可信，盤源信息也50二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理閱讀p209“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容二”中案例1）你認(rèn)為是哪方違約？法院應(yīng)該支持哪方觀點(diǎn)？2）違約金的計(jì)算基數(shù)是70萬還是100萬？3）違約金到底會是多少？二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理閱讀p209“實(shí)訓(xùn)51

二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理【視頻】房地產(chǎn)交易糾紛【思考】1）案例的最終判決結(jié)果如何？2）律師是如何分析案例的？為什么如此判決？3）視頻給了你哪些忠告和啟示？

二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理【視頻】房地產(chǎn)交易糾52鄭州市民秦蘭英日前就碰到了一件這樣的“鬧心事”。前不久，秦蘭英在一家房屋中介公司的帶領(lǐng)下看了房子，而買房其實(shí)是通過其他途徑。不曾料想，該房屋中介公司拿著一份“客戶服務(wù)確認(rèn)單”（格式合同）將秦蘭英告上法庭，要求其全額支付中介費(fèi)。原來“客戶服務(wù)確認(rèn)單”有如下約定：“中介公司只要提供了看房服務(wù)，就“確認(rèn)中介成功”，應(yīng)由委托人全額支付傭金”。而房屋中介公司帶領(lǐng)秦蘭英所看的這套房屋，房屋主人并沒有委托房屋中介公司賣房，也就是說，房屋中介公司并未取得該房屋的中介權(quán)。鄭州市民秦蘭英日前就碰到了一件這樣的“鬧心事”。前不久，秦蘭53三、房地產(chǎn)居間成交技巧【視頻】【視頻】三、房地產(chǎn)居間成交技巧【視頻】54綜合分析題王某需要購買一套商品住宅，但他沒有時間去尋找適合自己的房源，于是找到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在聽取了王某的要求后，答應(yīng)幫其找合適的房源，并簽訂了經(jīng)紀(jì)合同。經(jīng)過5天時間，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人李某從乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在建住宅項(xiàng)目中找到了適合王某的房源，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司對該房的報(bào)價是總價款20萬元，首付30％的房款，余款提供20年的抵押貸款，年貸款利率為6％。

綜合分析題王某需要購買一套商品住宅，但他沒有時間去尋找適合自551．李某評估該套住房價格為19萬元，則下列表述中，正確的有(

)。

A．李某不能評估，應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價師進(jìn)行評估

B．李某可以評估，但不能收取評估費(fèi)

C．甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以收取王某的評估費(fèi)

D．甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不能收取評估費(fèi)，但因?yàn)槔钅碁橥跄吃u估了該住房的價格，可以要求適當(dāng)增加經(jīng)紀(jì)傭金1．李某評估該套住房價格為19萬元，則下列表述中，正確的有(562．李某參加了王某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的洽談，幫助王某以19.3萬元的價格訂立了《商品房預(yù)售合同》，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的這項(xiàng)業(yè)務(wù)活動屬于(

)。

A．代理行為

B．居間行為

C．房地產(chǎn)投資咨詢行為

D.行紀(jì)行為

2．李某參加了王某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的洽談，幫助王某以19.573．王某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了《商品房預(yù)售合同》，并將所購商品房抵押給銀行，辦理個人購房貸款手續(xù)需要到房地產(chǎn)登記部門辦理備案登記的合同有(

)。

A．《商品房預(yù)售合同》

B．《借款合同》

C．《房地產(chǎn)抵押合同》

D．《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》

3．王某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了《商品房預(yù)售合同》，并將所購58多選房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程中的主要環(huán)節(jié)有(

