戴德梁行：世界各國旅游地產(chǎn)案例研究課件

案例分析框架：第三部分:旅游文化事件和節(jié)日活動(dòng)第3：山體旅游開發(fā)案例第二部分:旅游項(xiàng)目核心亮點(diǎn)4：高端商務(wù)會(huì)議旅游開發(fā)案例第一部分:旅游項(xiàng)目功能布局和開發(fā)策略略1：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的旅游開發(fā)2：生態(tài)休閑規(guī)劃案例案例分析框架：3：山體旅游開發(fā)案例第二部分:旅游項(xiàng)目核心亮點(diǎn)第一部分：旅游度假區(qū)開發(fā)策略和開發(fā)節(jié)奏第一部分：旅游度假區(qū)開發(fā)策略和開發(fā)節(jié)奏案例1：印度尼西亞BintanResort——三階段開發(fā)案例1：印度尼西亞BintanResort項(xiàng)目選取原因：2004到達(dá)民丹島旅游的人數(shù)達(dá)到兩百萬名，該項(xiàng)目成為為亞洲的頂尖度假勝地，可持久增長的綜合性時(shí)尚度假勝地。該項(xiàng)目片區(qū)聯(lián)行式和引入輕工業(yè)的開發(fā)模式值得借鑒本案三階段的開發(fā)節(jié)奏對青州項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏有借鑒意義其準(zhǔn)確的市場定位對青州項(xiàng)目有指導(dǎo)意義項(xiàng)目選取原因：2004到達(dá)民丹島旅游的人數(shù)達(dá)到兩百萬名，該項(xiàng)目概況：“區(qū)位：從新加坡的丹拉美拉渡輪碼頭乘搭渡輪需45分鐘規(guī)模島嶼面積1140平方公里，海岸線150公里游旅資源熱帶植物、銀色沙灘、碧藍(lán)的南中國海、山巒和植被資源，各種國際級度假酒店，休閑的熱帶假日活動(dòng)定位吸引途徑新加坡的旅客，推廣周末旅游概念目標(biāo)客戶群吸引途徑新加坡的國際旅客，多元發(fā)展，針對不同層面顧客主要項(xiàng)目Golf,Spa,水上運(yùn)動(dòng)、美食、生態(tài)園、大象園概況：民丹島(BintanIsland)是印尼寥內(nèi)群島的最大島嶼，其面積比新家坡大，人口卻相當(dāng)于新加坡的十分之一，靠近新加坡的地理?xiàng)l件使它與繁華的新加坡一衣帶水，其典型的海景資源和各種國際級度假酒店以及一系列休閑的熱帶假日活動(dòng)，是項(xiàng)目名聲鵲起。項(xiàng)目概況：“區(qū)位：從新加坡的丹拉美拉渡輪碼頭乘搭渡輪需45分功能分布：100平方公里的北部地區(qū)，開發(fā)了六個(gè)不同的沿海度假村六個(gè)度假村從西向東依次為：媚陽沙麗度假村（

NirwanaSari）馬娜馬娜灣度假村（ManamanaResort）民丹悅?cè)輱u（BanyanTree）民丹悅椿度假村（AngsanaResort&Spa）地中海俱樂部（ClubMedRia）民丹湖度假村（BintanLagoon）功能分布：100平方公里的北部地區(qū)，開發(fā)了六個(gè)不同的沿海度假開發(fā)模式：前期投入巨大，多家公司共同開發(fā)聯(lián)合啟動(dòng)項(xiàng)目：1990年，基于一些私有經(jīng)濟(jì)者的提議下，新加坡工業(yè)技術(shù)公司（

SingaporeTechnologiesIndustrialCorporation），專業(yè)旅游勝地開發(fā)公司

WahChangInternational,theKeppelgroup和當(dāng)?shù)劂y行共同啟動(dòng)開發(fā)。輕工業(yè)投資企業(yè)獲得土地：開發(fā)開始于原生態(tài)的，荒蕪的民丹島北部濱海地區(qū)，為促進(jìn)吸引投資，Bintanindustrialestate獲得了4，000公頃的土地作為“一站式投資中心”,為投資旅游開發(fā)的工業(yè)企業(yè)（紡織，木材，衣服加工)提供土地資源。片區(qū)聯(lián)合式開發(fā)：項(xiàng)目在1993至1996的3年時(shí)間內(nèi)集中開發(fā)了西北部的兩個(gè)度假村（媚陽沙麗度假村與瑪娜沙灘俱樂部），作為核心驅(qū)動(dòng)區(qū)，同時(shí)配套設(shè)施完成。前期投入巨大，由六個(gè)來自印尼、新加坡、香港等不同集團(tuán)公司共同參與。1994年建1995年建1995年建/五星級悅椿酒店2000年建/五星級開發(fā)模式：前期投入巨大，多家公司共同開發(fā)聯(lián)合啟動(dòng)項(xiàng)目：199開發(fā)節(jié)奏：關(guān)鍵舉措開發(fā)規(guī)劃形成,工程啟動(dòng)，配套設(shè)施j建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)完成集中開發(fā)時(shí)期完成項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)民丹度假勝地動(dòng)土

，度假村和別墅開始動(dòng)工媚別墅，賓館，酒店；陽沙麗度假村，瑪娜沙灘俱樂部開幕民丹島海濱度假村，民丹度假勝地，地中海俱樂部，尼瓦納度假村酒店開幕民丹島悅椿度假村開幕，累計(jì)旅客達(dá)到100萬，2004年累計(jì)旅客打到200萬配套設(shè)施高爾夫球長,SPA,大象園，購物中心商業(yè)配套，商店、俱樂部、球場、賽車場碼頭和水上項(xiàng)目完成注重生態(tài)資源、環(huán)境設(shè)施的可持續(xù)性發(fā)展，1991-19921993-19961996-19992000后6個(gè)度假村歷經(jīng)10年開發(fā)，經(jīng)歷了3個(gè)開發(fā)時(shí)期

準(zhǔn)備期：1991-1992規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開放時(shí)期，此期間主要完成了配套設(shè)施如高爾夫球場的建設(shè)啟動(dòng)區(qū)建設(shè)：1993-1996兩個(gè)核心啟動(dòng)度假村建設(shè)完成，商業(yè)配套完成，項(xiàng)目獲得“最佳新景點(diǎn)”和“最具潛質(zhì)新景點(diǎn)”業(yè)內(nèi)關(guān)注，但海岸線資源開發(fā)很有限。3.集中開發(fā)期：1996-1999集中開發(fā)了4個(gè)度假村，旅游項(xiàng)目拓展和豐富，項(xiàng)目開始活動(dòng)，項(xiàng)目開發(fā)達(dá)到國際化品質(zhì)開發(fā)節(jié)奏：關(guān)鍵舉措開發(fā)規(guī)劃形成,工程啟動(dòng)，配套設(shè)施j建設(shè)項(xiàng)目市場吻合度：3天2夜游4天3夜游5天4夜全家游目標(biāo)人群公務(wù)繁忙停留較短的商務(wù)旅游全家和團(tuán)體旅游旅行目標(biāo)定位暫時(shí)遠(yuǎn)離喧囂，凈化身心，擺脫嘈雜體驗(yàn)風(fēng)土人情，享受自然，生活方式和文化讓家庭和團(tuán)體享受到不同的旅游綜合需求高爾夫商務(wù)旅游家庭旅游沙灘日光浴和泳池紅樹林探索和夜游探索游探索和夜游Spa按摩和康療民丹悅椿Spa民丹悅椿Spa民丹悅椿Spa民間大象園地中海俱樂部地中海俱樂部地中海俱樂部水上運(yùn)動(dòng)馬娜馬娜海邊俱樂部獨(dú)特村落民丹首府丹戎歷史性建筑皇家教堂、華人世紀(jì)老店游樂園賽車道賽車道美食市場吻合度高：符合新加坡當(dāng)?shù)厝巳汉屯窘?jīng)新加坡的國際旅游人群周末度假概念:發(fā)展面積為100平方公里的北部濱海作為度假區(qū)，以來自或途徑新加坡的旅客，集中推廣周末度假的概念。國際化定位：此項(xiàng)目在印尼，往返該島的絕大部份交通都是來自新加坡的世界各國旅游者。因此項(xiàng)目卡發(fā)注重了國際化廣泛游客質(zhì)的定位。靈活性；各度假村提供特殊活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活度假方式吸引不同層面顧客。特色性：項(xiàng)目提供了豐富的度假項(xiàng)目，為途徑新加坡的旅客提供了以海景為主要資源、水上運(yùn)動(dòng)和符合海濱特色的相關(guān)活動(dòng)。市場吻合度：3天2夜游4天3夜游5天4夜全家游目標(biāo)人群公務(wù)繁客戶身份構(gòu)成：1.單身/背包客2.夫妻或情侶3.家人團(tuán)聚度假4.團(tuán)隊(duì)旅游度假客戶來源構(gòu)成：不同時(shí)間點(diǎn)上的游客來源不同：1.周末度假游客主要以新加坡為主；2.其他時(shí)間游客主要為途徑新加坡的游客：游客類型多元化，主要來自歐洲、澳洲、亞洲主要以韓國、日本、馬來西亞、臺灣為主。目標(biāo)客戶群：客戶身份構(gòu)成：客戶來源構(gòu)成：不同時(shí)間點(diǎn)上的游客來源不同：目標(biāo)開發(fā)商和市場行銷各有分工，雙管齊下:P.T.BintanResortCakrawala(BRC)是民丹度假勝地的主要發(fā)展商，負(fù)責(zé)民丹度假勝地的總體策劃、發(fā)展及營運(yùn)。主要完成:

整合基礎(chǔ)設(shè)施及輔助設(shè)施營運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施及輔助設(shè)施社區(qū)發(fā)展BintanResortsInternationalPteLtd.(BRI)是民丹度假勝地的市場顧問公司，負(fù)責(zé)推展度假勝地的可投資性與作為旅游點(diǎn)的行銷。主要發(fā)展商的角色招商行銷旅游點(diǎn)行銷開發(fā)和行銷：經(jīng)營模式：Bintan經(jīng)營包括：銷售和持有雙重經(jīng)營模式，開發(fā)和行銷雙管齊下傳統(tǒng)的、多功能居家型物業(yè)多功能混合居住物業(yè)，包括居住、零售商鋪、工作室銷售度假村為業(yè)主和組戶提供的多種商業(yè)配套:包括百貨雜貨、各種居家型商業(yè)為單一型或混合型輕型工業(yè)提供租賃場所，比如制造業(yè)，代理、研發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)持有針對不同物業(yè)特點(diǎn)，對物業(yè)的持有和銷售開發(fā)和行銷：經(jīng)營模式：Bintan經(jīng)營包括：銷售和持有雙重對片區(qū)貢獻(xiàn)：成功使當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，旅游成為當(dāng)?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)保存地域文化：通過旅游開發(fā)，充分發(fā)揮民丹島的生態(tài)人文資源，使這個(gè)?？堪堆葑兂蔀閬喼奚踔潦澜缧缘穆糜问サ?

