XXXX年巨星創(chuàng)業(yè)基地項目定位報告(合富輝煌)課件

巨星創(chuàng)業(yè)基地項目定位報告2011年3月謹(jǐn)呈：巨星輕質(zhì)建材股份有限公司巨星創(chuàng)業(yè)基地項目定位報告2011年3月謹(jǐn)呈：巨星輕質(zhì)建材股份1前言此份報告是針對巨星集團(tuán)寧鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地項目的初期定位思路匯報案，報告主要針對項目的本體特征，結(jié)合寧鄉(xiāng)乃至全國工業(yè)地產(chǎn)市場的調(diào)查，借鑒市場成功案例，幫發(fā)展商解決如下問題：1、本案將以何種產(chǎn)業(yè)作為孵化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？

2、我們的客戶是誰？

3、售價如何定？

4、營銷節(jié)點與推貨如何安排？前言此份報告是針對巨星集團(tuán)寧鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地項目的初期定位思路匯2基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀目錄項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀3項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情4概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢5工業(yè)地產(chǎn)之消費者主要客戶為公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅項目中的個人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的服務(wù)功能。指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)的定義工業(yè)地產(chǎn)之消費者工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)6根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。工業(yè)地產(chǎn)分類根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠7標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個工廠的時間；長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴張；對于不是十分了解中國國情的外資企業(yè)來說，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經(jīng)營風(fēng)險；企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。聯(lián)排單層疊加廠房多層廠房單層工業(yè)廠房——標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層8此類在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務(wù)對象多為跨國公司開發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個項目組建專門的基建隊伍；開發(fā)商實際上是提供了一種財務(wù)手段，減少使用者一次性的投資；有利于使用者鎖定經(jīng)營風(fēng)險，減少持有物業(yè)的風(fēng)險，減少短期租賃風(fēng)險；提供使用者行業(yè)退出的機會，減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足使用者業(yè)務(wù)需求；使用者可以專注于拓展其業(yè)務(wù)；對于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資。定制并出租廠房的好處IBM亞太地區(qū)總部國內(nèi)案例數(shù)量較少；租金較高，使用率高；物業(yè)形式主要為單層、多層；客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點德國飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園工業(yè)廠房——定制廠房此類在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務(wù)對9涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式為各類工業(yè)物業(yè)的集合多層停車場貨運電梯綜合產(chǎn)業(yè)園功能復(fù)合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)TechplaceI，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。北京嘉捷科技園北京經(jīng)開科技園科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類別以科技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計與開發(fā)，信息科技等。工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式為各類10工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對便宜，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專業(yè)物流園對設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)?？偛炕?/p>

以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對便宜，一般為混11工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點。政策主導(dǎo)性強、專業(yè)性強工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；

區(qū)域性強由于工業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應(yīng)，同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長

工業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；

項目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源；加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項目價值提升特點一特點二特點三特點四工業(yè)地產(chǎn)特點工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強12中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。07年后開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟高速發(fā)展需要，逐步放行階段強化集約用地積極盤活存量土地鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級鼓勵向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展今后政策方向土地出讓金收支管理逐步實施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟發(fā)展曲線粗放經(jīng)營階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段，伴13企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭仍然是廉價的勞動力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個重要原因人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。

工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、14概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢15特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。中國吸引投資能力增強，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強；企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國參與國際產(chǎn)業(yè)分工能力加強，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場；北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間；區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求;各地對工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價格等方面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。工業(yè)地產(chǎn)市場特征特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。中國吸引投資能16特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因：國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。經(jīng)濟快速發(fā)展，市場需求量大市場供應(yīng)面積小工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭奪100畝的土地的場景。

工業(yè)地產(chǎn)市場特征特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。工業(yè)土地面積供應(yīng)17特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價格快速上漲。2000-2010年全國重點城市各類地價指數(shù)從2003年起，國家就開始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。經(jīng)過了2007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價土地進(jìn)行市場運作的時代基本結(jié)束，2000-2010年的十年間，工業(yè)用地價格上升近50%。工業(yè)地產(chǎn)市場特征特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價格快速上漲。2000-18特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房—科技園、物流園、總部基地等——文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)業(yè)園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。簡單的工廠用房產(chǎn)業(yè)集群；科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等衍生產(chǎn)業(yè)集群：文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會展中心卡通動漫產(chǎn)業(yè)基地汽車后市場產(chǎn)業(yè)基地長三角國際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地工業(yè)地產(chǎn)市場特征2000年以前2000-2008年2008年以后特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。工業(yè)地產(chǎn)的概19概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢20十二五規(guī)劃對工業(yè)的利好影響國家“十二五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，充分發(fā)揮工業(yè)化、城鎮(zhèn)化對發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的輻射帶動作用，夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐。堅持走中國特色新型工業(yè)化道路，適應(yīng)市場需求變化，根據(jù)科技進(jìn)步新趨勢，發(fā)揮我國產(chǎn)業(yè)在全球經(jīng)濟中的比較優(yōu)勢，發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化、技術(shù)先進(jìn)、清潔安全、附加值高、吸納就業(yè)能力強的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系改造提升制造業(yè)。優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善品種質(zhì)量、增強產(chǎn)業(yè)配套能力、淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)，調(diào)整優(yōu)化原材料工業(yè)，改造提升消費品工業(yè)，促進(jìn)制造業(yè)由大變強。培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進(jìn)新興科技與新興產(chǎn)業(yè)深度融合，在繼續(xù)做強做大高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。推動能源生產(chǎn)和利用方式變革。堅持節(jié)約優(yōu)先、立足國內(nèi)、多元發(fā)展、保護(hù)環(huán)境，加強國際互利合作，調(diào)整優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟、清潔的現(xiàn)代能源產(chǎn)業(yè)體系。湖南“十二五”規(guī)劃GDP到2015年，全省GDP達(dá)到2.5萬億元，工業(yè)增加值對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到55%產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面推進(jìn)“四化兩型”建設(shè)，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，把發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和園區(qū)經(jīng)濟放在重要位置。將長沙建設(shè)為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地和國家級的自主創(chuàng)新開發(fā)基地。推動主體功能區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)人口向城鎮(zhèn)聚集，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集政策對工業(yè)的扶持“十二五”對工業(yè)的規(guī)劃重點在于，大力改造提升制造業(yè)、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、推動新能源生產(chǎn)和利用，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集。十二五規(guī)劃對工業(yè)的利好影響國家產(chǎn)業(yè)同步推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)21“十二五”規(guī)劃中，重點扶持的行業(yè)與企業(yè)改造提升制造業(yè)：優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善品種質(zhì)量、增強產(chǎn)業(yè)配套能力、淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)，調(diào)整優(yōu)化原材料工業(yè)，改造提升消費品工業(yè)，促進(jìn)制造業(yè)由大變強。重點扶持企業(yè)：以汽車、鋼鐵、水泥、機械制造、電解鋁、稀土、電子信息、醫(yī)藥等行業(yè)為重點。發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)：以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進(jìn)新興科技與新興產(chǎn)業(yè)深度融合，在繼續(xù)做強做大高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。重點扶持企業(yè)：以節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主。推動新能源的生產(chǎn)和利用：堅持節(jié)約優(yōu)先、立足國內(nèi)、多元發(fā)展、保護(hù)環(huán)境，加強國際互利合作，調(diào)整優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟、清潔的現(xiàn)代能源產(chǎn)業(yè)體系。重點扶持企業(yè)：積極發(fā)展太陽能、生物質(zhì)能、地?zé)崮艿绕渌履茉??！笆濉币?guī)劃中，重點扶持的行業(yè)與企業(yè)改造提升制造業(yè)：發(fā)展戰(zhàn)22概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場特征相關(guān)政策扶持開發(fā)風(fēng)險及趨勢23工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險：區(qū)域市場供應(yīng)情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險。政策風(fēng)險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場風(fēng)險：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。開發(fā)風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險分析工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)24工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代”。趨勢一趨勢二趨勢三趨勢四工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)25項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情26開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類27工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營管理項目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。綜合運作模式上述三種模式的混合運用。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)28以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。開發(fā)主體操作手段區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件模式一：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全29總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級區(qū)域經(jīng)濟研究園區(qū)開發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略開發(fā)財務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共用設(shè)施建設(shè)國內(nèi)招商國外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實現(xiàn)招商，同時還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級。政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務(wù)規(guī)劃等，通過前期的基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負(fù)責(zé)未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。政府完全主導(dǎo)的開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級區(qū)域經(jīng)濟研究概念性規(guī)劃非盈利30以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。松山湖將努力發(fā)展成為國內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)展“三大產(chǎn)業(yè)”（電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集“三類企業(yè)”（高新技術(shù)企業(yè)、“兩自”企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當(dāng)好“三創(chuàng)”示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實力松山湖，魅力松山湖。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃控制面積72平方公里，有近8平方公里的淡水湖和豐富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、100多萬平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、500多萬平方米綠化面積。

2、科學(xué)園：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積３平方公里，擁有大面積的單元式開發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務(wù)辦公樓、東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、生產(chǎn)力大廈等辦公場所，配套學(xué)術(shù)交流中心、圖書館等公共服務(wù)平臺,已引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術(shù)國家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設(shè)計院等技術(shù)平臺，并正全力打造信息咨詢平臺、產(chǎn)權(quán)交易平臺、863軟件項目孵化器，努力將其建設(shè)成為東莞的總部中心、研發(fā)服務(wù)中心。東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點1、北部工業(yè)城：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個工業(yè)分區(qū)和一個城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級公寓、商業(yè)中心、文體廣場、汽車客運站等生活設(shè)施，滿足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自動柜員機、運動場等設(shè)施，企業(yè)可租用、購買或購地自建員工宿舍。開發(fā)案例——東莞松山湖工業(yè)園以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)31以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。招商進(jìn)駐主要企業(yè)企業(yè)名稱主要業(yè)務(wù)中大南海海洋生物技術(shù)工程中心利用現(xiàn)代先進(jìn)的生物技術(shù)進(jìn)行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產(chǎn)添加劑、工業(yè)用酶等海洋生物技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化通快集團(tuán)（1）鈑金加工機床和鈑金電動工具；（2）激光技術(shù)和系統(tǒng)，電子技術(shù)；（3）醫(yī)療技術(shù)。東莞住礦電子漿料有限公司電子漿料，生產(chǎn)電阻、導(dǎo)帶、介質(zhì)漿料等產(chǎn)品。美達(dá)王板和精密金屬（東莞）專門經(jīng)營不銹鋼加工銷售業(yè)務(wù)。東莞新能源科技有限公司主要生產(chǎn)和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級電容器、燃料電池與動力電池等高新能源產(chǎn)品并提供售后服務(wù)艾利和電子科技（中國）主要生產(chǎn)和銷售數(shù)字音、視頻編解碼設(shè)備（MP3、CARA/V）。廣東生益科技股份有限公司主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售天弘（東莞）科技有限公司產(chǎn)品主要包括打印機、游戲機和計算機。2007年松山湖實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值110億元，比上年增長45%；本級可支配財政收入4.5億元，比上年增長125%；工商稅收5.07億元，比上年增長195%.園區(qū)大中型科研機構(gòu)達(dá)到29家，世界500強企業(yè)9家，跨國公司企業(yè)18家。另外，全年共引進(jìn)大中型項目36個，協(xié)議引進(jìn)資金130億元。2007年，松山湖專利申請和授權(quán)總量分別達(dá)到83件和53件，被確定為“廣東省知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū)”和“廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地”。開發(fā)案例——東莞松山湖工業(yè)園以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開發(fā)建設(shè)及招商策略，32政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動發(fā)展。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。具備外部條件模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下33初步規(guī)劃主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級國內(nèi)招商國外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈?；九涮捉ㄔO(shè)政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。擴大招商區(qū)域經(jīng)濟研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略道路、交通公共設(shè)施配套廠房其它設(shè)施主體企業(yè)開發(fā)模式流程適當(dāng)包裝及推廣政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動的開發(fā)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式初步規(guī)劃主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級國內(nèi)招商客戶管理土地34依靠諾基亞的品牌帶動效應(yīng)，吸引眾多的著名手機零配件和服務(wù)商跟隨而至，實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機生產(chǎn)的最重要基地之一，新廠房占地5.6萬㎡。到目前為止，已有20多家國內(nèi)外著名手機零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億；2006年5月，諾基亞中國區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個在亦莊設(shè)立總部的跨國公司。NO專業(yè)國家公司1EMS/PCBassembly中國/美國BeijingGKI2電池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外殼芬蘭Perlos6天線英國Centroren7物流英國EXEL8Interconnection美國Molex9外殼臺灣Foxconn10充電器德國Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導(dǎo)體美國RFMicroDevices物流配送中心手機零部件工廠集聚區(qū)NOKIA開發(fā)案例——北京諾基亞工業(yè)園依靠諾基亞的品牌帶動效應(yīng)，吸引眾多的著名手機零配件和服務(wù)商跟35地產(chǎn)商運用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤。此種開發(fā)模式與本案所具備的條件最為吻合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實現(xiàn)效益。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。具備外部條件模式三：工業(yè)地產(chǎn)商模式地產(chǎn)商運用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售36按地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行，從取地開始，到施工建設(shè)，最后通過轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營等方式回收資金，實現(xiàn)利潤。土地獲取收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程施工建設(shè)工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地其它途徑獲得道路、綠化建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)廠房、倉庫、研發(fā)租賃、轉(zhuǎn)讓合資經(jīng)營合作經(jīng)營類似于住宅開發(fā)模式詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢適當(dāng)包裝及推廣前期工作工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式按地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行，從取地開始，到施工建設(shè)，最后通過轉(zhuǎn)讓、租37依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，運用市場開發(fā)運作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。北京騰飛國際高科技園的客戶

