公園文化商業(yè)街項目商業(yè)定位營銷策劃提報課件

每一個城市

都有一個精神領袖、一個靈魂地標1每一個城市1例如提到上海，想到外灘提到杭州，想到西湖提到武漢，想到黃鶴樓

甚至提到咸寧，也會想到溫泉但是，提到潛江，我們似乎想不到什么……2例如提到上海，想到外灘2曹禺公園潛江人的文化領袖、人文地標它的文化價值、旅游價值、城市名品展示價值巨大因此它的商業(yè)街是文化的、風情的、代表性強的3曹禺公園潛江人的文化領袖、人文地標3曹禺公園文化商業(yè)街項目提報2010年9月(潛江)4曹禺公園文化商業(yè)街4目錄第一章、潛江商業(yè)調查淺析潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀潛江商業(yè)分布情況第二章、項目商業(yè)特征基本經濟指標SWOT分析產品形態(tài)定位第三章、目標客戶群定位客戶群體分類目標客戶群體分析目標客戶群的購買理由5目錄第一章、潛江商業(yè)調查淺析第二章、項目商業(yè)特征基目錄第四章、項目定位——入市態(tài)勢項目形象定位項目定價策略項目的價格推售策略第五章、整體推廣策略——我們的武器/如何使用我們的武器項目內涵解構推廣思路及戰(zhàn)略應用宣傳推廣策略各階段推廣策略應用6目錄第四章、項目定位——入市態(tài)勢項目形象定位第五章知已知彼、百戰(zhàn)不殆我們堅信：思想可以動人！我們堅信：文化可以銷售！我們要從品牌文化內涵的角度全面地為項目做傳播！7知已知彼、百戰(zhàn)不殆7第一章、潛江商業(yè)調查淺析——知彼

（一）潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀2009年，全市完成生產總值234.01億元，按可比價格計算，比上年增長10.8%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。其中：第一產業(yè)完成增加值41.19億元，增長4.7%；第二產業(yè)完成增加值121.09億元，增長11.5%；第三產業(yè)完成增加值71.73億元，增長12.7%2009年，是新世紀以來潛江市外部發(fā)展環(huán)境最為云譎波詭，發(fā)展形勢最為困難，經濟走勢最為跌宕起伏的一年。自2008年第四季度以來，受全國金融危機嚴重沖擊和全國經濟增長明顯下滑影響，全市經濟發(fā)展遭遇嚴重困難。面對嚴峻復雜的經濟形勢，市委、市政府審時度勢，應對有方。帶領全市上下克難奮進，全市經濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。保增長、保民生、保穩(wěn)定各項工作扎實有序推進，經濟運行逐步復蘇向好，各項社會事業(yè)全面進步。8第一章、潛江商業(yè)調查淺析（一）潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀人口情況

年末總人口101.63萬人，從2000年以后，在沒有較大政策影響及城市發(fā)展的情況下，潛江市總人口趨向于平穩(wěn)。9人口情況9

城市建設城市規(guī)劃區(qū)面積311.25平方公里，建成區(qū)面積38.6平方公里，城市人口近37萬人。潛江自然條件優(yōu)越，水陸交通便利，自然資源得天獨厚，城市生態(tài)環(huán)境獨具特色，城市空間布局形成東城區(qū)（中心城區(qū)）和西城區(qū)（油田礦區(qū)），東西城區(qū)之間綠色長廊相連，被譽為“水鄉(xiāng)園林”。在圍繞以建設具有濃郁水鄉(xiāng)園林特色中等城市為目標，樹立“大城區(qū)、大園林、大手筆”理念，東、西城區(qū)聯(lián)動，大力實施環(huán)境創(chuàng)新戰(zhàn)略，啟動十大重點工程建設，努力塑造城市新形象，先后投資近5億元，完成了一大批基礎設施建設，城市建設又上了一個新的臺階。

10城市建設10城市道路城市道路網(wǎng)及配套設施建設不斷加快。截止目前，城區(qū)道路達271條，面積491.24萬㎡，人均擁有道路面積11.3㎡；敷設下水道255.46公里，形成了比較完整的排水系統(tǒng)；新裝路燈4761盞，路燈達10821盞，亮燈率達99.5%；新鋪設彩色人形道板17公里共13.2萬㎡，并對城區(qū)主要街道所有架空線路實行了地埋；大力開展亮化工程，城區(qū)所有臨街道所有架空線路實行了地埋，城區(qū)所有臨街單位安裝了霓虹燈、輪廓燈、射燈，充分展示了文明開放的現(xiàn)代化都市風彩。城區(qū)綠化覆蓋率達39.9%。11城市道路11城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入及年人均工資城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12613元，增長10.4%；農民人均純收入5531元，增長12.2%。12城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入及年人均工資12固定資產投資全社會完成固定資產投資123.96億元，比上年增長40.3%，其中城鎮(zhèn)以上項目投資112.69億元，增長42.5%；房地產開發(fā)投資3.57億元，增長29.3%。按所屬分類，江漢油田投資27.83億元，增長11.0%；地方投資96.13億元，增長11.0%。按產業(yè)劃分，全市一、二、三產業(yè)分別投資0.72億元、74.96億元和37.01億元，分別增長20.6%、26.0%和94.9%。13固定資產投資13（二）潛江主要板塊的商業(yè)分布情況

2004年前，東城區(qū)域里的商業(yè)配套缺乏，商業(yè)配套檔次比較低，消費對象以社區(qū)內居民為主，只能滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枰?。隨著潛江經濟的不斷增加，城鎮(zhèn)居民的消費能力越來越高，對大型商業(yè)配套需求日益迫切。2005年后，東城片區(qū)相繼出現(xiàn)了中百、水牛城、世貿廣場三大商業(yè)項目，也形成了東風路及建設街兩大商業(yè)街，引進上百個全國甚至世界品牌商品（范思哲、NIKE……）14（二）潛江主要板塊的商業(yè)分布情況

2004年前，商業(yè)配套呈現(xiàn)一副“遍地開花”的局面，目前主要商業(yè)物業(yè)情況如下項目租金簡介水牛城一層200元/㎡當?shù)刈罡叨松虡I(yè)項目，位于章華中路市中心繁華區(qū)（只租不售）二層80元/㎡三層約30元/㎡中百倉儲一層180元/㎡當?shù)刈畲蟀儇洺校挥谡氯A中路城市最繁華路段（只租不售）二層大型超市三層－世貿廣場一層80元/㎡位于東風路商業(yè)街末，2007年啟用以來從中高端商品走向中低端，二層及以上經營慘淡。二層40元/㎡三層－15商業(yè)配套呈現(xiàn)一副“遍地開花”的局面，目前主要商業(yè)物業(yè)情況如下1、板塊商業(yè)市場特征中部板塊集中了潛江各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經營的國營百貨商店，到集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商場，是商家的必爭之地。該板塊以水牛城商業(yè)城最為代表性，水牛城總占地面積約2.3萬㎡，建筑面積近5萬㎡。包涵肯德基餐廳、水牛城電影院、量販式KTV、中商平價、人民大藥房等等，無論是商業(yè)規(guī)模、所處的地段、經營的品質、還是一貫大氣的推廣方式，都是作為了潛江區(qū)的商業(yè)經濟繁榮的象征，同時，在全市也具有極大的影響力。161、板塊商業(yè)市場特征162、傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)在潛江的分布簡析傳統(tǒng)商業(yè)在潛江主要是以零售業(yè)為主，這種表現(xiàn)形式形成了較好的市場規(guī)模和經營方式，是潛江經濟活動的重要組成部分。潛江章華中路段的商業(yè)競爭，在整個潛江的傳統(tǒng)商業(yè)競爭中，都是十分顯著的地方。相比之下，作為潛江傳統(tǒng)商業(yè)的另一重要的表現(xiàn)形式——批發(fā)，在潛江沒有形成有一定規(guī)模的經營商家，整體較為零散，這也是傳統(tǒng)商業(yè)在潛江較為不足的方面。172、傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)在潛江的分布簡析173、調查結論A.潛江休閑娛樂設施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，在其他地段均有休閑娛樂場所，但較為分散，經營檔次相對較差，沒有形成氣候。B.中心區(qū)域內休閑娛樂設施集中，周末人氣旺盛，工作日晚上人也很多。C.因為餐飲業(yè)的發(fā)達，以及兩者相關相惜的關系，生意旺盛的休閑娛樂場所均為集餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型場所，且交通都方便，是人氣的聚集地。D.迪吧、舞廳在潛江中心區(qū)域的數(shù)量較少、經營質量一般、生意平淡、市場不大。說明潛江需要的是與其書香生活體味一致的休閑娛樂場所。

