西安北郊錦繡天下項目可行性研究報告

錦繡天下工程可行性研究報告一、概述西安市未來五年的城市開展將嚴格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心〞和“九宮格局〞的城市布局，大力推進“新老分治〞。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對外交通運輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國際港務(wù)區(qū)、西安咸陽國際機場和鐵路樞紐擴能等工程建設(shè)，地鐵二號線建成通車，全面貫穿三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護和利用力度，重點保護和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長安城國家歷史遺址公園，通過古跡保護、景點標識、標志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨特魅力。本工程所在區(qū)域作為“九宮格局〞最北邊未央湖草灘鎮(zhèn)板塊將迎來巨大的開展契機，隨著西安地鐵張家堡廣場至城北客運站段率先貫穿和辛王路至東二環(huán)的擴建將極大提高本區(qū)域住戶物業(yè)的價值和競爭力。本工程的開發(fā)建設(shè)無疑將開啟北繞城高速外房地產(chǎn)開發(fā)的大盤時代，使之與南繞城高速外的紫薇田園都市和富力城遙相照應(yīng)，締造西安房地產(chǎn)業(yè)界新時代。二、工程概況錦繡天下工程地處西安市未央?yún)^(qū)繞城高速以北，辛王路以西，未央?yún)^(qū)大學(xué)城〔西安醫(yī)學(xué)院、西北工業(yè)大學(xué)〕以南，東臨灞河千余米。本工程北面是西安市著名的休閑旅游區(qū)未央湖景區(qū)，東面有浐灞生態(tài)區(qū)，西面距離西安最大的城市廣場張家堡廣場僅3000余米，據(jù)西安北客運站約1500米，地勢平坦，自然環(huán)境宜人，遠離城市污染是居住的絕佳之地。錦繡天下工程總用地2156.853畝，其中道路用地405.336畝?？偨ㄖ娣e約200萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米，小高層住宅〔11F〕90萬平方米，高層住宅〔18F〕100萬平方米。錦繡天下工程是集居住、商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的綜合性大型社區(qū)，社區(qū)配套設(shè)施齊全，幼兒園、中小學(xué)、會所一應(yīng)俱全。工程規(guī)劃居住人數(shù)近5萬，建成后本區(qū)域的長期居住人口將達50余萬人，本板塊將成為繼城南大學(xué)城板塊后西安最具活力的現(xiàn)代化景觀新城。三、開發(fā)工程現(xiàn)狀調(diào)查1、工程的進展情況本工程于2002年7月29日取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?本工程分別于2002年8月、2004年11月取得工程用地的?國有土地使用證?本工程的概念性規(guī)劃設(shè)計與2005年9月獲西安市規(guī)劃局批復(fù)本工程與2005年9月按原交費標準獲取?建設(shè)開發(fā)工程市政配套繳費書?本工程語2005年10月18日獲取西安市開展和改革委員會關(guān)于本工程的備案確認書〔市發(fā)改投發(fā)[2005]385號〕本工程于2006年3月控制性詳細規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復(fù)2、工程地塊調(diào)查與分析1〕、工程地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市2004——2021年城市總體規(guī)劃2006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論：本區(qū)域是西安市向北開展的主要方向，是近期城市開展的主要區(qū)域。2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下北郊根本區(qū)域文、教、衛(wèi)及公共事業(yè)用地增加，住宅用地增加，工業(yè)用地相對減少。本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進入實際勘測和施工階段。本區(qū)域住宅用主要集中在本工程周邊和偏南方向，這也是形成辛王路沿線已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開發(fā)工程的原因。從整體城市規(guī)劃角度考慮本工程還不屬于郊區(qū)工程。西安行政中心的北移、西安北客運站的建成將在北二環(huán)以外區(qū)域形成一座現(xiàn)代化新城。2〕、工程地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域現(xiàn)狀圖〔2005年〕西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖從以上圖片資料可以得出以下結(jié)論：本工程北面未央湖區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在工程開發(fā)時完善形本錢區(qū)域一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。本工程區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運營和城市運營。本區(qū)域具備進行城市擴展，房地產(chǎn)開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地的開發(fā)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，市場前景廣闊。西安地鐵的北延線延伸到本區(qū)域，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ?，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。西安地鐵的開工建設(shè)給本區(qū)域的開發(fā)注入強心劑。西安城北客運站的建成，將極大提本錢區(qū)域的城市根底設(shè)施，為本工程的開發(fā)建設(shè)迎來契機。北郊大學(xué)城的進一步開展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時也將凝聚本工程的人文氣質(zhì)。本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)必將使紅旗廠居住區(qū)和未央湖板塊和核心居住連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級。3〕、工程地塊周邊的房地產(chǎn)開發(fā)情況未央湖以北涇河工業(yè)園天正花園簡介：天正花園總占地面積700余畝，建設(shè)規(guī)劃100余棟中式多層、小高層/高層，花園洋房等。在戶型設(shè)計上力求方正實用、空間合理、南北貫穿、干濕別離，做到戶戶朝陽，窗窗有景。戶型從56m2—92m2的玲瓏兩居到99

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m2經(jīng)典三居多種，為使購房業(yè)主能有更多的選擇空間，目前我們又推出水岸精品洋房、陽光板式小高層，面積為110

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m2可滿足不同購房者的需求。目前一期中1#—34#樓現(xiàn)房屋現(xiàn)已售出98％以上，1#—28#樓已入住，其余局部正在交房。均價：1800元/平方米高陵區(qū)工程，預(yù)售證號:〔高〕2006002生態(tài)家園工程地址：西安涇河工業(yè)園涇渭廣場旁水岸花城工程地址：涇渭四路和涇渭五路之間簡介：

目位于北城開發(fā)區(qū)的涇渭三角洲內(nèi)，距鐘樓22公里，其中人文、歷史及自然景觀遍布期間，被譽為“漢代文化教科書〞的漢陽陵博物苑和神奇的自然景觀!“涇渭清楚〞都分布在工程周邊“漢陽陵旅游景區(qū)〞占地3000多畝，是集文物和園林的大型漢文化旅游景區(qū)。其中占地2000多畝的園林綠化景觀被譽為“西安后花園〞，現(xiàn)已成為廣闊游客及附近居民旅游、休閑、春游、踏青的理想場所，漢陽陵為整個西安北城帶來了深厚的漢文化底蘊，它的興起即將成為我省的一顆新興的旅游明珠，繼而將會帶動涇渭三角洲內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的飛速開展。隨著市政府北遷規(guī)劃方案的出臺、火車站北移的逐步實施，西安市今后的開展建設(shè)必將向北轉(zhuǎn)移，加之“新渭河大橋〞已經(jīng)通車，涇渭三角洲與市中心將會迅速融為一體。同時國家對渭河投資數(shù)百億元進行綜合治理也即將全面啟動，西安將擁有獨具特色的城中之河，屆時將與本工程東鄰的6000畝涇渭濕地公園共同為本地居民提供更適宜人居生活的氣候環(huán)境。價格：2400元/平方米綜述：本區(qū)域?qū)儆诠I(yè)型園區(qū)的配套生活區(qū)域，具體西安城區(qū)距離較遠，價格約為1800——2400元/平方米。未央湖區(qū)域銀河灣：別墅、花園洋房豐源美佳別墅：別墅碧云天花園：別墅、洋房碧水怡蘭：別墅、洋房翠湖明居簡介：翠湖明居位于未央湖旅游開發(fā)區(qū)草灘派出所向東200米，總占地192畝，一期已入住，二期占地67.8畝由29棟別墅和13棟洋房組成。

70平米---143平米多種戶型，買一層送一層，超底起價，即買即住。學(xué)府新苑工程地址：西銅輔道草灘鎮(zhèn)杜家堡村〔科技大學(xué)西門對面〕簡介：

園區(qū)占地350畝，由16棟多層，17棟板式小高層，13棟高層構(gòu)成，幼兒園占地18000平方米，商業(yè)效勞設(shè)施8000平方米，建筑密度22.7%；從數(shù)百種戶型中優(yōu)選出8種經(jīng)典戶型，全部南北通透、戶戶朝陽；全落地景觀陽臺、外飄窗，面積從50㎡-130㎡，干濕別離，動靜分開。超寬的樓距、詩意的綠化園區(qū)內(nèi)樓與樓南北間距20-50米，東西間距10-15米，多個組團綠地、廣場、花園，房前屋后居家花園，40%的綠化園。走進園區(qū)、走進愜意的生活……工程性質(zhì)：城中村鑫鷹晨光·麗景佳園工程地址：未央大學(xué)城南簡介：工程占地320畝，總建筑面積40萬平方米，小區(qū)緊鄰繞城以北，霸河以西，東二環(huán)延伸路以東，大學(xué)城以南，地理位置優(yōu)越，風(fēng)景獨特，交通便利，配套設(shè)施齊全。52－130平方米等二十多種戶型任你選擇。

現(xiàn)一期已經(jīng)入住，二期正在熱銷。香格里拉名苑工程地址：北郊大學(xué)城西南200米簡介：小區(qū)距未央大學(xué)城僅200米之遙，南臨北饒城高速，西臨西銅輔道。509，719，236，336，西航班車從門口經(jīng)過，讓你出行無憂，未央湖游樂公園近在咫尺，和政府新址僅三環(huán)線之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的開展樞紐，總占地6000多畝，現(xiàn)3所大學(xué)現(xiàn)已入住，陜西科技大學(xué)，西安工業(yè)大學(xué)，陜西醫(yī)學(xué)高等專科學(xué)院及附中附小。

小區(qū)總占地350畝，前期以多層為主，后期小高層，前期10棟多層。小區(qū)樓間距20米，磚混全現(xiàn)澆，外墻高檔面磚，陽臺全落地景觀陽臺，綠化率高達40%，小區(qū)自建幼兒園，小學(xué)，中學(xué)。暖氣，天然氣到戶。

本工程已獲國家相關(guān)批文，現(xiàn)已取得?中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。工程性質(zhì)：城中村綜述：本區(qū)域原物業(yè)產(chǎn)品以別墅和洋房為主，別墅價格約4000元/平方米，洋房價格約3000元/平方米。由于北郊大學(xué)城的開發(fā)興建和北客運站的建設(shè)以及市政府的北遷，本區(qū)域也出現(xiàn)了較多的住宅產(chǎn)品，豐富了本區(qū)域的物業(yè)類型。辛王路區(qū)域〔東二環(huán)北延伸線途徑本工程〕錦繡茗城工程地址：東二環(huán)北延伸線與北三環(huán)交匯處西北角簡介：工程總占地200畝，住宅面積24.5萬平方米，商業(yè)面積1.5萬平方米。戶型面積45－127平方米供你選擇。社區(qū)內(nèi)設(shè)會所、老年人活動中心、醫(yī)療保健中心、停車為等。工程所在地塊為省、市政府規(guī)劃的居住新區(qū)核心，周邊政府新新址，未央大學(xué)城，127萬平方米的浐灞生態(tài)園，東二環(huán)北延伸經(jīng)濟帶，西北最大五層互通立交環(huán)伺，坐享無限地產(chǎn)升值商機！工程性質(zhì)：城中村晨興源工程地址：東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處

簡介：地段和環(huán)境一直是古今選擇居室的首選，“晨興源〞位于東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處，是西安市規(guī)劃中的未央新城。城市運動公園，張家堡廣場，灞柳生態(tài)景區(qū)，近在咫尺，水岸生活將不再是夢想！全現(xiàn)澆純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，44－168㎡，二十余種全新戶型，滿足您的不同需求，全玻落地陽臺、外飄窗、超大景觀露臺，集中供暖，天然氣到戶，充分保障生活的舒適與便利。工程性質(zhì)：城中村北辰嘉苑工程地址：未央大學(xué)城以南簡介：