產(chǎn)業(yè)升級：通過旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)和經(jīng)營,當(dāng)?shù)赜蓺v史捕漁業(yè)和農(nóng)業(yè)，升級為旅游產(chǎn)性為主導(dǎo)，輕工業(yè)為副的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，旅游開發(fā)起到了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。民丹島在16-17世紀(jì)是中-印貿(mào)易航線上知名的停靠港，寥內(nèi)人的祖先是強(qiáng)健的海上武士和漁夫，他們世代依靠海洋為生。時(shí)至今日，捕魚業(yè)仍是民丹的主要產(chǎn)業(yè)，并成為民丹島的風(fēng)情余與魅力對片區(qū)貢獻(xiàn)：成功使當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，旅游成為當(dāng)?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)保存地青州項(xiàng)目可借鑒案例，主要開發(fā)在3各階段完成：在一至兩年內(nèi)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨后核心啟動(dòng)區(qū)為在兩到三年內(nèi)完成，同時(shí)確立旅游區(qū)的市場地位，之后的五年內(nèi)集中完成非啟動(dòng)區(qū)開發(fā)建設(shè)。

青州項(xiàng)目可以借鑒本案，以周末旅游的開概念吸引本地周邊旅游城市如青島，濟(jì)南的旅游人流，同時(shí)以花卉資源吸引全國旅游人流。如同本案，青州項(xiàng)目可采用銷售和持有兩種經(jīng)營模式，對傳統(tǒng)的、多功能居家型物業(yè)，多功能混合居住物業(yè)（居住、零售商鋪、工作室）等采用銷售模式，對度假村，商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施采用持有模式。項(xiàng)目可借鑒之處：啟動(dòng)區(qū)：借鑒本案，建議青州項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)不要超過總體開發(fā)規(guī)模的1/3工業(yè)投資:案例是100平方公里的濱海旅游區(qū)開發(fā)，其大規(guī)模開發(fā)過程中，引入了輕工業(yè)等工業(yè)企業(yè)的投資，并以獲得土地的形勢，吸引工業(yè)企業(yè)入住。對于青州項(xiàng)目，可借鑒此模式，以提供企業(yè)辦公場地和土地使用等方式，吸引企業(yè)投資和入駐開發(fā)區(qū)。聯(lián)合啟動(dòng)項(xiàng)目：本案例在啟動(dòng)時(shí)，由新加坡工業(yè)組織、開發(fā)尚和銀行聯(lián)合，形成了“官”，“商”，“銀”聯(lián)合啟動(dòng)項(xiàng)目。青州項(xiàng)目，可借鑒此啟動(dòng)方式，為項(xiàng)目提供多種保障。片區(qū)聯(lián)合式開發(fā)：在開發(fā)過程中，案例由六個(gè)來自印尼、新加坡、香港等不同集團(tuán)公司共同參與，保證了開發(fā)的特色性，和競爭性，同時(shí)也降低了整個(gè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。青州項(xiàng)目也可以借鑒，由多個(gè)公司聯(lián)合開發(fā)不同特定產(chǎn)品。開發(fā)模式：開發(fā)節(jié)奏:市場吻合：經(jīng)營模式：項(xiàng)目可借鑒之處：開發(fā)模式：開發(fā)節(jié)奏:市場吻合：經(jīng)營模式：戴德梁行：世界各國旅游地產(chǎn)案例研究課件戴德梁行：世界各國旅游地產(chǎn)案例研究課件案例2：香港渝景灣——交錯(cuò)式開發(fā)案例2：香港渝景灣項(xiàng)目選取原因：市場差異化定位交錯(cuò)式的開發(fā)模式配套設(shè)施的開發(fā)模式啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品的豐富性項(xiàng)目選取原因：市場差異化定位概況：愉景灣距離香港島西部大約16公里，與2005年開幕的香港迪士尼樂園大約離2公里遠(yuǎn)，是個(gè)低密度住宅發(fā)展區(qū)。目前有7000多住戶客戶：現(xiàn)在有1萬4千多人居住在愉景灣，來自30多個(gè)國家的外籍居民占多。設(shè)施：一個(gè)國際級27洞高爾夫球場、私人游艇會(huì)，以及全香港最大的私人海灘和多條郊野行山徑。私人的人造沙灘四個(gè)會(huì)所：高爾夫球會(huì)、游艇會(huì)、康樂會(huì)、海澄湖畔住客會(huì)所其他設(shè)施包括網(wǎng)球場、壁球室、臺球室、游泳池、健身室、桑拿及蒸汽浴室等。項(xiàng)目概況：區(qū)位：位于大嶼山的東北部，距香港國際機(jī)場12公里規(guī)模占地約8平方公里，容積率0.8游旅資源大嶼山、南中國海定位度假式住宅區(qū)，目標(biāo)客戶群外籍人士和香港富人主要項(xiàng)目低密度住宅發(fā)展區(qū)，高、低公寓樓和花園洋房概況：愉景灣距離香港島西部大約16公里，與2005年開幕的市場的差異化定位：顯著區(qū)別與香港城市居民住宅，新的度假住宅模式與香港富人和外籍人士的住房需求吻合。低密度：愉景灣具有歐陸風(fēng)情的低密度居住方式顯著區(qū)別于香港鬧市密不透風(fēng)的高樓住宅。客戶群：首先被居住理念領(lǐng)先一步的外籍人生接受，然后是香港金領(lǐng)人士。自然性：提供了真正的自然空間，陽光、沙灘、海浪和蔥綠的山巒，很少人工雕琢。環(huán)保性：所有私家車全部禁止駛?cè)?，住宅區(qū)的公交車也都配備了特殊的設(shè)備以減低廢氣排放。市場的差異化定位：顯著區(qū)別與香港城市居民住宅，新的度假住宅模開發(fā)節(jié)奏：時(shí)間軸：物業(yè)類型高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅配套設(shè)施美食廣場沙灘康樂會(huì)幼稚園愉景廣場學(xué)校巴士總站

露天廣場康樂會(huì)愉景廣場學(xué)校消防局警崗愉景灣高爾夫街渡碼頭汽車渡輪碼頭游艇會(huì)直升機(jī)場3.41規(guī)模萬M212.67

4.1912.471.1613.7618.423.579.8119831986198919911994199619982000200220年持續(xù)開發(fā)，每3年為一期，目前已開發(fā)12期開發(fā)節(jié)奏：時(shí)間軸：物業(yè)類型高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層開發(fā)模式：開發(fā)背景：愉景灣在上世紀(jì)70年代起由“香港興業(yè)”開發(fā)，所有開發(fā)工程都屬私人開發(fā)商建設(shè)。開發(fā)初期沒有道路，亦無水電，前期投入龐大資金，而且風(fēng)險(xiǎn)很高，工程技術(shù)上的挑戰(zhàn)大。分期開發(fā)：第1期在1983年建成，平均每2年為一個(gè)開發(fā)期，目前已經(jīng)進(jìn)入第12期。交錯(cuò)開發(fā)：開發(fā)過程中，優(yōu)劣勢地塊交錯(cuò)開發(fā)，臨海和腹地交錯(cuò)開發(fā)；高層公寓樓貫穿整個(gè)開發(fā)過程，間歇性階段開發(fā)別墅，以保重市場的持續(xù)接納性物業(yè)類型：總體為低密度歐陸式住宅區(qū)，開發(fā)高、低公寓樓和花園別墅三種住宅中，面積從40平米到400多平米不等?？山梃b點(diǎn)：對于青州項(xiàng)目，考慮其本身基本保護(hù)農(nóng)田的分布，和可建設(shè)用地分散的的特點(diǎn)，可以考慮啟動(dòng)區(qū)開發(fā)后在項(xiàng)目中期采取地塊交錯(cuò)式開發(fā)，以適應(yīng)建設(shè)用地分散特點(diǎn)。優(yōu)劣勢地塊交錯(cuò)開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤持續(xù)發(fā)力開發(fā)模式：開發(fā)背景：愉景灣在上世紀(jì)70年代起由“香港興業(yè)”開啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)設(shè)置在展示性最好的位置，臨海的一線物業(yè)；沙灘廣場作為首個(gè)體驗(yàn)點(diǎn)與啟動(dòng)區(qū)同步建設(shè)；啟動(dòng)區(qū)包括高層、低層洋房、聯(lián)排和獨(dú)立別墅等多種物業(yè)，產(chǎn)品線豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；配套以居民生活便利為主要目標(biāo)；

地勢地塊率先啟動(dòng)，體驗(yàn)點(diǎn)同步建設(shè)，物業(yè)類型多樣，配套以生活便利為目標(biāo)可借鑒點(diǎn)：對與青州項(xiàng)目，啟動(dòng)區(qū)要在展示性和景觀性最好的區(qū)位，可以考慮到開發(fā)產(chǎn)品的豐富性，除高端商務(wù)會(huì)議酒店和休閑會(huì)所，也可開發(fā)低密度休閑度假居住產(chǎn)品，以提供抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，休閑居住產(chǎn)品的和高端商務(wù)酒店的配套設(shè)施要同步建設(shè)，并定位在高品質(zhì)休閑設(shè)施。如康體中心、VIP俱樂部等啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)設(shè)置在展示性最好的位置，臨海的一線物業(yè)；地勢地功能分布：物業(yè)依山而建，沿海排布景觀資源最大化；集中建設(shè)商業(yè)、教育區(qū)；游艇會(huì)、高爾夫、海灘等體驗(yàn)點(diǎn)分散排布，價(jià)值均好；修建海濱漫步途徑、康樂會(huì)、私人沙灘等大量休閑設(shè)施；舉辦多元化的社區(qū)文化活動(dòng)；低密度住宅，建設(shè)游艇會(huì)、高爾夫、海灘等多個(gè)體驗(yàn)設(shè)施，營造度假式居住生活可借鑒點(diǎn)：對于青州項(xiàng)目，大馬山、云門山和玲瓏山為主要的山體資源，因此項(xiàng)目的主要休閑度假區(qū)應(yīng)依山而建，同時(shí)可考慮結(jié)合山體開發(fā)多個(gè)人造湖體，營造依山傍水的景觀價(jià)值。湖體開發(fā)應(yīng)分散排布，考慮價(jià)值均好。結(jié)合湖體，可開發(fā)康樂會(huì)，休閑中心，康體中心等設(shè)施。功能分布：物業(yè)依山而建，沿海排布景觀資源最大化；低密度住宅，經(jīng)營模式：部分持有，另聯(lián)合其他開發(fā)商共同經(jīng)營配套設(shè)施，減緩資金壓力經(jīng)營模式：自建持有康樂設(shè)施五星級酒店及商場中信泰富：經(jīng)營業(yè)務(wù)包括高爾夫球會(huì)，住客會(huì)所及游艇會(huì)渡輪服務(wù)設(shè)有愉景灣區(qū)內(nèi)24小時(shí)空調(diào)穿梭巴士線嘉華：豪華酒店可借鑒之處：借鑒香港愉景色灣案例，青州項(xiàng)目可對配套設(shè)施與其他開發(fā)商共同建設(shè)和持有，以減緩資金壓力；對核心核心商務(wù)酒店、會(huì)議中心和別墅自建持有。市場定位應(yīng)符合綜合性大盤自身規(guī)律，考慮到其價(jià)值的持久性，因此市場的定位應(yīng)有前瞻性。愉景灣成功因素的權(quán)重分析；準(zhǔn)確市場定位；30%合理的把握開發(fā)節(jié)奏；30%有效的運(yùn)作模式；30%對片區(qū)的貢獻(xiàn)；10%經(jīng)營模式：部分持有，另聯(lián)合其他開發(fā)商共同經(jīng)營配套設(shè)施，減緩資戴德梁行：世界各國旅游地產(chǎn)案例研究課件第二部分：旅游區(qū)開發(fā)的核心亮點(diǎn)第二部分：旅游區(qū)開發(fā)的核心亮點(diǎn)案例1：——農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為依托的旅游項(xiàng)目案例1：日本巖手縣小巖井農(nóng)場Makiba園——日本最早、規(guī)模最大、最具代表性的民營農(nóng)場小巖井農(nóng)場位于巖手縣，創(chuàng)立于1891年，是日本最早、規(guī)模最大、最具代表性的民營農(nóng)場，農(nóng)場整體規(guī)模2600公頃。1962年起，農(nóng)場開辟了約600畝興建觀光農(nóng)園MAKIBA園。平均每年接待游客120萬人次，為農(nóng)場贏得了可觀的經(jīng)濟(jì)收入。