183、調查結論18第二章、項目商業(yè)特征——知己一、基本指標：1、經濟技術指標：商業(yè)街區(qū)位于曹禺公園（二期）南側，沿殷臺路臨街布置，以13個單體徽派仿古建筑對街形式設置分布在公園南入口廣場區(qū)東西兩側。占地面積8131平方米，總建筑面積15400平方米，東區(qū)全長236.5米、占地面積4750平方米、建筑面積8972平方米；西區(qū)全長158米、占地面積3381平方米、建筑面積6421.7平方米。19第二章、項目商業(yè)特征192、地理位置位于湖北省潛江市章華中路，依托曹禺公園而生的一個旅游主題文化商業(yè)街；坐落在風景秀麗的馬昌湖畔，與曹禺故居為鄰，處在潛江政治、經濟、文化中點位置。

202、地理位置203、商業(yè)基本經濟技術指標序號棟號一層二層三層四層棟小計12A759.47651.481410.9522B752.72615.921368.6432C1097.88952.3247.147.12144.442D534.25425.2959.4552E385.24388.6876.7850.6262F157.97157.9772G654.19590.561244.7582H574.68661.5138.141374.3293A601.99449.921051.91103B574.68661.5138.141374.32113C980.04878.0738.4638.461935.03123D729.76667.92162.921560.6133E179.4179.4358.814樓層小計7982.277122.47601.4685.5615791.76213、商業(yè)基本經濟技術指標序號棟號一層二層三層四層棟小計12A二、本項目商業(yè)特征之SWOT分析①優(yōu)勢（Strength）文化價值——曹禺公園是以當代劇作大師曹禺先生命名的風景園林景區(qū)，既是文化主題公園，又有占地面積較大的園林，是潛江市著名景區(qū)。景觀優(yōu)勢——曹禺公園地塊位于澤口開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出。地理位置極佳，進可享城市商業(yè)繁華，退可靜享田園風景旖旎。產業(yè)集群——湖濱領地，錦繡潛城等等稀缺性——主題公園內唯一的商業(yè)街創(chuàng)新——產品設計創(chuàng)新、園林景觀、營銷創(chuàng)新22二、本項目商業(yè)特征之SWOT分析22②劣勢(weakness)交通——道路雖暢通，公交車開通較少，交通不便環(huán)境——臨近主干道，但人流量嚴重不足，影響商業(yè)價值。23②劣勢(wea③機會分析(Opportunity)配套——學校/商業(yè)/公園/百貨/公交等配套共同營造1.5公里生活圈規(guī)劃——居東城，在未來的東西雙城樞紐規(guī)劃中，價值得以更好體現(xiàn)機會——曹禺文化風情是潛江市場的空白點利好信息——8+1城市圈的發(fā)展，吸引外部購買力24

④威脅(Threaten)對面錦繡潛城開發(fā)的商業(yè)項目已經建成，且整街沿線將會大量開發(fā)，沿街商鋪與我們項目將有競爭國家宏觀調控面仍然存在繼續(xù)出臺政策調控市場的可能2525三、得出產品形態(tài)定位：打造集旅游、休閑娛樂于一體的特色濱水商業(yè)街定位目標：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方最可逛：最有看點，逛著不累。最可購：物美價廉最可玩：休閑娛樂盡在其中。26三、得出產三、產品形態(tài)定位27三、產品形態(tài)定位2728特色商業(yè)休閑娛樂案例研究2828特色商業(yè)休閑娛樂案例研究28特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式29特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天上海新天地新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務圈北至太倉路；西至馬當路；南至自忠路；東至西藏南路原自然街坊23個；原居住人口7萬人新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀

B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。

C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑30上海新天地新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右新天地藝術類專業(yè)市場類藝術品經營市場辦公類藝術工作室（畫家作坊）展示及展銷類畫廊、美術館購物商業(yè)類購物類購物中心Mall工藝品專營店特色服飾店休閑娛樂休閑類 酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類旅游業(yè)旅館新天地的功能內容新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術休閑娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務公寓（53套單元）等。31藝術類專業(yè)市場類藝術品經營市場辦公類藝術工作室（畫家作坊）展城市故事的表述新與舊的完美融合以“整舊似舊”原則，對2.5萬平方米保護建筑進行全面整修，保留含有歷史文化底蘊的痕跡，將新舊建筑元素有機融合32城市故事的表述新與舊的完美融合32城市故事的表述傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活布置20世紀20年代的時空，演繹21世紀初最時尚的享受，將懷舊、時尚與經營有機結合，使小空間寓容長縱向、多層次的文化內涵。33城市故事的表述傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活33城市故事的表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個空間北里的石庫門建筑烘托老上海市民社區(qū)氛圍，與南里的現(xiàn)代建筑營建高檔次商務會展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對立，而又和諧統(tǒng)一。34城市故事的表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個空間34城市故事的續(xù)寫各行各業(yè)的白領、管理人員、明星、藝術家、時尚的年輕人是城市故事的書寫者。新天地為他們提供了思想交融的空間，他們又將城市形象落實為文字、影響、聲音、氣味。從而使城市故事不斷被注解、被續(xù)寫，最終與城市的歷史盤根交錯。35城市故事的續(xù)寫各行各業(yè)的白領、管理人員、明星、藝術家、時尚的城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。復合的功能構成：特色商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、藝術展示于一身，提供了豐富的、多元的、風情迥異的城市生活空間傳統(tǒng)建筑的保護與更新：傳統(tǒng)建筑符號與現(xiàn)代建筑風格的融合，本身就是一種藝術與文化。藝術、人文元素的注入：藝術是創(chuàng)意階層表達、續(xù)寫城市故事的方式，也是連接各種功能的紐帶創(chuàng)意階層書寫城市魅力：創(chuàng)意階層是城市觸覺敏銳的一群，他們能發(fā)現(xiàn)塵囂中最魅惑的部分，繪制出最誘人的姿態(tài)。上海新天地成功因素36城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式37特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天38兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過城市景觀規(guī)劃、娛樂場所和節(jié)日市場的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺，而生活每天就在這些舞臺中發(fā)生。城市步道是舞臺的前景步道兩旁佇立著立體的建筑街上擁擠著各式的招牌活動隨時保持一種視覺刺激CityWalk廊街與節(jié)日廣場共同構成的夢幻舞臺節(jié)日廣場廊街城市步道是美國洛杉磯著名的休閑娛樂購物中心，距離市區(qū)相距3公里，于93年對外開放，共有40多家專營店、餐飲部和娛樂場所，總建面約為2.5萬平米3838兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過城市景觀規(guī)劃、娛樂場39CityWalk的建筑

