我國房地產(chǎn)價格影響因素分析

...wd......wd......wd...學(xué)習(xí)中心：分數(shù)：題目中國房地產(chǎn)價格影響因素分析學(xué)號學(xué)生姓名導(dǎo)師姓名2015年11月19日原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨立進展研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要奉獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名：日期：2015年11月19日【摘要】房地產(chǎn)價格與國家的經(jīng)濟政策，居民的收人水平、開發(fā)成本和經(jīng)濟開展的景氣度等因素的變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場的價格趨勢有重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的根基資料。房地產(chǎn)開展的歷史背景對房地產(chǎn)價格方面也存在著不可分割的因素。在市場經(jīng)濟條件下，引起房地產(chǎn)價格的上漲有多種因素，故近年來政府采取多種政策調(diào)控房地產(chǎn)價格，以期將房地產(chǎn)價格控制在合理范圍內(nèi)，而合理的住宅房屋價格是房地產(chǎn)業(yè)安康、有序開展的先決條件。房地產(chǎn)的具體市場價格是由眾多因素相互作用形成的。房地產(chǎn)，是指土地和附著于地上的建筑物以及構(gòu)筑物同已合并入建筑物〔或構(gòu)筑物〕與土地中的各種設(shè)施、設(shè)備。如房屋中的水電設(shè)備、防火、空調(diào)、電梯等設(shè)施屬于房產(chǎn)，而地上的道路、涵洞、地下的管道、電網(wǎng)、通訊設(shè)施等市政根基設(shè)施也應(yīng)納入地產(chǎn)之中?！娟P(guān)鍵詞】中國；房地產(chǎn)；市場價格；價格趨勢；成本目錄TOC\o"1-2"\h\u3678一、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容315225〔一〕土地開發(fā)預(yù)算〔也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算〕326242〔二〕建筑安裝工程預(yù)算4522〔三〕其他預(yù)算632373二、房地產(chǎn)開展的歷史背景627997〔一〕房地產(chǎn)開展概況及其土地供應(yīng)與住宅關(guān)系研究的意義616540〔二〕土地供應(yīng)與住宅關(guān)系研究的意義716809三、影響房地產(chǎn)需求的因素732272〔一〕消費者的預(yù)期714944〔二〕人口數(shù)量824657〔三〕收入水平83981〔四〕社會安定情況818847四、影響房地產(chǎn)供應(yīng)的因素8841〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模88481〔二〕成本因素98133〔三〕竣工面積912611五、房地產(chǎn)價格影響因素的定性分析921179〔一〕房地產(chǎn)價格的構(gòu)成1012780〔二〕房地產(chǎn)價格的特征1114657〔三〕影響房地產(chǎn)價格因素的理論分析129595六、影響房地產(chǎn)的其它因素1318257〔一〕國民經(jīng)濟開展水平139908〔二〕利率因素144233〔三〕金融機構(gòu)貸款余額1430463〔四〕政策因素1525581七、房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析1522436〔一〕影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素分析1515023〔二〕房地產(chǎn)價格與價格漲幅的因素比較分析1619948〔三〕帶有政策因素的房地產(chǎn)價格分析1614924八、抑制房地產(chǎn)價格過高的措施與建議1712625〔一〕措施1719585〔二〕建議177202九、結(jié)論189182【參考文獻】18中國房地產(chǎn)價格影響因素分析一、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項內(nèi)容：〔一〕土地開發(fā)預(yù)算〔也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算〕土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設(shè)計費等。1、征地補償費征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括：第一，土地補償費。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。第二，青苗補償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。第三，安置補助費。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費〞和“青苗補償費〞之外，支付給被征地單位的安置補助費用。第四，農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補助費及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補貼費。第五，超轉(zhuǎn)病殘人員安置費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負責(zé)管理第六，新菜田建設(shè)基金。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費用。