小區(qū)占地156畝商規(guī)劃22棟樓，總建筑面積近20萬平方米，一期9棟多層，集住宅，上鋪于一體。緊鄰東二環(huán)北延伸線，距離灞河西岸河堤僅800米，南邊為正在修建的三環(huán)公路，北邊是未央大學(xué)城。工程性質(zhì)：城中村綜述：由于辛王路原本就是一條村級道路，周邊城中村較多，新的城市規(guī)劃下才方案將其修建成城市主干道后周邊的城中村改造工程相繼出現(xiàn)，加劇了本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的競爭，同時也促進了本區(qū)域房地產(chǎn)市場的開展。張家堡廣場區(qū)域銀池·花香麗舍：住宅雅荷春天西安印象明珠花城(EE康城)高山流水幸?？燔嚨鹊染C述：本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)成熟，房地產(chǎn)工程較多，房價在3500元以上，是西安北郊主要的房地產(chǎn)供給區(qū)域。四、市場分析和建設(shè)規(guī)模確定〔一〕西安市概述西安古稱長安，是陜西省省會，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經(jīng)濟帶最大的中心城市。西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，總?cè)丝?16.6萬。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建成區(qū)面積203平方公里，市區(qū)總?cè)丝?10.26萬人。西安市位于關(guān)中平原中部，處于我國東西兩大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部，平均海拔424米，年降水量約600毫米，平均氣溫15℃，日照1377小時，具有顯著的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候特征。盛產(chǎn)小麥、棉花等多種經(jīng)濟作物和土特產(chǎn)，著名的石榴、火晶柿子、獼猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨棗、辣椒、大蒜等。境內(nèi)的秦嶺北麓，海拔1500—3500米，蘊藏著金、銅、石英、水晶、大理石等豐富的礦產(chǎn)資源。還是我國重要的種子植物“西安是一座具有榮耀革命傳統(tǒng)的城市，在中國近現(xiàn)代史上曾經(jīng)產(chǎn)生過重要的影響。“西安事變〞促成了抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線的形成；設(shè)在西安的八路軍辦事處，成為通往革命圣地延安的重要橋梁。建國后，西安曾是中央西北行政委員會所在地，中央人民政府的直轄市；1954年改為省轄市；1984年恢復(fù)方案單列；1992年被批準為內(nèi)陸開放城市；1994年被批準為全國綜合配套改革試點城市和副省級城市。經(jīng)過50多年的建設(shè)和開展，西安已形成門類較為齊全的工業(yè)體系和城市效勞體系，成為我國重要的航空、航天、兵器、電子、通訊、設(shè)備、輸變電設(shè)備、儀器儀表的科研、生產(chǎn)基地和輻射北方中西部地區(qū)的金融、科技、教育、旅游、商貿(mào)中心。2003年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值940.4億元，增長13.5％，占到全省比重的39.2％；三個產(chǎn)業(yè)比重為5.23：47.53：47.24億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別到達7748元和2838元，分別增長7.9％和7.4％。西安既是一座歷史文化底蘊深厚的古都，又是一個充滿生機與活力的現(xiàn)代化城市。一是科技教育實力雄厚。西安是我國科學(xué)研究、高等教育、國防科技和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合科技實力僅次于北京，上海，居全國第3位。擁有普通高等院校35所，民辦高校50多所；各類科研及技術(shù)創(chuàng)新機構(gòu)3000多個，各類獨立科研機構(gòu)661家，其中國家級重點試驗室93家，國家級技術(shù)研究中心，行業(yè)測試中心29家，兩院院士42人，各類專業(yè)技術(shù)人員36.2萬人，科技進步對經(jīng)濟增長的奉獻率到達45％；西安是中國第一臺計算機、第一架民用飛機、第一塊集成電路、第一臺運載火箭發(fā)動機的誕生地。二是文化旅游資源豐富。西安是“絲綢之路〞的起點，有3100多年的城建史和1100多年的國都史。遠古時代，“藍田猿人〞就在這里繁衍生息；新石器時代，“半坡先民〞在此建立部落，種植狩獵；約公元前十一世紀，周文王在灃河西岸建立都城豐京，從此揭開了西安千年帝都的輝煌史，先后有周、秦、漢、唐等13個王朝在此建都，是世界最著名的歷史古都之一。西安文化遺存十分豐富，獨特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國旅游資源普查的109個類型中占據(jù)80種，具有資源密度大、保存好、級別高的特點，歷史上長安文化代表著中華文化的主干。保存完整，規(guī)模宏大的明城墻，108平方公里的周秦漢唐四大遺址，“世界八大奇跡〞之一的秦始皇陵兵馬俑及十二多萬件館藏文物等，被譽為“天然歷史博物館〞。