物業(yè)行業(yè)風(fēng)險調(diào)研研討課件

研討會主要議題1物業(yè)服務(wù)行業(yè)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在哪些方面？2物業(yè)公司對引入保險機(jī)制的認(rèn)識和重視程度怎樣？3保險行業(yè)應(yīng)該為物業(yè)行業(yè)提供哪些合適的產(chǎn)品？4除了度身定制的保險產(chǎn)品之外，保險公司在服務(wù)和手段上應(yīng)該具備哪些必備的核心要素？5物業(yè)公司在引進(jìn)保險機(jī)制的同時，在具體運作上會面臨哪些問題？還需做哪些準(zhǔn)備？6物業(yè)服務(wù)行業(yè)與保險服務(wù)行業(yè)怎樣聯(lián)手，同創(chuàng)共贏商機(jī)？研討會主要議題1物業(yè)服務(wù)行業(yè)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在哪些方面？1

關(guān)于本市物業(yè)行業(yè)

風(fēng)險及商業(yè)保險情況調(diào)查上海申誠保險代理有限公司關(guān)于本市物業(yè)行業(yè)

風(fēng)險及商業(yè)保險情況調(diào)查2一、活動背景

為落實《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理行動計劃（2007－2009年）》（以下簡稱《三年行動計劃》）中有關(guān)“物業(yè)管理行業(yè)引入綜合保險制度，提高業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險防范能力”的工作目標(biāo)，根據(jù)市房地資源局的要求，受市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會委托我司在2007年8、9月期間，對本市物業(yè)行業(yè)風(fēng)險及商業(yè)保險作了專項調(diào)查。一、活動背景為落實《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜3二、調(diào)查方式一、寄發(fā)調(diào)查表1942份，其中會員數(shù)942家，非會員數(shù)1000家。調(diào)研與回復(fù)居住小區(qū)數(shù)1970個，非居住項目743個。二、派人上門調(diào)查中心城區(qū)物業(yè)公司，走訪近120家的物業(yè)企業(yè)，聽取企業(yè)與群眾意見。三、以電話調(diào)查的方式，對周邊區(qū)、縣近100家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行訪問。四、填寫調(diào)查表，獲得相關(guān)企業(yè)的真實信息。二、調(diào)查方式一、寄發(fā)調(diào)查表1942份，其中會員數(shù)942家，非4三、調(diào)查結(jié)果物業(yè)項目參與調(diào)查情況：調(diào)查表明物業(yè)企業(yè)引入保險還屬起步階段。少數(shù)企業(yè)綜合管理能力較強(qiáng)，對市局、物協(xié)配合度較高，對保險的認(rèn)知程度位于社會平均水平，并正逐步加深對保險的認(rèn)知程度。但從調(diào)查反饋來看，物業(yè)企業(yè)參保數(shù)不足24%，主要集中在非居住項目及中高檔商品房項目。與我國經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展不相適應(yīng)，有必要從行業(yè)角度引入健全保險機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)保險政策引導(dǎo)，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。三、調(diào)查結(jié)果物業(yè)項目參與調(diào)查情況：5參與調(diào)查物業(yè)企業(yè)情況資質(zhì)等級（1級）數(shù)21家資質(zhì)等級（2級）數(shù)70家資質(zhì)等級（3級）數(shù)159家參與調(diào)查物業(yè)企業(yè)情況資質(zhì)等級（1級）數(shù)21家6居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況一

其中商品房的投保項目數(shù)約十分之一，現(xiàn)狀不容樂觀；售后公房的投保項目數(shù)僅為零，形勢十分嚴(yán)峻?；旌闲^(qū)的投保項目數(shù)約占5％，現(xiàn)狀不容樂觀。居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況一其中商品房的投7

參與調(diào)查及回復(fù)的物業(yè)公司中少部分企業(yè)投保險種很全面，多數(shù)只保一種且因發(fā)生損失后才投保。保險意識不強(qiáng)，普遍缺乏保險知識。居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況二參與調(diào)查及回復(fù)的物業(yè)公司中少部分企業(yè)投保險種很全面，806年度居住物業(yè)項目風(fēng)險情況分析06年度居住物業(yè)項目風(fēng)險情況分析9