2、新菜地開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門繳納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建設(shè)基金〞。3、拆遷及安置費用〔包括建設(shè)場地各障礙物拆遷、處理費〕拆遷及安置費用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及障礙物拆遷、處理費。其中包括：第一，拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費或購置商品房的費用。第二，拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。第三，撤除地上物的補償費，是指撤除原有的房屋、附屬物、樹木、機井等的撤除費及補償費。第四，其它費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費用。第五，七通一平費。七通一平費是指為了滿足建設(shè)的需要，對被征用土地進展根基設(shè)施建設(shè)的費用。“七通〞包括道路通、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平〞是平整土地。第六，勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進展的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進展開發(fā)工程設(shè)計所發(fā)生的費用。〔二〕建筑安裝工程預(yù)算建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費、間接費、方案利潤和稅金四局部1、直接費直接費是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費用的總和。它是由人工費、材料費、施工機械使用費和其它直接費組成。直接費的內(nèi)容如下：第一，人工費，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括：A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼〔包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通補貼等〕；B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)開工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的病〔六個月以內(nèi)〕、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等；C．生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費；D．生產(chǎn)工人勞動保護費，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動保護用品的購置費、修理費和保健費、防暑降溫費等。第二，材料費，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價格計算的費用。第三，施工機械使用費，是指列入概預(yù)算定額的施工機械臺班量按相應(yīng)機械臺班費定額計算的建筑安裝工程施工機械使用費，施工機械安、拆及進出場費和定額所列其它機械費。第四，其它直接費，是指概預(yù)算定額分項定額規(guī)定以外發(fā)生的費用，內(nèi)容包括：A、冬雨季施工增加費；B、夜間施工增加費；C、流動施工津貼；D、因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運費；E、生產(chǎn)工具用具使用費，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費；F、檢驗試驗費，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進展一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進展試驗所耗用的材料和化學(xué)藥品費用等，以及技術(shù)革新和研究試驗費。不包括新構(gòu)造、新材料的試驗費和建設(shè)單位要求對具有出廠合格證明的材料進展檢驗、對構(gòu)件破壞性試驗及其它特殊要求檢驗試驗的費用；G、工程定位復(fù)測、工程點交、清理場地費用。其它直接費可直接計入預(yù)算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額〔元〕表示計取，但不得重復(fù)計算。2、間接費間接費由施工管理費和其它間接費組成：第一，施工管理費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。它包括：A、工作人員工資；B、工作人員工資附加費；C、工作人員勞動保護費；D、職工教育經(jīng)費；E、辦公費；F、差旅交通費；G、固定資產(chǎn)使用費；H、行政工具用具使用費G、利息；J．其它費用。第二，其它間接費。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內(nèi)的費用，它包括臨時設(shè)施費和勞動保險基金。3、方案利潤方案利潤指按照國家規(guī)定的方案利潤率向建設(shè)單位計取的利潤。4、稅金稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費〔三〕其他預(yù)算房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概〔預(yù)〕算或單項工程綜合概〔預(yù)〕算的一些費用。