模式化商業(yè)地產(chǎn)成功之路

模式化－商業(yè)地產(chǎn)成功發(fā)展之路

姜新國中國商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國著名商業(yè)地產(chǎn)專家，中國第一部商業(yè)地產(chǎn)專著作者，在清華、北大、浙大、交大、人大、復(fù)旦、廈大等名校講授商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)界有商業(yè)地產(chǎn)“教父”之稱。上海知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)—上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司首席策劃師，商務(wù)部屬下的中國城市商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)管理聯(lián)合會常務(wù)理事、專家委員、學(xué)術(shù)委員會副主任。

從事房地產(chǎn)近20年，曾擔(dān)任大型開發(fā)企業(yè)的總助、副總經(jīng)理，諳熟商業(yè)地產(chǎn)的策劃和規(guī)劃、開發(fā)、營銷、招商全程技術(shù)，著有《商鋪投資》、《商鋪韜略》、《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理》（清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班重點教材）、《招商定輸贏》，主持或參與了“世博軸”、“南站地下商業(yè)空間”、“中醫(yī)藥國際服務(wù)貿(mào)易總部基地”、“萬科”項目等上百個項目的策劃、規(guī)劃、招商和開發(fā)運營工作，是國內(nèi)外公認(rèn)的實戰(zhàn)型專家。一、市場背景1、市場轉(zhuǎn)型2、政策趨勢3、發(fā)展之路在何方4、做商業(yè)地產(chǎn)的六大好處二、中國商業(yè)地產(chǎn)的

模式化之路

（1）房地產(chǎn)開發(fā)模式

（以萬達(dá)為代表）

（2）金融資本的投資模式

（以深國投為代表）

（3）店鋪經(jīng)營模式

（以百聯(lián)為代表）

1、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三種基本模式企業(yè)名稱企業(yè)類型主業(yè)商業(yè)代表作開發(fā)類型特點歸納優(yōu)劣評價瑞安港資房地產(chǎn)新天地綜合地標(biāo)拉動周期長。恒隆港資商業(yè)地產(chǎn)恒隆廣場綜合、商辦高端品牌、商辦聯(lián)動持有經(jīng)營。新世界港資房地產(chǎn)新世界百貨綜合、商業(yè)單品牌市場運作不力影響局限。萬達(dá)改制企業(yè)房地產(chǎn)萬達(dá)廣場綜合商業(yè)不精致，融合能力不夠，品牌少市場影響力大，品牌有號召力圖，未真正轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)軌道，資本市場通道不通。寶龍民營房地產(chǎn)寶龍廣場綜合同上。品牌意識略弱品牌影響力小，商業(yè)層級低三四線城市發(fā)展，以銷代融。中糧集團(tuán)央企商業(yè)、房地產(chǎn)大悅城單品牌商業(yè)持有，適合消費趨勢資金沉積。華潤央企商業(yè)、房地產(chǎn)萬象城單品牌（品牌延展不夠）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之處，品牌延伸不夠。華僑城央企房地產(chǎn)歡樂谷單品牌旅、住復(fù)合，商業(yè)配套旅游的景觀、商業(yè)為住宅配套旅游形成地標(biāo)，改善居住環(huán)境，商業(yè)做好配套，萬科之師。萬科上市公司房地產(chǎn)設(shè)有（上海都市花園的配套）居住物業(yè),商業(yè)配套沒有旅游，其他和華橋城一樣，在找合作者商業(yè)是絕對弱項。深國投地方金融機構(gòu)及個人集資商業(yè)地產(chǎn)嘉信茂資金投入、土地運作追求資本收益率與萬達(dá)同步發(fā)展，只追求收益，忽略自主開發(fā)，自有品牌（漢奸模式）。世茂上市公司住宅沒有品牌(世貿(mào)百貨)住宅開發(fā)，商業(yè)持有爭取商業(yè)地產(chǎn)上市擴大融資。2、中國房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式特點