1維薩拉公司

2葛蘭素史克

3必帝

4西門子醫(yī)療設(shè)備

5先靈制藥

6LamResearch7BOSCH8P&G高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)成本：2,000元/平米研發(fā)/企業(yè)總部/多功能樓開發(fā)成本：3,500元/平米項目內(nèi)部回報率：15％投資回收期：6年一期完成日期：2007年12月總投資：4億人民幣目標(biāo)客戶：電子，生物，醫(yī)藥，汽車.位置：北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)D9

占地：8.5公頃

投資商：北京騰飛博達(dá)房地產(chǎn)公司

建筑面積：10萬平米

用地規(guī)劃：高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房50,000平米

研發(fā)樓/企業(yè)總部/多功能樓50,000平米

綠化率：25％

容積率：1.17開發(fā)案例——北京騰飛國際工業(yè)園依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，運用市場開發(fā)運作的模式建成的科技園區(qū)38工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。開發(fā)主體不再單一，不同階段開發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開發(fā)模式。由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項目建設(shè)順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。項目建設(shè)規(guī)模較大，涉及經(jīng)營范圍較廣。具備外部條件模式四：綜合開發(fā)模式工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。39總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級區(qū)域經(jīng)濟研究園區(qū)開發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略開發(fā)財務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃綜合開發(fā)模式的流程由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè)國內(nèi)招商國外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合開發(fā)模式總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級區(qū)域經(jīng)濟研究概念性規(guī)劃綜合開40北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)引入社會各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。諾基亞工業(yè)園主體企業(yè)引導(dǎo)模式嘉捷工業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式百盛物流園工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)項目圖北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于1992年10月開始建設(shè)，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，1999年開發(fā)區(qū)的7.5平方公里,加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園牌子，享受國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政策，享受中關(guān)村科技園區(qū)政策，2002年8月份國務(wù)院批過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。開發(fā)案例——北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)引入社會各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速41工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式小結(jié)√符合標(biāo)準(zhǔn)通過對四種不同開發(fā)模式的對比分析后判斷，本案的各項條件更符合以工業(yè)地產(chǎn)商的模式進(jìn)行開發(fā)。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式小結(jié)√符合標(biāo)準(zhǔn)通過對四種不同開發(fā)模式的對比分42開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)43孵化園概念：孵化園是指風(fēng)險投資人為風(fēng)險企業(yè)家投資促使風(fēng)險企業(yè)成長發(fā)展的行為,好比幼師引導(dǎo)兒童健康成長,為國家培育人才的初級階段。優(yōu)勢：配備高技術(shù)企業(yè)和團(tuán)隊，給予入駐企業(yè)在技術(shù)、硬件設(shè)施、政策、包裝等方面扶持。運營模式：房租入股、投資入股等，其中“房租入股”的方式很受歡迎。孵化園概念：孵化園是指風(fēng)險投資人為風(fēng)險企業(yè)家投資促使風(fēng)險企44科技企業(yè)孵化器基本概念：指一個集中的空間，能夠在企業(yè)創(chuàng)辦初期舉步維艱時，提供資金、管理等多種便利，旨在對高新技術(shù)成果、科技型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行孵化，以推動合作和交流，使企業(yè)"做大"。

基本特征：企業(yè)孵化器一般應(yīng)具備四個基本特征：一是有孵化場地，二是有公共設(shè)施，三個是能提供孵化服務(wù)，四個是面向特定的服務(wù)對象－新創(chuàng)辦的科技型中小企業(yè)。

主要作用：在企業(yè)家創(chuàng)業(yè)過程中節(jié)省時間、少走彎路、營造創(chuàng)業(yè)者聚集效應(yīng)，提高創(chuàng)業(yè)成功率；

服務(wù)內(nèi)容包括：1、一般性服務(wù)，包括場地、商務(wù)設(shè)施等；2、管理咨詢服務(wù)，包括一般性商務(wù)代理服務(wù)和制定戰(zhàn)略、管理制度、人力資源管理制度、市場分析、專業(yè)知識培訓(xùn)等；3、投融資服務(wù)，包括協(xié)助獲得政府資金、申請擔(dān)保貸款、直接向企業(yè)進(jìn)行投資、與風(fēng)險投資結(jié)合等；4、專業(yè)技術(shù)服務(wù)，投資服務(wù)是孵化器核心服務(wù)功能之一。科技企業(yè)孵化器基本概念：基本特征：主要作用：服務(wù)內(nèi)容包括：45全國案例1---北京中關(guān)村國際孵化器有限公司北京中關(guān)村國際孵化器有限公司（中關(guān)村國際孵化園）是科技部認(rèn)定的“國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心”和“北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地”及“北京留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園”。經(jīng)營機制：以“政府引導(dǎo)、市場運作”的方式，利用政府及社會資源優(yōu)勢，為留學(xué)人員歸國創(chuàng)業(yè)提供“孵化＋創(chuàng)投”的全方位服務(wù)，。合作模式：出租形式，重點針對留學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)提供房租優(yōu)惠

服務(wù)內(nèi)容：國際孵化園引入工商、稅務(wù)、法律、會計、人才、專利等中介服務(wù)機構(gòu)，搭建產(chǎn)學(xué)研平臺，設(shè)立投資基金，辦產(chǎn)品推介會，組織企業(yè)家沙龍活動，成立產(chǎn)業(yè)化基地和技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，營造好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，帶動風(fēng)險投資，為企業(yè)走向成功鋪路搭橋。服務(wù)對象：科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)成果：中關(guān)村國際孵化園已成為全國留學(xué)生企業(yè)數(shù)量最多，最集中的孵化器之一。全國案例1---北京中關(guān)村國際孵化器有限公司北京中關(guān)村國際孵46北京中關(guān)村國際孵化器有限公司—特點特點一：“政府引導(dǎo)、企業(yè)化運作”的經(jīng)營機制公司具有獨立法人治理結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格按照公司法進(jìn)行合法經(jīng)營、具有相對自主權(quán)的現(xiàn)代企業(yè)。在某種意義上來說，國際孵化器完全具備“新國企”的特征：一是，有多元的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。二是，公司法人治理結(jié)構(gòu)完善，股東會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層的權(quán)利義務(wù)明確。三是，產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具備市場的可交易性。四是，有比較完善的現(xiàn)代管理制度。國際孵化園從根本上講是屬于承擔(dān)部分公共服務(wù)職能的企業(yè)化組織。政府在孵化器的發(fā)展過程中，主要通過基礎(chǔ)設(shè)施投資、優(yōu)惠政策、優(yōu)化資源配置等方面給予孵化器支持。特點二：創(chuàng)業(yè)資源的有效整合有效整合政策資源，積極吸納中介服務(wù)資源。國際孵化園成立以來，就一直保持著和各級政府的良好關(guān)系，積極爭取各級政府的支持和資助，積極和科技中介服務(wù)機構(gòu)合作，搭建中介服務(wù)平臺；聯(lián)合拓展技術(shù)平臺資源，高度重視產(chǎn)學(xué)研資源。充分利用中關(guān)村所在地區(qū)的優(yōu)勢，積極和其他專業(yè)園、科研機構(gòu)、大學(xué)聯(lián)系，爭取這些科研機構(gòu)的技術(shù)平臺、儀器設(shè)備的共享共用，重視與高校和科研院所的交流與合作，為企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合創(chuàng)造機會。

重點利用區(qū)域資源，致力于整合園內(nèi)企業(yè)間資源。為了加強園內(nèi)新老企業(yè)間的交流，拓展創(chuàng)業(yè)者們的創(chuàng)新思路和合作機會，國際孵化園積極開展“企業(yè)家沙龍”活動。充分利用好發(fā)揮好孵化功能和孵化資源。孵化器要具有一定規(guī)模，從而形成聚集效應(yīng)。這樣才能吸引中介、投資機構(gòu)的關(guān)注北京中關(guān)村國際孵化器有限公司—特點特點一：“政府引導(dǎo)、企業(yè)化47北京中關(guān)村國際孵化器有限公司—特點

特點三：“孵化加創(chuàng)投”的運營模式

“孵化加創(chuàng)投”是孵化器綜合能力的提升。孵化器具有不同于投資機構(gòu)的另一特點，其收入不僅僅依靠投資回報，而是有房租、增值服務(wù)等綜合收入。努力為企業(yè)提供豐富的融資渠道。積極爭取國家和地方政府各項專項資金的支持；與中關(guān)村科技擔(dān)保公司簽訂“大家抬”合作協(xié)議；加強與國內(nèi)外投資機構(gòu)的聯(lián)系，幫助企業(yè)實現(xiàn)融資。

北京中關(guān)村國際孵化器有限公司—特點特點三：“孵化加創(chuàng)投”的48全國案例2--天河生物園成都生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)孵化園（天河園）是在四川省政府、成都市政府的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向下，集本地區(qū)的人才、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢而建立的。項目地址：成都市人民南路南沿線創(chuàng)新科技孵化園投資商：天河中西醫(yī)科技保育有限公司占地面積：53460m2總建筑面積：50000m2層數(shù)：5層層高：1層、5.1m;2層、4.2m；3—5層、3.9m樓高：25.8m孵化器單元大?。?—5層；85.23m2—290.05m2。

結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)。車位：現(xiàn)有車位300個。合作模式：出租、合作開發(fā)優(yōu)勢：專業(yè)化服務(wù)。根本：市場化運作建設(shè)目標(biāo)：“規(guī)?；I(yè)化、市場化、國際化”全國案例2--天河生物園成都生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)孵化園（天河園）是49天河生物園—三大優(yōu)勢優(yōu)勢一：政策優(yōu)勢園區(qū)的建設(shè)是成都市科技創(chuàng)新體系的重要內(nèi)容之一；入駐企業(yè)享有國家、四川省、成都市、高新區(qū)制定的相關(guān)優(yōu)惠政策；成都市科技局設(shè)立專項資金對入駐企業(yè)給予重點扶持；成都市科技局、高新區(qū)科據(jù)局對入駐企業(yè)在科技項目申報等方面給予優(yōu)先扶持。

優(yōu)勢二：專業(yè)優(yōu)勢專業(yè)化的孵化園，將聚集國內(nèi)外一流的生物與醫(yī)藥企業(yè)和技術(shù)，營造良好的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新環(huán)境；專業(yè)化的經(jīng)營管理公司和市科技局所屬的科技中介機構(gòu)，提供專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。優(yōu)勢三：區(qū)位優(yōu)勢園區(qū)位于成都高新區(qū)高新孵化園內(nèi)，是高新孵化園的重要組成部份；距市區(qū)中心9公里，距成都雙流國際機場13公里；依80米寬的天府大道，緊臨市政府和高新區(qū)管委會新址。天河生物園—三大優(yōu)勢優(yōu)勢一：政策優(yōu)勢50天河生物園—六大功能功能一：投融資服務(wù)功能協(xié)助入駐企業(yè)申請國家、省、市有關(guān)部門的專項資金支持園區(qū)將以資金、物業(yè)、服務(wù)等多種形式與入駐企業(yè)合作進(jìn)行項目開發(fā)向入駐企業(yè)推薦國內(nèi)外投資機構(gòu)功能二：中介服務(wù)功能市科技局所屬的專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)均入駐園區(qū)，構(gòu)建科技中介服務(wù)平臺，為入駐企業(yè)提供政策咨詢、專利和項目評審、項目包裝、企業(yè)相關(guān)認(rèn)證、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易等服務(wù)。功能三：技術(shù)開發(fā)支持功能通過引進(jìn)國內(nèi)外生物與醫(yī)藥科研機構(gòu)、大專院校和企業(yè)，建立共性技術(shù)開發(fā)支持平臺建立實驗設(shè)備協(xié)作網(wǎng)，為入駐企業(yè)的技術(shù)開發(fā)提供服務(wù)。功能四：新技術(shù)、新產(chǎn)品展示功能園內(nèi)開辟展示專示區(qū)為入駐企業(yè)提供展示新技術(shù)、新產(chǎn)品的窗口，為企業(yè)形象宣傳和新

技術(shù)、新產(chǎn)口推廣提供服務(wù)國際交流與合作功能基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)功能

天河生物園—六大功能功能一：投融資服務(wù)功能51功能五：國際交流與合作功能引進(jìn)國際一流生物與醫(yī)藥企業(yè)，提升本地區(qū)生物與醫(yī)藥企業(yè)的技術(shù)水平和競爭能力；拓展國際交流與合作渠道，組織企業(yè)參加會議、培訓(xùn)、參觀等國際交流活動，促進(jìn)中醫(yī)藥產(chǎn)品進(jìn)入市場。

功能六：基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)功能園區(qū)占地面積81畝，孵化面積5萬平方米，大面積園林綠化。辦公區(qū)高凈空、大開間，寬敞明亮。配置大型停車場，三菱景觀電梯，閉路安全監(jiān)控和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；園內(nèi)設(shè)商務(wù)會議中心、休閑中心、應(yīng)急服務(wù)中心、銀行等；專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)提供全方位的物管服務(wù)。天河生物園—六大功能功能五：國際交流與合作功能天河生物園—六大功能52湖南案例——長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地（瀏陽）長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地是2006年10月由國家發(fā)改委批準(zhǔn)認(rèn)定的、以湖南瀏陽生物醫(yī)藥園區(qū)為核心區(qū)的國家級生物產(chǎn)業(yè)基地，是中西部地區(qū)惟一的國家級生物產(chǎn)業(yè)基地。位置：長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地位于長沙瀏陽。規(guī)模：總規(guī)劃用地面積50萬M2

。其中瀏陽生物醫(yī)藥園一期規(guī)劃面積為13.4平方公里，現(xiàn)在建成面積為8平方公里；信息技術(shù)園一期5平方公里，現(xiàn)建成2平方公里；食品科技園已建成1平方公里。規(guī)劃園區(qū)：園內(nèi)設(shè)“一園五區(qū)”，核心區(qū)為長沙生物醫(yī)藥園（由湖南瀏陽生物醫(yī)藥園更名），拓展區(qū)為袁隆平生物農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、常德化學(xué)制藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、岳陽生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、株洲現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、湘西中藥谷（醫(yī)藥原料區(qū)）。核心區(qū)分生物醫(yī)藥園、信息技術(shù)園、食品科技園、科技孵化園、國際合作園（待建）。產(chǎn)業(yè)特色：到目前為止，生物醫(yī)藥占園區(qū)總量65%，經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成醫(yī)藥、信息、食品三大特色產(chǎn)業(yè)群，并涉及環(huán)保、新材料、新能源領(lǐng)域。合作模式：廠房出租、土地出售自建；出租價格10元/㎡/月，土地16萬元/畝，標(biāo)準(zhǔn)七通一平。湖南案例——長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地（瀏陽）長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地531、擁有較強的企業(yè)自主創(chuàng)新能力。園區(qū)現(xiàn)擁有160個新藥、專利藥，其中華納大制藥廠擁有33個專利藥、九典制藥擁有20個專利藥。園區(qū)財政和融資支持企業(yè)新藥創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)孵化的投入達(dá)1.2億元。

2、擁有全國最好的醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系。完全按產(chǎn)業(yè)化需要建設(shè)了醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)中心，專門負(fù)責(zé)協(xié)助企業(yè)申報新藥申報、認(rèn)證等工作；并建有公共實驗室、中試基地、創(chuàng)業(yè)基金等。園區(qū)被國家發(fā)改委評價為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)培育方面全國最好的醫(yī)藥園區(qū)。

3、擁有較大的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。2006年園區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)值過億元企業(yè)20家，其中泰爾制藥產(chǎn)值過8億元；創(chuàng)效最好的是斯奇制藥，2006年創(chuàng)稅過3000萬元；投資規(guī)模最大的是中外合資威爾曼制藥，固定資產(chǎn)投資總額2億元。

4、擁有較有特色的城建風(fēng)格。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。

5、擁有較為到位的管理體系。園區(qū)人、財、物相對獨立，瀏陽市所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)建有一級金庫，所有地方縣級收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。園區(qū)投資公司按“市場運作，滾動開發(fā)”方式經(jīng)營、開發(fā)園區(qū)。長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地——主要特點1、擁有較強的企業(yè)自主創(chuàng)新能力。園區(qū)現(xiàn)擁有160個新藥、專利54長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地—入駐企業(yè)情況園區(qū)以高科技企業(yè)集聚為特點，自創(chuàng)業(yè)中心建立以來，已孵化出企業(yè)40余家，成功孵化畢業(yè)企業(yè)有28家，其中有四家企業(yè)（永清、華納大、九匯、益康）成為高新技術(shù)企業(yè)。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群:生物制藥企業(yè)有九芝堂斯奇生物、宏灝生物、三創(chuàng)生物、和新康生物等，化學(xué)藥制劑企業(yè)有威爾曼制藥、美羅銀河、康源制藥、威特制藥等，化學(xué)原料藥企業(yè)有湘藥集團(tuán)、爾康制藥、華納大制藥、有色凱鉑制藥等，中藥企業(yè)有康恩貝九匯中藥、守護(hù)神制藥、安邦制藥、佰佳飲片、麓山制藥等，此外，還有東風(fēng)制藥、長沙制藥三廠等普藥企業(yè)，玄夏制藥、正太制藥等戒毒藥企業(yè)等。健康食品產(chǎn)業(yè)群:已有頂新集團(tuán)康師傅福滿多方便面、礦泉水生產(chǎn)基地、香港鹽津鋪子系列食品、湖南益康北冬蟲夏草系列及百合香等知名品牌。

生物農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群:已有上海豫園生物、北京偉嘉集團(tuán)、浙江大飛龍、湖南農(nóng)大動保、湖南廣安動保、湖南五指峰生化、長沙生物環(huán)保產(chǎn)業(yè)群:中國大唐集團(tuán)、德國巴克?杜爾公司和永清集團(tuán)共同投資4億元建設(shè)的加清環(huán)保公司已建成投產(chǎn)，湖南神力集團(tuán)、深圳藍(lán)思科技等已開工建設(shè)。直銷產(chǎn)業(yè)群:香港綠之韻生物工程公司、康尼格拉集團(tuán)、維艾康制藥公司和康達(dá)爾生物公司等在基地開展直銷或特許連鎖業(yè)務(wù)。

