《商品房買賣合同示范文本》第15條的理解與適用

《商品房買賣合同示范文本》第15條的理解與適用2023年9月13日建立部與國家工商行政治理總局聯(lián)合下發(fā)了《關于印發(fā)的通知》，對《商品房購銷合同示范文本》進展了修訂并更名為《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》），正式在全國推行?！妒痉段谋尽返耐菩?，在愛護當事人的合法權益，避開因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不準確，而消失顯失公正和違法條款；削減商品房買賣合同糾紛，促進合同糾紛的解決；調動消費者的購房熱忱，促進住房消費，拉動經(jīng)濟增長方面發(fā)揮了積極的作用。

另一方面，由于當事人在使用《示范文本》作為簽約文本時，沒有認真閱讀相關內容，或者對相關條款沒有達成全都的意見，或者對相關條款理解不全都時，沒有向當?shù)胤康禺a開發(fā)主管部門詢問，更沒有向建立部和國家工商行政治理總局懇求解釋，在履行過程中形成了爭議，給當事人造成損失?！妒痉段谋尽返?5條就是一個例證。

一、《示范文本》第15條規(guī)定的內容

《示范文本》第15條規(guī)定：＂關于產權登記的商定。

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人供應的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按以下第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭議焦點

圍繞第15條的爭議焦點是：

1、該條規(guī)定的出賣人供應的權屬登記材料是僅指房屋全部權登記材料，還是同時包括國有土地使用權登記材料？

2、與上述焦點相對應，出賣人是僅向房產治理機關供應材料，還是同時向國土資源治理部門供應材料？

3、該條規(guī)定的房地產權屬證書是僅指房屋全部權證書，還是同時包括國有土地使用權證書？

爭議的核心是房地產權屬的范圍。

三、對《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解

（一）房地產開發(fā)主管部門的解釋

某地房產治理局認為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產權屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負責房產治理和土地治理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產權證書的狀況（即＂房、地產權合一＂）。目前，A市的治理現(xiàn)狀是房屋權屬登記由房產治理部門負責，國有土地權屬登記由土地治理部門負責，未實行房、地產權合一。因此，A市房產局監(jiān)制的《示范文本》中關于權屬登記的條款只適用于房屋權屬登記，不適用于國有土地權屬登記。國有土地權屬登記由土地治理部門負責。

（二）建立部的答復

《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權屬登記需由出賣人供應的資料報產權登記機關備案，結合最高人民法院的司法解釋，一般應理解為在90天內開發(fā)商將辦理房產證的資料交登記機關備案。因土地使用證分割沒有實際意義，對購置人也不構成實體權利的侵害，現(xiàn)全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進展分戶分割。

（三）國土資源治理部門的解釋

《示范文本》第15條規(guī)定的房地產權屬包括國有土地使用權證。辦理國有土地使用權證必需簽訂國有土地使用權轉讓合同。

（四）商事仲裁機關的解釋

商事仲裁機關對該條的解釋為房地產權屬證書既包括房屋全部權證書，也包括國有土地使用權證書。辦理權屬變更和登記時，出賣人的義務是幫助義務。

（五）出賣人的理解

出賣人的理解根本與房地產開發(fā)主管部門的解釋和建立部的答復解一樣。

（六）買受人的理解

該條規(guī)定的房地產相對性證書既包括房屋全部權證書，又包括國有土地使用權證書；相應地出賣人供應的備案材料既包括房屋全部權登記的備案材料，又包括國有土地使用權登記的備案材料；出賣人既應向房產治理機關供應備案材料，又應向國土資源治理機關供應備案材料。

四、對上述不同解釋與理解的評析

（一）對房地產開發(fā)主管部門解釋的評析

房地產開發(fā)主管部門解釋的依據(jù)是《示范文本》說明第1條規(guī)定，即對合同條款及專業(yè)用詞理解不全都的，可向當?shù)胤康禺a開發(fā)主管部門詢問。但詢問的目的是為了對合同條款及專業(yè)用詞在當事人之間達成全都的意見，對一方當事人詢問出具的解釋結論，合同相對方不同意時，其解釋結論不具有法律效力。此其一。其二，《示范文本》制定的依據(jù)是《合同法》、《房地產治理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產治理法》第五章房地產登記治理第59條規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋全部權登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產治理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋全部權證書向同級人民政府土地治理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地治理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權和地上建筑物、其他附屬物全部權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附屬物全部權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地治理部門和房產治理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。由此可見，在我國房地產權屬既包括房屋全部權屬，又包括國有土地使用權權屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產權屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負責房產治理和土地治理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產權證書的狀況（即＂房、地產權合一＂）。而不適用于未實行房、地產權合一的狀況，是對《房地產治理法》第62條的錯誤理解。第62條明確規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產治理的土地治理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的全部權和該房屋占用范圍內的國有土地使用權確實認和變更，分別載入房地產權證書。國家土地治理局《關于貫徹＜城市房地產治理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個部門統(tǒng)一負責房產治理和土地治理工作的地方，按《房地產治理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產證書可實行合一，但登記方法和證書格式及有關土地使用權的內容必需符合土地治理的法律、法規(guī)和技術標準的要求。土地、房產合一的證書中有關土地的內容和格式必需報國家土地治理局審批。建立部《關于貫徹＜房地產治理法＞若干意見的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產轉讓或變

更的，必需按房地產法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當?shù)胤康禺a治理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋全部權證書向同級人民政府土地治理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。因此，房、地產權合一制度只是房、地產權分立形式的特別形態(tài)，實質上，作為《房地產治理法》規(guī)定的治理機關，房產治理機關與國土資源機關分別負責和治理房屋全部權權屬和國有土使用權的權屬治理工作，即使房、地產權合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產權屬證書＂僅包括房屋全部權證書，而不包括國有土地使用權證書的結論。

（二）對建立部答復的評析

建立部答復的依據(jù)是《示范文本》說明第7條規(guī)定，即本合同條款由建立部和國家工商行政治理總局負責解釋。其答復結合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱的