房地產行業(yè)2022年投資展望：復工力度決定增速砝碼

房地產行業(yè)2022年投資展望：復工力度決定增速砝碼1.

2021

年行業(yè)基本面回顧2021

年，行業(yè)進入調控的拉鋸期和效果顯現期。房地產銷售和投資期間均呈現沖高

回落走勢，同比增速目前持續(xù)下行。2021

年

Q3

以后，部分房企出現風險暴露，政策逐

步轉向維穩(wěn)市場。我們認為行業(yè)目前基本面處于下行探底階段。相對而言，行業(yè)下行趨

勢下，一二線城市表現相對具有更強韌性。銷售表現上，2021

年以來行業(yè)銷售呈現前高后低，而中部、東部表現相對較好。

2021

年

1-11

月，東部和中部區(qū)域銷售面積和銷售金額累計同比仍保持較高的正增長，

而東北地區(qū)的銷售面積和銷售金額累計同比已經滑入負增長。分線城市來看，從

2021

年以來，三線城市的銷售金額和銷售面積占比繼續(xù)回落，而一線和二線城市的銷售金額

和銷售面積占比處于繼續(xù)回升的態(tài)勢中。房價表現上，2021

年房價總體保持沖高回落態(tài)勢，而截至

2021

年

11

月的房價同

比數據仍保持一定的溫和增長態(tài)勢。2021

年

1-11

月，各線城市的量價關系重新一致，

一線、二線和三線城市的量價由高到低，反映出疫情影響相對減弱后各線城市的經濟發(fā)

展?jié)摿Α?/p>

房地產投資開發(fā)增速方面，2021

年以來房地產開發(fā)投資增速快速下行。而土地購

臵費同比增速快速下行并傳導至新開工等環(huán)節(jié)是房地產投資增速下行的主要因素。2020

年新開工面積比竣工面積的同比增速剪刀差持續(xù)放大。2021

年以來，兩者剪刀差出現

反向變化，這反映出土地購臵增速下行對新開工增速的拖累。我們判斷未來隨著前端新

開工增速向后端竣工增速傳導，后續(xù)兩者的剪刀差會呈現逐步收窄趨勢。展望

2022

年，我們認為，隨著

2021

年我國土地溢價率沖高回落，加之政策逐步

從加碼調控專向穩(wěn)定和保持行業(yè)良性循環(huán)，房企

2022

年或因為資金面改善推動在

2021

年停工項目復工復產，從而使得房地產開發(fā)投資增速逐步企穩(wěn)回升。由于銷售端長期趨

勢

2022

年依舊不明朗，土地購臵和新開工增速仍不樂觀。銷售端增速速度前低后高，

恢復力度主要視流動性改善趨勢。1.1

2021

年行業(yè)需求情況：行業(yè)需求沖高回落，區(qū)域分化依舊行業(yè)銷售前高后底，中部、東部表現較好。2021

年上半年行業(yè)銷售面積和銷售金

額延續(xù)去年高增長，下半年則受調控持續(xù)和疫情散發(fā)因素呈現回落趨勢。單月來看，銷

售面積和金額從

6

月創(chuàng)下新高后逐月呈震蕩下行趨勢。我們認為，目前市場購買情緒偏

弱，加之短期開發(fā)商新推盤力度不足，預計銷售短期難明顯復蘇。未來市場變化，仍需

要觀察政策力度情況。分區(qū)域來看，東部、中部、西部和東北地區(qū)的商品房累計銷售面積和銷售金額同比

增速快速下行。2021

年

1-11

月，東部和中部區(qū)域銷售面積和銷售金額累計同比仍保持

較高的正增長，而西部和東北地區(qū)的銷售面積和銷售金額累計同比增速較低，且東北地

區(qū)的銷售面積和銷售金額累計同比已經滑入負增長。我們認為，受經濟發(fā)展趨勢良好等正面因素影響，東部和中部區(qū)域中長期銷售表現仍將值得期待。從累計數據來看，2020