企業(yè)名稱企業(yè)類型主業(yè)商業(yè)代表作開發(fā)類型特點歸納優(yōu)劣評價SOHO中國上市公司房地產(chǎn)SOHO前門大街個性住宅及配套商業(yè)品牌優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的原始做法，拆零為主，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)能力不強。證大地產(chǎn)上市公司金融和房地產(chǎn)大姆指廣場住宅出售，商業(yè)持有有潛質(zhì)，模式化不足社區(qū)商業(yè)市場很大，價值穩(wěn)定，方向感不強。合生創(chuàng)展商業(yè)公司民營零售、辦公、酒店、別墅沒有品牌（合生國際廣場持有為任模式不清晰方向：房地產(chǎn)+資產(chǎn)經(jīng)營，廣東風(fēng)格不適合做商業(yè)地產(chǎn)。金融街上市零售辦公商業(yè)地產(chǎn)金融街資產(chǎn)開發(fā)成京城地標(biāo)無形資產(chǎn)擴張力不夠，停留在實物資產(chǎn)經(jīng)營上，全國高端物業(yè)市場未占領(lǐng)。弘基民營商業(yè)地產(chǎn)餐飲休閑弘基休閑廣場租賃經(jīng)營，出售都有擴張力度不夠，特色不明顯沒有全國戰(zhàn)略，上市很難。百聯(lián)等30多家商業(yè)上市公司上市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營以百聯(lián)為例：聯(lián)華購物中心、東方商廈、一百、永安百貨、聯(lián)華便利等商品經(jīng)營轉(zhuǎn)為商業(yè)開發(fā)，持有物業(yè)，包租商業(yè)物業(yè)，物業(yè)利潤而非商業(yè)利潤。商業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，商業(yè)運營品牌優(yōu)勢，品牌召集優(yōu)勢。寄生型的商業(yè)企業(yè)，增加了商業(yè)成本，可能受到市場淘汰，超市已經(jīng)開始直營為主。小商品城、皮革城等上市自營專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)小商品城、皮革城自營的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營專業(yè)特征強，品牌認(rèn)知度高。由于商業(yè)資源關(guān)系（產(chǎn)地或銷），可復(fù)制性小，發(fā)展前景一般。紅星美凱龍民營商業(yè)地產(chǎn)紅星·美凱龍開發(fā)和運營行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。深賽格上市公司商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場商業(yè)物業(yè)運營行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。太平洋，頤高，華強北數(shù)碼商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場商業(yè)物業(yè)運營行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。3、成功商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的歸納品牌化模式化資產(chǎn)化