建筑作為一種藝術形式，處世態(tài)度和生活方式，它們的靈感完全來自于當?shù)氐碾娪?、賽車和電子游戲文化?/p>

3939CityWalk的建筑建筑作為40CityWalk的建筑

城市步道的建筑正立面屬于復古主義，它懷舊的對象就是當?shù)厝讼胂蟮捏A站，但在這里形式以及符號都當作是當代的而非歷史的東西來感知。

后工業(yè)時代的霓虹燈和金屬塑像立面復古主義4040CityWalk的建筑城市步道41CityWalk的建筑

這里，商店門面成為一個聚集體，而在這之上，還有一類商業(yè)層——廣告牌。最終，能看見的就是重重疊疊的招徠廣告，這些招牌已經超出了人正常的視線，這種過度的裝飾讓人們從空間上認為在真正的洛杉磯大街上底面朝天的雪佛萊敞蓬轎車從冰凍酸奶店的高速公路標牌上橫伸出來一個超大型號、稀奇古怪的巨猿金剛從超級市場仿造的裝飾帳篷上懸掛下來一架“宇宙飛船”以同樣方式被釘在“外星來客“（一家科幻玩具店）上。4141CityWalk的建筑這里，商42CityWalk的魅力

城市步道比著眼于功能性的購物廣場更能提供新奇感，它沒有將明媚的天空隔在室外，專門設計的步行街意在不斷的制造驚喜街頭音樂家、魔術師、幽默劇、露天午餐、棕櫚樹……這都能吸引人群圍觀，在步行的人群中掀起一陣陣漣漪。就像是街頭的人潮。4242CityWalk的魅力街頭音樂家、魔術師、幽默劇、露43CityWalk的魅力

人們在節(jié)日廣場的噴泉處嬉水，一陣陣間歇的泉水從埋在地下的管子里噴射出來，而美妙的音樂從街頭藝術家或KWGB的揚聲器緩緩傳來……夜晚，在大小與原物相仿、光線暗淡的街燈下，情侶們雙雙對對出入電影院、硬石搖滾咖啡屋，要不就躲在樹后偷偷的接吻。少男少女們聚集在廣場附近，男孩為女孩表演，這里與城市中心或其他地方不同是沒有任何賭博競技活動、沒有任何需要打斗的游戲，也沒有傳單派送員、街角的推銷員和各色小販，所以讓人們確信這里的消遣活動永遠是愉快的，他們感到屬于一條美好的街道。4343CityWalk的魅力人們在節(jié)日廣場的噴泉處嬉水，一44CityWalk的主題

城市步道真正讓人難忘的是電影這里擁有全美最大的電影院，共能容納6000名觀眾。此外，在一家動感影院，當你坐在靠水力控制移動基座的椅子上的時候，你感覺不止在看電影——你還在經歷他們;摘錄攝影工作室能把人們帶到熒屏里面，通過神奇的電腦合成照片，可以進入上百種電影的任何一個場景中。4444CityWalk的主題這里擁有全美最大的電影院，共能45CityWalk的主題

城市步道給每一位尋求過去的人提供了懷舊的商品．在這里，人們可以找到定義20世紀60年代美國生活的黑光海報、熒光T-Shirt與和平標語；也有上個世紀50年代五花八門的商品：緊身衣、熔巖燈、竹簾以及那個時代代表性偶像的照片以及私人物品4545CityWalk的主題在這里，人們可以找到定義20世特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式46特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天橫濱21世紀港橫濱21世紀港項目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的重點建設項目之一，該計劃目的在于分擔日益向東京集中的商業(yè)以及商務辦公功能，引導此類城市功能向商務核心城市集中該項目距離東京市核心區(qū)30公里，是為了配合將橫濱市發(fā)展為國際文化城市和自立型核心城市規(guī)劃而啟動的項目占地約為186公頃，開發(fā)內容主要以商業(yè)和商務辦公為主體，2003年該區(qū)域就業(yè)人口達到5萬人，入住公司數(shù)量達到980家東京邊緣區(qū)新興的城市商業(yè)消費中心之一47橫濱21世紀港橫濱21世紀港項目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的MallParkExperienceShopping

三位一體的綜合商業(yè)功能娛樂購物文化歷史與現(xiàn)代的交融科技與人文的呼應橫濱未來科技館橫濱海事博物館紅磚國際展覽館橫濱太平洋大廈懷舊的歷史建筑和現(xiàn)代特色的標志建筑MallPark購物公園48MallPark三位一體的綜合商業(yè)功能娛樂購物文化歷史與現(xiàn)橫濱王后方形廣場以王后廣場為中心，將別具一格的百貨大樓、泛太平洋大酒店、音樂廳融為一體橫濱世紀之窗以五花八門的世界盡在這里為宣傳口號，匯集了時裝、食品、娛樂等方面各具特色的商店160多家。位于5樓的華納麥加爾影院是由8家放映館組成的綜合電影院橫濱杰克購物中心以美國最大的體育用品連鎖店“體育權威”為首的大型店鋪云集的步行購物商品街甘拓橫濱娛樂中心最大級別的綜合性娛樂設施，集電影院、體驗橫濱開港以來文化的娛樂園、音樂廳、婚禮會場、各類商店及餐飲店為一體大型購物中心的集合49橫濱王后方形廣場橫濱世紀之窗橫濱杰克購物中心甘拓橫濱娛樂中心橫濱二十一世紀港購物公園特征要素購物公園精品購物中心的大匯集，各個中心檔次相近，但是主題與品牌各有差異文化娛樂設施為紐帶，將各個購物中心巧妙連接，增加購物情趣，延長逗留時間室外擁有良好的自然環(huán)境與開放空間，強化室內與室外的聯(lián)系50橫濱二十一世紀港購物公園特征要素購物公園精品購物中心的大匯集得出產品形態(tài)定位：

打造集文化旅游、休閑娛樂、購物于一體的特色濱水商業(yè)街定位目標：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方最可逛：最有看點，逛著不累。最可購：物美價廉最可玩：休閑娛樂盡在其中。51得出產品形態(tài)定位：51主力客戶群體：第三章、目標客戶群定位1、客戶群體分類政府高級官員/國有及私有企業(yè)頂層領導政府一般官員/企業(yè)高管/小私營老板/教師工薪階層/政府一般公務員農業(yè)人口/體力勞動者52主力客戶群體：第三章、目標客戶群定位政府高級官員2、目標客戶群分析我們要實現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標，首要的是對我們所爭奪的陣地——目標客戶進行深入的分析，掌握他們消費行為及心理的共性。532、目標客戶群分析53★他們處于事業(yè)的成熟期，有一定的財富積累。我們賣給誰？----他們在乎什么？★他們有自己的休閑社交方式。★他們的自我意識很強，在乎人家對自己的看法?！锼麄儫釔奂彝ィ暭彝ド顬樯??！锼麄兛駸峁ぷ?，但不視工作為全部?！锼麄冏分鸾疱X，但不視金錢為唯一?！锼麄円曃幕顬樽约荷钪胁豢扇鄙俚囊徊糠帧?4★他們處于事業(yè)的成熟期，有一定的財富積累。我們賣給誰？---★他們珍惜每一分鐘的時間，無論工作或享受生活。我們賣給誰？----他們在乎什么？★他們的生活中不能沒有藝術和審美?！锼麄冇心芰Πl(fā)現(xiàn)和感受生活中的美。并將之實現(xiàn)為商業(yè)價值。★他們注重投資，更注重產品，細節(jié)做得越好越喜歡?！锼麄兛粗卣嫖幕磳吻檎{?！锼麄兛春脻摻熬埃袑儆谧约旱慕洜I之道。55★他們珍惜每一分鐘的時間，無論工作或享受生活。我們賣給誰？-三、目標客戶群的購買理由投資投資理財?shù)乃枷肽壳吧钊肴诵?，人們都希望把閑置的資金利益最大化。自營自己有比較好的商業(yè)項目，苦于沒有好的地點經營，或已經有門店，想擴大經營的商戶。56三、項目所針對的終端消費者

對時尚生活不懈追求的白領，他們普遍受教育層次偏高；有穩(wěn)定的收入；生活講求格調；對休閑娛樂有強勁的消費欲望；……終端消費者特點：消費習慣——于日常生活及其他消費追求高端，如該客戶群體追求品牌/奢侈類商品如品牌衣著、汽車、房產等?？蛻粢庾R——進出大城市，見識廣、理念新、不滿足于現(xiàn)狀，追求高享受。在商業(yè)上，他們需要的是一個可以把休閑、購物、觀光、娛樂、餐飲甚至旅游整合一體的綜合體驗街區(qū)。他們需要的是一個可以把休閑、購物、觀光、娛樂、餐飲甚至旅游整合一體的綜合體驗街區(qū)。57項目所針對的終端消費者