以文化、文物為主體的旅游業(yè)已成為西安的支柱產(chǎn)業(yè)。西安已與15個國家的17個城市締結(jié)友好關(guān)系。2003年共接待海外游客33.7萬人次，接待國內(nèi)旅游者1614萬人次，旅游總收入105.7億元。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)30個，國家4A級景區(qū)9個。三是工業(yè)根底良好。航空、航天、機械、電子、儀表、光學(xué)、紡織、電力設(shè)備等應(yīng)用技術(shù)居全國前列，是我國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、成套輸變電設(shè)備制造業(yè)和飛機制造業(yè)基地之一。現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)4.7萬戶，資產(chǎn)總值1054.36億元，從業(yè)人員109萬人。四是物流潛力巨大。西安是西北地區(qū)最大商貿(mào)中心和物資集散地，現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點10余萬個，商品集貿(mào)市場514個，連鎖企業(yè)56家，連鎖網(wǎng)點1020個，2003年實現(xiàn)社會消費品零售總額440.05億元。五是開發(fā)區(qū)建設(shè)開展迅速。擁有2個國家級開發(fā)區(qū)和1個西北地區(qū)唯一的國家級西安出口加工區(qū)、3個省級開發(fā)區(qū)及一批新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是中國首批參加亞太經(jīng)合組織〔APEC〕科技工業(yè)園網(wǎng)絡(luò)的四個高科技園區(qū)之一，2002年被聯(lián)合國工業(yè)開展組織認定為中國最具開展活力的六個城市區(qū)域之一。西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是西北地區(qū)吸引世界500強企業(yè)較多的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2003年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值127億元。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值42.5億元，分別增長34％和44％。改革開放以來，西安經(jīng)濟社會步入一個快速開展的時期。1993年，江澤民同志來陜西視察時給西安題詞：“以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把西安建設(shè)成一個社會主義的外向型城市〞，指明了西安開展的方向。1999年，江澤民同志在西安發(fā)出實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的發(fā)動令。西安市委、市政府將以“三個代表〞重要思想為指導(dǎo)，帶著全市人民群眾，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的歷史機遇，解放思想，與時俱進，發(fā)奮圖強，努力把西安建設(shè)成為城市功能完備、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟快速開展、文化先進繁榮、社會文明進步、人民生活富裕的社會主義外向型城市和西部經(jīng)濟強市，實現(xiàn)“中國西安·西部最正確〞的目標?！捕澄靼彩?005-2006年人口等經(jīng)濟指標指

標2005年2006年全市常住人口(萬人)地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)地方財政收入(億元)96.31在崗職工平均工資17728元/人20475元/人城市居民人均可支配收入9628元/人10905元/人農(nóng)村居民人均純收入3460元/人3809元/人城市居民人均生活消費支出7900元/人8987元/人農(nóng)村居民人均生活消費支出2603元/人2709元/人居民消費價格指數(shù)房屋銷售價格指數(shù)分析：2004年后西安常住人口年增長在30左右，主要原因是新的“雙千〞規(guī)模城市規(guī)劃公布，外地遷居西安人口數(shù)量進一步加大，同時也極大拉動了西安市房地產(chǎn)投資置業(yè)需求，使西安市房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲。尤其是陜北地區(qū)外來遷居人口涌入，使北郊區(qū)域房地產(chǎn)需求一直保持旺盛的趨勢。