三、技術(shù)模式化的探索商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開始方案設(shè)計項目報批招商方案施工單位開工市場調(diào)查提出開發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開發(fā)方案商業(yè)論證市場論證資金落實主力商家承諾初步銷售方案建筑規(guī)劃論證銷售商投資客實際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項目方案初步協(xié)議價格定位對象推盤策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測周期成本項目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險評估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開發(fā)發(fā)模式－－追求市市場價值值最大化化1、業(yè)務(wù)務(wù)流程的的模式落實SP活動開工開盤籌備(推廣)軟文參展招商商管籌備銷售籌備按揭銀行施工開盤活動銷售階段商場開張調(diào)整商管成立統(tǒng)一辦證銀行按揭返租簽約異地銷售展開委托管理主力進(jìn)場推廣商企入駐持有物業(yè)業(yè)開發(fā)模模式—追追求持續(xù)續(xù)增值項目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測算消費對象數(shù)量能力傾向規(guī)劃消防商家消費審美時尚流行經(jīng)營方式經(jīng)營策略交通條件環(huán)境條件規(guī)劃條件物業(yè)條件商業(yè)資源回報要求商圈范圍競爭策略業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)構(gòu)成品種類型服務(wù)方式商業(yè)文特色建筑條件配套條件交通組織業(yè)態(tài)布置商業(yè)主題櫥窗CI系統(tǒng)色彩燈光初步租價成本測算收益預(yù)測客流頻率消費群盈利狀態(tài)消費資源租金成本能力外部動線內(nèi)部動線到達(dá)路徑引導(dǎo)縱向橫向經(jīng)濟(jì)收益評價品牌策略開業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營商業(yè)運營招商實施商業(yè)運營初步收益目標(biāo)優(yōu)惠條件策略價格推廣商洽簽約對象開業(yè)推廣形象包裝運營模式組織場地建立制度取費標(biāo)準(zhǔn)建檔財務(wù)人員培訓(xùn)管理目標(biāo)內(nèi)部制度商場制度裝修控制開業(yè)計劃慶典SP活動開業(yè)時間開業(yè)率商品調(diào)整商店調(diào)整租金調(diào)整融資方案轉(zhuǎn)讓方案持有方案內(nèi)部增值資產(chǎn)包裝委托經(jīng)營自營方案拆零整體產(chǎn)權(quán)收益權(quán)再投資抵押節(jié)奏幅度（1）定定位原則則◆可操操作性◆◆適適應(yīng)應(yīng)性◆◆兼兼用用性（（2）策略略定位◆競爭爭型定位位◆◆適合合型定位位2、定位位模式（3）在在行精確確定位體體系—商業(yè)地地產(chǎn)的五五維定位位體系◆逆向定位位法產(chǎn)業(yè)→就就業(yè)→收收入→消消費→商商品→→業(yè)種→→業(yè)態(tài)◆市場定位位法—商商圈分析析法競爭關(guān)系系、合作作、差異異◆建筑定位位法土地利用用思路、、建筑容容積率、、密度、、建筑分分布、主主次入口口、樓層層、配套套條件◆以招代定定法—商商業(yè)的發(fā)發(fā)展計劃劃◆經(jīng)濟(jì)(收收益)法法—以租租金來定定價（5）定定位內(nèi)容容◆目標(biāo)定位位◆消費類型型定位◆商業(yè)定位位◆規(guī)劃方向向定位◆開發(fā)策略略決策◆融資方式式定位◆盈利模式式定位◆形象定位位（6）定定位決策策依據(jù)◆前瞻瞻性性◆適合合性性◆競爭爭性性（7）定定位決策策過程◆定位建議議◆定位策略略◆定位決策策3、規(guī)劃劃模式功能設(shè)計計為先，指標(biāo)關(guān)系系權(quán)衡。。環(huán)境行為為因果，規(guī)劃接近近商業(yè)。。努力優(yōu)化化坪效，收益總體體平衡。。風(fēng)格反映映業(yè)態(tài)，配套適度度擴容。。外觀實用用兼顧，專用通道道相融。。商業(yè)設(shè)計計先理念念，戰(zhàn)略略經(jīng)營要要交底。。（規(guī)劃引引導(dǎo)書））商業(yè)建筑筑不一般般，組合合設(shè)計肯肯定好。。總平布置置可循環(huán)環(huán)，免得得顧客折折返跑。。（游逛特特點要抓抓牢）時區(qū)規(guī)劃劃有意識識，商業(yè)業(yè)繁榮又又降本。。主次入口口精選位位，動線線分布關(guān)關(guān)全局。?！艏夹g(shù)要則則樓層意識識全首層層，鋪鋪鋪皆活價價值高。。層高變化化對面積積，通道道寬窄看看人氣。。（人氣、、品質(zhì)、、寬街無無鬧市））柱距取舍舍有模數(shù)數(shù)，專門門通用不不操心。。負(fù)荷確定定看業(yè)態(tài)態(tài)，適度度放寬可可轉(zhuǎn)行。。圍欄上升升一米三三，陰角角陽角盡盡去掉。。臺階過高高客流少少，車位位克扣檔檔次低。。立面不要要太波折折，入晚晚燈光要要亮化。。小型商鋪鋪要通透透，大型型商場可可封窗。。商業(yè)廣告告做規(guī)劃劃，對視視角度很很清晰。。店招通道道和櫥窗窗，三個個要素要要記牢。。種樹對著著中間柱柱，剪力力結(jié)構(gòu)要要挖出。。得益面積積大60%，水水電配配套夠就就好。電子商務(wù)務(wù)已認(rèn)可可，虛實實結(jié)合肯肯定好。。商業(yè)建筑筑先消防防，交通通規(guī)劃很很重要。。4、企業(yè)業(yè)架構(gòu)和和合作模模式總部市場發(fā)展部項目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研展部項目運行運行部電腦檔案行政保障部商企關(guān)系招商商業(yè)資源法律事務(wù)法務(wù)部商鋪估價估價部機構(gòu)資金個人企業(yè)資金基金融資部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運作抵押托管部財務(wù)管理公司境外基金國內(nèi)基金市場研究指導(dǎo)開發(fā)項目租務(wù)物管三大塊：1、市場塊版：市場發(fā)展部、媒介部、運行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價所、融資部、財務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營。3、保障版塊：法務(wù)部、保障部、審計室專業(yè)企業(yè)業(yè)組織架架構(gòu)企業(yè)專設(shè)部門外包業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)市調(diào)策劃招商營銷委托管理定位決策規(guī)劃設(shè)計開發(fā)企業(yè)項目融資經(jīng)營決策一般企業(yè)業(yè)架構(gòu)四、融資資和盈利利模式（一）融資模式式1、經(jīng)營營性物業(yè)業(yè)融資2、土地地融資\項目貸貸款\帶帶資施工工3、RETIs融資4、私募募基金5、民間間資本6、國際際資融7、產(chǎn)品品變現(xiàn)8、上市市融資通通道（二）盈盈利模式式1、基本本分類：：實物銷售售資產(chǎn)經(jīng)營營上市市2、盈利利方式（（1））變現(xiàn)原原則：市市場價值值最大化化。變現(xiàn)土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體：整體(銷售)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售（2）持持有原原則則：資產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化化、經(jīng)營營實心化化持有租賃經(jīng)營：可變和不可變租金合資經(jīng)營：租金入股，租期入股委托經(jīng)營：固定租金、自收租金實物融資：銀行抵押、實物擔(dān)保、典當(dāng)（3）資資產(chǎn)上市市原原則：：資產(chǎn)包包裝資產(chǎn)上市融資：組建REITs、發(fā)行基金上市公司：募集公眾資金產(chǎn)權(quán)交易：無形資產(chǎn)和實物資產(chǎn)同時評估（三）四個盈利利模式的的實踐案案例解析析1、早期期萬達(dá)案案例2、新天天地案例例3、復(fù)星星-豫園園案例4、大摩摩-上海海廣場案案例謝謝！Thankyou!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:19:1101:19:1101:1912/25/20221:19:11AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2201:19:1101:19Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:19:1101:19:1101:19Sunday,December25,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2201:19:1101:19:11December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20221:19:11上上午午01:19:1112月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月221:19上上午午12月月-2201:19December25,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/251:19:1101:19:1125December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。1:19:11上上午1:19上上午午01:19:1112月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:19:1101:19:1101:1912/25/20221:19:11AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2201:19:1101:19Dec-2225-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。01:19:1101:19:1101:19Sunday,December25,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2201:19:1101:19:11December25,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。25十二月月20221:19:11上午01:19:1112月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月221:19上上午12月-2201:19December25,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/251:19:1101:19:1125December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。1:19:11上午午1:19上午午01:19:1112月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。01: