房地產(chǎn)可行性調(diào)查報告

廣西科技大學鹿山學院調(diào)研報告課程名稱：房地產(chǎn)可行性研究調(diào)查報告調(diào)研時間：2015年5月10日至2015年6月30日指導教師：班級：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理121姓名：成績評定：指導教師簽字：2015年6月30日前言2013年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議上，溫家寶總理在政府工作報告中提出要“抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制”，第一次明確將穩(wěn)定房價作為對地方政府的考核問責制度，以及前不久出臺的新“國五條”。房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，必定對我國房地產(chǎn)市場形成打壓，旅游地產(chǎn)也不能幸免于難。《2015-2020年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻》數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā);而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進行項目配置。旅游地產(chǎn)是目前較熱的話題，一方面作為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速。所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。在這樣一個契機下，我們今天來一起進入新探索柳州龍辰古鎮(zhèn)古鎮(zhèn)的可行性研究報告。目錄一、項目總概況4二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查51.廣西區(qū)內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀52.現(xiàn)狀堪憂53.問題突出64.龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需預測6三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預評價7（一）柳州經(jīng)濟綜合發(fā)展購買力的評價：7（二）柳州政策對龍辰的扶持：8（三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對其影響的評價8（四）對環(huán)境的影響9（五）預防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點10（六）環(huán)境影響評價結論要點11四、房地產(chǎn)開發(fā)分析11（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作：11（二）行政審批部分11（三）建設工程竣工綜合驗收備案階段12（四）房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段12五、投資估算12六、財務分析和評價13七、風險分析與評價13（一）特點13（二）風險與房地產(chǎn)開發(fā)風險14（三）房地產(chǎn)開發(fā)風險識別14八、研究結論與建議15（一）結論15（二）建議15九、小組分工15一、項目總概況項目位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽光100城市廣場，總建筑面積超21萬㎡，2011年正式開工，共分三期開發(fā)。業(yè)態(tài)規(guī)劃包括休閑商業(yè)、特色酒店、國風大宅、企業(yè)會館、風情廣場等，是柳州唯一一個集娛樂休閑、餐飲購物、旅游觀光、商務交流、民俗風情等于一體綜合型物業(yè)。2016年全部竣工之后，將成為柳州的城市會客廳，柳州的城市新名片。龍辰古鎮(zhèn)TOWN，陽光100在柳州的又一傾心力作。項目以“再現(xiàn)龍辰古鎮(zhèn)TOWN古樸風貌，復興古埠碼頭昔日繁榮”為基本指導思想，展現(xiàn)多民族文化共榮共存的地方特色，體現(xiàn)自然、歷史、社會、民族、文化以及人居風貌的多元性與和諧性。同時，龍辰古鎮(zhèn)TOWN也是政府大力支持的重點工程，項目與城市快速環(huán)道、風情港項目、三座跨江大橋、金沙角項目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀大道、柳東職教園、地王國際財富中心等共同組成柳州十大重點工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑宜居時尚都市，民族風情文化之都”的夢想。項目詳情參考均價：8090廣場小鋪鋪2-5萬//㎡，合院11.4-2萬萬元/㎡主力戶型單套20-80㎡㎡，整層3000-14000㎡，單棟棟230-44000㎡物業(yè)類別商業(yè)|酒店|住宅宅最新開盤8090生活廣場場3月28日日開盤 交房時間：：A地塊已全全部交房項目地址柳州文昌橋東，陽陽光100城城市廣場營銷銷中心裝修狀況毛胚公攤率一樓20%、住宅宅40%容積率1.35 綠化化率：200占地面積86406.555㎡學區(qū)12中、工學院、潭潭中小學售樓部地址柳州文昌橋東，陽陽光100城城市廣場營銷銷中心預售許可5-10#樓售房房柳字第（22013）0024-0229號,2##樓地下室售售房柳字第（22013）0030號；22-4#樓及及1-4#樓樓地下室20013-1001~1044 交通狀況：：交通便利，道道路寬敞開發(fā)商柳州陽光新千年房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司 建建筑單位廣西建工五建二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查1.廣西區(qū)內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀城市北海柳州桂林旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀北海的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)主要是旅游游度假地產(chǎn)，即即為游客或度度假者提供的的直接用于旅旅游休閑度假假居住的各種種度假型的房房地產(chǎn)。此外外，20055年冬季，北北海靠海的酒酒店，酒店，針針對冬天淡季季推出了‘候候鳥計劃’，‘‘暖冬計劃’’等業(yè)務，通通過極地價格格吸引北方老老人前來度假假，游客用低低消費換來搞搞服務，加速速了房屋托管管以及產(chǎn)權式式酒店的發(fā)展展。高平直旅游度假房房地產(chǎn)項目陸陸續(xù)進駐北海海。鎖喉萬泉泉城，同和水水岸香堤，森森海豪庭，北北部灣1號等等大型休閑房房地產(chǎn)項目的的進駐，組進進來北海房地地產(chǎn)的突飛猛猛進。北海冠冠嶺項目，銀銀灘一號和陽陽光金海岸的的酒店式公寓寓理念，標志志著北海旅游游房地產(chǎn)新時時代的到來。柳州的旅游地產(chǎn)一一直處于空白白狀態(tài)。柳州市柳江縣一個個名為“鳳凰凰河”的旅游游地產(chǎn)項目引引起各界的關關注。在此之之前，依傍百百里柳江的龍龍辰古鎮(zhèn)TOOWN，已注注入了旅游文文化的元素，借借此吸引了各各界的眼球。當當下，旅游地地產(chǎn)項目鳳凰凰河出現(xiàn)，成成為柳州旅游游地產(chǎn)發(fā)展的的標志性事件件，讓旅游地地產(chǎn)真正走入入大眾心里。展展望未來，由由華僑城投資資建設的文化化旅游科技體體驗園，更讓讓人期待，將將為柳州的旅旅游地產(chǎn)打了了一針“強心心劑”。桂林的旅游地產(chǎn)項項目功能性價價值更加明確確。調(diào)查顯示示，置業(yè)者在在選購旅游地地產(chǎn)產(chǎn)品時，主主要會考慮其其投資、休閑閑度假、養(yǎng)老老等功能，也也有購房者是是出于自住目目的購買這類類物業(yè)。目前，桂林對度假假型旅游地產(chǎn)產(chǎn)有較大需求求。以陽朔縣縣為例，高峰峰期該地區(qū)對對客房的需求求量約15萬萬個標準間，但但是當?shù)氐臉藰藴士头繑?shù)量量只不到8萬萬間，且900%來自于本本地居民經(jīng)營營的民宿型酒酒店。國際旅游勝地建設設為契機，桂桂林引進了多多個綜合型旅旅游地產(chǎn)項目目。單今年上上半年，預計計總投資320億億元的萬達文化旅游游綜合休閑建設項目目、總投資3300億元的的寶能鳳凰旅旅游小鎮(zhèn)及寶寶能歡慶城項項目都已相繼繼啟動。2.現(xiàn)狀堪憂旅游地產(chǎn)多在旅游風景區(qū)或休閑運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人們到此旅游度假，廣西山奇秀多姿，樹四季常青，氣候宜人，民族風情獨特。據(jù)統(tǒng)計，廣西有可開發(fā)的旅游景色400多個。廣西有特色的自然環(huán)境決定了旅游地產(chǎn)項目天生有優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)項目發(fā)展極其不平衡。目前，廣西的旅游地產(chǎn)項目主要集中在游客較多的桂林、陽朔、北海、巴馬、南寧等地。其中，桂林、南寧、北海以旅游地全產(chǎn)權房地產(chǎn)項目居多；陽朔以旅游商務地產(chǎn)、產(chǎn)權度假型酒店為主；而巴馬以養(yǎng)老型產(chǎn)權酒為主。旅游地產(chǎn)的發(fā)展除了有良好的外，還需要與旅游地產(chǎn)發(fā)展息息相關的商業(yè)、醫(yī)療、公共交通等各方面的配套服務，同時，要有人替業(yè)主去管理，實行租務，要將旅游地產(chǎn)經(jīng)營好，需有優(yōu)秀的酒店管理公司或成熟的物業(yè)管理條件。如果沒有多種消費方式，旅游的消費上不來，旅游地產(chǎn)很難發(fā)展起來。圖1是陽朔、麗江、三亞2009年游客比較圖，從圖1可以看出，陽朔的游客量是三亞的107.61%，但從圖2可以看到，陽朔的旅游收入僅為三亞的24.09%，造成陽朔旅游收入低的原因，在圖3可以得到，因為游客到陽朔的人均消費僅為到三亞的22.74%。從這些數(shù)據(jù)可以得出，如果提升廣西的旅游地產(chǎn)配套服務，廣西的旅游收入將有大幅增長的空間?！跋拶徚睢钡某雠_，使部分商品房開發(fā)企業(yè)轉投旅游地產(chǎn)。2010年以來，國家出臺了一系列宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，受政策調(diào)控影響，部分商品房開發(fā)企業(yè)轉投政策相對寬松的旅游地產(chǎn)。近年來，南寧、東興、巴馬等地旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，巴馬出現(xiàn)了數(shù)量龐大的“候鳥”人群。從上述分析可以看出廣西旅游地產(chǎn)資質(zhì)較好，發(fā)展?jié)摿Υ?，前景寬廣，但仍存在一些問題。3.問題突出雖然各地都有城市發(fā)展規(guī)劃，但除南寧、桂林、北海等較大城市外，其它縣、市旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在仍處于粗放型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。以巴馬縣為例，2008年開始，出現(xiàn)了一些非法小產(chǎn)權養(yǎng)老酒店，有些不法企業(yè)還以傳銷的形式經(jīng)營所謂的“旅游地產(chǎn)”。同時，這種小產(chǎn)權養(yǎng)老酒店由于周邊飲食、就醫(yī)、娛樂等都配套跟不上，老人們的生活單調(diào)。目前，廣西旅游地產(chǎn)多采用傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)方式，除了項目單純照搬外，沒有太多的創(chuàng)新，在經(jīng)營操作方面，也普遍采用單一的旅游風景式，尚未形成自有穩(wěn)定的人群。廣西的旅游地產(chǎn)除少數(shù)地區(qū)外，旅游地產(chǎn)本身對游客的吸引力不大。主要是物業(yè)產(chǎn)權分散阻礙了地產(chǎn)項目實現(xiàn)旅游化的發(fā)展。許多已經(jīng)出售的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分散在大大小小的業(yè)主手中，業(yè)主為追求利益的最大化，根據(jù)自身的意愿進行經(jīng)營，導致經(jīng)營項目和裝修風格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。旅游商品同質(zhì)化嚴重是在我國各旅游景點均存在，不論在哈爾濱、三亞，或是麗江、成都，還是在北海、桂林都可以買到一樣的旅游紀念品。廣西有些旅游景點有自己特色的旅游商品。4.龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需預測龍辰古鎮(zhèn)TOWN特色:柳州老城區(qū)的交通擁堵問題日益嚴重，商界大佬們也倍感苦不堪言，他們紛紛看好龍辰古鎮(zhèn)TOWN集合餐飲、酒吧、娛樂、旅館、會所等各種功能于一體的“會客廳”前景，龍辰古鎮(zhèn)TOWN首先解決了一站式消費的難題。龍辰古鎮(zhèn)TOWN定位城市會客廳，首創(chuàng)了休閑的街區(qū)商業(yè)模式，改變了城市建筑原本單一的商業(yè)模式，帶來了市民公共休閑消費的第三空間。項目總體41萬平米的商業(yè)街區(qū)體量，也必將改變柳州的商業(yè)格局。?旅游與商業(yè)地產(chǎn)相捆綁的新模式已成大勢所趨，以城市文化底蘊的商業(yè)地產(chǎn)，因其與一般商業(yè)地產(chǎn)的差異性，將贏得未來投資市場的追捧。所謂“好地方，不遠游”，龍辰古鎮(zhèn)TOWN宛若鑲嵌在柳江河畔的一顆明珠，與文廟、人工瀑布等聯(lián)動一體，環(huán)境和地段優(yōu)勢不必言說。以還原龍辰古鎮(zhèn)碼頭的設計靈感搭建起的青磚黛瓦、飛檐翹角，古風濃郁。??古渡碼頭、老招牌、老作坊……隨著龍辰古鎮(zhèn)TOWN的誕生，那些已然褪色的城市記憶成為了龍辰古鎮(zhèn)最特色的文化魅力。