某房地產企業(yè)融資計劃書DOC

DOC某房地產企業(yè)融資計劃書目錄一、公司介TOC\o"1-5"\h\z紹1二、項目分析4三、市場分析10四、管理團隊16五、財務計劃17六、融資方案設計17房地產項目融資計劃書一、公司介紹公司簡介大連市某房地產有限公司是經(jīng)大連市工商行政管理局批準成立的一家合法有限責任公司。成立時間：1998年12月30日注冊資金：2000萬元（人民幣）企業(yè)法人：***注冊地址：建設路公司經(jīng)營范圍：房地產開發(fā)、商品房銷售、房屋租賃大連市某房地產有限公司管理架構設置科學合理，獨具特色公司設董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。總經(jīng)理由陳清江擔任，由董事會決定公司的一切重大事宜。公司設置五個職能部門，分別為：綜合部：負責行政、人事和后勤服務財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭開發(fā)部：負責房地產開發(fā)前期工作和辦理有關法律手續(xù)工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協(xié)調工程的生產進度營銷部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場推廣和辦理產權證件-1-房地產項目融資計劃書公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發(fā)、設計、銷售、物業(yè)管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學學歷以上109人，中高級職稱63人，初級職稱23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍年輕化，聚集了一批房地產開發(fā)建設各方面的人才。公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法上行下效，公司整體動作協(xié)調，有較高的工作效率。公司宗旨：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個臺階”的開發(fā)理念，嚴把工程質量關，守合同，重信用，在客戶-2-房地產項目融資計劃書中樹立了良好信譽，贏得了社會各界的贊譽。公司現(xiàn)狀公司現(xiàn)有總資產5,692萬元，其中固定資產2,100余萬元，流動資金3,553萬元。詳細見附表。歷史業(yè)績公司經(jīng)過幾年的發(fā)展，努力開創(chuàng)業(yè)務，積極參與城市建設。截止目前已經(jīng)累計開發(fā)商品房建筑面積48,000平方米。取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。以下是公司開發(fā)的主要樓盤：繁榮街商住綜合樓。商貿局南院9#樓。**小區(qū)10#、24#樓。武警支隊底商綜合樓。新城區(qū)***。資信程度多年來,公司在不斷地做大、做強的企業(yè)規(guī)模的同時，遵守國家的法律和法規(guī)政策，一直將“誠信”做為企業(yè)的發(fā)展根本，與行政、金融、地產行業(yè)等社會各界建立了良好的關系。2006年度，被大連市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企業(yè)，被大連市城建委授予“房地產開發(fā)先進單位”。董事會決議2007年9月15日，公司召開董事會，就“****”項目融資事項進行了討論，經(jīng)董事會全體成員和總經(jīng)理一致同意，會議通-3-房地產項目融資計劃書過了《大連市某房地產有限公司就“****”項目融資決議》。二、項目分析項目基本情況“****”項目位于大連市新行政區(qū)，直接面向白龜山風景旅游區(qū)，南臨緯一路，東臨公務員小區(qū)（翠湖苑）?！?***”項目規(guī)劃用地面積17,319.6（26畝），總建筑面積55,000m?,其中地上建筑面積45,000m?,地下建筑面積10,000m；住宅建筑面積35,000m?,商業(yè)及配套建筑面積10,000；容積率2.59，綠化率20%。項目建設有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善合理，幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，而且傍依白龜山自然風景區(qū)，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“****”將能容易吸引有識人士的購房欲望，市場前景良好。項目來歷按照遼寧省委、省政府提出的大連要“建設大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。大連市委市政府果斷提出了大連“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導下，公司于2007年7月19日在大連市國土資源局通過競標的方式取得了“****”項目用地，地塊編號：***地（2007）005宗地。取得土地過程符合國家相關規(guī)定，手續(xù)均合法有效。根據(jù)大連市房地產市場需求，合理利用資金，做到效益和效-4-房地產項目融資計劃書率兼顧，公司擬將“****”項目的開發(fā)工期控制在22個月。工程進度安排如下：項目工程進度2007年10月—11月18建筑規(guī)劃設計，定稿日工程施工圖設計，定2001112工程招2001月底2002200建筑施工工2日1月月上旬春節(jié)假月下200裝飾工程工1月1200室內外配套、綠1日月200工程竣工交項目資金測算本項目占地面積17,319.6m2，總建筑面積約為55,000m2,項目可銷售面積52,650m?,開發(fā)期為22個月。