這些費用目前工程繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括以下一些費用工程〔主要參考北京市的規(guī)定〕：1、城市根基設(shè)施“四源〞建設(shè)費2、市政支管線分攤費3、供電貼費4、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費5、工程質(zhì)量監(jiān)視費6、編制竣工圖費7、建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù)8、用電權(quán)費9、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費10、臨時用地費和臨時建設(shè)費11、建材開展補充基金12、綠化建設(shè)費13、施工圖預(yù)算編制費14、招標(biāo)投標(biāo)管理費15、合同公證費16、施工執(zhí)照費17、工程監(jiān)理費18、施工機械遷移費19、工程保險費20、商業(yè)網(wǎng)點費21、人防費22、管理費23、貸款利息24、建設(shè)期預(yù)留調(diào)價指數(shù)以上三局部應(yīng)支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預(yù)見費，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的根基資料。在商品房定價時，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的利潤和應(yīng)繳納的稅金。二、房地產(chǎn)開展的歷史背景〔一〕房地產(chǎn)開展概況及其土地供應(yīng)與住宅關(guān)系研究的意義自2002年以來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的過熱投資也引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的膨脹給國民經(jīng)濟的開展帶來了一系列問題。連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策說明了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場及控制房價的決心，2010年以來加息、限購、提高首付、加強預(yù)售款監(jiān)管等調(diào)控措施來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢在必行。2010年調(diào)控重點是抑制不合理住房需求、增加住房有效供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)、加強市場監(jiān)管。央行2010年6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，兩次加息。以新國十條為先鋒，限購令為陣，限貸，打擊屯地等等被認為是房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲年。2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。不過，頻頻刷新的“地王〞記錄，以及仍在不斷上漲的房價隨著十二五規(guī)劃的逐步實施，對中國房地產(chǎn)業(yè)目前的經(jīng)營方式所進展的變革制度安排屢屢出現(xiàn)。國家一系列調(diào)控制度安排的出現(xiàn)，其背后都有著深刻的政策意圖?，F(xiàn)在房地產(chǎn)負擔(dān)了整個國家的許多矛盾和熱點，如中央和地方的關(guān)系、城市和農(nóng)村的關(guān)系、窮人和富人的關(guān)系等等，在這種情況下，國家調(diào)控必須繼續(xù)下去。作為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資和GDP有著密不可分的聯(lián)系。房地產(chǎn)的安康開展有利于GDP的增長，反之將阻礙經(jīng)濟開展的步伐。隨著適婚年齡人群的快速增長，房價問題已成為人民的熱點討論話題，關(guān)乎民生的重要話題。在不斷攀升的房價背后，及高空置率引發(fā)的房地產(chǎn)投機的一系列問題背后，國家將出臺一系列措施穩(wěn)定房價?！捕惩恋毓?yīng)與住宅關(guān)系研究的意義土地供應(yīng)缺乏是住宅供應(yīng)缺乏的重要因素，主要城市土地供應(yīng)跟不上需求，土地成本上升將轉(zhuǎn)嫁給房價。過去的幾年里，全國主要城市住宅土地供應(yīng)缺乏問題突出，其中，一線城市除杭州出讓住宅土地建筑面積略高于住宅銷售面積外，其余一線城市的城市住宅銷售面積遠大于住宅用地供應(yīng)面積，深圳、上海尤為突出。深圳和上海的住宅用地“求供比〞近3倍，供需嚴(yán)重失衡。統(tǒng)計的22個一、二線城市中，有深圳、上海、福州、蘇州、北京、廣州、重慶、合肥、南昌和青島等10個城市住宅用地“求供比〞也大于1，供應(yīng)跟不上需求。這是近年來上述城市房價上漲過快的重要原因。土地供應(yīng)缺乏也將導(dǎo)致未來房價上升。在未來土地供應(yīng)難以大幅釋放，住房供應(yīng)量一定的背景下，土地成本的上升最終將轉(zhuǎn)嫁到房價上。三、影響房地產(chǎn)需求的因素〔一〕消費者的預(yù)期一般來說，消費者個體對房地產(chǎn)未來的預(yù)期各不一樣，而且可能因為從眾心理而趨向一致，造成未來需求的提前透支。但從長期來看，消費者的預(yù)期是趨于理性的，偏離市場規(guī)律的預(yù)期遲早是要回歸的。2007年及前幾年正是在大環(huán)境氣氛的影響下，人們預(yù)期以后房地產(chǎn)價格還要上漲，因此大量的消費者自覺或不自覺地參加到了購房的行列中，一定程度上推動了房價的上漲?！捕橙丝跀?shù)量近幾年來，中國沿海地區(qū)經(jīng)濟開展迅速，城市化建設(shè)不斷加強，畢業(yè)大學(xué)生幾乎全部涌向沿海城市就業(yè)、周邊地區(qū)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移、外來經(jīng)商人員等因素都使沿海地區(qū)人口不斷增加，人口的增加必將導(dǎo)致對住宅需求的日益擴大。