美國(guó)次貸危機(jī)與經(jīng)驗(yàn)借鑒課件

美國(guó)次貸危機(jī)與經(jīng)驗(yàn)借鑒

Americansub-primemortgagecrisisandLessonsforChina劉洪玉清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所liuhy@美國(guó)次貸危機(jī)與經(jīng)驗(yàn)借鑒

Americansub-prim1提綱Agenda美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響次貸危機(jī)形成的原因分析美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)提綱Agenda美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)2一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)及次貸借款人美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的金融機(jī)構(gòu)依照FICO個(gè)人信用評(píng)分系統(tǒng)（FairIsaac&Company）將借款人信用等級(jí)分為三個(gè)檔次。借款人信用分類FICO信用分值銀行貸款態(tài)度形成的貸款類型違約率統(tǒng)計(jì)優(yōu)質(zhì)660以上信用卓著，毫不遲疑優(yōu)質(zhì)抵押貸款市場(chǎng)（PrimeMortgage）800分以上是1/1292次優(yōu)620-660進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)次優(yōu)級(jí)抵押貸款市場(chǎng)（Alt-AMortgage）700-800分是1/123次級(jí)500-620要求借款人增加擔(dān)保次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)（SubprimeMortgage）600分以下是1/8高風(fēng)險(xiǎn)借款人低于500拒絕貸款美國(guó)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)及次貸借款人借款人3一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)參與者及業(yè)務(wù)流程購(gòu)買購(gòu)買證券化評(píng)級(jí)證券化出售非標(biāo)準(zhǔn)類抵押貸款出售標(biāo)準(zhǔn)類抵押貸款小型貸款公司將抵押貸款賣給大型貸款公司經(jīng)紀(jì)人通過貸款公司獲得貸款借款人直接或通過經(jīng)紀(jì)人向貸款公司申請(qǐng)貸款借款人抵押貸款經(jīng)紀(jì)人小型貸款公司大型貸款公司房地美、房利美貸款證券化機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)抵押支持證券非機(jī)構(gòu)抵押支持證券：優(yōu)質(zhì)巨額抵押貸款證券Alt-A抵押貸款證券次級(jí)抵押貸款證券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)參與者及業(yè)務(wù)流程購(gòu)4一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)的非理性發(fā)展（MortgageBankerAssociation,MBA）2001年至2006年間次貸、優(yōu)質(zhì)、次優(yōu)級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)平均利潤(rùn)率分別為5.83%、2.56%和2.82%。私人金融機(jī)構(gòu)為追逐超額利潤(rùn)，自2001年開始了近乎瘋狂的次貸市場(chǎng)擴(kuò)張。通過經(jīng)紀(jì)人以“花言巧語”誘使居民家庭使用次貸購(gòu)房貸款公司提出了超額利率分享機(jī)制和提前還款處罰傭金方案；不斷加大可調(diào)整利率貸款的放款力度，盡量不采取固定利率貸款模式；把越來越多的次貸證券化，風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)移給二級(jí)市場(chǎng)上的投資者（2001年新增次貸僅有50.4%被證券化，但到2006年則增加到81.2%）。一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)的非理性發(fā)展（Mo5一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)2001年至2003年間，新增次貸占新增個(gè)人住房抵押貸款的比重維持在8.0-8.6%，2004年該比重一躍達(dá)到18.5%，2005年和2006年則都超過了20.0%。2001年次貸總額1400億美元，占美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款總額的2.6%，2007年這兩個(gè)數(shù)字則分別達(dá)到1.3萬億美元和12.5%。

一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)6次級(jí)抵押貸款發(fā)起后隨時(shí)間變化的喪失抵押品贖回權(quán)比例

(OriginationYears2001–2007)次級(jí)抵押貸款發(fā)起后隨時(shí)間變化的喪失抵押品贖回權(quán)比例(Ori7一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸大量發(fā)出，促使住房交易量大幅度上升。一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸大量發(fā)出，促使住房交易8一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)2004年下半年開始美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，2006年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向下調(diào)整。利率重置使進(jìn)入利率可調(diào)整期的次貸借款人的月還款額平均增加30%，而房?jī)r(jià)下降又加大了借款人通過轉(zhuǎn)按揭等方式實(shí)現(xiàn)再融資的難度，相當(dāng)數(shù)量的借款人因此無力繼續(xù)償還貸款。2007年4月，美國(guó)第二大次貸機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融公司（NewCenturyFinancialCorporation）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。到2008年9月，美國(guó)多家涉足次貸及其證券投資業(yè)務(wù)的金融公司和投資銀行，包括華爾街前5大投資銀行在內(nèi)，或傳出大幅虧損消息，或申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，或宣布破產(chǎn)，次貸危機(jī)全面爆發(fā)。一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)9二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響資本市場(chǎng)（2008年10月24日）道瓊斯工業(yè)股票平均價(jià)格指數(shù)收盤跌312.30點(diǎn)，至8378.95點(diǎn)，跌幅3.59%，創(chuàng)2003年4月25日以來收盤新低。道瓊斯指數(shù)在過去的19周中累計(jì)跌幅達(dá)到32%。日經(jīng)指數(shù)收盤跌811.90點(diǎn)，至7649.08點(diǎn)，跌幅9.6%；當(dāng)前點(diǎn)位僅略高于2003年4月28日7607.88點(diǎn)的收盤點(diǎn)位。恒生指數(shù)跌1,142.11點(diǎn)，收于盤中低點(diǎn)12,618.38點(diǎn)，跌幅8.3%。這是該指數(shù)2004年8月24日收于12,431點(diǎn)以來的最低收盤水平。上證綜合指數(shù)收盤跌1.9%，至1839.62點(diǎn)，創(chuàng)2006年10月31日以來最低收盤水平。澳大利亞S&P/ASX200指數(shù)收盤跌105點(diǎn)，至3869.4點(diǎn)，跌幅2.6%，接近2004年11月份以來的最低水平。新加坡海峽時(shí)報(bào)指數(shù)收盤下跌145.39點(diǎn)，至1600.28點(diǎn)，跌幅8.3%。本月一度下跌32%，跌至五年多來的最低水平。

