武漢市房地產(chǎn)項目營銷提案

翠微新城南塊項目營銷提案CentralBox市場部分市場部內(nèi)容新政回顧分析解讀新政，后期走勢研判競爭市場分析公寓房競爭市場特征分析別墅競爭市場特征分析目標(biāo)客源分析經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、成交經(jīng)驗、道路輻射、產(chǎn)品2005年度政策回顧分析

3月17日，取消房貸優(yōu)惠政策；5年以上房貸利率提高4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā):《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》

7月21日，人民幣升值

5月11日，商品房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅

6月1日，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)定義：容積率1.5（含1.5）以上，140平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價的1.2倍新政解讀與理解政策出臺真正目的——穩(wěn)定房價，而非打壓房價穩(wěn)定房價，避免房價大起大落；打擊抑制投機(jī)炒作行為，確保國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定發(fā)展；切實保障社會弱勢群體的住房問題；提高開發(fā)商開發(fā)門檻，加強(qiáng)市場規(guī)范管理，促進(jìn)市場健康良性、持續(xù)發(fā)展。武漢房地產(chǎn)市場后市研判江城房價仍將穩(wěn)中有升武漢房地產(chǎn)市場投資客比例極小，房價基礎(chǔ)較實，受政策影響不大；武漢新推出土地成本決定房價仍將穩(wěn)步上漲；武漢房地產(chǎn)整體均價水平仍處較低區(qū)位；武漢新一輪城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期看好，房價相應(yīng)穩(wěn)中有升。項目簡介地址：攔江路與翠微路交匯處,地塊呈三角型。占地：約74526m2，建筑面積：112501m2，容積率：1.51，物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、多層、小高層、高層。項目簡介公寓競爭市場——板塊分布漢陽古田新華下路硚口公園常青路武昌南湖大型社區(qū)為主3000－3700元/㎡尾盤銷售大型社區(qū)為主2600－3600元/㎡新盤銷售單棟小高、高層社區(qū)3600－4300元/㎡中盤銷售中大規(guī)模社區(qū)3200－3600元/㎡中盤銷售中小規(guī)模樓盤3200－3900元/㎡尾盤銷售中小規(guī)模樓盤3500－4200元/㎡中盤銷售大型社區(qū)為主3000－3900元/㎡中盤銷售重點競爭樓盤——南國明珠樓盤區(qū)位：漢陽新區(qū)龍陽大道產(chǎn)品風(fēng)格：地中?？偨妫?0萬平方米，五年開發(fā)產(chǎn)品：多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)：5000戶均價：3200元/㎡評述：項目位于漢陽墨水湖畔，悠長湖岸線，水景資源豐富地中海風(fēng)情式建筑，70萬方超大規(guī)模體量，產(chǎn)品力較強(qiáng)樓盤區(qū)位：漢口古田四路產(chǎn)品風(fēng)格：港式現(xiàn)代總建面：27萬平方米產(chǎn)品：小高層、高層總戶數(shù)：1816戶均價：3600元/㎡評述：港式現(xiàn)代派建筑在武漢的直觀體現(xiàn)，區(qū)域范圍內(nèi)首席高檔住宅位于解放大道交通便利，小區(qū)內(nèi)部配套齊全，戶型設(shè)計新穎合理重點競爭樓盤——香港映象未來重點競競爭個案閩東國際：占據(jù)鐘家村村正中心位位置，規(guī)劃劃為高層建建筑、酒店店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品。蓮花湖項目目：依托蓮花湖湖景觀優(yōu)勢勢，社區(qū)規(guī)規(guī)劃有住宅宅和五星級級酒店，產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格為為中西結(jié)合合式，力爭爭打造為漢漢陽最高檔檔的住宅社社區(qū)。目標(biāo)標(biāo)售價在5500元元/㎡。港灣花園：15萬平方方米大型居居住，純板板式小高層層社區(qū)。為為大橋局開開發(fā)。下半年本區(qū)區(qū)域內(nèi)，預(yù)預(yù)計新增住住宅供應(yīng)量量至少在35萬平方方米以上本案港灣花園鳳凰華庭蓮花湖項目閩東國際公寓競爭市市場總結(jié)競爭區(qū)域的的轉(zhuǎn)移———由原來漢漢陽大道沿沿線轉(zhuǎn)至鸚鸚鵡大道下半年，漢漢陽高檔盤盤供應(yīng)量增增大趨勢，，競爭樓盤盤品質(zhì)明顯提升，產(chǎn)產(chǎn)品競爭力力加強(qiáng)。我們的主力力客源層面面臨被分流流的威脅周邊目前在在售樓盤主主要對本案案形成價格格競爭優(yōu)勢勢，未來來將將推推個個案案對對本本案案主主要要構(gòu)構(gòu)成成產(chǎn)產(chǎn)品品和和景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢市場場啟啟示示繼續(xù)續(xù)強(qiáng)強(qiáng)化化本本項項目目漢漢陽陽核核心心區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢現(xiàn)代代化化建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格特特色色以以及及市市中中心心稀稀有有的的別別墅墅級級社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境將將是是本本項項目目核核心心賣賣點點選擇擇恰恰當(dāng)當(dāng)時時機(jī)機(jī)入入市市，，搶搶占占市市場場先先機(jī)機(jī)。。拓寬寬客客源源層層，，立立足足漢漢陽陽，，輻輻射射江江漢漢和和硚硚口口。。盤龍城金銀湖沌口湯遜湖武漢漢市市別別墅墅區(qū)區(qū)域域分分布布漢陽漢口武昌漢陽陽別別墅墅市市場場———分分布布狀狀況況漢陽陽別別墅墅項項目目主主要要集集中中在在沌口口經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)水資資源源豐豐富富，項項目目大大都都臨臨湖湖而而建建；；產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃以以混合合型型產(chǎn)產(chǎn)品品居居多多，以以聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅為為主主，，獨獨棟棟別別墅墅和和公公寓寓房房為為輔輔樓盤盤客客源源主主要要依依托托沌沌口口開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的高新新企企業(yè)業(yè)員員工工支支撐撐。。南太子湖墨水湖三角湖后官湖南國明珠金色港灣東風(fēng)陽光城東方夏威夷大洋彼岸千年美麗龍陽湖本案漢陽陽主主要要在在售售別別墅墅樓樓盤盤表表名稱產(chǎn)品類型聯(lián)體別墅單價（元/㎡）總價（萬元）客源金色港灣獨棟、聯(lián)體、小高層4300130－150主要以沌口區(qū)內(nèi)大型高新企業(yè)客戶為主：神龍、東風(fēng)、海爾等大型企業(yè)，其次為江漢大學(xué)教師，漢陽區(qū)域的高收入群體人士等東方夏威夷聯(lián)體、多層360060－100大洋彼岸獨棟、聯(lián)體、多層聯(lián)：2800左右獨：4000-500058－65千年美麗獨棟、聯(lián)體、多層//東風(fēng)陽光城二期聯(lián)體、多層未定/城區(qū)區(qū)別別墅墅———東湖湖天天下下總建建面面：：22萬萬平平方方米米產(chǎn)品品：：別別墅墅、、小小高高層層、、高高層層均價價：：7000元元/㎡㎡（（公公寓寓））12000元元/㎡㎡（（聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅））戶型型面面積積：：公公寓寓160－－600㎡㎡別墅墅350－－500㎡㎡客源源特特征征：：大大型型企企業(yè)業(yè)總總裁裁、、私私營營企企業(yè)業(yè)主主、、海海外外僑僑胞胞評述述：：依托托著著名名國國家家級級風(fēng)風(fēng)景景保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)東東湖湖而而建建，，一一線線湖湖景景，，市市中中心心地地段段目前前武武漢漢地地區(qū)區(qū)首首席席豪豪宅宅結(jié)論論：：武漢漢市市各各個個板板塊塊聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅市市場場區(qū)區(qū)域域性性較較強(qiáng)強(qiáng)目前前在在售售聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅項項目目大大多多依依水水而而建建，，主主打打環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢勢在售售聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃以以混混合合型型產(chǎn)產(chǎn)品品居居多多，，建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格不不純純粹粹，，品品質(zhì)質(zhì)感感不不高高市中中心心別別墅墅項項目目較較為為稀稀缺缺，，為為本本項項目目后后期期提提供供了了良良好好的的市市場場空空間間。。唯一一在在售售市市中中心心別別墅墅項項目目項項目目《《東東湖湖天天下下》》雖雖貴貴為為武武漢漢首首席席豪豪宅宅，，但但價格格““高高處處不不勝勝寒寒””，，競競爭爭力力有有限限。。城郊郊聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅雖雖有有單單價價優(yōu)優(yōu)勢勢，，但但總總價價優(yōu)優(yōu)勢勢不不明明顯顯啟示示：：通過過競競爭爭市市場場的的分分析析，，得出出本本項項目目別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品核心心競競爭爭優(yōu)勢勢：：本案案具具備備一一定定的的性價價比比優(yōu)勢勢高檔檔次次市市中中心心稀有有別墅墅社社區(qū)區(qū)獨特特的現(xiàn)現(xiàn)代代化化建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格樓盤盤品牌牌知知名名度度產(chǎn)品品力力價格格客層層分分析析區(qū)域域內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析本案案前前期期成成交交客客戶戶經(jīng)經(jīng)驗驗客層層分分析析方方法法交通通通通路路輻輻射射范范圍圍產(chǎn)品品附附加加值值影影響響力力本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)大型型企企事事業(yè)業(yè)單單位位是本本項項目目良良好好的的客客源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。如大大橋橋局局、、供供電電局局、、自自來來水水公公司司、、銀銀行行等等福福利利較較好好，，收收入入較較豐豐厚厚穩(wěn)穩(wěn)定定的的企企事事業(yè)業(yè)單單位位。。私營企業(yè)主。。與本區(qū)域僅一一橋之隔的漢正街，富賈云集經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境境分析從區(qū)域上看，主要立足于漢漢陽本區(qū)客為為主，約占65％左右，其次次為漢口，約約占為18%，武昌和其其它區(qū)域占比比較小比例。。從職業(yè)上看，主要以公共事事業(yè)、制造業(yè)業(yè)、服務(wù)業(yè)為為主，其次私私營業(yè)主也占占了較大比例例。從年齡構(gòu)成上上看，主要集中在25-35歲歲中青年為主主。從購房用途上上看，絕大部分以以改善居住需需求為主，其其次為二次置置業(yè)者，投資資購房比例僅僅占5％左右右。北塊塊成成交交客客戶戶經(jīng)經(jīng)驗驗分分析析本項項目目占占據(jù)據(jù)武武漢漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)交交通通要要道道交交匯匯中中心心位置置，，故故從從道道路路輻輻射射面面來來看看，，本本項項目目可可同同時時影影響響其其他他兩兩鎮(zhèn)鎮(zhèn)相相鄰鄰區(qū)區(qū)域域的的客客戶戶：：交通通道道路路輻輻射射分分析析江漢漢一一橋橋晴川川橋橋漢口口江江漢漢區(qū)區(qū)月湖湖橋橋漢口口硚硚口口區(qū)區(qū)武昌昌區(qū)區(qū)長江江一一橋橋漢陽陽區(qū)區(qū)得天天獨獨厚厚的核核心心區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢獨特特的現(xiàn)現(xiàn)代代化化建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格復(fù)地地知名名品品牌牌影響響力力，，北北塊塊項項目目良良好好的的市場場口口碑碑產(chǎn)品品附附加加值值的的影影響響力力公寓寓房房目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶描描述述從區(qū)區(qū)域域上上看看，，立立足足漢漢陽陽，，漢漢口口和和武武昌昌外外區(qū)區(qū)客客比比例例將將有有所所提提高高。。