除對需求總量的影響外，不同層次的消費者對房地產(chǎn)的要求也不一樣，除了帶動住房的需求外，中心商業(yè)區(qū)、幾個專業(yè)性市場周邊區(qū)域商用房的需求也在不斷增加，而且局部外地精英人士的遷入，會帶來大量資金，增加市場有效需求?！踩呈杖胨绞杖胧怯绊懴M行為的最重要的因素。隨著可支配收入的增長，對房地產(chǎn)的需求量會相應(yīng)增加，而且收入水平的上下直接決定消費者的消費層次和構(gòu)造，隨著收入水平的提高，一方面人們對于居住標(biāo)準(zhǔn)的要求會不斷提升，住宅會向面積更大、構(gòu)造更合理、配套服務(wù)更全面的趨勢開展；另一方面，局部原來沒有購置力的需求通過收入的增加，轉(zhuǎn)化為有效需求。因此，可支配收入應(yīng)該與房地產(chǎn)價格呈顯著正相關(guān)性。同時隨著可支配收入的增加，會增加人們的投資需求。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既具有供人居住、商用的消費功能，也具有投資價值。因此，收入的增加應(yīng)該導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，房價上升。其投資性決定了房地產(chǎn)價格水平的變化，更多地受制于利率、經(jīng)濟政策、心理預(yù)期等投資決策影響因素的變化。〔四〕社會安定情況如果現(xiàn)行政權(quán)穩(wěn)固、社會安定，那么人們會樂于對住宅進展房地產(chǎn)投資。相反，如果發(fā)生重大的政策變動甚至是社會動亂或者戰(zhàn)爭，那么會嚴(yán)重影響人們投資房地產(chǎn)的比例，而轉(zhuǎn)向投資黃金、珠寶等便于攜帶和變現(xiàn)的資產(chǎn)，從而會造成房地產(chǎn)價格低落。四、影響房地產(chǎn)供應(yīng)的因素〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，會直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的開展；反之，投資水平的降低，會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的開展受到很大的負面影響。因此，就社會總投資來說，社會總投資和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。投資的部門構(gòu)造與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程度越高，對房地產(chǎn)的刺激作用也就越大；反之，相關(guān)程度越低，這種投資水平的增加或減少對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的直接影響也就越小。房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化與房地產(chǎn)的供應(yīng)是正相關(guān)的，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加并不一定導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。因為投資額的增加一方面可能導(dǎo)致增加房地產(chǎn)供應(yīng)的面積，在這種情況下，房地產(chǎn)價格會下降；而有時投資額的增加那么可能是增加了房地產(chǎn)的品質(zhì)和層次，例如房屋質(zhì)量、構(gòu)造、服務(wù)設(shè)施等，只有這樣才能增加房地產(chǎn)的價格?！捕吵杀疽蛩胤康禺a(chǎn)成本中，土地成本占相當(dāng)大的比重。土地價格提高，會使得開發(fā)商獲得利潤減少，開發(fā)商為市場提供新建房地產(chǎn)的積極性下降；反之，土地成本降低，工程開發(fā)投資能給開發(fā)商帶來更多的利潤，使得開發(fā)商積極開發(fā)更多的房地產(chǎn)，增加市場的供應(yīng)。在我國土地成本已占到商品房成本的30%-40%，地價的剛性上漲直接推動了房價上升。除土地外，建材成本占房地產(chǎn)成本的比重也較大，其中主要是是鋼材、鋁材等的成本。隨著我國經(jīng)濟的高速開展，房地產(chǎn)業(yè)也和其他行業(yè)一樣，加速升級換代。生態(tài)、綠色、智能、舒適等觀念的引進，建筑密度的降低，綠地面積的增加，架空層的推廣，公共活動場所的設(shè)計，住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善以及建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，使住房建設(shè)生產(chǎn)費用不斷上升，節(jié)能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安裝成本會相應(yīng)增加。房地產(chǎn)價格與相關(guān)生產(chǎn)資料價格也會相互影響，一方面生產(chǎn)資料價格的上漲將引起房地產(chǎn)價格的上漲，另一方面，房地產(chǎn)價格的上漲引起投資加大，對生產(chǎn)資料的需求增加，會進一步推動生產(chǎn)資料價格的上漲?！踩晨⒐っ娣e在完全競爭的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)竣工面積對房地產(chǎn)價格是有一定的影響的。年竣工面積上升時，房地產(chǎn)供應(yīng)量自然就會上升，價格就會下降；相反，如果竣工面積下降，供應(yīng)就會下降，房地產(chǎn)價格自然就會上升。但在中國，竣工面積有時候并不能很好的影響價格，高空置率和高房價并存的局面就很好的說明了這一點。五、房地產(chǎn)價格影響因素的定性分析房地產(chǎn)，從狹義來理解；就是指房屋及土地結(jié)合的產(chǎn)業(yè)。