二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響資本市場(chǎng)（2008年10月10二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響匯率變化：美元在金融危機(jī)中獲益美元和日?qǐng)A成為走勢(shì)最強(qiáng)勁的貨幣，歐元成為走勢(shì)最弱的貨幣。英鎊兌美元跌至1.5890美元，為2003年9月以來最低價(jià)位歐元兌美元跌至1.2609美元，為2年以來最低價(jià)位。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響匯率變化：美元在金融危機(jī)中11二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)OneYearU.S.TreasurySecuritiesYieldThirtyYearU.S.TreasuryBondYield二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)OneYear12二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)13二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)14America’sgovernmenttakescontrolofFreddieMacandFannieMae受美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂沖擊，F(xiàn)NMA和FHLMC已經(jīng)陷入全面危機(jī)，2007年兩公司的損失超過140億美元，兩公司的股價(jià)在2007年暴跌了約90%。美國(guó)政府于2008年9月7日宣布接管FNMA和FHLMC，以免房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)金融體系崩盤，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。America’sgovernmenttakescon15二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響房利美和房地美是美國(guó)住房抵押貸款的主要資金來源。截止到2008年6月它們所持有的住房抵押貸款15414.38億美元發(fā)行的住房抵押貸款支持證券（MBS）凈余額36680.17億美元兩者合計(jì)52094.55億美元分別占美國(guó)同期住房抵押貸款余額121293.71億美元的12.7%、30.2%和42.9%。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響房利美和房地美是美國(guó)住房抵16二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行、保險(xiǎn)業(yè)第五大投資銀行貝爾斯登（次貸市場(chǎng)急先鋒）因?yàn)l臨破產(chǎn)而被摩根大通收購(gòu)（2.36億美元，2/30）；第四大投資銀行雷曼兄弟在美國(guó)9月15日申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；第三大投資銀行美林證券被美國(guó)銀行以440億美元收購(gòu)；第一、第二大投資銀行高盛和摩根士丹利，皆轉(zhuǎn)型為傳統(tǒng)的商業(yè)銀行。08Q3：FDIC監(jiān)管的約8500家機(jī)構(gòu)中，有171家問題銀行，涉及資產(chǎn)1156億美元。破產(chǎn)時(shí)間銀行名稱（英文）銀行名稱（中文）所在地區(qū)2007年9月28日NetBank網(wǎng)上銀行佐治亞州2007年10月4日MiamiValleyBank邁阿密山谷銀行邁阿密2008年1月25日DouglassNationalBank道格拉斯國(guó)民銀行密蘇里州2008年3月7日HumeBank休姆銀行密蘇里州2008年5月9日ANBFinancialANB金融國(guó)民協(xié)會(huì)銀行阿肯色州2008年5月30日FirstIntegrityBank第一誠(chéng)信銀行明尼蘇達(dá)州2008年7月11日IndyMacBank印地麥克銀行加利福尼亞2008年7月25日FirstNationalBank內(nèi)華達(dá)第一國(guó)民銀行內(nèi)華達(dá)州2008年7月25日FirstHeritageBank第一傳統(tǒng)銀行加利福尼亞2008年8月1日FirstPriorityBank第一優(yōu)先銀行佛羅里達(dá)州2008年8月22日TheColumbianBankandTrust哥倫比亞銀行信托公司堪薩斯州2008年8月29日IntegrityBank誠(chéng)信銀行佐治亞州2008年9月5日SilverStateBank亨德森銀州銀行內(nèi)華達(dá)州2008年9月15日WashingtonMutualInc.華盛頓互惠銀行西雅圖2008年10月AmeribankAmeri銀行西弗吉尼亞州2008年10月MainStreetBankofNorthville諾斯維爾主街銀行密歇根州2008年10月MeridianBankofEldred埃爾德雷德子午銀行伊利諾伊州2008年10月AlphaBank＆Trust阿爾法銀行和信托公司佐治亞州2008年10月FreedomBank自由銀行佛羅里達(dá)州2008年11月FranklinBank富蘭克林銀行2008年11月SecurityPacificBank太平洋平安銀行加州洛杉磯2008年11月CommunityBankofLoganville羅根維爾社區(qū)銀行佐治亞州2008年11月DowneySavings＆Loan唐尼儲(chǔ)蓄貸款銀行加州2008年11月PFFBank＆Trust波莫納第一聯(lián)合銀行加州美國(guó)2008年以來已經(jīng)有22家銀行倒閉資產(chǎn)規(guī)模達(dá)2(表內(nèi))+1.23(表外)萬億美元的CitiBank股價(jià)暴跌（50-3.77美元)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行、保險(xiǎn)業(yè)08Q3：FD17二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行名稱相關(guān)資產(chǎn)類型數(shù)額建設(shè)銀行相關(guān)債券：高級(jí)債券1.414億美元，次級(jí)債券0.5億美元1.914億美元工商銀行公司債券及與雷曼信用相掛鉤債券1.518億美元中國(guó)銀行對(duì)雷曼的總風(fēng)險(xiǎn)敞口1.2882億美元中信銀行相關(guān)的投資與交易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)敞口7600萬美元交通銀行持有雷曼兄弟控股公司及其子公司發(fā)行的債券7002萬美元招商銀行持有雷曼兄弟債券7000萬美元興業(yè)銀行與美國(guó)雷曼兄弟相關(guān)的投資與交易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)敞口3360萬美元合計(jì)7.2164億美元中國(guó)七家銀行持有雷曼資產(chǎn)7.2164億美元二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行名稱相關(guān)資產(chǎn)類型數(shù)額建18二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響美政府接管AIG9月16日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)授權(quán)紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行向陷于破產(chǎn)邊緣的美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）提供850億美元緊急貸款。為保障納稅人的利益不受損害，貸款將以AIG的全部資產(chǎn)為抵押。美國(guó)政府將持有該集團(tuán)近79.9％股份。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響美政府接管AIG19二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響宏觀經(jīng)濟(jì)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響宏觀經(jīng)濟(jì)20二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響國(guó)際勞工組織預(yù)計(jì)：金融危機(jī)引發(fā)失業(yè)潮到2009年年底：全球失業(yè)人數(shù)將增加2000萬，總數(shù)將達(dá)2.1億萬人，是十年來全球失業(yè)人數(shù)首次突破2億人。失業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)將會(huì)是建筑業(yè)、房地產(chǎn)、汽車制造、旅游及金融行業(yè)。每日薪水少于一美元的人將會(huì)增加至4000萬人。國(guó)際勞工組織總干事索馬維亞各國(guó)政府不應(yīng)只是集中協(xié)助金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)也要協(xié)助民眾來面對(duì)金融海嘯帶來的影響，例如提供失業(yè)補(bǔ)償以及更多社會(huì)保障。各國(guó)政府應(yīng)協(xié)助企業(yè)渡過難關(guān)，保住更多職位及增加就業(yè)機(jī)會(huì)。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響國(guó)際勞工組織預(yù)計(jì)：金融危機(jī)21二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響次貸危機(jī)爆發(fā)后，RealEstateOwnedbyBank(REO)大量增加，處置REO催生了房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度下滑。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響次貸危機(jī)爆發(fā)后，Real22二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響NoticeofDefault:Dec27,2006；NoticeofSale:Mar30,2007；REO:May14,2007處置成交價(jià)比2006年12月減少了14.8萬美元!SandalwoodParkNorthcornerlot