〔三〕西安市房地產(chǎn)的開展狀況與趨勢1、西安市房地產(chǎn)市場開展趨勢及根本情況分析1、2002年西安房地產(chǎn)市場狀況2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五〞方案的深入指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)開展態(tài)勢良好，同時在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對外貿(mào)易等方面都取得了好的成績，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領(lǐng)域逐漸擴大，消費方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2002年扣除城鄉(xiāng)和農(nóng)村私人建房，全市完成固定資產(chǎn)投資280.31億元，同比增長19.48%。其中根本建設(shè)完成投資131.48億元，比去年同期增長15.76%；更新改造建設(shè)51.66億元，比去年同期增加20.67%，政府在舊城改造方面也在逐漸加大投資力度，這必將帶動西安經(jīng)濟環(huán)境的逐步改進，從而為經(jīng)濟更快速的開展打下堅實的根底。2002年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資79.24億元，比去年同期增加18.41%；其它投資17.93億元，較去年同期增長了58.71%。西安經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開展及西部大開發(fā)政策吸引的區(qū)縣投資額的增長，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動宏觀經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向開展。市場供給2002年西安市商品房完成投資373823萬元，比去年同期增長了28.51%。占全市固定資產(chǎn)投資總額的23.4%，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟增長的奉獻率逐步高走。2002年商品房施工面積2123401平方米，較去年增長15.71%；商品房竣工面積2449655平方米，比去年上升了26.12%；2002年商品房新開工面積為1957393平方米，比去年同期增長了18.7%?！?〕市場銷售2002年西安經(jīng)濟的良性運轉(zhuǎn)也帶動了商品房市場的運作，市場交投活潑，銷售面積與銷售額穩(wěn)定增長，商品房價格較去年有所上升。2002年西安商品房平均銷售價格3597元/平方米，較去年增長了9.04%，從總體看2002年宏觀經(jīng)濟的繁榮，很大程度上拉動了商服用房的市場銷售量，從而對整個商品房市場的價格起到了一定的拉動作用，此外2002房地產(chǎn)一系列宏觀標準政策出臺，從而對穩(wěn)定市場交易起到了一定的作用，市場表現(xiàn)較為活潑，價格也一路高走。2002年西安市商品房銷售面積2279053平方米，比2001年增長了10.76%，增幅較大，其中售給個人2055020平方米，占商品房銷售總量的90.17%，個人購房總量繼續(xù)呈上升趨勢，反映出住房制度改革以后居民購房意識增強，個人購房已成為商品房銷售市場中的決定性力量。2002年商品房銷售額82.85億元，比去年同期增長了22.09%。盡管今年以來“房地產(chǎn)泡沫〞和“樓市冬天〞之說在業(yè)界傳得沸沸揚揚，但西安樓市銷售量依然穩(wěn)定增長，對于西安房地產(chǎn)市場的前景我們充滿信心。4、2003年西安房地產(chǎn)開展狀況2003年西安國內(nèi)生產(chǎn)總值940.35億元，比去年同期增長13.5%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值49.21億元，比去年同期增長1.3%，第二產(chǎn)業(yè)增加值446.95億元，比去年同期增長17.4%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值444.19億元，比去年同期增長11.3%。宏觀經(jīng)濟保持了平穩(wěn)增長的開展勢頭。〔1〕市場供給2003年全市完成固定資產(chǎn)投資445.84億元，同比增長45.11%。社會消費品零售總額440.05億元，比去年同期增長13.01%。2003年西安市商品房完成投資61.38萬元，比去年同期增長了64.21%。占全市固定資產(chǎn)投資總額的26.8%，2003年西安商品房投資額繼續(xù)在上年的根底上大幅提升。2003年商品房施工面積3206010平方米，較去年增長50.98%；商品房竣工面積2866399平方米，比去年上升了17.01%；2002年商品房新開工面積為3029717平方米，比去年同期增長了54.78%。