案例選取原因：案例給出了用農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的案例，日本巖手縣小巖井農(nóng)場Makiba園——日本最早、規(guī)模最大、29①動(dòng)物農(nóng)場：包括羊館和牛舍，可以觀賞到各種家畜在自然懷抱中的憨態(tài)，又能增加動(dòng)物學(xué)的知識。⑥配套區(qū)（生態(tài)停車場+列車旅館）：由廢機(jī)車改裝的列車旅館，深受懷古思舊的青年人歡迎124365②農(nóng)具展覽館：陳設(shè)有各式各樣新奇古怪的農(nóng)用機(jī)械，人們可以藉此了解農(nóng)業(yè)發(fā)展歷史和農(nóng)機(jī)具知識。③山麓館：觀光園的公眾開放廣場和商業(yè)綜合服務(wù)區(qū)，包括家庭餐廳、自助餐廳、售賣紀(jì)念品的商店等⑤天文館：成立天文愛好協(xié)會(huì)，定期舉辦天文觀賞活動(dòng)④牧場館：每天定時(shí)擠牛奶表演和定時(shí)看奶油的加工過程，觀賞之余，可以購買到各種包裝精美而新鮮的奶制品。日本巖手縣小巖井農(nóng)場Makiba園——分區(qū)與功能設(shè)施29①動(dòng)物農(nóng)場：包括羊館和牛舍，可以觀賞到各種家畜在自然懷30Sheep＆DogShow：4月底到11月初之間，游客在動(dòng)物農(nóng)場區(qū)觀賞牧羊犬和羊群所表演的Sheep＆DogShow，愉快地欣賞牧羊犬和牧羊人精彩的聯(lián)手表演，將羊群追趕到柵欄中的模樣也十分有趣；羊館工房：依托羊館的工房內(nèi)部是各種參與性的活動(dòng)，主要是一些羊毛織物的商店，它們可以讓游客自由參與，自己紡線、編織，體會(huì)DIY的樂趣。羊館附近還開設(shè)了一些以羊?yàn)樘厣膮⑴c性活動(dòng)，如羊杖高爾夫等母羊生產(chǎn)：每逢2月下旬、3月初，人們可以親眼看到母羊產(chǎn)子，看到新生羊?qū)殞毜牡絹?，這時(shí)是羊館里每年最熱鬧的時(shí)候；動(dòng)物農(nóng)場區(qū)——集自然牧場觀光和參與性場館為一體，游客在此與可愛的動(dòng)物親密接觸，并體會(huì)到牧場手工勞動(dòng)的快樂30Sheep＆DogShow：4月底到11月初之間農(nóng)具館展示的早期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具包括35年前的拖拉機(jī)、谷倉等；該區(qū)域同時(shí)還開辟了箭術(shù)場地和一些散步道供人們游憩；箭術(shù)場設(shè)置了不同難度，使游客根據(jù)自身情況來選擇有挑戰(zhàn)的等級，這類活動(dòng)得到了很多年輕游客的青睞農(nóng)具展示館——主要展現(xiàn)日本早期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施工具等，同時(shí)設(shè)計(jì)了一些參與性活動(dòng)和公共空間，具有科教功能，也增強(qiáng)了游憩趣味感農(nóng)具館展示的早期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具包括35年前的拖拉機(jī)、谷倉等；2007年天文館活動(dòng)安排表12月火星和冬季星座1日、8日、15日、19日、22日、29日2008年1月獵戶座和冬季大三角5日、12日、19日、26日2月土星の環(huán)2日、9日、16日、23日3月土星、木星1日、8日、15日、22日、29日4月春鉆石菱形5日、12日、19日、26日5月通過望遠(yuǎn)鏡看月球3日～5日、10日、11日、17日、24日、31日6月春夏星座群7日、14日、21日、28日7月七夕夏季星座26日舉行觀星會(huì)和螢火蟲集會(huì)8月流星雨1日～16日、23日、30日9月望遠(yuǎn)鏡觀看夜間星空6日、13日、14日、20日、27日10月人馬座大四邊形4日、11日、18日、25日11月獅子座流星群1日、8日、15日、22日、29日12月火星和冬天星座6日、13日、20日、27日天文館——吸引了很多天文愛好者，具有一些郊野色彩的觀星場地使農(nóng)業(yè)觀光園的內(nèi)容更加豐富多彩，有極強(qiáng)的參與性和科教功能2007年餐廳主要有家庭餐廳、自助餐廳等多種形式；食品以牧場自己供應(yīng)的各種肉類作料理，享受新鮮和生態(tài)；運(yùn)用牧場天然的牛羊肉進(jìn)行炭烤，是這里非常出名的一道風(fēng)味公共開放的廣場供游客自由活動(dòng)，一家人可以自帶餐布和食物進(jìn)行野外聚餐廣場的自然風(fēng)光也是一大光點(diǎn)，成片的花叢和樹林加上不遠(yuǎn)處的雪山，景觀效果好山麓館——是游客餐飲、娛樂活動(dòng)的集聚地，餐廳的食材來自牧場的新鮮供應(yīng)，附近的開放廣場可供人們野餐嬉戲餐廳主要有家庭餐廳、自助餐廳等多種形式；公共開放的廣場供游客小巖井農(nóng)場的冰淇淋十分出名，牛奶的醇厚、優(yōu)雅和豐富的味道甜度平衡使它深受游客歡迎，此外，雪糕及奶粉以及奶酪蛋糕，熱狗也是廣受好評親身體驗(yàn)擠牛奶的過程，使游客參與到農(nóng)業(yè)活動(dòng)中，并用自己擠出的牛奶制造奶酪等奶制品，成就感十足牧場區(qū)——設(shè)置一些參與性極強(qiáng)的活動(dòng)項(xiàng)目，如擠牛奶、剪羊毛等，旁邊的商店出售農(nóng)場生產(chǎn)的奶制品，參與和購物為一體小巖井農(nóng)場的冰淇淋十分出名，牛奶的醇厚、優(yōu)雅和豐富的味道甜度35鐵路上的旅館：采用蒸汽機(jī)車作為酒店，將這種獨(dú)特泊位的藍(lán)色列車tsukurikaeta，把車廂改造成私人間客房。沒有電視和電臺，暫時(shí)遠(yuǎn)離了喧鬧的城市，十分古老懷舊，很多厭倦都市生活的游客在此體會(huì)到了另一種生活方式。酒店內(nèi)還為游客準(zhǔn)備了燉肉和牛排晚餐，擁有經(jīng)典歐洲風(fēng)格的美食餐廳。旅館旁的停車場直接停在面向廣闊的牧場，與大自然親密相融復(fù)古的火車旅館——不僅滿足了農(nóng)莊的停留住宿功能，還使住宿區(qū)也成為了一道風(fēng)景線35鐵路上的旅館：采用蒸汽機(jī)車作為酒店，將這種獨(dú)特泊位的藍(lán)每年2月都會(huì)舉行巖手雪祭，有雪雕像、浪漫的夜間燈火、繪畫出冬季夜空的煙花，還有精彩的舞臺表演。雪雕像上設(shè)置了溜滑梯，游客還可以乘坐由電動(dòng)雪車所拉動(dòng)的橡皮艇體驗(yàn)滑雪的樂趣，或是乘坐由馬拉的雪橇環(huán)繞雪祭會(huì)場。在雪窯洞里享用名產(chǎn)烤羊肉也是在活動(dòng)期間內(nèi)才有的。在這雪國風(fēng)情萬千之中，林立著讓人可以享受當(dāng)?shù)貥銓?shí)美味的模擬商店。使小巖井在白色的冬季獨(dú)有另一番感覺。冬季觀光園——每年舉辦大型冰雪節(jié)，大部分活動(dòng)都是以展示農(nóng)家風(fēng)情為主，吸引了來自國內(nèi)外的眾多游客每年2月都會(huì)舉行巖手雪祭，有雪雕像、浪漫的夜間燈火、繪畫出冬游覽牧羊草地，乘坐嘎吱作響的馬車。這個(gè)馬車是模仿從1904年開始在農(nóng)場行駛了半個(gè)世紀(jì)的“馬車鐵路”，坐上馬車令人仿佛感到時(shí)光在倒流，又回到當(dāng)年的開拓年代。馬車觀光——輕松觀賞農(nóng)莊的風(fēng)景，富有特色的交通工具，極大增強(qiáng)游客興致游覽牧羊草地，乘坐嘎吱作響的馬車。這個(gè)馬車是模仿從1904年風(fēng)景欣賞：公共開放廣場景觀、牧場風(fēng)光、遠(yuǎn)處雪山景觀靜態(tài)觀光農(nóng)場自制牛羊肉炭烤美食體驗(yàn)現(xiàn)擠新鮮牛乳制成的冰激淋、綠色雞蛋制品每年舉行的冰雪節(jié)是陸奧五大冰雪節(jié)之一，游客可以觀看冰雕、雪雕、舞臺表演、焰火大會(huì)、享受“雪雕滑降臺”、“雪電車、馬拉爬犁等雪上游樂項(xiàng)目農(nóng)具展覽觀光特色度假居住功能懷舊列車酒店農(nóng)場自產(chǎn)的各種乳制品、蛋制品羊毛制品和手工藝品DIY動(dòng)物參觀：Sheep＆DogShow擠牛奶、參與奶制品的制作天文臺觀星活動(dòng)農(nóng)場特色紀(jì)念品：羊毛制品、紀(jì)念衫、小禮品等參與式活動(dòng)科普文化體驗(yàn)購物風(fēng)景欣賞：公共開放廣場景觀、牧場風(fēng)光、遠(yuǎn)處雪山景觀靜態(tài)觀光可借鑒之處：農(nóng)產(chǎn)品升級為旅游觀光產(chǎn)品，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合青州農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)家禽養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)(鵝,牛)花卉產(chǎn)業(yè)基本農(nóng)田農(nóng)業(yè)種植業(yè)農(nóng)具展覽館動(dòng)物農(nóng)場，牧場館花卉欣賞區(qū)牧場館，配套區(qū),綠色健康食品參與試活動(dòng)（騎馬，觀光車）靜態(tài)觀光美食體驗(yàn)特色度假居住參與式活動(dòng)科普文化體驗(yàn)購物靜態(tài)觀光美食體驗(yàn)靜態(tài)觀光核心活動(dòng)核心活動(dòng)核心活動(dòng)核心活動(dòng)可借鑒之處：農(nóng)產(chǎn)品升級為旅游觀光產(chǎn)品，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合黑莓牧場是一座有70多年歷史的著名私人牧場，坐落在田納西大煙山腳下，擁有美國最奢華的鄉(xiāng)村酒店，總占地面積為4，200英畝（25495市畝），主要由廣闊山脈林地和相對集中的度假活動(dòng)區(qū)域組成。2006年500家最佳度假休閑HotelResort之一；世界服務(wù)第一；世界餐飲第一；2005年全美綜合排名第二；度假黃金榜服務(wù)第一名….當(dāng)你進(jìn)入由白色質(zhì)樸的籬笆圍住私人牧場內(nèi)部時(shí)，你就會(huì)感覺到它是一個(gè)非常特別的地方，讓你從內(nèi)心深處感覺象是又一次拜訪一個(gè)富有的鄉(xiāng)村舅舅家一樣。黑莓牧場——“美國第一鄉(xiāng)村休閑圣地”黑莓牧場黑莓牧場是一座有70多年歷史的著名私人牧場，坐落在田納西大煙123456①商業(yè)區(qū)主要由接待中心和一些營業(yè)場館組成，包括購買紀(jì)念品、活動(dòng)服務(wù)館。②餐飲會(huì)議服務(wù)區(qū)由接待會(huì)議的主樓和各類特色餐廳組成，主要承擔(dān)度假村的餐飲接待功能，舉行團(tuán)體活動(dòng)的主要場所③農(nóng)園由大片的果樹林和菜園組成，有少量的農(nóng)舍和加工場所，既是度假村的后勤生產(chǎn)基地，也用于農(nóng)業(yè)觀光和農(nóng)業(yè)參與性活動(dòng)④動(dòng)物牧園由放養(yǎng)牛、羊等牲畜的牧場地和舍館組成，欣賞牧場風(fēng)景、與動(dòng)物親密接觸、擠牛奶、制作加工品等⑥住宿區(qū)面朝山谷而建的鄉(xiāng)村別墅為游客提供休息之地，供人們停留下來好好享受鄉(xiāng)村悠閑生活。⑤體育運(yùn)動(dòng)區(qū)高爾夫牧場、網(wǎng)球場等運(yùn)動(dòng)活動(dòng)場所組成，熱愛體育運(yùn)動(dòng)的人士聚集地，還包括一些養(yǎng)生的spa館。黑莓牧場——分區(qū)與功能設(shè)施123456①商業(yè)區(qū)②餐飲會(huì)議服務(wù)區(qū)③農(nóng)園④動(dòng)物牧園黑莓牧場每年接待定量的團(tuán)體會(huì)議游客，并為團(tuán)隊(duì)客戶提供預(yù)留酒店房間的服務(wù)，一般能滿足32間以上的專門客房需求；會(huì)議室分有四種不同規(guī)格，以滿足不同數(shù)量的會(huì)議人數(shù)；裝修風(fēng)格隆重富有格調(diào)，吸引高端高務(wù)人士來此商務(wù)休閑黑莓牧場的飲食在業(yè)內(nèi)聲名顯赫，知名廚師對每日三餐都是精心準(zhǔn)備，每道菜都是基本都來自農(nóng)場自產(chǎn)，餐廳隨時(shí)按照顧客的意愿來選擇每一道菜，并提供特制服務(wù)；每個(gè)季度安排不同的課程，每個(gè)課程根據(jù)當(dāng)時(shí)的季節(jié)時(shí)令有不同的烹飪主題，每年舉辦15次牧場定期舉行以美食為主題的節(jié)日，如品酒節(jié)，有知名的品酒師與游客交流品酒藝術(shù)，也是上流社會(huì)的社交聚會(huì)會(huì)議接待和餐飲區(qū)是度假村的主要服務(wù)功能區(qū),餐飲一直讓黑莓牧場引以為豪，人們在此享受美食的同時(shí)，還有機(jī)會(huì)在定期開放的美食學(xué)校學(xué)習(xí)烹飪黑莓牧場每年接待定量的團(tuán)體會(huì)議游客，并為團(tuán)隊(duì)客戶提供預(yù)留酒店黑莓牧場的食物如此出名與牧場農(nóng)園密不可分，游客可以親自參與到牧場的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中來，在指導(dǎo)下種植蔬菜，了解它們?nèi)绾紊L，也可以在農(nóng)園采摘新鮮蔬果即時(shí)進(jìn)行烹飪，吃著自己親手種植的蔬菜，滋味就特別不同了室外種植了大量的傳統(tǒng)農(nóng)作物，如南瓜、玉米、葫蘆等，呈現(xiàn)波浪起伏的景觀效果，頓時(shí)讓人聯(lián)想到莊稼豐收的情景，鄉(xiāng)村田園氣息撲面而來農(nóng)園是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基地，牧場70%的餐飲食材基本由牧場自給，人們還可以在莊園參與種植，了解農(nóng)業(yè)知識，體驗(yàn)親手勞動(dòng)的快樂黑莓牧場的食物如此出名與牧場農(nóng)園密不可分，游客可以親自參與到有很多不同種類的果樹組成，如蘋果樹、櫻桃樹，還有一些產(chǎn)核桃、榛子的堅(jiān)果樹木、葡萄藤、藍(lán)莓矮樹林、黑莓荊棘叢牧場對土壤進(jìn)行了充分的測試，以使得將這些果樹種在最適宜生長的地方，以實(shí)現(xiàn)果園長久地繁榮這些果園都經(jīng)過耐心地維護(hù)和養(yǎng)育，經(jīng)過很長一段時(shí)期才成熟收獲，有了這種精心的過程，才有了用它們制作的美味食物經(jīng)過加工的農(nóng)產(chǎn)品有蜂蜜、蘋果醋、果醬等；還可以讓小朋友們參與到其中，采摘胡蘿卜，擠壓蘋果酒，這些動(dòng)手的活動(dòng)使他們在這里的每一天都很充實(shí)農(nóng)園的果園種類繁多，成熟的果實(shí)不僅供應(yīng)內(nèi)部餐廳，還制作各種加工品，游客也可進(jìn)入果園采摘并參與加工有很多不同種類的果樹組成，如蘋果樹、櫻桃樹，還有一些產(chǎn)核桃、動(dòng)物牧場目前大約有45頭羊，管理方打算后期逐漸增大動(dòng)物的養(yǎng)殖數(shù)量，實(shí)現(xiàn)度假村內(nèi)肉類100%自供自足；成群的牛羊是牧場一道風(fēng)景線，人們欣賞風(fēng)景的同時(shí)，進(jìn)入羊群，與動(dòng)物親密接觸園內(nèi)還設(shè)計(jì)了很多有趣的活動(dòng)讓小朋友們參與進(jìn)來，如讓小朋友進(jìn)入雞欄收集雞蛋，給動(dòng)物擠奶、喂雞等一些簡單的活動(dòng)，鍛煉四肢的同時(shí)，還增強(qiáng)了他們的想象力動(dòng)物牧場既可進(jìn)行農(nóng)場觀光，也設(shè)置了一些參與性活動(dòng)讓游客加入動(dòng)物牧場目前大約有45頭羊，管理方打算后期逐漸增大動(dòng)物的養(yǎng)殖牧場設(shè)計(jì)了讓很多運(yùn)動(dòng)愛好者打挑戰(zhàn)的項(xiàng)目，滿足了他們戶外活動(dòng)的需求，也享受到了尊貴的服務(wù)，來到大煙山的美景只是為了享受一種簡單生活，游客只需根據(jù)選擇一些適合自己強(qiáng)度的項(xiàng)目;利用牧場的廣闊場地，這里還開辟了牧場高爾夫供一些愛好者前來體驗(yàn)另一種樂趣可供游客選擇的運(yùn)動(dòng)活動(dòng)有：網(wǎng)球、羽毛球、槌球戲、陶土飛靶、釣魚、推圓盤游戲等；度假村為游客提供專門人員教授捕撈魚，在指導(dǎo)下，捕撈有了更好的收獲度假村為游客設(shè)計(jì)了各類體育運(yùn)動(dòng)活動(dòng)，既提供基本的體育場地，更多的是一些充滿濃郁度假色彩的項(xiàng)目，增添運(yùn)動(dòng)趣味感牧場設(shè)計(jì)了讓很多運(yùn)動(dòng)愛好者打挑戰(zhàn)的項(xiàng)目，滿足了他們戶外活動(dòng)的愛好大自然的人們在黑莓牧場里面可以自由自在地進(jìn)行探險(xiǎn)活動(dòng)，這里廣闊的地域空間給了游客充分的余地，完美的服務(wù)和體驗(yàn)是人們戶外探險(xiǎn)的終極目的地;這里設(shè)計(jì)了3.5英里的漫步道，通過各種不同的路線使人們能深入到大煙山來發(fā)現(xiàn)它的美，這非常適合人們來遠(yuǎn)足，通過遠(yuǎn)足發(fā)現(xiàn)大煙山有如此多的生物品種徒步遠(yuǎn)足和騎馬觀光可以通往較遠(yuǎn)處的露營地，在這里度過一個(gè)簡單卻又特別的夜晚，晚上圍著篝火吃東西，在星空下睡去牧場戶外活動(dòng)：單車自駕、騎馬遠(yuǎn)行、徒步遠(yuǎn)足、劃獨(dú)術(shù)舟、木筏漂流、摩托車和熱氣球等野外活動(dòng)愛好大自然的人們在黑莓牧場里面可以自由自在地進(jìn)行探險(xiǎn)活動(dòng)，這瑜伽：清早在園區(qū)的林地、草坪等等人們喜愛的地方進(jìn)行瑜伽練習(xí)Spa：身體、面部、按摩、指甲修剪這里的農(nóng)莊spa是全國最好的，他們充分利用大自然的植物來提升護(hù)理的療效，運(yùn)用了茉莉花、薰衣草、香檸檬、甘菊、肉桂等來作為spa的原料根據(jù)不同人群的護(hù)理特點(diǎn)，分為緩壓、新生、四肢、抗衰老等各種有針對的療法，還提供很好的按摩服務(wù)黑莓牧場擁有全美最好的農(nóng)莊spa館，生態(tài)富有田園氣息的spa緩解疲勞，凈化心靈，也成了度假村的一大休閑亮點(diǎn)瑜伽：清早在園區(qū)的林地、草坪等等人們喜愛的地方進(jìn)行瑜伽練習(xí)黑49別墅區(qū)位于度假村的Poughill里,配有酒館和郵局,距離國家公園、海邊都十分方便度假村的住宿區(qū)一共提供三種類型的住宿場所，F(xiàn)armHouse、GuestHouse、CoveCottage，共計(jì)大約60多個(gè)單位；內(nèi)部設(shè)備一應(yīng)俱全，遙控電視、無線寬帶、常備非酒精的飲料和快餐，可視電視設(shè)備，提供24小時(shí)隨叫隨到服務(wù)；居住區(qū)在面向大峽谷的斜坡上修建，每棟住所風(fēng)格各有千秋，根據(jù)使用者的數(shù)量設(shè)計(jì)了不同規(guī)格49別墅區(qū)位于度假村的Poughill里,配有酒館和郵局,距黑莓牧場的小別墅擁有私人花園，正前方是大片梯形植被，各種絢麗的花草映入眼簾，別墅排放了一排長椅供游客欣賞景觀，對于身體不適的人來說再好不過，同時(shí)這里不允許抽煙別墅是一種現(xiàn)代風(fēng)格的單層獨(dú)立住宅，一般含有兩間臥室，內(nèi)部裝修一應(yīng)俱全，滿足家庭或四個(gè)成人加一個(gè)小孩的度假居住需求40平方英尺的室內(nèi)泳池；游戲室別墅內(nèi)部設(shè)計(jì)人性化:天井，BBQ度假別墅設(shè)計(jì)十分人性化，講究細(xì)節(jié)，為前來休養(yǎng)的游客帶來了完美的居住享受，屋前排放的長椅已成為牧場最經(jīng)典的一道風(fēng)景黑莓牧場的小別墅擁有私人花園，正前方是大片梯形植被，各種絢麗風(fēng)景欣賞：公共開放景觀、牧場農(nóng)園觀光、大煙山風(fēng)光靜態(tài)觀光美食體驗(yàn)定期舉辦烹飪班學(xué)習(xí)烹飪參與式活動(dòng)每年定期舉辦品酒節(jié)，體驗(yàn)酒文化功能文化體驗(yàn)風(fēng)格各異的鄉(xiāng)村別墅，豪華奢侈購物農(nóng)場自產(chǎn)的各種乳制品、農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)莊參與務(wù)農(nóng)種植莊稼，牧場擠牛奶，動(dòng)物參觀：牛羊群各類休閑活動(dòng)：體育項(xiàng)目、游戲、spa、健身、野外探險(xiǎn)、騎馬….農(nóng)場特色紀(jì)念品：用來讀、聽、品嘗、玩、穿的各類產(chǎn)品，還有一些精致的紀(jì)念首飾等高級用品度假村餐廳的一流美食體驗(yàn)參與農(nóng)場食物加工制作：奶酪、果醬、蘋果醋….度假居住風(fēng)景欣賞：公共開放景觀、牧場農(nóng)園觀光、大煙山風(fēng)光靜態(tài)觀光美可借鑒之處：可借鑒之處：案例2：謝爾比農(nóng)莊公園，孟菲斯，田納西州，美國——生態(tài)公園的主題性和多功能性案例2：謝爾比農(nóng)莊公園，孟菲斯，田納西州，美國項(xiàng)目選取原因：案例規(guī)劃體現(xiàn)了生態(tài)公園核心景區(qū)的鮮明主題性和附屬景區(qū)多功能結(jié)合青州項(xiàng)目現(xiàn)有農(nóng)田和建設(shè)用地交錯(cuò)分散分布，案例對青州項(xiàng)目的城市生態(tài)公園的規(guī)劃和功能定位有借鑒意義。