3bd/2.5ba1758sqft,Age:18TransactionDate$AmountDescriptionResaleFeb1997$111,000Ln:$114,330ResaleMay2000$127,000Ln:$123,1902ndMtgNov2001$25,000RefinanceRefiJuly2003$156,500RefinanceForSale-ExpiredFeb-Apr2005$315,000ElDoradoRealtyResaleJun2005$285,00080%FinancingRefiMay2006$297,170RefinanceForSale-ExpiredSept-Dec2006$349,000RE/MAXDesertValleyForSale-ExpiredJan-Apr2007$339,000RandyVarleyRealtyREOMay2007$246,739BankOwnedListedForSaleJune27,2007$246,750Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedJuly26,2007$234,500Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedSept26,2007$211,641Wilkinson-ColdwellBankerPricereduced/ExpiredOct29,2007$201,059Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedJan22,2008$191,006VentureRealEstatePriceReducedMay10,2008$174,096VentureRealEstatePendingSaleJun17,2008$169,000VentureRealEstate二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響NoticeofDef23二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響TransactionDate$AmountDescriptionListedForSaleMay2003$299,900UknownResaleDec2003$280,000100%FinancingRefiJan2006$472,000Refinance2ndJan2006$118,000RefinanceListedForSaleMay2006$625,000UnknownREOJan2007$500,000BankOwnedListedForSaleFeb21,2007$455,000Prince&AssocPriceReducedMar20,2007$449,000Prince&AssocPriceReducedApr19,2007$439,900Prince&AssocPriceReducedMay21,2007$420,000Prince&AssocPriceReducedJune21,2007$399,900Prince&AssocPENDINGJuly31,2007$399,900Prince&AssocContingentAugust7,2007$399,900Prince&AssocPENDINGAugust20,2007$399,900Prince&AssocSOLDOct4,2007$350,000Prince&AssocNoticeofDefault:Sept26,2006;NoticeofSale:Jan3,2007;REO:Jan25,2007

處置成交價(jià)比2006年5月減少了27.5萬美元!1233JasmineSt,Calexico,CA92231

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二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響TransactionDa24HousingPrices：ThroughthefloorForeclosurefallout:Housesgofora$1RonFrench/TheDetroitNewsWednesday,August13,2008DETROIT--OnedollarcangetyoualargesodaatMcDonald's,ausedVHSmovieat7-ElevenorahouseinDetroit.

$1saletocostbank$10,000

PutonthemarketinJanuaryfor$1,100,thehousehadnolookersotherthanthesquatterswhosometimesstayedthereatnight.Facing$4,000inbacktaxesandalargeunpaidwaterbill,thebankthatownedthepropertyloweredthepriceto$1.unloadingthehousewillcostthebankabout$10,000.$2,500insalescommission$1,000bonusforclosingthe$1sale;$500ofthebuyer‘sclosingcosts;backtaxesandawaterbill.Thehome,at8111TraverseStreet,afewblocksfromDetroitCityAirport,wasthenicesthouseontheblockwhenitsoldfor$65,000inNovember2006.HousingPrices：Throughtheflo25二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響JosePomalesandhis7-year-oldson,Jordan,standoutsideoftheirhomeinHydePark,aBostonneighborhood.Theyhavelivedtherefor8years,buttwoyearsafterrefinancing,Pomalesisindangerofforeclosure.二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響JosePomales26金融恐怖平衡下的零和游戲：如果外國(guó)持有者撤出，則只會(huì)損害自己的投資。日期總計(jì)(億美元)權(quán)益(億美元)債務(wù)(億美元)合計(jì)長(zhǎng)期債券短期債券美國(guó)國(guó)債政府支持企業(yè)債券企業(yè)債券20080712000518742332007121060047762007069220.46285.198704.914665.43763.26276.25230.36注：（1）權(quán)益中，含普通股275.51億美元，基金8.16億美元，普通股1.52億美元；（2）短期債券中，含美國(guó)國(guó)債106.87億美元，機(jī)構(gòu)債券109.82億美元，企業(yè)債券13.67億美元；（3）政府支持企業(yè)長(zhǎng)期債券中，資產(chǎn)擔(dān)保證券(Asset-backedsecurities)為2060億美元。2007年年度報(bào)告（截止到2007年12月31日）中國(guó)銀行1.1持有美國(guó)次級(jí)住房貸款抵押債券49.90億美元1.2計(jì)提相關(guān)減值準(zhǔn)備12.95億美元2.1持有美國(guó)Alt-A住房貸款抵押債券24.7億美元2.2計(jì)提相關(guān)減值準(zhǔn)備2.85億美元3.0已終止確認(rèn)損益32.63億元人民幣中國(guó)銀監(jiān)會(huì)調(diào)查顯示，截至2008年6月，中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)共持有房利美和房地美相關(guān)公司債券316億美元。金融恐怖平衡下的零和游戲：如果外國(guó)持有者撤出，則只會(huì)損害自己27三、次貸危機(jī)形成的原因分析表面現(xiàn)象：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，是次貸危機(jī)爆發(fā)的元兇。三、次貸危機(jī)形成的原因分析表面現(xiàn)象：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，是次貸危機(jī)28三、次貸危機(jī)形成的原因分析表面現(xiàn)象：房?jī)r(jià)迅速下跌，是次貸危機(jī)的誘因。三、次貸危機(jī)形成的原因分析表面現(xiàn)象：房?jī)r(jià)迅速下跌，是次貸危機(jī)29三、次貸危機(jī)形成的原因分析美國(guó)總統(tǒng)布什Bushmadetheremarkataclosed-doorfundraiserforRepublicanPeteOlson,(D-Texas)"WallStreetgotdrunk."華爾街現(xiàn)在是喝醉了“There‘snoquestionaboutit,”“WallStreetgotdrunk,that’soneofthereasonsIaskedyoutoturnofftheTVcameras.Itgotdrunkandnowit‘sgotahangover.Thequestionishowlongwillitsoberupandnottrytodoallthesefancyfinancialinstruments.”

