某地房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)報(bào)告

北京房地產(chǎn)1月市場(chǎng)報(bào)告PART1：政策動(dòng)態(tài)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PART3：樓市動(dòng)態(tài)提案架構(gòu)/ContentsPART1：政策動(dòng)態(tài)關(guān)鍵詞：土地增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅國(guó)家稅務(wù)總局2007年1月17日發(fā)布

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》打響了2007年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的第一炮

對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)地產(chǎn)業(yè)政策影響對(duì)購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

現(xiàn)象：國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控很多，但到目前為止可以說(shuō)是全部失靈很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本沒(méi)得到執(zhí)行

土地增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)原因有多種，開(kāi)發(fā)商實(shí)力也不可小覷

細(xì)則：向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算30％～60％不等的土地增值稅

現(xiàn)象：1月17日，地產(chǎn)股紛紛逼近跌停1月18日，稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅土地增值稅逼出開(kāi)發(fā)商暴利

對(duì)投資性房地產(chǎn)沒(méi)有影響對(duì)普通住宅影響較小對(duì)低毛利項(xiàng)目影響較小對(duì)已經(jīng)較充分計(jì)提了增值稅的公司影響較小對(duì)地產(chǎn)業(yè)而言

現(xiàn)象：普通住宅，毛利率超過(guò)40%的項(xiàng)目要征高額土地增值稅其他項(xiàng)目，毛利率超過(guò)27%的項(xiàng)目要征高額土地增值稅

降低上市公司主營(yíng)利潤(rùn)率，從而降低凈利潤(rùn)PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅

做好土地增值稅的清算工作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起積極作用

對(duì)購(gòu)房人而言

現(xiàn)象：不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)，比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)房產(chǎn)商不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律對(duì)房?jī)r(jià)而言

現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得增值額越大稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多地價(jià)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)飆漲，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤地和開(kāi)發(fā)成本大增

土地增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅稅將引導(dǎo)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)走向PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅稅開(kāi)發(fā)商路該該走向何方方以往靠囤地地、倒賣土土地為生將將面臨巨大大的挑戰(zhàn)地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已從資源源層面轉(zhuǎn)化化到資本層層面走向一：降降低利潤(rùn)，，房?jī)r(jià)適度度調(diào)低建造普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅出出售地值額未超超過(guò)扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額20%，免免征土地增增值稅PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅稅將增值額遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金金額200%，專門門做高檔住住宅千萬(wàn)豪宅的的消費(fèi)人群群是存在的的，開(kāi)發(fā)商商完全有信信心來(lái)做此此類項(xiàng)目走向二：大大幅提高房房?jī)r(jià)，造超超高利潤(rùn)豪豪宅增值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額100%、未未超過(guò)200%的部部分稅率為50%增值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額200%部分分稅率為60%增值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額50%、未超超過(guò)100%的部分分稅率為40%PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅稅增值額未超超過(guò)扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額50%的部部分稅率為30%土地增值稅稅實(shí)行四級(jí)級(jí)累進(jìn)稅率率棄住從商走向三：開(kāi)發(fā)商先開(kāi)開(kāi)發(fā)，再做做房東商業(yè)項(xiàng)目只只要銷售不不超過(guò)85%，無(wú)論論是自己持持有還是大大量出租，，由于產(chǎn)權(quán)權(quán)人沒(méi)有改改變，開(kāi)發(fā)發(fā)商在這個(gè)個(gè)階段都不不需要交土土地增值稅稅除了商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目，，也可以把把開(kāi)發(fā)的住住宅辦成自自有產(chǎn)權(quán)，，然后用于于出租PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅稅就政策談?wù)撸赡苣茉谘b修方方面有所““突破”走向四：裝修房可能能迎來(lái)“春春天”土地增值稅稅將進(jìn)一步步壓縮房地地產(chǎn)企業(yè)的的利潤(rùn)空間間，遭遇較較大的稅賦賦壓力，同同時(shí)抬高房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)入門門檻促使裝修房房一方面可可獲得額外外的裝修利利潤(rùn)另一方面由由于土地增增值稅是看看增值額占占扣除費(fèi)用用的比例累累進(jìn)征收的的，裝修成成本計(jì)入扣扣除項(xiàng)目后后會(huì)導(dǎo)致納納稅額的降降低PART1：政策動(dòng)態(tài)土地增值稅稅裝修費(fèi)可計(jì)計(jì)為扣除項(xiàng)項(xiàng)目予以扣扣除關(guān)鍵詞：金金融、土地地、房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)在未來(lái)的高高增長(zhǎng)期內(nèi)內(nèi)，政府保保持人民幣幣匯率小幅幅穩(wěn)步上升升的策略不不會(huì)發(fā)生太太大變化，，未來(lái)趨勢(shì)勢(shì)將更多呈呈現(xiàn)雙向波波動(dòng)，這有有助于經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)金融土地房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)金融2007年年1月30日《北京市““十一五””時(shí)期土地地資源保護(hù)護(hù)與開(kāi)發(fā)利利用規(guī)劃》》北京要合理理調(diào)控房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地加大普通商商品住宅用用地供應(yīng)嚴(yán)格控制高高檔公寓和和市場(chǎng)過(guò)剩剩物業(yè)用地地供應(yīng)禁止別墅用用地供應(yīng)房?jī)r(jià)土地PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)2007年年一季度共共有19塊塊地入市，，其中住宅宅用地達(dá)到到237萬(wàn)萬(wàn)平方米其中含住宅宅性質(zhì)的用用地有11塊，另有有8塊商業(yè)業(yè)、金融、、辦公用地地住宅用地基基本位于遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣，，商業(yè)地塊塊基本位于于城八區(qū)金融土地房?jī)r(jià)海淀區(qū)住宅1塊石景山昌平區(qū)住宅2塊商業(yè)1塊東城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)3塊順義住宅2塊商業(yè)1塊豐臺(tái)區(qū)住宅1塊商業(yè)3塊PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)土地新規(guī)劃劃1、京城劃劃分四類功功能區(qū)2、土地開(kāi)開(kāi)發(fā)以軌道道交通為導(dǎo)導(dǎo)向3、合理調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地金融土地房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)北京房?jī)r(jià)上上升空間間不大開(kāi)征物業(yè)稅稅購(gòu)房實(shí)名制制人民幣升值值抑抑制上上漲利率調(diào)整在在一一定程度上上控制住宅商商用拉拉低房?jī)r(jià)價(jià)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房房和限價(jià)房房金融土地房?jī)r(jià)PART2：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PART3：樓市動(dòng)動(dòng)態(tài)關(guān)鍵詞：熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅亞奧區(qū)域上清區(qū)域望京區(qū)域百子灣區(qū)域域朝青區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅亞奧區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅亞奧板塊普普通住宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格平平均漲幅在在4000—6000元/平平方米之間間目前該板塊塊內(nèi)低于10000元的房子子極少隨著土地供供應(yīng)量減少少，該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格比周圍圍其他地區(qū)區(qū)還要高上清區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅該區(qū)域的開(kāi)開(kāi)發(fā)量在2007年年將有200多萬(wàn)平平方米，由由于多數(shù)處處于剛開(kāi)盤(pán)盤(pán)不久的階階段，價(jià)格格增長(zhǎng)幅度度還沒(méi)有很很明顯的顯顯現(xiàn)從上清板塊塊的價(jià)格漲漲幅看，也也已經(jīng)相當(dāng)當(dāng)高了望京區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅受到亞奧地地區(qū)的輻射射效應(yīng)，望望京的房?jī)r(jià)價(jià)有極大提提高較早的望京京售價(jià)每平平方米只有有5000元左右，，現(xiàn)在望京京的房?jī)r(jià)已已經(jīng)沖破破了10000元/平方米，，并且還在在不斷上漲漲百子灣區(qū)域域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅百子灣區(qū)域域的房?jī)r(jià)上上漲比較平平穩(wěn)各項(xiàng)目房?jī)r(jià)價(jià)的年漲幅幅度大多數(shù)數(shù)在20%左右朝青區(qū)域PART3：樓市動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)區(qū)域房房?jī)r(jià)漲幅朝青板塊的的項(xiàng)目已均均過(guò)萬(wàn)元，，甚至像星星河灣這樣樣的項(xiàng)目均均價(jià)已經(jīng)達(dá)達(dá)到了30000元元/平方米米。目前在在售的項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)價(jià)格格與現(xiàn)價(jià)相相比均有了了很大提高高，熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域的房?jī)r(jià)價(jià)漲幅明顯顯。北京京房房?jī)r(jià)價(jià)上上揚(yáng)揚(yáng)空空間間雖雖然然不不大大，，但但依依然然具具有有上上漲漲趨趨勢(shì)勢(shì)PART3：樓市市動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅對(duì)于于不不同同區(qū)區(qū)域域來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，房房?jī)r(jià)價(jià)的的漲漲幅幅差差異異將將會(huì)會(huì)更更加加明明顯顯總結(jié)結(jié)：：對(duì)于于當(dāng)當(dāng)前前北北京京一一些些交交易易價(jià)價(jià)格格已已經(jīng)經(jīng)處處于于明明顯顯高高位位的的區(qū)區(qū)域域其價(jià)價(jià)格格漲漲幅幅在在2007年年將將會(huì)會(huì)回回落落，，房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅將將會(huì)會(huì)得得以以控控制制2007年年價(jià)價(jià)格格相相對(duì)對(duì)高高位位區(qū)區(qū)域域漲漲幅幅將將會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)補(bǔ)補(bǔ)漲漲趨趨勢(shì)勢(shì)在經(jīng)經(jīng)歷歷兩兩年年的的持持續(xù)續(xù)上上漲漲之之后后，，北北京京部部分分交交易易熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域的的房房?jī)r(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到了了相相對(duì)對(duì)的的高高位位當(dāng)一一個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的價(jià)價(jià)格格明明顯顯要要高高于于市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均價(jià)價(jià)格格時(shí)時(shí)，，必必然然就就會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)““補(bǔ)補(bǔ)漲漲””的的趨趨勢(shì)勢(shì)PART3：樓市市動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅2007年年的的北北京京房房?jī)r(jià)價(jià)上上漲漲依依然然是是主主旋旋律律只是是房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅會(huì)會(huì)趨趨于于平平穩(wěn)穩(wěn)2007年年新新興興區(qū)區(qū)域域、、軌軌道道區(qū)區(qū)域域房房?jī)r(jià)價(jià)上上漲漲幅幅度度會(huì)會(huì)較較大大隨著著消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)稅稅費(fèi)費(fèi)等等政政策策的的接接受受加加強(qiáng)強(qiáng)，，需需求求必必然然會(huì)會(huì)逐逐漸漸往往二二手手商商品品房房集集中中的的新新興興熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移作為為新新