)。

A．居間業(yè)務(wù)洽談

B．物業(yè)投資

C．代理委托人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案

D．信息收集與傳播

E．傭金結(jié)算

多選房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程中的主要環(huán)節(jié)有(

)。

A．居59下列關(guān)于房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別的表述中，正確的有(

)。

A．房地產(chǎn)居間人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托

B．房地產(chǎn)代理人只能接受一方委托人的委托

C．房地產(chǎn)居間人不能以委托人的名義簽訂交易合同

D．房地產(chǎn)代理人不能以委托人的名義簽訂交易合同

E．房地產(chǎn)居間人可以以委托人的名義簽訂交易合同

下列關(guān)于房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別的表述中，正確的有(60廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院ThankYou!themegallery廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院ThankYou!themegal61房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》themegallery房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》themegallery62主要內(nèi)容.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作2主要內(nèi)容.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作263§6.1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)概述1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程3房地產(chǎn)居間合同4房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金下一節(jié)§6.1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)概述1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵2房地產(chǎn)居間64（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取傭金的行為。三方參與人：房地產(chǎn)居間的含義一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)買方賣方（委托人）（居間人）（相對人）（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)房地產(chǎn)居間的含義一、房地產(chǎn)居間65（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)居間人必須“一手托兩家”只以自己名義進(jìn)行活動介入房地產(chǎn)交易程度較淺房地產(chǎn)居間的特點(diǎn)服務(wù)的有償性居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)居間活動范圍廣（一）房地產(chǎn)居間的含義及其特點(diǎn)居間人必須“一手托兩家”房地66（二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的類型按委托內(nèi)容分指示居間：報(bào)告訂約機(jī)會媒介居間：為訂約撮合和媒介居間類型按交易類型分租賃居間：期房預(yù)租、現(xiàn)房租賃、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓居間：委托出售、委托購買（二）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的類型按委托內(nèi)容分居間類型按交易類型分67自律自重?zé)岢婪?wù)恪守合同公平公正合理傭金（三）房地產(chǎn)居間的原則返回本節(jié)自律自重?zé)岢婪?wù)恪守合同公平公正合理傭金（三）房地產(chǎn)居間的原68二、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程（一）房地產(chǎn)租賃居間流程（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間流程二、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程（一）房地產(chǎn)租賃居間流程（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)69（一）房地產(chǎn)租賃居間流程（一）房地產(chǎn)租賃居間流程70（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)流程（p151）1、尋找客戶2、確定委托意向3、填寫委托登記表4、房地產(chǎn)查驗(yàn)5、簽訂委托合同6、信息收集與傳播7、房源客源配對8、實(shí)地看房9、簽訂買賣合同10、代收購房款11、協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記12、房地產(chǎn)交驗(yàn)13、傭金結(jié)算與提取14、售后服務(wù)（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)流程（p151）1、尋找客戶9、簽71流程1尋找客戶思考：獲得房源客源信息的途徑？客戶主動上門、網(wǎng)絡(luò)搜索、登報(bào)求購出售、小區(qū)訪問、張貼廣告發(fā)單、好友介紹、與企業(yè)合作獲得房源信息、一二手聯(lián)動、（另：二三級市場聯(lián)動？）流程1尋找客戶思考：獲得房源客源信息的途徑？72流程2確定委托意向（1）客戶陳述（2）查驗(yàn)委托人有關(guān)證件（3）向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況（4）介紹經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同內(nèi)容等流程3填寫委托登記表（1）表5-3委托出售情況登記表（2）表5-4委托購房情況登記表流程2確定委托意向（1）客戶陳述73（1）查驗(yàn)的主要內(nèi)容委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況具體位置、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、成新思考：如何繪制戶型圖？動手試一試委托房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況權(quán)屬類別與范圍、他項(xiàng)權(quán)利狀況房地產(chǎn)環(huán)境狀況物業(yè)類型、周邊交通、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等（2）查驗(yàn)的主要途徑

文字資料了解現(xiàn)場實(shí)地察看向有關(guān)人員了解流程4房地產(chǎn)查驗(yàn)返回下一張（1）查驗(yàn)的主要內(nèi)容流程4房地產(chǎn)查驗(yàn)返回下一張74課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-75????áú1??￠ìúáú?ó±±??廳次臥主臥廚衛(wèi)返回上一張????áú1??￠ìúáú?ó±±??廳次臥主臥廚衛(wèi)返回上76流程5簽訂委托合同參見p158“房地產(chǎn)居間合同”部分流程6信息收集與傳播流程7房源客源配對流程5簽訂委托合同參見p158“房地產(chǎn)居間合同”部分77流程8實(shí)地看房流程9簽訂買賣合同流程10代收購房款流程11協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記流程12房地產(chǎn)交驗(yàn)流程13傭金結(jié)算與提取流程14售后服務(wù)流程8實(shí)地看房流程9簽訂買賣合同78課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-79案例1：參閱p140案例導(dǎo)入

