杭州灣科技港建設(shè)方案策劃報告陳述

杭州灣科技港建設(shè)方案策劃報告項(xiàng)目策劃部第一章：項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略長三角的創(chuàng)新中心和商務(wù)樞紐一、郊區(qū)園區(qū)開發(fā)的基本模式功能特點(diǎn)市場條件項(xiàng)目條件競爭力的基本方向案例辦公園僅提供辦公物業(yè)所在城市及其腹地企業(yè)數(shù)量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè)周邊環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好的辦公形象強(qiáng)調(diào)建筑和景觀設(shè)計(jì)符合目標(biāo)客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會議、餐飲、健身等服務(wù)。北京非中心商務(wù)園有的就是辦公園，有的功能比辦公園復(fù)雜，融合辦公、倉儲、科研，以及生產(chǎn)或其他業(yè)態(tài)所在城市企業(yè)數(shù)量較多，辦公物業(yè)或其他物業(yè)存在需求土地規(guī)模不至于限制多種業(yè)態(tài)并存同辦公園北京總部基地、新加坡國際商務(wù)園科技園有辦公園、商務(wù)園的特征，同時提供科研條件和/或孵化器所在城市有發(fā)展技術(shù)密集型企業(yè)的潛力有條件提供科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、孵化器足以滿足技術(shù)密集型企業(yè)成長的需要深圳天安數(shù)碼城、北京清華科技園工業(yè)園強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)廠房，有的也提供辦公、倉儲所在城市有發(fā)展輕型工業(yè)的潛力有環(huán)境容量，基礎(chǔ)設(shè)施足以支持基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要專業(yè)型園區(qū)根據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)需求提供相對專用的物業(yè)所在城市有發(fā)展特定行業(yè)的潛力有提供專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施的能力專業(yè)服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足特定產(chǎn)業(yè)提高競爭力的需要傳化物流基地二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)國內(nèi)一線城市的實(shí)踐，給我們留下了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和值得探討的啟發(fā)商務(wù)園、辦公園科技園、專業(yè)園經(jīng)營狀況好張江集電港張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地上?？萍季G洲上海中邦MOHO上海財富興園北京總部基地上海半島科技園上海微電子港北京非中心BDA國際企業(yè)大道中關(guān)村生命科學(xué)園上海，大業(yè)領(lǐng)地上海，浦江智谷香港科學(xué)園新加坡科學(xué)園啟奧生物城北大生物城西港新界浙大科技園(濱江)虹橋國際商務(wù)花園浙大科技園(西溪路)番禺節(jié)能科技園天安數(shù)碼城潤和國際總部園浦東軟件園二期北京嘉捷科技園新加坡國際商務(wù)園東莞松山湖廈門軟件園大連軟件園深圳軟件園新加坡樟宜商務(wù)園金橋Officepark比周邊項(xiàng)目溢價50%以上比照周邊項(xiàng)目溢價20%以上在合理利潤范圍內(nèi)經(jīng)營狀況尚可北京MAX空港企業(yè)園上海，總部1號上海，開格科技園杭州，樂富智匯園第一上海中心張江創(chuàng)新源經(jīng)營狀況堪憂經(jīng)營質(zhì)量較低經(jīng)營狀況好，產(chǎn)業(yè)檔次高經(jīng)營狀況較好，產(chǎn)業(yè)檔次一般經(jīng)營狀況差二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)成功項(xiàng)目超越與學(xué)習(xí)序項(xiàng)目名稱超越什么？學(xué)些什么？需創(chuàng)造什么差異化特點(diǎn)（對方/我們）1金橋Officepark

規(guī)劃、景觀、配套生活配套跨國企業(yè)（大平面）/本土知名企業(yè)（較小平面）2上?？萍季G洲景觀建筑產(chǎn)業(yè)氛圍嚴(yán)謹(jǐn)+現(xiàn)代/現(xiàn)代+田園3張江集電港規(guī)劃、景觀、建筑建筑風(fēng)格、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)氛圍/人車分流、景觀庭院、建筑氣派4上海微電子港建筑內(nèi)庭布局商務(wù)氛圍、交通/建筑檔次更高5虹橋國際商務(wù)花園景觀建筑產(chǎn)業(yè)氛圍/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡國際商務(wù)園景觀規(guī)劃、生活配套產(chǎn)業(yè)氛圍

7上海中邦MOHO建筑戶型、企業(yè)檔次規(guī)劃、景觀、文化氛圍營造

/更適合的戶型8BDA國際企業(yè)大道配套、戶型、建筑景觀

/更適合的戶型，更高檔次的建筑9浙大科技園(西溪路)環(huán)境、戶型、進(jìn)駐企業(yè)檔次建筑交通條件、山景條件硬質(zhì)景觀/園林景觀10北京總部基地建筑檔次、戶型、停車、交通組織獨(dú)棟概念產(chǎn)業(yè)氛圍/建筑檔次更高、單層平面更大、停車位更多、注意人車分流11上海，浦江智谷內(nèi)庭景觀、戶型公共區(qū)域景觀處理手法，專業(yè)化團(tuán)隊(duì)景觀過于空泛缺乏內(nèi)容/中心景觀要求大氣，局部要精致和諧單層平面過大，缺乏彈性/適宜平面獨(dú)棟外立面過于花哨/文化與穩(wěn)重12香港科學(xué)園