毫無疑問，華爾街喝醉了，這就是為什么我請(qǐng)大家關(guān)閉攝像機(jī)。它過去喝醉了，現(xiàn)在則是宿醉，可問題是它何時(shí)能清醒過來，不要在嘗試做哪些奇特的金融工具。華爾街的銀行家WeareplayingintheroleIfWallStreetgotdrunk,Bush&Co.werethebartenderswhokepttheliquorflowing.由于可以從次級(jí)住房抵押貸款證券化中獲得巨額利益，因此也就設(shè)計(jì)出了基于次級(jí)貸款的各式各樣的投資產(chǎn)品。雷曼兄弟破產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)6390億美元、負(fù)債6130億美元?？善銫EO過去8年的薪酬總額達(dá)4.8億美元。DickFuld三、次貸危機(jī)形成的原因分析美國(guó)總統(tǒng)布什Bushmadet30三、次貸危機(jī)形成的原因分析美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘2008年10月23日在眾議院監(jiān)管委員會(huì)(HouseOversightCommittee)舉行的聽證會(huì)就金融危機(jī)作證時(shí)：承認(rèn)他過去抗拒對(duì)金融市場(chǎng)監(jiān)管的作法，有部份的過錯(cuò)。對(duì)美國(guó)信貸市場(chǎng)的崩潰感到震驚，并且預(yù)測(cè)金融危機(jī)將使美國(guó)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊。恐懼的美國(guó)家庭將必須去適應(yīng)嚴(yán)重的信貸緊縮，以及工作職位朝不保夕、退休金面臨威脅等問題。消除金融危機(jī)的必要條件是穩(wěn)定房市，但就美國(guó)目前的情況來看，這需要很長(zhǎng)時(shí)間，“不是最近幾個(gè)月能夠解決的問題待房?jī)r(jià)穩(wěn)定之后，市場(chǎng)會(huì)一定程度地解凍，恐慌的投資者們也會(huì)開始嘗試新的風(fēng)險(xiǎn)投資。有一派經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，格林斯潘任內(nèi)抗拒對(duì)金融市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管，并一再減息，助漲房市泡沫化，最后房市崩潰拖垮了信貸市場(chǎng)。三、次貸危機(jī)形成的原因分析美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘2008年1031三、次貸危機(jī)形成的原因分析世界銀行高級(jí)副行長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫第一個(gè)要吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)就是，不能為了解決一個(gè)問題，卻創(chuàng)造一個(gè)更大的問題（在林毅夫看來，金融危機(jī)之所以發(fā)展到目前階段，與美國(guó)政府沒有很好處理2001年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅有關(guān)）?！爱?dāng)時(shí)泡沫破裂美國(guó)經(jīng)濟(jì)就應(yīng)該陷入衰退，但那次衰退很短。為什么那么短？因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)用降息來刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)?！绷硪粋€(gè)教訓(xùn)就是，要關(guān)注金融創(chuàng)新的隱患。美國(guó)金融衍生品越搞越復(fù)雜，監(jiān)管又沒跟上，這就給房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成起到了推波助瀾的作用?！拔艺J(rèn)為，金融創(chuàng)新是必要的，也是不能禁止的，但是創(chuàng)新后，應(yīng)該了解這些創(chuàng)新產(chǎn)品的好處和存在的弊端，在監(jiān)管上要跟上，不能只看到好處而疏忽了必要的監(jiān)管?！标幹\論說美國(guó)政府憑借其在政治上的主導(dǎo)權(quán)和金融上的話語權(quán)，利用大量的借債來?yè)]霍了世界的財(cái)富，征收了世界稅。三、次貸危機(jī)形成的原因分析世界銀行高級(jí)副行長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林32三、次貸危機(jī)形成的原因分析住房政策與金融監(jiān)管缺陷“美國(guó)之夢(mèng)”計(jì)劃創(chuàng)造了出巨大的次級(jí)貸款市場(chǎng)

HUD曾在2004年提出了可支付住房的發(fā)展目標(biāo)，即在未來4年內(nèi)，將低收入和少數(shù)族裔家庭的住房自有化率從50%提高到56%，擴(kuò)大高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)貸款市場(chǎng)提供了動(dòng)力。HUD好大喜功、放松監(jiān)管。將房利美和房地產(chǎn)所購(gòu)買的次級(jí)貸款也計(jì)入可支付住房貸款范疇；房利美和房地產(chǎn)從2002年到2006年累計(jì)購(gòu)買了5530億美元的次級(jí)貸款。三、次貸危機(jī)形成的原因分析住房政策與金融監(jiān)管缺陷33美國(guó)住房金融體系

美國(guó)住房金融體系34美國(guó)住房金融體系TheFederalHousingFinanceBoard(FHFB)美國(guó)住房金融體系TheFederalHousingFi35美國(guó)聯(lián)邦住房貸款系統(tǒng)FHLBs從1989年以來，通過可支付住房計(jì)劃(AHP，每年毛利的10％用于該項(xiàng)目)提供了29億美元贈(zèng)款，幫助建設(shè)了57.5萬套可支付住宅。從1989年以來，通過社區(qū)投資計(jì)劃(CIP)提供了470億美元優(yōu)惠貸款，資助建設(shè)了60萬套住宅和經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。目標(biāo)：（1）為成員機(jī)構(gòu)提供低成本資金用于住房、社區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展貸款；（2）提供區(qū)域可支付住房項(xiàng)目為低收入和中等收入家庭創(chuàng)造住房機(jī)會(huì)；（3）通過預(yù)付資本和抵押計(jì)劃支持住房金融；（4）為會(huì)員機(jī)構(gòu)流動(dòng)性提供可靠資源。

美國(guó)聯(lián)邦住房貸款系統(tǒng)FHLBs從1989年以來，通過可支付住36三、次貸危機(jī)形成的原因分析房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)起過程存在重大制度缺陷借款人、經(jīng)紀(jì)人、貸款公司、評(píng)估師成為利益共同體不論購(gòu)房還是再融資，只有貸款閉合，經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估師才能獲得傭金，貸款公司才能獲得發(fā)行費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用，借款人才能獲得所需貸款。循規(guī)蹈矩的經(jīng)紀(jì)人和照章辦事的評(píng)估師會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)出現(xiàn)了“劣勝優(yōu)汰”的奇怪現(xiàn)象。評(píng)估師作為專業(yè)人士的獨(dú)立性、誠(chéng)信和行業(yè)規(guī)則喪失殆盡美國(guó)OctoberResearch公司的研究顯示：2003年有55%的評(píng)估師承受了貸款公司、經(jīng)紀(jì)人、客戶和房地產(chǎn)代理等要求高估房?jī)r(jià)的壓力；（2）2008年該比例大幅升至90%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)住房抵押貸款中有一半被高估了10%，25%的貸款被高估了11%~20%。三、次貸危機(jī)形成的原因分析房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)起過程存在重大制度37三、次貸危機(jī)形成的原因分析Inflatedappraisalsaretherootofthesubprimeproblem

Appraisersdependonmortgagebrokersandlendersfornewbusiness,andtherefore：submitfakedocuments提交虛假文件failtoactuallyinspectthepropertybeingappraised不去現(xiàn)場(chǎng)查勘basetheappraisalonoutdatedcomps利用不恰當(dāng)?shù)陌咐齅AIpresidentTerryDunkinappraisalfraudhasbeenanopensecretinthemortgageindustry評(píng)估中的欺騙行為已經(jīng)成為抵押行業(yè)的公開秘密muchofthepressurehascomedirectlyfromthebankingindustry大部分壓力主要來自銀行業(yè)“Appraiserswerepressuredtoinflatethevalueofproperty,orworse,turnablindeyetooutrightmortgagefraud,”評(píng)估師被迫高估價(jià)值，甚至更糟糕的是，對(duì)赤裸裸的抵押欺騙睜一只眼、閉一只眼“Itissymbolicofaproblemthathasplaguedtheappraisalindustryforyears.”這是一個(gè)困擾著評(píng)估行業(yè)多年的明顯問題。三、次貸危機(jī)形成的原因分析Inflatedappraisa38四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施推出8500億美元的救市計(jì)劃救百姓還是救華爾街富豪？2008年9月29日，美國(guó)國(guó)會(huì)眾議院以228票對(duì)205票的投票結(jié)果，否決了布什政府提出的總額為7000億美元的金融救援方案四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施推出8500億美元的救市計(jì)劃救39四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施加強(qiáng)監(jiān)管令高盛和摩根士丹利向銀行控股公司轉(zhuǎn)型，使幾乎所有美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)的母公司都處于Fed的監(jiān)管之下。高盛和摩根士丹利除受美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)監(jiān)管外，還要同時(shí)接受美國(guó)財(cái)政部金融局(OfficeoftheComptrolleroftheCurrency)、美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FederalDepositInsuranceCorp.)等聯(lián)邦機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。高杠桿率是投資銀行的主要缺陷杠桿率是一個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)之比。美林的杠桿率2007年為28倍、摩根士丹利為33倍，高盛也達(dá)到28倍。而商業(yè)銀行的杠桿率通常在10倍左右?；ㄆ旒瘓F(tuán)(CitigroupInc.)、瑞士銀行和Wachovia也在高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款上栽了大跟頭，它們得以存活的原因在于其龐大的規(guī)模和可靠的日常資金來源，也就是銀行存款。四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施加強(qiáng)監(jiān)管40四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施頒布《2008住房和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)法案（HousingandEconomicRecoveryActof2008）》依據(jù)法案，成立“美國(guó)聯(lián)邦住房金融署(FederalHousingFinanceAgency,FHFA)”FHFA取代了OFHEO(曾是HUD的一部分，負(fù)責(zé)監(jiān)管“兩房”)和FHFB(儲(chǔ)貸危機(jī)后成立于1989年的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)監(jiān)管FHLBs），OFHEO和FHFB一年后取消，人員、財(cái)產(chǎn)等轉(zhuǎn)移給FHFA。FHFA接管了FannieMae和FreddieMacFHFA的目標(biāo)恢復(fù)兩公司的正常運(yùn)營(yíng)與償還能力；繼續(xù)兩公司的業(yè)務(wù)，保持與維護(hù)公司資產(chǎn)。四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施頒布《2008住房和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)法41四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施提高評(píng)估過程獨(dú)立性美國(guó)政府和行業(yè)協(xié)會(huì)開始采取措施：根除抵押貸款經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)評(píng)估；阻止評(píng)估師受到壓力和脅迫；減少使用不去現(xiàn)場(chǎng)查勘或通過評(píng)估管理公司提供的評(píng)估服務(wù)；加強(qiáng)評(píng)估過程的質(zhì)量控制；為客戶和評(píng)估師設(shè)置有關(guān)評(píng)估問題的投訴熱線。四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施提高評(píng)估過程獨(dú)立性42四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施頒布《住房估值行為守則(HomeValuationCodeofConduct)》由美國(guó)紐約州總檢察官AndrewCuomo主導(dǎo)制定2008年3月頒布，將于2009年1月1日正式實(shí)施。守則明確規(guī)定：禁止貸款人及其利益關(guān)聯(lián)方通過強(qiáng)迫、敲詐、合謀、補(bǔ)償、指示、誘導(dǎo)、脅迫、賄賂等方式，影響或試圖影響評(píng)估過程及結(jié)果。四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施頒布《住房估值行為守則(Ho43四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施近期改革措施不允許經(jīng)紀(jì)人隨意挑選評(píng)估師由貸款公司提供其認(rèn)可的評(píng)估師名單供經(jīng)紀(jì)人選擇，減弱經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響力。評(píng)估師必須在贏得、鞏固貸款公司認(rèn)可和幫助經(jīng)紀(jì)人操控房產(chǎn)價(jià)值之間做出取舍。被剔除出名單的威脅成為房產(chǎn)價(jià)值免受操縱的天然屏障。不允許貸款公司在評(píng)估公司中享有權(quán)益通過立法的方式嚴(yán)格禁止貸款公司以獨(dú)資或合資的形式建立評(píng)估公司。割斷貸款公司和評(píng)估公司的聯(lián)系可以有效地降低兩者合謀的可能性。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，對(duì)貸款公司而言，操縱評(píng)估價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于回報(bào)，也即閉合溢價(jià)評(píng)估的貸款的收益要小于在該筆貸款違約時(shí)取消抵押品贖回權(quán)的損失。次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)表明，該假設(shè)前提能否持久成立值得懷疑，最根本的措施是加強(qiáng)對(duì)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估機(jī)構(gòu)行為。四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施近期改革措施44四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施成立“獨(dú)立評(píng)估保護(hù)協(xié)會(huì)（IndependentValuationProtectionInstitute，IVPI）由FannieMae和FreddieMac資助，每年經(jīng)費(fèi)300萬美元；理事會(huì)成員由總檢察官辦公室和OFHEO（現(xiàn)FHFA）批準(zhǔn)；負(fù)責(zé)監(jiān)督《住房評(píng)估行為守則》執(zhí)行情況。主要職能接受貸款公司基于抽查10%評(píng)估報(bào)告的評(píng)估質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告；為客戶設(shè)置全國(guó)性的投訴熱線，受理評(píng)估過程受到干擾、由于使用受虛假評(píng)估報(bào)告受到損害等投訴；將影響?yīng)毩⒃u(píng)估的事件報(bào)告給聯(lián)邦和州的立法、監(jiān)察和司法部門，以及負(fù)責(zé)評(píng)估師資格發(fā)證、注冊(cè)管理的部門；每2年向公眾發(fā)布其評(píng)估行業(yè)監(jiān)督報(bào)告。四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施成立“獨(dú)立評(píng)估保護(hù)協(xié)會(huì)（In45四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施出售HUD住房WhatisaHUDHome?AHUDhomeisa1to4unitresidentialpropertyacquiredbyHUDasaresultofaforeclosureactiononanFHA-insuredmortgage.HUDbecomesthepropertyownerandoffersitforsaletorecoverthelossontheforeclosureclaim.WhocanbuyaHUDHome?Almostanyone!Ifyouhavethecashorcanqualifyforaloan(subjecttocertainrestrictions)youmaybuyaHUDHome.HUDHomesareinitiallyofferedtoowner-occupantpurchasers(peoplewhoarebuyingthehomeastheirprimaryresidence).Followingthepriorityperiodforowneroccupants,unsoldpropertiesareavailabletoallbuyers,includinginvestors.

四、美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施出售HUD住房46GuidetoAvoidingForeclosure

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GuidetoAvoidingForeclosure47"HOPEFORHOMEOWNERS"PROGRAMTOHELPMORESTRUGGLINGFAMILIESKEEPTHEIRHOMES(October1,2008)HOPEforHomeowners

將為出現(xiàn)還款困難的借款人提供抵押貸款再融資安排，但借款人必須有能力承受聯(lián)邦住房管理局(FHA)擔(dān)保下的新貸款；實(shí)施期限：2008年10月1日起，到2011年9月30日止FHA擔(dān)保的新貸款上限是3000億美元（計(jì)劃在今年為50萬戶提供擔(dān)保）借款人必須符合下列條件，才能得到該計(jì)劃的支持：是第一套自住住房，此外在如第二住房的其他住房中沒有權(quán)益；當(dāng)前的抵押貸款是在2008年1月前發(fā)起，并至少按月還貸了6次；如果沒有幫助的話，不能再繼續(xù)按月償還當(dāng)前抵押貸款；在2008年3月，其月還款額超過了其月家庭毛收入的31%；在過去10年中，沒有犯罪或不良誠(chéng)信記錄，包括獲取當(dāng)前貸款時(shí)未（didnotknowinglyorwillingly）提供虛假信息；貸款數(shù)額上限不超過550440美元；包括抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)在內(nèi)的新抵押貸款不超過當(dāng)前住房評(píng)估值的90%；抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率：貸款發(fā)出前1次總付不超過3%，按年支付不超過；當(dāng)前抵押貸款留置權(quán)持有人必須免除提前還款罰款或延期還款收費(fèi)；當(dāng)前第一抵押權(quán)人必須接受HOPEforHomeowners貸款介入后，能清償全部的債務(wù)；當(dāng)前從屬貸款人必須釋放其剩余的抵押留置權(quán)。TheborrowermustagreetosharewithFHAboththeequitycreatedatthebeginningofthisnewmortgageandanyfutureappreciationinthevalueofthehome.Theborrowercannottakeoutasecondmortgageforthefirstfiveyearsoftheloan,exceptundercertaincircumstancesforemergencyrepairs."HOPEFORHOMEOWNERS"PROGRAM48五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房政策角度：提高住房政策的科學(xué)性住房政策公共住房政策住房市場(chǎng)政策目標(biāo)公平住房機(jī)會(huì)，改善住房質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)住有所居。穩(wěn)定住房市場(chǎng)，改善市場(chǎng)效率，有效配置資源。含義通過對(duì)住房生產(chǎn)或住房消費(fèi)的補(bǔ)貼，為居民家庭提供公平的住房機(jī)會(huì)。通過促進(jìn)住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、控制住房市場(chǎng)外部性問題、提供公共品等活動(dòng)來改善住房市場(chǎng)的運(yùn)行效率，在既定的技術(shù)條件和資源約束下，從住房市場(chǎng)中獲取盡可能大的消費(fèi)者滿足。主要子目標(biāo)保障最低收入家庭基本住房需要，確保其居住在體面的住房中；不斷改善居住條件和社區(qū)環(huán)境；鼓勵(lì)住房自有；實(shí)現(xiàn)資源在住房領(lǐng)域內(nèi)部的公平配置。引導(dǎo)住房投資與住房消費(fèi)；維護(hù)住房市場(chǎng)穩(wěn)定，有效預(yù)防和管理系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；提高市場(chǎng)透明度，改善住房市場(chǎng)運(yùn)行效率；有效利用土地資源，實(shí)現(xiàn)住房領(lǐng)域相關(guān)資源的有效配置。五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房政策角度：提高住房政策的科學(xué)性住房49五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房政策角度：提高住房政策的科學(xué)性五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房政策角度：提高住房政策的科學(xué)性50五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房金融角度房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的問題房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過快。2007年10月末：全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，同比增長(zhǎng)30.75%；個(gè)人住房貸款余額2.6萬億元，同比增長(zhǎng)35.57%。住房公積金委托貸款余額達(dá)到4502.2億元，同比增長(zhǎng)34.87%。過度競(jìng)爭(zhēng)，潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。鄭州、北京、杭州、廣州等城市46.31%、35.4%、32.83%和32.2%的借款人辦理貸款時(shí)未曾與銀行直接見面。未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)。2007年8月末，16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn)(加)按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房金融角度51五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房金融角度規(guī)范商業(yè)銀行在住房抵押貸款發(fā)放環(huán)節(jié)的不規(guī)范行為和惡性競(jìng)爭(zhēng)，防止道德風(fēng)險(xiǎn)和委托代理問題；從有利于操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度，提高住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)化水平；慎重推出房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品住房抵押貸款證券化（MBS）房地產(chǎn)投資信托（REIT)商業(yè)抵押貸款證券化（CMBS）加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行有選擇性的金融創(chuàng)新選擇簡(jiǎn)單（容易定價(jià)）金融創(chuàng)新產(chǎn)品（股指期權(quán)）慎重對(duì)待復(fù)雜（難以定價(jià)）金融創(chuàng)新產(chǎn)品（如結(jié)構(gòu)化金融衍生產(chǎn)品）五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房金融角度52五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房金融角度：改革與完善住房公積金制度財(cái)政監(jiān)督

管委會(huì)決策中心運(yùn)作銀行專戶存儲(chǔ)五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)住房金融角度：改革與完善住房公積金制度53五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理角度打擊房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的投機(jī)行為；破解房?jī)r(jià)漲、地價(jià)漲、房?jī)r(jià)再漲的惡性循環(huán)機(jī)制；提高市場(chǎng)透明度和市場(chǎng)效率；加強(qiáng)基礎(chǔ)研究，提高市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與市場(chǎng)分析能力。五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理角度54五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)規(guī)范房地產(chǎn)抵押評(píng)估行為我國(guó)發(fā)放住房抵押貸款的主要金融機(jī)構(gòu)，均設(shè)立了認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)并定期更新的制度；大部分金融機(jī)構(gòu)要求分享50%~80%的評(píng)估服務(wù)收費(fèi)；導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)盡量減少評(píng)估工作環(huán)節(jié)、壓縮評(píng)估業(yè)務(wù)成本支出，極大的影響了評(píng)估工作的質(zhì)量。評(píng)估師受貸款銀行、委托方及其利益相關(guān)方脅迫或利誘，根據(jù)客戶“預(yù)期目標(biāo)價(jià)格”進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告的情況也比比皆是，這也在很大程度上增加了評(píng)估中的“水分”，容易誘發(fā)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。五、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)規(guī)范房地產(chǎn)抵押評(píng)估行為55謝謝大家！歡迎提問?謝謝大家！歡迎提問?56美國(guó)次貸危機(jī)與經(jīng)驗(yàn)借鑒

Americansub-primemortgagecrisisandLessonsforChina劉洪玉清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所liuhy@美國(guó)次貸危機(jī)與經(jīng)驗(yàn)借鑒

Americansub-prim57提綱Agenda美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響次貸危機(jī)形成的原因分析美國(guó)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的主要措施可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)提綱Agenda美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)58一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)及次貸借款人美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的金融機(jī)構(gòu)依照FICO個(gè)人信用評(píng)分系統(tǒng)（FairIsaac&Company）將借款人信用等級(jí)分為三個(gè)檔次。借款人信用分類FICO信用分值銀行貸款態(tài)度形成的貸款類型違約率統(tǒng)計(jì)優(yōu)質(zhì)660以上信用卓著，毫不遲疑優(yōu)質(zhì)抵押貸款市場(chǎng)（PrimeMortgage）800分以上是1/1292次優(yōu)620-660進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)次優(yōu)級(jí)抵押貸款市場(chǎng)（Alt-AMortgage）700-800分是1/123次級(jí)500-620要求借款人增加擔(dān)保次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)（SubprimeMortgage）600分以下是1/8高風(fēng)險(xiǎn)借款人低于500拒絕貸款美國(guó)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)及次貸借款人借款人59一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)參與者及業(yè)務(wù)流程購(gòu)買購(gòu)買證券化評(píng)級(jí)證券化出售非標(biāo)準(zhǔn)類抵押貸款出售標(biāo)準(zhǔn)類抵押貸款小型貸款公司將抵押貸款賣給大型貸款公司經(jīng)紀(jì)人通過貸款公司獲得貸款借款人直接或通過經(jīng)紀(jì)人向貸款公司申請(qǐng)貸款借款人抵押貸款經(jīng)紀(jì)人小型貸款公司大型貸款公司房地美、房利美貸款證券化機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)抵押支持證券非機(jī)構(gòu)抵押支持證券：優(yōu)質(zhì)巨額抵押貸款證券Alt-A抵押貸款證券次級(jí)抵押貸款證券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)參與者及業(yè)務(wù)流程購(gòu)60一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)的非理性發(fā)展（MortgageBankerAssociation,MBA）2001年至2006年間次貸、優(yōu)質(zhì)、次優(yōu)級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)平均利潤(rùn)率分別為5.83%、2.56%和2.82%。私人金融機(jī)構(gòu)為追逐超額利潤(rùn)，自2001年開始了近乎瘋狂的次貸市場(chǎng)擴(kuò)張。通過經(jīng)紀(jì)人以“花言巧語”誘使居民家庭使用次貸購(gòu)房貸款公司提出了超額利率分享機(jī)制和提前還款處罰傭金方案；不斷加大可調(diào)整利率貸款的放款力度，盡量不采取固定利率貸款模式；把越來越多的次貸證券化，風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)移給二級(jí)市場(chǎng)上的投資者（2001年新增次貸僅有50.4%被證券化，但到2006年則增加到81.2%）。一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸市場(chǎng)的非理性發(fā)展（Mo61一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)2001年至2003年間，新增次貸占新增個(gè)人住房抵押貸款的比重維持在8.0-8.6%，2004年該比重一躍達(dá)到18.5%，2005年和2006年則都超過了20.0%。2001年次貸總額1400億美元，占美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款總額的2.6%，2007年這兩個(gè)數(shù)字則分別達(dá)到1.3萬億美元和12.5%。

一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)62次級(jí)抵押貸款發(fā)起后隨時(shí)間變化的喪失抵押品贖回權(quán)比例

(OriginationYears2001–2007)次級(jí)抵押貸款發(fā)起后隨時(shí)間變化的喪失抵押品贖回權(quán)比例(Ori63一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸大量發(fā)出，促使住房交易量大幅度上升。一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸大量發(fā)出，促使住房交易64一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)2004年下半年開始美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，2006年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向下調(diào)整。利率重置使進(jìn)入利率可調(diào)整期的次貸借款人的月還款額平均增加30%，而房?jī)r(jià)下降又加大了借款人通過轉(zhuǎn)按揭等方式實(shí)現(xiàn)再融資的難度，相當(dāng)數(shù)量的借款人因此無力繼續(xù)償還貸款。2007年4月，美國(guó)第二大次貸機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融公司（NewCenturyFinancialCorporation）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。到2008年9月，美國(guó)多家涉足次貸及其證券投資業(yè)務(wù)的金融公司和投資銀行，包括華爾街前5大投資銀行在內(nèi)，或傳出大幅虧損消息，或申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，或宣布破產(chǎn)，次貸危機(jī)全面爆發(fā)。一、美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)與次貸危機(jī)次貸危機(jī)的爆發(fā)65二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響資本市場(chǎng)（2008年10月24日）道瓊斯工業(yè)股票平均價(jià)格指數(shù)收盤跌312.30點(diǎn)，至8378.95點(diǎn)，跌幅3.59%，創(chuàng)2003年4月25日以來收盤新低。道瓊斯指數(shù)在過去的19周中累計(jì)跌幅達(dá)到32%。日經(jīng)指數(shù)收盤跌811.90點(diǎn)，至7649.08點(diǎn)，跌幅9.6%；當(dāng)前點(diǎn)位僅略高于2003年4月28日7607.88點(diǎn)的收盤點(diǎn)位。恒生指數(shù)跌1,142.11點(diǎn)，收于盤中低點(diǎn)12,618.38點(diǎn)，跌幅8.3%。這是該指數(shù)2004年8月24日收于12,431點(diǎn)以來的最低收盤水平。上證綜合指數(shù)收盤跌1.9%，至1839.62點(diǎn)，創(chuàng)2006年10月31日以來最低收盤水平。澳大利亞S&P/ASX200指數(shù)收盤跌105點(diǎn)，至3869.4點(diǎn)，跌幅2.6%，接近2004年11月份以來的最低水平。新加坡海峽時(shí)報(bào)指數(shù)收盤下跌145.39點(diǎn)，至1600.28點(diǎn)，跌幅8.3%。本月一度下跌32%，跌至五年多來的最低水平。

