中南物業(yè)管理服務標準指引手冊

中南物業(yè)管理服務標準指引手冊目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章客服標準和手冊127第二章物業(yè)標準和手冊129第一部分公共設備設施承接查驗標準129\o"CurrentDocument"第二部分商品房交付查驗標準136\o"CurrentDocument"第三部分中南物業(yè)管理服務標準（試行）142\o"CurrentDocument"第四部分新項目操作指引163第五部分物業(yè)管理方案制定指引184第六部分物業(yè)接管驗收指引225第七部分入住管理指引295第八部分業(yè)戶服務指引322第九部分設施設備管理服務指引352第十部分裝修管理指引395第十一部分清潔綠化工作指引417第十二部分秩序維護工作指引456第十三部分消防安全管理指引474第十四部分緊急應變處理指引498第十五部分客服中心服務指引512第一章客服標準和手冊

客戶服務工作標準編制：日期:審核：日期：批準：日期：文件概述文件目的明確客戶服務工作要求，確保相關工作順利開展。文件主導部門（崗位）項目公司客戶服務部各職能部門的主要職責項目公司客戶服務部負責客戶服務標準的制定，并組織實施。客戶服務工作標準序號標準事項序號標準事項具體要求備注投訴的等級1劃分客戶保修的2 類型及處理投訴的等級1劃分客戶保修的2 類型及處理時限標準1、一級投訴（危機事件）：引起或可能引起媒體負面曝光對公司聲譽和形象產(chǎn)生嚴重影響的（例如誠信問題等）；引起或可能引起 10戶（含）以上業(yè)主群體訴訟的。2、二級投訴：可能引發(fā)法律訴訟或被媒體曝光的投訴、一個月內(nèi)累計三次以上不同投訴人的相同投訴或 3人（含）以上10戶以下的集體投訴、由于我方原因超過一個月仍未解決的投訴。3、三級投訴：處理完畢后同一問題發(fā)生三次投訴的、以及需要其他部門提供協(xié)助（包括經(jīng)驗支持）的投訴；4、四級投訴：以上投訴之外的其他所有情況。1、維修的類型：A類：業(yè)主已正式入住、房屋質量問題直接影響到業(yè)主日常生活的（如滲水，堵塞）；B類：業(yè)主未正式入住、但已入場裝修、房屋質量問題影響到業(yè)主裝修進度的；C類：除A、B類以外的房屋質量投訴。2、處理時限要求A類：在業(yè)主認可處理方案的前提下，從接收維修信息到處理結束不彳#超過3天；B類：在業(yè)主認可處理方案的前提下，從接收維修信息到處理結束不彳#超過7天；C類：在業(yè)主認可處理方案的前提下，從接收維修信息到處理結束，在集中交房期不得超過30天，在非集中交房期不得超過 15天。第二章 物業(yè)標準和手冊第一部分公共設備設施承接查驗標準1.0目的明確中南房地產(chǎn)物業(yè)管理區(qū)域公共設施的交付標準，提升中南產(chǎn)品品質2.0適用范圍適用于物業(yè)公司參與房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅商品房公共區(qū)域、公共設備設施交付前的查驗工作。職責項目公司負責對查驗的整改項目在交付前進行整改。項目物業(yè)部參與交付查驗，跟蹤整改項的落實情況。房地總公司負責交付查驗標準的制訂。查驗標準基礎設施房屋墻體路出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等。散水坡1）無下陷、斷裂，與墻體分裂；2）面層平整，無脫層；3）無倒泛水現(xiàn)象。天臺屋面隔熱層、防水層：極端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫。天溝、落水口暢通，管道完好。天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕。公用天線配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好。屋面避雷設施各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠。消防設施（消防栓、消防箱）4.5.2消防箱：消防管、消防帶等配套齊全；箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如。小區(qū)路燈按設計要求安裝。燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常。燈柱安裝牢固、柱面油漆均勻，無損傷和亂花。綠化按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98%以上、無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地純度98%。綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關靈活、無漏水，安裝穩(wěn)固、無搖晃。小區(qū)道路道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷。路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，快料面無裂紋、無缺棱掉角。路牌標識清楚，地面線條順直。垃圾池沖洗水管垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實、無漏水。水閥開關靈活無漏水。水閥箱裝鎖、箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活。砌筑類砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓。裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角。投入口和清出的鐵門：無銹跡、油漆完好均勻，安裝牢固、開啟自如。4）清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活。鐵箱類油漆面層均勻，無損傷、無銹跡，安放地面平穩(wěn)。塑料類桶身完好無損，桶底無裂紋、不漏水、配有桶蓋且完好無損。垃圾中轉站設有垃圾中轉站，中轉站便于市政垃圾車的進出、垃圾裝載等。中轉站不影響業(yè)主的正常生活。道閘電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如、道閘欄無損傷。車庫露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋。地下停車場車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻。露天（夾層）車棚：參照相關室內(nèi)驗收標準。單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡。照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常。排水系統(tǒng)：設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準。地下車庫通風設施：參照《機電設備接管驗收標準》。沙井、檢查井和化糞池4.13.2檢查井和化糞池進出水口高差不小于5cm^井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈。明暗溝溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整。井蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通。擋土墻、坡砌筑密實，砂漿勾縫飽滿。按設計要求設有泄水孔。踏步矼砌：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。塊料砌：參照《房屋接管驗收標準》的相關內(nèi)容。臺階（參照相關的面層砌筑材料的驗收標準）水池、水箱按設計要求和有關衛(wèi)生標準進行驗收。無滲漏水現(xiàn)象。內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象。信箱信箱門鎖開啟靈活，房號標識清楚，有序。景觀、雕塑和文化娛樂設施按設計標準和所要求達到的效果驗收。電梯機房應通風良好（預留通風口和排風扇）。有降溫設施，機房溫度在00C-400C，但平均溫度不超過250C。機房符合設計圖紙要求。井道照明正常。層門強迫關門裝置必須動作正常。啟動運行、選層、平層、停層準確。每層層門必須能夠用三角鑰匙正常開啟。圖紙資料產(chǎn)權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料。2.2技術資料：竣工圖—包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告。相關記錄公共設施驗收記錄表公共設施驗收記錄表驗收驗收項目時間參驗單位驗收記錄參數(shù)項目檢驗結果驗收單位意見：驗收生產(chǎn)開發(fā)單位單位商第二部分商品房交付查驗標準的明確中南房地產(chǎn)商品住宅的交付標準，提升中南產(chǎn)品品質，避免交付矛盾。用范圍適用于物業(yè)公司參與房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅商品房作毛坯交付前的一房一驗工作責目公司負責對查驗的整改項目在交付前進行整改。目物業(yè)部參與交付查驗，跟蹤整改項的落實情況房地產(chǎn)集團負責交付查驗標準的制訂。查驗標準資料準備《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《面積確權證明》、《一房一驗記錄表》等。梁、柱、板主體按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露。頂棚抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷，無脫皮；無裂紋、無霉點，無滲水痕跡、無污漬。墻面抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷，無面層剝落、無明顯裂縫，無污漬；塊料面層：1）粘貼牢固、無缺棱掉角；2）面層無裂紋、損傷，色澤一致；3）對縫砂漿飽滿，線條順直。外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷、無滲水現(xiàn)象。地（樓）面毛地面：平整、無裂紋。塊料（如磁磚）面層:粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫條順直；對縫砂漿飽滿、線條順直。水泥砂漿面層：無抹灰不整，壓光均勻，無空鼓、無起泡等缺陷。用小桶或塑料膠管向地面倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水、倒泛水；第二天到樓下檢查樓面無滲漏。4.6門窗開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形。從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門，連接牢固、開啟靈活。木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻、不掉角、無變形。單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無亂花痕跡。電子對講門：開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；不銹鋼門無亂花痕跡；防盜鐵門無銹跡和亂花痕跡。窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：先關緊所有的窗戶，從天窗或頂層房間窗戶自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入。查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，現(xiàn)將所有窗戶關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺有無泛水。樓梯、扶手矼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結構的樓梯：用力輕搖無晃動、安裝牢固；鋼筋無銹蝕、無彎曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑、不扎手。4.12插座電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左地右火”規(guī)定，每個都檢測、試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。公用電視天線插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞。有線電視插座：由有線電視臺驗收。電話插座：只進行外關驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。接線盒單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞，線接頭包扎完好。開關安裝牢固，目視蓋板無損壞，開關靈活。照明燈具用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無缺。打開所有燈具，電源接通應正常，燈具接通應正常。產(chǎn)品合格、使用壽命達到要求，室內(nèi)公共照明等全部接通連續(xù)工作3天，自然損壞在1％以下。供水系統(tǒng)安裝牢固無搖動；打開每棟樓的供水總閥門（注意關閉室內(nèi)的水閥）管道完好無損，無滲漏水、無銹跡。管道接頭無滲水。水龍頭（花灑）和水閥：打開水閥，流水暢通、接頭無漏水。排污管道（含塑料管）3安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全。4從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞。5鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡、無裂紋、面層油漆均勻。地漏過濾鐵漏安放穩(wěn)固，管縫密實、無滲漏水、無堵塞，排水暢通。衛(wèi)生潔具.3安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和亂花痕跡。.4灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡。.5便器：水箱沖水正常，不堵塞暢通。防盜網(wǎng)（窗）安裝牢固，焊接點密實，面漆均勻，無脫皮和漏刷現(xiàn)象，無明顯銹跡。室內(nèi)配電箱1安裝牢固，配件齊全，控制正常。2開關符合型號規(guī)定。3導線與設計相符，布線規(guī)范。4目視箱蓋無損壞，開關靈活，對應控制標識正確。門鈴室外按鈕安裝牢固，蓋板完好、操作靈活、操作使用正常；室內(nèi)預留線盒符合標準。其它晾衣鉤、室內(nèi)吊扇掛鉤：用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃、目視鋼筋掛鉤表面無裂紋、彎處無斷裂。水表、電表和燃氣表：安裝牢固，無搖晃，打開室內(nèi)水閥，表運轉正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。相關記錄房一驗記錄表

一房一驗記錄表工程名稱房（戶）號分戶驗收時間建設單位開、竣工日期施工單位監(jiān)理單位序號驗收項目驗收內(nèi)容驗收結論及記錄1樓地面、墻面和天棚裂縫、空鼓、露筋、地面起砂、墻面爆灰2門窗窗臺高度、滲水、門窗開啟、安全玻璃3欄桿欄桿高度、豎桿間距、防攀爬措施、護欄玻璃4防水工程屋面滲水、廚衛(wèi)間、陽臺地面滲水、外墻滲水5室內(nèi)空間尺寸層高、開間凈尺寸6給排水工程管道滲水、管道坡向、安裝固定、地漏水封7電器工程接地、相位、控制箱配置8其它煙道綜合驗收結論：建設單位監(jiān)理單位施工單位物業(yè)公司險收人員：年？月？？日瞼收人員：年？月？？日驗收人員：年？月？？日單位名稱：驗收人員:年？月？？日第三部分中南物業(yè)管理服務標準（試行）此標準根據(jù)國家相關物業(yè)管理服務標準，結合中南房地產(chǎn)業(yè)集團公司實際情況進行修訂。目的規(guī)范公司內(nèi)物業(yè)管理服務行為，提升物業(yè)服務質量，樹立中南品牌適用范圍中南地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團所轄住宅物業(yè)服務。職責各子公司物業(yè)部負責具體執(zhí)行。集團物業(yè)管理中心負責指導、監(jiān)督和檢查。服務標準內(nèi)部管理定期召開工作例會（周期最長不得過于一周）。項目經(jīng)理和主管每月與下屬員工談心不少于兩位，并將談心記錄存檔。每兩個月組織一次團隊活動，增強員工的凝聚力和向心力。有完善的物業(yè)服務中心規(guī)章制度，根據(jù)中南物業(yè)服務模塊內(nèi)容編制適合于項目的物業(yè)服務操作手冊，使員工明確相應的崗位職責以及操作規(guī)程。月績效考核工作量化，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能建立各級員工考核制度，并附有記錄。根據(jù)時間節(jié)點，分別制定項目及部門月度、季度、年度工作計劃，并存檔。利用小區(qū)內(nèi)設置公告欄，宣傳企業(yè)文化、適時報道最新消息、溫馨提示；所有相關文件、企業(yè)標識等均需符合中南房地產(chǎn)業(yè)VI體系要求。培訓員工入職培訓為新招員工提供基本知識和基本操作技能的培訓。