建筑、景觀、產(chǎn)業(yè)服務(wù)技術(shù)密集和勞動密集之間尋求平衡13張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地建筑檔次戶型、設(shè)備、配置服務(wù)體系/建筑檔次更高14浦東軟件園建筑檔次景觀、技術(shù)服務(wù)、配套技術(shù)服務(wù)專業(yè)型/綜合性二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)不成功項(xiàng)目教訓(xùn)和體會序項(xiàng)目名稱不成功點(diǎn)？不成功的核心原因？我們應(yīng)避免什么？1中關(guān)村生命科學(xué)園入駐率低，價格低物業(yè)用途過于專一，僅針對生物，其他產(chǎn)業(yè)無法使用走綜合性園區(qū)路線，以彈性物業(yè)和通用物業(yè)作為核心產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)用途可轉(zhuǎn)化性。2上海半島科技園至今無法銷售前期土地問題沒有處理好，無法取得預(yù)售證，打亂開發(fā)商的開發(fā)策略對于工業(yè)用地，盡管有銷售的可能，但在財務(wù)測算時，以保守策略，以租賃作為主要商業(yè)模式3北京非中心入駐率低過于強(qiáng)調(diào)物業(yè)彈性，缺乏形象，得房率過低；景觀及建筑形象處理缺乏郊區(qū)花園感受彈性設(shè)計(jì)，不應(yīng)犧牲進(jìn)駐企業(yè)形象為代價，模糊多駐戶與獨(dú)棟的界限，使各類物業(yè)具有“派頭”感，花園處理上更加精細(xì)。4北京MAX空港企業(yè)園入駐率低在小組團(tuán)的開發(fā)策略上，只站在開發(fā)商的角度思考彈性，忽略了駐戶的使用感受，使物業(yè)缺乏檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)時，更加注重組團(tuán)間、樓間的尺度把握。5浙大科技園（濱江）入駐率低物業(yè)檔次過低，過于住宅化感受，不適合辦公強(qiáng)調(diào)適當(dāng)高的物業(yè)檔次，以辦公的尺度進(jìn)行布局6東莞松山湖入駐率低定位偏差不可好高騖遠(yuǎn)，從浙江實(shí)際出發(fā)7杭州樂富智匯園價格低周邊環(huán)境差，建筑檔次低，強(qiáng)調(diào)建筑個性，忽略了其核心的適用性提高建筑檔次，個性建筑只出現(xiàn)在公共建筑上8西港新界進(jìn)駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁，戶型和檔次限制了大企業(yè)進(jìn)駐，對于中小企業(yè)得房率過低平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務(wù)，重點(diǎn)引進(jìn)省內(nèi)一流企業(yè)。9上海財富興園入住率低，價格低物業(yè)檔次低，環(huán)境氛圍差平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次。10上海大業(yè)領(lǐng)地進(jìn)駐企業(yè)檔次低，缺乏發(fā)展后勁建筑檔次低，得房率低，環(huán)境不成熟，服務(wù)無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致購房者不愿意進(jìn)駐同上，并應(yīng)在首期具備相對完善的功能，開園時各項(xiàng)服務(wù)到位11第一上海中心價格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低首期獨(dú)棟戶型過小，限制大企業(yè)進(jìn)駐，二期和三期環(huán)境和品質(zhì)一般需在大企業(yè)和中小型企業(yè)之間，用不同的產(chǎn)品予以滿足，要有園區(qū)完整的形象感12張江創(chuàng)新源價格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低物業(yè)設(shè)計(jì)不合理，低層獨(dú)棟，但通風(fēng)采光較差，得房率低在建筑設(shè)計(jì)上要以適用為首要前提，并適當(dāng)創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)節(jié)能、通風(fēng)、采光等因素。三、開發(fā)模式選擇項(xiàng)目微觀條件（SWOT分析）優(yōu)勢劣勢區(qū)位特點(diǎn)顯著。是“產(chǎn)業(yè)門戶”：三面被杭州最主要工業(yè)區(qū)（國家級杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級江東工業(yè)區(qū)）環(huán)繞，位于連結(jié)工業(yè)區(qū)與主城區(qū)的城市主干道濱二路沿線。是“城市客廳”和“商務(wù)樞紐”：位于主城區(qū)與蕭山國際機(jī)場之間，機(jī)場快速路沿線。此區(qū)位只要開通更快捷的公共交通，符合所有制造業(yè)、部分高科技和服務(wù)業(yè)的成本觀與發(fā)展觀。距城區(qū)交通距離可保障杭州主城中東片、蕭山區(qū)、濱江區(qū)人口的正常通勤。環(huán)境存在缺憾。蕭山東北部以一般水平的加工制造為主，高科技和服務(wù)業(yè)等對商業(yè)化房產(chǎn)依賴較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)幾乎不存在。遠(yuǎn)離人口密集區(qū)，周圍配套條件不足，缺乏對人口大量流入的吸引力。周邊現(xiàn)有常住人口以產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民為主，缺乏強(qiáng)勁的購買力。成建制遷移大學(xué)的可能性沒有。機(jī)會風(fēng)險運(yùn)用既創(chuàng)新又腳踏實(shí)地的商業(yè)智慧，可以揚(yáng)長避短。目前全省沒有面向制造業(yè)的總部和研發(fā)平臺，缺乏面向高端市場的國際商貿(mào)平臺，本項(xiàng)目將引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。目標(biāo)客戶群定位（產(chǎn)業(yè)定位）通過挖掘區(qū)位有利因素，提供更多客戶價值，可匯集存量（制造業(yè)），開拓增量（高科技、服務(wù)業(yè)）。功能定位通過創(chuàng)造“目的地”，開拓流動人口，可彌補(bǔ)環(huán)境缺陷，提升人氣，強(qiáng)化物業(yè)升值潛力。功能和產(chǎn)品通過恰當(dāng)組合，創(chuàng)造內(nèi)部市場循環(huán)，可強(qiáng)化市場安全，充實(shí)配套服務(wù)。產(chǎn)品定位通過抓住區(qū)位有利條件，營造差異化，可既滿足需求，又突顯“唯一性”。有遷移和新創(chuàng)辦大學(xué)派出機(jī)構(gòu)的可能性。商業(yè)判斷經(jīng)驗(yàn)不足，資本市場支撐條件不足。與住宅、城區(qū)寫字樓不同的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國新興產(chǎn)業(yè)，缺乏大盤走勢供跟隨，需要更多地依靠自己的商業(yè)判斷，不能有判斷失誤。資本市場發(fā)育不足，特別是缺乏本土產(chǎn)業(yè)基金，使占用資金的持有型物業(yè)開發(fā)比較困難。需要在加快資金周轉(zhuǎn)、降低資金成本方面有扎實(shí)舉措。三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位圍繞總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要素，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源要素、生活環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、制度環(huán)境，杭州均具有一定的競爭力。以民營經(jīng)濟(jì)為主體的浙江，產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)好，各種產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境佳杭州作為東部發(fā)達(dá)省份的省會城市易于形成各類資源的集聚，十分有利于企業(yè)總部型資源的配置。制度環(huán)境好，國際聲譽(yù)佳，摘自《2008年中國城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報告》：綜合競爭力前十名的城市為：香港、深圳、上海、北京、臺北、廣州、高雄、蘇州、杭州、天津。規(guī)模前十名的城市為：上海、香港、北京、深圳、廣州、天津、臺北、佛山、杭州、東莞。效率前十名的城市：香港、臺北、新竹、高雄、中山、深圳、臺中、東莞、佛山、上海。效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂爾多斯、臺北、臺南、臺中、香港、煙臺、中山、基隆。結(jié)構(gòu)前十名的城市：香港、上海、臺北、北京、深圳、廣州、澳門、天津、杭州、高雄。質(zhì)量前十名的城市：香港、澳門、高雄、臺北、新竹、臺中、臺南、基隆、深圳、東莞。