項(xiàng)目選取原因：案例規(guī)劃體現(xiàn)了生態(tài)公園核心景區(qū)的鮮明主題性和附項(xiàng)目聲譽(yù):是孟菲斯市繼密西西比河之后最大的城市標(biāo)志。面積是紐約中央公園的5倍，是美國最大的城市公園之一。該項(xiàng)目是城市引入矚目的城市文化和生態(tài)休閑中心。規(guī)劃核心概念：一座公園，12處風(fēng)景,100萬棵樹”規(guī)劃背景：曾是農(nóng)場和農(nóng)業(yè)區(qū)，面積約為182公頃。規(guī)劃前面臨挑戰(zhàn)：缺乏鮮明的可識別性，主干道和林蔭道帶來的割裂，散布的居民，缺乏公眾可達(dá)性和城市聯(lián)通性開發(fā)進(jìn)程：項(xiàng)目于2008年規(guī)劃，同年獲得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，規(guī)模龐大的一期建設(shè)工程將于2010年12月動(dòng)工。項(xiàng)目區(qū)位：西離孟菲斯市中心約19公里，東臨布法羅市，南側(cè)緊鄰沃爾溪。東西向7,4公里，南北向約5公里。項(xiàng)目概況項(xiàng)目聲譽(yù):項(xiàng)目概況公園中心規(guī)劃建設(shè)一個(gè)新湖區(qū)（是目前帕特里奧特許面積的3倍）。傳達(dá)了統(tǒng)一性，連通性、場所感，生態(tài)系統(tǒng)、可識別性和包容性的理念。湖區(qū)將來可以舉辦個(gè)各種各樣的水上運(yùn)動(dòng)（劃船活動(dòng)），強(qiáng)化了鮮明的主題性和核心風(fēng)景，又將周邊景區(qū)融為一體.一個(gè)湖體：公園中心的新湖區(qū)構(gòu)成了生態(tài)公園的核心主題和核心景觀一個(gè)湖體：公園中心的新湖區(qū)構(gòu)成了生態(tài)公園的核心主題和核心景觀交通網(wǎng)絡(luò)：規(guī)劃前：主干道和林蔭道帶來對區(qū)域的割裂，散布的居民，缺乏公眾可達(dá)性和城市連通性。規(guī)劃后，一條主干道緊臨湖區(qū)，貫通整個(gè)公園，滿足公園中心公眾交通易達(dá)性；同時(shí)在12個(gè)附屬景區(qū)增設(shè)入口，每個(gè)景區(qū)的的林陰道與主要湖區(qū)交通看到相連?？山梃b點(diǎn)：對于青州的城市生態(tài)公園項(xiàng)目，應(yīng)該一條主要休閑散布道路連接核心景觀，同時(shí)增加附屬景觀的入口。交通網(wǎng)絡(luò)：規(guī)劃前：主干道和林蔭道帶來對區(qū)域的割裂，散布的居民主題多樣性：根據(jù)場地內(nèi)不同區(qū)域的多樣性和豐富性，以及不同人群的需求，規(guī)劃了12個(gè)主體性景區(qū)，每個(gè)景區(qū)有各自特定的功能和管理體制。

整體性：12處附屬景觀，組織策略有助于整理、應(yīng)對和界定一系列復(fù)雜的景觀需求、功能沖突和潛在爭議。12個(gè)景觀圍繞著核心湖區(qū)，是人群在各個(gè)環(huán)境中感受到“場所感的整體性”景觀功能分析：12處風(fēng)景：動(dòng)態(tài)功能：靜態(tài)功能：跑馬場社區(qū)中心+體育場地公共公園：耕犁公園:射擊場+植物園生態(tài)功能：景觀功能：農(nóng)物中心動(dòng)植物保護(hù)區(qū)CatchEM湖果園農(nóng)地+研究地塊愛國者湖藝術(shù)土丘+公園環(huán)線露營、社區(qū)活動(dòng)騎馬游樂區(qū)射擊\觀覽植物+++++景觀美化生態(tài)保存12處風(fēng)景：動(dòng)態(tài)功能：靜態(tài)功能：跑馬場社區(qū)中心+體育場地公共生態(tài)功能：改善其生態(tài)和生態(tài)多樣性，規(guī)劃提出新植入“100萬棵樹”，但樹木種植是一項(xiàng)歷時(shí)10年的工作，所以項(xiàng)目種植和管理的可持續(xù)性是后續(xù)開發(fā)和建設(shè)的重要一環(huán)。

屏蔽住宅區(qū)：新植入的樹木將屏蔽住宅區(qū)不佳的景觀，保留了場地內(nèi)最引人入勝的風(fēng)景，同時(shí)是功能的過渡?？山梃b點(diǎn)：對于青州項(xiàng)目，在生態(tài)園和度假區(qū)可公新植入樹木屏蔽部分為開發(fā)區(qū)景觀。100萬棵新植樹樹木：生態(tài)功能：改善其生態(tài)和生態(tài)多樣性，規(guī)劃提出新植入“100萬棵可借鑒點(diǎn)：1.青州大馬山南側(cè)，規(guī)劃主題性的中心湖體，并且湖水開相關(guān)水上運(yùn)動(dòng)，如劃船等。結(jié)合大馬山南側(cè)地塊分散特點(diǎn)，在中心湖體開發(fā)多處附屬景觀，多處附屬景觀可滿足運(yùn)動(dòng)，休閑，景觀美化和生態(tài)保存功能結(jié)合附屬景觀開發(fā)多個(gè)交通入口，是分散景觀可達(dá)性強(qiáng)；

結(jié)合湖體規(guī)劃交通干道，吸引人流進(jìn)入核心啟動(dòng)區(qū)，同時(shí)核心干道聯(lián)通各景觀的出入口。

在度假區(qū)周邊種種林木，以屏蔽度假區(qū)外住宅區(qū)開發(fā)，同時(shí)提高度假區(qū)的私密性?？山梃b點(diǎn)：1.青州大馬山南側(cè)，規(guī)劃主題性的中心湖體，并且湖水案例3：山體旅游項(xiàng)目開發(fā)——山體和戶外活動(dòng)旅游項(xiàng)目開發(fā)案例3：山體旅游項(xiàng)目開發(fā)62依靠區(qū)域內(nèi)森林資源，開發(fā)建設(shè)具有綜合功能的山體游憩區(qū)觀景設(shè)施開發(fā)康體養(yǎng)生開發(fā)在區(qū)域優(yōu)良的觀景景觀點(diǎn)上，設(shè)置具有特色的觀景設(shè)施，形成顯著景觀點(diǎn)，構(gòu)建區(qū)域觀景的特色游線；利用森林資源和水域資源開發(fā)，康體養(yǎng)生類旅游產(chǎn)品，打造健康度假理念；青州是客源型旅游度假區(qū)，由于自然資源不占稀缺性和唯一性的優(yōu)勢，因此，康體休閑和活動(dòng)類設(shè)施和產(chǎn)品需要開發(fā)額較多，而且品質(zhì)要高；案例依靠山體資源，成功開發(fā)建設(shè)了具有綜合功能的山體旅游度假區(qū)。結(jié)合青州項(xiàng)目的，山體資源，案例的戶外活動(dòng)休閑、觀景設(shè)施開發(fā)、康體養(yǎng)生開發(fā)思路值得借鑒案例選區(qū)原因：娛樂休閑開發(fā)利用區(qū)域山體資源，開發(fā)建設(shè)娛樂、運(yùn)動(dòng)類山體運(yùn)動(dòng)活動(dòng)，塑造區(qū)域活力；利用區(qū)域西側(cè)私密性較好的山體資源，建設(shè)山體木屋等度假設(shè)施，打造特色度假休閑環(huán)境62依靠區(qū)域內(nèi)森林資源，開發(fā)建設(shè)具有綜合功能的山體游憩區(qū)觀景皇后鎮(zhèn)是一個(gè)有激流,有峽灣,有高山等驚險(xiǎn)刺激的優(yōu)良環(huán)境:

在不破壞大自然的情況下,發(fā)展了許多驚險(xiǎn)刺激的活動(dòng).上山,下海,飛天的等刺激的活動(dòng)全在這里；不勝枚舉的戶外活動(dòng),讓每個(gè)游客體驗(yàn)到獨(dú)特的戶外刺激活動(dòng).皇后鎮(zhèn)位于瓦卡蒂普湖(LakeWakatipu)北岸,是一個(gè)被南阿爾卑斯山包圍的美麗小鎮(zhèn),也是一個(gè)依山傍水的美麗城市.市區(qū)附近的瓦卡蒂普湖(LakeWakatipu)是座深而藍(lán)的高山湖.壯麗的山脈上覆著白雪的綠棕色山點(diǎn)綴于背景中.皇后鎮(zhèn)市區(qū),遍布高聳參天的白揚(yáng)樹,樹兩旁的是旅游的山體資源，皇后鎮(zhèn)的特有景觀集中在郊外，是世界上最美麗的地方之一；人口：20,000，面積：4,578km2新西蘭皇后鎮(zhèn)-特色戶外刺激活動(dòng)項(xiàng)目概況：新西蘭皇后鎮(zhèn)的刺激冒險(xiǎn)活動(dòng)聞名于世外；全年都可從事刺激活動(dòng),如噴射船、激流泛舟和跳傘.皇后鎮(zhèn)也是高空彈跳之都與發(fā)源地,名為jetboat的噴射快艇,由駕駛員引領(lǐng)旅客享受在山林間清澈水域疾行的速度冬天時(shí),皇后鎮(zhèn)搖身變成高地樂園–世界各地的滑雪與雪板愛好者齊聚此地參加一年一度的冬之祭(WinterFestival).特色刺激活動(dòng)：皇后鎮(zhèn)是一個(gè)有激流,有峽灣,有高山等驚險(xiǎn)刺激的優(yōu)良環(huán)境:可借鑒點(diǎn)：對于直升機(jī)或小飛機(jī)的愛好者,這里也有搭跳傘的刺激體驗(yàn)與索道、觀光火車設(shè)備提供商合作——在東區(qū)建設(shè)天際纜車到山頂，觀賞東側(cè)田園風(fēng)光和陽宗海湖景開發(fā)了集蹦極、漂流、滑雪、噴射快艇、騎馬、跳傘等山體戶外活動(dòng)天際纜車青州項(xiàng)目可借鑒本案，開發(fā)索道，跳傘，滑雪等戶外刺激活動(dòng)可借鑒點(diǎn)：對于直升機(jī)或小飛機(jī)的愛好者,這里也有搭跳傘的刺激森林小火車（臺灣阿里山）觀景設(shè)施開發(fā)方向——山體纜車、森林小火車、架空步道臺灣——溪頭森林遊樂區(qū)結(jié)合青州山體，可開發(fā)架空布道，小火車，山體纜車等體驗(yàn)式山體活動(dòng)項(xiàng)目，為年輕旅游者提供山體旅游體驗(yàn)。森林小火車（臺灣阿里山）觀景設(shè)施開發(fā)方向——山體纜車、森林小可借鑒點(diǎn)：

依托青州地形和山地資源，開發(fā)刺激類娛樂休閑項(xiàng)目，有潛在開發(fā)效應(yīng)型山體項(xiàng)目：山體滑道Sideway參考案例：科林森林——110米高山滑水：炎熱的夏季里為家庭度假客

提供有趣休閑娛樂活動(dòng)；——雙重350米長的休閑飛索；——1.2公里長的科林高山森林滑道?？山梃b點(diǎn)：

依托青州地形和山地資源，開發(fā)刺激類娛樂休閑項(xiàng)目67康體養(yǎng)生設(shè)施開發(fā)方向——山頂養(yǎng)生SPAResonate度假村'五子棋浴場與索道、觀光火車設(shè)備提供商合作——在東區(qū)建設(shè)天際纜車到山頂，觀賞東側(cè)田園風(fēng)光和陽宗海湖景溫泉區(qū)跨越2500平方米，包括25個(gè)治療室，干，濕桑拿和浸泡溫泉；

70多個(gè)國家最先進(jìn)的治療提供了手段，所有的治療管理的專業(yè)和技術(shù)熟練的治療；水療中心有一個(gè)玻璃壁，涵蓋游泳池周圍的林地，包含水力按摩池，干濕桑拿房，健身室等；CarmelForestSpaResort康體養(yǎng)生開發(fā)67康體養(yǎng)生設(shè)施開發(fā)方向——山頂養(yǎng)生SPAResonate度娛樂休閑設(shè)施的開發(fā)為寧靜的森林增添活力，塑造區(qū)域娛樂游憩氛圍兒童花園——植物隧道

利用植物搭建隧道迷宮，孩子可以安全在其中步行，隱藏和游憩?！獌和瘡N房花園

孩子們可以用他們在花園里找到的不尋常的水果，蔬菜和草藥學(xué)習(xí)廚藝。

——樹塔

攀登，并看到了花園全景參考案例：—澳洲伊恩基金會(huì)兒童花園兒童夏令營參考案例：艾莉青年公園15英畝的森林公園，構(gòu)成設(shè)施包括：棒球場，籃球場，游樂場，和野餐桌，是兒童夏令營組織的核心場地。娛樂休閑設(shè)施的開發(fā)為寧靜的森林增添活力，塑造區(qū)域娛樂游憩氛圍案例4：涵田國際度假俱樂部——高端會(huì)議度假區(qū)的產(chǎn)品功能和運(yùn)營案例4：涵田國際度假俱樂部特色景觀和配套設(shè)施：（如健康管理中心、飛行俱樂部、歡慶廣場等），大大提高了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)和市場競爭力，可為目標(biāo)項(xiàng)目配套設(shè)施的選擇提供可借鑒依據(jù),項(xiàng)目運(yùn)營：大大高于本地房價(jià)的頂級旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并進(jìn)行大規(guī)模的造勢，吸引發(fā)達(dá)地區(qū)的高端人群，創(chuàng)造了新的賣點(diǎn)和市場空間，并取得了一定的知名度和效果，其開發(fā)思路借鑒價(jià)值高案例選取原因：項(xiàng)目的綜合開發(fā)：旅游地產(chǎn)綜合項(xiàng)目，涉及了酒店、度假別墅、運(yùn)動(dòng)休閑等各種與旅游相關(guān)的地產(chǎn)類型，可為目標(biāo)項(xiàng)目的功能組合提供借鑒案例選取原因：項(xiàng)目的綜合開發(fā)：圖示：1索菲特中央酒店；2私人別墅；3主題酒店;4運(yùn)動(dòng)休閑中心:A高爾夫練習(xí)場;BWordlink健康中心;C戶外SPA;D歡慶廣場;E飛行俱樂部;F停車場;G游牧工作室;H高爾夫車場;I美術(shù)館;J綜合CLUB地理位置：于江蘇常州市溧陽天目湖畔（首批國家AAAA級景區(qū)項(xiàng)目所在的溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角洲幾何中心，全市79萬人口，土地總面積1535平方公里距上海、杭州200余公里，距南京100公里涵田國際度假俱樂部功能布局圖項(xiàng)目概況：地處長江三角洲中心，臨近天目湖和山體資源技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積:項(xiàng)目總占地2.41平方公里，總建筑面積:約10萬平方米湖面長度約：14公里；涵田占地湖岸線約2公里容積率：相當(dāng)于0.1綠化率：90%以上達(dá)到國家2級飲用水標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：7星級酒店裝修資源：300平方公里的態(tài)保護(hù)區(qū)，區(qū)內(nèi)有沙河、大溪兩座國家級大型水庫，且處于浙江天目山的余脈圖示：1索菲特中央酒店；2私人別墅；3主題酒店;地理位中央酒店：位于整個(gè)項(xiàng)目的東北，充分臨山臨水；主題酒店：位于項(xiàng)目的東南，毗鄰中央酒店，可共享中央酒店的配套設(shè)施；私人別墅：位于整個(gè)項(xiàng)目的西北，與中央酒店和主題酒店遙遙相望，充分保證了私人別墅業(yè)主的私密性。功能布局和組合：核心業(yè)態(tài)高端品質(zhì)的開發(fā)與配套設(shè)施功能的多樣性和協(xié)調(diào)性，功能布局：

功能組合中央酒店主題酒店私人別墅區(qū)核心業(yè)態(tài)：涵田酒店板塊由索菲特中央酒店（中歐論壇永久會(huì)址）、私人酒店(別墅)、主題酒店三種類型組成；59棟具有私密性和親水性的私人別墅，是整個(gè)項(xiàng)目中唯一的可售部分。6大板塊組成的28種休閑度假功能旅游休閑配套設(shè)施：運(yùn)動(dòng)版塊、健康版塊、品鑒版塊、藝術(shù)版塊和婚慶版塊28項(xiàng)休閑娛樂項(xiàng)目：飛行總會(huì)，游艇俱樂部，體檢中心，SPA中心，水療，健身，葡萄酒莊園，雪茄客，美食，咖啡，茗茶，游牧工作室，美術(shù)館，婚慶廣場，教堂，百年好合林，女兒紅林，狀元林等整體布局上充分考慮了不同功能的協(xié)調(diào)性中央酒店：位于整個(gè)項(xiàng)目的東北，充分臨山臨水；功能布局和組合：整個(gè)項(xiàng)目的中央的運(yùn)動(dòng)休閑配套由開發(fā)商持有，并聯(lián)合諸多世界知名品牌經(jīng)營，酒店客戶和私人業(yè)主(除去個(gè)別私人業(yè)主專享的配套)都可以充分享受項(xiàng)目的配套設(shè)施。運(yùn)營管理：高端酒店+世界頂級的物業(yè)管理公司+知名品牌中央酒店：涵田中央酒店的建筑設(shè)計(jì)由位列全球酒店設(shè)計(jì)第四的美國BBG首席設(shè)計(jì)師YannLeroy擔(dān)綱。這也提升了項(xiàng)目酒店的吸引力，同時(shí)為引進(jìn)國際知名酒店管理品牌創(chuàng)造了條件。酒店物業(yè)管理：雅高是全球最大的酒店管理集團(tuán)，索菲特為其旗下頂級豪華品牌，在世界豪華酒店品牌中排名第二。2006年6月，涵田與法國雅高簽約，索菲特經(jīng)營并管理涵田內(nèi)所有酒店。SPA管理機(jī)構(gòu)：世界度假頂尖品牌BanyanTree（悅榕莊）；“世界最佳泉浴”、“最佳泉浴與休閑獎(jiǎng)”、“亞洲最佳保健泉浴”等。2006年6月，BanyanTree正式簽約與涵田，成功入主涵田SPA，進(jìn)一步提升項(xiàng)目高端度假休閑的功能。健康中心：由新加坡國際醫(yī)療投資有限公司聯(lián)合多家著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)投資成立的WORLDLINK，它擁有強(qiáng)大的健康管理優(yōu)勢，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)，已成為世界500強(qiáng)企業(yè)指定醫(yī)療機(jī)構(gòu)和部分國家領(lǐng)事館指定體檢中心。使高端商務(wù)客戶在項(xiàng)目內(nèi)可以享受到高端醫(yī)療需求。項(xiàng)目運(yùn)營：整個(gè)項(xiàng)目的中央的運(yùn)動(dòng)休閑配套由開發(fā)商持有，并聯(lián)合諸多世界知名核心業(yè)態(tài)：7星級索菲特中央酒店整個(gè)中央酒店共有10層，1~6層客房部，共有460間白金五星級客房，7~10層為會(huì)議中心。中央酒店的特色在于具有以湖區(qū)資源為中心、展示獨(dú)特湖區(qū)景觀特色的賞景功能。其建筑形態(tài)采用獨(dú)創(chuàng)臨水上升式城堡設(shè)計(jì)，背山面湖，充分體現(xiàn)了度假和湖景觀光功能。酒店擁有一千平米室內(nèi)外泳池和兩千平米SPA館，SPA館位于2層，由BanyanTree管理。作為中歐論壇的永久性會(huì)址，酒店的大會(huì)議廳、宴會(huì)廳可容納一千人；貴賓接待廳、嘉賓等候廳、政府接見廳滿足高端會(huì)議特殊需求，包括同聲傳譯、遠(yuǎn)程視頻會(huì)議、遠(yuǎn)程電話會(huì)議、攝像自動(dòng)跟蹤、大屏幕顯示、液晶升降、數(shù)字發(fā)言、主席臺面光燈、集中控制、主分會(huì)場視頻互動(dòng)系統(tǒng)等會(huì)議設(shè)備設(shè)施，這些配套設(shè)施使本項(xiàng)目具備了頂級的會(huì)議商務(wù)功能。主要特色如下：物業(yè)管理：法國雅高酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理建筑特色：半坡背山臨湖式建筑，四層以下背面埋在山里，扇形設(shè)計(jì)，功能性和景觀性并具度假休閑配套：600平方米的紅酒、雪茄品鑒中心，2層SPA專區(qū)，BanyanTree管理商務(wù)會(huì)議功能：具有頂尖商務(wù)會(huì)議功能配套特色功能：核心業(yè)態(tài)：7星級索菲特中央酒店整個(gè)中央酒店共有10層，1~6核心業(yè)態(tài)：私人別墅區(qū)(整個(gè)項(xiàng)目中唯一出售的部分)特色功能：共有59棟湖景、坡地、森林別墅組成，有四種不同裝飾風(fēng)格的酒店：雅致中式、簡約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式，以滿足不同客戶的需求。依山面水而，有專屬私家道路、私家花園和私家游艇碼頭，并有天然溫泉接入，每戶均配有獨(dú)立的景觀池、露天SPA、觀景涼亭和備用停車場。層高為4米超高設(shè)計(jì)，共兩層，四種房型，面積分別為214.79平米、279.92平米、195.47平米和187.87平米，在戶型設(shè)計(jì)上都做到了觀景性和功能性并重。每戶配有私家花園，面積從410到2795平方米不等，視房型面積不同而不同，并配有私家小徑直通私人別墅。棟距在35-40米之間，由綠化景觀隔開，綠化均為40年以上的原生態(tài)植被。新加坡SCDA設(shè)計(jì)，由雅高頂級品牌索菲特管理，私人管家貼身服務(wù)按白金五星級標(biāo)準(zhǔn)裝修配有私家花園和私家小徑直通私宅配有電子感應(yīng)裝置，如電子巡更裝置基本每戶配有獨(dú)立的景觀池、SPA或觀景涼亭、備用停車場產(chǎn)品特色：核心業(yè)態(tài)：私人別墅區(qū)(整個(gè)項(xiàng)目中唯一出售的部分)特色功能：共項(xiàng)目成功之處：高品質(zhì)中歐論壇永久會(huì)址物業(yè)，且具有唯一性世界頂級豪華酒店的擁有權(quán)：自己擁有一套超白金5星級酒店,提升其整個(gè)項(xiàng)目的高端品位私用、商用方便又體面（閑時(shí)度假、公司招待貴賓、既享受也體面）配套設(shè)施和物業(yè)管理中國第一家飛行俱樂部、游艇會(huì)、歐洲藝術(shù)家游牧工作室、藝術(shù)中心、健康中心、葡萄園酒窖眾多國際品牌加盟：雅高、BBG、BANYANTREE、WorldLink、RYSIA

SUCHECKA國際會(huì)議支持中歐論壇如期舉辦”可以作為合同條款，寫入購房合同進(jìn)行保證。已成功舉辦了33屆的安博斯論壇是世界最頂級的論壇品牌之一，現(xiàn)任歐洲國家總統(tǒng)、總理級政治領(lǐng)袖、歐盟主席及委員皆為其座上賓。此項(xiàng)目將榮譽(yù)擔(dān)當(dāng)中歐論壇的永久性會(huì)址。中歐論壇如期舉辦”可以作為合同條款，寫入購房合同進(jìn)行保證VIP專享專屬權(quán)：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部分最精尖的配套設(shè)施與服務(wù)（如私人飛機(jī)、私人游艇等），只對涵田俱樂部VIP會(huì)員開放，他們是此類設(shè)施與服務(wù)的惟一享用者。擁有會(huì)員專屬權(quán)，享有至高無上的尊榮與服務(wù)。優(yōu)先權(quán)：在同等條件下，私人別墅業(yè)主擁有項(xiàng)目內(nèi)一切功能和服務(wù)的優(yōu)先使用權(quán)。優(yōu)惠權(quán)：私人別墅業(yè)主可享有項(xiàng)目內(nèi)部分功能和服務(wù)的優(yōu)惠權(quán)。一般情況下，此優(yōu)惠權(quán)僅僅提供給涵田VIP俱樂部會(huì)員，普通賓客無權(quán)享受。項(xiàng)目成功之處：高品質(zhì)中歐論壇永久會(huì)址物業(yè)，且具有唯一性世界頂項(xiàng)目可借鑒之處：區(qū)域氛圍涵田所在的江蘇溧陽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、對發(fā)達(dá)城市的吸引力不足，區(qū)域尚未形成成熟的旅游地產(chǎn)氛圍，但其高于當(dāng)?shù)厥袌?0倍的頂級豪宅，吸引發(fā)達(dá)地區(qū)的高端人群，創(chuàng)造新市場空間。對比我們的青州項(xiàng)目，青州的旅游地產(chǎn)還處于起步階段，區(qū)域氛圍還不成熟，這點(diǎn)跟涵田具有相似之處。產(chǎn)品開發(fā)模式涵田“別墅+酒店+個(gè)性功能”模式，超越了旅游地產(chǎn)“住宅+酒店”的成功模式，彌補(bǔ)了配套設(shè)施的不足，又打造了度假及會(huì)議的氛圍，并且加入了個(gè)性化的配套功能，如飛行俱樂部、頂級健康管理中心，保證了項(xiàng)目的唯一性和尊貴性青州項(xiàng)目目標(biāo)對象是具有強(qiáng)勁購買力的外地人，要吸引這些外地人過來定期度假，需要有景區(qū)之外的東西來支撐，也就是配套，所以項(xiàng)目本身必須同時(shí)解決配套問題，才能吸引來自其他地區(qū)的高端人士來此置業(yè)和投資，所以挖掘項(xiàng)目自身特色，打造與項(xiàng)目匹配的配套設(shè)施和會(huì)所就顯得尤為重要開發(fā)管理項(xiàng)目無論從建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、酒店管理、SPA管理，都聯(lián)合了國際頂級品牌和最專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，這樣保證了項(xiàng)目的高品質(zhì)和知名度。基于這一點(diǎn)，青州項(xiàng)目可借鑒之處就是在力所能及的范圍內(nèi)，盡可能的聯(lián)合和引進(jìn)知名的開發(fā)設(shè)計(jì)和管理品牌，打造高品質(zhì)的項(xiàng)目物業(yè)配比涵田項(xiàng)目包括中央酒店、主題酒店、私人別墅、運(yùn)動(dòng)休閑中心幾大板塊；并在空間上進(jìn)行了合理有效的布局和組織。涵田項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)也緣于獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)組合，成功的把旅游資源和人造景觀和配套進(jìn)行了結(jié)合，打造出高品質(zhì)的豪宅.由于飛行俱樂部、頂級SPA、游艇樂部等配套設(shè)施的唯一性和特殊性，使得此項(xiàng)目具有較高購買和投資價(jià)值青州項(xiàng)目可以在現(xiàn)有條件下，制造更多的個(gè)性的、頂級的人文景觀和配套設(shè)施，來保證我們項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的特色和尊貴，如頂級私人會(huì)所、頂級SPA、婚慶中心等，來提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)和賣點(diǎn)；除此之外，本項(xiàng)目也可與項(xiàng)目本身不具備的高檔休閑設(shè)施配套擁有者簽訂雙方互惠協(xié)議營銷模式已經(jīng)在媒體和目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的宣傳；并且目標(biāo)客戶單一而明確，鎖定長三角私營企業(yè)主、大型企業(yè)高層管理者和購買能力極強(qiáng)的投資客。項(xiàng)目自身的高品質(zhì)和提供給業(yè)主的各項(xiàng)頂級配套和軟性服務(wù)的結(jié)合是項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)項(xiàng)目需要在進(jìn)入市場之前，在目標(biāo)客戶所在地進(jìn)行有針對性的宣傳，打造出一系列具有附加值的特色服務(wù)和業(yè)主特權(quán)，并依靠一系列的主題活動(dòng)（如中歐論壇）來吸引人群來此度假，從而保證業(yè)主的實(shí)際投資收益。項(xiàng)目可借鑒之處：區(qū)域氛圍涵田所在的江蘇溧陽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低第三部分：旅游文化與旅游經(jīng)濟(jì)——旅游節(jié)日活動(dòng)對旅游經(jīng)濟(jì)的催化作用第三部分：旅游文化與旅游經(jīng)濟(jì)美國費(fèi)城國際花卉節(jié)法國狂歡節(jié)巴西狂歡節(jié)香港搶包山節(jié)旅游文化項(xiàng)目選區(qū)角度：旅游文化對旅游經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用旅游行為是一種文化消費(fèi)行為，其動(dòng)機(jī)目的在于獲得精神上的享受和心理上的滿足，因此旅游開發(fā)必須提供一種能滿足旅游者文化享受的旅游產(chǎn)品；旅游資源主要是自然旅游資源和人文旅游資源，而青州項(xiàng)目缺乏自然資源的唯一性和稀缺性；案例的特殊旅游文化吸引和激發(fā)起旅游者的旅游動(dòng)機(jī)，其旅游產(chǎn)品具有獨(dú)特魅力和文化內(nèi)涵，旅游文化催化和促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展美國費(fèi)城國際花卉節(jié)旅游文化項(xiàng)目選區(qū)角度：旅游文化對旅游經(jīng)濟(jì)的案例1：美國費(fèi)城國際花卉展覽節(jié)——花卉節(jié)持續(xù)綜合發(fā)展成為城市旅游經(jīng)濟(jì)引擎案例1：美國費(fèi)城國際花卉展覽節(jié)

案例選取原因：——花卉節(jié)持續(xù)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)花卉資源的相似性：美國費(fèi)城國際花卉節(jié)成為當(dāng)?shù)芈糜翁厣咙c(diǎn)，并取得客觀經(jīng)濟(jì)效益。青州的花卉花卉資源與本案有相似點(diǎn)，可以借鑒其花卉節(jié)成功經(jīng)驗(yàn)。花卉節(jié)日與商業(yè)會(huì)議結(jié)合：

本案例成功將花卉節(jié)轉(zhuǎn)化的商業(yè)會(huì)議和活動(dòng)的吸引力，以花卉資源聚集商務(wù)會(huì)議和活動(dòng)，此模式對青州項(xiàng)目有借鑒意義?；ɑ芄?jié)日的衍生產(chǎn)品：

費(fèi)城花卉節(jié)成功衍生出其他旅游活動(dòng)，花卉節(jié)日成為地方旅游經(jīng)濟(jì)引擎，以花卉節(jié)為爆發(fā)點(diǎn)的旅游模式值得青州項(xiàng)目借鑒。案例選取原因：——花卉節(jié)持鮮明年度主題性花卉展覽屆每年3月定期舉辦鮮明的主體增強(qiáng)其特色性

逐步定位于吸引世界各國的特色頂級花卉和園藝展示發(fā)展背景：始于1966年，經(jīng)歷40多年的發(fā)展2009年花卉節(jié)正式更名為費(fèi)城國際花卉節(jié)，定位與國際最頂級花卉展覽節(jié)。一年一度的費(fèi)城國際花卉展覽節(jié)，是當(dāng)?shù)刈顬橛忻墓?jié)日，也是全美Top１００重大主題活動(dòng)之一發(fā)展歷程：歷經(jīng)40年，逐步發(fā)展成世界頂級花卉節(jié)全世界的偉大園丁20012002200320042005200620072008爵士之樂花園之愉悅節(jié)日的升華天堂般的目的地美麗的美洲魅力春天愛爾蘭傳奇鮮明年度主題性發(fā)展背景：發(fā)展歷程：歷經(jīng)40年，逐步發(fā)展成世界花展節(jié)吸引商務(wù)活動(dòng)：利用花卉展覽節(jié)資源，為高端商務(wù)會(huì)議提供高品質(zhì)的會(huì)議場所空間，并將花卉作為特色資源，服務(wù)于商務(wù)活動(dòng)，如校友會(huì)、商界名流的聚會(huì)、企業(yè)聚會(huì)、公司會(huì)議等會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)。如為商務(wù)會(huì)議提供特設(shè)主體性的花卉裝點(diǎn)和空間氣氛營造。

服務(wù)靈活：提供的花卉商務(wù)服務(wù)既有固定價(jià)位的專門服務(wù)，也有為客戶量身定制的個(gè)性話花卉服務(wù)內(nèi)型。VIP早間花卉觀覽服務(wù)：對于VIP顧客，提供特殊的早間花卉觀覽服務(wù)，提供導(dǎo)游和個(gè)性化觀覽路線，為VIP提供特殊享受花卉的空間?；ɑ芄?jié)帶動(dòng)商務(wù)會(huì)議：花展節(jié)為依托，為商務(wù)會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)提供綜合服務(wù)花展節(jié)吸引商務(wù)活動(dòng)：花卉節(jié)帶動(dòng)商務(wù)會(huì)議：花展節(jié)為依托，為商務(wù)

花展節(jié)社交晚會(huì)：花卉節(jié)主辦方以花卉為主題，組織各種社交活動(dòng)，以此吸引人群觀眾。家庭和學(xué)生特色服務(wù)：對家庭和學(xué)生提供特殊話服務(wù)和優(yōu)惠活動(dòng)組團(tuán)觀光服務(wù)：觀光組團(tuán)提供導(dǎo)游，消費(fèi)優(yōu)惠券、機(jī)場接送、免費(fèi)停車等等優(yōu)惠，吸引組團(tuán)觀光花展覽午茶：在花展中心，觀光者可以置身在花卉中享受到午茶、水果和甜點(diǎn)等服務(wù)，增強(qiáng)其體驗(yàn)花卉的享受。花卉節(jié)的相關(guān)服務(wù)：為不同客戶群定制特殊化服務(wù)花展節(jié)社交晚會(huì)：花卉節(jié)主辦方以花卉為主題，組織各種社交活動(dòng)世界集市交易會(huì)在花卉展覽節(jié)期間，世界各國的特色商品在此交易，強(qiáng)化其國際性活動(dòng)的氛圍如印度的編織物，墨西哥的手工工藝品、意大利的鞋子、尼加拉瓜的陶器、緬甸的天然預(yù)玉石翡翠世界各國的園藝講座，音樂，舞蹈和花卉文化活動(dòng)：超過150場的免費(fèi)園藝講座，園藝專家通過介紹和示范，以,寓教于樂的形式轉(zhuǎn)播園藝知識現(xiàn)場來之南美洲、非洲和其他國家的特色音樂和舞蹈數(shù)以千計(jì)的世界花卉零售商,聚集此地進(jìn)行花卉銷售和貿(mào)易花卉活動(dòng)吸引了紅酒商們聚集此地，以賞花觀花同時(shí)免費(fèi)品嘗紅酒和點(diǎn)心的方式銷售紅酒花卉節(jié)衍生活動(dòng)：結(jié)合國際花卉節(jié)派生出多種相關(guān)活動(dòng)世界集市交易會(huì)世界各國的園藝講座，音樂，舞蹈和花卉文化活動(dòng)：贊助商：不同層面和領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)和組織共同加盟贊助項(xiàng)目得到多方共同贊助：主辦方為費(fèi)城綠色協(xié)會(huì)，是以環(huán)保和費(fèi)城綠化工作為使命的非盈利性政府性機(jī)構(gòu)，以政府結(jié)構(gòu)身份主組織每年花卉節(jié)。費(fèi)城綠色協(xié)會(huì)盈利性機(jī)構(gòu)政府慈善機(jī)構(gòu)園藝協(xié)會(huì)環(huán)保組織非盈利機(jī)構(gòu)費(fèi)城和州政府的政治支持花卉貿(mào)易企業(yè)其他投資者銀行贊助商：不同層面和領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)和組織共同加盟贊助項(xiàng)目得到多方共案例可借鑒之處：案例成功之處借鑒意義每年吸引了超過25萬人的旅游者到此參觀花展每年的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到３５００萬美金通過費(fèi)城的成功，說明青州可以花卉節(jié)為驅(qū)動(dòng)，觸發(fā)旅游經(jīng)濟(jì)，花卉屆帶來的旅游人流和經(jīng)濟(jì)效益可以是很可行的?；ɑ芄?jié)的經(jīng)歷40年持續(xù)發(fā)展，逐步發(fā)展成為國際頂級花卉節(jié)日，最終吸引世界各國花卉供應(yīng)商的共同參與。青州要優(yōu)先發(fā)展旅游文化，以促進(jìn)生態(tài)旅游產(chǎn)品的獨(dú)特性的和文化性；

青州花卉節(jié)日的可以首先以全國頂級花卉節(jié)日為定位和發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)過長期持續(xù)發(fā)展，逐步達(dá)到?；ɑ軐玫哪甓瘸掷m(xù)召開和鮮明的主題性是必要的?；ɑ苈糜螌M(fèi)城的旅游經(jīng)濟(jì)的引擎作用，旅游者在費(fèi)城進(jìn)行觀光、購物、酒店、飲食、會(huì)議、進(jìn)出口貿(mào)易等綜合消費(fèi)；費(fèi)城國際花展為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了極為重要的商機(jī)，并將每年的花展時(shí)期推動(dòng)為重要的商業(yè)交易黃金期青州花卉節(jié)對地方商業(yè)的激發(fā)的促進(jìn)作用，同時(shí)策劃青州花卉節(jié)期間部花卉緊密相關(guān)的衍生旅游活動(dòng)項(xiàng)目支持多層次和領(lǐng)域的投資商和贊助商青州項(xiàng)目可借鑒案例，除銀行和商業(yè)機(jī)構(gòu)，引入慈善結(jié)構(gòu)、政府結(jié)構(gòu)、花卉經(jīng)銷商，環(huán)境保護(hù)和促進(jìn)結(jié)構(gòu)、以及其業(yè)非盈利性結(jié)構(gòu)的共同投資和贊助。案例可借鑒之處：案例成功之處借鑒意義每年吸引了超過25萬人的案例2：國際旅游活動(dòng)和旅游文化節(jié)日——旅游文化與旅游經(jīng)濟(jì)引擎案例2：國際旅游活動(dòng)和旅游文化節(jié)日法國人喜歡過節(jié)就象中國人一樣，各種電影節(jié)、音樂節(jié)、玫瑰節(jié)、檸檬節(jié)、葡萄酒節(jié)、海鮮節(jié)、狂歡節(jié)以及不眠夜等各色節(jié)日數(shù)不勝數(shù)；尼斯狂歡節(jié)每年一次，至今為止已經(jīng)舉辦了122界，每次都會(huì)持續(xù)兩到三個(gè)星期左右。2004年的尼斯狂歡節(jié)有1００多萬人參加，為這座人口不過３４萬的城市帶來了近４０００萬歐元的經(jīng)濟(jì)收益。每年的節(jié)日都讓整個(gè)尼斯艷光四射，也使其名副其實(shí)的成為法國第五大城市和第二大旅游勝地；狂歡節(jié)主要以花車彩車游行、音樂舞蹈表演和游藝活動(dòng)為主，最后一日的盛裝大游行、海上狂歡節(jié)之王焚燒慶典和焰火表演是整個(gè)節(jié)日的高潮；狂歡節(jié)的主題也時(shí)常以歡樂喧囂的形式表達(dá)了嚴(yán)肅深刻的社會(huì)意義，例如05年的狂歡節(jié)主題是“全球氣候異常與環(huán)境惡化”，來自８個(gè)國家的藝術(shù)家圍繞這一主題設(shè)計(jì)了２０部彩車和１８０種面具。“氣候錯(cuò)亂之王”率領(lǐng)“被囚禁的太陽”和“流淚的冰山”在大街上“橫行霸道”，裝進(jìn)罐頭的海洋生物、長出駝峰的南極企鵝、愁眉苦臉的巨大雪人、裹著外套的獅身人面在人群中肆意游走，這就是法國人表現(xiàn)出來的幽默、智慧和寓意。法國尼斯狂歡節(jié)法國人喜歡過節(jié)就象中國人一樣，各種電影節(jié)、音樂節(jié)、玫瑰節(jié)、檸巴西狂歡節(jié)被稱為世界上最大的狂歡節(jié)，有“地球上最偉大的表演”之稱。每年二月的中旬或下旬持續(xù)三至五天。最早的狂歡節(jié)追溯到1641年，當(dāng)時(shí)的殖民統(tǒng)治者頒布了一條法令，鼓勵(lì)民眾自由地游行、跳舞及暢飲，來慶祝葡萄牙國王的壽辰。300多年后，狂歡節(jié)已成了巴西民間最重要的節(jié)日。社會(huì)效應(yīng)最著名的里約熱內(nèi)盧狂歡節(jié)，每年都吸引數(shù)以百萬計(jì)的國內(nèi)外游客前往觀看。里約熱內(nèi)盧在城市的發(fā)展過程中，充分發(fā)揮“狂歡”這一城市主題文化，把特色活動(dòng)和城市建設(shè)、城市發(fā)展結(jié)合了起來?？駳g節(jié)作為城市的核心發(fā)展資源，這一稀缺資源的挖掘和發(fā)揮成就了里約熱內(nèi)盧的城市品牌，最終形成以城市主題文化為特征的文化產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)族群巴西狂歡節(jié)節(jié)日起源巴西狂歡節(jié)被稱為世界上最大的狂歡節(jié)，有“地球上最偉大的表演”社會(huì)效應(yīng)衍生商機(jī)—每年農(nóng)歷四月初八，搶包山活動(dòng)吸引幾萬游客從世界各地來到長洲，除了東南亞參賽各國意外還有旅游者?！ㄟ^這樣的形式傳承傳統(tǒng)文化，比將島嶼旅游完全商業(yè)化有意義很多；保留當(dāng)?shù)靥厣?，在?jīng)濟(jì)和技術(shù)發(fā)展時(shí)將文化和人的價(jià)值至于中心位置。—搶包山活動(dòng)作為一個(gè)主題不僅拉動(dòng)了長洲的旅游，并且在太平清醮時(shí)期，促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展?！似桨舶?，商家還推出了平安包造型的枕頭、零錢包、飾物，娃娃等，為本土帶來大量商機(jī)。每年農(nóng)歷四月初八的搶包山活動(dòng)吸引了來自世界各地的游客。太平包又叫”幽包”，是印著紅色“壽”字的蓮蓉包。香港長洲搶包山節(jié)社會(huì)效應(yīng)衍生商機(jī)—每年農(nóng)歷四月初八，搶包山活動(dòng)吸引幾萬游客結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、旅游資源和生態(tài)環(huán)境，本部分選取了4組新節(jié)日活動(dòng)案例進(jìn)行研究，以期為本項(xiàng)目“旅游經(jīng)濟(jì)引擎”提供借鑒。用大主題活動(dòng)帶動(dòng)整個(gè)城市的旅游發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)之外，也帶動(dòng)了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展利用特色活動(dòng)吸引國內(nèi)外游客當(dāng)?shù)靥厣幕c旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合結(jié)合城市旅游資源，持續(xù)升級花卉活動(dòng)主題，使花卉節(jié)日與商務(wù)活動(dòng)結(jié)合，催化地方旅游經(jīng)濟(jì)舉行知名電影節(jié)，提高區(qū)域知名度項(xiàng)目可借鑒之處：旅游文化法國尼斯狂歡節(jié)美國費(fèi)城國際花卉節(jié)巴西狂歡節(jié)香港搶包山節(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、旅游資源和生態(tài)環(huán)境，本部分選取了4組新旅游節(jié)日和活動(dòng)案例借鑒為了激發(fā)旅游發(fā)展?jié)摿?，除了開發(fā)固定資產(chǎn)型的旅游景點(diǎn)之于，可以在項(xiàng)目中舉辦有影響力的大型的特色節(jié)慶活動(dòng)，為城市帶來經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也塑造了當(dāng)?shù)鼐邆湮Φ穆糜挝幕?。定位于旅游來源主要以商?wù)型團(tuán)隊(duì)為主，項(xiàng)目亦可以借鑒案例中與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的主題，努力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)與會(huì)議會(huì)展業(yè)進(jìn)行互動(dòng)和合作，促進(jìn)商務(wù)旅游，與周邊其它的城市進(jìn)行錯(cuò)位的旅游服務(wù)。應(yīng)該利用項(xiàng)目已有的機(jī)場、花卉和會(huì)展資源，應(yīng)該合理找尋舉辦政府性會(huì)議、花卉主題性旅游節(jié)的機(jī)會(huì)，以營造主題性旅游事件、活動(dòng)和文化，為旅游經(jīng)濟(jì)提高持久的激發(fā)作用。旅游節(jié)日和活動(dòng)案例借鑒為了激發(fā)旅游發(fā)展?jié)摿?，除了開發(fā)固定資產(chǎn)案例分析框架：第三部分:旅游文化事件和節(jié)日活動(dòng)第3：山體旅游開發(fā)案例第二部分:旅游項(xiàng)目核心亮點(diǎn)4：高端商務(wù)會(huì)議旅游開發(fā)案例第一部分:旅游項(xiàng)目功能布局和開發(fā)策略略1：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的旅游開發(fā)2：生態(tài)休閑規(guī)劃案例案例分析框架：3：山體旅游開發(fā)案例第二部分:旅游項(xiàng)目核心亮點(diǎn)第一部分：旅游度假區(qū)開發(fā)策略和開發(fā)節(jié)奏第一部分：旅游度假區(qū)開發(fā)策略和開發(fā)節(jié)奏案例1：印度尼西亞BintanResort——三階段開發(fā)案例1：印度尼西亞BintanResort項(xiàng)目選取原因：2004到達(dá)民丹島旅游的人數(shù)達(dá)到兩百萬名，該項(xiàng)目成為為亞洲的頂尖度假勝地，可持久增長的綜合性時(shí)尚度假勝地。該項(xiàng)目片區(qū)聯(lián)行式和引入輕工業(yè)的開發(fā)模式值得借鑒本案三階段的開發(fā)節(jié)奏對青州項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏有借鑒意義其準(zhǔn)確的市場定位對青州項(xiàng)目有指導(dǎo)意義項(xiàng)目選取原因：2004到達(dá)民丹島旅游的人數(shù)達(dá)到兩百萬名，該項(xiàng)目概況：