使新員工了解公司的基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢），熟悉公司的相關規(guī)章制度（如考勤制度，獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務知識（如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求（如崗位責任制、業(yè)務技能、工作流程與要求、操作要領等）。崗前培訓內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機構、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎知識、項目概況、崗位職責等內(nèi)容。在職培訓。各項規(guī)章制度的修訂內(nèi)容。崗位工作中出現(xiàn)的不合格項。先進的物業(yè)服務理念及崗位實際操作方法。典型的案例分析。有助于提升員工綜合素質的課程。工齡一年內(nèi)員工的在職培訓每月不低于一次，工齡二年內(nèi)員工的在職培訓每季度不低于一次。人事管理新聘人員試用期：物業(yè)管理人員試用期為三個月，物業(yè)操作層人員試用期為一個月。員工在職期間需與公司訂立勞動合同，確立勞動關系。在崗人員根據(jù)核定的崗位編制上下浮動不超過10％。兩年內(nèi)的在、離職員工檔案保存在案可查，每位員工建立物資領用卡。每級主管定期有和員工的交流溝通記錄。轉正員工離職需有兩級管理人員的談心交流記錄。人事檔案的借閱需填寫《檔案/借閱歸還單》。其他人事管理事項嚴格按照公司相關規(guī)定執(zhí)行。員工禮儀服式男員工：領口袖口無污跡；短發(fā)，保持頭發(fā)的整潔；著工作制服，佩帶胸卡；皮鞋光亮，無灰塵。女員工：頭發(fā)文雅、莊重，紋理齊整；化淡妝，指甲不宜過長，保持清潔；著工作制服，佩帶胸卡；鞋子光亮，清潔。衛(wèi)生頭發(fā)潔凈、整齊，無頭屑；眼睛清澈，無睡意，無醉意，眼鏡端正，潔凈明亮；耳廓內(nèi)外干凈；胡子刮干凈或修整齊。言談態(tài)度要誠懇、親切，尊重他人；文明用語見附錄A,服務忌語見附錄B儀態(tài)站姿：抬頭、目視前方、挺胸直腰、肩平、雙臂自然下垂、收腹、雙腿并攏直立、也可兩腳分開，比肩略窄，將雙手合起，放在腹前或腹后；坐姿：腰背挺直，肩放松，女性應兩膝并攏，男性膝部可分開一些，但不要過大，一般不超過肩寬，雙手自然放在膝蓋上或椅子扶手上；走姿：輕而穩(wěn)，胸腰挺，頭要抬，肩放松，兩眼平視，面帶微笑，自然擺臂辦公禮儀引路在走廊引路：應走在客人左前方2-3步處；引路人走在走廊的左側，讓客人走在路中央，要與客人的步伐保持一致；在樓梯間引路：讓客人走在正前方（右側），引路人走在左側。開門向外開門時：先敲門，打開門后把住門把手，站在門旁，對客人說“請進”并施禮；進入房間后，用右手將門輕輕關上；請客人入座。向內(nèi)開門時：敲門后，自己先進入房間，側身，把住門把手，對客人說“請進”并施禮；輕輕關上門后，請客人入座后。搭乘電梯電梯沒有其他人時：在客人之前進入電梯，按住“開”的按鈕，此時請客人再進入電梯；如到大廳時，按住“開”的按鈕，請客人先下。電梯內(nèi)有人時：無論上下都應客人、上司優(yōu)先。電梯內(nèi)：先上電梯的人應靠后面站，以免妨礙他人乘電梯；電梯內(nèi)已有很多人時，后進的人應面向電梯門站立；電梯內(nèi)不可大聲喧嘩或嬉笑吵鬧。辦公環(huán)境辦公室內(nèi)嚴禁吸煙、當眾化妝及吃零食。辦公室溝通、交流、接打電話以及開會一律用普通話，與人電話溝通、面對面溝通時，音量適中，避免大聲喧嘩。辦公桌保持清潔，辦公用品擺放有序，避免陳列個人物品；在會談中途遇到客戶來訪情況下須起立?？记诳记诤灥街贫龋黜椖堪才偶媛毧记趩T，負責監(jiān)督考勤簽到，月底考勤員必須如實統(tǒng)計部門出勤情況，部門主管、考勤員簽字后送中心辦公室，中心辦公室復印留底，做為月、年度考核依據(jù)。項目全體員工必須按崗位規(guī)定作息時間按時上下班，不遲到、不早退、不曠工、上班時間不干私活、不擅離工作崗位，努力完成本崗位工作任務。員工請病假要憑正規(guī)醫(yī)院的病假證明，并通知部門主管或考勤員。4.5.5員工遲到或曠工按照公司的有關規(guī)定處理。宿舍管理衛(wèi)生標準地板清潔，無紙屑、無痰跡、無積水及雜物。4.6.1.3鋪面整潔、床單平展，被子呈標準豆腐塊狀，衣服折疊整齊，擺放有序，無零物品及食品。床架上無晾曬衣褲，鞋襪。置有序。4.6.2.3宿舍的衛(wèi)生工具如掃帚、拖布、簸箕統(tǒng)一放在洗漱室，生活垃圾統(tǒng)一裝塑料袋置棄于公共垃圾桶內(nèi)。檔案資料管理檔案管理員專職負責管理處所有文件（通知、規(guī)定、公函、總結、報告、通報、會議紀要等）及資料（技術圖紙、接管驗收、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等）的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準確、完整。樓層各住戶資料袋裝化，實現(xiàn)規(guī)范化管理。文件資料存檔時要進行合理分類，做到標識清楚，檢索方便，并注明保存期限。嚴格按照文件編碼的規(guī)定對相應文件進行編碼。制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度，檔案借閱必須辦理登記手續(xù)，并保留記錄。政府往來文件、公司下發(fā)的文件須按類別及時存檔，保證資料的完整性。早期介入從立項可研、規(guī)劃設計、施工建設等方面介入，提出意見和建議，避免后期管理中出現(xiàn)的不必要的問題。前期介入，應充分了解掌握土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝情況。項目前期物業(yè)管理招投標應當在取得《商品房預售許可證》之前完成。嚴格按照公司《物業(yè)管理公司招標流程》的規(guī)定進行招投標，確定中標人后簽訂《前期物業(yè)服務合同》，并完成相關備案工作。介入與跟蹤電信、自來水、市政路面、煤氣等方面的工作。接管驗收階段，接到發(fā)展商竣工驗收的通知報告后成立接管驗收小組，具體負責進行物業(yè)的接管驗收工作。驗收小組負責對物業(yè)原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規(guī)格型號、容量及設計要求進行驗收，設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及避雷系統(tǒng)。物業(yè)服務單位會同建設單位，對物業(yè)共用部位、共用設施設備、共用場地和物業(yè)管理服務用房等進行檢驗。驗收查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄列出整改一覽表，并定出整改期限。物業(yè)公司對相應問題的整改情況進行跟蹤。經(jīng)檢驗符和要求的，應在7日內(nèi)辦理有關交接手續(xù)。接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。業(yè)主來電來訪及時記錄，并保留完整記錄。物業(yè)服務中心向業(yè)主公布物業(yè)服務中心常設（報修）電話，實行定時值班制。有完善的值班制度和交接班制度；工作記錄清晰、有效及無亂劃痕跡。急修服務15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。急修項目包括直接影響到當前業(yè)主生活的緊急性停電、停水、停氣等。小修2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受2日限制）。房屋、共用設施、設備維護與管理巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；項目負責人、部門主管及基層人員分別有周檢、日檢記錄及例行巡檢記錄。巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。房屋將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；裝修結束組織驗收；驗收合格2個月后組織復驗；復驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應粉刷1次。建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。給排水系統(tǒng)及其配套設施給水設施飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設施；水質每3個月化驗1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質構成污染的因素；保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產(chǎn)生污染；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；泵房內(nèi)設備2年后，每年翻新1次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。