人才本體競爭力前十名的城市：香港、上海、北京、深圳、澳門、杭州、無錫、武漢、南京、大連；企業(yè)本體競爭力前十名的城市：佛山、上海、深圳、香港、東莞、寧波、杭州、南京、蘇州、中山；主要產(chǎn)業(yè)本體競爭力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重慶、澳門、深圳、廣州、廈門、蘇州；公共部門競爭力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳門、青島、南通、寧波、杭州；生活環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、深圳、北京、上海、廣州、東莞、澳門、廈門、杭州、哈爾濱；商務(wù)環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、上海、深圳、東莞、天津、澳門、珠海、威海、寧波、廣州；創(chuàng)新環(huán)境競爭力前十名的城市：上海、香港、北京、澳門、深圳、佛山、青島、杭州、廈門；社會環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、沈陽、上海、珠海、威海、中山、澳門、廈門、大連。三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)上，有一定的潛力，按照2008年《中國總部經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》對全國35個城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力評估杭州排名全國第六評價指標(biāo)基礎(chǔ)條件（經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、社會基礎(chǔ)）商務(wù)設(shè)施（商務(wù)基本設(shè)施、信息技術(shù)設(shè)施）研發(fā)能力（人才資源、研發(fā)投入、科技成果）專業(yè)服務(wù)（金融保險、專業(yè)咨詢）政府服務(wù)（服務(wù)意識、服務(wù)效率）開放程度（區(qū)域開放、國際開放）總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排在前十位的城市及其得分分別是：北京(87.33分)上海(84.74分)廣州(77.59分)深圳(69.34分)成都(56.77分)杭州(54.52分)天津(53.51分)南京(53.45分)青島(52.17分)武漢(50.20分)三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位具有較好的生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境世界銀行：中國大陸最佳投資環(huán)境城市美國《福布斯》：中國大陸最佳商業(yè)城市臺灣電子電機(jī)公會：中國投資環(huán)境最佳城市日本貿(mào)易振興會：投資滿意度最佳中國電子商務(wù)協(xié)會：中國電子商務(wù)之都聯(lián)合國：最佳人居獎國際花園與康樂協(xié)會：國際花園城市國家公安部：治安最佳城市中國建設(shè)部：人居環(huán)境獎，國家綠化模范城市；國家旅游總局：中國最佳旅游試點(diǎn)城市新華社《瞭望東方周刊》：中國最具幸福感城市第1名國家專利試點(diǎn)城市國家制造業(yè)信息化工程重點(diǎn)城市國家信息化試點(diǎn)城市國家科技強(qiáng)警建設(shè)試點(diǎn)城市電子商務(wù)試點(diǎn)城市電子政務(wù)試點(diǎn)城市高清晰數(shù)字電視試點(diǎn)城市智能交通示范工程試點(diǎn)城市國家軟件產(chǎn)業(yè)化基地國家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地國家動畫產(chǎn)業(yè)基地等。三、開開發(fā)模模式選選擇區(qū)域宏宏觀環(huán)環(huán)境能能有效效支持持商務(wù)務(wù)花園園定位位蕭山的的城市市形象象和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)上上有優(yōu)優(yōu)勢蕭山既既是國國內(nèi)縣縣區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)十十強(qiáng)之之一，，又是是大都都市的的重要要組成成部分分，并并且近近年來來在投投資環(huán)環(huán)境、、城市市建設(shè)設(shè)方面面都受受到高高度評評價，，這樣樣的城城市形形象在在國內(nèi)內(nèi)是不不多的的。蕭山以以制造造業(yè)和和民營營經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主主，更更容易易受到到區(qū)外外制造造業(yè)集集團(tuán)、、海外外私人人資本本的認(rèn)認(rèn)同，，容易易形成成相互互配套套的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集群。?？臻g上上有優(yōu)優(yōu)勢我們調(diào)調(diào)查了了國內(nèi)內(nèi)外總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的布局局規(guī)律律，發(fā)發(fā)現(xiàn)，，CBD主主要集集聚服服務(wù)業(yè)業(yè)總部部，因因?yàn)榉?wù)業(yè)業(yè)需要要面對對當(dāng)?shù)氐厝巳喝海欢圃煸鞓I(yè)總總部通通常集集中在在城市市近郊郊的圓圓周帶帶上，，因?yàn)闉橹圃煸鞓I(yè)兩兩頭在在外，，不太太依賴賴城市市資源源，更更需要要環(huán)境境優(yōu)美美、空空間開開闊。。與杭州州其他他各區(qū)區(qū)相比比，蕭蕭山地地勢開開闊，，未開開發(fā)地地塊多多，在在空間間上具具有集集聚制制造業(yè)業(yè)總部部的潛潛在優(yōu)優(yōu)勢。。國際機(jī)機(jī)場效效應(yīng)從北京京、上上海、、深圳圳以及及國外外城市市的實(shí)實(shí)踐來來看，，國際際機(jī)場場對于于企業(yè)業(yè)總部部的選選址有有很強(qiáng)強(qiáng)的吸吸引力力。蕭蕭山機(jī)機(jī)場二二期建建設(shè)的的定位位是建建成““亞洲洲一流流的國國際機(jī)機(jī)場””，這這個定定位將將使蕭蕭山擁擁有更更強(qiáng)大大的總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)競競爭力力。樓宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)可可以站站在更更高的的起點(diǎn)點(diǎn)當(dāng)前，，大企企業(yè)越越來越越注重重企業(yè)業(yè)形象象，國國內(nèi)主主要城城市在在發(fā)展展總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)的過過程中中都注注重營營造建建筑和和景觀觀環(huán)境境，建建設(shè)花花園式式總部部環(huán)境境。蕭山后后來居居上，，完全全可以以通過過科學(xué)學(xué)規(guī)劃劃、合合理設(shè)設(shè)計(jì)，，打造造出具具有國國際水水平的的樓宇宇經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境。本項(xiàng)目目有獨(dú)獨(dú)特的的區(qū)位位優(yōu)勢勢傳化園園區(qū)位位于國國際機(jī)機(jī)場與與城區(qū)區(qū)之間間，錢錢塘江江畔，，是發(fā)發(fā)展總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的最佳佳位置置。由由于制制造業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)總部部通常常不放放在CBD內(nèi)，，從吸引引制造造業(yè)總總部的的角度度來看看，我我們園園區(qū)的的區(qū)位位優(yōu)勢勢超過過錢江江世紀(jì)紀(jì)城。傳化園園區(qū)鄰鄰近高高速公公路樞樞紐，，去長長三角角任何何城市市都不不需要要穿過過城區(qū)區(qū)，交交通效效率非非常高高。三、開開發(fā)模模式選選擇我們的的目標(biāo)標(biāo)：跨跨國公公司抓抓機(jī)會會，搶搶占浙浙江最最優(yōu)客客戶；；做省省內(nèi)最最佳商商務(wù)園園，謀謀全國國第二二梯隊(duì)隊(duì)首位位盡管國國內(nèi)在在商務(wù)務(wù)園的的開發(fā)發(fā)商有有很多多失敗敗的案案例，，但在在科學(xué)學(xué)園（（特指指以房房屋租租售為為主要要商業(yè)業(yè)模式式的項(xiàng)項(xiàng)目，，不含含土地地出讓讓為主主要商商業(yè)模模式的的各類類開發(fā)發(fā)區(qū)））上真真正成成功的的除了了軟件件園外外，幾幾乎只只有張張江國國家生生物醫(yī)醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地，，也許許,產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展過程程并不不可控控，可可干預(yù)預(yù)的方方式都都需要要投入入更多多的資資源，，以求求創(chuàng)造造“洼洼地””效應(yīng)應(yīng)，其其所產(chǎn)產(chǎn)生的的溢出出效應(yīng)應(yīng)是對對整個個社會會的，，對于于單一一園區(qū)區(qū)來說說，并并不經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，制約約了企企業(yè)化化開發(fā)發(fā)園區(qū)區(qū)的積積極性性。