某大廈可行性報(bào)告及投資建議方案

珠海創(chuàng)新科技大廈

可行性分析報(bào)告及投資建議方案目錄第一章

總論第二章項(xiàng)目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場(chǎng)需求和分析第五章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排

第九章風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

第十章結(jié)論和建議

附件1

附件2第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)述

1.

項(xiàng)目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈2.

承辦單位：名

稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司法人代表：何國(guó)杰注冊(cè)資金：6659萬元經(jīng)營(yíng)范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù)珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負(fù)責(zé)承辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。3.建設(shè)地址：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章總論第二節(jié)編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書》要求，在深入、詳實(shí)的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù)。第一章總論第三節(jié)結(jié)論與建議唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對(duì)企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流、成果展示和生活?yuàn)蕵返沫h(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長(zhǎng)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對(duì)于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利。

投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。第一章總論近年來，在國(guó)家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國(guó)的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項(xiàng)目背景第一節(jié)珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。3.珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5.珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成為中國(guó)"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%的良好勢(shì)頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達(dá)到15000人左右的規(guī)模。

2.清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地14.458萬平方米，總建筑面積15萬平方米。3.廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠海基地位于中山大學(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢(shì)頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約2000人。1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過4000人，3年內(nèi)將達(dá)到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。第四章市場(chǎng)需求和分析廣東東珠珠海海高高科科技技成成果果創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)化化示示范范基基地地肩肩負(fù)負(fù)為為高高新新區(qū)區(qū)孵孵化化項(xiàng)項(xiàng)目目、、吸吸納納人人才才、、培培育育高高新新技技術(shù)術(shù)企企業(yè)業(yè)的的重重任任，，享享有有相相關(guān)關(guān)優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，已已吸吸引引一一批批來來自自國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外的的技技術(shù)術(shù)含含量量高高、、市市場(chǎng)場(chǎng)前前景景好好、、各各自自獨(dú)獨(dú)立立運(yùn)運(yùn)作作的的高高科科技技或或高高成成長(zhǎng)長(zhǎng)性性中中小小企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐駐。。珠珠海?；氐赝ㄍㄟ^過三三年年的的運(yùn)運(yùn)作作，，建建立立了了一一支支較較高高素素質(zhì)質(zhì)的的管管理理隊(duì)隊(duì)伍伍，，總總結(jié)結(jié)和和摸摸索索了了一一套套創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)培培育育經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，擁擁有有較較好好的的軟軟硬硬件件條條件件，，初初步步營(yíng)營(yíng)造造出出一一個(gè)個(gè)吸吸引引項(xiàng)項(xiàng)目目、、凝凝聚聚科科技技人人才才、、培培植植高高新新技技術(shù)術(shù)中中小小企企業(yè)業(yè)高高速速成成長(zhǎng)長(zhǎng)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)環(huán)境境。。目目前前，，眾眾多多的的企企業(yè)業(yè)紛紛紛紛希希望望能能夠夠進(jìn)進(jìn)入入珠珠海?；氐?，，而而珠珠海?；氐匾岩呀?jīng)經(jīng)開開發(fā)發(fā)建建好好的的4萬萬平平方方米米的的廠廠房房、、辦辦公公樓樓以以及及員員工工宿宿舍舍等等都都已已經(jīng)經(jīng)全全部部租租賃賃出出去去，，無無法法滿滿足足他他們們的的要要求求。。在在這這種種情情況況下下，，有有必必要要在在珠珠海?；氐貎?nèi)內(nèi)創(chuàng)創(chuàng)立立創(chuàng)創(chuàng)新新科科技技大大廈廈。。一珠?；?、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號(hào)召力和很好的發(fā)展前景。第五五章章項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)的的必必要要性性第一一節(jié)節(jié)組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)珠海海創(chuàng)創(chuàng)新新科科技技大大廈廈將將以以珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等。企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等。投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動(dòng)。綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。第六六章章總總體體規(guī)規(guī)劃劃方方案案第二二節(jié)節(jié)功功能能定定位位1.國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)同同類類機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。目目前前多多數(shù)數(shù)國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)類類似似孵孵化化功功能能的的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)中中心心、、創(chuàng)創(chuàng)新新科科技技大大廈廈等等一一般般是是作作為為一一個(gè)個(gè)自自收收自自支支的的事事業(yè)業(yè)單單位位，，實(shí)實(shí)行行企企業(yè)業(yè)化化管管理理，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)公公益益性性，，講講求求社社會(huì)會(huì)效效益益，，主主要要以以物物業(yè)業(yè)管管理理為為主主，，輔輔以以初初級(jí)級(jí)金金融融服服務(wù)務(wù)，，提提供供最最初初級(jí)級(jí)的的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)孵孵化化條條件件。。這這些些機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)除除了了在在租租金金上上對(duì)對(duì)入入孵孵企企業(yè)業(yè)提提供供優(yōu)優(yōu)惠惠外外，，還還為為企企業(yè)業(yè)提提供供各各種種周周到到而而廉廉價(jià)價(jià)的的服服務(wù)務(wù)，，如如打打通通融融資資渠渠道道，，編編制制商商業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃書書，，組組織織項(xiàng)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)估估，，協(xié)協(xié)助助市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣，，跟跟蹤蹤行行業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)，，實(shí)實(shí)施施人人才才培培訓(xùn)訓(xùn)等等等等。。2.珠珠海創(chuàng)創(chuàng)新科科技大大廈功功能定定位。。結(jié)合合珠海海市政政府的的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策和投投資導(dǎo)導(dǎo)向，，珠海海創(chuàng)新新科技技大廈廈將主主要面面向電電力電電子、、信息息軟件件、光光機(jī)電電一體體化等等輕型型無污污染的的高科科技創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企企業(yè)，，為他他們提提供良良好的的孵化化培育育條件件。創(chuàng)新科科技大大廈只只提供供通用用的辦辦公、、行政政管理理場(chǎng)所所以及及技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)、無無污染染和噪噪音實(shí)實(shí)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)所，，形成成小型型科技技創(chuàng)業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)的搖搖籃基基地，，也是是潛在在的企企業(yè)家家尤其其是科科技型型企業(yè)業(yè)家搏搏擊風(fēng)風(fēng)浪、、鍛煉煉提高高的練練兵場(chǎng)場(chǎng)。