從職職業(yè)業(yè)特特征征上上看看，，主主要要以以大大型型國國企企和和事事業(yè)業(yè)單單位位中中層層以以上上職職員員為為主主，，其次次為為一一些些私私營營業(yè)業(yè)主主。。從年年齡齡特特征征上上來來看看，，主主要要集集中中在在25-35歲歲中中青青年年為為主主。。從購購房房用用途途上上來來看看，，以以改改善善居居住住需需求求為為主主，，其其次次為為二二次次置置業(yè)業(yè)者者。。城市市中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層，，家家境境小小富富一一族族別墅墅目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶描描述述立足足漢漢陽陽本本區(qū)區(qū)域域大大型型企企事事業(yè)業(yè)單單位位高高級級管管理理層層；輻射市中中心金融融服務(wù)業(yè)業(yè)、移動動通訊業(yè)業(yè)等效益益較好的的公司高高級管理理層；私營企業(yè)業(yè)主（與與本項目目僅一橋橋之隔漢漢正街富富商、武武漢本土土商屆成成功人士士、在外外做生意意的武漢漢人）；；新武漢人人，在武武漢投資資、發(fā)展展、經(jīng)商商的周邊邊地區(qū)財財富精英英人士；；武漢在外外立業(yè)的的僑胞。。城市顛峰峰，事業(yè)業(yè)有成，，經(jīng)濟(jì)富富裕一族族企劃部分分翠微新城城項目整整體簡介介復(fù)地項目目，由于于“歸元寺寺”的分割分分成了南南北兩塊塊。北塊塊經(jīng)過兩兩年推廣廣，銷售售順暢，，形成了了區(qū)域內(nèi)內(nèi)領(lǐng)軍性樓樓盤形象。北塊在整整體推廣廣思想上上主要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“城市中中心”地塊的地地段優(yōu)越越性，同同時輔助助成熟生活活配套設(shè)施的完完備性，，為主要要的推廣廣方向。。CHAPTER1市場環(huán)境境勢態(tài)分析析翠微新城城南塊與與北塊的的關(guān)系策略““借助母母體，選選擇進(jìn)化化”翠微新城城北塊——漢陽陽市中心心高尚公公寓1、漢陽絕對對市中心心→區(qū)域性絕絕對競爭爭力→武漢整整體板塊塊相對競競爭力2、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)→產(chǎn)品有創(chuàng)創(chuàng)新→但并未未有令人人耳目一一新之感感3、復(fù)地品牌牌→品牌基礎(chǔ)礎(chǔ)→隨著全全國各大大發(fā)展商商進(jìn)駐，，優(yōu)勢有有所退減減王牌賣點點南塊項目目分析1、地段段：繼承北塊優(yōu)勢，相對出出行通路路較為不不便，公公交站點點較遠(yuǎn)2、品質(zhì)質(zhì)：無論論是物業(yè)業(yè)形態(tài)還還是產(chǎn)品品品質(zhì)，，都是一一個飛躍的提提升3、品牌牌：除了了開發(fā)商商的實力力，還有有產(chǎn)品設(shè)計計公司的品品牌實力力優(yōu)勢劣勢勢歷史新時時機(jī)———“給漢漢陽賦予予新形象象，與漢漢陽一起起改變形形象”1、漢陽地區(qū)區(qū)、硚口口2、江漢3、武昌、交交通直達(dá)達(dá)性比較較強(qiáng)的洪洪山漢陽勢態(tài)態(tài)1、原有有印象：：發(fā)展速速度最慢慢，老工工業(yè)基地地印象。。2、武漢新區(qū)區(qū)規(guī)劃今今年啟動動。翠微新新城所在在的核心心區(qū)域成成為改造造重點區(qū)區(qū)域3、閩東東國際城城（易初初蓮花））、銅鑼鑼灣廣場場、翠微微路步行行街等配套啟動4、世茂集團(tuán)團(tuán)以31.5億元元成功拍拍下鸚鵡鵡洲地塊塊翠微新城城·南塊定位———市中心心·別墅墅級社區(qū)區(qū)1、大武漢市市中心概概念→10分分鐘車行行概念畫畫出武漢中心心圓2、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)→國際尺度度，超前生活活尺度高高出武漢漢水平3、復(fù)地品牌牌→聯(lián)合澳澳大利亞亞國際設(shè)設(shè)計巨匠匠，加強(qiáng)品牌牌優(yōu)勢王牌賣點點與漢陽區(qū)區(qū)域其他他競爭樓樓盤的關(guān)關(guān)系“戰(zhàn)略上上超越，，戰(zhàn)術(shù)上上重視””策略略絕對市中中心地段段＋國國際品品質(zhì)>>>漢陽陽的競爭爭對手兩大競爭爭對手及及對策五里漢城城位于漢陽陽大道，，距離翠翠微北塊塊項目僅僅一條鐵鐵路之隔隔。小區(qū)區(qū)占地6.7萬萬㎡，10棟多層和8棟小高層。產(chǎn)品優(yōu)勢勢＝價格格＋面面積控控制品質(zhì)南國明珠珠多層、小小高層、、花園洋洋房和別別墅的綜合社區(qū)區(qū)，毗鄰墨水湖，總建筑筑面積約約70萬平平米，分5年年開發(fā)，，地中海海風(fēng)格。。產(chǎn)品優(yōu)勢勢＝風(fēng)景景＋規(guī)規(guī)模市中心稀稀有武漢市競競爭態(tài)勢勢與其他區(qū)區(qū)域高品品質(zhì)小區(qū)區(qū)的關(guān)系系北塊項目目『同一起起跑線，，我們的的目標(biāo)更更高』以產(chǎn)品品質(zhì)為主，以以國際水準(zhǔn)準(zhǔn)和尺度的推廣策策略，從從漢陽之之外其他他區(qū)域吸吸納客源源。CHAPTER2自我分析南塊項目概況況——品質(zhì)，體體現(xiàn)在無所不不在的細(xì)節(jié)上上——規(guī)劃特色1、山狀天際際線，塑造雪山印象2、大尺度空間感3、生態(tài)、科科技、人性化化設(shè)計市中心旅游地地——歸元寺畔的聯(lián)排錯落式分布的的陽臺（公寓寓）1一個尺度的變變化，帶來完全不同同的生活感受受有韻律的凹凸凸感，BOX風(fēng)格BOX風(fēng)格定義Box風(fēng)格又又稱為Freebox，是一種盒式式建筑風(fēng)格。。從香港建筑大大師嚴(yán)迅奇主筆的“巴黎黎巴士德歌劇劇院”，北京京潘石屹鐘愛的“長城城腳下的公社社”，到萬科十七英里里Box建筑語語言，無不展展示一種國際際流行建筑元元素———Freebox。社區(qū)定位———市中心別墅墅級社區(qū)社區(qū)定義———國際尺度·BOX風(fēng)格社區(qū)CHAPTER3客層分析北塊總結(jié)和南南塊預(yù)判——抓住他們們的需求和喜喜好，將事半半功倍——翠微新城北塊塊已購客層分析區(qū)域？職業(yè)？成就？年齡？25-35歲歲者購房比例例達(dá)到了42％公務(wù)員、教師師、醫(yī)生、律律師等，政府機(jī)關(guān)關(guān)及事業(yè)單位位的為主要目目標(biāo)漢陽為主，占占67％中等，起步較較好翠微新城南塊塊客層預(yù)判區(qū)域？職業(yè)？成就？年齡？年齡層次為30-45歲歲的客戶群體體政府機(jī)關(guān)及事事業(yè)單位為主主,其次為從事第第三產(chǎn)業(yè)、經(jīng)經(jīng)商人士進(jìn)入豐收階段段漢陽中高端客客戶群為主，，利用交通優(yōu)優(yōu)勢，吸引江江漢、硚口區(qū)區(qū)甚至武昌的的客戶產(chǎn)品與客戶契契合度分析他們需求享享受受型，高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)國際尺度他們喜好閱閱歷豐富，城城市化BOX風(fēng)格他們心態(tài)成成功感武漢一流別墅墅級社區(qū)因此，我們的的項目賣點是：城市中心別墅級社區(qū)國際品質(zhì)BOX風(fēng)格SLOGAN市中心，別墅墅級國際社區(qū)區(qū)。案名翠微新城··中央晶品中央晶晶品城市中心“精品”BOX形狀LOGO（主主推）LOGO（輔輔推）秀稿展示>>>>>>>推廣期>>>>>>>產(chǎn)產(chǎn)品形象的樹樹立復(fù)地雙城從梧桐樹下到到歸元寺畔市中心·別別墅級國際際生活社區(qū)即即將綻放從上海到武漢漢，復(fù)地翠微微新城北塊歷經(jīng)兩年，梧梧桐樹下已是是生活如畫南塊更上一層層，將以巔峰峰之作“中央央晶品”綻放放城市中央絕版別墅級社社區(qū)，比肩歸歸元寺，以國國際前沿視野野顛覆傳統(tǒng)大空間尺度創(chuàng)創(chuàng)新BOX風(fēng)風(fēng)格，品質(zhì)建建筑再度升華華居住境界國際尺度現(xiàn)代BOX風(fēng)風(fēng)格社區(qū)翠微新城·中中央晶品復(fù)地攜手澳大大利亞BAU國際設(shè)計團(tuán)團(tuán)隊大格局內(nèi)部空空間，和諧而而有節(jié)奏的體體塊立面以國際視野引引進(jìn)世界潮流流居住理念首創(chuàng)雪山天際際線，為“火火爐之城”帶帶來清新涼爽爽之風(fēng)根據(jù)氣候科學(xué)學(xué)和人體科學(xué)學(xué)而設(shè)計的多多重細(xì)節(jié)，體體現(xiàn)建筑活性性印證城市前進(jìn)進(jìn)步伐，全面面改變江城居居住觀強(qiáng)銷期和持續(xù)續(xù)期>>>>>>>從大大賣點到小賣賣點8分鐘從古琴臺到武武漢廣場復(fù)地翠微新城城·中央晶品品座落知音故里里，秉承漢陽陽古城千年的的悠然人文更坐擁城市中中心原點，據(jù)據(jù)守武漢廣場場的一線繁華華從古琴臺到武武漢廣場古老與時尚相相輝映，傳統(tǒng)統(tǒng)和時代和諧諧成就人文意境境的居住至境境6米高空陽臺臺視野隨之翱翔翔翠微新城·中中央晶品，上上下陽臺的錯錯落設(shè)計直接形成兩層層高的陽臺立即產(chǎn)生別墅墅級的露臺享享受視野開闊是第第一震撼，高高空陽臺更有有其氣候?qū)W的的設(shè)計原理夏日，以雙倍倍對流空間來來疏導(dǎo)熱量冬季，將更多多的陽光直接接引入內(nèi)部居居所以生態(tài)能效來來適應(yīng)城市氣氣候，讓空間間與自然和諧諧互動5.6米挑高高客廳空間豁然開朗朗復(fù)地翠微新城城·中央晶品品的聯(lián)體別墅墅推門之后，客客廳陡然開朗朗5.6米的挑挑高，讓生活活的靈感和浪浪漫在此盡情情生長2.8米處更更設(shè)一處通透透平臺，可與與客廳互動交交流更為空間注入入靈動因素不同的停留空空間，享受不不同交流樂趣趣讓客廳成為真真正家庭俱樂樂部VI展示>>>>>>>圍墻設(shè)計>>羅馬旗設(shè)計>><<<戶外高高炮設(shè)計信封信紙設(shè)計計>>推廣通路及媒媒體安排>>>>>>>翠微新城北塊塊客戶區(qū)域：：漢陽區(qū)域內(nèi)客客戶比例占65%漢口客戶比例例占18%（（主要為江漢漢和橋口）問題點由于，前期的的開發(fā)量較大大，對區(qū)域內(nèi)內(nèi)強(qiáng)勢目標(biāo)客客戶的去化較較大，同時““金橋港灣灣”已即將銷銷售，對主要要目標(biāo)客戶群群的分流是巨大的的。項目南塊產(chǎn)于于產(chǎn)品的市場場定位為區(qū)域域內(nèi)高端產(chǎn)品品，其高質(zhì)必必然高價（針針對區(qū)域內(nèi)）），區(qū)域內(nèi)的客戶戶去化能力有有限。如何開辟新的的增長點？？？整體推廣方向向：立足區(qū)域———放眼大武漢漢漢陽區(qū)域———傳統(tǒng)根據(jù)地地漢口區(qū)域———重點演進(jìn)（（主要是橋口口區(qū)和江漢區(qū)區(qū)）建議：在總體媒體組組合的選擇上上，保持報紙紙廣告均衡頻頻率情況下建建議加大戶外外廣告的投放放力度。南塊增加固定定大戶外廣告告的投放力度度，區(qū)域選擇擇上增加漢口口區(qū)域的戶外外看板，根據(jù)據(jù)目標(biāo)客戶群群分布區(qū)域性性特點上，選選擇公交廣告這一形式。解決方法把銷售通路搭搭建到目標(biāo)客客戶群體中去去三大利器傳播迅速，接接受面廣的主主流平面媒體體目標(biāo)客戶區(qū)域域的大型戶外看板板廣告到達(dá)目標(biāo)客戶戶區(qū)的公交車媒體廣告總體媒體策略略目標(biāo)清晰的定定點直投針對項目周邊邊、復(fù)地會會會員進(jìn)行資料料直投。老客戶潛力的的挖掘充分重視與挖挖掘北塊老客客戶資源，開開展客戶推介介活動，定期期告知新盤信信息?？傮w媒體策略略立體廣告通路路以主流傳媒報廣和戶外廣告陣地作為主力力推廣渠道，，輔以地盤包裝、社區(qū)直投等方式形成立立體廣告攻勢勢，圍繞本案案的整體推廣廣訴求，并結(jié)結(jié)合階段性的的推廣目的對對目標(biāo)消費者者以及社會公公眾進(jìn)行反復(fù)復(fù)記憶強(qiáng)化戶外廣告強(qiáng)勢勢出擊根據(jù)目標(biāo)客戶戶群體，用足足用好戶外廣廣告資源?？伎紤]在項目周邊、漢漢口武廣區(qū)域域、西北湖區(qū)區(qū)域地帶排布戶外廣告告陣地。報紙媒體分析析媒體名稱媒體風(fēng)格閱讀人群發(fā)行量楚天都市報文章短小精悍信息容量大；武漢第一份小開版都市類報紙覆蓋各方面人群70萬份楚天金報發(fā)文格調(diào)較低，情感類文章多；女性讀者群體大，辦刊時間短。以學(xué)歷不高的市民為?。?6萬份以零售為主武漢晨報政策解讀，財金報道類有較大特色；信息容量小。學(xué)歷較高青年人群為主26萬份武漢晚報貼近普通老百姓，主要以家庭訂閱為主，半刊時間長；是金融、客運等服務(wù)窗口向客戶贈閱媒體。定位人群以中、老年人群為主以家庭服務(wù)為主約40萬份長江日報武漢市黨委機(jī)關(guān)報紙，報紙風(fēng)格主要刊登政府相關(guān)政策文件；強(qiáng)制性訂閱。武漢市各大機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員。10萬份左右報紙媒體組合合報紙媒體結(jié)論論根據(jù)南塊產(chǎn)品品的推廣方向向來講，其中中高檔產(chǎn)品的的市場定位，，對區(qū)域市場場的消化來講講還有較大的的壓力，因此此，在立足、、鞏固區(qū)域市市場的同時，，需要將眼光光移到整個城城市大市場上上；通過強(qiáng)勢勢媒體迅速展展現(xiàn)其形象。。報紙紙媒媒體體組組合合主力力媒媒體體：：《楚楚天天都都市市報報》》、、《《武武漢漢晚晚報報》》輔助助媒媒體體：：《武武漢漢晨晨報報》》品牌牌媒媒體體：：《長長江江日日報報》》戶外外媒媒體體分分析析戶外外看看板板分分析析通過過對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場客客戶戶群群體體分分析析，，通通過過戶戶外外看看板板知知曉曉樓樓盤盤信信息息在在所所有有媒媒體體中中占占的的比比重重十十分分大大。。南南塊塊項項目目定定位位于于區(qū)區(qū)域域市市場場的的中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品，，區(qū)區(qū)域域市市場場內(nèi)內(nèi)消消化化量量有有限限，，在在整整個個推推廣廣方方向向上上立立足足區(qū)區(qū)域域市市場場的的同同時時，，擴(kuò)擴(kuò)大大到到整整個個市市場場。。目目前前在漢漢陽陽區(qū)區(qū)域域鐘鐘家家村村天天橋橋上上已已有有一一塊塊大型型的的戶戶外外廣廣告告，，因因此此戶外外看看板板的的重重點點是是在在漢漢口口區(qū)區(qū)域域增增設(shè)設(shè)。。戶外外看看板板重重點點區(qū)區(qū)域域分分析析西北北湖湖廣廣場場區(qū)區(qū)域域西北北湖湖地地段段就就區(qū)區(qū)域域價價值值而而言言，，是是城城市市中中心心居居家家商商貿(mào)貿(mào)的的繁繁華華地地段段，，是是武武漢漢市市真真正正意意義義上上的的CLD（（中央央居居住住區(qū)區(qū)），，且且交交通通便便利利，，臨臨靠靠武武漢漢市市CBD，，是是武武漢漢市市的的金金融融中中心心。。區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)許許多多知知名名企企業(yè)業(yè)在在此此設(shè)設(shè)立立，，覆覆蓋蓋高高端端人人群群，，消消費費能能力力強(qiáng)強(qiáng)大大。。西西北北湖湖廣廣場場作作為為市民民休休閑閑廣廣場場，人人流流量量大大。。此此區(qū)區(qū)域域增增加加戶戶外外看看板板，，使使項項目目的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠有有效效的的覆覆蓋蓋到到目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體，，同同時時對對樓樓盤盤的的整整體體形形象象和和公公司司的的品品牌牌價價值值有有極極大大的提提升升。。戶外外看看板板重重點點區(qū)區(qū)域域分分析析武漢漢廣廣場場區(qū)區(qū)域域武漢漢廣廣場場商商業(yè)業(yè)圈圈是是漢口口的的最最大大商商業(yè)業(yè)圈圈之之一一，其其主主要要標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑主主要要有有武武漢漢國國際際會會展展中中心心，，世世貿(mào)貿(mào)大大廈廈、、武武漢漢廣廣場場、、SOGO百百貨貨、、中中山山公公園園等等購購物物、、娛娛樂樂、、休休閑閑中中心心，，是是武武漢漢市市最最繁繁華華的的地地段段，，也也是是武武漢漢市市最最大大的的購購物物商商圈圈所所在在地地；；廣廣場場前前為為交交通通繁繁忙忙的的解解放放大大道道，，人人流流量量和和車車流流量量巨巨大大。。同同時時，，此此商商業(yè)業(yè)圈圈離離項項目目所所在在地地鐘鐘家家村村隔隔漢漢江江相相望望，，地地理理區(qū)區(qū)位位距距離離十十分分近近，，同同時時鐘鐘家家村村區(qū)區(qū)域域也也是是武武漢漢廣廣場場商商圈圈的的有有效效覆覆蓋蓋范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)。。因因此此，，此此區(qū)區(qū)域域廣廣告告牌牌的的設(shè)設(shè)立立，，其其目目標(biāo)標(biāo)受受眾眾面面大大，，廣廣告告到到達(dá)達(dá)率率高高。。