本年度西安商品住宅施工面積2365134平方米，占同期商品房施工面積總量的73.77%，比去年增長了49.64%；竣工面積為2200711平方米，占同期商品房總竣工面積總量的76.77%，較去年增長了12.71%；新開工面積為2314099平方米，占同期商品房新開工面積總量的76.38%，較去年同比增長了53.75%?！?〕市場銷售2003年西安商品房平均銷售價格3684元/平方米，較去年增長了2.42%，從總體看2003年商服用房市場銷售一片熾熱，從而也從總體上拉動了商品房總體的市場成交價格。2003年西安市商品房銷售面積3291582平方米，比2002年增長了44.43%，其中售給個人3097378平方米，占商品房銷售總量的94.1%，個人購房比例逐年攀升，已成為決定商品房市場銷售優(yōu)劣的決定性力量。2003年商品房銷售額124.35億元，比去年同期增長了50.59%。2003年普通住宅銷售面積為2368137平方米，占商品房銷售總量的71.95%，較去年增長39.34%，本年度普通住宅銷售額為676221萬元，占商品房銷售額總量的54.30%，較去年增長了32.72%。5、2004年1—9月西安房地產(chǎn)開展狀況〔1〕市場供給2004年1—3季度，西安市商品房完成投資508859萬元，商品房施工面積3714623平方米，商品房竣工面積3628477平方米，商品房新開工面積3883620平方米?！?〕市場銷售2004年1—3季度的西安樓市銷售繼續(xù)大幅放量中，經(jīng)歷了春、秋季房展會的熱鬧與喧囂，樓市的銷售也有極佳表現(xiàn)，形勢極為喜人。2004年1—3季度西安市商品房銷售面積3318200平方米，1—3季度西安商品房市場平均成交價格為3512元/平方米，商品房銷售額為1165388萬元。綜上所述：商品房開發(fā)投資逐年增加，商品房銷售面積屢攀新高，商品房投資市場信心十足西安商品房開發(fā)投資近幾年高速增長，商品房投資市場可謂信心十足。以2002年為例，全年西安市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79.24億元〔同比上年增長18.41%〕，其中全年完成商品房投資37億元〔同比上年增長28.51%〕，商品房投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的46.7%，商品房的投資增長比例已經(jīng)超過了整個房地產(chǎn)市場投資的增長比例，可見商品房在整個房地產(chǎn)市場中的比重加大，作用加強。商品房投資的逐年增加，說明開發(fā)商對市場抱有很大的信心，同時商品房市場格局進一步改善，西部大開發(fā)良好的投資、招商環(huán)境更為商品房市場的未來開展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。商品房投資自2002年到2006年市場投資在逐年遞增，開發(fā)商對這個市場也存有較高的期望和信心。商品房銷售市場交投活潑，市場需求空間較大從近四年〔2002—2006年〕商品房市場伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品銷售市場在宏觀經(jīng)濟向好的帶動下也呈現(xiàn)熱銷的局面，市場交投活潑，銷售面積和銷售額大幅增長。2002年至2005年，商品房銷售面積每年平均增長34.6%，其中2003年商品房銷售面積較上年增長44.5%，可見，近四年西安商品房市場呈現(xiàn)出強勁的銷售勢頭，市場需求潛力巨大。據(jù)統(tǒng)計，西安市目前還有32.8%的住戶沒有自有住房，按此比例推算我市潛在的購房戶達35萬戶，而根據(jù)調(diào)查顯示的西安居民收入水平來看，這局部潛在購房人群其購置能力與實際商品房的售價仍有相當(dāng)大的差距，調(diào)查結(jié)果顯示在這35萬戶中，其中48%的住戶想通過購置二手房解決住房問題，而其余52%也就是近18.2萬戶將是商品房的潛在購置人群。另對于已購住房人群的調(diào)查，有超過三分之一的人出于改善環(huán)境等的需要有以小換大、以舊換新的購房需求，因此西安商品房市場的空間相當(dāng)巨大。具體來看，由于西安目前尚有超過18.2萬戶〔18.2萬戶=35萬戶*〔1-48%〕〕有商品房購房欲求，以平均每戶需求100m2〔四〕工程周邊房地產(chǎn)市場開展分析1、周邊地區(qū)房地產(chǎn)開展情況2002年至今西安市北郊的房地產(chǎn)市場逐年穩(wěn)步開展，但開發(fā)量一直難以和南郊抗衡，2005年新的城市規(guī)劃公布后北郊的房地產(chǎn)開發(fā)變以次買上了新的臺階。此次規(guī)劃修編，期限將從2004年至2021年。進入21世紀，西安快速開展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市開展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務(wù)是建設(shè)“現(xiàn)代化的新西安〞，和前三次規(guī)劃相比擬應(yīng)該是一個跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿人口、用地兩個指標來說將到達“雙千〞規(guī)模，即人口1000萬、用地1000平方公里，開展的幅度非常之大，將把西安帶入一個現(xiàn)代大都市。新的城市規(guī)劃在作為主城區(qū)的開展方向就是城區(qū)北移，加之以“雙千〞規(guī)模城市作為目標，僅半年時間二環(huán)外未央路沿線完成拆遷，北郊的房地產(chǎn)開飯從此進入了快車道。2、工程所在區(qū)位市場未來開展預(yù)測西安的房地產(chǎn)市場布局就像一個弓箭型：高新區(qū)和曲江就是弓柄，北二環(huán)是弓，南二環(huán)是弓弦，長安路和未央路是弓箭，長安是弓箭的羽毛，北二環(huán)以外是箭頭，在強弩和利箭的帶動下箭頭將射向西安市房地產(chǎn)業(yè)的制高點。〔五〕本工程市場競爭能力與前景分析1、市場競爭優(yōu)勢以本工程的體量在本區(qū)域只有珠江新城能和之競爭，在未央湖板塊具備極大的競爭力。同時本工程土地本錢低，原地快屬于西安市倉儲用地?zé)o拆遷安置本錢，這都將極大提升本工程競爭力。2、銷售前景比擬分析未央湖板塊住宅的銷售價格在2400——3000元/平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產(chǎn)價值還將進一步提升。本區(qū)域由于外地客戶投資置業(yè)住宅物業(yè)的入住率較低，但本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期長8至12月。五、工程的市場定位和規(guī)劃設(shè)計方案選擇1、工程的市場定位工程的目標市場根據(jù)北郊房地產(chǎn)市場一貫的目標客戶分析本工程的目標市場客戶主要為以下幾類周邊行政事業(yè)性單位職工周邊企業(yè)職工周邊原居住村民外地準備移居西安客戶外地準備在西安投資置業(yè)客戶西安東郊在此區(qū)域有置業(yè)需求客戶西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶工程的市場定位根據(jù)以上目標客戶需求，結(jié)合此類人群的置業(yè)偏好，同時結(jié)合本工程實際情況，本工程應(yīng)定位于“西安城北、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、新行政中心區(qū)域一座集居住、商務(wù)、休閑、娛樂于一體的能夠展現(xiàn)大西安，新西安的未來之城〔未央·未來城〕。本工程地塊特性決定本工程即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學(xué)城物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時充分突出小區(qū)營造的自然景觀和人文景觀對目標客戶的吸引力。2、規(guī)劃設(shè)計方案選擇〔略〕六、資源供給條件分析1、交通條件分析本工程現(xiàn)狀是僅有一條市政道路連通城市交通，局部交通極為不利工程開發(fā)建設(shè)本工程四面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于工程開發(fā)首先要完成工程北面的市政道的修筑，使本工程和未央大學(xué)城區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需要在那個工程開發(fā)時及時和政府溝通，利用政府力量促進工程開發(fā)。2、區(qū)域開展分析本區(qū)正在進行土地儲藏，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域開展跡象明顯，具備工程開發(fā)建設(shè)條件。七、開發(fā)建設(shè)方案編制1、工程開發(fā)建設(shè)時機選擇進入本工程的一條完好的市政道路正在進行擴寬勘測，周邊正在進行大面積拆遷。工程南邊有一條進入本工程的施工道路，大學(xué)城的施工也依靠此條道路和沒有翻修的辛王路。因此工程的前期施工不會受到影響。工程入市的時間最好在本工程周邊交通網(wǎng)絡(luò)與周邊交通網(wǎng)絡(luò)連接后。2、工程開發(fā)方案選擇進行分期分區(qū)域開發(fā)根據(jù)本區(qū)域城市根底設(shè)施和市場需求變換調(diào)整分期開發(fā)的開發(fā)量要獲得最大的房地產(chǎn)開發(fā)工程利潤，可增長本工程的開發(fā)周期。由于北郊房地產(chǎn)產(chǎn)品的去劃速度較南郊慢，所以延長工程的開發(fā)周期并不影響工程的預(yù)期銷售周期。八、工程經(jīng)濟及社會效益分析〔一〕、工程本錢估算開發(fā)本錢1、土地費用土地出讓金、契稅土地