——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三連環(huán)業(yè)務(wù)思考與討論：1、經(jīng)紀(jì)人是如何完成房源客源配對的？2、上述三連環(huán)業(yè)務(wù)屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)？3、你認(rèn)為連環(huán)居間業(yè)務(wù)的難點(diǎn)在哪里？居間業(yè)務(wù)案例分析案例1：參閱p140案例導(dǎo)入

80案例2：二手房居間業(yè)務(wù)客戶甲于2019年底委托sf中介公司出售房屋，其物業(yè)位于***路上，為60年代建造的5層公房的2樓兩室一廳住宅，居住面積50平米，朝向南，廚衛(wèi)兩戶合用。該物業(yè)以30萬元在“sf中介網(wǎng)”掛牌出售。盡管掛牌后陸陸續(xù)續(xù)有一些客戶看房，但由于該物業(yè)為非獨(dú)立物業(yè)，大多數(shù)人一看到廚衛(wèi)兩戶合用就不愿意再談了，有兩戶雖然對廚衛(wèi)共用不太介意，但希望價格再降低點(diǎn)。而客戶甲不愿意讓價，最終也沒談成。請問：1、對這種物業(yè)，經(jīng)紀(jì)人的突破點(diǎn)應(yīng)該在哪里？案例2：二手房居間業(yè)務(wù)客戶甲于2019年底委托sf中介公司出81案例3：二手房交易業(yè)務(wù)2019年10月上旬，王軍通過朋友介紹來到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要求將A路*弄301室二室一廳的已購公房以13萬元轉(zhuǎn)讓，委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為出售，并有以下事實(shí)：王軍的戶口簿內(nèi)有王軍和其父王一飛兩人。王軍稱王一飛生病不能到現(xiàn)場，由王軍帶有其私章和身份證，戶口簿中反映王軍離異，經(jīng)詢問，王軍自述與妻結(jié)婚9年后在半年前離婚，無子女，女方結(jié)婚后戶籍一直未遷入，所提供資料反映不出原妻是否有居住權(quán)。王軍反映王一飛在本市B路另有住房，出讓房屋后二人戶口遷往B路二室一廳內(nèi)。王軍稱，當(dāng)時購房后產(chǎn)權(quán)是用王軍本人的工齡和公積金出資購買的，戶名仍用其父王一飛（原公房租賃戶名為王一飛）。王軍有一兄弟已成家在外地，其母戶口在B路房產(chǎn)內(nèi)居住。【問題】1、案例中王軍所述公房是否可以上市交易？2、假如你是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在接手該業(yè)務(wù)后，需要查驗(yàn)或核實(shí)哪些事實(shí)？返回本節(jié)案例3：二手房交易業(yè)務(wù)2019年10月上旬，王軍通過朋友介紹82三、房地產(chǎn)居間合同p1581、居間合同及特點(diǎn)2、房地產(chǎn)居間合同3、房地產(chǎn)居間合同的類型4、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)5、房地產(chǎn)居間合同的內(nèi)容返回本節(jié)三、房地產(chǎn)居間合同p1581、居間合同及特點(diǎn)返回本節(jié)83居間合同的居間報(bào)酬有不確定性不要式合同和諾成合同居間合同是雙務(wù)、有償合同居間合同是勞務(wù)合同居間活動主體的特殊性1、居間合同及特點(diǎn)居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同.居間合同的居間報(bào)酬有不確定性不要式合同和諾成合同居間合同是雙842、房地產(chǎn)居間合同房地產(chǎn)居間合同是以促使交易雙方訂立合同、達(dá)成交易為目的的委托合同。2、房地產(chǎn)居間合同房地產(chǎn)居間合同是以促使交易雙方訂立合同、達(dá)85放盤合同求購合同居間合同居間合同求租合同放租合同3、房地產(chǎn)居間合同的類型p160-p181