從廣義來理解，就是指土地和附著于地上的建筑物以及構(gòu)筑物同已合并入建筑物〔或構(gòu)筑物〕與土地中的各種設(shè)施、設(shè)備。如房屋中的水電設(shè)備、防火、空調(diào)、電梯等設(shè)施屬于房產(chǎn)，而地上的道路、涵洞、地下的管道、電網(wǎng)、通訊設(shè)施等市政根基設(shè)施也應(yīng)納入地產(chǎn)之中。因此，在分析房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及其影響因素時，要全面考慮這些方面?！惨弧撤康禺a(chǎn)價格的構(gòu)成1、地產(chǎn)價格的構(gòu)成地產(chǎn)價格的構(gòu)成地產(chǎn)是城市規(guī)劃范圍內(nèi)具有所有權(quán)關(guān)系的經(jīng)濟形態(tài)的土地。地產(chǎn)具有價值和使用價值，這是地產(chǎn)價格存在的根基，而商品經(jīng)濟的存在那么是價格形成的外因。在商品經(jīng)濟中，地產(chǎn)可以作為商品來經(jīng)營，對地產(chǎn)所有權(quán)的經(jīng)濟表達，都反映在地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓中。地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓〔出讓〕，使地產(chǎn)具有了價格。馬克思認為，地價實質(zhì)上是土地所提供的地租的購置價格。因此，馬克思用以下公式計算地價：年利率

地價＝－－－－年地租由地租量決定地價，這是理論上的計算。實際上，地租與地價是同一層次的概念，地租確實定本身就是非常復(fù)雜的問題，所以在具體計算地價時，可撇開某些抽象的東西，從獲得土地時實際發(fā)生的費用入手考慮地價的構(gòu)成因素。這里研究的是城市土地的價格。現(xiàn)階段，我國城市土地屬于國家所有，郊區(qū)土地屬于集體所有。國家城市建設(shè)需要使用郊區(qū)集體所有土地時，實行有償征用，歸為國有，再有償出讓給房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司進展綜合開發(fā)，開發(fā)后有償轉(zhuǎn)讓給建房單位?；蛘撸瑖野言瓉硪验_發(fā)的城市土地有償劃撥給土地使用者?？傊?，目前我國城市土地價格只是土地使用權(quán)價格。2、房產(chǎn)價格的構(gòu)成房產(chǎn)，泛指一切土地上蓋，是地上一切建筑物和構(gòu)筑物的總稱。房產(chǎn)是人們?yōu)槟撤N需要而建造的，是具有一定使用價值的勞動產(chǎn)品。因此房產(chǎn)是一種商品，它在商品經(jīng)濟活動中遵循價值規(guī)律的客觀要求。馬克思的勞動價值論認為，一般商品的價值由ｃ＋ｖ＋ｍ三局部組成，ｃ是物化勞動轉(zhuǎn)移來的價值，ｖ是活勞動轉(zhuǎn)移來的價值。ｃ＋ｖ是生產(chǎn)商品的成本，ｍ是剩余價值，即利潤。商品價值的構(gòu)成是成本+利潤。商品價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)形式，商品價格的構(gòu)成是成本＋利潤。作為商品之一的房產(chǎn)，其價格構(gòu)成與一般商品的價格構(gòu)成有相似之處，即也是成本＋利潤。概括起來，房產(chǎn)價格的構(gòu)成包括兩方面：第一，房產(chǎn)本身的興建費用，即建造成本。房產(chǎn)本身的興建費用包括：房產(chǎn)的工程造價、管理費、利息和稅金；其中房產(chǎn)的工程造價又包括：查勘設(shè)計費、房屋主體構(gòu)造工程和裝修費用、室內(nèi)各種配套設(shè)備安裝費、建筑紅線內(nèi)室外各種設(shè)施配套安裝費。第二，利潤利潤是價格超出成本的那局部收入，也是活勞動創(chuàng)造的價值。利潤是建筑商〔房產(chǎn)企業(yè)〕投資開發(fā)房產(chǎn)的目的所在，故只有保證房價中包含利潤，才能調(diào)動房產(chǎn)企業(yè)從事房產(chǎn)開發(fā)的積極性，并有利于企業(yè)擴大再生產(chǎn)的順利進展。地產(chǎn)和房產(chǎn)嚴(yán)密結(jié)合在一起，沒有孤立于一定地產(chǎn)之外的房產(chǎn)，土地為房屋提供地基，土地開發(fā)投資是興建房屋的前期工程費用，房屋一旦在某塊土地上興建起來，它的價格就會同時反映出該塊土地的價格，所以，在大多數(shù)情況下，房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格會綜合起來，以樓價或房價〔即房地產(chǎn)價格〕的形式來反映。我們會看到這種現(xiàn)象：在同一時間但不同地點以一樣造價標(biāo)準(zhǔn)興建起來的兩宗一樣類型的房產(chǎn)，它們的價格會有很大差異，這是地價作用的結(jié)果，實際上，我們更多時候評估的是房地產(chǎn)價格而不是房產(chǎn)價格。第三，房屋租金的構(gòu)成房屋租金是房屋的出租價格，是房產(chǎn)價格的特殊形式，也是對房屋使用權(quán)分期出售的形式。租金〔出租價格〕不同于出售價格，后者可以通過一次交換實現(xiàn)房屋的全部價值，租金是通過出讓使用權(quán)，分期實現(xiàn)房屋的價值。恩格斯在?論住宅問題?中說：“租金的構(gòu)成局部是A、地租；B、建筑資本的利息，包括承造人的利潤在內(nèi)；C、修繕費和保險費；D、隨著房屋逐漸破舊無用的程度以每年分期付款的方式支付的建筑資本補償費〔折舊費〕，包括利潤在內(nèi)。〞我國的住房租金制度與資本主義國家有基本的不同。但房租是房產(chǎn)價格的特殊形式，所以在商品經(jīng)濟中，兩者的構(gòu)成應(yīng)有共同之處。從理論上分析，我國房租構(gòu)成包括折舊費、修繕費、管理費、稅金、利息、利潤、地租和保險費等八項因素?！捕撤康禺a(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有自身特有的特征屬性。