這里不單單是一處建筑，更是城市精神的展示，能勾起柳州人引以為豪的城市自豪感，成為柳州對外展示的特色窗口。走進龍辰古鎮(zhèn)TOWN，像徜徉在時間長廊，沿著柳江畫廊，建筑本身也成為城市最美的風景。消費性需求分析從消費者調(diào)查來看，有52%的居民是為了改善居住環(huán)境而且進行購房。而龍辰古鎮(zhèn)TOWN環(huán)境優(yōu)美，位置在中心，符合消費者消費心理。2．價格因素龍辰古鎮(zhèn)TOWN價格相對于柳州市其他房地產(chǎn)項目價格相對較高，根據(jù)調(diào)查55.2%居民希望房價在5000-6000元之間，而龍辰古鎮(zhèn)TOWN的價格偏高，在均價14000元左右。調(diào)查顯示消費者理想價格上升10%，心理消費需求下降15%。對于高昂的價格很多市民望而卻步，選擇其他房地產(chǎn)項目。3.投資性分析龍辰古鎮(zhèn)TOWN作為柳州市第一個旅游房地產(chǎn)項目，得到政府大力扶持，融入眾多‘柳州味道’，成為柳州市民一個新去處。作為投資是可以考慮龍辰古鎮(zhèn)TOWN。但是近兩年來，房地產(chǎn)市場主力還是購買住房。兩年房地產(chǎn)投資需求下降了50%。結論通過以上分析，可以得出龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需情況的簡要分析。房價相對較高，但是優(yōu)勢明顯，特色突出，有政府扶持。適合居住與進行投資。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預評價（一）柳州經(jīng)濟綜合發(fā)展購買力的評價：2014年柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2120.8億元，按可比價格計算，比上年增長8.5%。柳州市GDP快速增長，將商業(yè)地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)帶入快速發(fā)展的軌道。人均GDP為55000元，排名廣西第二，說明柳州市民的購買力相對較強，這是商業(yè)乃至房地產(chǎn)快速發(fā)展的有力保障。2014年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)5.91萬人，居民消費價格漲幅控制在2.6%，就業(yè)、物價形勢基本穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民可支配收入26669元，比上年增長9.5%；農(nóng)民人均純收入8660元，增長13%，人民生活水平進一步提高。2014年，柳州市固定資產(chǎn)投資1765.5億元，其中基本建設投資506.12億元，增長17.3%；更新改造投資920.5億元，增長18.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資277.52億元，增長12.9%。隨著基建投入逐年加大，城市基礎設施不斷完善。2014年1-12月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資277.5億元，比上年增長12.9%。商品房住宅開發(fā)投資171.1億元，增長20.8%；施工面積2043.8萬平方米，增長5.6%；其中住宅施工面積1471.7萬平方米，增長4.3%。新開工面積450萬平方米，增長5.1%，其中住宅新開工面積314.9萬平方米，增長2.2%。（二）柳州政策對龍辰的扶持：柳州市加快構建廣西超大城市，為商業(yè)地產(chǎn)擴展空間創(chuàng)造了良好的條件，同時也為龍辰的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。城市定位：根據(jù)《柳州市（2011-2015年）建設規(guī)劃》，柳州將建設成為西南地區(qū)綜合交通樞紐，區(qū)域性工作基地與服務中心，桂中經(jīng)濟區(qū)的核心城市，區(qū)域性文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)中心。至2015年末，柳州市中心城區(qū)人口將達到145萬人，建設用地規(guī)模為150平方公里，人均建設用地為103.5㎡。自治區(qū)政府出臺了對柳州提出了新的定位，要求在“十二五”期間著力房展成為超大城市，即市區(qū)人口超過230萬人，建成區(qū)面積超過230平方公里的大城市。同時龍辰也是政府大力支持的重點工程，項目與城市快速環(huán)道、風情港項目、三座跨江大橋、金沙角項目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀大道、柳東職教園、地王國際財富中心等共同組成柳州十大重點工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑宜居時尚都市，民族風情文化之都”的夢想。經(jīng)市政府批準，河東南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃已正式公布。河東南片區(qū)北至文昌路，南至箭盤路東一巷，西臨柳江河，東接東環(huán)大道，總面積約1.9平方公里。規(guī)劃建設用地面積190.58公頃，規(guī)劃控制人口規(guī)模約6萬至8萬人。河東南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃以城市主干道文昌路和東環(huán)大道為主要發(fā)展軸，以地塊內(nèi)的另外兩條次干道為發(fā)展次軸，通過這“兩縱兩橫”軸線的發(fā)展，來帶動片區(qū)的整體發(fā)展。柳州河東南片規(guī)劃，龍辰將再現(xiàn)繁榮。（三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對其影響的評價龍辰擁有柳州最美的環(huán)境，項目西起蟠龍山，北至文昌橋，被蟠龍山公園、市政廣場公園、柳江沿江景觀帶等三個公園環(huán)繞，依山面水坐擁長達2公里的唯美濱水江岸線，與世界最大的柳州水上升降式音樂噴泉、中國長度最長的蟠龍山人工瀑布、柳州文廟等項目組成了百里柳江上的精彩華章，是“百里柳江”景觀帶上的璀璨明珠。SWOT分析：優(yōu)勢：①位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽光100城市廣場。擁有近千米唯美濱水江岸線；南靠蟠龍山雙塔公園、人工瀑布，西鄰柳江沿江景觀帶。②周邊有12中、科技大學、柳州高中、譚中小學、陽光一百廣場、柳州市人民醫(yī)院、工行、建行等。③柳州市的“十大建設工程”之一，龍辰TOWN是其中唯一把城市建設、民族民俗文化展示、旅游等結合起來的項目，是未來柳州市區(qū)的“城市會客廳”。④龍辰占地面積86406.55㎡，總建筑面積21萬㎡，初具規(guī)模，首席時尚消費區(qū)。劣勢：①位于城中區(qū)，比較嘈雜。②價格較高，許多年輕創(chuàng)業(yè)人士買不起。③主干道過寬，不易于聚攏商氣。機會：①柳州是廣西第二大城市，是廣西最大的工業(yè)城市。②柳州城市區(qū)域不斷擴大，河東區(qū)的關注度越來越高。威脅：①國家新出臺的一系列關于房產(chǎn)的政策導致房價的波動。②商業(yè)房產(chǎn)的競爭越來越激烈，五星街與飛鵝路的競爭壓力。（四）對環(huán)境的影響1.施工期環(huán)境影響項目建設在施工過程中，對環(huán)境造成影響的因素主要有廢氣、噪聲、固體廢物、廢水等。（1）由于露天堆放的建材及裸露的施工區(qū)表層浮塵遇風，建材裝卸、攪拌過程中均會產(chǎn)生揚塵；運輸車輛在施工場地內(nèi)和運輸沿線道路均會排放少量汽車尾氣，其主要污染物有co、no2、thc等；（2）施工期的噪聲主要來源于施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地?nèi)施工機械設備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲以及施工人員的活動噪聲等其噪聲源強為約76～98db(a)；建筑材料運輸車輛行駛過程會產(chǎn)生噪聲，噪聲源強在85～90db（a）范圍內(nèi)；（3）施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為施工時所產(chǎn)生的建筑垃圾和施工人員生活垃圾；（4）施工期廢水主要為施工人員生活污水（施工人員的沖洗水、食堂下水和廁所沖刷水）、施工廢水（主要污染物為ss和石油類）以及雨天在施工場地形成的地面徑流；（5）土方的開挖、填筑等施工活動，破壞了項目區(qū)原有地貌和植被，會引起資源損失、景觀破壞和水土流失等不利影響；上述影響隨施工的結束而消除，施工單位應遵守《城市揚塵污染防治管理辦法》和《建設工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》進行施工，以減少施工期污染物對周圍環(huán)境的影響。2.項目營運期可能產(chǎn)生的環(huán)境影響（1）該項目廢水主要為生活污水，用水主要包括居民日常生活用水、家庭旅館、特色酒店、商業(yè)用水、綠化用水、游客用水等，排水主要是生活污水。該項目日、年用水量分別約為1069.37m3/d、39.03萬m3/a；日、年排水量分別約為807.11m3/d、29.46萬m3/a。項目生活污水主要污染物為cod、bod、ss、nh3-n和動植物油等；（2）項目廢氣主要為機動車尾氣和揚塵、油煙廢氣、裝修廢氣、垃圾收集站及公廁異味等；（3）項目產(chǎn)生的固體廢物主要為生活垃圾，項目每日產(chǎn)生生活垃圾共約3.06t（1118.57t/a）。