二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響資本市場(chǎng)（2008年10月66二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響匯率變化：美元在金融危機(jī)中獲益美元和日?qǐng)A成為走勢(shì)最強(qiáng)勁的貨幣，歐元成為走勢(shì)最弱的貨幣。英鎊兌美元跌至1.5890美元，為2003年9月以來最低價(jià)位歐元兌美元跌至1.2609美元，為2年以來最低價(jià)位。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響匯率變化：美元在金融危機(jī)中67二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)OneYearU.S.TreasurySecuritiesYieldThirtyYearU.S.TreasuryBondYield二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)OneYear68二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)69二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響證券市場(chǎng)70America’sgovernmenttakescontrolofFreddieMacandFannieMae受美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂沖擊，F(xiàn)NMA和FHLMC已經(jīng)陷入全面危機(jī)，2007年兩公司的損失超過140億美元，兩公司的股價(jià)在2007年暴跌了約90%。美國(guó)政府于2008年9月7日宣布接管FNMA和FHLMC，以免房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)金融體系崩盤，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。America’sgovernmenttakescon71二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響房利美和房地美是美國(guó)住房抵押貸款的主要資金來源。截止到2008年6月它們所持有的住房抵押貸款15414.38億美元發(fā)行的住房抵押貸款支持證券（MBS）凈余額36680.17億美元兩者合計(jì)52094.55億美元分別占美國(guó)同期住房抵押貸款余額121293.71億美元的12.7%、30.2%和42.9%。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響房利美和房地美是美國(guó)住房抵72二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行、保險(xiǎn)業(yè)第五大投資銀行貝爾斯登（次貸市場(chǎng)急先鋒）因?yàn)l臨破產(chǎn)而被摩根大通收購(gòu)（2.36億美元，2/30）；第四大投資銀行雷曼兄弟在美國(guó)9月15日申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；第三大投資銀行美林證券被美國(guó)銀行以440億美元收購(gòu)；第一、第二大投資銀行高盛和摩根士丹利，皆轉(zhuǎn)型為傳統(tǒng)的商業(yè)銀行。08Q3：FDIC監(jiān)管的約8500家機(jī)構(gòu)中，有171家問題銀行，涉及資產(chǎn)1156億美元。破產(chǎn)時(shí)間銀行名稱（英文）銀行名稱（中文）所在地區(qū)2007年9月28日NetBank網(wǎng)上銀行佐治亞州2007年10月4日MiamiValleyBank邁阿密山谷銀行邁阿密2008年1月25日DouglassNationalBank道格拉斯國(guó)民銀行密蘇里州2008年3月7日HumeBank休姆銀行密蘇里州2008年5月9日ANBFinancialANB金融國(guó)民協(xié)會(huì)銀行阿肯色州2008年5月30日FirstIntegrityBank第一誠(chéng)信銀行明尼蘇達(dá)州2008年7月11日IndyMacBank印地麥克銀行加利福尼亞2008年7月25日FirstNationalBank內(nèi)華達(dá)第一國(guó)民銀行內(nèi)華達(dá)州2008年7月25日FirstHeritageBank第一傳統(tǒng)銀行加利福尼亞2008年8月1日FirstPriorityBank第一優(yōu)先銀行佛羅里達(dá)州2008年8月22日TheColumbianBankandTrust哥倫比亞銀行信托公司堪薩斯州2008年8月29日IntegrityBank誠(chéng)信銀行佐治亞州2008年9月5日SilverStateBank亨德森銀州銀行內(nèi)華達(dá)州2008年9月15日WashingtonMutualInc.華盛頓互惠銀行西雅圖2008年10月AmeribankAmeri銀行西弗吉尼亞州2008年10月MainStreetBankofNorthville諾斯維爾主街銀行密歇根州2008年10月MeridianBankofEldred埃爾德雷德子午銀行伊利諾伊州2008年10月AlphaBank＆Trust阿爾法銀行和信托公司佐治亞州2008年10月FreedomBank自由銀行佛羅里達(dá)州2008年11月FranklinBank富蘭克林銀行2008年11月SecurityPacificBank太平洋平安銀行加州洛杉磯2008年11月CommunityBankofLoganville羅根維爾社區(qū)銀行佐治亞州2008年11月DowneySavings＆Loan唐尼儲(chǔ)蓄貸款銀行加州2008年11月PFFBank＆Trust波莫納第一聯(lián)合銀行加州美國(guó)2008年以來已經(jīng)有22家銀行倒閉資產(chǎn)規(guī)模達(dá)2(表內(nèi))+1.23(表外)萬億美元的CitiBank股價(jià)暴跌（50-3.77美元)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行、保險(xiǎn)業(yè)08Q3：FD73二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行名稱相關(guān)資產(chǎn)類型數(shù)額建設(shè)銀行相關(guān)債券：高級(jí)債券1.414億美元，次級(jí)債券0.5億美元1.914億美元工商銀行公司債券及與雷曼信用相掛鉤債券1.518億美元中國(guó)銀行對(duì)雷曼的總風(fēng)險(xiǎn)敞口1.2882億美元中信銀行相關(guān)的投資與交易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)敞口7600萬美元交通銀行持有雷曼兄弟控股公司及其子公司發(fā)行的債券7002萬美元招商銀行持有雷曼兄弟債券7000萬美元興業(yè)銀行與美國(guó)雷曼兄弟相關(guān)的投資與交易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)敞口3360萬美元合計(jì)7.2164億美元中國(guó)七家銀行持有雷曼資產(chǎn)7.2164億美元二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響銀行名稱相關(guān)資產(chǎn)類型數(shù)額建74二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響美政府接管AIG9月16日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)授權(quán)紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行向陷于破產(chǎn)邊緣的美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）提供850億美元緊急貸款。為保障納稅人的利益不受損害，貸款將以AIG的全部資產(chǎn)為抵押。美國(guó)政府將持有該集團(tuán)近79.9％股份。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響美政府接管AIG75二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響宏觀經(jīng)濟(jì)二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響宏觀經(jīng)濟(jì)76二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響國(guó)際勞工組織預(yù)計(jì)：金融危機(jī)引發(fā)失業(yè)潮到2009年年底：全球失業(yè)人數(shù)將增加2000萬，總數(shù)將達(dá)2.1億萬人，是十年來全球失業(yè)人數(shù)首次突破2億人。失業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)將會(huì)是建筑業(yè)、房地產(chǎn)、汽車制造、旅游及金融行業(yè)。每日薪水少于一美元的人將會(huì)增加至4000萬人。國(guó)際勞工組織總干事索馬維亞各國(guó)政府不應(yīng)只是集中協(xié)助金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)也要協(xié)助民眾來面對(duì)金融海嘯帶來的影響，例如提供失業(yè)補(bǔ)償以及更多社會(huì)保障。各國(guó)政府應(yīng)協(xié)助企業(yè)渡過難關(guān)，保住更多職位及增加就業(yè)機(jī)會(huì)。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響國(guó)際勞工組織預(yù)計(jì)：金融危機(jī)77二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響次貸危機(jī)爆發(fā)后，RealEstateOwnedbyBank(REO)大量增加，處置REO催生了房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度下滑。二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響次貸危機(jī)爆發(fā)后，Real78二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響NoticeofDefault:Dec27,2006；NoticeofSale:Mar30,2007；REO:May14,2007處置成交價(jià)比2006年12月減少了14.8萬美元!SandalwoodParkNorthcornerlot

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二、次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴及其影響TransactionDa80HousingPrices：ThroughthefloorForeclosurefallout:Housesgofora$1RonFrench/TheDetroitNewsWednesday,August13,2008DETROIT--OnedollarcangetyoualargesodaatMcDonald's,ausedVHSmovieat7-ElevenorahouseinDetroit.

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