房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)超詳細(xì)

房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)第一部分房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)第一章房地產(chǎn)策劃師的基本素質(zhì)和職業(yè)生涯第一節(jié)奮斗方向第二節(jié)策劃人員基本素質(zhì)互動(dòng)培訓(xùn)第二章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識(shí)第二節(jié)土地權(quán)屬登記第三節(jié)房屋權(quán)屬登記第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費(fèi)第三章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境第一節(jié)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)第二節(jié)城市規(guī)劃與城市運(yùn)營(yíng)第三節(jié)最新房地產(chǎn)政策與制度的演變和趨勢(shì)第四節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)第四章房地產(chǎn)開發(fā)流程第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第二節(jié)土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)第三節(jié)可行性研究及地塊選擇第四節(jié)目標(biāo)客戶消費(fèi)心理研究目錄第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)批管理第八節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理第九節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售管理第十節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣第十一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資管理第十二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制第十三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理第十四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收第十五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目入住交房第十六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)調(diào)研第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的流程第六章房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告第一節(jié)可行性研究的概念和作用第二節(jié)可行性研究的階段工作第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容第四節(jié)可行性研究報(bào)告的編制第二部分房地產(chǎn)策劃理論與方法第七章策劃學(xué)基礎(chǔ)第一節(jié)策劃學(xué)和策劃力研究第二節(jié)策劃的原理與方法第三節(jié)策劃的基本方法第四節(jié)房地產(chǎn)策劃模式及其流程第五節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃組織和控制第八章房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃標(biāo)準(zhǔn)模式第九章房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷與推廣第二節(jié)房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策略第十章策劃書寫作第一節(jié)市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思第二節(jié)項(xiàng)目方案策劃第三節(jié)項(xiàng)目可行性研究第四節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五節(jié)項(xiàng)目不確定性分析第十一章房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃組織與控制第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的制定第二節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷控制的基本程序第三節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷控制的內(nèi)容和基本方法第三部分各類產(chǎn)品的營(yíng)銷策劃第十二章普通住宅類產(chǎn)品營(yíng)銷推廣第十三章別墅項(xiàng)目的推廣與營(yíng)銷第十四章TOWNHOUSE產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣第十五章商務(wù)公寓產(chǎn)品營(yíng)銷推廣第十六章酒店式公寓的推廣與營(yíng)銷第十七章產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷推廣及經(jīng)營(yíng)第十八章商業(yè)房地產(chǎn)的推廣與銷售第十九章寫字樓的推廣與營(yíng)銷第四部分房地產(chǎn)策劃后期附加部分第二十章物業(yè)管理與房地產(chǎn)策劃第一節(jié)項(xiàng)目策劃不可小視物業(yè)管理第二節(jié)物業(yè)管理前期介入的必要性及內(nèi)容設(shè)定第三節(jié)確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第四節(jié)設(shè)計(jì)施工階段的物業(yè)管理工作第五節(jié)物業(yè)管理人員的招募與組織第六節(jié)物業(yè)管理方案及制度的制訂第七節(jié)從住宅標(biāo)準(zhǔn)看物業(yè)管理的前期介入第八節(jié)把服務(wù)營(yíng)銷思想融入物業(yè)管理的前期介入第二十一章房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)法律法規(guī)第二節(jié)土地管理法律法規(guī)第三節(jié)交易和市場(chǎng)管理法律法規(guī)第四節(jié)房地產(chǎn)金融與稅費(fèi)管理法律法規(guī)第五節(jié)物業(yè)管理法律法規(guī)第六節(jié)地方性房地產(chǎn)法規(guī)條例政策第一章策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃第一節(jié)一、奮斗方向設(shè)計(jì)階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因?yàn)椴簧偃苏娴暮軔圩约含F(xiàn)在從事的這份工作，只是無(wú)暇把手頭的工作與未來的目標(biāo)聯(lián)系起來。其實(shí)眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃，才是你追逐的夢(mèng)。1．不要因?yàn)榈匚槐氨拔⒍詶?，?dāng)當(dāng)壓力重重襲襲來，才能迸迸發(fā)出巨大的的能量；2．用心拓展自己的的興趣、見聞聞和知識(shí)結(jié)構(gòu)構(gòu)，提高分析析、整合和邏邏輯思維的能能力；3．可能多地去接觸觸不同的行業(yè)業(yè)，了解的越越多，越有可可能發(fā)掘潛藏藏的機(jī)會(huì)和各各方面之間的的內(nèi)在聯(lián)系，或或許那些希望望的種子就隱隱藏在許多未未被人發(fā)現(xiàn)的的機(jī)會(huì)里面；；4．善于借助他人的的力量，建立立良好的人際際關(guān)系，為將將來發(fā)展時(shí)得得到別人的幫幫助打下良好好基礎(chǔ)；5．向資深同事學(xué)習(xí)習(xí)工作，追求求更高的效率率，博得更好好的評(píng)價(jià)。對(duì)對(duì)于新手而言言，完全靠自自己憑空摸索索是很不容易易的，但一味味模仿他人的的做法，終究究無(wú)法真正的的邁進(jìn)。6．做一個(gè)有心人，經(jīng)經(jīng)常思考自己己的前途，策策劃每個(gè)階段段的發(fā)展模式式，更不要因因?yàn)榘装滋摱榷攘藥啄旯怅庩幎艞壸非笄?。?dāng)一個(gè)人人開始有所計(jì)計(jì)劃的時(shí)候，他他永遠(yuǎn)都不會(huì)會(huì)晚！二．階段目標(biāo)為使你的奮斗目標(biāo)標(biāo)逐漸明朗化化，同時(shí)產(chǎn)生生更好的效果果，你可以先先將注意力放放在最重要的的工作鋪墊上上，尤其是當(dāng)當(dāng)兩個(gè)階段目目標(biāo)發(fā)生沖突突的時(shí)候。三．策劃自己的人人生一般說來，人生的的目標(biāo)可以分分為四類：職職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收收入、個(gè)人成成長(zhǎng)和精神滿滿足。這四類類目標(biāo)基本上上涵蓋了人生生的各個(gè)方面面。你不妨問問自己三個(gè)問問題：從事這這項(xiàng)工作是否否有助于更接接近實(shí)現(xiàn)某一一目標(biāo)？從事事哪項(xiàng)工作會(huì)會(huì)有更多的目目標(biāo)成就？是是否可以做到到既不浪費(fèi)時(shí)時(shí)間又能迅速速接近最終目目標(biāo)？遵循“早知道”法則對(duì)于剛剛工作的人人來說，干好好第一份工作作是自己的首首要目標(biāo)，因因?yàn)楣ぷ魇菍?shí)實(shí)現(xiàn)其他愿望望的必經(jīng)之路路。可干了一一段時(shí)間后你你可能發(fā)現(xiàn)，自自己與這份得得來不易的工工作有一種與與生俱來的抗抗拒。你的天天賦、能力、興興趣以及工作作的持久力慢慢慢在喪失，整整天處于慣性性工作狀態(tài)，你你變得懈怠并并且煩惱。你你問自己，這這到底是不是是正確的職業(yè)業(yè)道路呢？從從這個(gè)起點(diǎn)，能能不能登臨事事業(yè)的頂峰？？這個(gè)時(shí)候建議你，最最應(yīng)著手的就就是要好好了了解和評(píng)估你你的人生發(fā)展展計(jì)劃，確定定具體的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)步驟，盡量量選擇和接近近適合自己能能力和理想的的目標(biāo)，可千千萬(wàn)不要滿足足于：我已經(jīng)經(jīng)找到了工作作。四．分享策劃的快快樂如果你不能一下子子到達(dá)既定目目標(biāo)，不妨一一段一段地去去耕耘。策劃劃階段人生，可可以有兩種實(shí)實(shí)施的方案，一一種是有目標(biāo)標(biāo)的積累，一一種是沒有目目標(biāo)的積累，就就看你的選擇擇和期許程度度第二節(jié)一．策劃的客觀性性和主觀1．策劃人員討論生生活中對(duì)主觀觀性產(chǎn)生影響響的日常因素素，不同的外外界條件對(duì)主主觀性的影響響。2．策劃人員根據(jù)個(gè)個(gè)人知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)策劃人人員所應(yīng)具備備的素質(zhì)進(jìn)行行互動(dòng)交流，討討論客觀性和和主觀性。二．知識(shí)結(jié)構(gòu)與策策劃思路(一）首先我們來做做兩個(gè)互動(dòng)游游戲1．互動(dòng)游戲一：如如何將一個(gè)吹吹好的氣球裝裝進(jìn)玻璃瓶子子里。（答案：將氣球放放氣，然后塞塞到玻璃瓶里里，只留氣球球嘴上的帶子子在瓶口的外外面，然后重重新將汽球吹吹起，成功。）請(qǐng)學(xué)員按照自己想想法做一遍，然然后討論各自自方法的思路路及成敗的因因素進(jìn)行討論論。當(dāng)你遇到到一個(gè)難題，解解決它很困難難，你可以改改變你的方法法。思想的改改變，一次改改變不難多次次改變就不易易了。2.互動(dòng)游戲二：如何何將一個(gè)玻璃璃瓶子裝在另另一個(gè)玻璃瓶瓶子里？（答案：打碎了裝裝進(jìn)去）游戲很簡(jiǎn)單，但難難的是：徹底底的改變需要要很大的決心心，如果有一一點(diǎn)點(diǎn)留戀，就就不能真的打打碎。你們知知道，打碎了了它就是毀了了它，再?zèng)]有有什么力量能能把它恢復(fù)得得和從前一模模一樣。所以以當(dāng)你下決心心要打碎某個(gè)個(gè)事物時(shí)，你你應(yīng)當(dāng)再一次次問自己，我我是不是真的的不會(huì)后悔？？（二）雖然這些游游戲看上去與與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)關(guān)，但是在遵遵循事務(wù)的客客觀性的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，發(fā)揮個(gè)個(gè)人的主觀能能動(dòng)性并非想想象的那么簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，這就是是為什么策劃劃人對(duì)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)銷感感到力不從心心、感到壓力力與困惑的原原因。應(yīng)該放放開自己的思思想，避免讓讓自己禁錮在在同一個(gè)思想想領(lǐng)域和知識(shí)識(shí)范圍。從事房地產(chǎn)策劃的的人員，最好好是通才，要要求你知識(shí)面面要廣博，對(duì)對(duì)建筑學(xué)、市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、文文化等方面都都要有所涉及及，總之，需需要的是具備備綜合素質(zhì)的的人才。1．知識(shí)結(jié)構(gòu)：（1）了解房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的相關(guān)法律律、法規(guī)；（2）熟悉房地產(chǎn)建筑筑、規(guī)劃等基基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)識(shí)；（3）掌握企業(yè)管理的的基本原理和和知識(shí)；（4）熟悉廣告學(xué)、市市場(chǎng)營(yíng)銷的基基本知識(shí)；（5）了解消費(fèi)心理學(xué)學(xué)的基本知識(shí)識(shí)；（6）學(xué)會(huì)將資源整合合，對(duì)項(xiàng)目本本身、開發(fā)商商和營(yíng)銷策劃劃公司、廣告告公司、媒體體等多方面的的資源進(jìn)行有有效整合，充充分利用自身身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)進(jìn)行樓盤創(chuàng)意意推廣。2．策劃思路：（1）首先，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行研究，這這是營(yíng)銷策劃劃中重要一步步，是在為今今后的工作做做鋪墊和確立立主體方向。（2）市場(chǎng)調(diào)研是全盤盤策劃中關(guān)鍵鍵步驟，包括括市場(chǎng)調(diào)查和和市場(chǎng)研究?jī)蓛刹糠?。正確確的市場(chǎng)調(diào)查查才會(huì)得出正正確的市場(chǎng)研研究結(jié)論，這這關(guān)系到整個(gè)個(gè)營(yíng)銷策劃的的決策傾向；；讓市場(chǎng)來檢檢驗(yàn)產(chǎn)品，與與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)對(duì)照，充分挖挖掘本項(xiàng)目的的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。其其具體內(nèi)容包包括：市場(chǎng)格格局調(diào)研、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目目情況調(diào)研、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷銷策劃調(diào)研、消消費(fèi)群體調(diào)研研等等。3．調(diào)研之后，進(jìn)行行項(xiàng)目再定位位為何對(duì)項(xiàng)目再次定定位？開發(fā)商商在立項(xiàng)開發(fā)發(fā)時(shí)，基本上上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行了初步的定定位，但當(dāng)時(shí)時(shí)是從宏觀上上進(jìn)行考慮，對(duì)對(duì)市場(chǎng)定位的的把握不夠細(xì)細(xì)致、準(zhǔn)確，從從立項(xiàng)開發(fā)到到營(yíng)銷開始大大都要經(jīng)過一一段漫長(zhǎng)的時(shí)時(shí)期，期間市市場(chǎng)可能發(fā)生生諸多變化，因因此在實(shí)施營(yíng)營(yíng)銷策劃時(shí)要要進(jìn)行項(xiàng)目再再定位。4．營(yíng)銷策略項(xiàng)目按照市場(chǎng)進(jìn)行行定位，與市市場(chǎng)進(jìn)行充分分結(jié)合，按照照市場(chǎng)運(yùn)行軌軌道做出一個(gè)個(gè)系統(tǒng)營(yíng)銷策策略，包括：：樓盤包裝、品品牌包裝、價(jià)價(jià)格定位、營(yíng)營(yíng)銷訴求、市市場(chǎng)推廣（廣廣告主題、媒媒體組合與選選擇、廣告訴訴求和基調(diào)、廣廣告排期等）。5．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議從營(yíng)銷角度對(duì)項(xiàng)目目的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)提出要求求和建議，包包括功能設(shè)置置、小區(qū)布局局、環(huán)境規(guī)劃劃、景觀規(guī)劃劃、戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)及分配、工工作進(jìn)展排期期等。6．入市時(shí)機(jī)選擇入市的時(shí)機(jī)選擇非非常關(guān)鍵，如如果選擇時(shí)機(jī)機(jī)失敗，就有有可能導(dǎo)致整整個(gè)營(yíng)銷的失失敗。（1）有市場(chǎng)空白時(shí)；；（2）有事件發(fā)生時(shí)；；（3）有重要節(jié)日來臨臨時(shí)；（4）有市場(chǎng)需求而市市場(chǎng)出現(xiàn)供給給斷裂時(shí)；（5）旺季來臨時(shí)；（6）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較較弱時(shí)；（7）總需求增大時(shí)；；7．廣告策劃的執(zhí)行行廣告是一種溝通，一一種主線，它它承載著房地地產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售力、項(xiàng)目目賣點(diǎn)的提煉煉、項(xiàng)目形象象的表現(xiàn)、項(xiàng)項(xiàng)目理念的傳傳達(dá)。各種廣廣告媒體充當(dāng)當(dāng)著項(xiàng)目與潛潛在客戶群進(jìn)進(jìn)行溝通的不不可替代的重重要角色，高高效的廣告溝溝通，能使項(xiàng)項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)更更快的速度實(shí)實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)價(jià)值。而廣告告創(chuàng)意的成功功與否，就決決定了項(xiàng)目同同潛在客戶能能否進(jìn)行有效效的溝通?？煽梢詮囊幌挛逦宸矫嬷郑海海?）目標(biāo)市場(chǎng)策略開發(fā)商通常并不針針對(duì)整個(gè)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)做廣告告，而是針對(duì)對(duì)其中的某個(gè)個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，哪哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)需要廣告配配合，廣告就就應(yīng)該以那個(gè)個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為為目標(biāo)并采取取相應(yīng)的廣告告策略。以兼有多層和高層住住宅的小區(qū)廣廣告策劃為例例：當(dāng)小區(qū)剛剛起步時(shí)，以以開發(fā)深受市市場(chǎng)歡迎的多多層住宅為主主，這時(shí)可采采用開拓性廣廣告策略：廣廣告結(jié)合多層層住宅的銷售售熱潮不斷強(qiáng)強(qiáng)化小區(qū)的知知名度和客戶戶的認(rèn)知度，使使樓盤迅速進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)當(dāng)小區(qū)逐步成成型時(shí)，則采采用勸說性廣廣告策略：廣廣告以說服客客戶購(gòu)買，提提高市場(chǎng)占有有率為目的。當(dāng)當(dāng)小區(qū)初具規(guī)規(guī)模，欲推出出高層樓盤時(shí)時(shí)，可采取提提示性廣告策策略：以造聲聲勢(shì)，提醒客客戶留意認(rèn)購(gòu)購(gòu)期為主要目目的。（2）市場(chǎng)定位策略定位策略的根本目目的是使樓盤盤處于與眾不不同的優(yōu)勢(shì)位位置，從而使使開發(fā)商在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有有利地位。定定位時(shí)可根據(jù)據(jù)目標(biāo)客戶群群的要求，采采取價(jià)格定位位策略、素質(zhì)質(zhì)定位策略、地地段定位策略略、時(shí)尚定位位策略等。市市場(chǎng)定位不能能偏差或含混混不清，否則則廣告訴求時(shí)時(shí)重點(diǎn)不明，受受眾難以留下下特定的鮮明明印象。（3）廣告訴求策略根據(jù)訴求對(duì)象、訴訴求區(qū)域的特特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)廣告可采用用理性訴求策策略，即通過過真實(shí)、準(zhǔn)確確、公正地傳傳達(dá)開發(fā)商或或樓盤的有關(guān)關(guān)信息或其帶帶給客戶的利利益，讓受眾眾理智地做出出決定；也可可采用感性訴訴求策略，即即向受眾傳達(dá)達(dá)某種情感或或感受，從而而喚起受眾的的認(rèn)同感和購(gòu)購(gòu)買欲；當(dāng)然然還可用情理理結(jié)合的訴求求策略，即用用理性訴求傳傳達(dá)信息，以以感性訴求激激發(fā)受眾的情情感，從而達(dá)達(dá)到最佳的廣廣告效果。（4）廣告表現(xiàn)策略廣告表現(xiàn)策略要解解決的是廣告告中信息如何何通過富有創(chuàng)創(chuàng)意的思路、方方式以及恰如如其分的廣告告表現(xiàn)主題傳傳達(dá)給受眾。廣廣告訴求的重重點(diǎn)通常是樓樓盤的優(yōu)點(diǎn)和和特色，而廣廣告表現(xiàn)的主主題則具有更更深一層的內(nèi)內(nèi)涵，即樓盤盤帶給客戶的的是生活品位位的提高和由由此而生的自自豪感、優(yōu)越越感。廣告表表現(xiàn)策略要求求用創(chuàng)意對(duì)廣廣告信息進(jìn)行行包裝并確定定廣告設(shè)計(jì)、制制作的風(fēng)格和和形式。廣告告創(chuàng)意講求新新穎獨(dú)特，但但不能離奇古古怪。失敗的的創(chuàng)意有時(shí)讓讓人厭惡，給給樓盤銷售也也帶來負(fù)面影影響。（5）廣告媒介策略據(jù)統(tǒng)計(jì)，80％的的廣告費(fèi)用用用于廣告媒介介，媒介選擇擇不當(dāng)，就有有可能造成投投入高、見效效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報(bào)紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告(ps,在三四線城市的戶外廣告效果還是不錯(cuò)的。），如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為"線上媒介"。"線下媒介"也是開發(fā)商常用的，像展銷會(huì)、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報(bào)）等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時(shí)間和版位。（6）廣告效果的測(cè)定定廣告效果通常是在在廣告發(fā)布后后測(cè)定的，對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)廣廣告卻不太合合適，事后測(cè)測(cè)定不利于控控制廣告效果果。較為明智智的做法是在在廣告發(fā)布前前就進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)。先邀請(qǐng)目目標(biāo)客戶群中中的一些代表表對(duì)廣告的內(nèi)內(nèi)容和媒介的的選擇發(fā)表見見解，通過分分析反饋意見見再結(jié)合部分分專業(yè)人士的的建議，反復(fù)復(fù)調(diào)整，就可可使廣告計(jì)劃劃日臻完善。課堂作業(yè)：在北京京做一個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店，你如如何選址？如如何進(jìn)行營(yíng)銷銷策劃？分組組討論，然后后在課堂上由由個(gè)人、或各各組代表闡述述思想和方法法。（課堂討論：如果果給你時(shí)間去去旅行，你會(huì)會(huì)選擇那座城城市？分組討論并闡述：：（1）為什么選擇這個(gè)個(gè)地方？（2）之前你對(duì)這個(gè)地地方的認(rèn)識(shí)？？包括主觀和和客觀認(rèn)識(shí)。（3）此行目的？或要要滿足自己的的那些需要？？做事之前確立目標(biāo)標(biāo)很重要，確確立準(zhǔn)確目標(biāo)標(biāo)需要你做足足基本功，打打好基礎(chǔ)；簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的說房地地產(chǎn)項(xiàng)目就是是要滿足特定定人群的特殊殊需要，只有有層層剖析才才能最終確立立你的目標(biāo)。1．對(duì)項(xiàng)目判斷的困困惑萬(wàn)事開頭難，項(xiàng)目目的研究與定定位就是營(yíng)銷銷策劃的第一一關(guān)鍵，一個(gè)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的的成敗，70％決定于發(fā)發(fā)展商對(duì)地塊塊的判斷。從地塊考察開始，充充分挖掘項(xiàng)目目地塊的地產(chǎn)產(chǎn)因子并判斷斷土地的價(jià)值值，作為項(xiàng)目目建筑功能和和市場(chǎng)定位的的核心依據(jù)；；從市場(chǎng)調(diào)研研中尋找依據(jù)據(jù)，這是一個(gè)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能能否成功的關(guān)關(guān)鍵的前提條條件；從項(xiàng)目目定位出發(fā)，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目投入入產(chǎn)出模擬分分析，透視項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性性并提出相關(guān)關(guān)的規(guī)避方式式，使發(fā)展商商在項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作之初就可可以預(yù)知未來來的成果。2．針對(duì)賣點(diǎn)群的精精確策劃隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量量的增加、需需求相對(duì)減弱弱，買家開始始能從容地挑挑選。買家在在“貨比三家”的過程中，使使得發(fā)展商必必須快速適應(yīng)應(yīng)購(gòu)買者的挑挑剔。因而采采取“人有我有”的經(jīng)營(yíng)策略略。策劃公司適其時(shí)，開開始有意識(shí)地地收集眾生之之長(zhǎng)而集于一一者，使得開開發(fā)商不得不不在短期之內(nèi)內(nèi)對(duì)于購(gòu)買者者作出充足的的承諾。策劃劃公司在引導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)商力求求盡善盡美之之時(shí)，也極其其所能地向市市場(chǎng)羅列無(wú)盡盡的賣點(diǎn)。每一個(gè)賣點(diǎn)，都凝凝聚著發(fā)展商商的心機(jī)；每每一個(gè)賣點(diǎn)的的后面，都是是智慧和成本本的凝結(jié)；每每一個(gè)賣點(diǎn)的的成型，都似似一根根鋼筋筋對(duì)大廈起著著更為牢固的的支持，每一一個(gè)賣點(diǎn)的后后面通常都是是成本的發(fā)生生。賣點(diǎn)數(shù)量和質(zhì)量的的增加，使樓樓盤質(zhì)素不斷斷地得到提高高。市場(chǎng)在接接受這些賣點(diǎn)點(diǎn)之時(shí)，使策策劃公司亦獲獲得綿延不斷斷的商業(yè)合約約機(jī)會(huì)，但不不少樓盤的“富貴病”亦隨之產(chǎn)生生。許多城市市的高樓大廈廈，實(shí)際已出出現(xiàn)明顯的成成本高于售價(jià)價(jià)的問題，多多數(shù)賣點(diǎn)策劃劃模式對(duì)提高高項(xiàng)目的素質(zhì)質(zhì)起到了非常常積極的作用用，但同時(shí)也也使許多樓盤盤成本處于高高處不勝寒之之境。3．市場(chǎng)難以把握的的困惑在買方市場(chǎng)的條件件下，市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在在多因素競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)之中。在在房地產(chǎn)賣方方市場(chǎng)階段，項(xiàng)項(xiàng)目是在選優(yōu)優(yōu)的條件下獲獲取成功，只只要有一個(gè)突突出的優(yōu)點(diǎn)或或閃光點(diǎn)成為為熱門賣點(diǎn)，就就可以以這個(gè)個(gè)突出優(yōu)點(diǎn)的的高度來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值。而在在進(jìn)入買方市市場(chǎng)之后，買買方在從容的的時(shí)間和足夠夠的選擇，來來精挑細(xì)選，找找你的毛病，任任何一個(gè)小問問題，都可能能導(dǎo)致買賣不不能成交，價(jià)價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。這樣就呈呈現(xiàn)出多因素素的競(jìng)爭(zhēng)，以以你的短項(xiàng)弱弱項(xiàng)來決定整整體效益。4．繼續(xù)提高自己的的綜合運(yùn)營(yíng)能能力激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大大家都在提高高，誰(shuí)能加速速度提高，誰(shuí)誰(shuí)能更多更好好地借用外腦腦，誰(shuí)就能在在競(jìng)爭(zhēng)中立于于不敗之地，所所以不但要用用好資本、品品牌、信用，而而且要用好外外腦、智慧?，F(xiàn)現(xiàn)在專業(yè)策劃劃被行業(yè)的普普遍接受，就就已經(jīng)說明社社會(huì)在這個(gè)層層面的進(jìn)步。討論案例：策劃路線？策劃人人生？——3000美元游世界界留學(xué)英國(guó)MBA畢畢業(yè)的朱兆瑞瑞僅用了3000美元，歷時(shí)77天周游了歐歐洲、美洲、大大洋洲和亞洲洲的28個(gè)國(guó)家和地地區(qū)，如澳大大利亞和韓國(guó)國(guó)等。（1）請(qǐng)闡述各自對(duì)這這一事件的看看法。（2）通過這一次旅游游對(duì)他人生有有何影響？他他是在策劃自自己?jiǎn)?？第二章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑筑與規(guī)劃基本本知識(shí)一．建筑識(shí)圖基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)房屋是供人們生產(chǎn)產(chǎn)、生活、工工作、學(xué)習(xí)和和娛樂的場(chǎng)所所，與人們關(guān)關(guān)系密切。將將一幢擬建房房屋的內(nèi)外形形狀和大小，以以及各部分的的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造造、裝飾、設(shè)設(shè)備等內(nèi)容，按按照有關(guān)規(guī)范范規(guī)定，用正正投影方法，詳詳細(xì)準(zhǔn)確地畫畫出的圖樣，稱稱為“房屋建筑圖”。它是用以以指導(dǎo)施工的的一套圖紙，所所以又稱為施施工圖。（一）．施工圖的的內(nèi)容和用途途一套完整的施工圖圖，根據(jù)其專專業(yè)內(nèi)容或作作用不同，一一般包括：1．圖紙目錄:包括括每張圖紙的的名稱、內(nèi)容容、圖紙編號(hào)號(hào)等，表明該該工程施工圖圖由哪幾個(gè)專專業(yè)的圖紙及及哪些圖紙所所組成，以便便查找。2．設(shè)計(jì)總說明:主主要說明工程程的概況和總總的要求。內(nèi)內(nèi)容一般應(yīng)包包括：設(shè)計(jì)依依據(jù)（如設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)模、建筑筑面積以及有有關(guān)的地質(zhì)、氣氣象資料等）；；施工要求（如如施工技術(shù)、材材料、要求以以及采用新技技術(shù)、新材料料或有特殊要要求的做法說說明）等。以以上各項(xiàng)內(nèi)容容，對(duì)于簡(jiǎn)單單的工程，也也可分別在各各專業(yè)圖紙上上寫成文字說說明。3．建筑施工圖:包包括總平面圖圖、平面圖、立立面圖、剖面面圖和構(gòu)造詳詳圖。表示建建筑物的內(nèi)部部布置情況，外外部形狀，以以及裝修、構(gòu)構(gòu)造、施工要要求等。4．結(jié)構(gòu)施工圖:包包括結(jié)構(gòu)平面面布置圖和各各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)構(gòu)詳圖。表示示承重結(jié)構(gòu)的的布置情況，構(gòu)構(gòu)件類型，尺尺寸大小及構(gòu)構(gòu)造做法等。5．設(shè)備施工圖:包包括給水排水水、采暖通風(fēng)風(fēng)、電氣等設(shè)設(shè)備的平面布布置圖、系統(tǒng)統(tǒng)圖和詳圖。表表示上、下水水及暖氣管線線布置，衛(wèi)生生設(shè)備及通風(fēng)風(fēng)設(shè)備等的布布置，電氣線線路的走向和和安裝要求等等。為了保證制圖質(zhì)量量、提高效率率、表達(dá)統(tǒng)一一和便于識(shí)讀讀，我國(guó)制訂訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《房屋建筑筑制圖統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾幾項(xiàng)主要的規(guī)規(guī)定和常用的的表示方法如如下：1．定位軸線在施工圖中通常將將房屋的基礎(chǔ)礎(chǔ)、墻、柱和和梁等承重構(gòu)構(gòu)件的軸線畫畫出，并進(jìn)行行編號(hào)，以便便施工時(shí)位紡紡線和查閱圖圖紙，這些軸軸線稱為定位位軸線。定位軸線采用細(xì)點(diǎn)點(diǎn)畫線表示。軸軸線編號(hào)的畫畫圓用細(xì)實(shí)線線，在畫圈內(nèi)內(nèi)寫上編號(hào)。在在平面上水平平方向的編號(hào)號(hào)采用阿拉伯伯?dāng)?shù)字，從左左向右依次編編寫。垂直方方向的編號(hào)，用用大寫英文字字母自下而上上順次編寫，英英文字中I、O及Z三個(gè)字母不不得作軸線編編號(hào)，以免與與數(shù)字1、0及2混淆。對(duì)于于一些與主要要承重構(gòu)件相相聯(lián)系的次要要構(gòu)件，它的的定位軸線一一般作為附加加軸線，編號(hào)號(hào)可用分?jǐn)?shù)表表示。分母表表示前一軸線線的編號(hào)，分分子表示附加加軸線的編號(hào)號(hào)。2．標(biāo)高在總平面圖、平面面圖、立面圖圖和剖面圖上上，經(jīng)常用標(biāo)標(biāo)高符號(hào)表示示某一部位的的高度。各種種圖紙上所用用標(biāo)高符號(hào)，以以細(xì)實(shí)線繪制制。標(biāo)高數(shù)值值以米為單位位（不標(biāo)單位位），一般標(biāo)標(biāo)注至小數(shù)后后三位數(shù)（總總平面圖中為為二位數(shù)）。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和和相對(duì)標(biāo)高。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把把青島黃海的的平均海平面面定為絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高的零點(diǎn)，其其他各地標(biāo)高高都以它作為為基準(zhǔn)，在總總平面圖中的的室外地面標(biāo)標(biāo)高中常采用用絕對(duì)標(biāo)高。相對(duì)標(biāo)高：除了總總平面圖外，一一般都采用相相對(duì)標(biāo)高，即即把首層室內(nèi)內(nèi)主要地面標(biāo)標(biāo)高定為相對(duì)對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)點(diǎn)，并在建筑筑工程的總說說明中說明相相對(duì)標(biāo)高和絕絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)關(guān)系。如室外外地面標(biāo)高－－0.45表示室外地地面比室內(nèi)首首層地面低0.45米。3．尺寸線施工圖中均應(yīng)注明明詳細(xì)的尺寸寸。尺寸標(biāo)注注由尺寸界線線、尺寸線、尺尺寸起止點(diǎn)和和尺寸數(shù)字所所組成。根據(jù)據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)規(guī)定，除了標(biāo)標(biāo)高及總平面面圖上的尺寸寸以米為單位位外，其余一一律以毫米為為單位。為了了使圖面清晰晰，尺寸數(shù)字字后一般不必必注寫單位。在圖形外面的尺寸寸界線是用細(xì)細(xì)實(shí)線畫出的的，一般應(yīng)與與被標(biāo)注長(zhǎng)度度垂直，但在在圖形里面的的尺寸界線以以圖形的輪廓廓線和中線來來代替。尺寸寸線必須用細(xì)細(xì)實(shí)線畫出，而而不能用其他他線代替；應(yīng)應(yīng)與被注長(zhǎng)度度平行，且不不宜超出尺寸寸界線。尺寸寸線的起止點(diǎn)點(diǎn)用45度的中粗短短線表示，短短線方向應(yīng)以以所注數(shù)字的的左下角向右右上角傾斜。尺尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)標(biāo)注在水平尺尺寸線上方（垂垂直尺寸線的的左方）中部部。二．建筑材料基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)（一）建筑材料的的分類根據(jù)材料來源不同同，建筑材料料可分為天然然材料和人造造材料；根據(jù)據(jù)使用部位不不同，可分為為墻體材料、地地面材料和屋屋面材料等；；根據(jù)材料功功能不同，可可分為結(jié)構(gòu)材材料、防水材材料、保溫材材料和吸聲材材料等。為了了研究學(xué)習(xí)方方便，一般按按材料的化學(xué)學(xué)組成分為無(wú)無(wú)機(jī)材料、有有機(jī)材料和復(fù)復(fù)合材料三大大類。（二）建筑材料的的基本性質(zhì)1．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的的主要參數(shù)（1）密度：材料在絕絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)態(tài)（不含空隙隙或孔隙）下下單位體積的的質(zhì)量。（2）體積密度：材料料在自然狀態(tài)態(tài)下單位體積積的質(zhì)量。松松散材料的體體積密度一般般稱為堆積密密度。（3）孔隙率：固體材材料體積內(nèi)孔孔隙體積所占占的比例。（4）密實(shí)度：材料體體積內(nèi)被固體體物質(zhì)充實(shí)的的程度，即材材料的絕對(duì)密密實(shí)體積與其其總體積之比比。2．密度和體積密度度主要反映材材料的輕重，而而孔隙率和密密實(shí)度主要反反映材料鐘孔孔隙的多少。一一般情況下，材材料孔隙率越越高（密實(shí)度度越低），則則材料的保溫溫隔熱性能、吸吸聲性能和吸吸濕性能越好好，而材料的的強(qiáng)度降低，抗抗?jié)B透性能、耐耐磨性能、抗抗凍性能、耐耐腐蝕性能耐耐久性等均下下降。（三）材料的力學(xué)學(xué)性質(zhì)1．強(qiáng)度材料在外力作用下下抵抗破壞的的能力稱為強(qiáng)強(qiáng)度，用材料料在被破壞時(shí)時(shí)的最大應(yīng)力力（單位面積積承受的力）值值來表示。根據(jù)外力作用方式式的不同，材材料強(qiáng)度主要要有抗拉強(qiáng)度度、抗壓強(qiáng)度度、抗折強(qiáng)度度和抗剪強(qiáng)度度。不同的材材料，對(duì)其強(qiáng)強(qiáng)度的要求也也不一樣。如如水泥以抗壓壓強(qiáng)度為主，鋼鋼筋以抗拉強(qiáng)強(qiáng)度為主。彈性也塑性材料在外力作用下下產(chǎn)生變形，外外力除去后，仍仍能恢復(fù)其原原狀的性質(zhì)稱稱為材料的彈彈性。反之，當(dāng)當(dāng)外力除去后后，不能完全全恢復(fù)其原狀狀的性質(zhì)稱為為材料的塑性性。大多數(shù)建建筑材料都同同時(shí)具有彈性性和塑性，在在外力不大的的情況下，產(chǎn)產(chǎn)生彈性變形形；當(dāng)外力超超過一定的數(shù)數(shù)值后，便出出現(xiàn)塑性變形形。2．韌性與脆性材料在外力作用下下，未發(fā)生明明顯變形就突突然破壞的性性質(zhì)稱脆性，具具有此性質(zhì)的的材料稱脆性性材料。材料料在沖擊、振振動(dòng)作用下產(chǎn)產(chǎn)生較大變形形尚不致破壞壞的性質(zhì)稱為為韌性，具有有此性質(zhì)的材材料稱為韌性性材料。3．硬度與耐磨度材料抵抗較硬物體體壓入和刻劃劃的能力稱為為硬度。材料料抵抗磨損的的能力稱為耐耐磨性。（四）材料的物理理性質(zhì)材料的物理性質(zhì)主主要指的是材材料的耐水性性、抗?jié)B性、抗抗凍性、吸濕濕性、導(dǎo)熱性性、熱容量、耐耐燃性與耐火火性、吸聲性性與隔聲性的的基本性質(zhì)，這這些性質(zhì)構(gòu)筑筑了建筑材料料穩(wěn)定性。（五）膠凝材料能將散粒材料或塊塊狀材料粘結(jié)結(jié)成整體并具具有一定強(qiáng)度度的材料稱膠膠凝材料。膠膠凝材料在建建筑工程中應(yīng)應(yīng)用廣泛。常常用的膠凝材材料，多數(shù)是是無(wú)機(jī)礦物質(zhì)質(zhì)粉狀物，按按其凝結(jié)硬化化的條件不同同分為氣硬性性膠凝材料和和水硬性膠凝凝材料兩大類類。1．氣硬性膠凝材料料：只能在空空氣中凝結(jié)硬硬化并保持和和發(fā)展其強(qiáng)度度的膠凝材料料。常用的氣氣硬性膠凝材材料主要有石石膏、石灰、水水玻璃等。2．水硬性膠凝材料料：不僅能在在空氣中凝結(jié)結(jié)硬化，而且且能在水中硬硬化并保持發(fā)發(fā)展其強(qiáng)度的的膠凝材料。這這類建筑材料料主要有水泥泥，它的強(qiáng)度度主要是在水水的作用下產(chǎn)產(chǎn)生的。水泥泥是最重要的的建筑材料之之一，用途廣廣泛，品種繁繁多。建筑中中工程中常用用的是硅酸鹽鹽水泥和普通通的硅酸鹽水水泥。（六）混凝土及砂砂漿混凝土是由膠凝材材料、水和粗粗骨料按適當(dāng)當(dāng)?shù)谋壤浜虾现瞥傻陌楹虾衔?，?jīng)一定定的時(shí)間硬化化后，成為人人造石材。混混凝土主要有有普通混凝土土、輕混凝土土、防水混凝凝土、耐熱混混凝土、噴射射混凝土等幾幾種。砂漿是由膠凝材料料合細(xì)骨料配配合制的伴合合物，凝結(jié)硬硬化后具有相相應(yīng)的強(qiáng)度，并并可將塊狀材材料膠結(jié)成整整體?；炷镣梁蜕皾{是現(xiàn)現(xiàn)代建筑中最最重要的材料料。砂漿主要要有砌筑砂漿漿、抹面砂漿漿、防水砂漿漿、裝飾砂漿漿等幾類。（七）建筑鋼材與與木材1．建筑鋼材建筑鋼材的主要品品種有：建筑筑用鋼筋、建建筑用型鋼。2．木材木材作為建筑材料料，在工程中中應(yīng)用廣泛。如如用作屋架、梁梁柱、門窗、模模板及室內(nèi)裝裝修等。木材材按樹種類劃劃分，可分為為針葉樹和闊闊葉樹兩大類類；木材按加加工材料分類類，可分為三三種：原條、原原木、板方材材。（八）防水、保溫溫隔熱及吸聲聲材料1．防水材料：建筑筑物的防水是是很重要，其其常用的防水水材料，主要要是瀝青及其其制品。2．保溫和吸聲材料料（1）無(wú)機(jī)保溫吸聲材材料：這種吸吸水材料主要要包括蛭石及及其制品、珍珍珠巖及其制制品、礦渣棉棉及其制品、巖巖棉及巖棉制制品、玻璃棉棉、泡沫玻璃璃。（2）有機(jī)保溫吸聲材材料：這種材材料通常吸聲聲效果較好，主主要有軟木制制品、木絲板板、毛氈等。（九）墻體材料墻體及屋面材料石石建筑工程中中用量較大的的材料之一。傳傳統(tǒng)的建筑中中，大量采用用的墻體材料料是粘土磚瓦瓦，隨著科學(xué)學(xué)技術(shù)的發(fā)展展，新型的墻墻體材料逐漸漸被廣泛使用用?，F(xiàn)在普遍遍采用的墻體體材料是粘土土磚和砌塊。1．粘土磚（1）普通粘土磚：是是以粘土為主主要原料，經(jīng)經(jīng)過成型、干干燥、焙燒而而成的墻體材材料。普通粘粘土磚的規(guī)格格為：240x1115x533(單位：毫米)（2）粘土空心磚：與與普通磚相比比，粘土空心心磚可減輕自自重30％－35％，能改善善墻體絕熱、隔隔聲性能，并并且節(jié)省粘土土原料，干燥燥時(shí)間短，燒燒成率高。2．砌塊砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)：：適用性強(qiáng)、原原料來源廣、不不占耕地節(jié)約約能源、制作作施工方便，由由于砌塊具有有以上優(yōu)點(diǎn)，所所以近年來發(fā)發(fā)展較快，全全國(guó)許多地方方在推廣。（十）裝飾材料1．裝飾材料的基本本要求及選用用建筑裝飾材料是用用于建筑物表表面，起到裝裝飾作用的材材料。對(duì)裝飾飾材料的基本本要求有以下下幾個(gè)方面：：（1）材料的顏色，光光澤和透明性性（2）花紋圖案、形狀狀和尺寸（3）質(zhì)感2．常用建筑裝飾材材料常用的飾面材料（制制品）主要有有琉璃瓦、面面磚、釉面磚磚、陶瓷錦磚磚、花崗石板板、大理石板板、水磨石板板、塑料貼面面板、木材、膠膠合板、石膏膏板。三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)各種不同的建筑，盡盡管它們?cè)谑故褂靡?、空空間組合、外外形處理、結(jié)結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)構(gòu)造方式及規(guī)規(guī)模大小等方方面各有其特特點(diǎn)，但構(gòu)成成建筑物的主主要部分都是是由基礎(chǔ)、墻墻體或柱、樓樓地面、屋頂頂、樓梯、門門窗等六大部部分組成。此此外，一般建建筑物還有臺(tái)臺(tái)階、坡道、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、雨棚、散散水以及其他他各種配件和和裝飾部分等等。住宅的建筑結(jié)構(gòu)形形式有很多鐘鐘，例如按其其施工方法可可劃分為現(xiàn)澆澆(現(xiàn)場(chǎng)澆制)和預(yù)制(預(yù)先澆制)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)兩大類類型和預(yù)應(yīng)力力結(jié)構(gòu)等。一一般而言，從從采用的結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體材料上上分，主要有有砌體結(jié)構(gòu)（如如：磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)構(gòu)等）以及現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)和輕輕鋼結(jié)構(gòu)等；；從受力傳遞遞系統(tǒng)上分，常常有剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)和框架結(jié)結(jié)構(gòu)等。（一）下面就上述述常見的承重重系統(tǒng)類型做做一個(gè)簡(jiǎn)要的的介紹。1．砌體結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)廣廣泛采用的多多層住宅建筑筑的剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)形式。一一般采用鋼筋筋混凝土預(yù)制制樓板、屋面面板作為樓、屋屋面結(jié)構(gòu)層，豎豎向承重構(gòu)件件采磚砌體。砌體材料主要有：：普通粘土磚磚、多孔磚、普普通混凝土小小砌塊、輕骨骨料混凝土小小砌塊等。常規(guī)的砌體厚度有有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習(xí)慣慣上人們把370毫米厚的墻墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻墻稱為“二四墻”。在工程中中厚度大于等等于240毫米厚的墻墻常用做承重重墻，小于240毫米厚的墻墻用做非承重重墻。承重墻墻分為縱向承承重墻和橫向向承重墻，分分別承受建筑筑物上部荷重重和承受縱橫橫方向來的地地震力。外墻墻作承重作用用，理應(yīng)受到到充分的注意意，非承重墻墻僅承擔(dān)自重重不承擔(dān)上部部荷重，可作作為間隔墻使使用。2．現(xiàn)澆鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)框架結(jié)結(jié)構(gòu)框架一般由梁、板板、柱所組成成。其特點(diǎn)是是框架結(jié)構(gòu)布布置靈活，具具有較大的室室內(nèi)空間，使使用比較方便便?？蚣芙Y(jié)構(gòu)構(gòu)的樓板大多多采用現(xiàn)澆鋼鋼筋混凝土板板，框架間的的填充墻多采采用輕質(zhì)砌體體墻。由于有框架結(jié)構(gòu)的的柱截面較大大，不宜家具具布置和裝修修，影響室內(nèi)內(nèi)使用，以往往在住宅建筑筑中采用較少少。結(jié)合框架架結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，在在新建住宅中中出現(xiàn)了一種種異形柱框架架輕型住宅結(jié)結(jié)構(gòu)和短肢剪剪力墻結(jié)構(gòu)體體系。異形柱框輕住宅與與其他傳統(tǒng)結(jié)結(jié)構(gòu)相比，具具有以下特點(diǎn)點(diǎn)：由T形邊柱、十十字形中柱、L形角柱組成成框架受力體體系，其柱間間填充墻與體體壁同厚，室室內(nèi)不出現(xiàn)柱柱楞便于使用用，填充墻采采用輕質(zhì)保溫溫隔熱材料，因因墻體減薄，與與砌體結(jié)構(gòu)相相比可增加使使用面積。異異形柱框輕住住宅結(jié)構(gòu)體系系和短肢剪力力墻結(jié)構(gòu)體系系在多高層住住宅中的應(yīng)用用方面具有廣廣闊的發(fā)展前前景。3．剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋混凝凝土墻，主要要承受水平地地震荷載，這這樣的水平荷荷載對(duì)墻、柱柱產(chǎn)生一種水水平剪切力，剪剪力墻結(jié)構(gòu)由由縱橫方向的的墻體組成抗抗側(cè)向力體系系，它的剛度度很大，空間間整體性好，房房間內(nèi)不外露露梁、柱楞角角，便于室內(nèi)內(nèi)布置，方便便使用。剪力力墻結(jié)構(gòu)有較較好的抗震性性能，其不足足之處是結(jié)構(gòu)構(gòu)自重大，預(yù)預(yù)應(yīng)力剪力墻墻結(jié)構(gòu)?？梢砸宰龅酱罂臻g間住宅布局，剪剪力墻結(jié)構(gòu)形形式是高層住住宅采用最為為廣泛的一種種結(jié)構(gòu)形式。此此時(shí)，房間的的分隔墻和預(yù)預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)衛(wèi)生間分隔墻墻可采用預(yù)制制的輕質(zhì)隔墻墻來分隔空間間，（二）如按照建筑筑物的承重結(jié)結(jié)構(gòu)，主要有有以下幾種形形式：1．磚混結(jié)構(gòu)：是建建筑物中豎向向承重結(jié)構(gòu)的的墻、柱等采采用鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)。通通俗上講是小小部分鋼筋混混凝土和大部部分磚墻承重重的結(jié)構(gòu)。2．鋼、筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)：是指房房屋的主要承承重結(jié)構(gòu)如柱柱、梁、板、樓樓梯、屋蓋用用鋼筋混凝土土制作，墻用用磚或用其他他材料填充。這這種結(jié)構(gòu)抗震震性好，整體體性強(qiáng)，抗腐腐蝕性耐火能能力強(qiáng)，經(jīng)久久耐用。3．磚木結(jié)構(gòu)：是建建筑物中豎向向承重結(jié)構(gòu)得得墻、柱等采采用磚體砌筑筑，橫向采用用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代代建筑中基本本已不采用，其其各種性能都都較差。4．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：：是指建筑物物的豎向、橫橫向等主要承承重結(jié)構(gòu)用鋼鋼筋制作，其其余部位采用用玻璃或其他他圍合材料制制作的。這種種結(jié)構(gòu)多用在在售樓處、小小商鋪等臨時(shí)時(shí)性建筑。四．住宅小區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知知識(shí)城市是人類集中的的生活居住地地域，是一種種現(xiàn)代的人聚聚集的環(huán)境形形式。在一個(gè)個(gè)城市中，生生活居住用地地的比重一般般占到城市建建設(shè)總用地的的40％－50％。住宅區(qū)區(qū)是城市中在在空間上相對(duì)對(duì)獨(dú)立的各種種類型和各種種規(guī)模的生活活居住用地的的統(tǒng)稱，它包包括居住區(qū)、居居住小區(qū)、居居住組團(tuán)、住住宅街坊、和和住宅群落等等。住宅小區(qū)區(qū)的組成不僅僅僅是住宅和和與其相關(guān)的的道路、綠地地，還包括與與該住宅小區(qū)區(qū)居民日常生生活相關(guān)的商商業(yè)、服務(wù)、教教育、活動(dòng)、道道路、場(chǎng)地和和管理等內(nèi)容容。這些內(nèi)容容在空間分布布上，可能在在該住宅小區(qū)區(qū)空間范圍內(nèi)內(nèi)，也可能位位于該住宅小小區(qū)的空間范范圍之外。（一）居住小區(qū)的的規(guī)劃結(jié)構(gòu)1．用地規(guī)模與配置置為了使住宅小區(qū)具具備基本的生生活設(shè)施以滿滿足居民的日日常生活需求求，一般要求求住宅人口或或用地達(dá)到一一定的規(guī)模，這這一要求對(duì)周周圍設(shè)施不足足或沒有設(shè)施施的住宅小區(qū)區(qū)而言，如在在城市邊緣地地區(qū)新建的住住宅區(qū)，顯得得尤為重要。用地配置包含住宅宅建筑用地、公公共服務(wù)設(shè)施施用地、道路路與停車設(shè)施施用地、公共共綠地和其他他用地五部分分的數(shù)量以及及比例，它反反映了一個(gè)住住宅區(qū)的某些些重要的特征征，如區(qū)位、環(huán)環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚甚至住宅的層層數(shù)等。一個(gè)具體的住宅小小區(qū)用地配置置的確定應(yīng)該該考慮多方面面的因素。住住宅小區(qū)用地地的配置應(yīng)該該在國(guó)際《城城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》（CB501180－93）用地配置置建議的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，考慮住住宅小區(qū)的職職能側(cè)重、居居住密度、土土地利用方式式和效益、社社區(qū)生活、戶戶外環(huán)境質(zhì)量量和地方特點(diǎn)點(diǎn)等多方面的的因素綜合確確定。滿足住宅區(qū)居民的的居住生活需需求是確定住住宅區(qū)用地配配置的基礎(chǔ)，不不同的居住對(duì)對(duì)象對(duì)住宅區(qū)區(qū)的居住、公公共服務(wù)、戶戶外環(huán)境和交交通基礎(chǔ)等存存在不同的需需求，因而應(yīng)應(yīng)該根據(jù)居住住對(duì)象的特點(diǎn)點(diǎn)適度增減住住宅區(qū)各類用用地構(gòu)成的比比例。2．居住密度在住宅小區(qū)規(guī)劃考考慮的因素中中，居住密度度是一項(xiàng)重要要的量化控制制指標(biāo)，它對(duì)對(duì)居住環(huán)境的的品質(zhì)以及規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空空間與布局形形態(tài)有著根本本的影響。居住密度是關(guān)于住住宅小區(qū)環(huán)境境質(zhì)量的重要要指標(biāo)之一。它它是指單位用用地面積上居居民和住宅的的密集程度，是是一個(gè)包含人人口密度、人人均用地、建建筑密度和建建筑密度指標(biāo)標(biāo)的綜合概念念。它主要的的評(píng)價(jià)指標(biāo)有有人口密度、住住宅區(qū)人口密密度（毛）、住住宅區(qū)人口密密度（凈）、人人均用地、建建筑密度、住住宅區(qū)建筑密密度（毛）、住住宅區(qū)建筑密密度（凈）、建建筑面積密度度溶劑率等等等指標(biāo)。3．設(shè)施布局基本要求：各項(xiàng)公公共服務(wù)設(shè)施施，交通設(shè)施施以及戶外活活動(dòng)場(chǎng)地的布布局在滿足各各自的時(shí)空服服務(wù)距離的同同時(shí)，以達(dá)到到使居民有更更多的選擇為為目標(biāo)。考慮因素：上述設(shè)設(shè)施在布局中中可以考慮在在平面上和空空間上的結(jié)合合，其中公共共服務(wù)設(shè)施、交交通設(shè)施、教教育設(shè)施和戶戶外活動(dòng)設(shè)施施的布局對(duì)住住宅區(qū)規(guī)劃布布局結(jié)構(gòu)的影影響較大。同同時(shí)應(yīng)該注意意到，隨著現(xiàn)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)的發(fā)展和進(jìn)進(jìn)入家庭，部部分公共服務(wù)務(wù)設(shè)施和教育育設(shè)施的布局局特別是管理理設(shè)施的位置置將逐步擺脫脫服務(wù)半徑的的限制。（二）主要規(guī)劃指指標(biāo)1．建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度度方面的指標(biāo)標(biāo)包括容積率率、建筑密度度、總建筑面面積和分類建建筑總面積。2．環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量量方面的量化化指標(biāo)主要包包括綠地率、人人口密度、套套密度、人均均住宅區(qū)用地地面積、人均均綠地面積、人人均公共綠地地面積、人均均住宅建筑面面積、日照間間距。（三）規(guī)劃管理1．規(guī)劃管理審批的的程序：（1）申報(bào)與立立案；（2）工作周期期。2．規(guī)劃管理程序內(nèi)內(nèi)容：（1）規(guī)劃要點(diǎn)；（22）選址定點(diǎn)點(diǎn)；（3）建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件；（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案；（6）設(shè)計(jì)方案；（77）建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證；并不是所有建設(shè)工工程都需要經(jīng)經(jīng)過以上所述述程序，對(duì)于于工程量小，處處在非重要地地段的簡(jiǎn)單建建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)經(jīng)市規(guī)劃局同同意，可簡(jiǎn)化化規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件或設(shè)計(jì)方方案設(shè)計(jì)程序序，建設(shè)單位位可直接申報(bào)報(bào)建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證。五．住宅智能化和和綜合布線隨著信息社會(huì)的飛飛速發(fā)展，住住宅智能化已已經(jīng)是社會(huì)信信息化的必然然要求，提供供方便的經(jīng)濟(jì)濟(jì)信息服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造安全舒適適的居住環(huán)境境。建立現(xiàn)代代化的物業(yè)管管理體系，實(shí)實(shí)現(xiàn)快捷高效效的超值服務(wù)務(wù)是現(xiàn)代化家家居發(fā)展的必必然方向。住宅職能化是建筑筑技術(shù)與信息息技術(shù)相結(jié)合合的產(chǎn)物，是是反映當(dāng)今住住宅科技的成成果。它包括括：中央監(jiān)控控系統(tǒng)、門禁禁系統(tǒng)、通信信系統(tǒng)、防災(zāi)災(zāi)系統(tǒng)、耗能能參數(shù)計(jì)量管管理系統(tǒng)、家家庭設(shè)施自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)及辦辦公自動(dòng)化系系統(tǒng)。同時(shí)隨隨著家庭社會(huì)會(huì)化，還需要要考慮各種自自動(dòng)化系統(tǒng)的的節(jié)能控制、電電子信箱管理理、商品咨詢?cè)?、?gòu)物服務(wù)務(wù)、醫(yī)療、學(xué)學(xué)習(xí)服務(wù)及有有效的家庭和和家務(wù)管理。綜合布線的通用定定義是通過對(duì)對(duì)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)統(tǒng)、服務(wù)與管管理這四項(xiàng)建建筑物的基本本要素以及對(duì)對(duì)它們之間的的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作作最優(yōu)化的考考慮，提供一一個(gè)投資合理理又具有高效效、舒適、便便利、安全的的環(huán)境空間。具具體而言住宅宅的綜合布線線即在一個(gè)住住宅內(nèi)安裝一一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)，該該網(wǎng)絡(luò)必須滿滿足一定數(shù)量量、質(zhì)量及安安排靈活性的的要求。并且且具有模塊化化結(jié)構(gòu)，有極極高的可靠性性，一旦布線線完成后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)可以連接接任一類型的的終端，使布布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單化。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)語(yǔ)音、數(shù)數(shù)據(jù)、視頻圖圖像的連接和和對(duì)整套住宅宅的控制與管管理，從而在在住宅內(nèi)重新新布置工作端端時(shí)無(wú)需另外外布線，也可可在不改變布布線結(jié)構(gòu)的情情況下重新組組織網(wǎng)絡(luò)的拓拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。第二節(jié)土地權(quán)屬登登記土地權(quán)屬登記是國(guó)國(guó)家進(jìn)行地籍籍管理的重要要途徑，土地地權(quán)屬登記一一般分為兩步步：第一步進(jìn)進(jìn)行土地調(diào)查查，第二步進(jìn)進(jìn)行土地登記記。一．土地調(diào)查土地調(diào)查是為查清清土地的數(shù)量量、質(zhì)量、分分布、利用和和權(quán)屬狀況而而進(jìn)行的調(diào)查查。《土地管管理法》規(guī)定定：“國(guó)家建立土土地調(diào)查制度度?？h級(jí)以上上人民政府土土地行政主管管部門會(huì)同同同級(jí)有關(guān)部門門進(jìn)行土地調(diào)調(diào)查”。這一規(guī)定定明確了土地地調(diào)查是各級(jí)級(jí)土地行政主主管部門的一一項(xiàng)法定的職職責(zé)和義務(wù)。《土地管理法實(shí)施施條例》規(guī)定定：土地調(diào)查查內(nèi)容包括：：土地權(quán)屬和和土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀。（一）土地權(quán)屬調(diào)調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是指指對(duì)土地權(quán)屬屬單位的土地地權(quán)源及其權(quán)權(quán)利所及的位位置、界址、數(shù)數(shù)量和用途等等基本情況的的調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查是以以宗地為基本本單位進(jìn)行的的。土地權(quán)屬屬調(diào)查的主要要內(nèi)容有：宗宗地*位置、界線、權(quán)屬屬（權(quán)屬性質(zhì)質(zhì)和權(quán)源）和和使用狀況（土土地用途、土土地等級(jí)、地地價(jià)和共用情情況）等。土地權(quán)屬調(diào)查的范范圍主要是城城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的的土地，農(nóng)村村土地的權(quán)屬屬確定由土地地利用現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查來進(jìn)行。城鎮(zhèn)土地分為十個(gè)個(gè)一級(jí)類，二二十四個(gè)二級(jí)級(jí)類城鎮(zhèn)土地分類體系系（二）土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查查是為查清土土地的利用現(xiàn)現(xiàn)狀而進(jìn)行的的全面性的調(diào)調(diào)查。根據(jù)我國(guó)《土地利利用現(xiàn)狀調(diào)查查技術(shù)規(guī)程》，我我國(guó)的土地按按土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀用途分為為8大類，并以以利用方式、經(jīng)營(yíng)方式式和覆蓋特征征等分為46個(gè)二級(jí)類土地利用現(xiàn)狀分類類體系二．土地登記土地登記是國(guó)家依依照法律程序序?qū)⑼恋氐臋?quán)權(quán)屬關(guān)系、座座落、面積、用用途、等級(jí)、價(jià)價(jià)格等在專門門簿冊(cè)上進(jìn)行行的一項(xiàng)重要要的土地行政政管理工作與與制度。土地登記分兩類：：（一）初始土地登登記，是一種種基礎(chǔ)性登記記，是普遍的的土地權(quán)屬登登記。（二）變更土地登登記，也叫日日常土地登記記或經(jīng)常性土土地登記，它它是在初始登登記基礎(chǔ)上，根根據(jù)土地使用用者、所有者者的土地權(quán)屬屬及主要用途途變更的情況況，隨時(shí)辦理理的登記。三．土地權(quán)屬登記記辦理流程受理申請(qǐng)登記→權(quán)權(quán)屬審核（初初審、外業(yè)調(diào)調(diào)查、復(fù)審）→公告→審批→收費(fèi)、發(fā)證→歸檔。第三節(jié)房屋權(quán)屬登登記一．房屋權(quán)屬登記記房屋權(quán)屬登記是指指房地產(chǎn)管理理部門依照法法律、法規(guī)的的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)請(qǐng)登記的房屋屋的性質(zhì)、權(quán)權(quán)屬來源、取取得方式、取取得時(shí)間及其其他有關(guān)情況況，在專門簿簿冊(cè)上進(jìn)行記記載并予以確確認(rèn)的法律制制度。房屋權(quán)屬登記主要要分為：（一）總登記：總總登記是指縣縣級(jí)以上地方方人民政府根根據(jù)需要，在在一定期限內(nèi)內(nèi)對(duì)本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)的房屋屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)權(quán)屬登記。登登記機(jī)關(guān)認(rèn)為為需要時(shí)，經(jīng)經(jīng)縣級(jí)以上地地方人民政府府批準(zhǔn)，可以以對(duì)本行政區(qū)區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)權(quán)屬證書進(jìn)行行驗(yàn)證或者換換證。（二）初始登記::新建的房屋，申請(qǐng)請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房房屋竣工后的的3個(gè)月內(nèi)登記記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房房屋所有權(quán)初初始登記，并并提交用地證證明文件或者者土地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證、施工許許可證、房屋屋竣工驗(yàn)收資資料及其他有有關(guān)證明文件件。房地產(chǎn)開開發(fā)商在商品品房竣工后，經(jīng)經(jīng)過初始登記記才能取得大大產(chǎn)證。（三）轉(zhuǎn)移登記：：因房屋買賣賣、交換、贈(zèng)贈(zèng)與、繼承、劃劃撥轉(zhuǎn)讓、分分割、合并、裁裁決等原因使使其權(quán)屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自自事實(shí)發(fā)生之之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記。（四）變更登記：：權(quán)利人名稱稱變更和房屋屋現(xiàn)狀發(fā)生下下列情形之一一的，權(quán)利人人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)實(shí)發(fā)生之日起起30日內(nèi)申請(qǐng)變變更登記：1、屋坐落的的街道、門牌牌或者房屋名名稱發(fā)生變更更的；2、房屋面積積增加或者減減少的；3、房屋翻建建的；4、法律、法法規(guī)規(guī)定的其其他情形。（五）他項(xiàng)權(quán)利登登記：設(shè)定房房屋抵押權(quán)、典典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)權(quán)利的，權(quán)利利人應(yīng)當(dāng)自事事實(shí)發(fā)生之日日起30日內(nèi)申請(qǐng)他他項(xiàng)權(quán)利登記記。（六）注銷登記：：因房屋滅失失、土地使用用年限、他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利終止等等，權(quán)利人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注注銷登記。二.房屋權(quán)屬登記的程程序（一）受理登記申申請(qǐng)。（二）權(quán)屬審核。（三）公告。（四）核準(zhǔn)登記，頒頒發(fā)房屋權(quán)屬屬證書。三．房地產(chǎn)交易的的核心房地產(chǎn)交易的核心心是權(quán)力的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，即房屋屋和土地的占占有、使用、分分配、收益等等權(quán)力發(fā)生了了轉(zhuǎn)移。不論論是房地產(chǎn)一一級(jí)市場(chǎng)交易易，還是二級(jí)級(jí)市場(chǎng)交易的的核心都是房房地產(chǎn)各種權(quán)權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。（一）商品房預(yù)售售商品房預(yù)售是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將正在建建設(shè)中的商品品房預(yù)先售給給買受人，并并由買受人支支付定金或者者房?jī)r(jià)款的行行為。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符符合下列條件件：1．已交付全部土地地使用權(quán)出讓讓金，取得土土堆使用權(quán)證證書。2．持有建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證和和施工許可證證。3．按揭提供預(yù)售的的商品房計(jì)算算，投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的資金金達(dá)到工程建建設(shè)總投資的的25％以上，并并已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和竣竣工交付日期期。（二）商品房買賣賣合同1．商品房買賣合同同說明（1）本合同文本為示示范文本，也也可作為簽約約使用文本。簽簽約之前，買買受人應(yīng)當(dāng)仔仔細(xì)閱讀本合合同內(nèi)容，對(duì)對(duì)合同條款及及專業(yè)用詞理理解不一致的的，可向當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部門咨咨詢。（2）本合同所稱商品品房是指由房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)建設(shè)設(shè)并出售的房房屋。（3）為體現(xiàn)合同雙方方的自愿原則則，本合同文文本中相關(guān)條條款后都有空空白行，供雙雙方自行約定定或補(bǔ)充約定定。雙方當(dāng)事事人可以對(duì)文文本條款的內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行修改改、增補(bǔ)或刪刪減。合同簽簽訂生效后，未未被修改的文文本印刷文字字視為雙方同同意內(nèi)容。（4）本合同文本中涉涉及到的選擇擇、填寫內(nèi)容容以手寫項(xiàng)為為優(yōu)先。（5）對(duì)合同文本【】中中選擇內(nèi)容、空空格部位填寫寫及其他需要要?jiǎng)h除或添加加的內(nèi)容，雙雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商商確定?！尽恐兄羞x擇內(nèi)容，以以劃√方式選定；；對(duì)于實(shí)際情情況未發(fā)生或或買賣雙方不不作約定時(shí)，應(yīng)應(yīng)在空格部位位打×，以示刪除除。（6）在簽訂合同前，出出賣人應(yīng)當(dāng)向向買受人出示示應(yīng)當(dāng)由出賣賣人提供的有有關(guān)證書、證證明文件。（7）本合同條款由中中華人民共和和國(guó)建設(shè)部和和國(guó)家工商行行政管理局負(fù)負(fù)責(zé)解釋。2．商品房買賣合同同文本商品房買賣合同（合合同編號(hào)）合同雙方當(dāng)事人：：出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【本人】【法定代代表人】姓名名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)國(guó)籍＿＿＿＿＿【身份證】【護(hù)照照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿【委托代理人】【】姓姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：：＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿根據(jù)《中華人民共共和國(guó)合同法法》、《中華華人民共和國(guó)國(guó)城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》及及其他有關(guān)法法律、法規(guī)之之規(guī)定，買受受人和出賣人人在平等、自自愿、協(xié)商一一致的基礎(chǔ)上上就買賣商品品房達(dá)成如下下協(xié)議：第一條項(xiàng)目建設(shè)依依據(jù)出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地地塊的土地使使用權(quán)?！就镣恋厥褂脵?quán)出出讓合同號(hào)】【土土地使用權(quán)劃劃撥批準(zhǔn)文件件號(hào)】【劃撥撥土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。該地塊土地面積為為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土土地使用年限限自＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日日至＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在在上述地塊上上建設(shè)商品房房，【現(xiàn)定名名】【暫定名名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第二條商品房銷售售依據(jù)買受人購(gòu)買的商品品房為【現(xiàn)房房】【預(yù)售商商品房】。預(yù)預(yù)售商品房批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)預(yù)售許可證號(hào)號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第三條買受人所購(gòu)購(gòu)商品房的基基本情況買受人購(gòu)買的商品品房（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱該商品房房，其房屋平平面圖見本合合同附件一，房房號(hào)以附件一一上表示為準(zhǔn)準(zhǔn)）為本合同同第一條規(guī)定定的項(xiàng)目中的的：第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)房。該商品房的用途為為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)結(jié)構(gòu)，層高為為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層層。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封封閉式】【非非封閉式】。該商品房【合同約約定】【產(chǎn)權(quán)權(quán)登記】建筑筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平平方米，其中中，套內(nèi)建筑筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方方米，公共部部位與公用房房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方方米（有關(guān)公公共部位與公公用房屋分?jǐn)倲偨ㄖ娣e構(gòu)構(gòu)成說明見附附件二）。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第四條計(jì)價(jià)方式與與價(jià)款出賣人與買受人約約定按下述第第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計(jì)計(jì)算該商品房房?jī)r(jià)款：1．按建筑面積計(jì)算算，該商品房房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方方米＿＿＿＿＿＿＿元，總總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣幣）＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿萬(wàn)萬(wàn)＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整整。2．按套內(nèi)建筑面積積計(jì)算，該商商品房單價(jià)為為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百百＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿拾拾＿＿＿＿＿＿元整。3．按套（單元）計(jì)計(jì)算，該商品品房總價(jià)款為為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百百＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿＿＿元整。4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第五條面積確認(rèn)及及面積差異處處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的的計(jì)價(jià)方式，本本條規(guī)定以【建建筑面積】【套套內(nèi)建筑面積積】（本條款款中均簡(jiǎn)稱面面積）為依據(jù)據(jù)進(jìn)行面積確確認(rèn)及面積差差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)計(jì)價(jià)的，不適適用本條約定定。合同約定面積與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積積有差異的，以以產(chǎn)權(quán)登記面面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積積與合同約定定面積發(fā)生差差異，雙方同同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方方式進(jìn)行處理理：1．雙方自行約定：：（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2．雙方同意按以下下原則處理：：（1）面積誤差比絕對(duì)對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)價(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)對(duì)值超出3％時(shí)，買受受人有權(quán)退房房。買受人退房的，出出賣人在買受受人提出退房房之日起30天內(nèi)將買受受人已付款退退還給買受人人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積積大于合同約約定面積時(shí)，面面積誤差比在在3％以內(nèi)（含3％）部分的的房?jī)r(jià)款由買買受人補(bǔ)足；；超出3％部分的房房?jī)r(jià)款由出賣賣人承擔(dān)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸買受人人。產(chǎn)權(quán)登記記面積小于合合同登記面積積時(shí)，面積誤誤差比絕對(duì)值值在3％以內(nèi)（含3％）部分的的房?jī)r(jià)款由出出賣人返還買買受人；絕對(duì)對(duì)值超出3％部分的房房?jī)r(jià)款由出賣賣人雙倍返還還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合合同約定面積積面積誤差比＝────────────────×100％合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面面積差異，雙雙方不解除合合同的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)協(xié)議。第六條付款方式及及期限買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種種方式按期付付款：1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第七條買買受人逾期付付款的違約責(zé)責(zé)任買受人如未按本合合同規(guī)定的時(shí)時(shí)間付款，按按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式式處理：1．按逾期時(shí)間，分分別處理（不不作累加）（1）逾期在＿＿＿＿＿＿日之內(nèi)，自自本合同規(guī)定定的應(yīng)付款期期限之第二天天起至實(shí)際全全額支付應(yīng)付付款之日止，買買受人按日向向出賣人支付付逾期應(yīng)付款款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿的違違約金，合同同繼續(xù)履行；；（2）逾期超過＿＿＿＿＿＿日后，出出賣人有權(quán)解解除合同。出出賣人解除合合同的，買受受人按累計(jì)應(yīng)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿＿％向向出賣人支付付違約金。買買受人愿意繼繼續(xù)履行合同同的，經(jīng)出賣賣人同意，合合同繼續(xù)履行行，自本合同同規(guī)定的應(yīng)付付款期限之第第二天起至實(shí)實(shí)際全額支付付應(yīng)付款之日日止，買受人人按日向出賣賣人支付逾期期應(yīng)付款萬(wàn)分分之＿＿＿＿＿＿（該比率率應(yīng)不小于第第（1）項(xiàng)中的比比率）的違約約金。本條中的逾期應(yīng)付付款指依照本本合同第六條條規(guī)定的到期期應(yīng)付款與該該期實(shí)際已付付款的差額；；采取分期付付款的，按相相應(yīng)的分期應(yīng)應(yīng)付款與該期期的實(shí)際已付付款的差額確確定。2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月月＿＿＿＿＿＿日前，依照照國(guó)家和地方方人民政府的的有關(guān)規(guī)定，將將具備下列第第＿＿＿＿＿＿種條件，并并符合本合同同約定的商品品房交付買受受人使用：1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收收合格。2．該商品房經(jīng)綜合合驗(yàn)收合格。3．該商品房經(jīng)分期期綜合驗(yàn)收合合格。4．該商品房取得商商品住宅交付付使用批準(zhǔn)文文件。5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；但如遇下列特殊原原因，除雙方方協(xié)商同意解解除合同或變變更合同外，出出賣人可據(jù)實(shí)實(shí)予以延期：：1．遭遇不可抗力，且且出賣人在發(fā)發(fā)生之日起＿＿＿＿＿＿日日內(nèi)告知買受受人的；2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第九條出賣人逾期期交房的違約約責(zé)任除本合同第八條規(guī)規(guī)定的特殊情情況外，出賣賣人如未按本本合同規(guī)定的的期限將該商商品房交付買買受人使用，按按下列第＿＿＿＿＿＿＿種種方式處理：：1．按逾期時(shí)間，分分別處理（不不作累加）（1）逾期不超過＿＿＿＿＿＿日，自自本合同第八八條規(guī)定的最最后交付期限限的第二天起起至實(shí)際交付付之日止，出出賣人按日向向買受人支付付已交付房?jī)r(jià)價(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿的的違約金，合合同繼續(xù)履行行；（2）逾期超過＿＿＿＿＿＿日后，買買受人有權(quán)解解除合同。買買受人解除合合同的，出賣賣人應(yīng)當(dāng)自買買受人解除合合同通知到達(dá)達(dá)之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)退退還全部已付付款，并按買買受人累計(jì)已已付款的＿＿＿＿＿＿％向向買受人支付付違約金。買買受人要求繼繼續(xù)履行合同同的，合同繼繼續(xù)履行，自自本合同第八八條規(guī)定的最最后交付期限限的第二天起起至實(shí)際交付付之日止，出出賣人按日向向買受人支付付已交付房?jī)r(jià)價(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比比率）的違約約金。2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)變更的約定定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的的規(guī)劃變更、設(shè)設(shè)計(jì)單位同意意的設(shè)計(jì)變更更導(dǎo)致下列影影響到買受人人所購(gòu)商品房房質(zhì)量或使用用功能的，出出賣人應(yīng)當(dāng)在在有關(guān)部門批批準(zhǔn)同意之日日起10日內(nèi)，書面面通知買受人人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形形式、戶型、空空間尺寸、朝朝向；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通知知到達(dá)之日起起15日內(nèi)做出是是否退房的書書面答復(fù)。買買受人在通知知到達(dá)之日起起15日內(nèi)未作書書面答復(fù)的，視視同接受變更更。出賣人未未在規(guī)定時(shí)限限內(nèi)通知買受受人的，買受受人有權(quán)退房房。買受人退房的，出出賣人須在買買受人提出退退房要求之日日起＿＿＿＿＿＿天內(nèi)將買買受人已付款款退還給買受受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利利率付給利息息。買受人不不退房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與出賣人人另行簽訂補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議第十一條交接商品房達(dá)到交付使使用條件后，出出賣人應(yīng)當(dāng)書書面通知買受受人辦理交付付手續(xù)。雙方方進(jìn)行驗(yàn)收交交接時(shí)，出賣賣人應(yīng)當(dāng)出示示本合同第八八條規(guī)定的證證明文件，并并簽署房屋交交接單。所購(gòu)購(gòu)商品房為住住宅的，出賣賣人還需提供供《住宅質(zhì)量量保證書》和和《住宅使用用說明書》。出出賣人不出示示證明文件或或出示證明文文件不齊全，買買受人有權(quán)拒拒絕交接，由由此產(chǎn)生的延延期交房責(zé)任任由出賣人承承擔(dān)。由于買受人原因，未未能按期交付付的，雙方同同意按以下方方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十二條出賣人保證銷售的的商品房沒有有產(chǎn)權(quán)糾紛和和債權(quán)債務(wù)糾糾紛因出賣人原因，造造成該商品房房不能辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)發(fā)生債權(quán)債務(wù)務(wù)糾紛的，由由出賣人承擔(dān)擔(dān)全部責(zé)任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾諾的違約責(zé)任任出賣人交付使用的的商品房的裝裝飾、設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙雙方約定（附附件三）的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到到約定標(biāo)準(zhǔn)的的，買受人有有權(quán)要求出賣賣人按照下述述第＿＿＿＿＿＿＿種方式式處理：1．出賣人賠償雙倍倍的裝飾、設(shè)設(shè)備差價(jià)。2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公共配配套建筑正常常運(yùn)行的承諾諾出賣人承諾與該商商品房正常使使用直接關(guān)聯(lián)聯(lián)的下列基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共共配套建筑按按以下日期達(dá)達(dá)到使用條件件：1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。如果在規(guī)定日期內(nèi)內(nèi)未達(dá)到使用用條件，雙方方同意按以下下方式處理：：1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品品房交付使用用后＿＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將將辦理權(quán)屬登登記需由出賣賣人提供的資資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)關(guān)備案案。如因出賣賣人的責(zé)任，買買受人不能在在規(guī)定期限內(nèi)內(nèi)取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書的的，雙方同意意按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿項(xiàng)處理：1．買受人退房，出出賣人在買受受人提出退房房要求之日起起＿＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買買受人已付房房?jī)r(jià)款退還給給買受人，并并按已付房?jī)r(jià)價(jià)款的＿＿＿＿＿＿＿％賠賠償買受人損損失。2．買受人不退房，出出賣人按已付付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿＿＿％向買受人人支付違約金金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十六條保修責(zé)任任買受人購(gòu)買的商品品房為商品住住宅的，《住住宅質(zhì)量保證證書》作為本本合同的附件件。出賣人自自商品住宅交交付使用之日日起，按照《住住宅質(zhì)量保證證書》承諾的的內(nèi)容承擔(dān)相相應(yīng)的保修責(zé)責(zé)任。買受人購(gòu)買的商品品房為非商品品住宅的，雙雙方應(yīng)當(dāng)以合合同附件的形形式詳細(xì)約定定保修范圍、保保修期限和保保修責(zé)任等內(nèi)內(nèi)容。在商品房保修范圍圍和保修期限限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量量問題，出賣賣人應(yīng)當(dāng)履行行保修義務(wù)。因因不可抗力或或者非出賣人人原因造成的的損壞，出賣賣人不承擔(dān)責(zé)責(zé)任，但可協(xié)協(xié)助維修，維維修費(fèi)用由購(gòu)購(gòu)買人承擔(dān)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十七條雙方可以就下列事事項(xiàng)約定：1．該商品房所在樓樓宇的屋面使使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2．該商品房所在樓樓宇的外墻面面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3．該商品房所在樓樓宇的命名權(quán)權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；4．該商品房所在小小區(qū)的命名權(quán)權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第十八條買受人的房屋僅作作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用用，買受人使使用期間不得得擅自改變?cè)撛撋唐贩康慕ńㄖ黧w結(jié)構(gòu)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)構(gòu)和用途。除除本合同及其其附件另有規(guī)規(guī)定者外，買買受人在使用用期間有權(quán)與與其他權(quán)利人人共同享用與與該商品房有有關(guān)聯(lián)的公共共部位和設(shè)施施，并按占地地和公共部位位與公用房屋屋分?jǐn)偯娣e承承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改改變與該商品品房有關(guān)聯(lián)的的公共部位和和設(shè)施的使用用性質(zhì)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十九條本合同在履行過程程中發(fā)生的爭(zhēng)爭(zhēng)議由雙方當(dāng)事人協(xié)商商解決；協(xié)商商不成的，按按下述第＿＿＿＿＿＿＿種種方式解決：：1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委委員會(huì)仲裁。2．依法向人民法院院起訴。第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可可由雙方約定定后簽訂補(bǔ)充充協(xié)議（附件件四）。第二十一條合同附件與本合同同具有同等法法律效力。本本合同及其附附件內(nèi)，空格格部分填寫的的文字與印刷刷文字具有同同等效力。第二十二條本合同連同附件共共＿＿＿＿＿＿＿頁(yè)，一式式＿＿＿＿＿＿＿份，具有有同等法律效效力，合同持持有情況如下下：出賣人＿＿＿＿＿＿＿份，買受受人＿＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿份。第二十三條本合同自雙方簽訂訂之日起生效效。第二十四條商品房預(yù)售的，自自本合同生效效之日起30天內(nèi)，由出出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請(qǐng)登記記備案。出賣人（簽章）：：買受人（簽章）：：【法定代表人】：：【法定代表人】：：【委托代理人】：：【委托代理人】：：（簽章）（簽章）簽于＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿日簽于＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日日（商品房買賣合同同內(nèi)容由建設(shè)設(shè)部提供）附件一：房屋平面面圖附件二：公共部位位與公用房屋屋分?jǐn)偨ㄖ婷娣e構(gòu)成說明明附件三：裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1．外墻：2．內(nèi)墻墻：3．頂棚：4．地面：5．門窗：6．廚房：7．衛(wèi)生間：8．陽(yáng)臺(tái)：9．電梯10．其他：附件四：合同補(bǔ)充充協(xié)議（三）商業(yè)銀行個(gè)個(gè)人住房貸款款個(gè)人住房貸款（以以下簡(jiǎn)稱貸款款）是指貸款款人向借款人人發(fā)放的用于于購(gòu)買自用普普通住房的貸貸款。貸款人人發(fā)放個(gè)人住住房貸款時(shí)，借借款人必須提提供擔(dān)保，借借款人到期不不能償還貸款款本息的，貸貸款人有權(quán)依依法處理其抵抵押物或質(zhì)物物，或由保證證人承擔(dān)償還還本息的連帶帶責(zé)任。個(gè)人住房貸款現(xiàn)階階段主要有三三種方式：等等額本息、等等額本金和組組合貸款三種種?，F(xiàn)在一般般采用等額本本息和等額本本金的方式。（四）個(gè)人住房公公積金貸款個(gè)人住房公積金貸貸款是指對(duì)交交繳住房公積積金的個(gè)人向向房屋開發(fā)商商購(gòu)買住房、用用于支付購(gòu)房房款，而發(fā)放放的個(gè)人住房房貸款。（五）貸款對(duì)象及及條件：貸款對(duì)象是具有完完全民事行為為能力的個(gè)人人，并同時(shí)具具備以下條件件：1．按期交繳住房公公積金。2．有穩(wěn)定的職業(yè)和和收入，信用用良好，有按按期償還貸款款本息的能力力。3．與開發(fā)商簽訂了了購(gòu)房合同。4．已首付30%以以上的購(gòu)房款款。5．以所購(gòu)房產(chǎn)或貸貸款人認(rèn)可的的其它房產(chǎn)作作為貸款的抵抵押物；或以以國(guó)債、工商商銀行定期存存單作質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不不含園區(qū)、吳吳中區(qū)、相城城區(qū)）的借款款人必須由蘇蘇州市住房置置業(yè)擔(dān)保有限限公司為其提提供保證擔(dān)保保。（六）額度和期限限：貸款額度最高為房房?jī)r(jià)的70％。貸款期期限最長(zhǎng)20年。（七）貸款利率：：1－5年，月利率3.45‰；5－20年，月利率3.825‰；（八）申請(qǐng)材料：：按住房基金金管理中心要要求提供。（九）貸款申辦程程序：1．借款人簽訂購(gòu)房房合同并預(yù)付付30％以上的房房款；2．持借款人及其配配偶的公積金金卡到住房基基金管理中心心申請(qǐng)貸款；；3．?dāng)y住房基金管理理中心的貸款款審批表，并并帶齊所有貸貸款申請(qǐng)材料料，到工商銀銀行"個(gè)人理財(cái)中中心"辦理貸款手手續(xù)，簽訂《個(gè)個(gè)人購(gòu)房借款款合同》；4．銀行將貸款以借借款人購(gòu)房款款的名義，直直接劃入開發(fā)發(fā)商賬戶中；；5．借款人到銀行拿拿取個(gè)人住房房貸款進(jìn)帳單單、到開發(fā)商商處換取房款款收據(jù)或發(fā)票票。（十）貸款歸還：：貸款期限為一年以以下的（含一一年）,到期一次還還本付息,利隨本清。貸貸款期限一年年以上的，從從貸款發(fā)放的的次月起，按按月等額償還還借款本息。按月等額還款時(shí)，采采用委托代扣扣、自動(dòng)轉(zhuǎn)帳帳方式。借款款人將本人在在工商銀行開開立的活期儲(chǔ)儲(chǔ)蓄帳戶或牡牡丹靈通卡帳帳戶作為還款款帳戶，于每每月還款日之之前，在該帳帳戶上存足當(dāng)當(dāng)月應(yīng)還款金金額，通過委委托銀行代扣扣方式，自動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)帳歸還貸貸款。借款人可按任意金金