總體來看小區(qū)風(fēng)險集中在幾個方面：財產(chǎn)損失，意外，責(zé)任，自然災(zāi)害，人員傷亡等。其中：a.管道爆裂及水漬造成財產(chǎn)損失風(fēng)險居于首位；b.暴雨導(dǎo)致財產(chǎn)損失風(fēng)險列居第二；c.停車場內(nèi)汽車遭受損失、業(yè)主財產(chǎn)遭受盜竊、住宅小區(qū)人員意外位居第三大風(fēng)險；d.電梯內(nèi)意外事故、自然災(zāi)害造成的財產(chǎn)損失、物業(yè)工作人員傷亡，高空墜物、火災(zāi)、工作人員疏忽過失等風(fēng)險居第四位；e.最后，景觀與泳池的人生傷亡及社區(qū)健身器材區(qū)域發(fā)生的意外各有發(fā)生?？傮w來看小區(qū)風(fēng)險集中在幾個方10非居住物業(yè)參與調(diào)查情況圖表

1非居住物業(yè)參與調(diào)查情況圖表111

圖表

2

非居住物業(yè)投保普及率較高，但保險種類比較單一，其中大部分投保責(zé)任險，部分投保設(shè)備設(shè)施保險。

圖表212非居住物業(yè)風(fēng)險情況調(diào)查分析

非居住物業(yè)風(fēng)險情況調(diào)查分析13

總體來看非居住物業(yè)風(fēng)險集中在幾個方面：玻璃破碎、盜竊、自然災(zāi)害、設(shè)施設(shè)備意外損壞等。其中：

a.玻璃意外破碎居于首位，原因主要是因為臺風(fēng)和自爆等原因造成；

b．盜竊、設(shè)施設(shè)備意外損壞列居第二；

c．自然災(zāi)害、人員意外傷亡、停電、水、氣等損失、消防設(shè)施意外故障、高空墜物列居第三；

e．最后，裝修中意外事故、火災(zāi)、物業(yè)工作人員疏忽過失造成事故列居第四。

總體來看非居住物業(yè)風(fēng)險集中在幾個方面：玻璃破碎、盜竊1406年度物業(yè)公司風(fēng)險事故情況06年度物業(yè)公司風(fēng)險事故情況1506年度物業(yè)公司

每次事故經(jīng)濟(jì)賠償情況06年度物業(yè)公司

每次事故經(jīng)濟(jì)賠償情況16

物業(yè)公司投保險種總體分布

如圖所示，物業(yè)公司投保最多的三個險種依次是團(tuán)體人員保險、財產(chǎn)保險和責(zé)任保險，這三個險種可以滿足部分物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理需求，只是在具體的保障細(xì)節(jié)上需要根據(jù)每個企業(yè)的實際情況而做個性化的安排。物業(yè)公司投保險種總體分布如圖所示，物17物業(yè)公司投保公共部位財產(chǎn)及設(shè)施情況

該險種類型投保普及率極低。主要原因在政策導(dǎo)向上，物業(yè)公司對此風(fēng)險意識淡薄。設(shè)備如有損壞則動用維修基金，建議修訂使用維修基金標(biāo)準(zhǔn)，使意外等損失由商業(yè)保險補(bǔ)償。物業(yè)公司投保公共部位財產(chǎn)及設(shè)施情況該險種類型投保18物業(yè)公司投保責(zé)任險情況

如圖所示，目前購買責(zé)任險的物業(yè)公司多數(shù)投保的是公眾責(zé)任險，只有不到30%的公司投保物業(yè)責(zé)任保險，原因為物業(yè)責(zé)任保險保障較少，保費較高，保險公司的推廣力度不大等，導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)對物業(yè)責(zé)任險不了解，而以公眾責(zé)任險代之，而這兩類產(chǎn)品不能全面保障物業(yè)經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險。在今后工作中，細(xì)化市場需求和對應(yīng)保險產(chǎn)品設(shè)計，拿出最適合目前物業(yè)行業(yè)的保險產(chǎn)品和服務(wù)方式，為廣大物業(yè)企業(yè)充分轉(zhuǎn)移客觀存在的責(zé)任風(fēng)險。物業(yè)公司投保責(zé)任險情況如圖所19主要與物業(yè)公司有業(yè)務(wù)合作的保險機(jī)構(gòu)