4.10.3.2排水設施化糞池每年清理2次，每季巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。4.10.4供配電系統(tǒng)建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；4每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；5每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次秩序維護接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；6潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設備干燥；7每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；8每日填寫運行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關設備、設施定期進行調試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設備的進入經(jīng)過授權，密碼有有效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。電梯運行與管理安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養(yǎng)計劃》。安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應的應急報警、投訴電話號碼。與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關資料報送設備所在區(qū)（縣）有關行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。電梯及其安全設施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。使用有關行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質量合格證明；大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告）；更改部分須有變更設計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。共用空調系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔小區(qū)共用空調系統(tǒng)及其配套設施的操作與維護的，應保持設備完好，運轉正常；保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1次，要求主機和控制柜表面無污漬；根據(jù)運行及設備狀況，對空調系統(tǒng)及其附屬設施進行清潔、保養(yǎng)和維護；每年清潔2次出風口機，每年全面檢查2次主機房消防設備，保持消防設備完好，控制柜內(nèi)線路每年吸塵2次；空調維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內(nèi)照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。清潔管理每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度拋光打蠟1次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；清理2次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每周擦1次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查30cm無顯著臟污；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。電梯及電梯廳保潔保持電梯轎箱清潔，每日更換1次地毯，每日用吸塵器洗塵1次，每日清潔1次；每日夜間對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；電梯地板每月拋光1次；每月對電梯門壁打臘上光1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。標準：玻璃鏡面光亮、無明顯手印、污跡，轎箱四壁干凈明顯無灰塵，用紙巾擦拭30cm無明顯污跡；燈具、天花板無明顯灰塵；地毯干凈無污跡。共用衛(wèi)生間保潔每日早、晚對共用衛(wèi)生間清潔2次，保潔時懸掛醒目標識；（清潔內(nèi)容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并沖洗干凈；用毛巾抹墻面、臺面、開關、門牌；用毛巾擦干凈玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛(wèi)生間的玻璃鏡；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。停車場、共用車庫或車棚保潔每日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；每周用拖把拖1次場地；每周將墻面及箱柜上的灰塵撣掉，用濕布擦拭1次；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每月打開地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板徹底疏通沖刷1次；每月擦洗2次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；每月清掃1次地下室管線；每月進行2次地下室消殺工作。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。道路保潔每日清掃2次，分別在6:30、16：30前完成；保潔時間不少于6小時，保潔人員往返一周不超過1小時。旱季每周沖洗1次路面，雨季每月沖洗1次，目視道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；每100m2痰跡控制在2個以內(nèi)；每100m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過3個，無直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；每月清潔2次，目視燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標識、宣傳牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每天擦拭1次業(yè)主（使用人）信報箱，干凈無灰塵、無污跡。綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿干凈草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?；▔砻鏉崈魺o污漬，外觀整潔，綠化帶每100m2煙頭不超過5個，座椅無積灰，地面垃圾滯留時間不超過40分鐘。休閑、娛樂、健身設施保潔每日清潔2次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每周徹底刷洗消毒1次；設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗亭每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，秩序維護崗亭隨時保潔，墻面、頂面無積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭1次，鏡頭用專用紙，探頭外表用微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜間集中在指定場地進行；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱目視無污跡、無油污；無異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。垃圾收集與處理每日上門收集生活垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類收集，對于可回收物資應當回收利用；對有毒物質分離特殊處理；建筑垃圾定點堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。衛(wèi)生消殺夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次，其他根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠：每季進行1次；確保操作人員和業(yè)主（使用人）安全，有切實可行措施，不干擾業(yè)主（使用人）正常生活，檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1％。案場清潔.1銷售大廳門窗玻璃、地面保持干凈；銷售大廳內(nèi)鏡面磚每季度打蠟養(yǎng)護一次；客戶洽談區(qū)桌上煙灰缸內(nèi)雜物以及用過的紙杯殘留不超過3分鐘；及時做好大廳內(nèi)盆景的清潔，垃圾桶內(nèi)的垃圾不超過1/3。.2樣板房樣板房內(nèi)家具、燈飾及擺設由專人定時保潔；樣板房鏡面磚每季度打蠟養(yǎng)護一次；門窗玻璃保持干凈，玻璃鏡面光亮、無明顯手印、無灰塵和污跡、水漬；做好蚊蠅消殺工作，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，目視墻壁干凈。園林綠化養(yǎng)護與管理草坪成活率在95％以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠期250日以上，草坪平整，留荏高度控制在60mmz下；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時清運；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。園林樹木生長長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，主側枝分布均勻，數(shù)量適宜，內(nèi)膛不亂，通風透光良好，沒有死樹和枯枝死杈；管理期間樹木枝干無機械損傷，葉色、葉片大小、厚度正常，無黃葉、無非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在5％以下；喬木根部無10cm高以上蔭英枝；無明顯缺株；管理期間樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有蟲株率在2%以下；被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下，無蛀蟲害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲危害不明顯?；▔ɑ荛L勢良好，體現(xiàn)花壇設計要求，造型優(yōu)美；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5?7次，保持清晰的圖案和適宜的高度；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，缺株率在8%以下；有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉；株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。人工湖、噴水池每1日清潔1次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每月對噴水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周圍地面等）；目視池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。每月清潔1次，細致、認真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；每日巡視1次；需要刷白或刷油漆的部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清潔衛(wèi)生。秩序維護人員組織專職秩序維護人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態(tài)良好；接受過兩年以上秩序維護或相關訓練，訓練有素，掌握基本秩序維護技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī)，能恰當?shù)奶幚砗蛻獙π^(qū)護衛(wèi)工作；思想品質好，作風正派，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄；秩序維護人員配備對講裝置和其他必備的秩序維護工具；當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止應文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食,不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；講普通話，可以進行簡單英語會話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。門衛(wèi)各出入口24小時有人值班看守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。.巡邏白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人，并排或列隊巡邏，規(guī)范整齊；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。.制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；.有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；.書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；.高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；.對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；.按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產(chǎn)等。其他防范措施設有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后物業(yè)服務中心應立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。交通、車輛管理有較為完善的車輛管理制度；小區(qū)設置明顯的交通標志；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止；設置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交管部門審批，符合規(guī)劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。4.13.7消防執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；每日檢測1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。專項服務業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共服務內(nèi)容之外的服務。專項服務內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。特約服務內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務的業(yè)主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。附錄A（規(guī)范性附錄）文明用語A.1因人稱呼（如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友）A.2您好A.3請進、請坐、請講、請問A.4請稍等A.5謝謝A.6對不起A.7請原諒A.8很報歉A.9沒關系A.10不客氣A.11請您排隊等侯A.12請不要著急A.13很高興能為您服務A.14請您先看一下須知A.15您有什么愿望，請告訴我A.16對不起，請注意保持環(huán)境（室內(nèi)）衛(wèi)生（請您不要吸煙）A.17請把您的需求告訴我A.18我能為您提供什么幫助嗎？A.19我理解您的心情A.20我會盡量幫助您A.21請您按規(guī)定填寫表格A.22有不懂的地方您盡管問A.23很抱歉，讓您久等了A.24不用謝A.25請放心A.26我們幫您辦A.27請留下保貴意見A.28您慢走A.29請走好,再見A.30為您服務是我應該做的！A.31您的需求就是我的職責A.32對待業(yè)主（業(yè)主（使用人））語言應該表達恰當、聲調溫和、親切自然。附錄B（規(guī)范性附錄）服務忌語帶有蔑視性、侮辱性的稱謂，如：老頭、老太婆、神經(jīng)病等等喂,干什么喊什么,等一會兒少啰嗦，快點講你管不著（你少管閑事）喂，叫你呢不關我的事急什么，還沒上班呢找別人去，我管不著墻上貼著，自己看就你急，怎么不早來給你講過幾遍了，怎么還拎不清急什么，沒看我正忙著嗎？