1、土地價格不由生產(chǎn)成本決定一般商品是勞動產(chǎn)品，其價格反映生產(chǎn)成本，從長期〔或總體〕上來看，其售價是由成本決定的。但土地價格不一定含有生產(chǎn)成本因素，地價本質(zhì)上不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，而是地租的資本化。2、房地產(chǎn)的保值性與增值性一般商品隨著使用過程中的消耗磨損，其價值〔或價格〕逐漸減小，但房地產(chǎn)卻具有保值性與增值性，其原因有三：一是隨著社會與經(jīng)濟的開展、人口增長，對房地產(chǎn)的需求日益增加；二是房地產(chǎn)的供應(yīng)受種種條件的限制；三是公共投資增加了房地產(chǎn)的效用。房地產(chǎn)的保值性與增值性集中表達在土地上，土地具有永續(xù)性，其本身不存在折舊。3、房地產(chǎn)價值的個別性這一價格特征是由房地產(chǎn)的不可移動性、數(shù)縣周定性、個別性等決定的。這一特征說明房地產(chǎn)與一般商品不同，不能直接在交易市場上自動產(chǎn)生價格，其個別價格一般是隨著交易的發(fā)生而單獨形成的。4、房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性從房地產(chǎn)開發(fā)上來看，其價格是由近十個大項、幾十個小項構(gòu)成，非常復(fù)雜。5、房地產(chǎn)價格的多因素制約性6、房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性房地產(chǎn)價格一般既可表現(xiàn)為交換代價的價格，同時也可表現(xiàn)為使用和收益代價的租金。房地產(chǎn)價格所具有的這一雙重表現(xiàn)形式的特征，是收益法成立的前提。7、房地產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性由于房地產(chǎn)的自然地理位置不可移動，可以移動的只是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形權(quán)益的價格。同一宗房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價格也會不同。因此，房地產(chǎn)估價必須全面掌握房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)?！踩秤绊懛康禺a(chǎn)價格因素的理論分析要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先在觀念上應(yīng)具備以下4點認識：1、各種影響房地產(chǎn)價格的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡一樣的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格，有的因素那么提高房地產(chǎn)的價格。但是，同一影響因素影響房地產(chǎn)價格變動的方向，對不同類型的房地產(chǎn)可能是不同的。2、各種影響房地產(chǎn)價格的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡一樣的。3、各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡一樣的。4、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用計算公式或數(shù)學(xué)模型來度量，但更多的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式表達出來。從理論上影響房地產(chǎn)價格的因素應(yīng)該包括以下幾點：第一，房地產(chǎn)的供求狀況因素；〔供求狀況房地產(chǎn)價格一般來說也是由供應(yīng)和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供應(yīng)成負相關(guān)?！车诙?jīng)濟因素；〔經(jīng)濟開展?fàn)顩r，儲蓄、消費、投資水平，財政收支以及金融狀況，物價，建筑人工費，利率，居民收入，房地產(chǎn)投資?！车谌丝谝蛩?；〔隨著人口數(shù)量的增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上漲。〕第四，社會因素；〔影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投資和城市化?！车谖?，行政因素；〔土地制度，住房制度，城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，稅收政策、行政隸屬變更等等〕第六，心理因素；〔影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有：價格預(yù)期，購置或出售心態(tài)，欣賞趣味，時尚風(fēng)氣，接近名家住宅心理，講究門牌號碼，講究風(fēng)水，價值觀的變化等〕第七，國際因素；〔隨著世界經(jīng)濟一體化的開展，國際因素對某一國家或某一地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響日益明顯。其中國際經(jīng)濟狀況。軍事沖突、政治對立以及國際競爭等影響較大。〕第八，其他因素?！踩绶康禺a(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，因此賤售房地產(chǎn)以應(yīng)急需等?！沉?、影響房地產(chǎn)的其它因素〔一〕國民經(jīng)濟開展水平一般國民經(jīng)濟開展水平較高的國家或地區(qū)居民收入水平也較高、資金比較充裕，從供應(yīng)方面來看，國民生產(chǎn)總值總量較大，用于投資的局部也會相應(yīng)較大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，相關(guān)行業(yè)的配套服務(wù)能力也較強，能夠滿足不同時期、不同層次、不同構(gòu)造的房地產(chǎn)需求。