（參與調(diào)查回復(fù)的企業(yè)）

主要與物業(yè)公司有業(yè)務(wù)合作的保險機(jī)構(gòu)

（參與調(diào)查回復(fù)的企業(yè)）20投保商業(yè)險企業(yè)對保險的意見

投保商業(yè)險企業(yè)對保險的意見21物業(yè)管理企業(yè)不參保商業(yè)險的情況分析

其中最主要的原因在于保險產(chǎn)品的保障、服務(wù)及價格和物業(yè)企業(yè)的收益上。企業(yè)對保險費用的列支也沒有政策可依,導(dǎo)致該費用很難進(jìn)入公司成本。“業(yè)主/業(yè)委會不同意”也是很重要的原因之一，說明目前社會大眾的保險意識也有待加強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)不參保商業(yè)險的情況分析22物業(yè)企業(yè)對引入保險機(jī)制

的相關(guān)建議

引入保險機(jī)制前相關(guān)部門要從物業(yè)企業(yè)角度考慮保費來源問題。對售后公房的物業(yè)管理企業(yè)投保有一些優(yōu)惠政策補(bǔ)貼。保險設(shè)計時應(yīng)考慮綜合保險，應(yīng)對企業(yè)有利，對廣大業(yè)主有利，為民辦實事。應(yīng)設(shè)計專門適用于住宅小區(qū)的保險產(chǎn)品如綜合性強(qiáng)的責(zé)任險。物業(yè)企業(yè)對引入保險機(jī)制

的相關(guān)建議23政策明確投保險種及保額可設(shè)立人身保險項目承擔(dān)社會最低收入人群，即物業(yè)作業(yè)層員工的保障，將是一個具有極高社會價值的公德好事。政府應(yīng)該通過媒體等渠道，把保險的意義向社會和各方面進(jìn)行廣泛宣傳，以使全物管行業(yè)的保險意識得到提高。建議政府政策引導(dǎo)業(yè)委會對保險的認(rèn)識，做好物業(yè)代扣代繳住宅小區(qū)綜合責(zé)任保險工作。建議政府出臺政策將相關(guān)保險產(chǎn)品的費用列入成本方式及協(xié)調(diào)財稅部門予以稅收上的優(yōu)惠。建議政府將保險機(jī)制工作明確到物業(yè)服務(wù)合同和分等定級收費標(biāo)準(zhǔn)中，使物管企業(yè)和業(yè)委會有法可依，有章可循。政策明確投保險種及保額可設(shè)立人身保險項目承擔(dān)社會最低收入人群24國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知發(fā)改價格[2007]2285號該辦法自2007年10月1日起施行物管行業(yè)引入保險機(jī)制的最新政策依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試25物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）第十二條秩序維護(hù)費是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中包括的監(jiān)控設(shè)備。第十三條物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所繳納的保險費為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）第十二條秩序維護(hù)費是指維26

謝謝！物業(yè)行業(yè)風(fēng)險調(diào)研研討課件27研討會主要議題1物業(yè)服務(wù)行業(yè)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在哪些方面？2物業(yè)公司對引入保險機(jī)制的認(rèn)識和重視程度怎樣？3保險行業(yè)應(yīng)該為物業(yè)行業(yè)提供哪些合適的產(chǎn)品？4除了度身定制的保險產(chǎn)品之外，保險公司在服務(wù)和手段上應(yīng)該具備哪些必備的核心要素？5物業(yè)公司在引進(jìn)保險機(jī)制的同時，在具體運作上會面臨哪些問題？還需做哪些準(zhǔn)備？6物業(yè)服務(wù)行業(yè)與保險服務(wù)行業(yè)怎樣聯(lián)手，同創(chuàng)共贏商機(jī)？研討會主要議題1物業(yè)服務(wù)行業(yè)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在哪些方面？28

關(guān)于本市物業(yè)行業(yè)

風(fēng)險及商業(yè)保險情況調(diào)查上海申誠保險代理有限公司關(guān)于本市物業(yè)行業(yè)