放盤合同求購合同居間合同居間合同求租合同放租合同3、房地產(chǎn)居864、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)案例導(dǎo)入（1）P159案例5-2給你什么啟示？（2）結(jié)合案例思考：P158為什么說房地產(chǎn)居間合同的給付義務(wù)具有不確定性？（圖示）4、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)案例導(dǎo)入875、房地產(chǎn)居間合同的內(nèi)容房地產(chǎn)居間合同委托人信息委托事項(xiàng)房地產(chǎn)信息傭金條款合同變更違約責(zé)任爭議處理其他補(bǔ)充5、房地產(chǎn)居間合同的內(nèi)容房地產(chǎn)居間合同委托人信息委托事項(xiàng)房地88四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算p1861、傭金計(jì)算居間傭金=交易金額*收費(fèi)費(fèi)率或分檔累計(jì)一般應(yīng)由買賣雙方共同支付，現(xiàn)實(shí)中由誰支付視市場行情而定傭金測算：p187例1、p188例2P207租賃居間傭金計(jì)算P208轉(zhuǎn)讓居間傭金計(jì)算2、轉(zhuǎn)讓居間傭金糾紛（1）p188案例5-3（2）p208“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容一”中案例四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算p1861、傭金計(jì)算89四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算閱讀p208“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容一”中案例

1）中介公司與毛小姐簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第十條約定的“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，應(yīng)向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效？《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！?/p>

2）中介公司在毛小姐因故未簽《房地產(chǎn)買賣合同》時，是否可收取相應(yīng)費(fèi)用？四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算閱讀p208“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容一”中案例90四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算3、租賃居間傭金糾紛閱讀P207案例1）案例中被告是否需要向經(jīng)紀(jì)公司支付約定的傭金？2）被告方是否要代替第三方支付經(jīng)紀(jì)傭金？3）在租賃合同，承租方應(yīng)如何規(guī)避此類傭金支付風(fēng)險？四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算3、租賃居間傭金糾紛91四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算4、思考討論(1)產(chǎn)生居間傭金糾紛的情況哪些？(2)如何規(guī)范房地產(chǎn)居間行業(yè)的發(fā)展？居間服務(wù)費(fèi)糾紛視頻返回本節(jié)四、房地產(chǎn)居間傭金結(jié)算4、思考討論返回本節(jié)92內(nèi)容2?.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作2內(nèi)容2?.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作293§6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作1房地產(chǎn)居間房客源信息收集2房地產(chǎn)居間糾紛處理3房地產(chǎn)居間成交技巧§6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作1房地產(chǎn)居間房客源信息收集294一、信息收集1、以小組為單位，收集廣州市有效的房源和客源信息至少10條以上；懂得如何收集房客源信息記錄好發(fā)布房客源信息的常見網(wǎng)址2、收集廣州各區(qū)局二手房交易登記時需要提交哪些資料？遵循什么流程？3、二手房網(wǎng)簽是怎么回事？如何操作？4、預(yù)售現(xiàn)售樓盤信息查詢？一、信息收集1、以小組為單位，收集廣州市有效的房源和客源信息95【新盤信息查詢?nèi)蝿?wù)】1、“恒?；▓@”的3-7棟預(yù)售證、土地證和規(guī)劃許可證的證號分別為多少？2、“恒福花園”3棟目前未銷售的住宅有多少套？3、“恒?；▓@”3棟的1202號和1、2、8、9、14、15幢的902號房目前是否存在抵押？4、1、2、8、9、14、15幢的1402和1502號房中哪個可能采用的是一次性付款？【新盤信息查詢?nèi)蝿?wù)】1、“恒?；▓@”的3-7棟預(yù)售證、土地證96新盤信息查詢：陽光家緣主頁新盤信息查詢：陽光家緣主頁97新盤基本信息新盤基本信息98樓棟信息樓棟信息99預(yù)售證信息預(yù)售證信息100課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-101*預(yù)售可售：即該商品房已取得預(yù)售許可證，可在竣工驗(yàn)收前出售。

*已確權(quán)已售：即已辦理房屋所有權(quán)初始登記。

*已確權(quán)未售：即已辦理房屋所有權(quán)初始登記，并可出售。*已售：即已在陽光家緣網(wǎng)站簽訂《商品房買賣合同》。

*已備案：即已到廣州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理《商品房買賣合同》登記備案確認(rèn)手續(xù)。*已過戶：即已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。*預(yù)售可售：即該商品房已取得預(yù)售許可證，可在竣工驗(yàn)收前出售。102課件6房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)-103【二手房網(wǎng)簽任務(wù)】1、何謂二手房網(wǎng)簽？2、二手房網(wǎng)簽的操作流程？3、二手房網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)？4、在廣州的二手房網(wǎng)簽界面進(jìn)行實(shí)地操作?！径址烤W(wǎng)簽任務(wù)】1、何謂二手房網(wǎng)簽？104何謂二手房網(wǎng)簽二手房網(wǎng)簽是房管局即將推出的類似一手房交易系統(tǒng)陽光家緣的一個網(wǎng)上交易系統(tǒng)。系統(tǒng)運(yùn)行后二手房交易過程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進(jìn)行。并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計(jì)也都可以通過該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。何謂二手房網(wǎng)簽二手房網(wǎng)簽是房管局即將推出的類似一手房交易系統(tǒng)105網(wǎng)簽流程.

1步:二手房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容.

2步:填寫完后由買賣雙方自行設(shè)置合同密碼,操作人員進(jìn)行提交.

3步:合同提交完畢后,操作人員從網(wǎng)上打印合同協(xié)議或聲明.

4步:合同提交后,可自行從網(wǎng)上打印<<轉(zhuǎn)移登記申請表>>相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行簽字蓋章后,當(dāng)事人持申請表及其它相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù).網(wǎng)簽流程.1步:二手房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容.106網(wǎng)簽界面：/網(wǎng)簽界面：/107網(wǎng)簽：房源信息網(wǎng)簽：房源信息108網(wǎng)簽入口網(wǎng)簽入口109網(wǎng)簽注意事項(xiàng)1:公示公示滿24小時才能買賣公示的信息A房屋所有權(quán)證號B產(chǎn)權(quán)證上注記的抵押信息C房屋所在樓層.戶形.建筑面積.總樓層等基本內(nèi)容.2:簽約后及時核對合同(打印出來,一式四份,買賣雙方個一份,公司一份,一份送建委備案)3;資金監(jiān)管制(房款)

銀行做為監(jiān)管者----買方取得產(chǎn)權(quán)證,賣方取得辦結(jié)單-----銀行才把房款支付給賣方網(wǎng)簽注意事項(xiàng)110網(wǎng)簽優(yōu)勢

1.網(wǎng)簽后業(yè)主資質(zhì)經(jīng)過核實(shí)會更加可信，盤源信息也更加可靠，以后找房子可能會更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

2.交易過程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易遞件的時間。整個網(wǎng)簽過程市民也都可以通過網(wǎng)上實(shí)時查詢，得知二手房交易的辦理進(jìn)程。

3.二手房交易信息上網(wǎng)后有利于政府部門對二手市場進(jìn)行監(jiān)控網(wǎng)簽優(yōu)勢1.網(wǎng)簽后業(yè)主資質(zhì)經(jīng)過核實(shí)會更加可信，盤源信息也111二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理閱讀p209“實(shí)訓(xùn)內(nèi)容二”中案例1）你認(rèn)為是哪方違約？法院應(yīng)該支持哪方觀點(diǎn)？2）違約金的計(jì)算基數(shù)是70萬還是100萬？3）違約金到底會是多少？二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理閱讀p209“實(shí)訓(xùn)112

二、居間糾紛處理

1、轉(zhuǎn)讓居間糾紛處理【視頻】房地產(chǎn)交易糾紛【思考】1）案例的最終判決結(jié)果如何？2