該項目投資估算：土地成本：26*170=4,420（萬元）獲取土地相關費用：4,420*1.2%=53（萬元）從購地到項目銷售結束的利息支出:9,473*（l+7.5%o）22-4,473=799（萬元）土地總成本:4,420+53+799=5,272（萬元）建造成本預算（單方造價：1,400元/m2）:-5-房地產項目融資計劃書55,000*1,400=7,700（萬元）建筑師、預算師等專業(yè)人員費用：-8--8--6--6-（7,700+616）*0.0075*16=997（萬元）建造總成本:7,700+616+997=9,313（萬元）銷售成本:22,700*3.5%=7,940（萬元）預期銷售凈收入：（35,000*3,200+10,000*8,500+3,000）*（1-3%）=22,019（萬元）開發(fā)周期:22個月開發(fā)利潤:22,019-（794+9,313+5,272）=6,640（萬元）利潤率:6,640/15,379*100%=43.2%平均年利潤率：21.6%資金投入“****”項目的總開發(fā)成本約15，379萬元，項目資金結構如下：單位：萬元資金來源金額比例37%自有資金570015%建筑商墊資230023%預售收入360025%外部融資3800房地產項目融資計劃書100%10000合計外部資金來源：另外公司還將通過以目前我公司已通過銀行融資1000萬元，辦理“銀行承兌”等業(yè)務來提高資金使用效率，降低資金使用成本。項目風險分析根據(jù)國家政策和市場情況等因素分析，本項目也存在著一定的風險。，近期金融系統(tǒng)出臺《關于第二套商品房的按揭貸款政策》1.對有多次置業(yè)意向的人士產生負面影響。近一階段銀行存貸利率不斷調整。萬應的改造力度和增大經(jīng)大連市明年將加大棚戶區(qū)1803.。20濟適用房建筑面積的投放量多萬m2工程可能因不確定因素延期4.風險規(guī)避盡量提前開工完工，縮短工期；盡快進行認購和預售房屋，與金融機構簽訂固定利率合同來減少利息支出；與建筑公司簽訂固定預算合同通過承包合同中延期罰款條件來減少建筑費用；單價不變適當減小套型建筑面積，縮小總房款來增加二次置業(yè)者的購買欲望。市場定位”項目進行準確定位。根據(jù)我們公司的調研，對“****-7-房地產項目融資計劃書定位依據(jù)及原則：新城區(qū)樓盤空缺時間差。競爭性，與目前各市場產生錯位競爭，不打空而大的概念產品。高水平開發(fā)、高起點規(guī)劃。符合市場需求。大連市近期規(guī)劃。項目整體定位：具有城市屬性的高檔居住區(qū)居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū)；采用園林式設計，建筑結構為框架結構。物業(yè)類型：小高層。定位原因：建設小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在大連屬于較高檔次的物業(yè)形態(tài)，小高層之間的間距較大、綠化率高?？蛻舳ㄎ唬捍筮B市中高收入階層1.大連市中上層收入水平（家庭收入在4,000元/月以上）的家庭和個人。2.發(fā)展較好的中小私企骨干。需要改善住房需求，追求品質生活的一部分人群。礦主和煤礦經(jīng)營者。周邊范圍縣高收入者。大連市有灰色收入的部分人士。個體經(jīng)營者。房地產項目融資計劃書價格定位目前，臨近水庫的中高檔樓盤森林半島、水岸豪庭等高層售價都在2,900元/M2，并且都呈勁升趨勢?！?***”項目規(guī)劃設計為臨江高檔住宅區(qū)，因此，在售價上也可比較森林半島、水岸豪庭、蝶湖灣等樓盤。根據(jù)比較分析后，“****”項目初售均價定為3,200元/M2左右，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和轉大的增值潛力。房地產項目融資計劃書三、市場分析（一）地方宏觀經(jīng)濟分析地理狀況：大連位于遼寧省中部，1957年建市，總面積7,882平方公里，總人口490萬。市區(qū)面積70多平方公里，人口91.2萬。大連工業(yè)基礎雄厚。形成以能源和原材料工業(yè)為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工、機電、建材、食品等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系。交通情況：四通八達，快捷順暢的交通聯(lián)系對城區(qū)的建設必將起到積極的帶動作用。經(jīng)濟狀況：2006年，國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調發(fā)展，經(jīng)濟總量和人均水平邁上新臺階。全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值671.9億元，按可比價格計算（下同），比上年增長15.8%，經(jīng)濟總量躍上600億元的新臺階。其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值73.4億元，增長7.4%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值416.1億元，增長18.4%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值182.4億元，增長13.7%。人均生產總值繼2004年突破1,000美元后今年達到13,580元（人民幣），比上年增長15%。