項目設有垃圾收集站，垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集，集中處置；（4）本項目在運營期間的噪聲主要為社會生活噪聲、經(jīng)營場所噪聲、服務設施噪聲、機動車噪聲及家庭裝修噪聲。固定設備運轉（風機）噪聲值約為75～85db(a)，社會生活噪聲級最高可達80db(a)，機動車輛發(fā)動噪聲一般在60～70db（a）之間，家庭裝修過程中裝修機械設備如電鋸、電鉆及敲、鑿等引起的噪聲一般在80～100db（a）（五）預防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點1.施工期環(huán)保對策和措施的要點：（1）在建筑工程周圍設置遮擋圍欄，其中主干道側設置的遮擋圍欄不低于2.5米，次干道設置的遮擋圍欄不低于2.1米。圍欄對施工揚塵和噪聲的控制相對無圍欄時有明顯改善；（2）嚴格管理運輸車輛，在項目車輛進出口設置相應的車輛沖洗設施和排水、泥漿沉淀設施，將運輸車輛沖洗干凈后出場，減少運輸途徑灑落情況；（3）在場地內(nèi)及附近路面灑水，在場地內(nèi)及附近路面灑水，并對場地進行硬化處理，運輸車輛沖洗干凈后出場，盡量減少揚塵的產(chǎn)生，截斷揚塵的擴散途徑；（4）施工單位應嚴格執(zhí)行《建設工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》，施工產(chǎn)生的泥漿水不得隨意排放，在施工污水及雨水導流渠建泥沙過濾沉淀池，防止泥沙直接排入城市污水管道和柳江；（5）嚴格執(zhí)行《建筑施工單位環(huán)境管理暫行辦法》的規(guī)定，禁止使用各種打樁機，禁止現(xiàn)場攪拌混凝土，按規(guī)定限時段施工，有特殊原因必須連續(xù)作業(yè)的，必須提前5天向柳州市環(huán)保局申報，持柳州市環(huán)保局的證明提前2天公告附近居民和單位；（6）采用先進的低噪聲施工機械，加強施工機械的維護保養(yǎng)，使機械處于最佳工作狀況，做好設備隔聲隔震的措施；（7）在施工過程中必須采取水土保持措施，科學安排施工工序和施工時間、避免在雨季進行大開挖，施工場地周邊排水溝完善，棄土及時清運，及時對裸露地表進行植被恢復或者綠化以減少徑流沖刷侵蝕，使本項目在建設過程中造成的水土流失減少到最低限度；2.營運期環(huán)保對策和措施的要點：（1）使用尾氣排放符合國家標準的車輛，加強交通引導，避免車輛不必要的怠速，在車輛的出入口灑水降塵等；定期及時清掃、外運垃圾，加強監(jiān)管，禁止隨意堆放垃圾等，經(jīng)采取措施后，項目運營期產(chǎn)生的大氣污染物對環(huán)境空氣影響不大。（2）廢水：項目經(jīng)隔油處理的餐飲廢水及居民生活污水經(jīng)化糞池處理達到gb8978-1996《污水綜合排放標準》三級標準后，從小區(qū)排水管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，再進入陽和污水處理廠集中處理，達到gb18918-2002《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》一級標準b標準后從陽和污水處理廠排污口排入柳江下游。（3）噪聲：加強交通引導，控制進出車輛的速度，在商住樓附近禁止車輛鳴笛；通過張貼標語等形式引導商家文明經(jīng)營、顧客文明購物，禁止商家使用高音喇叭為產(chǎn)品作宣傳；裝卸貨物應小心輕放，并且盡量避免在居民休息時間作業(yè)；風機等設備基礎采用混凝土固定，風機房安裝隔音門。采取降噪措施后，項目噪聲對周邊環(huán)境影響不大。（4）固體廢物：生活垃圾（包括居民生活垃圾、商鋪垃圾等）經(jīng)保潔人員收集后暫存于垃圾收集站中，再經(jīng)由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處置，對環(huán)境影響不大。（六）環(huán)境影響評價結論要點項目建設具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，只要嚴格執(zhí)行環(huán)保措施“三同時”制度，運營期產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和固體廢物等，經(jīng)采取有效的環(huán)保措施處理控制后，各項污染物排放均能達到國家環(huán)保的要求，從環(huán)境保護的角度來看，項目建設可行。四、房地產(chǎn)開發(fā)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作：在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司第一階段先做好市場調(diào)研；1.柳州旅游資源及開發(fā)現(xiàn)狀調(diào)查2.