你能怎么樣（你看著辦）沒看快下班了嗎，早干什么了煩不煩這么晚了明天來你問我，我問誰？這事我管不了，你去找我們領導。你這人是不是有毛??？你這人真啰嗦。你找誰，他不在，跟你說過了，他不在，你耳聾啦？有意見，找領導。我就這態(tài)度。有本事你告去叫什么，等一下。我就這種態(tài)度，怎么啦？不是我管，我不曉得。不知道，你問我，我問誰。對待業(yè)主（業(yè)主（使用人））不應用任何使其不知所措的語言。第四部分新項目操作指引項目立項至規(guī)劃總圖確定期間取得土地使用權以后二個月內(nèi)在開發(fā)商取得土地使用權以后二個月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項目現(xiàn)場了解項目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項目的業(yè)主日常生活造成影響的事項。地理位置：項目所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到達項目的公共交通工具，預計以后業(yè)主可能需要的交通工具。物業(yè)管理市場情況：新開發(fā)項目實施物業(yè)管理的具體情況，有無物業(yè)管理協(xié)會組織，地方相關法律法規(guī)政策情況，區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務相關費用標準等。其他方面：項目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對項目有影響（噪音、水質、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。地產(chǎn)成立項目組相互信息的交流跟進。概念性圖紙出來以后在新項目地產(chǎn)立項以后，需要與地產(chǎn)設計部門和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關的基本資料。在設計時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設備的設置、停車場設備設置、車輛流向、人員流向、商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題、管理處位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機，能夠保存一周時間。進出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患點。停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設置、道閘位置和數(shù)量的設置、車庫車輛流向的確認。設計時應該實現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對比系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應該分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進入。臨時停車場車庫入口應有場內(nèi)剩余車位的動態(tài)顯示標識（電子顯示屏）。門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設置，卡的掛失量應該與小區(qū)的總容量匹配，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時卡的有效期控制在1年內(nèi)。安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（建議最好設置成控制電梯按鈕）、天臺門、會所門等公共通道處。周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設置，報警能夠聯(lián)動配套設備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設置。安裝時兩對之間一定要進行交叉，避免盲點。對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設置住戶對講，可依據(jù)實際情況設置成可視和非可視。單元門、苑門處需要設置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯廳處設置。電子顯示系統(tǒng)：項目依據(jù)實際情況確定是否設置。通常設置在主入口或單元門附近。巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)。一根巡更棒一般可以設置40-60個。內(nèi)線電話：小區(qū)達到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。設置位置：重要設備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機房、安全崗位等。人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實際情況，控制人員出入口設置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則以后很難關閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進出。商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題?？紤]商鋪、學校噪音對小區(qū)的影響，考慮學生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。學校一般設置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學校對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設置在遠離住戶的位置，小噪音的商鋪設置在靠進住戶的位置。管理處位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題。消防中心與控制中心要設置在一個房間內(nèi)，控制中心大約10萬M歿置一個，管理處與控制中心盡量設置在附近，管理處最好設置在小區(qū)中心位置。項目圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設置。設置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道。在項目設計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。雨水收集。對于山體項目、并且有水景的項目，期望能夠設置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費用。水景設計、水質處理。考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)?？紤]市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能。管理用房：管理處、培訓室、倉庫、操作間、值班室、食堂、宿舍。位置和面積的確定。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響。配套用房：居委會、社康中心。按照要求進行對接。配套設施：單車、摩托車停放點、公共洗手間。督促設置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。開發(fā)建設至項目開盤期間項目圖紙確認以后要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型、電梯數(shù)量、供配電設備數(shù)量/功率、公共用電功率、消防設施情況等。項目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求）根據(jù)項目定位及目標客戶群體特征，確定服務模式及服務的深度、明確客戶服務項目、根據(jù)項目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算、各類物業(yè)服務費收費標準。服務模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務的延伸及對內(nèi)部管理思路的調整；提出的服務項目需考慮管理處可操作性及管理風險、資源配置問題；制定服務項目需考慮客戶潛在需求、消費習慣及消費水平。確定管理處人員編制，對管理成本進行測算，主要有人工成本、秩序維護費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、公共設施運行維護費用、管理處綜合費用、稅費及管理傭金。