三次產業(yè)結構由上年的11.9：60.1：27.9變化為10.9：61.9：27.2，二三產業(yè)比重比上年提高1個百分點，工業(yè)化建設進程有新的加快，保障和社會服務能力繼續(xù)提高和完善。非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值310.4億元，占生產總值的比重為46.2%。城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步提高。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9,898元，比上年增長13.5%；人均消費性支出7,056元，增-10-房地產項目融資計劃書長13%。全市在崗職工平均工資16451元，增長13.2%；農民人均純收入3,150元，增長17.2%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電118臺，冰箱85臺，空調器111臺，洗衣機103臺，家用電腦40臺。每百戶農民擁有彩電89臺，冰箱24臺，空調器14臺，洗衣機84臺，摩托車51輛。2007年上半年，全市經(jīng)濟繼續(xù)高位平穩(wěn)運行,呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的良好勢頭。初步核算，上半年全市完成生產總值382.2億元，按可比價格計算，增長15.8%，其中第一產業(yè)增加值38.8億元，增長5.7%，第二產業(yè)增加值238億元，增長17.9%，其中工業(yè)增加值223.9億元，增長18.7%，第三產業(yè)增加值105.4億元，增長15.3%。城鄉(xiāng)居民收支同步較快增長。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5,948元，比去年同期增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出4060元同比增長15.1%，收支同步較快增長。預計全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可突破12,000元。（二）房地產市場分析房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：2006年，我市建筑業(yè)較快增長。全年建筑業(yè)完成增加值24.1億元，比上年增長13.9%。資質等級三級及三級以上獨立核算建筑施工企業(yè)完成房屋建筑面積524萬平方米，比上年增長35.1％；竣工面積160.3萬平方米，同比增長60.5％。住房交易市場活躍，新建商品房銷售3,554套，合同備案建筑面積42.5萬冊，比2005年增長84.7%。-11-房地產項目融資計劃書2007年上半年，全市城鎮(zhèn)在建項目累計到位資金194.89億元，比上年同期增長87.5%，高出全市投資增速53.2個百分點，其中自籌資金99.3億元，增長155.5%。房地產開發(fā)結構進一步優(yōu)化，市場銷售良好。1—6月份，全市房地產開發(fā)投資9.8億元，比去年同期增長97.5%。其中，住宅投資完成5.96億元，增長39.4%；辦公樓投資0.3億元，增長946.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資0.9億元，增長90.9%。從規(guī)劃局了解到：大連市2008年將供應土地89萬應，建造商品房160萬冊，2009年供應土地93萬冊，建造商品房167萬應?？梢娢磥韼啄甏筮B市的房地產市場潛力很大。房地產價格走勢：2006年至今，受國家經(jīng)濟增長過快和外來資本進入大連房地產市場的影響，大連市房地產業(yè)增長迅猛2006年和2007年至今我市商品房的狀況：如下表所示：年份高層商品住宅（元/mJ多層商品住宅（元/mJ210020061500200027002007有以上情況可以看出：2006年至今，我市商品房價格上升很快，高層價格增副高達28%，多層價格增幅高達33%。其原因有下：以前我市房地產開發(fā)水平相對偏低，高檔次樓盤少，居民消費結構不合理。我市物業(yè)管理水平低，居民消費意識跟不上。-12-房地產項目融資計劃書隨著外來房地產開發(fā)商進駐大連市場，加以引導，居民消費意識逐漸轉變。我市居民收入提高，住房改善條件需求增長。市委、市政府的政策引導。（三）競爭對手和可比較案例典型住宅項目:

?森林半島?森林半島1.建業(yè)占地：204畝起價：2980元/m2物業(yè)類型：小高層主力房型：130-160m70m2左右樓盤情況：小區(qū)整體規(guī)模較大，有多層、小高層、商鋪、別墅等，配套有幼兒園，健身房等設施，樓間距在25米左右，物業(yè)為遼寧建業(yè)物業(yè)管理公司管理，知名度較高。一期已售完，二期已售完，三期小高層，目前已基本售完，僅剩下兩套花園洋房和138m{163m?的幾套高層。0375?首府占地：100畝左右均價：2,500元/m?、2,800元/m?不等主力房型：120-150m樓盤情況：深圳朗曼房地產開發(fā)公司開發(fā)，樓盤檔次較高。運用理念較前衛(wèi)、時尚。操作手法多樣，定期舉辦活動、沙龍、PARTY、酒會等，建立0375俱樂部，顛覆了傳統(tǒng)的房地產造作手法。吸引了大批大連高端人群，銷售已經(jīng)完成。-13-房地產項目融資計劃書水岸豪庭占地：91畝左右起價：2,860元/m?左右主力戶型：100—130m樓盤情況：大連金世紀房地產開發(fā)有限公司開發(fā)。屬于高檔-14-房地產項目融資計劃書-14-房地產項目融資計劃書-14-房地產項目融資計劃書-14-房地產項目融資計劃書樓盤，物業(yè)由TOWNHOUSE、小高層公寓、多層