風(fēng)險及商業(yè)保險情況調(diào)查29一、活動背景

為落實《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理行動計劃（2007－2009年）》（以下簡稱《三年行動計劃》）中有關(guān)“物業(yè)管理行業(yè)引入綜合保險制度，提高業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險防范能力”的工作目標(biāo)，根據(jù)市房地資源局的要求，受市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會委托我司在2007年8、9月期間，對本市物業(yè)行業(yè)風(fēng)險及商業(yè)保險作了專項調(diào)查。一、活動背景為落實《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜30二、調(diào)查方式一、寄發(fā)調(diào)查表1942份，其中會員數(shù)942家，非會員數(shù)1000家。調(diào)研與回復(fù)居住小區(qū)數(shù)1970個，非居住項目743個。二、派人上門調(diào)查中心城區(qū)物業(yè)公司，走訪近120家的物業(yè)企業(yè)，聽取企業(yè)與群眾意見。三、以電話調(diào)查的方式，對周邊區(qū)、縣近100家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行訪問。四、填寫調(diào)查表，獲得相關(guān)企業(yè)的真實信息。二、調(diào)查方式一、寄發(fā)調(diào)查表1942份，其中會員數(shù)942家，非31三、調(diào)查結(jié)果物業(yè)項目參與調(diào)查情況：調(diào)查表明物業(yè)企業(yè)引入保險還屬起步階段。少數(shù)企業(yè)綜合管理能力較強(qiáng)，對市局、物協(xié)配合度較高，對保險的認(rèn)知程度位于社會平均水平，并正逐步加深對保險的認(rèn)知程度。但從調(diào)查反饋來看，物業(yè)企業(yè)參保數(shù)不足24%，主要集中在非居住項目及中高檔商品房項目。與我國經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展不相適應(yīng)，有必要從行業(yè)角度引入健全保險機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)保險政策引導(dǎo)，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。三、調(diào)查結(jié)果物業(yè)項目參與調(diào)查情況：32參與調(diào)查物業(yè)企業(yè)情況資質(zhì)等級（1級）數(shù)21家資質(zhì)等級（2級）數(shù)70家資質(zhì)等級（3級）數(shù)159家參與調(diào)查物業(yè)企業(yè)情況資質(zhì)等級（1級）數(shù)21家33居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況一

其中商品房的投保項目數(shù)約十分之一，現(xiàn)狀不容樂觀；售后公房的投保項目數(shù)僅為零，形勢十分嚴(yán)峻?；旌闲^(qū)的投保項目數(shù)約占5％，現(xiàn)狀不容樂觀。居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況一其中商品房的投34

參與調(diào)查及回復(fù)的物業(yè)公司中少部分企業(yè)投保險種很全面，多數(shù)只保一種且因發(fā)生損失后才投保。保險意識不強(qiáng)，普遍缺乏保險知識。居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況二參與調(diào)查及回復(fù)的物業(yè)公司中少部分企業(yè)投保險種很全面，3506年度居住物業(yè)項目風(fēng)險情況分析06年度居住物業(yè)項目風(fēng)險情況分析36

總體來看小區(qū)風(fēng)險集中在幾個方面：財產(chǎn)損失，意外，責(zé)任，自然災(zāi)害，人員傷亡等。其中：a.管道爆裂及水漬造成財產(chǎn)損失風(fēng)險居于首位；b.暴雨導(dǎo)致財產(chǎn)損失風(fēng)險列居第二；c.停車場內(nèi)汽車遭受損失、業(yè)主財產(chǎn)遭受盜竊、住宅小區(qū)人員意外位居第三大風(fēng)險；d.電梯內(nèi)意外事故、自然災(zāi)害造成的財產(chǎn)損失、物業(yè)工作人員傷亡，高空墜物、火災(zāi)、工作人員疏忽過失等風(fēng)險居第四位；e.最后，景觀與泳池的人生傷亡及社區(qū)健身器材區(qū)域發(fā)生的意外各有發(fā)生?？傮w來看小區(qū)風(fēng)險集中在幾個方37非居住物業(yè)參與調(diào)查情況圖表

1非居住物業(yè)參與調(diào)查情況圖表138

圖表

2

非居住物業(yè)投保普及率較高，但保險種類比較單一，其中大部分投保責(zé)任險，部分投保設(shè)備設(shè)施保險。

圖表239非居住物業(yè)風(fēng)險情況調(diào)查分析

非居住物業(yè)風(fēng)險情況調(diào)查分析40

總體來看非居住物業(yè)風(fēng)險集中在幾個方面：玻璃破碎、盜竊、自然災(zāi)害、設(shè)施設(shè)備意外損壞等。其中：

a.玻璃意外破碎居于首位，原因主要是因為臺風(fēng)和自爆等原因造成；

b．盜竊、設(shè)施設(shè)備意外損壞列居第二；

c．自然災(zāi)害、人員意外傷亡、停電、水、氣等損失、消防設(shè)施意外故障、高空墜物列居第三；

e．最后，裝修中意外事故、火災(zāi)、物業(yè)工作人員疏忽過失造成事故列居第四。

總體來看非居住物業(yè)風(fēng)險集中在幾個方面：玻璃破碎、盜竊4106年度物業(yè)公司風(fēng)險事故情況06年度物業(yè)公司風(fēng)險事故情況4206年度物業(yè)公司

每次事故經(jīng)濟(jì)賠償情況06年度物業(yè)公司

每次事故經(jīng)濟(jì)賠償情況43

物業(yè)公司投保險種總體分布

如圖所示，物業(yè)公司投保最多的三個險種依次是團(tuán)體人員保險、財產(chǎn)保險和責(zé)任保險，這三個險種可以滿足部分物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理需求，只是在具體的保障細(xì)節(jié)上需要根據(jù)每個企業(yè)的實際情況而做個性化的安排。物業(yè)公司投保險種總體分布如圖所示，物44物業(yè)公司投保公共部位財產(chǎn)及設(shè)施情況

該險種類型投保普及率極低。主要原因在政策導(dǎo)向上，物業(yè)公司對此風(fēng)險意識淡薄。設(shè)備如有損壞則動用維修基金，建議修訂使用維修基金標(biāo)準(zhǔn)，使意外等損失由商業(yè)保險補(bǔ)償。物業(yè)公司投保公共部位財產(chǎn)及設(shè)施情況該險種類型投保45物業(yè)公司投保責(zé)任險情況

如圖所示，目前購買責(zé)任險的物業(yè)公司多數(shù)投保的是公眾責(zé)任險，只有不到30%的公司投保物業(yè)責(zé)任保險，原因為物業(yè)責(zé)任保險保障較少，保費較高，保險公司的推廣力度不大等，導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)對物業(yè)責(zé)任險不了解，而以公眾責(zé)任險代之，而這兩類產(chǎn)品不能全面保障物業(yè)經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險。在今后工作中，細(xì)化市場需求和對應(yīng)保險產(chǎn)品設(shè)計，拿出最適合目前物業(yè)行業(yè)的保險產(chǎn)品和服務(wù)方式，為廣大物業(yè)企業(yè)充分轉(zhuǎn)移客觀存在的責(zé)任風(fēng)險。物業(yè)公司投保責(zé)任險情況如圖所46主要與物業(yè)公司有業(yè)務(wù)合作的保險機(jī)構(gòu)

（參與調(diào)查回復(fù)的企業(yè)）

主要與物業(yè)公司有業(yè)務(wù)合作的保險機(jī)構(gòu)

（參與調(diào)查回復(fù)的企業(yè)）47投保商業(yè)險企業(yè)對保險的意見

投保商業(yè)險企業(yè)對保險的意見48物業(yè)管理企業(yè)不參保商業(yè)險的情況分析

其中最主要的原因在于保險產(chǎn)品的保障、服務(wù)及價格和物業(yè)企業(yè)的收益上。企業(yè)對保險費用的列支也沒有政策可依,導(dǎo)致該費用很難進(jìn)入公司成本。“業(yè)主/業(yè)委會不同意”也是很重要的原因之一，說明目前社會大眾的保險意識也有待加強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)不參保商業(yè)險的情況分析49物業(yè)企業(yè)對引入保險機(jī)制

的相關(guān)建議

引入保險機(jī)制前相關(guān)部門要從物業(yè)企業(yè)角度考慮保費來源問題。對售后公房的物業(yè)管理企業(yè)投保有一些優(yōu)惠政策補(bǔ)貼。保險設(shè)計時應(yīng)考慮綜合保險，應(yīng)對企業(yè)有利，對廣大業(yè)主有利，為民辦