廣西旅游發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀研究3.桂林、北海以及南寧城市周邊旅游度假市場現(xiàn)狀研究4.柳州區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場可行性研究及其取地策略5.資源基礎和開發(fā)現(xiàn)狀評估6.可行的主題方向判斷7.項目地位及其功能規(guī)劃8.取地策略。第二階段柳州區(qū)域旅游開發(fā)項目與發(fā)展戰(zhàn)略研究。第三階段辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附上有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。（二）行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般分為六個階段：1.選址定點。根據(jù)前面的分析基礎，確定投資項目的具體選址，如果是改擴建或技術改造項目，則要分析原有場址的利用情況，具體包括場地現(xiàn)狀、場地方案比選、推薦的場地方案和技術改造項目現(xiàn)有場址利用情況四部分內(nèi)容。2.規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件。我們需要進行設計建設規(guī)模與產(chǎn)品方案的分析。建設規(guī)模與產(chǎn)品方案需要根據(jù)市場預測和投資環(huán)境分析的結論，基本確定投資項目的建設規(guī)模與產(chǎn)品方案。如果投資項目屬于改擴建或技術改造項目，則還應分析原有的投資利用現(xiàn)狀，具體包括建設規(guī)模與產(chǎn)品方案過程；建設規(guī)模與產(chǎn)品方案比選；推薦的建設規(guī)模與產(chǎn)品方案；技術改造項目與原有設施利用情況。3.初步設計及施工圖審查。我們需要進行技術方案、設備方案和工程方案分析。該部分對投資項目的技術方案、設備方案和工程方案進行設計，如果是改擴建或者技術改造項目，則應對改擴建或者是技術改造前后進行比較分析。具有包括：技術方案選擇；主要設備方案選擇；工程方案選擇；技術改造項目前后的比較。其他部分可以做類似的分析。4.規(guī)劃報建圖審查。公安消防支隊進行消防設計審查；人防辦進行人防設施審查；建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查；規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。5.施工報建階段。此階段辦理以下一般事項：建設單位辦理施工報建登記；建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍；招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包；建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。6.商品房預售許可階段。由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；（4）工程施工合同（5）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。（三）建設工程竣工綜合驗收備案階段1.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2.財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3.柳州市規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。4.建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。（四）房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段1.由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。2.開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料；（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。五、投資估算投資總額：48816.44建設投資額：建設投資總額48816.44-土地取得費20636.55=28179.88流動資金投資額：工程不可預見費296.67+其他126=422.67六、財務分析和評價（一）通過前面的計算表格估算，該銷售總收入為止是是195477.49萬元?？偝杀举M用為48166.47，即到目前為止，項目已經(jīng)開始處于盈利階段。（二）商品房銷售總建筑面積=7.03萬平方米