官辦園園區(qū)，，對于于服務(wù)務(wù)的理理解不不到位位，并并不能能對企企業(yè)提提供有有效的的服務(wù)務(wù)。從國際際來看看，一個國國家所所承載載的科科學(xué)園園區(qū)也也非常常有限限，但但商務(wù)務(wù)園區(qū)區(qū)很多多，隨隨著信信息技技術(shù)的的進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展，，未來來會有有更多多的企企業(yè)選選擇郊郊區(qū)商商務(wù)園園。只要有有效地地?fù)P長長避短短，我我們有有條件件打造造出景觀環(huán)環(huán)境國國際一一流的的服務(wù)多多元的的以浙江江著名名民營營企業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)，，以新新興高高新科科技企企業(yè)和和生產(chǎn)產(chǎn)性服服務(wù)為為補(bǔ)充充的優(yōu)優(yōu)秀商商務(wù)花花園并適當(dāng)當(dāng)引進(jìn)進(jìn)具有有引擎擎意義義的跨跨國公公司，，共同同構(gòu)建建省內(nèi)內(nèi)最佳佳，國國內(nèi)第第二梯梯隊(duì)領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊的地地位。。以商務(wù)務(wù)園的的形式式開發(fā)發(fā)，并并不妨妨礙我我們的的產(chǎn)業(yè)業(yè)追求求“校企企”融融合的的發(fā)展展模式式推動動商務(wù)務(wù)園開開發(fā)，，對區(qū)區(qū)域技技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新、、產(chǎn)業(yè)業(yè)升級級具有有重大大的戰(zhàn)戰(zhàn)略意意義，，將促促使本本項(xiàng)目目成為為浙江江第一一的企企業(yè)密密集區(qū)區(qū)。以企業(yè)業(yè)密集集區(qū)的的發(fā)展展路徑徑，發(fā)發(fā)揮““賽馬馬效應(yīng)應(yīng)”、、“馬馬太效效應(yīng)””等，，將對對區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展做出出更大大貢獻(xiàn)獻(xiàn)。以商務(wù)務(wù)園區(qū)區(qū)的形形式開開發(fā)，，并不不意味味著放放棄產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服服務(wù)以物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)、商商務(wù)服服務(wù)為為起點(diǎn)點(diǎn)，積積極引引進(jìn)清清華大大學(xué)、、北京京化工工大學(xué)學(xué)、江江南大大學(xué)、、杭州州師范范大學(xué)學(xué)等科科研院院所，，積極極拓展展技術(shù)術(shù)服務(wù)務(wù)（結(jié)結(jié)合浙浙江實(shí)實(shí)際重重點(diǎn)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)應(yīng)應(yīng)用服服務(wù)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異異化競競爭）），使使本項(xiàng)項(xiàng)目在在商務(wù)務(wù)園的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上有有更多多溢價價的機(jī)機(jī)會四、戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位和和戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的定位位：營營利性性綜合合型園園區(qū)根據(jù)投資資來源和和產(chǎn)業(yè)目目的，園園區(qū)可分分為兩大大類：營利性：：通常由由企業(yè)投投資，目目的是集集聚已有有一定基基礎(chǔ)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，促促使其進(jìn)進(jìn)一步創(chuàng)創(chuàng)新和成成長。非營利性性；通常常由政府府投資，，通過較較多“折折讓”或或“贈予予”，吸吸引和培培育地方方比較薄薄弱的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和技技術(shù)，促促使其落落地生根根。按目標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)寬窄窄，園區(qū)區(qū)可分為為兩大類類：綜合型（（水平型型）：服服務(wù)于多多種產(chǎn)業(yè)業(yè)，例如如大多數(shù)數(shù)科技園園、商務(wù)務(wù)園、辦辦公園、、工業(yè)園園。專業(yè)型（（垂直型型）：服服務(wù)于一一類產(chǎn)業(yè)業(yè)，例如如許多物物流園、、軟件園園、農(nóng)業(yè)業(yè)園、化化工園。?；诓煌氖袌鰣鰲l件、、項(xiàng)目條條件選擇擇目標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)寬窄窄。前者認(rèn)為為廣泛的的目標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更能能保障盈盈利和銷銷售進(jìn)度度。多數(shù)數(shù)產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目都選擇擇多產(chǎn)業(yè)業(yè)。大規(guī)規(guī)模項(xiàng)目目更傾向向于選擇擇多產(chǎn)業(yè)業(yè)。后者認(rèn)為為所在區(qū)區(qū)域某種種單一目目標(biāo)產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場場潛力足足以保障障盈利和和銷售進(jìn)進(jìn)度。多多數(shù)單一一產(chǎn)業(yè)的的項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較小小。目標(biāo)產(chǎn)業(yè)業(yè)寬窄無無優(yōu)劣之之分。前者強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)業(yè)融融合，創(chuàng)創(chuàng)造多邊邊交易，，激發(fā)全全新創(chuàng)見見，形成成創(chuàng)新型型集群。。后者強(qiáng)調(diào)調(diào)做出上上下游價價值鏈，，使特定定產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展壯大大。四、戰(zhàn)略略定位和和戰(zhàn)略目目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)公司戰(zhàn)略略以服務(wù)于于產(chǎn)業(yè)和和科技進(jìn)進(jìn)步為己己任，以以本項(xiàng)目目為切入入點(diǎn)，廣廣泛吸收收國內(nèi)外外實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，努努力發(fā)展展成為中中國一流流的產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商。業(yè)務(wù)戰(zhàn)略略我們計(jì)劃劃從現(xiàn)在在起，通通過8年年左右的的時間完完成首期期950畝土地地的全面面開發(fā)：：60萬㎡㎡的總部部花園式式辦公樓樓、研發(fā)發(fā)中心；；14萬㎡㎡國際常常年展貿(mào)貿(mào)中心（（含3萬萬方旅游游商品城城）；五星級的的會議中中心大酒酒店，四四星級的的健康主主題酒店店及高星星級的服服務(wù)式公公寓。配套商業(yè)業(yè)、休閑閑、住宿宿等。通過5年年努力，，使本園園區(qū)獲得得規(guī)?；麧?，，獲得一一批無負(fù)負(fù)債的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略略通過本園園區(qū)的服服務(wù)，使使一批企企業(yè)以本本項(xiàng)目為為基地，，初步實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)更好更更快的發(fā)發(fā)展。五、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位產(chǎn)業(yè)方向向：做綜綜合型園園區(qū)根據(jù)實(shí)際際情況，，本項(xiàng)目目選擇做做綜合型型園區(qū)有助于擴(kuò)擴(kuò)大營銷銷規(guī)模，，降低建建設(shè)和服服務(wù)成本本，降低低經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。