對時尚生活不懈追求的白領，他們普遍第四章、項目定位——入市態(tài)勢“要攻敵，先攻心”要實現(xiàn)建立品牌，搶占市場的戰(zhàn)略目標，就要抓準客戶的需求，以準確的入市態(tài)勢搶占市場，實現(xiàn)技術性擊倒對手。58第四章、項目定位——入市態(tài)勢58

本項目的特殊地理位置決定了在產品形象塑造上以人文文化底蘊為主，突出核心的差異化優(yōu)勢:一條賦予曹禺精神的中國文化風情商街；然而目標客戶群的居住追求集中在投資理財上，偏重于物業(yè)增值的追求，因此，又不能失去商業(yè)價值。一、項目形象定位59本項目的特殊地理位置決定了在產品形象塑造上以人文文化底深厚而富有內涵的中國文化風情商業(yè)街如一段歌偈、無弦之音，無語之舌，一種圓融完美的心境令游客返觀一切、游心太玄；令他們享受文化內涵、體會文人情懷；令他們的靈魂自由，奔放、果決、豁達、充滿自信，釋放人與景（自然），人與物，人與人之間的情感世界。

徽派仿古建筑，傳承東方建筑神韻；形、色與自然的融合；意境……絕無老市區(qū)嘈雜市井味，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，清新優(yōu)雅，文氣十足、朝氣蓬勃。

60深厚而富有內涵的中國文化風情商業(yè)街如一段歌偈、無弦之音，無業(yè)態(tài)的稀缺性和建筑的購物觀光一體性集休閑、娛樂、餐飲、購物一體的一站式體驗消費，填補區(qū)域市場空白，讓投資者充分看到其未來的商業(yè)價值61業(yè)態(tài)的稀缺性和建筑的購物觀光一體性集休閑、娛樂業(yè)態(tài)分布62業(yè)態(tài)分布62目標商家業(yè)態(tài)目標商家名錄餐飲麥當勞、小李子油悶大蝦、骨頭王、夢巴黎等當?shù)靥厣惋嬁Х葟d必勝客、名典咖啡、老街、星巴克等西餐休閑區(qū)域KTV娛樂錢柜連鎖、星光之夜等休閑會所天上人間、富僑足藝、顏如玉女子會所等工藝品Diy畫廊、學府琴行、書香門第等以人文藝術為主特色商品龍蝦、黃鱔魚等特色產品超市中百倉儲、意億超市等娛樂城市英雄、威利斯水上世界等外圍：以武漢品牌商戶為主。本地：以潛江當?shù)匾言诮洜I的品牌為主。63目標商家業(yè)態(tài)目標商家名錄餐飲麥當勞、小李子油悶大蝦、骨頭王、我們的形象廣告口號緣，妙不可言梅苑曹禺公園·400米東方美學風情街潛江名片式風情街，優(yōu)雅走來；坐擁曹禺公園無敵美景，恬靜走來；它是那么深得人心，滿足每一種味蕾享受。與她相遇，就是一種緣，何其美妙！64我們的形象廣告口號梅苑曹禺公高收益的投資永久的回報特殊人文地理品牌推廣語：一座公園、一間旺鋪、一生幸福65高收益的永久的特殊人文品牌推廣語：65項目LOGO66項目LOGO66項目VI應用紙杯、信封67項目VI應用紙杯、信封67名片68名片68羅馬旗69羅馬旗69二、項目定價策略潛江各區(qū)域價格比較：水牛城區(qū)域：18000元/平方米左右中百倉儲區(qū)域：10000元/平方米左右世貿廣場區(qū)域：10000元/平方米左右錦繡潛城：8000元/平方米左右70二、項目定價策略潛江各區(qū)域價格比較：70市場比較定價法：區(qū)域位置比較：位于潛江北部，位置稍偏，各類配套尚不齊全。產品屬性：曹禺公園；中國古典式商鋪；80至800平方米不等；客戶群為中年成功人士71市場比較定價法：產品屬性：71產品類型總建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）總金額（萬元）一層約800080006400二層約710045003200三四層約7003000210合計約15800/9810銷售測算72產品類型總建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）總金額（萬元低開髙走，以快打慢項目預計在今年下半年正式開始銷售，推售周期約為1.5年。采用“低開高走”的推售策略，在前期形成巨大的人氣，在短期內快速提升知名度和銷售率，搶占市場份額，同時借助“羊群效應”和市場的發(fā)展，實施提價策略，實現(xiàn)項目利潤最大化。三、項目的價格推售策略73低開髙走，以快打慢三、項第五章、整體推廣策略

——我們的武器？——如何使用我們的武器？74第五章、整體推廣策略整體推廣思路以人文旅游的定位為最高標準。倡導一種高投資搞回報的理財理念。推廣手段上，多種策略相結合，使項目與社會、媒體及潛在客戶形成良好互動。75整體推廣思路75

一、產品內涵解構推銷產品的年代已經過去-------現(xiàn)在是推銷文化的時代我們堅信：思想可以動人！我們堅信：文化可以銷售！我們要從品牌文化內涵的角度全面地為項目做傳播76一、產品內涵解構76

項目的形象定位：

梅苑

項目的形象描述：悠久歷史底蘊的人文時尚的休閑情趣的新穎創(chuàng)意的

77項目的形象定位：梅苑悠久宣傳主題定位：一座公園，一間商鋪，一生幸福公園中的商鋪僅此一家梅苑改變生活，旺鋪改變人生！給工作更多的浪漫和遐想在梅苑，才知道生活是一種境界78宣傳主題定位：一座公園，一間商鋪，一生幸福78項目賣點提煉：稀貴區(qū)域位置15000平方米的純商業(yè)配套，休閑生活享受潛江中部，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?9項目賣點提煉：稀貴區(qū)域位置79為了項目的順利推廣，必要的營銷手段在商業(yè)地產的推廣中是必不可少的，下面是我司從營銷角度提出的一些建議，希望對貴司未來的營銷有所幫助。1、設立誘人的投資計劃招納投資2、制定類似返租的讓利計劃吸引投資3、部分帶租約發(fā)售，造成利益打動4、引進主力商家，增強投資者信心項目營銷建議：80為了項目的順利推廣，必要的營銷手段在商業(yè)地產的推項目營銷建議項目的租售比例81項目的租售比例81租賃可以提高收益，降低經營風險；銷售可以快速回收項目投資資金，有效運用到下一個項目中去；聯(lián)合經營管理保證商業(yè)街經營的持久性，以及保證項目收益的效果。建議本項目銷售小面積商鋪，大面積商鋪為發(fā)展商長期持有，出租管理小面積商鋪大面積商鋪直接銷售（前期由我司統(tǒng)一招商），從業(yè)態(tài)、租金上嚴格把關。暫不銷售招主力店帶動商業(yè)氛圍82租賃可以提高收益，降低經營風險；銷售可以快速回收項目投資資商業(yè)租金價格模擬租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至于每天的租金市場行情都不一樣。但是在做本項目商業(yè)租金價格模擬時，可以通過商業(yè)投資回報率，來反推估算本項目平街層的租金價格。

市場租金投資回報率的正常范圍在8%～12%之間（投資回報率低于8%則說明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經營開展，高于12%，則說明不可預見性商業(yè)風險較大）。

投資回報率計算方式：投資回報率=每平方米月租金×租用面積×12/銷售單價×面積由上述題設，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價，可以反推估算每平方米月租金。得出本項目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是：40元～60元83商業(yè)租金價格模擬租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至項目前期全面招租，根據(jù)項目的實際商鋪分布情況，可劃分小面積商鋪占總面積80%，為目前實際銷售面積，其余20%為招主力店面積。84項目前期全面招租，根據(jù)項目的實際商鋪分布情況，可劃分小問題及對策85問題及對策85問題一對策1、為了保證商業(yè)街最主要的形象和展示，街鋪實行帶租約銷售模式或者將鋪位保留；2、三年返租，保障前期統(tǒng)一形象和業(yè)態(tài)定位能落到實地，培育市場，連同中百倉儲與名典咖啡共同做旺商圈，使商圈業(yè)態(tài)能夠穩(wěn)定并被市場接受得到延續(xù)。商業(yè)街商鋪是曹禺公園的形象，全部銷售發(fā)展商將無法控制租戶選擇，未來形象只能由市場決定。86問題一對策1、為了保證商業(yè)街最主要的形象和展示，街鋪實行小商戶的經營狀況會直接影響發(fā)展商自留商鋪的經營，而小商戶通常經營能力不足，使商業(yè)街臨較高經營風險。1、引進多家主力店，依托自身競爭生存，盡量減少因一層經營不善所帶來的影響；2、需委托專業(yè)商業(yè)經營管理公司，由專業(yè)經營管理公司為主導管理，以保障商業(yè)街的正常經營運轉；3、返租結束后，投資者將占少數(shù)，經營若如期步入正軌，則商業(yè)街經營不會有太大變動。問題二對策87小商戶的經營狀況會直接影響發(fā)展商自留商鋪的經營，而小商戶通常同期，租金收益相對較低1、有主力店帶動，能提升一層商業(yè)價值，實現(xiàn)一層商業(yè)價值最大化；2、業(yè)態(tài)豐富，符合購物業(yè)態(tài)比例，綜合競爭力更強；3、主力店目的性消費強，經營受外部因素影響小，盡量規(guī)避因一層經營不善所帶來的影響；4、待主力店租賃期滿后，商業(yè)價值得到最大化提升；5、所需經營管理力度較小。引進多家主力店多家主力店所帶來的效應分析負面效應正面效應88同期，租金收益相對較低1、有主力店帶動，能提升一層商業(yè)價值，主力店所在位置主力店一定是能帶動周邊商業(yè)及人流的品牌店從左至右依次選的主力店為：威利斯水上世界、書香門第（培養(yǎng)文藝人才）、名典咖啡屋、錢柜及麥當勞89主力店所在位置主力店一定是能帶動周邊商業(yè)及人流的品牌店89

根據(jù)發(fā)展商和項目市場實際情況，建議項目采取統(tǒng)一管理的經營模式，即項目運作采用以招商經營，商戶在約定的范圍內獨立經營，商場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營銷。90根據(jù)發(fā)展商和項目市場實際情況，建議項目采取統(tǒng)一管理的經二、推廣戰(zhàn)略應用1、營銷的階段戰(zhàn)略依據(jù)營銷的進程，將整體項目營銷分為三個階段，即：引導期、熱銷期、持銷期、尾盤期，不同階段應用不同的營銷策略，確保效應最大化。2、賣點策略確定宣傳賣點，所有宣傳主題圍繞展開，所有宣傳工具據(jù)此確定。3、強化攻擊戰(zhàn)略在某一時期，集中所有宣傳力量，形成瞬間強勢。4、重點突破戰(zhàn)略充分運用先期購買人群，推出“老帶新促銷策略”，對介紹成功人員給予一定獎勵，以人際與口碑帶動銷售。91二、推廣戰(zhàn)略應用91營銷階段劃分城投?梅苑引導期熱銷期持續(xù)期尾盤期確立樓盤形象，積蓄購買熱情

快速提升樓盤知名度和銷售率樓盤形象整合，有序推薦項目銷售促銷手段推薦尾方銷售，并做好后續(xù)服務92營銷階段劃分城投?梅苑引導期熱銷期持續(xù)期尾盤期確立樓盤形象，三、宣傳推廣策略（一）廣告策略1、廣告目的塑造江南的文化形象突破銷售瓶頸，推進銷售進程深化發(fā)展商品牌形象，提升公司整體形象2、廣告主題

依據(jù)營銷的階段分類，廣告宣傳將分為三個階段，即廣告切入期、廣告發(fā)展期和廣告持續(xù)期，各階段配合不同的主題及媒體進行宣傳。93三、宣傳推廣策略93（二）媒體策略1、總體策略以“大”帶面——以大眾媒體報紙、POP等為主，廣泛發(fā)布信息，做廣泛訴求以“小”及點——以小型專業(yè)媒體DM、樓盤廣告等為輔，針對目標消費群，做直接訴求2、媒介投放組合策略在不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙（硬廣及軟文）、戶外廣告、DM及現(xiàn)場包裝等。

94（二）媒體策略94（三）SP策略1、策略構思通過豐富多樣的SP方式，同時體現(xiàn)銷售的“人性化”和“親和力”，增強產品的吸引力，促進銷售，掌控銷售進度。2、策略應用現(xiàn)場SP——房源銷控、喊柜等節(jié)慶日SP活動——不同節(jié)慶日針對不同人群舉行促銷活動，如情人節(jié)“愛心購鋪”活動，教師節(jié)“感恩謝禮”活動等。銷售結點SP活動——交付、開張等時間結點的促銷活動。

95（三）SP策略95（四）PR策略1、總體策略通過公關活動，闡釋樓盤的人文的主題和投資理財理念，同時借助情感營銷的口碑效應，提升項目的知名度和美譽度。2、策略應用業(yè)主聯(lián)誼活動：中秋晚會、圣誕PARTY、戶外露營等公益活動：植樹節(jié)種植“發(fā)財樹”（公園中開辟“致富園”）、貧困兒童結對助學等情感營銷內容：業(yè)主通訊錄、業(yè)主生日祝福等96（四）PR策略96RP主題之一

————“人文說吧”電視欄目包裝

活動目的——持續(xù)性、概念性的高舉高打，開辟行銷陣地，顛覆正常操作方式，贏得市場發(fā)言權。

活動組織——

形式：對談話類電視欄目冠名包裝，選擇兩、三個頻道滾動播出。

人員準備：選擇一名具備較厚文化底蘊的主持人尋找一批消費者喜聞樂見的潛江籍作家、詩人、畫家、各大學教授、名記等。

活動內容：主持人與文人進行對話，談話內容針對時下與商業(yè)開發(fā)、古代文人有關的社會現(xiàn)象，引申到商業(yè)與城市、文化與時尚等關系的話題。97RP主題之一

————“人文說吧”電視欄目包裝活動目的——RP活動主題之二

————暖為冬活動目的——發(fā)動全城關注，全城參與活動組織——

方式：有獎征集營銷中心“暖為冬”風格包裝

征集內容：選擇具有代表性、創(chuàng)新性且具可操作性的“冬日情懷”，對營銷中心進行風格包裝；對入選應征者進行獎勵。98RP活動主題之二

————暖為冬活動目的——發(fā)動全城關注，全推廣體系示意報紙戶外廣告DM、單張派送PR活動現(xiàn)場包裝共同構筑城投?梅苑立體化宣傳綜合體其他SP活動99推廣體系示意報紙戶外廣告DM、單張派送PR活動現(xiàn)場包裝共同構四、各階段推廣策略應用第一階段：導入期推廣目標：