社會生產(chǎn)力的增加對工業(yè)房產(chǎn)、辦公樓宇等的需求增加，勞動生產(chǎn)率、收入水平的提高會提升人們的住房、商業(yè)消費水平，個人財富的增加會導(dǎo)致人們對住房的要求和標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，促進局部存量房產(chǎn)業(yè)主更換層次更高的房產(chǎn)，因此無論是需求總量上還是構(gòu)造上作為經(jīng)濟水平衡量尺度的GDP指標(biāo)都起到了較大的推動作用?！捕忱室蛩胤康禺a(chǎn)價格一般受利率變動的影響較大，從需求方面來看，利率下降，消費者貸款購房的成本降低，導(dǎo)致對住房需求上升，根據(jù)供求曲線可知，將會影響房地產(chǎn)價格上升；從供應(yīng)方面來看，利率下降時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低，開發(fā)商的投資將會源源不斷地涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)供應(yīng)增加，根據(jù)供求曲線，將會導(dǎo)致房價下降，因此利率因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是雙重的。正因為利率因素能夠影響房地產(chǎn)價格，因此加息被認為是調(diào)控房地產(chǎn)價格和需求的重要市場化手段之一。銀行利率對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是成本的一個重要方面，上調(diào)銀行利率將提高房地產(chǎn)業(yè)的成本，將會對投資過熱現(xiàn)象有一定的抑制作用?！踩辰鹑跈C構(gòu)貸款余額房屋作為一種商品，除具有一般商品的特性外，還有一個重要的特點是單位價值較高，房地產(chǎn)市場屬于資金密集型市場。從供應(yīng)方來看，較小的房地產(chǎn)工程動輒需要幾千萬資金，而大的開發(fā)工程能夠到達幾十億甚至是上百億元，這么大的資金量僅靠開發(fā)商是無法提供的，因此銀行貸款成為了目前房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要資金來源，目前北京市的銀行普遍的做法是由開發(fā)商提供至少35%的工程資金，剩余大局部來自銀行貸款。從需求方來看，銀行按揭是消費者購置房屋的主要方式，根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，90平方米以下的房產(chǎn)按揭比例可以到達80%，如果沒有按揭的支持，真正能夠一次性付清房款的比例非常小。樓盤按揭貸款條件是否優(yōu)惠、服務(wù)效率上下在一定程度上也會影響購房者(尤其是炒房者)的購置積極性。因此無論從供應(yīng)還是需求方面看，房地產(chǎn)對銀行貸款的依賴是非常大的。除資金需求量較大外，房地產(chǎn)業(yè)資金占用周期也較長，房地產(chǎn)開發(fā)階段貸款期限一般為2-3年，具備銷售資格后，按揭貸款的期限那么更長?！菜摹痴咭蛩胤康禺a(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系著國民經(jīng)濟的安康穩(wěn)定開展。據(jù)估計，房地產(chǎn)業(yè)的開展會直接帶動57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增加，因而是促進地方經(jīng)濟開展的重要推動力量。市場機制的作用固然是決定房價走勢最重要的力量。但在我國，政府這只“有形的手〞對房地產(chǎn)市場的作用也不可無視。房價如果有大的波動，勢必會影響整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與開展。七、房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析〔一〕影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素分析經(jīng)濟因素是宏觀影響因素，它制約著整個房地產(chǎn)業(yè)的開展。經(jīng)濟繁榮程度。房地產(chǎn)業(yè)的開展很大程度上受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響。經(jīng)濟增長，意味著國民所得提高，為房地產(chǎn)業(yè)的投入提供了更大的可能性。當(dāng)收入增加時，投資的欲望受到刺激，而且社會置業(yè)能力的增強，為能夠承受日益上漲的房地產(chǎn)價格創(chuàng)造了條件，使對房地產(chǎn)的需求變成有效的需求，刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)市場的完善度和開放度房地產(chǎn)就位置來說是不可流動的。在商品經(jīng)濟中，由于房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓〔我國國有土地只能出讓使用權(quán)〕，房地產(chǎn)便成為可以流通的要素。房地產(chǎn)要素在市場上的流通率決定于房地產(chǎn)市場的完善度和開放度。完善開放的房地產(chǎn)市場必然使房地產(chǎn)價格直承受到市場因素的調(diào)節(jié)，而減少人為的干預(yù)。3、供求關(guān)系房產(chǎn)是商品，所以房產(chǎn)的供求關(guān)系對房產(chǎn)價格有重大的影響。當(dāng)房產(chǎn)供過于求時，房產(chǎn)價格會低于其價值，當(dāng)房產(chǎn)供不應(yīng)求時，房產(chǎn)價格會急增。土地價格受短期供求關(guān)系的影響也有升有降，但由于土地資源的有限性和非再生性決定了土地供應(yīng)缺乏彈性，而社會經(jīng)濟的開展對土地的需求卻不斷增加，這個矛盾使土地價格從長期趨勢來看必定是不斷上漲的。