年的行業(yè)總量（銷售面積和金額）在疫情后呈現增速回升

現象，而

2021

年以來受調控持續(xù)影響行業(yè)總量增速快速下行至低位。從價格上來看，

我們以全國商品房銷售金額（年內累計數據）除以全國商品房面積（年內累計數據）估

算得到商品房均價，并計算其同比增速。2021

年內累計數據計算得到商品房價格總體保持沖高回落態(tài)勢，2021

年年初的房

價同比較快增長受到政策趨嚴的影響而逐步下行，而截至

2021

年

11

月的房價同比數

據仍保持一定的溫和增長態(tài)勢。我們認為，盡管政策維穩(wěn)趨勢逐步明朗，但是進入年底

房企需要加快回籠資金和降低杠桿，因此將維持房價的穩(wěn)定甚至加大部分促銷力度以實

現以價換量的操作。分線城市來看，銷售增速沖高回落，一、二線城市相對較強；三線城市占比收縮。全部分線城市商品房銷售金額和銷售面積同比累計增速均呈現快速下行態(tài)勢，相對

而言，2021

年

1-11

月，一線和二線城市銷售金額和銷售面積累計增速較高，而三線城

市銷售情況較為低迷。同時，從

2021

年以來，三線城市的銷售金額和銷售面積占比繼

續(xù)回落，而一線和二線城市的銷售金額和銷售面積占比處于繼續(xù)回升的態(tài)勢中。銷售單價方面，我們以銷售金額除以銷售面積粗略計算銷售均價。2021

年前

11

月商品房銷售均價同比增長

3.5%，住宅銷售均價同比增長

4.7%。2019

年之前，分線城市房價漲幅呈現一定輪動效應，往往是量價齊升。而

2020

年疫情的沖

擊，使得分線城市間的量價出現了一定的背離。2020

年，銷售面積增速是一線城市最高，

而銷售價格增速是二線城市最高。2021

年

1-11

月，量價關系重新一致，一線、二線和

三線城市的量價由高到低，反映出疫情影響相對減弱后各線城市的經濟發(fā)展?jié)摿Α?.2

2021

年行業(yè)投資情況：投資增速持續(xù)下行，資金來源傾向預收款房地產開發(fā)投資增速快速下行。2021

年

1-11

月房地產開發(fā)投資完成額約為

13.73

萬億元，同比增長

6.0%，較

1-11

月累計同比增速下滑

1.2

個百分點。分項投資來看，住宅開發(fā)投資完成額為

10.36

萬億元，占比

75%，前

11

月累計同

比增速為

8.1%；商業(yè)營業(yè)開發(fā)投資完成額

1.15

萬億元，占比

8%，前

11

月累計同比增

速為-3.1%；辦公開發(fā)投資完成額

5438

億元，占比

4%，前

11

月累計同比增速為-6.1%；

其他

1.68

萬億元，占比

12%，前

11

月累計同比增速為

4.9%?？傮w上，今年以來住宅

開發(fā)投資增速仍是房地產開發(fā)投資增速的主要決定力量。分區(qū)域來看，東部、西部、東北和中部地區(qū)房地產開發(fā)投資額占比分別為

58%、

23%、25%和

4%（以

2021

年

1-11

月投資額為基礎計算）。各區(qū)域房地產投資增速全

線快速下行，相對而言中部和東部地區(qū)房地產投資增速保持相對較高水平。截止

2021

年

11

月，東部房地產投資額同比增速為

5.8%、中部

10.2%、西部

4.1%、東北-0.9%。土地成交價款同比增速先降后升，土地購臵費同比增速后續(xù)有望逐漸反彈。2021

年

1-11

月土地購臵面積累計同比增速為-11.2%，表現低迷。2021

年

1-11

月土地購臵費

累計

4.22

萬億元，同比增速約-0.6%。土地成交價款增速從

2021

年以來回落后有所回

升，2021

年前

11

月累計土地成交價款

1.45

萬億元，同比增長

4.5%。我們知道，土地成交價款記錄的是交易金額，而土地購臵費則是分期支付的土地成

交款，因此土地購臵費數據上會滯后于土地成交價款。2021

年我國土地溢價率呈現沖高

回落態(tài)勢。我們認為隨著政策逐步見底，房企可能會逐漸加大土地儲備的節(jié)奏。新開工增速快速下行，施工增速基本保持平衡，竣工增速先升后降。我們認為，土

地作為房企重要的生產資料，土地儲備的補充決定未來新開工和可售商品房的供應。2021

年以來，受持續(xù)調控影響土地購臵面積和新開工面積同比增速持續(xù)回落。隨著政策

逐步見底，土地購臵增速有初步企穩(wěn)跡象，因此后續(xù)新開工面積降幅有望逐步企穩(wěn)回升。新開工面積和竣工面積方面，2020

年新開工面積比竣工面積的同比增速剪刀差持續(xù)

放大。2021

年以來，兩者剪刀差出現反向變化，這反映出土地購臵增速下行對新開工增

速的拖累。而未來隨著前端新開工增速向后端竣工增速傳導后，我們認為后續(xù)兩者的剪

刀差會呈現逐步收窄趨勢。國內貸款增速大幅走弱，預收款增速強勁，開發(fā)資金增速保持中速增長。2021

年

1-11

月房地產開發(fā)資金總額

18.34

萬億元，同比增長

7.2%。從分項資金來

源來看，國內貸款

2.16

萬億元，占比

11.8%；外資

90

億元，占比

0.05%；自籌資金

5.94

萬億元，占比

32.4%；其他資金

10.2

萬億元，占比

55.8%。房地產開發(fā)資金主要增長動力來自于自籌資金、國內貸款和其他資金。自籌資金

2021

年前

11

月累計同比增速

4.8%，低于

2020

年前

11

月同比增速

7.9%。國內貸款

2021

年前

11

月累計同比增速-10.8%，大幅低于

2020

年前

11

月同比增速

5.4%。其他

資金

2021

年前

11

月累計同比增速

13.6%，大幅高于

2020

年前

11

月同比增速

6.1%。

其他資金中，定金及預收款同比增速高達

17%，是其他資金增速的主要推動力。從分項資金來源增速上來看，房地產開發(fā)投資資金更多偏向于定金和預收款等其他

資金來源，說明資金來源從貸款進一步向企業(yè)銷售回款轉變。1.3

第三次集中供地特點：土拍熱度偏低，成交有所改善從

2021

年

13

個城市第三次集中供地的總體推地情況看，推地宗數、推地占地面積、

推地規(guī)劃建面、推地樓面均價分別為

532

塊、2630

萬平、5506

萬平、10852

元/平；從

2021

年

13

個城市第三次集中供地的總體成交情況看，成交宗數、成交占地面積、成交

規(guī)劃建面、成交樓面均價、平均溢價率、成交金額分別為

414

塊、1873

萬平、4042

萬

平、11329

元/平、2%、3811

億元。從總體上看，第三次集中供地的總體土地成交平均

溢價率僅為

2%，這說明

13

個城市的第三次集中供地的市場熱度較為低迷。從各城市的溢價率上看，二線城市的福州和一線城市的深圳土地成交的平均溢價率

大于等于

5%，而一線城市的廣州、二線城市中的無錫、重慶、濟南、青島、蘇州的土

地成交的平均溢價率為

0%。2021

年

13

個樣本城市第三次集中供地土地成交金額為

3811.1

億元，環(huán)比

2021

年

第二次集中供地情況下滑

4.46%；2021

年

13

個樣本城市前三次集中供地土地成交金額

累計為

13487.0

億元，年化處理后比

2020

年下降

17.8%。2021

年

13

個樣本城市第三

次集中供地土地成交樓面均價為

9427.9

元/平，環(huán)比

2021

年第二次集中供地情況上升

8.54%。2021

年

13

個樣本城市第三次集中供地土地平均溢價率為

1.78%，環(huán)比

2021

年第

二次集中供地情況回落

3.65

個百分點。2021

年

13

個樣本城市第三次集中供地土地平均

流拍率為

22.18%，環(huán)比

2021

年第二次集中供地下降

15.67

個百分點。2.