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本。前期物業(yè)管理服務合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權屬，收益分配等?！稑I(yè)主臨時規(guī)約》與《前期物業(yè)管理服務合同》相關條款約定一致性?！稑I(yè)主臨時規(guī)約》及《前期物業(yè)管理服務合同》經(jīng)公司相關領導手工會簽后提交地產(chǎn)相關部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時規(guī)約印刷。整個階段前期介入的跟進和落實。按照物業(yè)管理設計要點的要求，督促地產(chǎn)進行實施。水電氣配套。設備房設置盡量集中、便于維護管理。電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設工作插座和開關。避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。項目進水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護欄、支持桿平直、便于安防設施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護。圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。使用鋼筋的圍墻，直徑應該大于14厘米。圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿。建筑外立面管道、空調百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的考慮?？照{需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調排水管可以選用優(yōu)質PVC;、管徑不小于632mrffi止堵塞。溝渠井蓋。溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。道路上的雨水、污水井蓋盡量設置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質量、便于維護管理，體現(xiàn)中南精致管理。道路。路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設黑色鵝卵石。在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。苑內(nèi)取水點可以設計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。天面露臺。10m2Z上公共可上人天臺、露臺設置取水點。防火門。公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。停車場及出入口。人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設置小區(qū)人、車出入口，實行人車分流管理。車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。地下車庫設置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。車庫設置清潔用取水口（最遠距離50米設置一個）及清潔池。室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。娛樂設施。安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。娛樂設施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。（例如秋千設置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡）。室外娛樂場所設置排水口、溝。信息欄、公告欄。在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。在小區(qū)單元口設置信息欄，要便于紙張的取放。單車、摩托車棚。合理設置單（摩托）車存放點，最好設置在安全員固定崗位附近。清潔設施。小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當位置提前合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風格相匹配，易維護。大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。有垃圾中轉站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。位置宜設在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標準。地下車庫內(nèi)合理設置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。綠化設施。苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。綠化樹木種植應該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。發(fā)電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管。設備房設置對流通風口。機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。供配電系統(tǒng)。變壓器房設置獨立通風系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設備；變壓器超溫報警信號連接到中心。發(fā)電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設置自動補水裝置，有水位標識。發(fā)電機房有水源和排水設施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關閉功能。各種配電箱（柜）鑰匙通用。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發(fā)電機排煙應不影響小區(qū)環(huán)境。強弱電井應設置照明，開關在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng)。水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。水泵底坐周圍設10公分寬、5公分深的截水槽。水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥（實際使用效果很好）。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20cM水池、水箱內(nèi)的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設置，且需上鎖。地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。消防系統(tǒng)。Co2s備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設備控制）。電梯。控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設置百葉通風。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別（由電梯公司制作）。轎廂風扇要保證轎廂內(nèi)通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內(nèi)門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)。弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。小區(qū)車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。泳池設計2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。泳池水景。反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。）泳池管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設置一個高質量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設置閥門）。成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗收）泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M便于管理。泳池吸塵口應深入水面不超過30CM且應根據(jù)泳池的大小合理設置吸塵口的數(shù)量。成品防護。關注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安防設備等物品保護。開盤前開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)場進行清潔。開盤前制訂開盤配合方案并與銷售部對接。開盤時，需要與銷售部對接安全布置。項目交付前綠化澆灌設置的完善。根據(jù)現(xiàn)場的情況設置綠化自動澆灌系統(tǒng)。一房一驗工作全部完善。公共部位、設備設施接管驗收完成。管理用房到位。3管理處成立至房屋交付使用管理處成立后兩周確定組織架構，職務說明書及安全管理人員崗位設置。確定管理處組織架構，人員編制，編寫各崗位職責和職務說明書，報人力資源部、分管領導、總經(jīng)理審批。安全崗位設置應分為：出入口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車場、商鋪）、接待崗（樣板房、銷售廳、項目部）檢查崗（主管/主辦、班長/班副）、機動崗（便衣崗、協(xié)助崗）。裝修期間應設定裝修專用通道及出入口，并根據(jù)人員出入量增設協(xié)助崗。編制項目交付前工作計劃。編制入伙工作計劃，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購、標識制作，交付資料準備，交付現(xiàn)場工作人員安排，組織培訓、交付流程演練等。各類人員到崗時間確定。管理處在入伙前三個月成立。部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。管理人員及技術員在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。安全員、保潔員在入伙前二個月確定，入伙前一個月到位。管理處成立后一至三個月內(nèi)團隊建設，建立溝通渠道。建立管理處多種溝通渠道，部門負責人至少每月與全體職員召開一次溝通會，明確當月管理處工作重點及工作思路。管理處應當指定專人負責人事行政工作，組織員工活動（如生日晚會，外出活動、組織興趣小組等），提高員工歸屬感和團隊凝聚力。管理處成立后一個月參與項目現(xiàn)場辦公會議，了解項目交付進度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進與落實。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項。開展團隊建設工作，組織人員培訓。指派專人負責管理處的營業(yè)執(zhí)照（工商部門）、稅務登記證（稅務部門），組織代碼證（技術監(jiān)督局）、停車場許可證（交管局停車場管理科）、項目交付后，視配套設施情況，需辦理泳池衛(wèi)生許可證、會所體育設施經(jīng)營許可證、食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。開辦費確定，地產(chǎn)承擔費用報批（入住開荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務人員成本等）。地產(chǎn)公司按該項目收費面積的XX元/平方米，按XX個月計算標準開辦費劃撥給管理處。開辦費不含入住開荒費用、管理用房裝修費用及房屋本體標識費用。開荒費用：會同項目部在入住前一個半月通過公開招投標確定開荒作業(yè)單位，具體按《招投標管理辦法》報相關部門審批。管理用房裝修費用，地產(chǎn)公司根據(jù)相關法規(guī)管理用房面積標準，按XX元/平方米裝修費用劃撥。組織全體職員對各業(yè)務塊的體系文件進行培訓，必要時請集團職能部門協(xié)助培訓，2個月內(nèi)進行考核。根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以便管理處采購家私、電腦、網(wǎng)絡等。宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等?？刂浦行?、技術人員、保潔員因作息時間不同，可獨立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。裝修應當按CI標準執(zhí)行，如客戶前臺、職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮客戶辦事的便捷性。編寫管理制度及各類預案。各業(yè)務主管/主辦負責編制相關業(yè)務管理制度，報部門負責人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應組織培訓，并要求組織考核。管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、安全、環(huán)境、維修、會所、收費等，制度編寫應參考國優(yōu)標準、體系文件及日常業(yè)務流程設計編制。安全預案應根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車場突發(fā)事件處理，臺風暴雨，假日安全管理等五個安全預案。巡更系統(tǒng)確定巡更點位置。巡更點位置應放在具有安全隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機房、電梯機房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺、單元門等。樓層最好每兩至五層設置一個巡更點。（如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)（patrolxp98版），建議選用程序（決對時間對應計劃）進行巡檢，原因：巡更點在使用中，常會出現(xiàn)故障，如沒有發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時間與實際巡更情況不符。）根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點，每季度對巡邏路線、巡更時間進行評估調整，并將修訂的巡邏路線報部門負責人審批。對講機盲點排查并采取有效措施解決。對講機盲點主要原因：高層樓宇及天臺受外界信號干擾大；地下室停車場信號不強；排查方法：對于大項目社區(qū)應增設對講機中轉臺，增強對講機信號。如對講機信號干擾較大，應考慮對講機頻道加密。管理處成立后三個月編寫應知應會。根據(jù)新項目所有情況、周圍配套設施、教育、飲食、交通等情況進行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進行培訓，培訓后一個月內(nèi)進行考核，以檢查培訓效果和強化員工記憶。利用地產(chǎn)關系建立公共關系（自來水公司、供電部門、城管、派出所、居委會等）。地產(chǎn)公司在前期建設時，與相關政府部門已建立公共關系，管理處可在此基礎維護與政府及事業(yè)單位的關系。供水比例的確定。配合項目部辦理用水指標申請，建立與自來水公司關系。由項目部給排水工程師牽頭，與水務集團工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。電抄表到戶，配合項目部辦理用電指標申請，建立與供電局的關系。由項目部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。由項目部工作人員帶領管理處相關人員拜訪城管、派出所、居委會相關人員，建立初步關系，并在以后工作中邀請以上部門到小區(qū)指導工作，鞏固維護公共關系。持證上崗。特殊崗位應當按公司要求持證上崗，如技術人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機等，未取得資質的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。沒有相關資質的人員需限期取得。項目交付使用前三個月模擬驗房，收集房屋質量存在問題，跟進返修，水電表核對。分成若干小組，以管理處技術員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。具體標準參照《物業(yè)接管驗收標準和要求》驗收。驗房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關人員復查。管理處組織對全部水電表進行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應當及時項目或客服中心反饋處理，并要有跟進，保證交付前處理完畢。項目交付使用前二個月確定開荒的方式，組織開荒單位的招投標，確定開荒的時間、內(nèi)容，標準，驗收的方式方法、時間等內(nèi)容。制定詳細的開