房地產(chǎn)行業(yè)集中土拍專題研究：地價松動國企控場

房地產(chǎn)行業(yè)集中土拍專題研究：地價松動，國企控場政策：溢價率嚴控疊加進入門檻抬升，旨在理性化、規(guī)范化市場2021

年

2

月

18

日自然資源部發(fā)文要求

22

個重點城市按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，實

現(xiàn)“土地兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），2021

年發(fā)布住宅用地公告不

能超過

3

次。第一輪土拍時間集中在

4-6

月，第二輪集中在

9-10

月，兩輪土拍恰好分別在

房地產(chǎn)銷售同比增速拐點前后展開。集中出讓熱度的懸殊不僅說明基本面大幅轉(zhuǎn)冷，還體

現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部變局。從競拍規(guī)則來看，如我們在

2021

年

7

月

26

日發(fā)布的報告《從北京、長沙范式看地產(chǎn)政策

趨勢》中所預(yù)測，與第一輪土拍相較，第二輪的變化主要呈現(xiàn)四方面：1)

加強購地資格及資金審查，強調(diào)即有政策的嚴格執(zhí)行，從房企資金終端強化融資管控，

進一步規(guī)范購地資金來源，壓縮“前融”空間，引導(dǎo)房企去杠桿；2)

限馬甲。第一輪土拍中，僅上海、南京及長沙部分地塊有禁馬甲要求，但第二輪中，除

了

6

月完成出讓的廈門和長春，限馬甲基本成為城市標配。限馬甲可以降低輿論熱度，

一定程度上減少不公平競爭以及變相“圍標”現(xiàn)象的發(fā)生；3)

房地限價趨嚴。1）限土地溢價率。第一輪土拍中，如武漢、重慶等城市未設(shè)置溢價率

上限，土地溢價率限制最高可達

100%，第二輪土拍中，土地溢價率上限基本都限制在

15%以下；2）限房價。在房地聯(lián)動方面，第二輪

22

城中

14

城采取“限地價+限房價”

政策，廣州、武漢納入雙限行列，第二輪中，廣州部分位于黃埔、南沙的熱點地塊設(shè)置

了限價，武漢新政則明確房價以上市當月板塊內(nèi)新房均價為參考；4)

價格觸頂后競拍規(guī)則多元，搖號、競品質(zhì)成為方向。限地價基礎(chǔ)上，較之過去以競配建、

競自持為主的競拍模式，第二輪在地價觸頂后的競拍規(guī)則更為多元。有競現(xiàn)房銷售面積、

競裝配率等新模式，而更為普遍的是競品質(zhì)。北京模式的一大特色即把第二道門檻的內(nèi)

涵從保障體系建設(shè)拓寬到品質(zhì)上，在第二輪土拍中，將產(chǎn)品品質(zhì)納入門檻的城市有

9

個；更多的城市采取搖號的形式進行競拍。整體而言，從規(guī)則設(shè)定的角度，控制地價是第二輪競拍的調(diào)整方向，而對于開發(fā)資質(zhì)、資

金審查、產(chǎn)品品質(zhì)的要求則抬升了進入門檻，對房企的財務(wù)狀況以及開發(fā)能力提出了額外

要求，首輪土拍熱潮過后，政策的調(diào)整旨在促進市場的規(guī)范化和地價穩(wěn)定性。熱度：供應(yīng)放量未能推動土地成交，第二輪土拍量價齊跌供應(yīng)：第二輪供給高峰，一線城市推地積極從各地年初制定的供應(yīng)計劃來看，22

城整體保持穩(wěn)定，合計土地供應(yīng)面積計劃同比增長

1.5%。其中長沙、濟南、深圳、成都供應(yīng)計劃明顯擴容，同比增速高于

20%。分能級來看，

一、二線城市計劃同比增速分別為

7%和

1%，一線城市增加供應(yīng)的力度更為明顯。從供應(yīng)計劃完成情況來看，前兩輪推出土地面積占全年計劃的比例均值分別為

30%和

82%，

從推地角度，前兩輪計劃完成率達

112%，即整體而言，各城市均積極推地，第二輪達到供

應(yīng)高峰。

截至

11

月

26

日，已有

18

個城市公布第三輪土拍計劃，18

城第三輪擬推出的土地面積占

全年計劃比例達

24%，其中深圳、武漢第三輪為推地高峰，大多數(shù)城市第三輪供應(yīng)為三輪

最低值。全年計劃完成率均值達

136%。成交：量價雙降，溢價率收縮，取消+流拍率近半盡管第二輪土地出讓的

22

城供應(yīng)力度加強，但成交量價雙降，競拍熱度大幅調(diào)整。22

城

初始供應(yīng)建面較第一輪+24%，而成交建面和成交額較第一輪分別-32%、-39%，平均樓面

價較第一輪-11%。分城市能級而言，第二輪土拍中，一線城市的初始推出建面、成交建面環(huán)比第一輪分別+44%、

-24%，樓面價環(huán)比-8%，出讓金降幅擴大至

30%；二線城市的初始推出建面、成交建面環(huán)

比第一輪分別+21%、-33%，樓面價環(huán)比-14%，出讓金降幅擴大至

43%。整體而言，一線

城市成交降幅低于二線城市。第二輪土拍的熱度不僅低于第一輪，同時明顯弱于

20

年水平。22

城平均溢價率較第一輪

-11pct至

5%，較

20

年-7pct。熱度下降導(dǎo)致本輪初始供應(yīng)向?qū)嶋H供應(yīng)的轉(zhuǎn)化率很低，最終

流拍+取消率較第一輪+37pct至

40%，大量地塊因無人報價最終撤牌，取消率高達

29%?？v觀前兩輪土拍成交情況，土地市場成交情況形成鮮明對比。上半年完成的第一輪集中出

讓，由于房企拿地意愿（年初拿地可在當年實現(xiàn)推盤，補充當年銷售業(yè)績）和拿地能力（銷

售熱度較高，回款較為充裕）相對較強，疊加部分城市土拍規(guī)則不完善（溢價率上限較高、

沒有嚴格“限馬甲”等），熱點城市土地拍賣依然火熱。下半年以來，房企拿地意愿和拿地能力雙雙受阻。拿地意愿方面，房地產(chǎn)市場熱度快速下

行使得房企對于項目前景的測算更為謹慎；拿地能力方面，經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流

雙雙承壓導(dǎo)致房企缺少投資彈藥。盡管土拍規(guī)則調(diào)整使得第二輪集中出讓地塊的潛在利潤

率水平較第一輪有所改善，但土地市場熱度仍然出現(xiàn)了快速下行。盈利空間：第二輪已出現(xiàn)明顯改善土地熱度驟降對于行業(yè)最大的正面影響即中止內(nèi)卷，有望帶來利潤率的邊際改善。以限房

價城市首批及第二批成功出讓的土地地貨比來觀測土地盈利空間的變化，我們發(fā)現(xiàn)北京、

深圳、杭州、南京、合肥均出現(xiàn)一定程度的下降，其中北京、合肥地貨比下降幅度分別達

13.8、8.4pct；而上海、寧波、成都出現(xiàn)小幅抬升，抬升幅度分別為

2.9、2.8

和

3.3pct。平

均地貨比為

47%，較第一輪下降

2pct。據(jù)億翰數(shù)據(jù)預(yù)測，在第一輪出讓地貨比相對較高的城市中，高地貨比地塊占比在第二輪中

均出現(xiàn)明顯下滑。以地貨比

70%為分界線，除了

6

月即完成第二輪出讓的廈門，其余城市

高于

70%的地塊占比明顯下降。除了地價因素，以配建、自持等形式存在的隱形成本同樣有所下降。首輪土拍中，北京、廣州、

杭州、無錫等城市的平均配建/自持的比例達

10%-27%，第二輪基本不存在這部分成本。原因

有二：1）部分城市以搖號取代競配建/自持；2）隨著熱度下降，未能進入競隱性成本環(huán)節(jié)。企業(yè)：國民分化加劇，中型房企收縮國進民退，TOP100

房企戰(zhàn)線有所收縮集中供地的

22

城，房企競爭格局的變化更為明晰。以拿地企業(yè)股權(quán)背景分層，第二輪集中

供地央企、地方國企和民企拿地額占比分別達

30%、38%和

32%，較第一輪分別+5、+21、

-26pct；以拿地房企銷售規(guī)模角度分層，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100

以

及

TOP100

名以外的房企拿地額占比分別約

17%、7%、14%、4%、58%，環(huán)比第一輪分

別-6、-11、+1、-7、+23pct。

從一二輪集中供地下房企拿地情況來看，我們認為整體而言體現(xiàn)了“國進民退”的特征。

在市場景氣度下行、資金壓力加大的情況下，民企在投拓方面更受約束。同時，TOP100

房企整體占比下降，尤其是

TOP11-30

這一檔房企，收縮幅度最顯著。中海、保利成第二輪主力軍，拿地

TOP10

國企占

90%第二輪拿地規(guī)模最大房企是中國海外發(fā)展，據(jù)我們測算，權(quán)益拿地額約

630

億，其次是保

利地產(chǎn)及中國鐵建，權(quán)益拿地額均為

272

億。TOP10

房企中，60%為央企，30%為地方國

企，僅龍湖集團一家民企。整體而言，在整體市場低迷的環(huán)境下，控制擴張是多數(shù)房企的一致選擇，但依然有房企采

取了逆周期擴張戰(zhàn)略。累計拿地額

TOP30

的房企中，部分頭部房企主要在第二輪土拍中發(fā)

力，如中國海外發(fā)展(第二批拿地額占比達

79%)，越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤置地和龍湖集

團同樣在第二批中保持力度。逆周期拿地的房企的共性即具備上佳的財務(wù)管控能力和顯著

的融資優(yōu)勢。展望：第三輪競拍限制放寬，受制于基本面或?qū)⒀永m(xù)低迷態(tài)勢‘’土拍政策：門檻邊際放松截至

11

月

26

日，已有

18

個城市公布了第三輪土拍計劃。從地方土拍政策的角度，大部分

城市在第二輪競拍規(guī)則的基礎(chǔ)上微調(diào)，主要體現(xiàn)為出讓門檻的邊際放松，尤其是第二輪取

消+流拍率較高的城市。

競拍規(guī)則角度，部分城市調(diào)整了價格熔斷后的競拍內(nèi)容，例如深圳由競自持變?yōu)楦偣沧?/p>

房面積，重慶由競自持變?yōu)閾u號，杭州則重啟預(yù)約勾地；

限房價角度，廣州、福州、成都等部分城市出現(xiàn)放松。廣州取消第二輪在部分區(qū)域試行的

限房價政策，福州溢價成交時銷售指導(dǎo)價的上浮比例由

0.1%提高至

0.3%，最高上浮比例

由

1.5%提升至

4.5%，成都部分重新入市的

3

個地塊底價向下調(diào)整，并提高了限房價，廣

州也有部分地塊降低底價重新入市；

保證金方面，個別城市降低了第二輪設(shè)定的比例，如濟南、蘇州、南京，付款節(jié)奏方面也

有一定放松（如廣州）。成交：盈利空間進一步改善，流拍現(xiàn)象得以控制第三輪土地供應(yīng)面積整體弱于第一二輪，占城市年初供應(yīng)計劃的比例約

24%。其中武漢、

深圳第三輪供應(yīng)強度最高。供應(yīng)面積占比最低的是北京和天津。疊加房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、

房企現(xiàn)金流承壓格局尚未有明顯轉(zhuǎn)向，從推地節(jié)奏上也與第二輪銜接較緊，我們預(yù)計第三

輪成交額將進一步下滑。截至

11

月

26

日，已有四個城市（深圳、南京、蘇州、無錫）完成第三輪土拍，從四城市

的成交來看，整體量價和第二輪相當，深圳、南京出讓額環(huán)比第二輪分別下降

18%和

36%，

無錫基本與第二輪持平，環(huán)比+4%，蘇州供應(yīng)力度推動出讓金環(huán)比+45%。企業(yè)：地方平臺為拿地絕對主力，頭部企業(yè)進一步蟄伏從拿地房企的結(jié)構(gòu)來看，第三輪土拍的一大特征在于，地方平臺成為拿地絕對主力。

已完成第三輪土拍的四城，權(quán)益拿地額口徑下，央企、地方國企和民企的占比分別為

8%、

67%和

25%，其中深圳地方國企拿地額占比高達

90%。第二輪土拍中所呈現(xiàn)的國進民退在

第三輪中進一步擴大，民企占比環(huán)比進一步下降

7pct，與此同時，央企也收縮了擴張步伐，

環(huán)比下降

22pct，而地方國企占比大幅上升

29pct，將接近

7

成土地收入囊中。地方城投成

為拿地主力的同時，意味著全國化房企進一步蟄伏，因此頭部房企的占比大幅下降，TOP100

以外的房企權(quán)益拿地額占比環(huán)比提升

36pct至

94%。

地方城投大舉拿地的原因主要有兩方面：1.

房地產(chǎn)市場持續(xù)萎靡，預(yù)售款監(jiān)管與“三道紅

線”束縛下，全國化布局房企投資意愿及投資能力持續(xù)下降；2.

大規(guī)模流拍對地方投資吸

引力存在負面效應(yīng)，經(jīng)歷了第二輪流拍潮后，地方政府或存在一定托底思維?？偨Y(jié)：地價或?qū)⑦M一步松動，考驗內(nèi)功正當時地方平臺的資金充裕度同樣有限，擔任市占率七成的土拍參與主體，我們認為長期不具備

可持續(xù)性。因此，我們認為地價或?qū)M一步作出退讓。對于房企而言，最大的挑戰(zhàn)不在

于擴張機遇，而在內(nèi)功。投資分析第二、三輪土拍市場熱度持續(xù)下行、地價松動已經(jīng)顯現(xiàn)，這意味著行業(yè)利潤率有望邊際改

善；同時