確立樓盤形象，提升樓盤知名度，積蓄目標客戶購買熱情。推廣重點：

全面鋪開現(xiàn)場及戶外宣傳，著重布置項目主路段羅馬旗、戶外廣告牌以及售樓處；以報紙為主媒體，運用新聞炒作、軟文等手段，解析人文主題產品屬性以及投資理財理念；同時配合樓盤銷售進程，刊登預登記廣告和開盤預告廣告，積蓄客戶。100四、各階段推廣策略應用第一階段：導入期推廣重點：100廣告主題：稀缺的商業(yè)資源高額投資回報率一鋪養(yǎng)三代的理論賣點訴求：一座公園，一間旺鋪，一生幸福梅苑改變生活，旺鋪改變人生！開啟幸福夢想101廣告主題：稀缺的商業(yè)資源賣點訴求：一座公園，一間旺鋪，一生客戶預登記內部認購SP活動及其它營銷措施102客戶預登記SP活動及其它營銷措施102第二階段：熱銷期推廣目標：以產品優(yōu)勢賣點訴求為主，快速提升樓盤知名度，提高銷售率，搶占市場份額。推廣重點：以報紙為主，事件行銷、公關活動為輔，提升樓盤形象，同時通過提供看房車等更多便利的購樓條件，吸引消費者前來咨詢、看盤。廣告主題內容上，針對主要賣點做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購鋪熱潮之目的。103第二階段：熱銷期推廣重點：103開盤優(yōu)惠促銷活動現(xiàn)場營銷中心及商業(yè)步行街街區(qū)氛圍對外開放。SP活動及其它營銷措施開盤儀式：現(xiàn)場產品發(fā)布會/記者招待會業(yè)主聯(lián)誼晚會PR活動104開盤優(yōu)惠促銷活動SP活動及其它營銷措施開盤儀式：現(xiàn)場產品發(fā)布第三階段：持續(xù)期推廣目標：渲染居住理念為主，整合樓盤形象，有序推薦項目銷售。推廣重點：根據(jù)銷售進度，有張有弛地發(fā)布報紙廣告，提升品牌形象，始終保持項目熱度。配合銷售實施SP策略，提升銷售率。加大PR活動執(zhí)行比例，公關活動結合新聞及軟文的發(fā)布，有效實現(xiàn)消費者互動，通過口碑效應，有序推進銷售。105第三階段：持續(xù)期推廣重各類節(jié)日促銷老客戶帶新客戶SP活動及其它營銷措施曹禺公園特色晚會，同心梅苑貧困兒童結對助學活動業(yè)主聯(lián)歡：中秋晚會/圣誕PARTYPR活動106各類節(jié)日促銷SP活動及其它營銷措施曹禺公園特色晚會，同心梅苑第四階段：尾房期推廣目標：做好銷售后續(xù)服務，通過業(yè)主口碑，結合運用促銷手段，有效促進尾房銷售，推廣重點：以形象廣告、證言方式、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告；同時利用商業(yè)進度的收尾階段配合短程促銷活動，增強投資者的購買信心，消化存量。107第四階段：尾房期推廣尾房促銷活動節(jié)日促銷老客戶帶新客戶SP活動及其它營銷措施業(yè)主游香港活動記者探盤PR活動108尾房促銷活動SP活動及其它營銷措施業(yè)主游香港活動PR活動10109109預祝項目銷售圓滿成功！THANKS！110THANKS！110每一個城市

都有一個精神領袖、一個靈魂地標111每一個城市1例如提到上海，想到外灘提到杭州，想到西湖提到武漢，想到黃鶴樓

甚至提到咸寧，也會想到溫泉但是，提到潛江，我們似乎想不到什么……112例如提到上海，想到外灘2曹禺公園潛江人的文化領袖、人文地標它的文化價值、旅游價值、城市名品展示價值巨大因此它的商業(yè)街是文化的、風情的、代表性強的113曹禺公園潛江人的文化領袖、人文地標3曹禺公園文化商業(yè)街項目提報2010年9月(潛江)114曹禺公園文化商業(yè)街4目錄第一章、潛江商業(yè)調查淺析潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀潛江商業(yè)分布情況第二章、項目商業(yè)特征基本經濟指標SWOT分析產品形態(tài)定位第三章、目標客戶群定位客戶群體分類目標客戶群體分析目標客戶群的購買理由115目錄第一章、潛江商業(yè)調查淺析第二章、項目商業(yè)特征基目錄第四章、項目定位——入市態(tài)勢項目形象定位項目定價策略項目的價格推售策略第五章、整體推廣策略——我們的武器/如何使用我們的武器項目內涵解構推廣思路及戰(zhàn)略應用宣傳推廣策略各階段推廣策略應用116目錄第四章、項目定位——入市態(tài)勢項目形象定位第五章知已知彼、百戰(zhàn)不殆我們堅信：思想可以動人！我們堅信：文化可以銷售！我們要從品牌文化內涵的角度全面地為項目做傳播！117知已知彼、百戰(zhàn)不殆7第一章、潛江商業(yè)調查淺析——知彼

（一）潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀2009年，全市完成生產總值234.01億元，按可比價格計算，比上年增長10.8%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。其中：第一產業(yè)完成增加值41.19億元，增長4.7%；第二產業(yè)完成增加值121.09億元，增長11.5%；第三產業(yè)完成增加值71.73億元，增長12.7%2009年，是新世紀以來潛江市外部發(fā)展環(huán)境最為云譎波詭，發(fā)展形勢最為困難，經濟走勢最為跌宕起伏的一年。自2008年第四季度以來，受全國金融危機嚴重沖擊和全國經濟增長明顯下滑影響，全市經濟發(fā)展遭遇嚴重困難。面對嚴峻復雜的經濟形勢，市委、市政府審時度勢，應對有方。帶領全市上下克難奮進，全市經濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。保增長、保民生、保穩(wěn)定各項工作扎實有序推進，經濟運行逐步復蘇向好，各項社會事業(yè)全面進步。118第一章、潛江商業(yè)調查淺析（一）潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀人口情況

年末總人口101.63萬人，從2000年以后，在沒有較大政策影響及城市發(fā)展的情況下，潛江市總人口趨向于平穩(wěn)。119人口情況9

城市建設城市規(guī)劃區(qū)面積311.25平方公里，建成區(qū)面積38.6平方公里，城市人口近37萬人。潛江自然條件優(yōu)越，水陸交通便利，自然資源得天獨厚，城市生態(tài)環(huán)境獨具特色，城市空間布局形成東城區(qū)（中心城區(qū)）和西城區(qū)（油田礦區(qū)），東西城區(qū)之間綠色長廊相連，被譽為“水鄉(xiāng)園林”。在圍繞以建設具有濃郁水鄉(xiāng)園林特色中等城市為目標，樹立“大城區(qū)、大園林、大手筆”理念，東、西城區(qū)聯(lián)動，大力實施環(huán)境創(chuàng)新戰(zhàn)略，啟動十大重點工程建設，努力塑造城市新形象，先后投資近5億元，完成了一大批基礎設施建設，城市建設又上了一個新的臺階。

120城市建設10城市道路城市道路網(wǎng)及配套設施建設不斷加快。截止目前，城區(qū)道路達271條，面積491.24萬㎡，人均擁有道路面積11.3㎡；敷設下水道255.46公里，形成了比較完整的排水系統(tǒng)；新裝路燈4761盞，路燈達10821盞，亮燈率達99.5%；新鋪設彩色人形道板17公里共13.2萬㎡，并對城區(qū)主要街道所有架空線路實行了地埋；大力開展亮化工程，城區(qū)所有臨街道所有架空線路實行了地埋，城區(qū)所有臨街單位安裝了霓虹燈、輪廓燈、射燈，充分展示了文明開放的現(xiàn)代化都市風彩。城區(qū)綠化覆蓋率達39.9%。121城市道路11城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入及年人均工資城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12613元，增長10.4%；農民人均純收入5531元，增長12.2%。122城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入及年人均工資12固定資產投資全社會完成固定資產投資123.96億元，比上年增長40.3%，其中城鎮(zhèn)以上項目投資112.69億元，增長42.5%；房地產開發(fā)投資3.57億元，增長29.3%。按所屬分類，江漢油田投資27.83億元，增長11.0%；地方投資96.13億元，增長11.0%。按產業(yè)劃分，全市一、二、三產業(yè)分別投資0.72億元、74.96億元和37.01億元，分別增長20.6%、26.0%和94.9%。123固定資產投資13（二）潛江主要板塊的商業(yè)分布情況