決定方向向的因素素：區(qū)域域產(chǎn)業(yè)特特征、環(huán)環(huán)境條件件、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)取向。。主要影響因素本項(xiàng)目實(shí)際情況以區(qū)域創(chuàng)新為目的，還是以發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈為目的，以及目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)和潛在規(guī)模。決定了建設(shè)規(guī)模和物業(yè)類型。本項(xiàng)目規(guī)模大，任何單一行業(yè)不足以支撐營業(yè)規(guī)模。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元，整體創(chuàng)新的緊迫性很強(qiáng)。政府強(qiáng)調(diào)扶持特定企業(yè)（“一事一議”），而非特定行業(yè)。區(qū)位、周邊開發(fā)狀況等環(huán)境和條件。決定了目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的生存條件。區(qū)位適合城市資源依賴少、辦公成本敏感的產(chǎn)業(yè)（如制造業(yè)）。周邊條件不適合大量安置人力密集型產(chǎn)業(yè)（如軟件業(yè)）、城市資源依賴型產(chǎn)業(yè)（如一般零售業(yè)）。是否有帶動形成單一行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵項(xiàng)目。決定了“產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)健闭猩痰臋C(jī)會成本。目前尚未出現(xiàn)可帶動形成產(chǎn)業(yè)鏈的“引擎”型企業(yè)?！盁o地招商”條件下，以生產(chǎn)型、特大型項(xiàng)目為龍頭帶動形成產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會較少。目標(biāo)產(chǎn)業(yè)專用基礎(chǔ)設(shè)施和其他服務(wù)措施的投資強(qiáng)度，以及政府對這些設(shè)施的投入計(jì)劃。決定了建設(shè)和服務(wù)成本。專用型基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)措施的投資門檻較高，要求專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。目前除清華實(shí)驗(yàn)室可能取得政府支持外，其他條件尚未明朗。蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)可能建設(shè)IT基礎(chǔ)設(shè)施，正在推動中。投資商在地產(chǎn)以外的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。決定了判斷目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)確性、滿足特定需求的能力。依托整個集團(tuán)，大地公司的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)比較多元。但不具備類似傳化物流那樣的特定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。五、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位目標(biāo)產(chǎn)業(yè)業(yè)：三類類重點(diǎn)客客戶，兩兩條技術(shù)術(shù)主線從實(shí)際出出發(fā)，確確立基本本定位三類重點(diǎn)點(diǎn)客戶：：有創(chuàng)新新力的民民營企業(yè)業(yè)總部、、有創(chuàng)新新力的高高科技企企業(yè)、有有創(chuàng)新力力的生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)務(wù)企業(yè)兩條技術(shù)術(shù)主線：：生物技技術(shù)、信信息技術(shù)術(shù)。三類重點(diǎn)點(diǎn)結(jié)成““大樹””，民營營經(jīng)濟(jì)正正是生命命力之““根”。。民企總部部：作為龐大大而渴望望超越自自我、以以制造業(yè)業(yè)為主體體，跨越越所有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的群群體，民民營企業(yè)業(yè)是本項(xiàng)項(xiàng)目最現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的客客戶群。。民營企業(yè)業(yè)，特別別是民企企總部的的集聚，，必將因因?yàn)椤百愘愸R效應(yīng)應(yīng)”而激激發(fā)強(qiáng)勁勁的超越越意識。。高科技企企業(yè)：杭州高科科技企業(yè)業(yè)群數(shù)量量有限，，但正在在迅速崛崛起。高科技企企業(yè)的集集聚，必必將因?yàn)闉楦l繁繁的碰撞撞而激發(fā)發(fā)新的創(chuàng)創(chuàng)見。生產(chǎn)性服服務(wù)企業(yè)業(yè)：也是當(dāng)前前全社會會推動的的階段性性重點(diǎn)。。生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)的的集聚，，將帶動動更多資資本和智智慧進(jìn)入入這個領(lǐng)領(lǐng)域，為為更多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供供幫助和和全新的的啟發(fā)。。兩條主線線是“藤藤”，意意不在““藤”而而在“瓜瓜”，順順藤摸瓜瓜有助于于縮小搜搜尋面，，以及企企業(yè)間建建立協(xié)作作關(guān)系生物技術(shù)術(shù)：增長長迅猛，，貫穿眾眾多行業(yè)業(yè)，對改改造傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)意意義重大大。其應(yīng)應(yīng)用領(lǐng)域域不少是是蕭山、、杭州和和全省的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。核心領(lǐng)域域：生命命科學(xué)、、基因藥藥物、作作物設(shè)計(jì)計(jì)、生物物技術(shù)服服務(wù)等。。應(yīng)用領(lǐng)域域：農(nóng)業(yè)業(yè)、食品品、化工工、藥物物、診療療、環(huán)保保、新能能源等。。協(xié)作領(lǐng)域域：微電電子、儀儀器儀表表（即光光機(jī)電一一體化））。信息技術(shù)術(shù)：快速速發(fā)展，，不再局局限于軟軟件硬件件等傳統(tǒng)統(tǒng)意義的的信息產(chǎn)產(chǎn)品，貫貫穿多種種產(chǎn)業(yè)。。其核心心和應(yīng)用用領(lǐng)域不不少正在在成為杭杭州的支支柱。核心領(lǐng)域域：基礎(chǔ)礎(chǔ)軟件、、軟件工工程、應(yīng)應(yīng)用軟件件、嵌入入式軟件件、微電電子等。。應(yīng)用領(lǐng)域域：電子子、通信信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電子子商務(wù)、、電信增增值服務(wù)務(wù)、服務(wù)務(wù)外包、、航空、、物流、、零售、、貿(mào)易、、技術(shù)型型創(chuàng)意工工業(yè)、生生命科學(xué)學(xué)等。五、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位目標(biāo)產(chǎn)業(yè)業(yè)：兩條條技術(shù)主主線，三三類重點(diǎn)點(diǎn)客戶謹(jǐn)慎發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有效客客戶作為營利利性園區(qū)區(qū)，所謂謂“有效效客戶””的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)側(cè)重重于經(jīng)濟(jì)濟(jì)性：確實(shí)需要要房屋，，不需要要自有土土地。有單價承承受力，，不依賴賴“折讓讓”和““贈予””。采購意愿愿確切，，而不是是過于模模糊的打打算。對經(jīng)濟(jì)性性不足的的客戶，，應(yīng)慎重重。如果僅僅僅帶來聲聲譽(yù)，應(yīng)應(yīng)特別慎慎重。許許多實(shí)踐踐表明，，著名企企業(yè)的帶帶動力主主要體現(xiàn)現(xiàn)在對同同一個““圈子””（例如如大型國國際企業(yè)業(yè)的相互互帶動、、臺資企企業(yè)的相相互帶動動），如如果這個個圈子總總體規(guī)模模小，其其帶動力力就無法法體現(xiàn)。。如果不僅僅帶來聲聲譽(yù)，還還帶來其其他價值值（例如如服務(wù)的的溢出）），則可可以適當(dāng)當(dāng)放寬限限制。以“創(chuàng)新新”為魂魂的共生生發(fā)展將將產(chǎn)生巨巨大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值浙江民營營企業(yè)以以制造業(yè)業(yè)為主，，也在高高科技、、生產(chǎn)性性服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域有很很高比例例。