淮安清華名府產品建議方案2

淮安清華名府——產品建議方案產品功能城市概況項目概況SWOT分析項目定位項目功能產品結構市場概況產品建議SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能“十五”淮安城鄉(xiāng)面貌變化最大的時期?！舫鞘兄行慕ǔ擅娣e由“九五”末的60平方公里擴大到85平方公里◆人口由65萬增加到85萬，實現(xiàn)了“建設大城市”的目標◆預計城市化水平達38%，比“九五”末提高10個百分點淮安城市提升SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能據(jù)統(tǒng)計2005年實現(xiàn)地區(qū)生產總值561.81億元，年遞增12.6%；人均地區(qū)生產總值1324美元，年遞增11.7%；財政收入75.56億元，年遞增24%，是“九五”末的2.9倍；金融機構各項存貸款余額分別達426.8億元和273.5億元，為“九五”末的2.4倍、1.8倍；全社會固定資產投資累計完成1171億元，是“九五”的2.8倍。三次產業(yè)比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7變?yōu)?1∶45.5∶33.5，實現(xiàn)了由“二一三”到“二三一”的轉變。“十一·五”是綜合實力提升最快的時期SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能一點：以淮海廣場為中心點兩線：以淮海東、西路及淮海南、北路為主軸線，推進城市的發(fā)展。尤其以淮海南路為重點，在清浦主城區(qū)以南，打造淮安未來新城。城市發(fā)展以“一點兩線”為核心城南未來5年發(fā)展重點大學城淮海南路區(qū)政府辦公樓新址新項目地址新長途汽車站SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能地產開發(fā)狀況指標2003年2004年2005年1-6月累計增長（%）累計增長（%）累計增長（%）房地產開發(fā)投資21567338.534592360.619256246.9商品房屋銷售額19506976.722662216.28126340.5建筑業(yè)發(fā)展較快。全市2004年建筑業(yè)總產值138.07億元，比上年增長18.0%。房屋建筑施工面積1344萬平方米，增長16.7%；房屋建筑竣工面積787萬平方米，增長18.0%?；窘ㄔO、更新改造和房地產開發(fā)投資分別完成82.15億元、55.23億元和34.59億元，增長27.9%、18.2%和60.6%。商品房銷售額22.66億元，在2003年迅猛發(fā)展之后增長率放慢許多。城市居民人均住房建筑面積為29.5平方米，農村居民人均住房面積27.9平方米，分別比上年增長1.0%和1.5%。SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能消費群體本項目的特性，經(jīng)過周密系統(tǒng)的市場調研，羅列一下幾個核心客戶要素：

客戶年齡：30至55歲之間

主力消費群職業(yè)：公務員；教師；企業(yè)高管人員；私營業(yè)主等

收入狀況：家庭年總收入約3.8萬至5萬元為主力占56％；

恩格爾系數(shù)：48—56％（吃、穿、行及日常開銷等）

購房計劃：28—35歲左右在1—3年有購房意向的占34％；3—5有意向的占29％；36—40歲左右在1—3年有購房意向的占46％；3—5有意向的占27％；41—55歲左右在1—3年有購房意向的占32％；3—5有意向的占21％；

購房面積：28—35歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占58％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占21%；140平方米以上占8％36—40歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占26％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占48%；140平方米以上占6％41—55歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占36％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占35%；140平方米以上占8％SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能◆總用地面積24700平方米◆南北長約116米◆東西寬約215米◆規(guī)劃容積率3◆總建筑面積約8萬平方米項目基本要素數(shù)據(jù)SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能規(guī)劃建筑效果圖現(xiàn)代建筑風格

彰顯品質生活領地與區(qū)域產品形成差異化，強勢入市，塑造城南標志性項目。將項目整體形象打造成改變淮安房地產格局的標桿。項目位于于淮安市市南城新新行政中中心、淮淮海南路路大學城城對面。。東緊鄰淮淮海南路路，道路路對面則則為淮陰陰工學院院南側為規(guī)規(guī)劃路———區(qū)府府路西側為毓毓秀路，，過道路路西側為為清浦區(qū)區(qū)新政府府辦公大大樓北側為已已有舊建建筑，該該建筑北北側為興興淮西路路SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能項目環(huán)境境及道路路狀況SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能優(yōu)勢（S）1、南城城，城市市發(fā)展的的新方向向，居住住所向2、新區(qū)區(qū)政府行行政中心心，行政政辦公與與商務消消費3、緊鄰鄰大學城城，文化化底蘊豐豐厚4、南向向資源豐豐富5、臨主主干道，，交通方方便6、大體體量商業(yè)業(yè)為淮安安區(qū)域稀稀缺資源源劣勢（W）1、缺乏乏居住氛氛圍2、城市市配套缺缺少3、新區(qū)區(qū)行政中中心、大大學城均均在建設設中，尚尚未全面面實施，，人氣不不足4、地塊塊尚屬前前期開發(fā)發(fā)階段，，市場陌陌生5、本市市整體經(jīng)經(jīng)濟不高高，消費費能力受受限機會（O）1、該區(qū)區(qū)域尚屬屬開發(fā)初初期，項項目可做做形象工工程2、把握握新區(qū)行行政中心心和大學學城消費費主流3、區(qū)域域內無參參照項目目運營模模式，便便于運作作創(chuàng)新4、項目目保值增增值潛力力大威脅（T）1、國家家房地產產宏觀政政策波動動，將直直接影響響消費者者心理，，再度出出現(xiàn)消費費者持幣幣觀望2、市政政府發(fā)展展規(guī)劃變變動，將將造成區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)降溫SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能結論——“八八項主張張”?把握淮安安“十一一、五””城市建建設契機機，打造造城南第第一樓?搶占淮安安南部門門戶新城城橋頭堡堡，展示示現(xiàn)代時時尚品質質建筑，，形成差差異吸引引消費眼眼球?瞄準公務務員及教教師為核核心目標標客群，，以品質質項目與與之對接接?展現(xiàn)現(xiàn)代代時尚項項目功能能元素，，實現(xiàn)物物業(yè)保值值增值?不能脫離離整體消消費相對對較弱的的現(xiàn)實，，控制總總體造價價?做好前期期商業(yè)資資源儲備備挖掘，，實施針針對性““量體定定做”商商業(yè)布局局?加強尊重重市場意意識，以以市場為為導向，，注重產產品市場場調查研研究?提高項目目開發(fā)效效率，快快速占領領市場主主導SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能?以歐式現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風格，，提升小小高層及及高層建建筑高貴貴氣質，，體驗高高瞻遠矚矚心懷?將時尚歐歐式簡約約環(huán)藝與與歐式現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑相融合合，形成成與區(qū)域域建筑的的差異化化?選擇一流流的物業(yè)業(yè)管理整整個社區(qū)區(qū)，彰顯顯品質生生活領地地?以中價位位，高品品質項目目入市，，展現(xiàn)物物業(yè)的保保值增值值?注重產品品細節(jié)處處理和設設計，用用足南向向大跨度度優(yōu)勢，，全力滿滿足室內內通透，，展示大大視野?鎖定行政政公務員員及大學學城教師師作為本本項目主主力客群群項目主題題：中堅階級級領地，，傳承時時尚風范范SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能項目會所所“以人為為本”始始終是尊尊重消費費者終結結塑造開發(fā)發(fā)企業(yè)市市場品牌牌及口碑碑SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能大型商業(yè)業(yè)配套便捷的生生活配套套，現(xiàn)代代生活的的追求SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能小高層及及高層住住宅現(xiàn)代時尚尚建筑，，引領淮淮安建筑筑新概念念SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能星級酒店店提升項目目整體品品質SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能菜單式精裝酒店店公寓（（后期開開發(fā)）SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產品結構構產品功能能環(huán)藝及地地下停車車場以現(xiàn)代歐歐式簡約約精美的的環(huán)藝與與現(xiàn)代時時尚建筑筑相匹配配地面無車車輛停放放小區(qū)，，體現(xiàn)文文明現(xiàn)代代化高層層次社區(qū)區(qū)引進星級級物業(yè)管管理滿意的物物業(yè)管理理服務，，才能體體會高品品質生活活SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能會所酒店公寓大型商業(yè)星級酒店零售商業(yè)項目產品整整體結構布布局：除標標注產品外外，其他均均為住宅。。SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能商業(yè)設施項目最大的的盈利產品品，合理分分配和布局局是關鍵。。一、主題商商業(yè)部分設設計要點建建議樓層：三層層層高：一層層5.4米米；二至三三層5米面積：2萬萬平方左右右格局：獨立立裙樓柱網(wǎng)間距：：10米左左右樓板荷載：：500kg/平方方米左右地下車庫：：滿足150輛停車車預留大型超超市坡梯（（施工樓面面整體澆鑄鑄）及貨梯梯位置預留后期住住宅建設基基礎（樓層層19層））商業(yè)車輛入入口與住宅宅公用道路路，但與住住宅分流，，出口與住住宅區(qū)分。。車輛入口車輛出口后期住宅SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能商業(yè)設施二、沿區(qū)府府路商業(yè)部部分設計要要點建議樓層：挑空空底商層高：5米米門面寬及進進深：門面面寬6米；；進深控制制12米。。建筑結構：：全框架；；獨立裙樓樓沿街底商SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能小區(qū)會所社區(qū)會所會所設計要要點建議建筑結構：：全框架結結構；中庭庭挑空花園園前期功能：：作為項目目銷售現(xiàn)場場樓層：二層層層高：一層層3.2米米、二層3米左右面積：總面面積800平方米左左右SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能星級酒店星級酒店星級酒店設設計要點建建議主樓建筑：：19層；；酒店為四四至9層酒店大庭：：設在沿淮淮海南路與與區(qū)府路口口一層餐飲布局：：4至5層層；層高3.4米；；面積約2000平平方米左右右娛樂休閑布布局：6層層；層高3.4米；；面積1000平方方米客房布局：：7至10層；標間間80個；；豪華客房房每層2套套客房面積：：約45平方米（（含公用面面積）層高：約3.2米配套設施：：獨立電梯梯及消防系系統(tǒng)；中央央空調；每每層服務人人員值班室室及吧臺；；SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能挑高小戶型型挑高小戶型型挑高小戶型型設計要點點建議樓層布局：：11至17層（挑挑高一層為為常規(guī)的樓樓層兩層））層高：5.1米面積：主力力戶型為65平方米米左右；少少量在85平方米左左右設施配套：：獨立電梯梯3部建筑結構：：全框架結結構內部設施：：衛(wèi)生間及及廚房SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能部分挑高小小戶型實景景圖片SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能普通住宅普通住宅設設計要點建建議戶型配比：：110平平方米左右右為主力戶戶型，占總總套數(shù)60％；140平方米米戶型占總總套數(shù)8％％左右；套型結構：：二房二廳廳一衛(wèi)一廚廚房；三房房二廳二衛(wèi)衛(wèi)一廚房；；樓層控制：：14層層高：2.9米左右右配套：二梯梯四戶建筑結構：：全框架結結構；錯位位封閉陽臺臺；全封閉閉家用空調調外掛機位位；飄窗等等SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅設計要要點建議套型配比：：占總套數(shù)數(shù)5％左右右套型結構：：四房二廳廳三衛(wèi)一廚廚房；小高高層各住宅宅建筑樓層層頂部，退退臺花園；；中庭挑空空；二層與與頂層平臺臺連接；平平臺種植花花草植被；；單套樓層：：二層樓層高度：：單層層高高3米左右右；單套面積：：建筑180平方米米左右；露露臺60平平方米左右右SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能環(huán)藝布局設設計要點建建議主題廣場：：注重人文文藝術；體體現(xiàn)現(xiàn)代簡簡約居住環(huán)環(huán)境；援引引歐式環(huán)藝藝風格；不不同景觀主主題植被選種：：以灌木為為主；結合合名貴的喬喬木樹種如如廣玉蘭、、桂花、香香樟樹等；；地面48—52％％種植天鵝鵝絨草坪水系部分：：實施局部部的水系小小景觀，結結合人文水水生財之風風俗生活運用設設施：設置置區(qū)域配套套健身活動動器件環(huán)藝布局SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能地下停車場場設計要點點建議星級酒店地地下設立獨獨立的地下下停車場；；出入口與與小區(qū)出入入口為同一一個，但與與小區(qū)車輛輛實施分流流；150個車輛停停車。小區(qū)地下設設置180個車位停停車地下車庫的的總面積約約5000平方米；；出入實施施單向分流流；人車分分隔。地下停車場場SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能建筑立面設設計要點建建議建筑風格：：現(xiàn)代歐式簡簡約風格色彩運用：：以淺色為主主（米色或或淺灰色）），搭配深深色線條進進行點綴組組合外墻材料：：面磚、大理理石以及玻玻璃幕墻組組合平面結構：：平面結構為為主，結合合局部線條條點綴建筑立面SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能主題商業(yè)部部分◆建筑筑層高適應應大型的超超市及大型型賣場經(jīng)營營的基本條條件◆裙樓樓獨立人群群流動出入入口設計，，與小區(qū)進進行分隔◆商業(yè)業(yè)部分中央央空調設施施的外機選選址將注重重降低噪音音◆超市市配置坡梯梯及貨梯的的位置◆沿街街門面以大大跨度門幅幅設計◆獨立立電路布線線◆交通通采用人車車分流，車車輛單向行行駛，并遠遠離商業(yè)人人行主入口口◆荷載載滿足超市市及賣場的的貨物堆放放◆設置置商業(yè)專業(yè)業(yè)貨物卸載載碼頭◆外部部留有戶外外廣告位置置◆設置置項目外部部夜景亮化化◆外立立面注重裙裙樓的外墻墻材料的選選用，體現(xiàn)現(xiàn)項目品質質SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能區(qū)府路商業(yè)業(yè)◆建筑筑層高挑高高◆獨立立裙樓◆空調調室外機組組設置在北北部◆門前前沿街設置置部分環(huán)藝藝小品◆水、、電、有線線電視入戶戶，集中抄抄表◆獨立立電路布線線◆建筑筑框架結構構預留業(yè)主主加層位置置◆統(tǒng)一一門頭及安安全門◆外立立面注重裙裙樓的外墻墻材料的選選用，體現(xiàn)現(xiàn)項目品質質SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能小區(qū)會所◆前期期作為銷售售現(xiàn)場◆層高高高度適應應未來物業(yè)業(yè)裝飾◆中央央部位設置置中庭，提提升項目形形象◆留有有商務功能能通訊接口口◆一層層門面采用用大型玻璃璃隔墻◆前期期一層將作作為產品展展示與銷售售接待場所所，二層作作為銷售辦辦公區(qū)域◆前期期門前環(huán)藝藝設施布置置到位◆一層層銷售現(xiàn)場場功能劃分分：產品傳傳播展示區(qū)區(qū)、銷售接接洽區(qū)、客客戶定購區(qū)區(qū)、管理區(qū)區(qū)、衛(wèi)生間間等◆二層層管理部門門功能劃分分：項目主主管辦公區(qū)區(qū)、財務室室、VIP區(qū)域、營營銷策劃辦辦公區(qū)、銷銷售資料庫庫房、衛(wèi)生生間、小型型會議室等等◆外立立面預留門門頭展示區(qū)區(qū)域◆門口口預留車輛輛停車場SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能星級酒店◆一層層獨立接待待大廳及商商務中心；；四至六層層餐飲娛樂樂場所；七七至九層為為客房◆每層層留有工作作人員值班班室及接待待吧臺◆獨立立電梯兩臺臺◆通訊訊網(wǎng)絡、有有線電視、、中央空調調、24小小時熱水、、新風管道道等入室◆預留留餐飲后場場油煙處理理位置，并并考慮樓面面防水處理理以及污水水處理◆桑拿拿區(qū)域注意意樓面荷載載及放水處處理◆地下下停車場由由電梯可直直接進入賓賓館主樓◆設立立賓館安防防控制中心心室◆入駐駐賓館酒店店或就餐車車輛與大型型商業(yè)地下下停車場公公用◆辦公公區(qū)域設在在一層大廳廳背側SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能挑高小戶型型◆10至17層層為提高小小戶型◆結構構框架預留留業(yè)主自行行加層固定定位置◆窗體體面向南側側，高窗體體◆獨立立出入通道道及三部電電梯◆有線線電視、通通訊網(wǎng)絡及及煤氣管道道入戶；◆集中中抄表（水水、電、煤煤氣）◆廚房房及衛(wèi)生間間設在北面面房門附近近◆預留留分體空調調外掛機組組位置（外外墻百葉全全封閉）◆車輛輛停放在小小區(qū)專用地地下停車場場◆精裝裝樣板示范范單位◆出入入24小時時安防管理理，并設立立監(jiān)控中心心◆保留留物業(yè)管理理辦公區(qū)域域SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能空中花園別別墅◆空中中花園別墅墅設在每幢幢住宅頂部部實施退臺臺◆菜單單式精裝戶戶型交付◆空中中花園◆挑空空客廳◆有線線電視、通通訊網(wǎng)絡及及煤氣管道道入戶；◆集中中抄表（水水、電、煤煤氣）◆內樓樓梯◆預留留分體空調調外掛機組組位置（外外墻百葉全全封閉）◆車輛輛停放在小小區(qū)專用地地下停車場場，并設專專用通道◆精裝裝樣板示范范單位◆出入入24小時時安防管理理，并設立立監(jiān)控中心心SWOT分分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產品結構產品功能普通住宅◆戶型型：二室一一廳一廚一一衛(wèi)；三室室二廳二衛(wèi)衛(wèi)一廚一衛(wèi)衛(wèi)◆菜單單式精裝戶戶型交付及及毛坯◆臥室室朝南◆有線線電視、通通訊網(wǎng)絡及及煤氣管道道入戶；◆集中中抄表（水水、電、煤煤氣）◆預留留分體空調調外掛機組組位置（外外墻百葉全全封閉）◆車車輛輛停停放放在在小小區(qū)區(qū)專專用用地地下下停停車車場場，，并并設設專專用用通通道道◆精精裝裝樣樣板板示示范范單單位位◆出出入入24小小時時安安防防管管理理，，并并設設立立監(jiān)監(jiān)控控中中心心SWOT分分析析項目目定定位位城市市概概況況項目目概概況況項目目功功能能市場場概概況況產品品