2022

年行業(yè)基本面展望2.1

經濟穩(wěn)字當頭2.1.1

預計

2022

年宏觀經濟穩(wěn)字當頭，地產需求支持重現根據海通宏觀觀點，12

月的中央經濟工作會議指出“我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、

供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。海通宏觀認為決策層對當前經濟現狀有清楚、準確的

認識。在指導明年經濟工作時，重點強調“穩(wěn)”，會議明確提出明年經濟工作要“穩(wěn)字

當頭”、“穩(wěn)中求進”。一是經濟穩(wěn)，“著力穩(wěn)定宏觀經濟大盤”；二是社會穩(wěn)，“保持社會

大局穩(wěn)定”。我們預計在“穩(wěn)”的大基調下，明年總量和結構政策都要為經濟和社會穩(wěn)

定服務。著力“穩(wěn)增長”，財政、貨幣齊發(fā)力。在財政政策方面，提出“要保證財政支出強

度，加快支出進度”，總量上要對經濟增長盡快起到支持作用，并且再度強調了“適度

超前開展基礎設施投資”。在貨幣政策方面，強調“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持

流動性合理充?！?，但今年沒有提“保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經濟增

速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定”。這意味著貨幣總量也要著力穩(wěn)增長，海通宏

觀認為短期內央行或以定向寬信用為主。海通宏觀認為，短期內在通脹仍高、宏觀政策大基調未明顯變化的情況下，貨幣政

策以定向寬信用為主，例如近期推出的碳減排支持工具、2000

億煤炭清潔利用再貸款。

但隨著穩(wěn)增長意愿增強，貨幣端在

2022

年上半年也有望寬松。2.1.2

地產需求支持意義明顯，金融執(zhí)行力度可期中央經濟工作會議與前期政治局會議對地產的思路基本一致，“促進房地產業(yè)健康發(fā)

展和良性循環(huán)”。但與

2020

年會議內容相比，相關內容有較大新增的方向包括：1）首提“探索新的發(fā)展模式”。該提法屬全新提法，在此前會議中從未出現。當前

行業(yè)面臨總量規(guī)模下臺階趨勢，未來市場或將在企業(yè)杠桿\監(jiān)管方式\地方財政上均面臨

新的要求。我們認為行業(yè)的增量思維要向存量思維轉變。同時，行業(yè)高度依賴房價上漲

作為全部利潤唯一來源的盈利邏輯也面臨挑戰(zhàn)，企業(yè)和地方政府都要開始轉變?yōu)橄蚬芾?/p>

要效益。從會議內容排序看，依次是房住不炒、調控模式（加強預期管理和探索新模式）、

住房保障體系建設（租購并舉）、需求側支持和行業(yè)發(fā)展目標（良性循環(huán)和健康發(fā)展）。

此外長效機制和存量更新等提法本次會議并未再出現。2.2

2022

年行業(yè)銷售預測基于以上分析，我們對

2022

年的政策端保持樂觀，在考慮貨幣政策、行業(yè)政策發(fā)

力的情況下，對

2022

年分線城市和行業(yè)銷售預測如下：一線城市銷售預測商品房涵蓋的范圍包括住宅、商業(yè)、辦公等，其中住宅占比最高。自

2017

年以來，

一線城市的商品住宅成交整體呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢?？紤]到一線的土地從成交到可售的周