民營營經(jīng)濟(jì)包包含不同同的群體體，各有有自己的的創(chuàng)新方方式。越來越多多的行業(yè)業(yè)都具有有“發(fā)現(xiàn)現(xiàn)型”特特征，思思想（而而不是技技術(shù)本身身）決定定了能否否實(shí)現(xiàn)模模式創(chuàng)新新，甚至至能否實(shí)實(shí)現(xiàn)技術(shù)術(shù)創(chuàng)新。。信息技術(shù)術(shù)已經(jīng)成成為驅(qū)動動面最廣廣的創(chuàng)新新因子。。生物技技術(shù)則對對浙江的的以化工工、食品品、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工工為特色色的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)有有特殊重重要的意意義。民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)正處在在追尋突突破的關(guān)關(guān)鍵時期期，如何何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)新是大大家的思思考?？臻g上融融合，從從而思想想上融合合，必然然激發(fā)一一代人的的創(chuàng)新水水平，必必然提高高創(chuàng)新水水平。例如，當(dāng)當(dāng)年，美美國北卡卡州一塊塊10000畝畝的三角角地上匯匯集了一一批紡織織、塑料料、農(nóng)業(yè)業(yè)企業(yè)的的總部和和研發(fā)中中心；現(xiàn)現(xiàn)在，這這塊土地地是全球球生物技技術(shù)、信信息技術(shù)術(shù)的重要要發(fā)源地地，是著著名科學(xué)學(xué)園“研研究三角角園”。。第二章：：建設(shè)方方案企業(yè)的香香格里拉拉！一、總體體布局研發(fā)社區(qū)區(qū)展貿(mào)中心心辦公社區(qū)區(qū)園藝中心心健康主題題酒店會議酒店店研發(fā)社區(qū)區(qū)集體宿舍舍傳統(tǒng)工藝藝品國際際貿(mào)貿(mào)易中心心二、建筑筑單體A戶型面向大型型服務(wù)外外包、軟軟件，大大型企業(yè)業(yè)總部體量較大大落地面積積2000~2500㎡9~15層任務(wù)導(dǎo)向向的工作作環(huán)境同一層有有多種進(jìn)進(jìn)深，適適合于多多項(xiàng)目的的大團(tuán)隊(duì)隊(duì)套內(nèi)最小小工作單單元面積積不小于于400平方米米其中最大大的區(qū)間間有75%的周周邊可采采光招租方向向整層、若若干層、、獨(dú)棟二、建筑筑單體B戶型大型服務(wù)務(wù)外包、、軟件；；多種科科研體量較大大落地1500~1700㎡6~9層層集中化的的大型工工作環(huán)境境兩組開敞敞、連續(xù)續(xù)的平面面空間公共功能能在中部部集中，，便于共共享招租方向向整層、若若干層、、獨(dú)棟二、建筑筑單體C戶型面向中型型服務(wù)外外包、軟軟件；多多種科研研體量較大大落地1500~1700㎡6~9層層集中化的的大型工工作環(huán)境境兩組開敞敞、連續(xù)續(xù)的平面面空間公共功能能在中部部集中，，便于共共享招租方向向整層、若若干層、、獨(dú)棟二、建筑筑單體D戶型面向中小小型服務(wù)務(wù)外包、、軟件；；多種科科研；純純辦公中等體量量落地面積積1000多㎡㎡5~7層層便于分割割、適合合多駐戶戶的中型型工作環(huán)環(huán)境公共功能能位于中中間，簡簡單分割割可形成成一層兩兩個獨(dú)立立單元可分割出出400/600㎡、、500/500㎡的工作作單元招租方向向400㎡、500㎡、600㎡、整整層、若若干層、、獨(dú)棟二、建筑筑單體E戶型多用途，，可根據(jù)據(jù)需要，，靈活轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變用途途，包括括：小型科技技企業(yè)或或生產(chǎn)服服務(wù)型企企業(yè)辦公公孵化器服務(wù)式公公寓集體宿舍舍地方中心心虛擬辦公公室等中等體量量落地面積積1000多㎡㎡12層便于分割割、適合合多駐戶戶的中型型工作環(huán)環(huán)境公共功能能位于中中間35㎡，60㎡，，80㎡，，三種基基本套型型二、建筑筑單體F戶型多層，獨(dú)獨(dú)棟/一層層4戶特征落地面積積1300㎡公共服務(wù)務(wù)功能在在中間，，便于共共享易于分割割成多個個單元組組合，各各功能單單元均具具有一定定的形象象和檔次次感招商方向向整層250-1300，或整整棟二、建筑筑單體G戶型獨(dú)棟，用用于中小小型IT企業(yè)落地面積積較小，，約667平方方米落地地，對于于局部密密度過高高地塊進(jìn)進(jìn)行調(diào)節(jié)節(jié)。L型二、建筑筑單體H戶型高層、多多駐戶特征落地面積積1300㎡公共服務(wù)務(wù)功能在在中間，，便于共共享易于分割割成多個個單元組組合，各各功能單單元均具具有一定定的形象象和檔次次感每戶均有有陽臺，，創(chuàng)造生生態(tài)舒適適的環(huán)境境招商方向向整層150-1300，或整整棟二、建筑筑單體I戶型落地面積積13000平平方米；；以商場、、非標(biāo)展展館的形形式布局局，要求求任意展展位都具具有較好好的交通通動線可因應(yīng)客客戶需求求，提供供60-1300不等等的靈活活租售空空間二、建筑筑單體J戶型落地面積積6500平方方米；以商場、、非標(biāo)展展館的形形式布局局，要求求任意展展位都具具有較好好的交通通動線可因應(yīng)客客戶需求求，提供供60-200不等的的靈活租租售空間間三、基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)說說明工作人口口用于辦公公及總部部用途的的物業(yè)按按照20平方米米/人計(jì)計(jì)算，相相對奢華華，高層辦公公重點(diǎn)面面向中小小型科技技企業(yè)及及生產(chǎn)性性服務(wù)企企業(yè)，要要求相對對緊湊按按照15平方米米/人計(jì)計(jì)算多功能建建筑，考考慮到儀儀器設(shè)備備等，按按照25平方米米/人計(jì)計(jì)IT企業(yè)業(yè)組團(tuán)，，相對緊緊湊，按按照15平方米米/人常年展貿(mào)貿(mào)中心，，按照60平方方米每家家公司，，每家公公司2人人計(jì)傳統(tǒng)工藝藝品市場場，按照照90平平方米每每家公司司計(jì)，每每家公司司按照2人計(jì)公建建設(shè)設(shè)施施配配套套公建建設(shè)設(shè)施施分分為為全全園園公公建建和和組組團(tuán)團(tuán)公公建建全園園區(qū)區(qū)公公建建是是指指：：健健康康主主題題酒酒店店、、會會議議酒酒店店、、服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓、、集集體體宿宿舍舍、、公公交交首首末末站站等等，，提提供供的的服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容包包括括：：中中高高檔檔餐餐飲飲、、住住宿宿、、會會議議、、健健身身、、康康樂樂、、交交通通設(shè)設(shè)施施等等，，這這些些設(shè)設(shè)施施需需各各自自能能獨(dú)獨(dú)立立運(yùn)運(yùn)營營，，我我司司應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)擔(dān)一一定定的的運(yùn)運(yùn)營營責(zé)責(zé)任任，，包包括括與與管管理理公公司司合合作作的的運(yùn)運(yùn)營營。。組團(tuán)團(tuán)公公建建是是指指，，配配合合一一個個限限定定區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的的的需需求求，，提提供供基基本本的的生生活活和和商商務(wù)務(wù)配配套套設(shè)設(shè)施施，，包包括括：：公公共共會會議議室室、、員員工工餐餐廳廳、、便便利利店店、、自自動動取取款款機(jī)機(jī)、、風(fēng)風(fēng)味味小小吃吃店店、、咖咖啡啡、、簡簡餐餐等等設(shè)設(shè)施施。。不不同同的的位位置置上上，，內(nèi)內(nèi)容容稍稍有有差差異異，，總總體體暫暫按按照照1.5平平方方米米/人人計(jì)計(jì)。。組團(tuán)團(tuán)級級服服務(wù)務(wù)中中心心主主要要分分布布在在各各個個組組團(tuán)團(tuán)，，大大型型公公共共建建筑筑（（多多駐駐戶戶））首首層層，，按按照照300米米左左右右的的服服務(wù)務(wù)半半徑徑考考慮慮，，相相對對分分散散，，以以應(yīng)應(yīng)對對雨雨天天、、夏夏天天等等極極端端氣氣候候。。三、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)說說明明項(xiàng)目類別單位①標(biāo)準(zhǔn)②特例或中心區(qū)補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)③上下客貨泊位住宅單元式住宅、單身宿舍車位/100m2建筑面積①0.6-1.0；②對小戶型的住宅取低限③專門或利用內(nèi)部道路為每幢樓設(shè)置1個裝卸貨泊位及1個上下客泊位獨(dú)立式住宅車位/100m2建筑面積①≥1.0商業(yè)市區(qū)商業(yè)車位/100m2建筑面積①小于等于2000m2部分2.0，超過2000m2以上部分0.4～0.6②公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)、商業(yè)區(qū)0.4～0.6③每1000m2建筑面積設(shè)1個裝卸貨泊位獨(dú)立購物中心車位/100m2建筑面積①3.0③每1000m2建筑面積設(shè)1個裝卸貨泊位配套零售一般不提供（供附近的居民步行前往購買小商品）配套肉菜市場車位/100m2建筑面積①0.4～0.6專業(yè)批發(fā)市場車位/100m2建筑面積①2.0③每1000m2建筑面積設(shè)1～2個裝卸貨泊位酒店、飯店車位/客房車位/10個座位①0.3～0.5車位/客房，1.5～2.0車位/10個座位②公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)、商業(yè)區(qū)，普通酒店、飯店可取標(biāo)準(zhǔn)的1/2③每100個客房設(shè)1個裝卸貨泊位、1個小型車輛港灣式停車位、0.5個旅游巴士上下客泊位辦公行政辦公樓車位/100m2建筑面積①2.5～3.0②公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)內(nèi)其中1/3的配建可按預(yù)留或設(shè)公共停車場處理③每2000m2建筑面積設(shè)1個裝卸貨泊位、1個小型車輛港灣式停車位其它辦公樓車位/100m2建筑面積①0.8～1.2；②公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)的1/2執(zhí)行③每2000m2建筑面積設(shè)1個裝卸貨泊位、1個小型車輛港灣式停車位文體設(shè)施大型體育場館車位/100座①3.0～4.0；②通常需專題研究小型體育場館車位/100座①2.0～3.0市級影劇院車位/100座①4.5～5.5；③每100個座位設(shè)1個小型車輛港灣式停車位一般影劇院車位/100座①2.0～3.0；③每200個座位設(shè)1個小型車輛港灣式停車位博物館、圖書館車位/100m2建筑面積①0.5～1.0停車車位位蕭山山區(qū)區(qū)停停車車位位配配建建推推薦薦標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)說說明明停車車位位蕭山山區(qū)區(qū)停停車車位位配配建建推推薦薦標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目類別單位①標(biāo)準(zhǔn)②特例或中心區(qū)補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)③上下客貨泊位文體設(shè)施展覽館車位/100m2建筑面積①0.7～1.0②通常需專題研究會議中心車位/100座①3.0～4.5；②通常需專題研究工業(yè)廠房車位/100m2建筑面積①0.2～0.6；②近市區(qū)的廠房取高限。所提供的車位半數(shù)應(yīng)用作停泊客車，其余供貨車停泊及裝卸貨物之用；③在面積不少于45m×40m的地盤除設(shè)一般貨車使用的裝卸貨泊位外，應(yīng)另設(shè)大貨車裝卸貨泊位，供貨柜車使用。對面積少于45m×40m的地方單獨(dú)考慮倉庫車位/1000m2建筑面積①0.4～0.6教育設(shè)施中學(xué)車位/100學(xué)生①0.7～1.5，校址范圍內(nèi)至少設(shè)2個校車停車處③每3～5個課室設(shè)1個路邊港灣式小型客車停車位小學(xué)車位/100學(xué)生①0.5～1.2，校址范圍內(nèi)至少設(shè)2個校車停車處③每2個課室設(shè)1個路邊港灣式小型客車停車位幼兒園車位/100學(xué)生①0.5～1.2，校址范圍內(nèi)至少設(shè)2個校車停車處③每2個課室設(shè)1個路邊港灣式小型客車停車位醫(yī)療設(shè)施區(qū)以下醫(yī)院①每1診室設(shè)1至2個小汽車泊位；③1個以上有蓋路旁港灣式停車位供救護(hù)車使用；1個以上路旁港灣式停車位供其它車輛使用區(qū)以上醫(yī)院車位/病床①0.4～0.8；③每50張病床設(shè)1個路旁港灣式小型客車停車位。另設(shè)2個以上有蓋路旁停車處，供救護(hù)車使用公園綠地綜合公園車位/100m2占地面積①0.1～0.3專類公園車位/100m2占地面積①0.1～0.2三、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)說說明明停車車位位多層層辦辦公公物物業(yè)業(yè)及及總總部部類類物物業(yè)業(yè)，，按按照照每每百百平平方方米米1.0個個車車位位配配建建高層層辦辦公公物物業(yè)業(yè)，，按按照照每每百百平平方方米米0.8個個配配建建清華華研研發(fā)發(fā)中中心心等等承承擔(dān)擔(dān)公公共共服服務(wù)務(wù)職職能能的的物物業(yè)業(yè)，，按按百百平平方方米米1.2個個車車位位配配建建多功功能能建建筑筑按按照照每每百百平平方方米米0.8個個車車位位配配建建集體體宿宿舍舍按按照照百百平平方方米米0.3個個車車位位配配建建對于于會會務(wù)務(wù)酒酒店店、、商商務(wù)務(wù)酒酒店店、、服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓客客房房部部分分，，均均按按照照蕭蕭山山區(qū)區(qū)推推薦薦標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，以以0.3車車位位/客客房房配配建建對于于配配套套休休閑閑、、娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施，，按按照照0.5車車位位/百百平平方方米米配配建建對于于會會議議中中心心，，一一般般的的配配建建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為3.5-5.0車車位位/百百平平方方米米，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目建建議議按按4.0配配建建。。四、、分分組組團(tuán)團(tuán)建建設(shè)設(shè)方方案案IT組組團(tuán)團(tuán)地塊塊編編號號M1-1、、M1-3用地地性性質(zhì)質(zhì)工業(yè)業(yè)用用地地招商商方方向向包括括但但不不限限于于軟軟件件開開發(fā)發(fā)、、服服務(wù)務(wù)外外包包入駐駐方方式式一般般租租賃賃在控控規(guī)規(guī)指指標(biāo)標(biāo)范范圍圍內(nèi)內(nèi)定定制制長租租轉(zhuǎn)讓讓土土地地辦公公物物業(yè)業(yè)以以出出售售為為主主√√四、、分分組組團(tuán)團(tuán)建建設(shè)設(shè)方方案案IT組組團(tuán)團(tuán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)地塊塊M1-1.M1-3共共計(jì)計(jì)101800平平方方米米，，總總建建筑筑面面積積159000平平方方米米，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)可可安安排排8340個個工工作作人人口口，，需需1272個個停停車車位位。。其其中中：：地塊塊M1-1,總總用用地地約約40100平平方方米米，，總總建建筑筑面面積積74250平平方方米米，，容容積積率率1.85，，工工作作人人口口4950人人，，人人口口密密度度8平平方方米米/人人，，共共需需594個個車車位位。。地塊塊M1-3,總總用用地地約約61700平平方方米米，，總總建建筑筑面面積積84750平平方方米米，，容容積積率率1.37，，工工作作人人口口3390人人，，人人口口密密度度18平平方方米米/人人，，共共需需678個個車車位位。。√√四、、分分組組團(tuán)團(tuán)建建設(shè)設(shè)方方案案IT組組團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則區(qū)域域性性體量量中中等等，，在在技技術(shù)術(shù)密密集集、、勞勞力力密密集集之之間間求求取取平平衡衡技術(shù)術(shù)密密集集：：大大體體量量勞力力密密集集：：大大體體量量起步步階階段段：：小小體體量量最小小招招租租單單元元400㎡㎡適用用性性彈性性，，易易分分割割，，可可形形成成多多種種面面積積的的工工作作單單元元落地地面面積積較較大大圍繞繞門門廳廳有有多多出出入入口口柱距較較寬無錯層層架空地地板，，以便便安裝裝管線線多個電電信接接入管管道每幢均均有設(shè)設(shè)備房房有充足足的客客梯和和至少少一部部貨梯梯工作人人口按按人均均15㎡計(jì)計(jì)生態(tài)以長方形為為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，注重采采光和通風(fēng)風(fēng)。結(jié)合地地塊形狀加加以調(diào)整視線范圍內(nèi)內(nèi)有景觀建筑密度不不超過20%，便于于露地停車車（M1-1可利用用周邊未開開發(fā)地塊））鄰近建筑以以連廊相接接安全道路和出入入口設(shè)計(jì)人人車分離不易被附近近樓房直接接俯視簡潔視覺可見立立面較少品質(zhì)感均有挑高、、精裝修大大堂各個組團(tuán)外外立面風(fēng)格格各有不同同食堂設(shè)置在在大型建筑筑的底層和和二層四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案IT組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容詳詳表地塊編號