4、財政及金融狀況國家資金的投放，銀行資金之寬松與否、放款的狀況、利息率與通脹率的上下等，是影響房地產(chǎn)交易運作的主要因素。由于房地產(chǎn)業(yè)投資較大，投資者往往需要向銀行貸款進展開發(fā)，當(dāng)貸款利息過高時，房地產(chǎn)開發(fā)的成本高，價格就提高。當(dāng)國家基本建設(shè)投資大或銀行資金寬松，貸款利息率低時，會刺激投資者的投資欲望，使對房地產(chǎn)的需求增加，使房地產(chǎn)價格上漲。對于一般的房產(chǎn)需求者，如果通脹率高而儲蓄利息率低，他們寧愿用稍高的價人民幣購置房產(chǎn)以保值，而不愿把人民幣存入銀行，這樣亦會抬高了房價。這是需求一方對房地產(chǎn)價格的影響。5、物價、工資及就業(yè)水準(zhǔn)物價變動引起貨幣價值變動而涉及房地產(chǎn)，尤其是消費物資的物價水平直接影響消費者的實際生活水準(zhǔn)，物價指數(shù)的上升如果超過工資收入的增幅，就會使居民的實際生活水平下降。反之，如職工的工資收入的增幅超過物價指數(shù)的增長，職工的生活水平就會提高。由此而影響住宅用房和住宅用地的需求、房地產(chǎn)價格的上下變化。在一般情況下工資和就業(yè)水準(zhǔn)高的地區(qū)比工資和就業(yè)水平低的地區(qū)；大城市及其周圍比小城市或農(nóng)村的房地產(chǎn)價格要高些。這就可看出物價、工資和就業(yè)對房地產(chǎn)價格的影響。〔二〕房地產(chǎn)價格與價格漲幅的因素比較分析房地產(chǎn)價格漲幅是表達房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，是房產(chǎn)價格的數(shù)字參考和依據(jù)。中國房價自2003年以來，連續(xù)暴漲，引起舉國觀注。目前，房價的數(shù)據(jù)相當(dāng)混亂。即使國家統(tǒng)計部門發(fā)布的數(shù)據(jù)也常常出現(xiàn)矛盾。房價異常上漲說明了民眾對改善住房條件的需求繼續(xù)保持強勁之外，還有更深層的原因。房價上漲呼喚著人們認真嚴(yán)肅的經(jīng)濟學(xué)研究.我們必須要認真探索一系列重要的問題。例如房價的形成機制、房價飛漲的原因、、房價飛漲、給中國帶來的危害等等。房地產(chǎn)價格的漲幅因素跟房地產(chǎn)的價格息息相關(guān)，嚴(yán)密相連?！踩硯в姓咭蛩氐姆康禺a(chǎn)價格分析政策因素的影響相當(dāng)廣泛。主要包括以下及格方面：1、國家的財政和金融政策是否鼓勵投資，會影響到房地產(chǎn)業(yè)的開展及對房地產(chǎn)的需求；2、租稅負擔(dān)政策影響企業(yè)的承受力，假設(shè)租稅負擔(dān)增加會抑制產(chǎn)業(yè)的活動，結(jié)果使房地產(chǎn)的價格下降；3、土地利用管理法規(guī)對土地轉(zhuǎn)讓和使用的限制會影響土地價格；4、住宅政策影響住宅的供需及價格；5、此外，國家的物價政策、住房租金政策、產(chǎn)權(quán)管理制度、就業(yè)政策等對房地產(chǎn)價格也有一定的影響。八、抑制房地產(chǎn)價格過高的措施與建議〔一〕措施1、制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易是不得突破此價格2、制定標(biāo)準(zhǔn)價格，作為房地產(chǎn)交易時的參考3、政府在房地產(chǎn)價格高漲是拋出一定量的房地產(chǎn)，特別是通過土地供應(yīng)，以增加房地產(chǎn)的供應(yīng)，從而平抑房地產(chǎn)的價格；4、征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅5、建設(shè)一套房地產(chǎn)交易管理制度〔二〕建議1、對房地產(chǎn)價格波動的調(diào)控是政府刻不容緩的任務(wù)根據(jù)我國現(xiàn)行房價表現(xiàn)出的持續(xù)走高、傳遞效應(yīng)以及異常波動等特征,房價問題已成為影響社會經(jīng)濟開展和百姓安居樂業(yè)的重大問題,因此政府必須干預(yù)房價。在調(diào)控的過程中,政府應(yīng)始終以保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)開展為目標(biāo),正確把握和及時調(diào)整調(diào)控力度,采用貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟和法律手段,同時實行必要的行政手段實行調(diào)控。2、政府對房地產(chǎn)價風(fēng)格控重心應(yīng)該在土地市場政府應(yīng)對建設(shè)用地總量進展嚴(yán)格控制,抓好閑置土地清理和利用,嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限,加強土地增值稅的征收,限制以投機為目的的土地交易;盤活土地存量市場,通過對土地存量和增量的調(diào)控來控制土地供應(yīng)。針對不同構(gòu)造的房地產(chǎn)商品,應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式,防止土地供應(yīng)價格上漲拉動普通商品房價格的上揚;確定合理的土地價格,對競拍土地的最高報價采取限制措施,防止土地價格的過快上漲,以保持房價的平穩(wěn)。3、政府對房地產(chǎn)價風(fēng)格控應(yīng)重視完善存量和租賃市場政府應(yīng)嚴(yán)格制定房地產(chǎn)中介行業(yè)市場準(zhǔn)入制度,標(biāo)準(zhǔn)存量市場和租賃市場上的中介服務(wù),健全房地產(chǎn)交易市場、租賃市場的法律法規(guī),減少交易環(huán)節(jié),降低交易費用,加強存量房市場和租賃市場建設(shè),促進增量與存量互動,形成多層次市場體系,進一步擴大房地產(chǎn)市場的容量,促進