珠海創(chuàng)創(chuàng)新科科技大大廈的的另外外一個(gè)個(gè)功能能是為為企業(yè)業(yè)流動(dòng)動(dòng)性管管理和和技術(shù)術(shù)人員員、旅旅游觀觀光人人士、、附近近企業(yè)業(yè)員工工以及及學(xué)生生提供供方便便的活活動(dòng)、、商業(yè)業(yè)接待待和休休閑娛娛樂等等生活活服務(wù)務(wù)。第六章章總總體體規(guī)劃劃方案案第三節(jié)節(jié)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式珠海創(chuàng)創(chuàng)新科科技大大廈應(yīng)應(yīng)充分分利用用珠海海經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，憑借借經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理者豐豐富的的企業(yè)業(yè)管理理、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投投資及及資本本運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，充充分發(fā)發(fā)揮股股東的的資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，整整合各各種社社會(huì)資資源，，不僅僅為創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企企業(yè)通通過提提供靈靈活廉廉價(jià)的的研究究開發(fā)發(fā)場(chǎng)地地和商商務(wù)辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所、、方便便快捷捷的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信信息系系統(tǒng)、、方便便的生生活服服務(wù)等等等，，更提提供把把企業(yè)業(yè)從種種子培培養(yǎng)成成參天天大樹樹的全全程支支持和和服務(wù)務(wù)，如如企業(yè)業(yè)創(chuàng)建建服務(wù)務(wù)、企企業(yè)管管理咨咨詢、、股權(quán)權(quán)投資資（采采取現(xiàn)現(xiàn)金投投入、、租金金折股股、租租金加加服務(wù)務(wù)折股股、或或聯(lián)合合其它它機(jī)構(gòu)構(gòu)投資資等））、項(xiàng)項(xiàng)目推推介（（向風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投投資機(jī)機(jī)構(gòu)推推介））、協(xié)協(xié)助融融資、、借貸貸擔(dān)保保、財(cái)財(cái)務(wù)顧顧問、、技術(shù)術(shù)服務(wù)務(wù)、法法律咨咨詢、、教育育培訓(xùn)訓(xùn)等。。創(chuàng)新新科技技大廈廈綜合合服務(wù)務(wù)如餐餐廳和和休閑閑娛樂樂甚至至部分分物業(yè)業(yè)可以以考慮慮利用用社會(huì)會(huì)資源源，由由物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)和管管理公公司或或其他他機(jī)構(gòu)構(gòu)參與與。創(chuàng)新科科技大大廈的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入主要要表現(xiàn)現(xiàn)為兩兩種形形式：：1.物業(yè)業(yè)租賃賃收入入，這這是創(chuàng)創(chuàng)新科科技大大廈最最有保保證的的基本本收益益。2.咨咨詢中中介性性質(zhì)的的服務(wù)務(wù)性收收入以以及對(duì)對(duì)進(jìn)駐駐大廈廈的、、發(fā)展展?jié)摿α薮蟠蟮钠笃髽I(yè)進(jìn)進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投投資以以及金金融中中介活活動(dòng)。。由于于可以以方便便地對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)創(chuàng)立立發(fā)展展全過過程以以及企企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層層進(jìn)行行深入入的了了解，，這種種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資資活動(dòng)動(dòng)的投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)實(shí)際上上并不不大。。如何何做好好這方方面的的工作作，將將是創(chuàng)創(chuàng)新科科技大大廈經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)能能否取取得突突破的的關(guān)鍵鍵。第六章章總總體體規(guī)劃劃方案案第四節(jié)節(jié)建建設(shè)設(shè)地址址與條條件珠海創(chuàng)創(chuàng)新科科技大大廈擬擬建于于廣東東珠海海高科科技成成果產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化示范范基地地東南南端（（見第第21頁珠海?；氐匾?guī)劃劃示意意圖）），座座東南南向西西北，，依山山靠海海，正正對(duì)珠珠?；厝肴肟?，，與珠珠?；毓粳F(xiàn)現(xiàn)有綜綜合樓樓相鄰鄰，位位置十十分醒醒目。。珠海海創(chuàng)新新科技技有限限公司司（暫暫定名名）與與珠海?；氐毓舅景吹赖缆分兄虚g為為界，，見珠珠海基基地規(guī)規(guī)劃示示意圖圖紅虛虛線所所示。。