2004年前，東城區(qū)域里的商業(yè)配套缺乏，商業(yè)配套檔次比較低，消費對象以社區(qū)內居民為主，只能滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枰?。隨著潛江經濟的不斷增加，城鎮(zhèn)居民的消費能力越來越高，對大型商業(yè)配套需求日益迫切。2005年后，東城片區(qū)相繼出現(xiàn)了中百、水牛城、世貿廣場三大商業(yè)項目，也形成了東風路及建設街兩大商業(yè)街，引進上百個全國甚至世界品牌商品（范思哲、NIKE……）124（二）潛江主要板塊的商業(yè)分布情況

2004年前，商業(yè)配套呈現(xiàn)一副“遍地開花”的局面，目前主要商業(yè)物業(yè)情況如下項目租金簡介水牛城一層200元/㎡當?shù)刈罡叨松虡I(yè)項目，位于章華中路市中心繁華區(qū)（只租不售）二層80元/㎡三層約30元/㎡中百倉儲一層180元/㎡當?shù)刈畲蟀儇洺校挥谡氯A中路城市最繁華路段（只租不售）二層大型超市三層－世貿廣場一層80元/㎡位于東風路商業(yè)街末，2007年啟用以來從中高端商品走向中低端，二層及以上經營慘淡。二層40元/㎡三層－125商業(yè)配套呈現(xiàn)一副“遍地開花”的局面，目前主要商業(yè)物業(yè)情況如下1、板塊商業(yè)市場特征中部板塊集中了潛江各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經營的國營百貨商店，到集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商場，是商家的必爭之地。該板塊以水牛城商業(yè)城最為代表性，水牛城總占地面積約2.3萬㎡，建筑面積近5萬㎡。包涵肯德基餐廳、水牛城電影院、量販式KTV、中商平價、人民大藥房等等，無論是商業(yè)規(guī)模、所處的地段、經營的品質、還是一貫大氣的推廣方式，都是作為了潛江區(qū)的商業(yè)經濟繁榮的象征，同時，在全市也具有極大的影響力。1261、板塊商業(yè)市場特征162、傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)在潛江的分布簡析傳統(tǒng)商業(yè)在潛江主要是以零售業(yè)為主，這種表現(xiàn)形式形成了較好的市場規(guī)模和經營方式，是潛江經濟活動的重要組成部分。潛江章華中路段的商業(yè)競爭，在整個潛江的傳統(tǒng)商業(yè)競爭中，都是十分顯著的地方。相比之下，作為潛江傳統(tǒng)商業(yè)的另一重要的表現(xiàn)形式——批發(fā)，在潛江沒有形成有一定規(guī)模的經營商家，整體較為零散，這也是傳統(tǒng)商業(yè)在潛江較為不足的方面。1272、傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)在潛江的分布簡析173、調查結論A.潛江休閑娛樂設施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，在其他地段均有休閑娛樂場所，但較為分散，經營檔次相對較差，沒有形成氣候。B.中心區(qū)域內休閑娛樂設施集中，周末人氣旺盛，工作日晚上人也很多。C.因為餐飲業(yè)的發(fā)達，以及兩者相關相惜的關系，生意旺盛的休閑娛樂場所均為集餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型場所，且交通都方便，是人氣的聚集地。D.迪吧、舞廳在潛江中心區(qū)域的數(shù)量較少、經營質量一般、生意平淡、市場不大。說明潛江需要的是與其書香生活體味一致的休閑娛樂場所。

1283、調查結論18第二章、項目商業(yè)特征——知己一、基本指標：1、經濟技術指標：商業(yè)街區(qū)位于曹禺公園（二期）南側，沿殷臺路臨街布置，以13個單體徽派仿古建筑對街形式設置分布在公園南入口廣場區(qū)東西兩側。占地面積8131平方米，總建筑面積15400平方米，東區(qū)全長236.5米、占地面積4750平方米、建筑面積8972平方米；西區(qū)全長158米、占地面積3381平方米、建筑面積6421.7平方米。129第二章、項目商業(yè)特征192、地理位置位于湖北省潛江市章華中路，依托曹禺公園而生的一個旅游主題文化商業(yè)街；坐落在風景秀麗的馬昌湖畔，與曹禺故居為鄰，處在潛江政治、經濟、文化中點位置。

1302、地理位置203、商業(yè)基本經濟技術指標序號棟號一層二層三層四層棟小計12A759.47651.481410.9522B752.72615.921368.6432C1097.88952.3247.147.12144.442D534.25425.2959.4552E385.24388.6876.7850.6262F157.97157.9772G654.19590.561244.7582H574.68661.5138.141374.3293A601.99449.921051.91103B574.68661.5138.141374.32113C980.04878.0738.4638.461935.03123D729.76667.92162.921560.6133E179.4179.4358.814樓層小計7982.277122.47601.4685.5615791.761313、商業(yè)基本經濟技術指標序號棟號一層二層三層四層棟小計12A二、本項目商業(yè)特征之SWOT分析①優(yōu)勢（Strength）文化價值——曹禺公園是以當代劇作大師曹禺先生命名的風景園林景區(qū)，既是文化主題公園，又有占地面積較大的園林，是潛江市著名景區(qū)。景觀優(yōu)勢——曹禺公園地塊位于澤口開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出。地理位置極佳，進可享城市商業(yè)繁華，退可靜享田園風景旖旎。產業(yè)集群——湖濱領地，錦繡潛城等等稀缺性——主題公園內唯一的商業(yè)街創(chuàng)新——產品設計創(chuàng)新、園林景觀、營銷創(chuàng)新132二、本項目商業(yè)特征之SWOT分析22②劣勢(weakness)交通——道路雖暢通，公交車開通較少，交通不便環(huán)境——臨近主干道，但人流量嚴重不足，影響商業(yè)價值。133②劣勢(wea③機會分析(Opportunity)配套——學校/商業(yè)/公園/百貨/公交等配套共同營造1.5公里生活圈規(guī)劃——居東城，在未來的東西雙城樞紐規(guī)劃中，價值得以更好體現(xiàn)機會——曹禺文化風情是潛江市場的空白點利好信息——8+1城市圈的發(fā)展，吸引外部購買力134

④威脅(Threaten)對面錦繡潛城開發(fā)的商業(yè)項目已經建成，且整街沿線將會大量開發(fā)，沿街商鋪與我們項目將有競爭國家宏觀調控面仍然存在繼續(xù)出臺政策調控市場的可能13525三、得出產品形態(tài)定位：打造集旅游、休閑娛樂于一體的特色濱水商業(yè)街定位目標：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方最可逛：最有看點，逛著不累。最可購：物美價廉最可玩：休閑娛樂盡在其中。136三、得出產三、產品形態(tài)定位137三、產品形態(tài)定位27138特色商業(yè)休閑娛樂案例研究13828特色商業(yè)休閑娛樂案例研究28特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式139特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天上海新天地新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務圈北至太倉路；西至馬當路；南至自忠路；東至西藏南路原自然街坊23個；原居住人口7萬人新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀

B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。

C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑140上海新天地新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右新天地藝術類專業(yè)市場類藝術品經營市場辦公類藝術工作室（畫家作坊）展示及展銷類畫廊、美術館購物商業(yè)類購物類購物中心Mall工藝品專營店特色服飾店休閑娛樂休閑類 酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類旅游業(yè)旅館新天地的功能內容新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術休閑娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務公寓（53套單元）等。141藝術類專業(yè)市場類藝術品經營市場辦公類藝術工作室（畫家作坊）展城市故事的表述新與舊的完美融合以“整舊似舊”原則，對2.5萬平方米保護建筑進行全面整修，保留含有歷史文化底蘊的痕跡，將新舊建筑元素有機融合142城市故事的表述新與舊的完美融合32城市故事的表述傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活布置20世紀20年代的時空，演繹21世紀初最時尚的享受，將懷舊、時尚與經營有機結合，使小空間寓容長縱向、多層次的文化內涵。143城市故事的表述傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活33城市故事的表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個空間北里的石庫門建筑烘托老上海市民社區(qū)氛圍，與南里的現(xiàn)代建筑營建高檔次商務會展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對立，而又和諧統(tǒng)一。144城市故事的表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個空間34城市故事的續(xù)寫各行各業(yè)的白領、管理人員、明星、藝術家、時尚的年輕人是城市故事的書寫者。新天地為他們提供了思想交融的空間，他們又將城市形象落實為文字、影響、聲音、氣味。從而使城市故事不斷被注解、被續(xù)寫，最終與城市的歷史盤根交錯。145城市故事的續(xù)寫各行各業(yè)的白領、管理人員、明星、藝術家、時尚的城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。復合的功能構成：特色商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、藝術展示于一身，提供了豐富的、多元的、風情迥異的城市生活空間傳統(tǒng)建筑的保護與更新：傳統(tǒng)建筑符號與現(xiàn)代建筑風格的融合，本身就是一種藝術與文化。藝術、人文元素的注入：藝術是創(chuàng)意階層表達、續(xù)寫城市故事的方式，也是連接各種功能的紐帶創(chuàng)意階層書寫城市魅力：創(chuàng)意階層是城市觸覺敏銳的一群，他們能發(fā)現(xiàn)塵囂中最魅惑的部分，繪制出最誘人的姿態(tài)。上海新天地成功因素146城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式147特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天148兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過城市景觀規(guī)劃、娛樂場所和節(jié)日市場的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺，而生活每天就在這些舞臺中發(fā)生。城市步道是舞臺的前景步道兩旁佇立著立體的建筑街上擁擠著各式的招牌活動隨時保持一種視覺刺激CityWalk廊街與節(jié)日廣場共同構成的夢幻舞臺節(jié)日廣場廊街城市步道是美國洛杉磯著名的休閑娛樂購物中心，距離市區(qū)相距3公里，于93年對外開放，共有40多家專營店、餐飲部和娛樂場所，總建面約為2.5萬平米14838兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過城市景觀規(guī)劃、娛樂場149CityWalk的建筑

建筑作為一種藝術形式，處世態(tài)度和生活方式，它們的靈感完全來自于當?shù)氐碾娪啊①愜嚭碗娮佑螒蛭幕?/p>

14939CityWalk的建筑建筑作為150CityWalk的建筑

城市步道的建筑正立面屬于復古主義，它懷舊的對象就是當?shù)厝讼胂蟮捏A站，但在這里形式以及符號都當作是當代的而非歷史的東西來感知。

后工業(yè)時代的霓虹燈和金屬塑像立面復古主義15040CityWalk的建筑城市步道151CityWalk的建筑

這里，商店門面成為一個聚集體，而在這之上，還有一類商業(yè)層——廣告牌。最終，能看見的就是重重疊疊的招徠廣告，這些招牌已經超出了人正常的視線，這種過度的裝飾讓人們從空間上認為在真正的洛杉磯大街上底面朝天的雪佛萊敞蓬轎車從冰凍酸奶店的高速公路標牌上橫伸出來一個超大型號、稀奇古怪的巨猿金剛從超級市場仿造的裝飾帳篷上懸掛下來一架“宇宙飛船”以同樣方式被釘在“外星來客“（一家科幻玩具店）上。15141CityWalk的建筑這里，商152CityWalk的魅力

城市步道比著眼于功能性的購物廣場更能提供新奇感，它沒有將明媚的天空隔在室外，專門設計的步行街意在不斷的制造驚喜街頭音樂家、魔術師、幽默劇、露天午餐、棕櫚樹……這都能吸引人群圍觀，在步行的人群中掀起一陣陣漣漪。就像是街頭的人潮。15242CityWalk的魅力街頭音樂家、魔術師、幽默劇、露153CityWalk的魅力

人們在節(jié)日廣場的噴泉處嬉水，一陣陣間歇的泉水從埋在地下的管子里噴射出來，而美妙的音樂從街頭藝術家或KWGB的揚聲器緩緩傳來……夜晚，在大小與原物相仿、光線暗淡的街燈下，情侶們雙雙對對出入電影院、硬石搖滾咖啡屋，要不就躲在樹后偷偷的接吻。少男少女們聚集在廣場附近，男孩為女孩表演，這里與城市中心或其他地方不同是沒有任何賭博競技活動、沒有任何需要打斗的游戲，也沒有傳單派送員、街角的推銷員和各色小販，所以讓人們確信這里的消遣活動永遠是愉快的，他們感到屬于一條美好的街道。15343CityWalk的魅力人們在節(jié)日廣場的噴泉處嬉水，一154CityWalk的主題

城市步道真正讓人難忘的是電影這里擁有全美最大的電影院，共能容納6000名觀眾。此外，在一家動感影院，當你坐在靠水力控制移動基座的椅子上的時候，你感覺不止在看電影——你還在經歷他們;摘錄攝影工作室能把人們帶到熒屏里面，通過神奇的電腦合成照片，可以進入上百種電影的任何一個場景中。15444CityWalk的主題這里擁有全美最大的電影院，共能155CityWalk的主題

城市步道給每一位尋求過去的人提供了懷舊的商品．在這里，人們可以找到定義20世紀60年代美國生活的黑光海報、熒光T-Shirt與和平標語；也有上個世紀50年代五花八門的商品：緊身衣、熔巖燈、竹簾以及那個時代代表性偶像的照片以及私人物品15545CityWalk的主題在這里，人們可以找到定義20世特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式156特色商業(yè)休閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天橫濱21世紀港橫濱21世紀港項目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的重點建設項目之一，該計劃目的在于分擔日益向東京集中的商業(yè)以及商務辦公功能，引導此類城市功能向商務核心城市集中該項目距離東京市核心區(qū)30公里，是為了配合將橫濱市發(fā)展為國際文化城市和自立型核心城市規(guī)劃而啟動的項目占地約為186公頃，開發(fā)內容主要以商業(yè)和商務辦公為主體，2003年該區(qū)域就業(yè)人口達到5萬人，入住公司數(shù)量達到980家東京邊緣區(qū)新興的城市商業(yè)消費中心之一157橫濱21世紀港橫濱21世紀港項目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的MallParkExperienceShopping

三位一體的綜合商業(yè)功能娛樂購物文化歷史與現(xiàn)代的交融科技與人文的呼應橫濱未來科技館橫濱海事博物館紅磚國際展覽館橫濱太平洋大廈懷舊的歷史建筑和現(xiàn)代特色的標志建筑MallPark購物公園158MallPark三位一體的綜合商業(yè)功能娛樂購物文化歷史與現(xiàn)橫濱王后方形廣場以王后廣場為中心，將別具一格的百貨大樓、泛太平洋大酒店、音樂廳融為一體橫濱世紀之窗以五花八門的世界盡在這里為宣傳口號，匯集了時裝、食品、娛樂等方面各具特色的商店160多家。位于5樓的華納麥加爾影院是由8家放映館組成的綜合電影院橫濱杰克購物中心以美國最大的體育用品連鎖店“體育權威”為首的大型店鋪云集的步行購物商品街甘拓橫濱娛樂中心最大級別的綜合性娛樂設施，集電影院、體驗橫濱開港以來文化的娛樂園、音樂廳、婚禮會場、各類商店及餐飲店為一體大型購物中心的集合159橫濱王后方形廣場橫濱世紀之窗橫濱杰克購物中心甘拓橫濱娛樂中心橫濱二十一世紀港購物公園特征要素購物公園精品購物中心的大匯集，各個中心檔次相近，但是主題與品牌各有差異文化娛樂設施為紐帶，將各個購物中心巧妙連接，增加購物情趣，延長逗留時間室外擁有良好的自然環(huán)境與開放空間，強化室內與室外的聯(lián)系160橫濱二十一世紀港購物公園特征要素購物公園精品購物中心的大匯集得出產品形態(tài)定位：

打造