期約

8-12

個月，我們將土地成交往后推

1

年，并與商品住宅成交進行匹配來觀測供需。

近

5

年中，2018

與

2021

年供需相對持平，2017/2019/2020

年均供小于求，我們判斷

數據產生差異的可能有：1）歷史舊地釋放少量供給；2）疫情后預售條件放開帶來的時

滯變短。整體來看，一線城市并不缺需求，主要受制于供給。2021

年一線住宅用地成

交規(guī)劃建面

4757

萬平米，同比增長

13.8%，若供需平衡，則對應成交同比增速在

13.9%。

考慮到部分地塊無法一次性開發(fā)，我們對一線城市銷售的樂觀、中性、悲觀預測增速分

別為

10%、8%、6%。從一線城市商品住宅銷售均價情況來看，房價自

2017

年以來總體呈上漲趨勢，在2019

年達到了最大漲幅

17.5%，此后在逐步嚴格的政策調控下房價漲幅逐步回落，2021

年僅

3.9%。我們認為考慮“房住不炒”的政策主基調未發(fā)生變化，預計一線限價政策

很難退出，房價總體呈溫和上漲態(tài)勢，對一線房價的樂觀、中性、悲觀預測增速分別為

3%、2%、1%。二線城市銷售預測由于

2020

年疫情造成的低基數影響，一季度的商品住宅銷售同比增速異常高企，

進入二季度，數據逐步正?；?。從二線城市商品住宅銷售面積同比數據來看，同比自

6

月轉負，8

月開始急劇下掉，10、11

月的跌幅超過

30%。近五年來有三次單月跌幅達

到了這個程度，一次是

2017

年下半年（政策嚴苛疊加高基數），一次是

2020

年一季度

（疫情），第三次就是

2021

年四季度。從二線城市商品住宅銷售面積的月度絕對值來看，

中樞在

2500

萬平米左右，月度基本在

2000-3000

萬平米之間波動，歷史只有

2020

年

一季度疫情以及

2021

年四季度掉到了

2000

萬方以下。我們預期

2022

年政策改善，在此前提下，二線城市的商品住宅月度銷售面積有望

回到

2000-2500

萬平米的區(qū)間，我們對二線商品住宅銷售面積的樂觀、中性、悲觀假

設分別為-3%、-6%、-10%。自

2016

年以來，二線商品住宅銷售均價呈上漲趨勢。同

比漲幅

2019

年最高。2019

年

12

月全年累計漲幅達到

14.4%，其余大部分時間漲幅在

5%-10%之間。在銷售疲軟下滑的

2017

年和

2020

年，房價依然在上漲。在預期政策改善的前提下，我們對二線商品住宅銷售均價的樂觀、中性、悲觀假設分別為

1%、0%、

-1%。三四線城市銷售預測我們統計了中指數據庫中有數據的三四線城市共有

124

個，其中有

2016

年以來近

5

年連續(xù)數據的三四線城市有

64

個，占比

52%。2021

年

1-11

月，124

個城市對應的

商品住宅銷售面積約

30778

萬平米，對應銷售金額為

32004

億元；其中

64

個城市對應

的銷售面積約

18515

萬平米，占比

60%，對應銷售金額

21383

億元，占比

67%。從樣

本

64

個三四線城市商品住宅銷售面積來看，2016

年至

2020

年經歷了一個

U型態(tài)。2021

年由于

12

月成交數據尚未出，我們預計成交面積偏低；再考慮

12

月可能低位企穩(wěn)的情

況，我們預計

2021

年成交面積持平或略低于

2020

年。再看總體三四線城市數據情況，我們根據統計局扣除中指一二線數據倒算的

2021

年

1-11

月三四線商品住宅面積為

109400

萬平米，同比增加

3.6%。單月同比出現

5

個

月跌幅在兩位數。其中

124

個城市占總體三四線的比重為

28%，64

個城市占比為

17%。

由于樣本數量占總體三四線城市數較低，我們的測算可能存在偏差。這一數據意味著中

指的樣本

64

城成交情況劣于總體三四線城市的平均情況。截至

2021

年

11

月，從樣本

64

城的商品住宅銷售均價來看，總體呈穩(wěn)步上漲的態(tài)

勢，漲幅在

2019

年見頂回落。從總體三四線城市的銷售均價來看，2020

年以來價格區(qū)

域平穩(wěn)，截止

2021

年

11

月的價格同比增速僅為

3%。根據海通宏觀對人口數據的分析，根據各類型城市的常駐人口變化可以發(fā)現，由于

前期一線城市嚴控人口，二線城市常住人口整體增長幅度最快，而三四線及以下城市則

面臨人口的下降。未來隨著人口增速和城鎮(zhèn)化進程的放緩，部分城市的人口減少情況會

愈加明顯?？紤]到人口趨勢、明年的政策走向，我們判斷

2022

年的三四線成交持謹慎態(tài)度，

預計樂觀、中性、悲觀的銷售面積的同比在-6%、-10%、-14%，銷售均價的樂觀、中

性、悲觀的預測為

0%、-2%、-4%。全國商品房銷售預測根據以上的分線推測，再假設商品住宅占商品房比重同比

2020

年無變化，則得到

我們對

2022

年銷售面積、銷售均價、銷售金額的預測結果如下：全國銷售面積同比樂觀、中性、悲觀的增速預測分別為-5.0%、-8.8%、-12.7%；全國銷售均價同比樂觀、中性、悲觀的增速預測分別為

2.4%、1.2%、-0.2%；全國銷售金額同比樂觀、中性、悲觀的增速預測分別為-2.7%、-7.7%、-12.9%。由于

2021

年基數效應，2022

年全年增速走勢前低后高，拐點在

Q2。2.3

2022

年行業(yè)投資預測房地產開發(fā)投資完成額主要由建筑工程、安裝工程、設備工器具購臵和其他費用組

成，其中其他費用包括土地出讓金。2021

年

1-11

月房地產開發(fā)投資完成額分項占比分

別為建筑工程

59.3%、安裝工程

3.5%、設備工器具購臵

0.9%和其他費用

36.3%。建筑

工程和其他費用占到房地產開發(fā)投資完成額

95.6%，是主要影響因素。我們下面就其他

費用中主要構成部分——土地購臵費，和建筑工程主要影響因素——新開工面積、施工

面積和竣工面積做簡要分析和預測。土地購臵金額預測土地購臵金額占其他費用和房地產開發(fā)投資的比重自

2016

年以來持續(xù)提升，2019

年以后相對平穩(wěn)。2021

年前

11

月土地購臵金額占其他費用比重約

84.8%，其他費用占

房地產開發(fā)投資總額的比重約為

36.3%。綜合來看，土地購臵金額對房地產開發(fā)投資的

影響達到了約

31%。我們認為，從開發(fā)商購臵土地的意愿去反推刺激其拿地的幾重因素包括：1）銷售

回暖，銷售流速快，成交量復蘇；2）銷售價格回暖，利潤率空間修復；3）企業(yè)到位資

金修復，擴張意愿提升；4）競爭格局優(yōu)化，溢價率合適。我們重點關注銷售與拿地的

關系，通過復盤

2016

年以來銷售面積與土地購臵面積累計同比增速的對比圖之后，發(fā)

現銷售的頂峰領先土地購臵的頂峰在逐步延長，我們認為這是去庫存造成的差異。而銷

售的低谷領先土地購臵的低谷大約

2~3

個季度，且土地購臵在低谷時期的向下波動幅度

大于銷售面積，且在底部盤整時間長于銷售面積大約

2~4

個季度。我們假設明年

Q1

政策回暖，銷售從底部起底回升，則按照歷史規(guī)律，拿地最快也

要從

Q3

開始回暖。因此我們認為

2022

年土地購臵面積全年表現偏弱，弱于銷售面積

表現，跌幅更大，預計樂觀、悲觀的同比增速分別為-6%、-13%?？紤]到第三批集中土

地供應，政府土地出讓方式更加合理，我們判斷在

2022

年土地購臵偏弱的市場環(huán)境下，

整體土地購臵均價小幅走低，樂觀、悲觀的同比增速分別為

0%、-5%。根據以上數據，

2022

年土地購臵金額的樂觀、中性、悲觀判斷分別為-6%、-11.5%和-17.4%。新開工面積預測通常來說，房企的新增土儲中的一部分會轉化為新開工，開工達到一定階段時房企