該址三三邊臨臨路，，東、、南緊緊靠排排洪渠渠，西西為規(guī)規(guī)劃路路，北北為基基地已已開發(fā)發(fā)部分分。l拆遷安安置：無。。l供電條條件：630KVA，雙電電源雙雙回路路供電電，已已通至至建址址地下下。l供水條條件：200毫米管管徑，，已通通至建建址地地下。。另外外，建建址距距離自自來水水廠僅僅一千千米左左右距距離，，水壓壓充足足，將將來若若需要要擴(kuò)大大用水水量也也容易易。l通訊條條件：光纖電電話基基站，，100M高速寬寬帶網(wǎng)網(wǎng)，已已通。。l雨、污污水排排放條條件：地埋埋式污污水處處理器器，已已接通通可用用。第六章章總總體體規(guī)劃劃方案案第五節(jié)節(jié)建建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃和要要點(diǎn)1.建筑風(fēng)風(fēng)格和和主要要功能能。在在建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)方面面，要要求與與珠海海基地地整體體布局局協(xié)調(diào)調(diào)一致致，通通過建建筑物物的造造型語語言，，以超超前和和創(chuàng)新新的手手法塑塑造出出一種種全新新的、、強(qiáng)有有力的的、令令人印印象深深刻的的高科科技建建筑物物形象象，具具有鮮鮮明的的科技技意識(shí)識(shí)，體體現(xiàn)科科技創(chuàng)創(chuàng)業(yè)天天地的的內(nèi)涵涵，使使其成成為珠珠?；氐牡臉?biāo)志志性建建筑。。主要要功能能是為為高科科技企企業(yè)培培育及及成長(zhǎng)長(zhǎng)提供供良好好的辦辦公、、行政政管理理、技技術(shù)開開發(fā)和和無污污染和和噪音音實(shí)驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)所所以及及其他他必備備的設(shè)設(shè)施條條件，，同時(shí)時(shí)兼顧顧提供供包括括住宿宿接待待在內(nèi)內(nèi)的生生活?yuàn)蕣蕵翻h(huán)環(huán)境，，不專專設(shè)工工業(yè)廠廠房。。2.建設(shè)規(guī)規(guī)劃要要點(diǎn)總用地地面積積9800平方米米主樓基基底面面積3280平方米米總建筑筑面積積16800平方米米建筑層層數(shù)≤11層。中央空空調(diào)系系統(tǒng)供供應(yīng)整整座大大廈中央熱熱水系系統(tǒng)集中供供應(yīng)公公寓部部分電梯兩兩部客客梯，，不銹銹鋼裝裝飾配配置，，每層層均設(shè)設(shè)站點(diǎn)點(diǎn)，載載重1000公斤。。綠化率率40%室外停停車場(chǎng)場(chǎng)50個(gè)停車車位地下室室兼設(shè)備備用房房、消消防水水池、、小型型停車車場(chǎng)和和人防防工程程，盡盡量從從簡(jiǎn)。。第六章章總總體體規(guī)劃劃方案案第六節(jié)節(jié)環(huán)環(huán)境境保護(hù)護(hù)和防防風(fēng)抗抗震本大廈廈不考考慮接接納化化工、、機(jī)械械類等等容易廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。污染噪音：主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺(tái)風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。其他：按國(guó)家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。第六章總總體規(guī)劃劃方案第七節(jié)節(jié)節(jié)能能本項(xiàng)目遵照照國(guó)家以及及珠海當(dāng)?shù)氐叵嚓P(guān)建筑筑節(jié)能要求求進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。第六章總總體規(guī)劃劃方案1.項(xiàng)目建設(shè)期期：1年．2.招商期：1年，指1年后企業(yè)入入駐率為100%。3.項(xiàng)目總投資資（詳見附附件1：投資估算表表）本項(xiàng)目預(yù)測(cè)測(cè)總投資為為人民幣5639.78萬元。4.營(yíng)業(yè)收入（（詳見附件件1：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收收入表）本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)業(yè)收入主要要為各類辦辦公場(chǎng)地、、綜合服務(wù)務(wù)設(shè)施和住住房的租金金與管理費(fèi)費(fèi)收入，預(yù)預(yù)計(jì)正常常年度的全全年收入為為843萬元。5.營(yíng)業(yè)成本（（詳見附件件1：預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)業(yè)成本估算算表）預(yù)測(cè)項(xiàng)目年年?duì)I業(yè)成本本為465.52萬元，6.凈利潤(rùn)（詳詳見附件1：利潤(rùn)估算表表）招商期：年年凈利潤(rùn)為為96.53萬元。正常經(jīng)營(yíng)期期的前四年年：年凈利利潤(rùn)為320.86萬元。正常經(jīng)營(yíng)期期的后期：：本階段的的年凈利潤(rùn)潤(rùn)為341.26萬元。7.現(xiàn)金流量（（詳見附件件1：現(xiàn)金流量估估算表）第七章投投資估算算和效益分分析第一節(jié)基基本數(shù)據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)效益評(píng)價(jià)價(jià)1.本本項(xiàng)目投資資利潤(rùn)率為為5.9%(見利潤(rùn)潤(rùn)估算表)2.本本項(xiàng)目投資資回收期為為13.5年投資回收期期=13+2348520÷÷4676045=13.5年（數(shù)字詳見見現(xiàn)金流量量估算表））3.

財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值。。按7%的的折現(xiàn)率計(jì)計(jì)算，本項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為402.26萬元（（見現(xiàn)金流量估估算表），該值反反應(yīng)項(xiàng)目的的盈利水平平高于7%的折現(xiàn)率率，是有一一定投資價(jià)價(jià)值的。4.本本項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率為7.7%，，說明本項(xiàng)項(xiàng)目的盈利利能力是不不錯(cuò)的。5.

以上上效益分析析僅僅考慮慮較為為穩(wěn)穩(wěn)定的物業(yè)業(yè)租賃和管管理費(fèi)用，，實(shí)際運(yùn)作作中還存在在為入孵企企業(yè)進(jìn)行管管理、技術(shù)術(shù)和金融中中介服務(wù)（（包括進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)投資資活動(dòng)）所所得收益。。另外，項(xiàng)項(xiàng)目處于唐唐家灣最具具發(fā)展?jié)摿αΦ牡赜?，，地價(jià)的升升值收益不不容忽視。。綜合考慮慮這些因素素，實(shí)際上上本項(xiàng)目的的收益應(yīng)高高于上述估估算值，投投資回收期期將更短。。第七章投投資估算算和效益分分析第三節(jié)不不確定性分分析1.盈盈虧平衡分分析本項(xiàng)目正常常年度盈虧虧平衡時(shí)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入率率達(dá)到35.6%，，即當(dāng)營(yíng)業(yè)業(yè)收入達(dá)到到設(shè)計(jì)能力力的35.6%（300萬元元）時(shí)，本本項(xiàng)目即可可保本，這這說明本項(xiàng)項(xiàng)目的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力較較高，效益益較好。2.敏感感性分析影響本項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益益的主要敏敏感性因素素為：固定定資產(chǎn)投資資額，經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入三三個(gè)方面。。從敏感性分析析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)來看，在在所測(cè)定的的不確定性性因素變化化范圍內(nèi)，，內(nèi)部收益益率均大于于6.5%，這說明明本項(xiàng)目具具有一定的的抗風(fēng)險(xiǎn)第七章投投資估算算和效益分分析見時(shí)間安排排表第八章項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施時(shí)間安排排第一節(jié)問問題題和風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的投投資收益主主要表現(xiàn)為為物業(yè)租賃賃收入、中中介服務(wù)和和投資項(xiàng)目目的收益，，因此，能能否吸引企企業(yè)入駐、、能否充分分發(fā)揮大廈廈各項(xiàng)服務(wù)務(wù)功能以及及投資項(xiàng)目目的收益將將成為項(xiàng)目目成敗的關(guān)關(guān)鍵。以現(xiàn)現(xiàn)金或租賃賃費(fèi)用折抵抵的入駐企企業(yè)股權(quán)增增值水平，，以及入駐駐企業(yè)的成成活率、成成長(zhǎng)速度將將在一定程程度上影響響項(xiàng)目的收收益。宏觀方面，，珠海市科科技創(chuàng)新海海岸——唐唐家灣的科科技創(chuàng)業(yè)發(fā)發(fā)展形勢(shì)尤尤其是廣東東珠海高科科技成果示示范基地附附近區(qū)域的的發(fā)展好壞壞將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生重重大的影響響。珠海創(chuàng)新科科技大廈緊緊鄰清華科科技園（珠珠海），形形成集聚效效應(yīng)，對(duì)于于本項(xiàng)目是是有利的，，但是同時(shí)時(shí)也會(huì)在一一定程度上上產(chǎn)生業(yè)務(wù)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。中山大學(xué)珠珠海校區(qū)擬擬興建的星星級(jí)會(huì)議中中心尚在規(guī)規(guī)劃中，何何時(shí)實(shí)施尚尚無具體時(shí)時(shí)間表，一一旦實(shí)施，，將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)接接待功能方方面產(chǎn)生一一定的影響響。第九章風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)對(duì)策第二節(jié)對(duì)對(duì)策策1.充分發(fā)揮政策策優(yōu)勢(shì)必須充分發(fā)揮揮廣東珠海高高科技產(chǎn)業(yè)化化示范基地作作為國(guó)家級(jí)高高新區(qū)的條件件，最大限度度地利用相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政策，，從而最大程程度地降低創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)運(yùn)作成本，吸吸引企業(yè)入駐駐，保證較高高的