公交媒體分析析及線路組合合根據(jù)項目目標(biāo)標(biāo)客戶群體分分布區(qū)域分析析，主要分布布在漢陽區(qū)域域、其次為江江漢區(qū)域和橋橋口區(qū)域。在在選擇公交車車媒體廣告時時，應(yīng)重點覆覆蓋這些區(qū)域域。交通流線線選擇上以漢漢陽大道、解解放大道，新新華路、新華華路、建設(shè)大大道。線路選擇5路環(huán)線（古古琴臺——古古琴臺）808路（（代李灣———代李灣）726路（（七里里廟———水水族公公園））585路路（（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)———復(fù)興興村））其他媒媒體分分析根據(jù)項項目品品質(zhì)和和客戶戶層，，在媒體體新形形式上上建議議選擇擇：樓樓宇電電視廣廣告銷售道道具工工地包包裝（1）銷銷售售道具具l房房型單單體模模型l印印刷刷品（（樓書書、折折頁、、房型型單片片等））（2））工工地包包裝及及戶外外廣告告l售售樓處處（含含店招招、看看板、、易拉拉寶等等）l樣樣板板房l工工地地圍墻墻l道道旗其他通通路1、直直郵郵廣告告l前前期期期業(yè)主主直投投廣告告l夾夾報直直投廣廣告2、其其它它通路路l網(wǎng)網(wǎng)站l產(chǎn)產(chǎn)品推推介會會SP活活動活動一一：老老客戶戶回饋饋活動動時間：：南塊塊啟動動之前前內(nèi)容：：以中中秋晚晚會等等社區(qū)區(qū)活動動，進(jìn)進(jìn)行品品牌宣宣傳作用：：利用用老客客戶的的口碑碑為南南塊項項目積積累有有效客客戶，，展示示復(fù)地地良好好品牌牌形象象。活動二二：產(chǎn)產(chǎn)品推推介會會時間：：開盤盤前客客戶積積累期期內(nèi)容：：以品品酒會會或者者BOX風(fēng)風(fēng)格建建筑講講座的的形式式，營營造賞賞識氛氛圍、、輔助助。作用：：對南南塊產(chǎn)產(chǎn)品起起到教教育市市場，，提升升形象象的作作用。?？傮w費費用預(yù)預(yù)算總銷金金額預(yù)預(yù)估：：各種產(chǎn)產(chǎn)品比比例為為：聯(lián)聯(lián)排別別墅占占19.7%；；多層層公寓寓占29.1%；小小高層層與高高層公公寓占占51.2%總總建筑筑面積積約為為111879.7平方方米，預(yù)預(yù)計南南塊產(chǎn)產(chǎn)品均均價3800元元/平平方米米，總總銷售售金額額4.25億元。。媒體體推廣廣費用用按總總銷售售金額額的0.9%計計算，，南塊塊產(chǎn)品品的媒媒體總總推廣廣費用用為382.6萬元。。預(yù)計計2005年9月18日日開盤盤———2006年11月月份完完成銷銷售進(jìn)進(jìn)度的的95%，，銷售售周期期為13個個月，，媒體體推廣廣周期期為12個個月。。項目目總銷銷面積積11萬平平方米米左右右?？偯娣e預(yù)估均價總銷金額推廣費用比率總推廣費用112501平米3800元/平米4.275億元0.9%384.75萬元總體費費用分分配媒體費用總額預(yù)估（萬元）比例報紙媒體174.7545.4%戶外媒體14036.4%SP活動307.8%道具205.2%機(jī)動費用205.2%推案計計劃翠微新新城南南塊的的推案案計劃劃銷售周周期根據(jù)工工程進(jìn)進(jìn)度和和實際際情況況的考考慮，，我們們安排排南塊塊的銷銷售周周期為為18個月月，即即從（（2005.9月到到2007.2月））。共共計銷銷售完完成110000平平米左左右。。階段名稱時間目的客戶積累期和開盤強(qiáng)銷期現(xiàn)在—2005.12

銷售期2006.1-2006.12南塊銷售完成80000平米掃尾期2007.1-2007.2南塊銷售完成10000平米南塊銷銷售完完成20000平米米銷售進(jìn)進(jìn)度2005.9月月-2005.12月推推案計計劃樓號時間面積備注11，，13#2005.9.157000平平米/18，，19#2005.11.153000平平米/根據(jù)實實際情情況2005.10底2005.11底合計10000平米米2棟多多層部分別別墅南塊銷銷量設(shè)設(shè)定按照南南塊的的工程程進(jìn)度度，截截止到到今年年年底底，南南塊的的銷售售任務(wù)務(wù)為20000平米米左右右，銷銷售周周期安安排4個月月，按按照此此進(jìn)度度排銷銷量設(shè)設(shè)定為為：月份05.9.15-9.3005.1005.1105.12合計銷售面積（平米）2000250075008000200002006.1月月-2006.12月推推案計計劃2006年年的計計劃是是完成成80000平平米，，結(jié)合合居民民的生生活習(xí)習(xí)