可以申請預售許可證，對項目進行銷售。因此土儲、新開工、住宅銷售之間關系緊密相

連，土地購臵是新開工的前期指標，新開工是可售商品房（供給）以及銷售的前期指標，

而銷售情況又決定了房企的新增土地意愿，三者相輔相成。我們認為，新開工力度的強

弱主要是由房企對市場進行判斷而做出的經營決策，是市場化的。如果房企對后市需求

樂觀則會加大新開工面積以增加推向市場的可銷售面積，市場銷售面積相應增加。此外，

如果房企預判需求在短期比較扎實但是中長期可能會下行的時候，也會出現年內加緊開

工銷售、搶種搶收的行為，在此情形下新開工面積增速會短期快速攀升。從土地購臵轉化為新開工的角度來看，2017

年以來兩者的軌跡高度重合，我們認

為這一現象是高周轉模式下的產物。從這一角度出發(fā)，我們預判

2022

年新開工的走勢

與土地購臵的走勢基本一致，下行幅度也相仿。從房企新開工會參考市場銷售情況的角度來看，2017

年以來新開工面積與銷售面

積同比增速的軌跡也高度重合，我們認為這是房企的經營管理提升后對市場情況快速反

應的結果?？紤]到當前房企面臨三道紅線去杠桿的前提以及民企面臨較大現金流壓力的背景，

結合前文我們對土地購臵、銷售面積的判斷，我們預計

2022

年新開工面積樂觀、中性、

悲觀的假設分別為同比-5%、-7.5%、-10%?？⒐っ娣e預測我們統計了

2016

年以來當月新開工-當月竣工的值，并進行了累計，截止

2021

年

11

月累計新開工面積與竣工面積的剪刀差達到了驚人的

63.23

億平米。我們分析成因：1）

口徑不同。根據國家統計局官網信息，竣工面積是報告期內房屋建筑按照設計

要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，

可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。竣工面積以房屋單位工程（棟）

為核算對象，在整棟房屋符合竣工條件后按其全部建筑面積一次性計算，而不

是按各棟施工房屋中已完成的部分或層次分割計算。新開工面積、施工面積、

竣工面積三個指標計算時期的口徑不同，不存在數量及核算關系。2）

房企高周轉，縮短了拿地到新開工的時間，單拉長了新開工到竣工的時間，且

精裝修交付又進一步延長了竣工時間。2021

年下半年以來盡管房企的資金流較為緊張，統計局層面的竣工數據僅在

10

月

同比出現了-20.56%的下滑，11

月立馬同比轉正，回到了

15.41%。考慮新開工與竣工

的巨大差異，即便在風險房企竣工能力轉弱的背景下，我們認為竣工整體偏強，預測

2022

年竣工面積樂觀、悲觀增速分別為

3.0%、1.0%。開發(fā)投資預測我們按照“上年末施工+今年新開工-今年竣工-今年凈停工=今年末施工”計算法則

來對新施竣工進行預測。即我們主要需要預測凈停工，2021

年

1-11

月凈停工

81171

萬

平米，相比

2020

年全年的

100277

萬平米為-19%，我們預計

2021

年全年凈停工同比

收窄至-10.0%?？紤]到政府?？⒐さ恼叻较?，我們預計

2022

年全年凈停工同比負增，

樂觀、悲觀預測分別增長-25%、-10%。由此計算可得，2022

年施工面積的樂觀和悲觀

預測分別為

1.4%、-1.3%?？紤]到

2022

年原材料成本繼續(xù)向