某大廈寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃建議方案

臺(tái)家大廈產(chǎn)品建議報(bào)告思路原方案分析

產(chǎn)品定位建議

辦公

酒店式公寓

裙樓商業(yè)產(chǎn)品定位平面規(guī)劃戶型建議配套建議其它結(jié)合市場情況比較產(chǎn)品規(guī)劃建議

產(chǎn)品組合建議寫字樓酒店商業(yè)原方案產(chǎn)品組合示意原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.原方案情況注：五樓西面規(guī)劃為辦公，東面規(guī)劃為中餐廳和包房，中間是大宴會(huì)廳原方案問題點(diǎn)原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)為從市場和開發(fā)商自身情況考慮，原方案有待調(diào)整。興建酒店資金要求高、對專業(yè)管理水平要求高、資金回籠慢、同時(shí)對政府資源要求高。市場風(fēng)險(xiǎn)相對較大。從目前市場情況來看，裙樓部分商業(yè)項(xiàng)目體量稍大，規(guī)劃安排也需要調(diào)整。首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業(yè)項(xiàng)目的組合優(yōu)化。建議方案解決的問題點(diǎn)建議產(chǎn)品組合方案：辦公+酒店式公寓高檔次辦公商住綜合體相城CBD核心區(qū)通過對市場的把握，對產(chǎn)品重新定位為辦公酒店式公寓商業(yè)在規(guī)劃建議里，我們將酒店改為酒店式公寓，裙樓商業(yè)建議只做四層，對地下車庫也做出調(diào)整建議產(chǎn)品組合示意一、寫寫字樓樓定位位及規(guī)規(guī)劃建建議——區(qū)區(qū)域在在售寫寫字樓樓量體體及銷銷售情情況評價(jià)：：相對對來說說，小小面積積的寫寫字樓樓去化化較快快。大大面積積的寫寫字樓樓去化化緩慢慢。另另外產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)模對對產(chǎn)品品去化化也有有很大大的影影響。。在售寫寫字樓樓產(chǎn)品品情況況中翔創(chuàng)創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層（（6-26層））——標(biāo)準(zhǔn)層層平面面圖南亞大大廈標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層（4-12層層）評價(jià)：：創(chuàng)世世紀(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層注意意對產(chǎn)產(chǎn)品面面積的的控制制，小小戶型型只有有93平米米，中中等戶戶型為為111平平米，，大戶戶型為為141平平米。。同時(shí)時(shí)創(chuàng)世世紀(jì)在在27-31層層設(shè)計(jì)計(jì)成分分割兩兩個(gè)大大戶型型，以以滿足足大公公司需需求。。南亞亞設(shè)計(jì)計(jì)出色色點(diǎn)是是全部部為朝朝南戶戶型，，但戶戶型面面積在在200-400的的大面面積，，且無無法分分割。?！獞粜颓榍闆r——產(chǎn)品配配套情情況——產(chǎn)品外外立面面表現(xiàn)現(xiàn)南亞大大廈凱翔國國際廣廣場中翔創(chuàng)創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)大廈廈評價(jià)：：在售售寫字字樓都都是現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格建建筑，，以高高度和和線條條表現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感，，相對對南亞亞大廈廈，規(guī)規(guī)模較較小，，在形形象表表現(xiàn)上上稍顯顯遜色色。中翔創(chuàng)創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)大廈廈和凱凱翔國國際廣廣場都都是結(jié)結(jié)合底底層批批發(fā)商商城的的商鋪鋪式寫寫字樓樓，主主要針針對部部分批批發(fā)商商，物物業(yè)管管理和和物業(yè)業(yè)形象象都不不是很很上檔檔次。。南亞大廈是是目前在售售的唯一專專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓，但但是規(guī)劃面面積為200-400的中大大戶型，總總價(jià)在110-230萬，大大部分規(guī)模模和實(shí)力稍稍遜的企業(yè)業(yè)或商戶有有心無力，，另外南亞亞大廈規(guī)模模較小，難難以凸顯入入駐企業(yè)的的形象。——在售寫寫字樓評價(jià)價(jià)本項(xiàng)目寫字字樓市場定定位國際5A智能化甲級(jí)級(jí)寫字樓相城CBD核心區(qū)市場定位描描述科技與創(chuàng)新新專業(yè)化商務(wù)務(wù)服務(wù)配套綜合化化科技方面體體現(xiàn)在辦公公、通信傳傳輸、消防防及安保的的智能化，，樓宇自動(dòng)動(dòng)化，真正正達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)創(chuàng)新方面體體現(xiàn)在建筑筑設(shè)計(jì)和建建筑功能的的創(chuàng)新上。。軟件服務(wù)方方面不僅體體現(xiàn)在高效效的物業(yè)管管理，還有有對入駐企企業(yè)專業(yè)化化的商務(wù)服服務(wù)上。本項(xiàng)目不只只是單純的的寫字樓，，而是集寫寫字樓、商商住、會(huì)展展、休閑娛娛樂及購物物中心于一一體的大空空間。寫字樓規(guī)劃劃建議辦公辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面面修改建議議修改建議說說明北面戶型面面積縮小，，南面戶型型面積增大大，便于去去化。電梯間改為為南北向，，動(dòng)線更加加合理。相鄰戶型間間可分可合合，方便客客戶選擇與與使用．戶型面積建建議大戶型中等戶型小戶型內(nèi)部配套裝裝修建議現(xiàn)代簡約式式外觀設(shè)計(jì)計(jì)，充滿現(xiàn)現(xiàn)代感和科科技感。采采用豎向構(gòu)構(gòu)建和線條條，使整座座建筑顯得得高大挺拔拔。雙塔式式構(gòu)造，寫寫字樓和酒酒店式公寓寓兩座高樓樓互為映襯襯。（部分寫字字樓外立面面參考）外立面風(fēng)格格建議二、酒店式式公寓定位位及規(guī)劃建建議——區(qū)域內(nèi)內(nèi)酒店式公公寓體量及及銷售情況況凱翔國際大大廈去化較較快，特別別是小面積積房型，市市場供不應(yīng)應(yīng)求，目前前剩余量集集中在200㎡的大大戶型。在售酒店式式公寓產(chǎn)品品情況——酒店式公寓寓產(chǎn)品戶型型情況——主力戶型圖圖（凱翔））評價(jià)：凱翔翔國際大廈廈酒店式公公寓平層已已經(jīng)售完，，在售的為為復(fù)式公寓寓，層高為為5.2米米，內(nèi)部空空間還是顯顯得壓抑，，銷售較好好主要有以以下原因：：今天上半半年市場高高漲形成的的購房壓力力、相城區(qū)區(qū)出現(xiàn)公寓寓特別是小小面積公寓寓供應(yīng)斷層層、另外項(xiàng)項(xiàng)目的買贈(zèng)贈(zèng)活動(dòng)也吸吸引部分消消費(fèi)者。（（藍(lán)色為贈(zèng)贈(zèng)送面積））。復(fù)式85-95㎡，，面寬4米米，進(jìn)深9米復(fù)式65-75㎡，，面寬4米米，進(jìn)深8米——產(chǎn)品配套及及裝修情況況——產(chǎn)品外立面面表現(xiàn)評價(jià)：產(chǎn)品品都是現(xiàn)代代風(fēng)格建筑筑，凱翔以以高度和線線條表現(xiàn)品品質(zhì)感，相相對來說國國際服裝酒酒店式公寓寓淹沒在樓樓群中，產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)位和和檔次難以以凸現(xiàn)。凱翔國際廣廣場國際服裝城城酒店式公寓寓相城區(qū)酒店店式公寓最最早是國際際服裝城有有售，由于于前兩年相相城區(qū)商業(yè)業(yè)還未成氣氣候，這種種物業(yè)形態(tài)態(tài)也不被人人重視，去去化緩慢。。但是今年年以來由于于相城區(qū)住住宅供應(yīng)出出現(xiàn)斷層現(xiàn)現(xiàn)象，在售售普通住宅宅供應(yīng)量少少，價(jià)格飛飛漲，人們們開始把目目光投向酒酒店式公寓寓，凱翔小小面積酒店店式公寓此此時(shí)推出適適逢其時(shí)。。隨著中心區(qū)區(qū)商業(yè)氛圍圍漸濃以及及居住條件件的不斷改改善，酒店店式公寓會(huì)會(huì)有較大的的需求空間間。凱翔復(fù)式酒酒店式公寓寓層高5.2米，分分為兩層，，居住舒適適度較差，，但在房價(jià)價(jià)漲幅較快快的市場上上還是顯得得實(shí)惠。國國際服裝城城酒店式公公寓嚴(yán)格意意義上說是是酒店公寓寓，一直以以購房投資資定位的，，購買人群群80%為為投資客。?！频晔绞焦⑹袌鰣鲈u價(jià)酒店公寓市市場定位精裝修酒店店式公寓，，可商可住住的一站式式復(fù)合居所所相城CBD核心區(qū)酒店式公寓寓酒店式公寓寓規(guī)劃建議議（標(biāo)準(zhǔn)層建建議示意圖圖）酒店式公寓寓標(biāo)準(zhǔn)層平平面建議配套用房平面規(guī)劃建建議說明電梯及配套套用房靠北北，減少北北面公寓戶戶數(shù)，并適適當(dāng)縮減戶戶型面積，，增大南面面兩邊戶型型面積。南北分開，，電梯分開開，增加居居家氛圍，，減少長廊廊帶來的冷冷漠和疏離離感。配套用房大戶型中等戶型小戶型裝修費(fèi)用控控制在1300元/平米，減減少客戶二二次裝修的的周折，業(yè)業(yè)主只要購購置少量家家具即可方方便居家。。裝修建議因?yàn)槭请p子子星座，酒酒店式公寓寓和寫字樓樓要求風(fēng)格格統(tǒng)一，同同時(shí)富有變變化對比，，兩座高樓樓互為映襯襯。