鹽城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

鹽城市XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1XXX商住小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1.1.鹽城市XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.1.本項(xiàng)目選址于鹽城市黃海中路、鹽城工學(xué)院西校區(qū)對(duì)面，該區(qū)域?yàn)辂}城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)板塊，毗鄰鹽城工學(xué)院，文化氛圍濃厚，開(kāi)發(fā)前景廣闊。1.1.鹽城市XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于XXXX年XXX月，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目。公司設(shè)有綜合辦、工程部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部等部門(mén)，是鹽城市最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一，實(shí)力雄厚。公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，自成立以來(lái)，已開(kāi)發(fā)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)30萬(wàn)平方米，投資近200000萬(wàn)元。截至目前，公司資產(chǎn)總額4700萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)1200萬(wàn)元、流動(dòng)資產(chǎn)3500萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入8000萬(wàn)元，利潤(rùn)1200萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率1.3％，流動(dòng)比率72.9％，銷(xiāo)售利潤(rùn)率16.67％。該公司長(zhǎng)期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)盈利能力較強(qiáng)。1.1本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為60畝，通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。1.1.項(xiàng)目規(guī)劃用地面積40000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車(chē)庫(kù)面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。綠化覆蓋率41.2％，容積率1.2，建筑密度22％。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂(lè)、游玩購(gòu)物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。1.1.該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為2年，自2014年6月至2016年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684平方米。銷(xiāo)售期3年，自2015年1月至2018年12月完成全部銷(xiāo)售。1.2.項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)1.2.1編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（5）《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。1.2.2編制原則（1）符合國(guó)家和地區(qū)有關(guān)法律法規(guī)要求；（2）符合國(guó)家有關(guān)行業(yè)政策、建筑規(guī)范、環(huán)保、消防等規(guī)定；（3）充分發(fā)揮鹽城地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及地緣優(yōu)勢(shì)；1.2.3編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。1.3.經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和鹽城市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，推進(jìn)鹽城市城市建設(shè),加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時(shí)可帶鹽城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目完工后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2560萬(wàn)元，上繳各種稅收2980萬(wàn)元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1.4.問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。1.5項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.5.1項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)際上是城市土地利用問(wèn)題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基本的要素，是城市功能分區(qū)的實(shí)際體現(xiàn)。通過(guò)土地的合理利用和市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，取得最佳效益的目標(biāo)，其實(shí)質(zhì)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)推進(jìn)，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來(lái)多少土地的出讓金和稅源，或是給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)多少利潤(rùn)，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。能否通過(guò)土地合理利用市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價(jià)值和價(jià)格一致的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓的規(guī)范運(yùn)作、土地使用方向和開(kāi)發(fā)時(shí)空選擇的整體調(diào)控到位。該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場(chǎng)動(dòng)作，將會(huì)使沈陽(yáng)市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。1.5.1項(xiàng)目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要鹽城市政府積極響應(yīng)，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。但與此同時(shí)，城市急劇擴(kuò)張與城市管理體制改革相對(duì)滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。因此，要實(shí)現(xiàn)政府提出的目標(biāo)，必須加快城市改造步伐。1.5.2項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在建設(shè)過(guò)程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問(wèn)題。對(duì)于提高項(xiàng)目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。綜上所述，本項(xiàng)目符合國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)政策，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，對(duì)城市的發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用，所以項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。城市建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用。第二部分市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)2014年,全球經(jīng)濟(jì)總體將溫和改善,三中全會(huì)深化改革，行政審批減免、結(jié)構(gòu)性減稅等扶持將推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)迎來(lái)新機(jī)遇。在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開(kāi)工熱度將有提升，新開(kāi)工面積增速的回升還將持續(xù)。預(yù)計(jì)，一、二線成交總體看好，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不變；土地市場(chǎng)：總體先揚(yáng)后抑，成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)；企業(yè)業(yè)績(jī)和融資總量保持增長(zhǎng)，重點(diǎn)企業(yè)拿地力度將減弱。2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)方面分析從2014年總體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，GDP增速目標(biāo)可能定在7.5%，仍將處于相對(duì)較低的水平，但隨著出口的改善、投資的超預(yù)期回升，增速進(jìn)一步下滑的空間已經(jīng)非常有限，考慮到2014年是落實(shí)十八屆三中全會(huì)的開(kāi)局之年，按照部署，2020年要完成全會(huì)決定的改革目標(biāo)，因此，2014年將是諸多重要改革措施落實(shí)的年份，因此整體處在轉(zhuǎn)型期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)大幅沖高的可能性也幾乎不存在。本輪行業(yè)新開(kāi)工面積增速走勢(shì)，在2012年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，今年4月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個(gè)月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場(chǎng)成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫(kù)存截至當(dāng)前，各城市之間庫(kù)存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫(kù)存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫(kù)存依然有壓力，這也是本輪新開(kāi)工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開(kāi)工增速回升緩慢，可能會(huì)導(dǎo)致回升的周期拉長(zhǎng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開(kāi)工熱度將有提升，明年新開(kāi)工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右。房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開(kāi)始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢(shì)，但累計(jì)增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計(jì)11-12月銷(xiāo)售增速不會(huì)有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開(kāi)工意愿較強(qiáng)，且今年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開(kāi)工增速回升，對(duì)投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。2.1.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)分析1.一線城市政策收緊，成交量與今年持平，房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)。從三中全會(huì)來(lái)會(huì)，新一屆政府執(zhí)政后在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的主基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成無(wú)疑應(yīng)是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程,對(duì)于市場(chǎng)供求壓力巨大、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的一線城市而言，以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不具備全面退出的條件，而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。因此，至少2014年，一線城市政策環(huán)境仍將保持相對(duì)收緊的狀態(tài)，甚至不排除在信貸政策、稅收政策作進(jìn)一步收緊的可能。從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房?jī)r(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤(pán)的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，一線城市2014年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認(rèn)為市場(chǎng)銷(xiāo)售速度大致將和2013年持平，而北京2013年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)也將有所收斂，總體上看，2014年一線城市中上、廣、深三城市場(chǎng)成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動(dòng)成交量小幅增長(zhǎng)。從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場(chǎng)慣性的作用下新盤(pán)價(jià)格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購(gòu)房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售預(yù)期，其定價(jià)也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺(tái)，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動(dòng)，兩者無(wú)疑都將對(duì)市場(chǎng)交易熱情造成壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)。2.二線城市政策總體寬松，供求兩旺，房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步上漲格局。從政策面上看，二線城市將有明顯分化，杭州、南京、天津、武漢等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力相對(duì)較大，將繼續(xù)跟隨一線城市收緊的步伐，但大多程度相對(duì)北上廣深應(yīng)有減輕，這在今年底的這波地方新政中已大致可見(jiàn)；而大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾總體可控的二線城市，政策環(huán)境較2011年將大為改觀，在結(jié)束全國(guó)一刀切式調(diào)控的背景下，這類或許是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最健康、也最具增長(zhǎng)活力的城市將逐漸從行政管控的泥潭中抽身。從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是2012年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過(guò)30%，而重慶、成都、沈陽(yáng)、廈門(mén)等城市增幅也在10%以上，從這個(gè)角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，我們對(duì)二線城市明年成交量的走勢(shì)持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對(duì)比來(lái)看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長(zhǎng)春、合肥、長(zhǎng)沙等處于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高增長(zhǎng)階段。從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì)，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對(duì)價(jià)格的敏感度較高，部分2013年房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。3.三線城市部分面臨去庫(kù)存壓力，兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從政策上看，三線城市數(shù)量眾多，其內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度也不一，從總體上看，三線城市未來(lái)將告別政策調(diào)控。近幾年多數(shù)三線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，這主要與當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流動(dòng)性充裕等因素相關(guān)，這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，政府過(guò)多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)；另外有一小部分三線城市過(guò)去兩年投資熱度過(guò)高，市場(chǎng)供應(yīng)巨大，但從新一屆政府的執(zhí)政方略上看，大抵也會(huì)讓其市場(chǎng)本身發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，不會(huì)出臺(tái)過(guò)于針對(duì)性的政策。從供應(yīng)層面上看，三線城市市場(chǎng)供應(yīng)總體充足，個(gè)別城市在前兩年整個(gè)行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場(chǎng)主要依靠本地需求來(lái)去化庫(kù)存，成交增速較過(guò)往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房?jī)r(jià)角度看，三線城市房?jī)r(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動(dòng)力除了城市市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)，也來(lái)自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)，另外，部分近兩年市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)快速上漲的三線城市未來(lái)1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤(pán)整狀態(tài)。2.1.3土地市場(chǎng)成交情況分析2013年，土地市場(chǎng)整體火熱，尤其是下半年以來(lái)地王頻出，預(yù)計(jì)2014年的土地市場(chǎng)土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。具體來(lái)看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過(guò)持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。從各線城市來(lái)看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長(zhǎng)，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項(xiàng)目仍然會(huì)受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來(lái)一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長(zhǎng)。土地價(jià)格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)城市一季度土地價(jià)格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過(guò)去，土地價(jià)格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過(guò)渡，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價(jià)來(lái)看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比會(huì)比今年有所回落。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)2.2.1從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。2.2.2從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場(chǎng)的需求。2.2.3從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。2.3鹽城市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析2013年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：其一，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場(chǎng)化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會(huì)最終公布的決定中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無(wú)明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無(wú)懸念地將對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過(guò)去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。2.3.1樓市繼續(xù)升溫上市量激增房源上市量是衡量開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期的重要指標(biāo)。得益于國(guó)家大力發(fā)展沿海城市，鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年發(fā)展迅猛，城市化步伐加快！雖然受宏觀調(diào)控影響，樓市曾一度低迷，但因剛需占據(jù)主導(dǎo)地位，鹽城樓市自2012年回暖以來(lái)不斷升溫，更有某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人直呼：“樓市幾乎回歸到09年火熱水平”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤(pán)負(fù)責(zé)人對(duì)鹽城樓市持續(xù)樂(lè)觀，今年各樓盤(pán)房源入市量便是佐證。2013年鹽城樓市約有50695套房源入市，環(huán)比增長(zhǎng)44.29%，上市面積約5158396.86平米，其中住宅上市37495套，上市面積4064251.94㎡；商鋪上市7006套，上市面積563078.48㎡，寫(xiě)字樓/公寓上市6194套，上市面積531066.44㎡。2.3.2樓市繼續(xù)升溫成交量持續(xù)增大2013年鹽城市區(qū)總成交套數(shù)34666套(含商鋪、寫(xiě)字樓/公寓、住宅、經(jīng)濟(jì)適用房/回遷房、別墅、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目，另含沒(méi)有價(jià)格的數(shù)據(jù)1090套)，總銷(xiāo)售面積：3664080.61平方米；銷(xiāo)量環(huán)比增長(zhǎng)23.14%，用“火熱”總結(jié)2013年鹽城樓市一點(diǎn)也不為過(guò)。2013年雖然樓市限購(gòu)限貸政策頻出，但對(duì)于鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生太多影響，相反2013年鹽城樓市給我們帶來(lái)了許多驚喜，從1月的高調(diào)開(kāi)局到12月的平穩(wěn)收尾，從一季度連續(xù)三個(gè)月成交量保持在3000套以上到7、8月淡季不淡，國(guó)慶期間有房博會(huì)的助力更是為“銀十”錦上添花，除6月、9月以外，其它幾個(gè)月成交量都在2500套以上，鹽城樓市在一片唏噓聲中穩(wěn)步前行。2013年鹽城市區(qū)樓市銷(xiāo)售額TOP10從各板塊的成交量來(lái)看，城南和城西南仍然領(lǐng)跑全城銷(xiāo)量，兩板塊的成交量在全市中占比近41.09%。而河?xùn)|板塊經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展，不少項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐，成交量幾乎與城西南并駕齊驅(qū)。2.3.2樓市土地市場(chǎng)供需齊漲2013年樓市成交火熱，讓更多開(kāi)發(fā)商有實(shí)力也有必要積極拿地為下一年“面包”做準(zhǔn)備。供應(yīng)方面，去年鹽城市直土地總掛牌面積為4949640.1平方米，環(huán)比2012年上升0.14%；成交方面，去年總成交土地面積3567747.32平方米，環(huán)比2012年上升18.3%。土地成交大幅增長(zhǎng)，側(cè)面表明2013年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，而從每個(gè)月土地成交行情來(lái)看，1、2、10、12這四個(gè)月份是開(kāi)發(fā)商拿地“高峰期”。從以上分析可以看出，鹽城處在城市化進(jìn)程的高潮期，剛需決定了一切，這一特殊性注定鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀政策影響甚微。今年以來(lái)，鹽城相關(guān)部門(mén)放松了“限價(jià)”、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管，“鹽城樓市新政影響需要3-6個(gè)月適應(yīng)期”，據(jù)專業(yè)人士分析，妄想鹽城樓市自主降溫很難，未來(lái)樓市房?jī)r(jià)是漲還是跌，受行政干預(yù)與市場(chǎng)化博弈的雙重影響，考慮到2014年新政影響逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將穩(wěn)步增長(zhǎng)。第三部分建設(shè)條件與項(xiàng)目選址3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地狀況該宗地位于位于黃海中路，鹽城工學(xué)院西校區(qū)對(duì)面，地勢(shì)基本平坦，便于建設(shè)，規(guī)劃用途為住宅和商貿(mào)用地；其產(chǎn)權(quán)歸鹽城XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。整體環(huán)境優(yōu)越，地理位置突出，在遠(yuǎn)期對(duì)推動(dòng)鹽城市的經(jīng)濟(jì)、教育等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)起著主導(dǎo)作用。3.2自然條件情況1、地形、地貌、地質(zhì)等資料本項(xiàng)目場(chǎng)地平坦開(kāi)闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。2、場(chǎng)地和地基的地震效應(yīng)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）有關(guān)規(guī)范判定，鹽城抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。3.3基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通：XXX國(guó)道及黃河路已成為城市主干道，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。2、水：項(xiàng)目所在地現(xiàn)有的自來(lái)水廠，供水能力可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。3、電：鹽城市政中心的電力由南方網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項(xiàng)目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足項(xiàng)目用電要求。4、排水。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)設(shè)有排水管道，實(shí)行雨污水分流制，雨水匯集后就近排入市政雨水管網(wǎng)；污水由污水泵站打入至主干管，經(jīng)二級(jí)深化處理后，就近流入城市污水管道中。5、消防。該項(xiàng)目的消防按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。3.4項(xiàng)目方案的確定本項(xiàng)目方案一:為建造寬敞大戶型住房。設(shè)計(jì)側(cè)重“美觀與健康”雙重主題，在健康、溫馨的生活氛圍中，突出演繹“美觀-健康-家”的原創(chuàng)概念。本項(xiàng)目方案二:為建造簡(jiǎn)約小戶型住房。設(shè)計(jì)側(cè)重“舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、衛(wèi)生、簡(jiǎn)約”，在空間布局、環(huán)境設(shè)計(jì)及單體設(shè)計(jì)上充分考慮現(xiàn)代人行為模式對(duì)居住空間、環(huán)境的要求，創(chuàng)造富有特色的影觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境。第四部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案4.1設(shè)計(jì)理念1、本著“以人為本”和以科技為先導(dǎo)的設(shè)計(jì)思想，以人為核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn)代化文明住宅公寓。2、追求住宅經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在保證高質(zhì)量居住環(huán)境的同時(shí)，注意合理提高開(kāi)發(fā)效益，充分發(fā)揮該地段土地價(jià)值，更好地為居民服務(wù)。3、動(dòng)用城市設(shè)計(jì)理論和方法，力求創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、高雅的居住環(huán)境，賦予該項(xiàng)目濃郁的生活情趣和活力，建設(shè)富有現(xiàn)代化文明和具有鹽城地方特色的住宅公寓。4.2設(shè)計(jì)原則1、綜合考慮該項(xiàng)目所在地理位置的性質(zhì)、居住對(duì)象、生活習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，以人為中心，為居民創(chuàng)造舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。2、住所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，當(dāng)前建筑業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，消費(fèi)者的承受能力來(lái)確定各項(xiàng)合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，既能滿足當(dāng)前的實(shí)際需要，又具有一定的超前性和導(dǎo)向性。3、綜合考慮商業(yè)、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計(jì)的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性。4、堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三個(gè)統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開(kāi)發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項(xiàng)資源達(dá)到最佳配置。5、突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區(qū)，保留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點(diǎn)要突出。4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布局考慮該項(xiàng)目的地理特點(diǎn)，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，強(qiáng)調(diào)文化性和時(shí)代性，力求塑造安靜、舒適的生活環(huán)境?？傮w布局依據(jù)城市道路布局原有之特點(diǎn)，充分尊重原有城市商業(yè)活動(dòng)的特性—商住樓模式。擬建成布局合理、建筑造型新穎的多層商住樓，住宅平行排列，并在靠近小區(qū)入口處設(shè)置車(chē)輛出入口，以避免車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部對(duì)居民形成干擾。1、總體布局。以充分發(fā)掘造景中庭及共享集中綠化空間為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)建筑形體的布置形式形成極為開(kāi)敞的小區(qū)花園，體現(xiàn)大公共空間的優(yōu)美環(huán)境的高品質(zhì)小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)。2、住宅單體設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)住宅單體設(shè)計(jì)新穎別致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋夢(mèng)頂為基調(diào)，具有優(yōu)雅精致的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。建筑分多層，其中沿街為商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn)層，層高為3米。為實(shí)現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤(pán)整體品質(zhì)，平面設(shè)計(jì)動(dòng)靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風(fēng)、采光。同時(shí)住宅單體設(shè)計(jì)和施工充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強(qiáng)住宅智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風(fēng)格形式。3、道路系統(tǒng)規(guī)劃。小區(qū)人行主入口由西側(cè)進(jìn)入，規(guī)劃一個(gè)視野十分開(kāi)闊、氣派的入口大門(mén)體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念；由人行入口進(jìn)入小區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園圍繞，到達(dá)每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。4、綠地規(guī)劃。本項(xiàng)目突破以往小區(qū)綠化環(huán)境分散布局的方式，突出“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，采取集中與分散相結(jié)合，以集中為主的布局方式，淡化組團(tuán)綠地，強(qiáng)化中心綠地，形成以“中心綠地－庭院綠地”為主的綠地系統(tǒng)。將中心綠地集中布置在小區(qū)中部，形成一個(gè)相對(duì)安靜不受車(chē)流干擾的中心游園，各庭院周?chē)O(shè)置綠地，營(yíng)造出獨(dú)具特色的小區(qū)綠化環(huán)境景觀。5、景觀設(shè)計(jì)。景觀環(huán)境的塑造是本區(qū)設(shè)計(jì)方案的重點(diǎn)之一。注重步行景觀的設(shè)計(jì)和對(duì)景設(shè)計(jì)，創(chuàng)造步移景異的景觀效果，保持空間景觀的連續(xù)性和完整性。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂(lè)設(shè)施等其它設(shè)計(jì)要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。6、空間環(huán)境?？臻g環(huán)境的設(shè)計(jì)充分運(yùn)用規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，結(jié)合區(qū)商業(yè)、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強(qiáng)烈序列感和明顯識(shí)別性的居住空間環(huán)境。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。4.3.1設(shè)計(jì)項(xiàng)目組成項(xiàng)目規(guī)劃用地面積40000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車(chē)庫(kù)面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。綠化覆蓋率38.2％，容積率1.6，建筑密度22％。3～30層為住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)物業(yè)中心在1#樓內(nèi)。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂(lè)、游玩購(gòu)物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。表4.1主要建筑物表工程名稱二十八層住宅兩層商業(yè)用房?jī)蓪拥叵萝?chē)庫(kù)公共建筑道路及綠化合計(jì)工程量（m2）1470001050010500200265501947504.3.2住宅設(shè)計(jì)表4.2戶型設(shè)計(jì)表樓號(hào)戶型代號(hào)戶型建筑面積（m2）1#-5#01戶型2室2廳1衛(wèi)831#-5#02戶型1室1廳1衛(wèi)641#-5#03戶型1室1廳1衛(wèi)631#-5#04戶型1室1廳1衛(wèi)631#-5#05戶型1室1廳1衛(wèi)42住宅戶型主打小戶型，豐富多樣，能滿足各種消費(fèi)層次的需求，戶型設(shè)計(jì)貫徹以人為本思想，各戶均做到空間布局合理、采光通風(fēng)良好，戶型設(shè)計(jì)結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造出溫馨宜人的居家氛圍。具體設(shè)計(jì)情況如表4.2所示。4.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析4.4.1技術(shù)建設(shè)條件（1）室外1.外墻：采用高級(jí)外墻涂料，局部面磚裝飾；2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、斜屋面、節(jié)能材料；（2）室內(nèi)1.內(nèi)墻：水泥砂漿面層；2.頂棚：水泥砂漿面層；3.地面：水泥板面4.窗：戶外窗用彩色鋁合金推拉窗；5.門(mén)：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩色鋁合金推拉門(mén)；6.廚房：樓地面防水層；7.衛(wèi)生間：樓地面防水層；8.樓梯間：內(nèi)墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯面花巖面層4.4.2配套設(shè)施條件1、給排水規(guī)劃本工程水源由鹽城市政管網(wǎng)引入建筑物。污水由建筑內(nèi)引出后，經(jīng)檢查井及生化處理達(dá)到排放理論標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政污水管網(wǎng)。2、供電規(guī)劃由城市電網(wǎng)引入本工程二路電纜線路，設(shè)變電箱給各樓供電。3、生活用氣及采暖該項(xiàng)目由本市煤氣站供應(yīng)，煤氣由小區(qū)附近調(diào)壓站供應(yīng)，調(diào)壓后以管道形式供小區(qū)內(nèi)用戶使用，小區(qū)供熱由市熱力公司供應(yīng)，區(qū)內(nèi)設(shè)換熱站，可滿足小區(qū)內(nèi)居民冬季采暖需求。第五部分項(xiàng)目節(jié)能及環(huán)保措施“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中已顯得越來(lái)越重要。新建建筑要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。本項(xiàng)目將嚴(yán)格按國(guó)家相關(guān)規(guī)范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術(shù)、制備和高能耗裝備，采用符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范，5.1節(jié)能措施分析(1)墻體。圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽(yáng)輻射熱，減少外墻面吸收熱量?？刂平ㄖ矬w形系數(shù)，不采用過(guò)多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；在外墻保溫系統(tǒng)中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進(jìn)入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機(jī)電的耗用量。(2)門(mén)窗。窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系較大，適當(dāng)控制窗墻比，窗戶采用雙層玻璃；安排好門(mén)窗相對(duì)位置及開(kāi)啟方式，組織穿堂風(fēng)通過(guò)；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，既能在夏季減少太陽(yáng)輻射熱，又便于冬季日照。特別對(duì)西向、南向窗戶要更加重視。(3)屋面。由于太陽(yáng)輻射強(qiáng)烈引起頂層房間過(guò)熱，是一個(gè)十分普遍的問(wèn)題，必須認(rèn)真對(duì)待，本項(xiàng)目將增加隔熱層。(4)材料。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]72號(hào)）文件的要求，從2000年6月1日起，禁止使用原木生產(chǎn)門(mén)窗，沿海城市和其他土地資源稀缺的城市，禁止使用實(shí)心粘土磚。本項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、耐火性好、使用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型雙玻璃鋁合金窗，提高門(mén)窗的氣密性。積極采用符合國(guó)家、行業(yè)或地方標(biāo)準(zhǔn)新型墻體材料，不使用粘土實(shí)心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質(zhì)砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震。(5)采光。盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，居住室外采用節(jié)能型鈉光源照明，公共樓梯安裝電子延時(shí)開(kāi)關(guān)。(6)電力系統(tǒng)。本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。本項(xiàng)目將按照有關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行下一階段的設(shè)計(jì)，從建筑、熱工等方面提出節(jié)能措施，這對(duì)項(xiàng)目的整體形象和市場(chǎng)形勢(shì)將會(huì)產(chǎn)生積極的影響。為了節(jié)約能源，提高功率因數(shù)，應(yīng)考慮裝設(shè)無(wú)功功率補(bǔ)償設(shè)備。選用國(guó)家推薦的節(jié)能型電機(jī)和水泵設(shè)備。(7)供水系統(tǒng)項(xiàng)目全部采用節(jié)水設(shè)施，以節(jié)約用水。使用國(guó)家推薦的用水器具，合理限定配水點(diǎn)水壓，根據(jù)不同用途及功能分區(qū)設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的水表以控制用水。衛(wèi)生間采用水沖式衛(wèi)生設(shè)施，水箱容積符合節(jié)水要求。5.2項(xiàng)目主要污染分析5.2.1(1)大氣污染。土方的挖掘、堆放、清運(yùn)、回填和場(chǎng)地平整等過(guò)程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其裝卸、運(yùn)輸、堆放等過(guò)程中，因風(fēng)力作用而產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染；攪拌車(chē)輛及運(yùn)輸車(chē)輛往來(lái)造成地面揚(yáng)塵；施工垃圾堆放及清運(yùn)過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵。(2)水污染。各種施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水及洗滌用水和施工現(xiàn)場(chǎng)清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護(hù)、設(shè)備水壓試驗(yàn)等產(chǎn)生的廢水，這部分廢水含有一定量的油污和泥沙。生活廢水包括食堂用水、洗滌廢水和沖廁水。生活污水含有大量細(xì)菌和病原體。(3)噪聲污染。施工過(guò)程中使用的運(yùn)輸車(chē)輛和各種施工機(jī)械如打樁機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、運(yùn)輸車(chē)輛等都是主要的噪聲源。(4)固體廢棄物污染。施工期間可能涉及到河溝填埋、土地開(kāi)挖、道路修筑、管道鋪設(shè)、材料運(yùn)輸、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數(shù)量的建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。另外，建筑施工周期較長(zhǎng)，施工人員工作和生活產(chǎn)生固體垃圾數(shù)量不少。5.2.2環(huán)境保護(hù)措施1、施工揚(yáng)塵：應(yīng)嚴(yán)格控制施工范圍，規(guī)范施工作業(yè)，細(xì)顆粒材料應(yīng)采取遮蓋和圍擋措施等，加強(qiáng)路面灑水降塵，減少施工揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。2、運(yùn)輸揚(yáng)塵：汽車(chē)在運(yùn)輸過(guò)程中，一定要做好車(chē)輛的覆蓋，同時(shí)保持路面清潔和相對(duì)濕度，車(chē)輛不超載。3、砂漿配制過(guò)程漿液溢流物，含固態(tài)物較多，隨著水分的自然蒸發(fā)，排放不久即凝結(jié)成為固狀物；施工人員生活污水，經(jīng)廠區(qū)污水下水管道收集后排入污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后再外排；煤氣廠拆除時(shí)循環(huán)水池內(nèi)的循環(huán)水委托太原煤氣化太原市煤氣公司進(jìn)行拉運(yùn)和處理。4、合理安排施工時(shí)間，對(duì)高噪聲施工工程應(yīng)盡量安排在白天，減少夜間施工量，合理布局施工場(chǎng)地，從總圖設(shè)計(jì)著手，集中高噪聲設(shè)備，采用臨時(shí)聲屏障等措施。5、煤氣廠拆除時(shí)，煤氣爐、風(fēng)機(jī)等主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行拍賣(mài)，其余廢鋼在廠內(nèi)回收用于冶煉；拆除舊廠房和本工程建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的碎磚塊、灰漿、鋼筋等建筑垃圾送固廢站進(jìn)行處置；6、按規(guī)劃施工界限嚴(yán)格劃定，不得隨意擴(kuò)大施工范圍；在容易發(fā)生水土流失的施工地段應(yīng)布設(shè)土工布圍欄；完工后，平面區(qū)除綠化覆蓋外，其余全部硬化。5.2.3環(huán)境保護(hù)投資本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)投資主要包括：環(huán)境污染防治投資、生態(tài)保護(hù)和生態(tài)建設(shè)投資、城市環(huán)境綜合治理投資和環(huán)保自身建設(shè)、管理與科技投資。環(huán)保設(shè)備中主要包括廢水處理設(shè)備、廢氣處理設(shè)備、噪聲處理設(shè)備等。5.2.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目符合國(guó)家和鹽城市政策的要求，清潔生產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)內(nèi)同行業(yè)的先進(jìn)水平，在采取環(huán)評(píng)提出的各項(xiàng)環(huán)保措施后排放的污染物可以達(dá)標(biāo)排放并滿足環(huán)保主管部門(mén)下達(dá)的總量控制指標(biāo)。從環(huán)保角度來(lái)看，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的第六部分勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防6.1危害因素及危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1、有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。2、危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害6.2安全措施（一）用電管理措施。施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行分級(jí)配電，動(dòng)力配電箱與照明配電箱分別設(shè)置。分配電箱與開(kāi)關(guān)箱距離不超過(guò)30米，開(kāi)關(guān)箱與所控設(shè)備水平距離不超過(guò)3米。配電箱內(nèi)的各種電器，應(yīng)按規(guī)定緊固在安裝板上，箱外架空線及箱內(nèi)線采用絕緣導(dǎo)線，綁扎成束，并固定在板上。（二）現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)治安安全措施?，F(xiàn)場(chǎng)設(shè)立八人組成現(xiàn)場(chǎng)治安保衛(wèi)小組，其中由一人擔(dān)任組長(zhǎng)。夜間輪流巡邏，重點(diǎn)是倉(cāng)庫(kù)、工棚、現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備、成品、半成品等。門(mén)衛(wèi)值班室，由三人輪流值班，白天對(duì)外來(lái)人員和進(jìn)出車(chē)輛及所有進(jìn)出物資登記，憑證件出入，夜間值班護(hù)場(chǎng)。此外，還必須加強(qiáng)對(duì)外來(lái)民工的管理，入住現(xiàn)場(chǎng)民工檢驗(yàn)其身份證，并辦理暫住證，非本工程的施人員不得住在施工現(xiàn)場(chǎng)，特殊情況要保衛(wèi)科負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。施工現(xiàn)場(chǎng)建立門(mén)衛(wèi)和巡邏護(hù)場(chǎng)制度，巡邏人員須佩戴執(zhí)勤標(biāo)志。（三）施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備安全措施。1、現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備的安全必須符合有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2、現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備的使用操作必須符合有關(guān)操作規(guī)程。3、機(jī)械設(shè)備操作人員必須持上崗證。4、經(jīng)常注意現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備檢查、維修、養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁機(jī)械帶病作業(yè)，超期限作業(yè)。5、尤其注意本工程現(xiàn)場(chǎng)塔吊，施工井架的防雷、避雷裝置有效齊全。6、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各類機(jī)械操作人員施工前，要進(jìn)行書(shū)面安全技術(shù)交底。對(duì)使用各種機(jī)械及小型電動(dòng)工具得人員，先培訓(xùn)，后操作，有專人現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，對(duì)違章操作的人，立即停止并嚴(yán)肅批評(píng)。7、每周由項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械安全措施的落實(shí)情況進(jìn)行檢查。（四）建筑施工安全措施1、現(xiàn)場(chǎng)各級(jí)管理人員認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，安全第一”的方針，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)安全技術(shù)措施，對(duì)進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的人員進(jìn)行安全教育，樹(shù)立安全第一的思想。2、各項(xiàng)施工班組應(yīng)做好前進(jìn)、班后的安全教育檢查工作，安全文字交底，并實(shí)行安全值班制度，做好安全記錄，施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專職安全員。3、進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)得施工人員注意使用“三寶”。不戴安全帽不準(zhǔn)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。4、對(duì)本工程的“四口”要焊接鐵柵欄門(mén)或者用鋼管架進(jìn)行圍護(hù)，并懸掛警示牌。5、樓梯踏步及休息平臺(tái)要設(shè)置防護(hù)欄桿，立面懸掛安全網(wǎng)。6、本工程底層四周及建筑物出入口處搭設(shè)防護(hù)棚。7、外鍘鋼管架要搭設(shè)方案，對(duì)施工人員要用文字交底和專人管維修理。8、高處作業(yè)時(shí)嚴(yán)禁拋投物料。9、各分部、分項(xiàng)工程施工前，必須進(jìn)行書(shū)面的安全技術(shù)交底，項(xiàng)目經(jīng)理每周組織一次安全生產(chǎn)教育和安全生產(chǎn)檢查評(píng)比活動(dòng)。檢查內(nèi)容：（1）施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)力、照明線路和配件裝置；（2）所有機(jī)械設(shè)備的安全防護(hù)設(shè)施齊全有效；（3）井架的運(yùn)行系統(tǒng)、腳手架、通道的安全防護(hù)；（4）庫(kù)房、辦公室、生活區(qū)、安全衛(wèi)生、場(chǎng)容整潔。10、高溫季節(jié)施工時(shí)應(yīng)該注意：施工人員的生活衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、做到防治中暑、中毒，防治疾病。冬季施工時(shí)，不許隨便生火取暖。（五）其它方面文明工地管理在管理過(guò)程中，實(shí)行嚴(yán)格的門(mén)衛(wèi)制度和群體形象制度，所有現(xiàn)場(chǎng)管理人員及工人必須佩戴胸卡，統(tǒng)一穿戴勞動(dòng)服，工人一律戴黃色安全帽，管理人員戴紅色安全帽，并配有公司的標(biāo)志帽徽。清潔工人用其食堂炊事人員一律穿白色衛(wèi)生服。6.3消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析。分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2、調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況。調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3、消防措施和設(shè)施。根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。第七部分組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置7.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置專業(yè)工種專業(yè)工種專業(yè)工種專業(yè)工種施工現(xiàn)場(chǎng)管理場(chǎng)管理技術(shù)質(zhì)量安全量安全材料后勤供應(yīng)施工技術(shù)質(zhì)量安全量安全材料后勤供應(yīng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理技術(shù)質(zhì)量安全材料后勤供應(yīng)裝修項(xiàng)目經(jīng)理安裝項(xiàng)目經(jīng)理其他項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目質(zhì)量安全領(lǐng)導(dǎo)小組項(xiàng)目管理部門(mén)公司經(jīng)理總工程師人：汪元同本項(xiàng)目實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)實(shí)行責(zé)、權(quán)、利分明，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。項(xiàng)目建成后，按照企業(yè)發(fā)展要求建立起現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制，各部門(mén)分工協(xié)作，并依靠科學(xué)的管理制度，對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，公司實(shí)行董事會(huì)負(fù)責(zé)制，各部門(mén)要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強(qiáng)生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案詳見(jiàn)上圖所示。7.2人力資源配置工程技術(shù)和管理人員主要通過(guò)公司派用，技術(shù)工人及其他人員主要安排當(dāng)?shù)氐母挥鄤趧?dòng)力。在員工沒(méi)有正式上崗前，先進(jìn)行崗前培訓(xùn)；在施工工程中定期或不定期組織管理人員和工人學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)該項(xiàng)目的工程量、建設(shè)特點(diǎn)及建設(shè)資金到位情況，本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，即從2014年6月至2016年12月。銷(xiāo)售期為3年，即從2015年1月至2018年12月。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括土地平整、土建工程、安裝工程、道路與綠化工程、竣工驗(yàn)收及銷(xiāo)售工作。第八部分項(xiàng)目投資估算8.1投資估算相關(guān)說(shuō)明投資估算是指在整個(gè)投資決策過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。投資估算要有準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。因此，準(zhǔn)確、全面地進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的投資估算，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)項(xiàng)目投資決策階段的重要任務(wù)。估算依據(jù)：1．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)。2．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。3．《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》。4．《建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程》。5．《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》。6．《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》。7．國(guó)定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件規(guī)定暫緩征收。8.2項(xiàng)目總投資估算1、建設(shè)總投資項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息構(gòu)成。該項(xiàng)目總投資估算為68677.96萬(wàn)元。詳見(jiàn)表8.1。表8.1總投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱投資額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明1土地成本313007825元/平方米1.1土地出讓金180004500元/平方米1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)133003325元/平方米2建安工程費(fèi)25005詳見(jiàn)工程費(fèi)表3前期工程費(fèi)2100.92125.05元/平方米3.1籌建開(kāi)辦費(fèi)1009.58建安工程費(fèi)*4%3.2可行性研究費(fèi)50.48建安工程費(fèi)*0.2%3.3規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)630.99建安工程費(fèi)*2.5%3.4三通一平6315元/平方米4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2016142元/平方米5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3021.10（1+2+3+4）*5%6管理費(fèi)用1903.29(1+2+3+4+5)*3%7銷(xiāo)售費(fèi)用1261.98建安工程費(fèi)*5%8財(cái)務(wù)費(fèi)用1105.20貸款18000萬(wàn)元，利率6.14%9總投資67713.49（1）土地成本該項(xiàng)目用地面積為40000平方米，土地出讓金18000萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為13300萬(wàn)，土地成本共計(jì)31300萬(wàn)元。（2）建安工程費(fèi)本項(xiàng)目新建建筑工程，按照有關(guān)估算指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平，經(jīng)估算建筑安裝工程費(fèi)合計(jì)為25005萬(wàn)元人民幣。建筑工程費(fèi)估算詳見(jiàn)表8.2。表8.2建筑工程費(fèi)估算表序號(hào)工程名稱工程量（m2）單價(jià)（元/m2）投資額（萬(wàn)元）1三至三十層住宅1470001500220502一至二層商業(yè)用房10500140014703二層地下停車(chē)場(chǎng)10500130013654公共建筑2001800365道路及綠化26550120318.60合計(jì)19475025239.60（3）前期工程費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。前期工程費(fèi)總計(jì)2100.91萬(wàn)元。（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，根據(jù)沈陽(yáng)市場(chǎng)價(jià)格，該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算為2016萬(wàn)元。（5）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按費(fèi)率5％計(jì)列。本項(xiàng)目建設(shè)施工期為2年，不僅考慮基本預(yù)備費(fèi)，還包含漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。估算值為3021.1萬(wàn)元。（6）建設(shè)期利息該項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生建設(shè)投資借款14000萬(wàn)元，借款利率為9.2%，借款按照兩年建設(shè)期每年年中一次投入考慮，建設(shè)期內(nèi)支付利息。建設(shè)期利息估算為1105.2萬(wàn)元。2、年度投資計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷(xiāo)售期3年。全部建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。（投資計(jì)劃詳見(jiàn)附錄）3、資金籌措該項(xiàng)目總投資67713.49萬(wàn)元，全部投資采取企業(yè)自籌和銀行貸款的方式進(jìn)行籌集，資金不足部分由預(yù)售收入回投解決，企業(yè)自籌32000萬(wàn)元，預(yù)售商品房7350萬(wàn)元。銀行借款14000萬(wàn)元,利率為9.2%，按照年等額還本付息的償債方式。4、利息支出本項(xiàng)目利息支出是建設(shè)投資借款和建設(shè)期利息總和在還款期應(yīng)償還的當(dāng)期利息。第九部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取9.1.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦〔2002〕15號(hào)文件發(fā)布的“國(guó)家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”和《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的有關(guān)規(guī)定及國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部印發(fā)的發(fā)改投資【2006】1325號(hào)文件要求，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》的有關(guān)規(guī)定，以及項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。9.1.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定5年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期3年。（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定參照國(guó)家關(guān)于此類項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益情況，設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅前）和行業(yè)平均投資收益率均為12%；設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅后）為10%。9.2銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)估算（2）銷(xiāo)售收入估算根據(jù)市場(chǎng)比較法，結(jié)合城市居民消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處的地理位置及該項(xiàng)目為了五年的發(fā)展趨勢(shì)綜合分析期房均價(jià)定位5000元/m2，住宅均價(jià)定8100元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)定為15000元/m2，地下停車(chē)場(chǎng)均價(jià)定120000元/個(gè)。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入142863萬(wàn)元人民幣。（銷(xiāo)售收入計(jì)劃表詳見(jiàn)附錄）（2）利潤(rùn)估算凈利潤(rùn)為銷(xiāo)售收入扣除項(xiàng)目總投資、稅金及附加及土地增值稅的余額。根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在第一年開(kāi)展銷(xiāo)售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成3年后全部售出。本項(xiàng)目按城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)增值稅的7%，教育費(fèi)附加為4%，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%，土地增值稅按沈陽(yáng)市有關(guān)條例規(guī)定：住宅按銷(xiāo)售收入的1%計(jì)提，商業(yè)用房按銷(xiāo)售收入的1.5%計(jì)提。本項(xiàng)目將樓賣(mài)出實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4187.25萬(wàn)元，共上繳稅金為42713.54萬(wàn)元。投資年凈利潤(rùn)率為29.49%，表明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。（利潤(rùn)估算詳見(jiàn)附錄）（3）償債能力分析項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款18000萬(wàn)元人民幣，年利率為9.2%，假設(shè)費(fèi)用在年中發(fā)生，按等額還本付息的方法償還。利息備付率分別為23.53、49.68、47.72及償債備付率分別為2.89、4.18、2.07，本項(xiàng)目有很強(qiáng)的償債能力。（詳見(jiàn)附錄）9.3財(cái)務(wù)效益分析現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成。現(xiàn)金流量表通過(guò)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，來(lái)計(jì)算投資收益率、靜態(tài)回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力。現(xiàn)金流量表在整個(gè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中起著極其重要的作用，它是計(jì)算整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。該項(xiàng)目選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、及靜態(tài)投資回收期。（項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附錄H）1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，其表達(dá)式為：∑（CI-CO）t×（1＋FIRR）-t=0。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前為35%，稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20%。稅后指標(biāo)高于基準(zhǔn)收益率10%，該項(xiàng)目可行。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).其計(jì)算公式為：FNPV=∑（CI-CO）t×（1＋I(xiàn)c）-t（式中：CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量；T—計(jì)算期；Ic—行業(yè)基準(zhǔn)收益率）該項(xiàng)目的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為29718.9萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為12828.89萬(wàn)元。稅前稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均遠(yuǎn)大于0，該項(xiàng)目可行。3、靜態(tài)投資回收期（Pt，）靜態(tài)投資回收期Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4-l)+19226.31/56852=3.34年（所得稅前），Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4-l)+29029.97/42639=3.68年（所得稅后）（式中T為項(xiàng)目各年積凈現(xiàn)金流量首次為正值的年份）。以上可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也遠(yuǎn)大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅前的投資回收期3.34年以及所得稅后的投資回收期為3.68年，收回投資時(shí)間較短，該項(xiàng)目可行。第十部分項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)分析10.1不確定性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上，而項(xiàng)目在未來(lái)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效果與預(yù)測(cè)的結(jié)果可能有差距，即作為決策依據(jù)的經(jīng)濟(jì)效果本身具有不確定性，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境是在不斷變化之中的，要對(duì)未來(lái)的有關(guān)參數(shù)進(jìn)行點(diǎn)估計(jì)基本上不可能。各種環(huán)境的變化都會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。為了減少投資風(fēng)險(xiǎn)，避免決策失誤，就必須對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的不確定性及項(xiàng)目對(duì)各種不確定性的承受能力進(jìn)行分析，即進(jìn)行不確定性分析。（1）盈虧平衡分析該項(xiàng)目采用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q），在不考慮銷(xiāo)售稅金及附加時(shí)：P×QBEP＝F＋V×QBEP即QBEP＝F/(P－V)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38）=50.75%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，賣(mài)出98835.63平方米的建筑面積時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。在考慮銷(xiāo)售稅金及附加時(shí)：P×QBEP-T×QBEP＝F+V×QBEP即QBEP＝F/(P-V-T)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38-31038.55）=66.13%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，賣(mài)出128796.15平方米的建筑面積時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（2）敏感性分析建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本等屬于預(yù)測(cè)，存在變化，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對(duì)所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格兩項(xiàng)因素分別增加或降低5%、10%、15%，以判斷其某個(gè)因素變化對(duì)所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響的敏感程度。(敏感性分析見(jiàn)附錄)從表中可以看出，在銷(xiāo)售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本不確定因素中，銷(xiāo)售收入為最敏感因素，它的上下波動(dòng)對(duì)指標(biāo)的影響相對(duì)較大，敏感度系數(shù)均為3.33，當(dāng)不確定因素向項(xiàng)目最不利方向變化15%幅度時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低為10%，說(shuō)明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好。（敏感性分析圖見(jiàn)附錄J）10.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、風(fēng)險(xiǎn)定性分析（1）項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，首先表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過(guò)旺，因此房地產(chǎn)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，特別是2010年以來(lái)，中央銀行較大幅度提高存款準(zhǔn)備金率和年利率。此項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷(xiāo)售期3年，時(shí)間較長(zhǎng)，在這期間，國(guó)家可能實(shí)施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)近三十年的改革開(kāi)放的發(fā)展，進(jìn)出口總額近年來(lái)高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依存度不斷提高。在此背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將受到此次全球金融危機(jī)的影響，GDP的增速可能放緩。在可能的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的風(fēng)險(xiǎn)下，房地產(chǎn)的價(jià)格將面臨較大壓力。價(jià)格的回落又將在一定程度上加大潛在消費(fèi)者的觀望態(tài)勢(shì)，因而整體市場(chǎng)的成交量也可能面臨萎縮風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在微觀的區(qū)域市場(chǎng)層面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成交量大幅增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，企業(yè)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須做好全方位的準(zhǔn)備。（3）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金有巨額需求，資金的有效供給，是項(xiàng)目是否能夠按期竣工的根本保證。所以在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)時(shí)刻注意資金能否按時(shí)到位。項(xiàng)目總占地40000平方米，開(kāi)發(fā)建筑面積為194750萬(wàn)平方米，需要投入的資金多。在項(xiàng)目中后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投入資金全部來(lái)源于預(yù)售，如果預(yù)售出現(xiàn)問(wèn)題，資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度太大，施工將無(wú)法進(jìn)行。鋼材、混凝土等產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)和企業(yè)的管理能力將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)。（4）項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)工程造價(jià)和工期是本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)之一。工程中招投標(biāo)實(shí)施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價(jià)，工程如果延期，將影響項(xiàng)目的資金回收。若按進(jìn)度實(shí)施，則各項(xiàng)許可證照辦理必須與工程進(jìn)度匹配，否則將產(chǎn)生違約施工導(dǎo)致勒令停工和罰款風(fēng)險(xiǎn)。建筑安裝工程時(shí)間進(jìn)度、工程質(zhì)量等對(duì)該項(xiàng)目也產(chǎn)生很大的影響。2、風(fēng)險(xiǎn)防范措施（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制。研