(按控規(guī))地塊面積(㎡)

(按控規(guī))房屋編號功能戶型檔次平均落地面積(㎡)層數(shù)建筑面積(㎡)建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(㎡/人）停車位需求M1-140100A-03多功能建筑D乙1500913500

900

108

A-04多功能建筑D乙1500913500

900

108

A-05多功能建筑D乙105066300

420

50

B-02多功能建筑C乙105066300

420

50

B-03多功能建筑C乙105066300

420

50

B-04多功能建筑C甲10501212600

840

101

B-05多功能建筑C乙105055250

350

42

B-06多功能建筑C乙105055250

350

42

B-07多功能建筑C乙105055250

350

42

B-08——

10350

7425025.81%1.8549508594M1-361700K-04多功能建筑A乙20001224000

960

192

K-05多功能建筑A乙2000918000

720

144

K-06多功能建筑B乙150069000

360

72

K-07多功能建筑B乙150069000

360

72

K-08多功能建筑B乙150069000

360

72

K-22多功能建筑D乙105055250

210

42

K-23多功能建筑D乙105055250

210

42

K-24多功能建筑D乙105055250

210

42

11650

8475018.88%1.37339018678

101800

22000

159000

8340

1272ABCDD2幢3幢3幢3幢6幢四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案IT組團(tuán)期望達(dá)到的的效果四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案生物組團(tuán)地塊編號M1-2用地性質(zhì)工業(yè)用地招商方向包括但不限限于生物、、食品、農(nóng)農(nóng)業(yè)等企業(yè)業(yè)的研發(fā)、、中試入駐方式一般租賃整棟出售D-08,D-09針對大型型標(biāo)桿企業(yè)業(yè)，在控規(guī)規(guī)控制指標(biāo)標(biāo)范圍內(nèi)定定制或土地地出讓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)總用地約52600平方米總建筑面積積76800平方米米容積率1.46工作人口2591人人人口密度20平方米米/人共需600個車位。。√四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案生物組團(tuán)設(shè)計(jì)原則區(qū)域性體量中等，，適用于一一般中小型型科研活動動。對于大型企企業(yè)，D-08，D-09接接受大型企企業(yè)定制。。小招租單元元500㎡㎡適用彈性，易分分割，可形形成多種面面積的工作作單元落地面積較較大圍繞門廳有有多出入口口柱距較寬無錯層樓層較高，，便于研發(fā)發(fā)型企業(yè)安安排通風(fēng)、、排煙等設(shè)設(shè)施，一般般首層4.5米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層4.2米。除傳化辦公公樓和服務(wù)務(wù)式公寓外外，一般不不安排中央央空調(diào)，以以防止交叉叉污染預(yù)留試驗(yàn)上上下水，以以適應(yīng)多種種科研活動動，但無需需單獨(dú)安排排工業(yè)廢水水排放管道道，一般由由進(jìn)駐企業(yè)業(yè)自行預(yù)處處理后，納納入生活廢廢水管道。。防煙樓梯間間應(yīng)預(yù)留加加壓送風(fēng)系系統(tǒng)裝置位位置。有充足的客客梯和至少少一部貨梯梯人均建筑面面積按30㎡計(jì)生態(tài)以長方形為為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，注重采采光和通風(fēng)風(fēng)。結(jié)合地地塊形狀加加以調(diào)整視線范圍內(nèi)內(nèi)有景觀建筑密度不不超過25%，便于于露地停車車力爭組團(tuán)內(nèi)內(nèi)建筑與組組團(tuán)內(nèi)公共共服務(wù)中心心以連廊相相接安全道路和出入入口設(shè)計(jì)人人車分離不易被附近近樓房直接接俯視簡潔視覺可見立立面較少品質(zhì)感均有挑高、、精裝修大大堂各個組團(tuán)外外立面風(fēng)格格各有不同同食堂設(shè)置在在大型建筑筑的底層和和二層四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案房屋編號

(按控規(guī))功能戶型檔次平均落地面積(㎡)層數(shù)建筑面積(㎡)建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(㎡/人）停車位需求C-01多功能建筑D乙105055250

210

42C-02多功能建筑D乙105055250

210

42C-03多功能建筑D乙105055250

210

42C-04——

0

0D-01多功能建筑C乙105066300

252

50D-02多功能建筑C乙105066300

252

50D-03多功能建筑C乙105066300

252

50D-04多功能建筑

0

0D-08多功能建筑/孵化器B乙150069000

360

72D-09多功能建筑/孵化器B乙150069000

360

72D-10——

0

D-11——

0

D-05傳化大地辦公樓C

105055250

175

63D-06清華生物研發(fā)中心D

105066300

210

76(D-07)服務(wù)式公寓E

10501212600

100

40

12450

7680023.67%1.46259120600生物組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容詳詳表CD3幢3幢B2幢傳化清華服務(wù)式公寓寓四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案新加坡InternationalBusinessPark（國際商務(wù)花園）生物組團(tuán)期望達(dá)到的的建設(shè)效果果四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案辦公組團(tuán)地塊編號C12-1——C12-9,C26-2用地性質(zhì)辦公用地招商方向各類生產(chǎn)性性服務(wù)企業(yè)業(yè)、IT企企業(yè)、科技技型企業(yè)總總部、營銷銷辦事處等等入駐方式分套出售整棟出售√√√√√√√√√√四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案辦公組團(tuán)設(shè)計(jì)原則區(qū)域性體量中等，，既能夠滿滿足大中型型企業(yè)獨(dú)棟棟需求，又又要滿足在在分割的情情況下各駐駐戶均有氣氣派感。局部高層，，可分割到到150，，250平平方米，供供中小企業(yè)業(yè)使用。適用彈性，易分分割，可形形成多種面面積的工作作單元落地面積較較大圍繞門廳有有多出入口口柱距較寬無錯層分割后各駐駐戶依然能能享受大堂堂等公共設(shè)設(shè)施，有一一定的形象象。區(qū)別與城區(qū)區(qū)寫字樓，，樓層稍高高，更易于于空氣流通通，增加舒舒適性。高層每一單單元均提供供漏臺，用用以提高舒舒適度。有充足的客客梯人均建筑面面積按30㎡計(jì)生態(tài)以長方形為為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，注重采采光和通風(fēng)風(fēng)。結(jié)合地地塊形狀加加以調(diào)整視線范圍內(nèi)內(nèi)有景觀建筑密度不不超過25%，便于于露地停車車力爭組團(tuán)內(nèi)內(nèi)建筑與組組團(tuán)內(nèi)公共共服務(wù)中心心以連廊相相接安全道路和出入入口設(shè)計(jì)人人車分離不易被附近近樓房直接接俯視簡潔視覺可見立立面較少品質(zhì)感均有挑高、、精裝修大大堂各個組團(tuán)外外立面風(fēng)格格各有不同同食堂設(shè)置在在大型建筑筑的底層和和二層地塊編號

(按控規(guī))地塊面積(㎡)

(按控規(guī))房屋編號

功能戶型檔次平均落地面積(㎡)層數(shù)建筑面積(㎡)建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(㎡/人）停車位需求C12-126900F-01辦公樓(高層)H/p>

1733

208F-03辦公樓F甲120033600

180

36F-04辦公樓F甲120033600

180

36F-05辦公樓D甲105055250

263

53F-06辦公樓D甲105055250

263

53

5800

4370021.56%1.62261810385C12-215000K-01辦公樓(高層)H/p>

1733

208K-02辦公樓D乙105099450

473

95K-21辦公樓G甲66732000

100

20

3017

3745020.11%2.5023067323C12-317500G-01辦公樓D甲105055250

263

53G-02辦公樓D甲105055250

263

53G-03辦公樓F甲120033600

180

36G-04辦公樓F甲120033600

180

36

4500

1770025.71%1.0188520177C12-417300H-01辦公樓（清華）D甲105055250

263

53H-02辦公樓（清華）D甲105055250

263

53H-03辦公樓（清華）F甲120033600

180

36H-04辦公樓（清華）F甲120033600

180

36

4500

1770026.01%1.0288520177C12-517500K-17辦公樓F甲120033600

180

36K-18辦公樓F甲120033600

180

36K-19辦公樓F甲120033600

180

36K-20辦公樓F甲120033600

180

36

4800

1440027.43%0.8272024144C12-612800E-01辦公樓D甲105055250

263

53E-02辦公樓D甲105055250

263

53E-03辦公樓D甲105055250

263

53

3150

1575024.61%1.2378816158C12-710600E-04辦公樓D甲105055250

263

53I-01辦公樓(高層)H/p>

1733

208

2350

3125022.17%2.9519965261C12-85600I-02辦公樓(高層清華)H/p>

1733

208

1300

2600023.21%4.6417333208C12-922530K-12辦公樓(高層)H/p>

1733

208K-13辦公樓(高層)H/p>

1733

208K-14辦公樓(高層)H/p>

1733

208K-15辦公樓(高層)H/p>

1733

208

5200

10400023.08%4.6269333832

145730

307950

18864

2664F6幢FH4幢1幢H1幢2幢H4幢HD1幢G1幢D2幢D2幢D2幢D4幢四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案辦公組團(tuán)期望達(dá)到的的建設(shè)效果果美國Parkridge––Five（辦公公園區(qū)）英國ChiswickPark（（多功能科科技園區(qū)））四、分組團(tuán)團(tuán)建設(shè)方案案常年展貿(mào)中中心南區(qū)地塊編號C26-2、C34-1合并并，改辦公公用地用地性質(zhì)辦公用地招商方向以進(jìn)出口為為導(dǎo)向的Trademart(常年展貿(mào)貿(mào))模式面向輕工、、電子、機(jī)機(jī)械、化工工等行業(yè)，，在義烏(低檔；南南亞、中東東)、紹興興(紡織)、上海(中高檔；；歐美)之之間占領(lǐng)中中端市場建筑空間間分割適適合企業(yè)業(yè)設(shè)置30~150㎡㎡的產(chǎn)品品展示區(qū)區(qū)和辦公公區(qū)建筑面積積約10萬㎡入駐方式式分單元出出租√√√四、分組組團(tuán)建設(shè)設(shè)方案常年展貿(mào)貿(mào)南區(qū)設(shè)計(jì)原則則：以商場、、非標(biāo)展展館的形形式布局局，要求求任意展展位都具具有較