（部分酒店店式公寓外外立面參考考）外立面風(fēng)格格建議三、裙樓商商業(yè)規(guī)劃建建議商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及及樓層分布布建議商業(yè)可以包括精精品店、中中小型超市市、銀行柜柜臺(tái)、咖啡啡店、干洗洗店等，形形成休閑購購物中心1-2層沿沿街商業(yè)示示意1-2層商業(yè)3層餐飲示示意第3層可以以設(shè)計(jì)包括括中西餐廳廳，酒吧、、大型宴會(huì)會(huì)廳等在內(nèi)內(nèi)的餐飲商商業(yè)，形成成區(qū)內(nèi)有聚聚集效應(yīng)的的中高檔餐餐飲場所第3層四層可以設(shè)設(shè)計(jì)游泳池池、SPA、臺(tái)球室室等娛樂休休閑、健身身養(yǎng)生項(xiàng)目目，建議東東西區(qū)干濕濕分離。4層會(huì)所示示意商業(yè)第4層游泳池濕區(qū)Spa、桑桑拿室水療療館干區(qū)健身房瑜伽室臺(tái)球室保齡球室大堂挑高5.4米，，增加舒適適度，設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)咨詢詢柜臺(tái)，部部分位置可可以設(shè)計(jì)公公共休息場場所。底層大堂示示意商業(yè)大堂地下室地下室-2-3整層層，加上約約三分之一一面積的-1層，能能提供500個(gè)停車車位，充分分滿足項(xiàng)目目經(jīng)營后的的停車需要要。地下室-1層其余部部分可以規(guī)規(guī)劃為中檔檔自助型餐餐飲連鎖店店等項(xiàng)目。。地下室示意意底層交通動(dòng)動(dòng)線示意車行路線示示意寫字樓進(jìn)入入示意酒店式公寓寓進(jìn)入示意意撤銷一樓前前面的車庫庫入口，車車輛從兩層層進(jìn)入地下下停車場，，商業(yè)配套套和寫字樓樓從前門進(jìn)進(jìn)入，酒店店式公寓從從后面進(jìn)入入。謝謝觀賞，，敬請指點(diǎn)??！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。23:37:1923:37:1923:3712/24/202211:37:19PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2223:37:1923:37Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:37:1923:37:1923:37Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2223:37:1923:37:19December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月202211:37:19下午午23:37:1912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:37下下午12月-2223:37December24,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/2423:37:1923:37:1924December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。11:37:19下下午午11:37下下午23:37:1912月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:37:1923:37:1923:3712/24/202211:37:19PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2223:37:1923:37Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。23:37:1923:37:1923:37Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2223:37:1923:37:19December24,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。24十十二月202211:37:19下下午23:37:1912月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2211:37下下午12月-2223:37December24,202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/2423:37:1923:37:1924December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。11:37:19下午午11:37下下午23:37:1912月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。23:37:1923:37:1923:3712/24/202211:37:19PM11、越是沒有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。12月-2223:37:1923:37Dec-2224-Dec-2212、越是無能能的人，越越喜歡挑剔剔別人的錯(cuò)錯(cuò)兒。23:37:1923:37:1923:37Saturday,Decem