長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地—入駐企業(yè)情況園區(qū)以高科技企業(yè)集聚為特點55長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地—園區(qū)扶持政策為了促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及鼓勵園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營，園區(qū)建立了一系列的優(yōu)惠扶持政策，以支持園區(qū)快速健康的發(fā)展。凡在創(chuàng)業(yè)中心成功注冊的企業(yè)都可享受基地相關(guān)政策稅收優(yōu)惠從獲利年度起，三年內(nèi)上繳的企業(yè)所得稅和增值稅地方留成部分由管委會財政獎勵企業(yè)用于發(fā)展。科研經(jīng)費支持基地財政科技三項經(jīng)費中每年安排300萬元對中心內(nèi)重點項目進(jìn)行配套支持，根據(jù)情況可提供必要的擔(dān)保。獎勵政策凡經(jīng)基地支持獲得新藥證書的，獲得省級、國家科技成果獎的，都將得到不同程度及規(guī)格的獎勵。共享平臺政策搭建了化學(xué)合成藥物實驗室、抗體實驗室等專業(yè)技術(shù)公共服務(wù)平臺，配備了多種專業(yè)實驗設(shè)備，提供開放式專業(yè)技術(shù)服務(wù)。長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地—園區(qū)扶持政策為了促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以56成功孵化企業(yè)案例——湖南永清環(huán)保股份有限公司湖南永清環(huán)保股份有限公司創(chuàng)建于2004年，是為高污染、高耗能工業(yè)企業(yè)提供煙氣排放綜合解決方案的環(huán)保工程公司。成立之初進(jìn)入長沙巨星麓谷工業(yè)園進(jìn)行產(chǎn)業(yè)孵化，是湖南孵化器培育成功并上市的典型企業(yè)案例之一。簡介：湖南永清環(huán)保股份有限公司的前身叫做湖南永清脫硫有限公司，于2004年成立，2008年更名，總部設(shè)于長沙市，目前，在瀏陽工業(yè)園投資5億元建立了占地300畝的大型環(huán)保設(shè)備制造基地。企業(yè)宗旨：碧水藍(lán)天，共創(chuàng)和諧企業(yè)精神：開拓創(chuàng)新，務(wù)實求精服務(wù)理念：顧客至上，誠信守約企業(yè)使命：永續(xù)經(jīng)營回饋社會企業(yè)長遠(yuǎn)目標(biāo)：做精產(chǎn)品，做深行業(yè)，以國產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化為已任，誓將公司打造成立意高遠(yuǎn)，追求卓越的百年環(huán)保企業(yè)。成功孵化企業(yè)案例——湖南永清環(huán)保股份有限公司湖南永清環(huán)保股份57湖南永清環(huán)保股份有限公司—發(fā)展歷程2004年，湖南永清脫硫有限公司成立

2006年，認(rèn)定為省級技術(shù)中心，中南地區(qū)首條煙氣脫硫設(shè)備生產(chǎn)線建成

2007年，

公司承建的華電石門電廠二期工程，獲2007年度“湖南省優(yōu)秀工程勘察設(shè)計三等獎”，同時獲得“國家重點環(huán)境保護(hù)實用技術(shù)示范工程”榮譽。2007年，

更名為湖南永清環(huán)保有限公司，首次進(jìn)入環(huán)保項目運營領(lǐng)域，第一個有色金屬冶煉行業(yè)脫硫項目，在余熱發(fā)電領(lǐng)域取得技術(shù)突破，被長沙市人民政府評為“長沙市利稅大戶”。2009年，獲電力行業(yè)（火力發(fā)電）專業(yè)乙級設(shè)計資質(zhì)，成為湖南引進(jìn)該技術(shù)的第一家環(huán)保企業(yè)，“脫硝催化劑前端煙氣與氨均混技術(shù)”通過鑒定2010年，湖南永清環(huán)保股份有限公司上市同年入駐湖南巨星麓谷創(chuàng)業(yè)基地進(jìn)行孵化轉(zhuǎn)遷至瀏陽生物產(chǎn)業(yè)基地投資建廠湖南永清環(huán)保股份有限公司—發(fā)展歷程2004年，湖南永清脫硫有58湖南永清環(huán)保股份有限公司—成功之處湖南永清環(huán)保股份有限公司在鋼鐵、冶煉行業(yè)脫硫技術(shù)及設(shè)施運營上全國第一，工程總包國內(nèi)領(lǐng)先，是湖南省環(huán)保領(lǐng)域唯一列入“雙百”工程的明星企業(yè)，是2009年省政府工作報告點名支持做大做強的環(huán)保企業(yè)。企業(yè)的成功上市與創(chuàng)業(yè)初期孵化園給予的全面扶持和培育是分不開的，硬件方面服務(wù)：提供創(chuàng)新技術(shù)建設(shè)的廠房，完善的園區(qū)配套、交通物流的便利等等。軟件方面服務(wù)：1、從研發(fā)方面給予全程的指導(dǎo)，指導(dǎo)其篩選出成功的產(chǎn)品，篩選出成功的工業(yè)模式，篩選出成功的技術(shù)；2、幫助企業(yè)形成獨立的知識產(chǎn)權(quán)；3、指導(dǎo)其在知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、專利保護(hù)方面形成獨特的專利網(wǎng)、知識產(chǎn)權(quán)網(wǎng)等等。金融服務(wù)方面：提供按揭、貸款等融資服務(wù)，對于中小企業(yè)融資難的問題，為其提供金融服務(wù)，支持其成長。當(dāng)企業(yè)在發(fā)展的過程中有良好的技術(shù)，可以對其進(jìn)行投資或者參股，讓企業(yè)不斷發(fā)展壯大。巨星麓谷創(chuàng)業(yè)基地為入園企業(yè)所提供的支持服務(wù)湖南永清環(huán)保股份有限公司—成功之處湖南永清環(huán)保股份有限公司在59湖南永清環(huán)保股份有限公司—資質(zhì)榮譽湖南永清環(huán)保有限公司創(chuàng)建以來，曾經(jīng)獲得多項資質(zhì)證書、企業(yè)榮譽以及工程榮譽，如：工程設(shè)計——電力行業(yè)（新能源、火力發(fā)電）專業(yè)乙級資質(zhì)；工程設(shè)計——電力行業(yè)（新能源、火力發(fā)電）專業(yè)乙級資質(zhì)；全國質(zhì)量誠信AAAAA級品牌企業(yè)等等。湖南永清環(huán)保股份有限公司—資質(zhì)榮譽湖南永清環(huán)保有限公司創(chuàng)建以60開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)61概念：主要是指在政府政策的支持下為廣大留學(xué)人員、博士和博士后入園興辦中小高新技術(shù)企業(yè)提供全程創(chuàng)業(yè)服務(wù)的工業(yè)園區(qū)，以降低企業(yè)在初創(chuàng)發(fā)展期的風(fēng)險，提高其在市場中的成活率和競爭力，促進(jìn)高新技術(shù)成果的產(chǎn)業(yè)化和國際化、促進(jìn)創(chuàng)新企業(yè)家的健康成長。兩大功能：科學(xué)技術(shù)孵化和高科技成果商品化及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

創(chuàng)業(yè)園概念：主要是指在政府政策的支持下為廣大留學(xué)人員、博士和博士后入園興辦中小高新技術(shù)企業(yè)提供全程創(chuàng)業(yè)服務(wù)的工業(yè)園區(qū)，以降低企業(yè)在初創(chuàng)發(fā)展期的風(fēng)險，提高其在市場中的成活率和競爭力，促進(jìn)高新技術(shù)成果的產(chǎn)業(yè)化和國際化、促進(jìn)創(chuàng)新企業(yè)家的健康成長。兩大功能：科學(xué)技術(shù)孵化和高科技成果商品化及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

概念：主要是指在政府政策的支持下為廣大留學(xué)人員、博士和博士62創(chuàng)業(yè)園(1)傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)園主要是科學(xué)技術(shù)孵化和高科技成果商品化及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展兩大功能，在風(fēng)險資本運營模式下，創(chuàng)業(yè)園區(qū)除了具備上述功能外，將主要在資本運作和專業(yè)化產(chǎn)業(yè)的開發(fā)功能方面發(fā)揮作用，與傳統(tǒng)功能有機結(jié)合，構(gòu)成了創(chuàng)業(yè)園集成的功能運作模式。(2)傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)園收益主要靠創(chuàng)業(yè)園的固定資產(chǎn)收益(包括土地、房產(chǎn)、設(shè)施的租賃費和物業(yè)管理費等)和一般性服務(wù)收益(如向入?yún)^(qū)項目收取的中介費、園區(qū)管理費)。風(fēng)險資本在園區(qū)營運中僅靠這兩項收益難收回投資，更難獲得回報，“資本”的逐利性質(zhì)決定了其所營運的園區(qū)的目標(biāo)是獲得投資的不斷增值，并最終得到豐厚的利潤，主要通過項目的增值服務(wù)、項目股權(quán)的增值變現(xiàn)和園區(qū)整體股權(quán)的增值變現(xiàn)實現(xiàn)收益和投資回報。(3)在風(fēng)險資本開發(fā)模式下，增值服務(wù)已成了園區(qū)的核心“產(chǎn)品”，這就要求其創(chuàng)建完善的軟硬件環(huán)境，構(gòu)建完善的增值服務(wù)體系，形成最具活力的價值鏈。創(chuàng)業(yè)園(1)傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)園主要是科學(xué)技術(shù)孵化和高科技成果商品63需要的軟件完善：建立信息平臺，一方面協(xié)助園區(qū)內(nèi)企業(yè)實施先進(jìn)的信息管理模式；另一方面建設(shè)共用的電子商務(wù)平臺，將園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信息系統(tǒng)集成在一起，為企業(yè)提供全方位的電子商務(wù)服務(wù)。咨詢服務(wù)，主要是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供產(chǎn)權(quán)交易、資本運作、商業(yè)模式、政策、法律等方面的咨詢；根據(jù)企業(yè)的特別需求而定制的專門服務(wù)。硬件方面一是做好物流服務(wù)，打通企業(yè)上下游供銷渠道，降低企業(yè)成本，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃相應(yīng)的物流區(qū)域，組建專門的物流團(tuán)隊；完善配套建設(shè)，統(tǒng)一做好基地的水、電、暖、通訊、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善醫(yī)院、學(xué)校、會務(wù)、展示、文化中心等配套服務(wù)設(shè)施，有利于減少進(jìn)入基地企業(yè)重復(fù)投資，打造基地優(yōu)美的整體環(huán)境。創(chuàng)業(yè)園現(xiàn)狀：國家對土地資源的管理日趨強化，帶來的直接影響就是各高新技術(shù)(或經(jīng)濟)開發(fā)區(qū)的土地資源十分匱乏。過去那種依靠大規(guī)模土地擴張引進(jìn)項目謀求超常發(fā)展的方式已不能適應(yīng)現(xiàn)在的形勢。所以，利用有限的土地資源建設(shè)具有地方產(chǎn)業(yè)特色的創(chuàng)業(yè)園區(qū)，借助風(fēng)險投資實現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)園市場化運營，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在優(yōu)勢領(lǐng)域形成產(chǎn)業(yè)群，并向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域滲透，推動產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平整體提升，這一模式將成為實施高新區(qū)再造工程的主要途徑。創(chuàng)業(yè)園需要的軟件完善：創(chuàng)業(yè)園64全國案例1—北京市留學(xué)人員海淀創(chuàng)業(yè)園北京市留學(xué)人員海淀創(chuàng)業(yè)園是北京市人力資源和社會保障局（原北京市人事局）與中關(guān)村科技園區(qū)海淀園創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心共同創(chuàng)辦的北京市第一家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。位置：中關(guān)村科技園區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地，處于北京著名的文化旅游區(qū)。宗旨：“針對特殊人群，培育明星企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)家”三大孵化基地：留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、留學(xué)人員發(fā)展園、中關(guān)村生物醫(yī)藥園。

機構(gòu)職能：辦公室、企業(yè)發(fā)展部、工程物業(yè)部和計劃財務(wù)部。投資融：在園企業(yè)與投資商之間的橋梁，提供風(fēng)險投資公司和企業(yè)的交流平臺，幫助企業(yè)獲得投資。主要由政府資助、股權(quán)融資、債權(quán)融資三部分組成。市場推廣：為在園企業(yè)提供市場推廣和項目對接，組織園內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)參加各種展覽會、項目推介會以及各項論壇、交流會等活動。服務(wù)信息：為企業(yè)提供法律咨詢、財務(wù)咨詢、專利咨詢等中介服務(wù)信息及商務(wù)服務(wù)信息。物資服務(wù)：為企業(yè)提供物資交流信息及辦公用品、耗材供應(yīng)商信息。專家?guī)欤簽槠髽I(yè)提供各技術(shù)領(lǐng)域?qū)＜易稍兎?wù)。

全國案例1—北京市留學(xué)人員海淀創(chuàng)業(yè)園北京市留學(xué)人員海淀創(chuàng)業(yè)園65全國案例2—大連創(chuàng)業(yè)園大連創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)建于1991年，其主體為大連市高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，是大連高新區(qū)為扶持中小型科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)提供的科技企業(yè)孵化器。

地理位置：大連高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地內(nèi)。理念：“鼓勵創(chuàng)業(yè)，寬容失敗”的孵化理念，創(chuàng)業(yè)園充分發(fā)揮孵化器的作用，以日臻完善的專業(yè)化、多樣化的孵化手段，為高科技企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供有力保障。

市場服務(wù)：設(shè)立了孵化企業(yè)技術(shù)產(chǎn)品展示大廳，協(xié)助企業(yè)拓展市場、宣傳品牌、聯(lián)系客戶等。發(fā)起成立了“大連創(chuàng)業(yè)園軟件集團(tuán)”，加強企業(yè)間業(yè)務(wù)協(xié)作和信息交流平臺，從而能共同承攬軟件外包業(yè)務(wù)。與市貿(mào)促會、軟件行業(yè)協(xié)會等專業(yè)協(xié)會密切聯(lián)系，組織企業(yè)參加國內(nèi)外各種展覽、展銷會，協(xié)助企業(yè)組織各種市場推廣、項目對接洽談活動。組織企業(yè)參加每年一屆的中國海外學(xué)子遼寧（大連）創(chuàng)業(yè)周活動，吸引海內(nèi)外高級人才就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，組織項目、資金對接洽談。全國案例2—大連創(chuàng)業(yè)園大連創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)建于1991年，其主體為大66開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)67產(chǎn)業(yè)園概念:產(chǎn)業(yè)園是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關(guān)功能需求和衍生經(jīng)濟行為，造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征。它包含文化產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、軟件園以及高新科技園等，其中高新科技園是主要的發(fā)展趨勢。生產(chǎn)要素聚集發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征創(chuàng)新突破階段現(xiàn)代科技都市產(chǎn)業(yè)園概念:產(chǎn)業(yè)園是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚68產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在以下幾個明顯的趨勢：趨勢一：從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個企業(yè)→同類企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國外通行的做法）。趨勢二：由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設(shè)計、中試等）。未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。趨勢三：從強調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險大大增加。而隨著科技預(yù)測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風(fēng)險和加快科技研發(fā)速度。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)69趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來；同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。趨勢五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”70全國案例1—重慶西微電子產(chǎn)業(yè)園重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)），于2005年8月成立，是重慶市為優(yōu)化和提升全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)而規(guī)劃建設(shè)的IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是“十一五”期間發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的主要基地，也是中西部地區(qū)首家通過國家發(fā)改委審核的微電子產(chǎn)業(yè)專業(yè)園區(qū)。

規(guī)模：園區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)約30平方公里，由“一區(qū)五園”組成，即西永綜合保稅區(qū)、軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、集成電路產(chǎn)業(yè)園、基礎(chǔ)電子產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和企業(yè)服務(wù)園。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以惠普重慶電腦生產(chǎn)基地（富士康、廣達(dá)、英業(yè)達(dá)等）為代表的PC制造產(chǎn)業(yè)。榮譽稱號:“國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地”、“國家服務(wù)外包基地城市示范區(qū)”、“國家知識產(chǎn)權(quán)示范園區(qū)”、“國家加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地”、“中國服務(wù)外包基地城市”、“國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)（信息產(chǎn)業(yè)）基地”等。全國案例1—重慶西微電子產(chǎn)業(yè)園重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡71重慶西微電子產(chǎn)業(yè)園—服務(wù)平臺產(chǎn)學(xué)研服務(wù)：與市教委、市科委、市人事局等部門簽訂了產(chǎn)學(xué)研合作協(xié)議；與重慶大學(xué)合作共建研究院和培訓(xùn)中心，打造一流的產(chǎn)學(xué)研服務(wù)平臺；與重慶郵電大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶電子工程職業(yè)學(xué)院等高校進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作，這些合作為發(fā)揮毗鄰大學(xué)城的優(yōu)勢，為入園企業(yè)提供人力資源支撐創(chuàng)造了條件。技術(shù)支持：園區(qū)前期在國家軟件與集成電路公共服務(wù)平臺（CSIP）的基礎(chǔ)上為入駐企業(yè)建設(shè)IC設(shè)計平臺、共享數(shù)據(jù)中心、安全服務(wù)代理平臺、軟件測試平臺、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)技術(shù)平臺等公共技術(shù)平臺，以幫助企業(yè)降低初期運營成本，另外還開展了咨詢類的服務(wù)以及一些公共技術(shù)平臺。金融服務(wù)：工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等銀行支行已入駐園區(qū)；西永園區(qū)專設(shè)了渝臺擔(dān)保公司提供訂單融資擔(dān)保服務(wù)，年擔(dān)保費率2%（費率降低20%）；部分企業(yè)可享受貸款金額1%的政府貼息優(yōu)惠政策。重慶西微電子產(chǎn)業(yè)園—服務(wù)平臺產(chǎn)學(xué)研服務(wù)：72全國案例2—濟南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)濟南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于濟南市黃河北部地區(qū)桑梓店鎮(zhèn)，南起308國道，北到天橋區(qū)界，東起桑梓店鎮(zhèn)環(huán)社東路，西到規(guī)劃京滬高速鐵路，總用地面積21.8平方公里，可規(guī)劃用地面積20.2平方公里。規(guī)劃：起步區(qū)規(guī)劃主要功能以二類（主要是思泰勒水處理廠等企業(yè),用地面積約56公頃）、三類（起步區(qū)的主要用地，主要是裕興化工、濟南化工新材料（PTA）、明湖熱電等化工、大中型機械制造、冶金建材工業(yè)企業(yè)。用地面積約323公頃。）工業(yè)用地為主，兼顧公共設(shè)施及市政設(shè)施用地。職能：促進(jìn)黃河北部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的快速通道；全市工業(yè)向北輻射發(fā)展、濟南市“北跨”戰(zhàn)略實施的橋頭堡和起跳點；承接市區(qū)工業(yè)企業(yè)騰籠換業(yè)，服務(wù)“中疏”企業(yè)搬遷的重要載體。規(guī)模：總用地21.8平方千米。全國案例2—濟南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)濟南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于濟南市黃河北73濟南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)—特設(shè)服務(wù)機構(gòu)經(jīng)濟發(fā)展局：管委會領(lǐng)導(dǎo)的園區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的綜合性主管部門。

制定園區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長期規(guī)劃和年度計劃及經(jīng)濟目標(biāo)任務(wù)分解工作。園區(qū)科技規(guī)劃與管理、外經(jīng)外貿(mào)、項目引進(jìn)及申報工作。監(jiān)測分析園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的運行態(tài)勢，組織解決工業(yè)經(jīng)濟運行中的重大問題。組織駐區(qū)企業(yè)各種統(tǒng)計、匯總工作，匯集分析、發(fā)布有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)信息。參與擬定環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，組織協(xié)調(diào)企業(yè)環(huán)保工作。指導(dǎo)企業(yè)職工教育、培訓(xùn)工作，承擔(dān)園區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)咨詢工作。擬定園區(qū)對外招商引資的優(yōu)惠政策和配套措施，研究制定招商引資工作的總體規(guī)劃和年度計劃。組織園區(qū)召開的各類招商引資活動以及與國內(nèi)外其它地區(qū)的招商合作與交流，建立招商引資信息網(wǎng)。負(fù)責(zé)招商代理的選擇、委托和管理，提供其它招商中介服務(wù)。

建設(shè)管理局：管委會領(lǐng)導(dǎo)的園區(qū)綜合性建設(shè)管理部門。園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)。園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計，并組織實施施工項目的招投標(biāo)、施工管理、工程預(yù)結(jié)算、工程驗收等。入園企業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，凡入園企業(yè)開工前必須把上級批復(fù)的詳規(guī)報建設(shè)管理局，經(jīng)建設(shè)管理局審核同意后方可開工，建設(shè)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)督入園企業(yè)的項目落地實施。園區(qū)內(nèi)建設(shè)過程中的安全生產(chǎn)工作。園區(qū)內(nèi)道路、排水、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及維護(hù)園區(qū)內(nèi)園林綠化的建設(shè)以及正常的養(yǎng)護(hù)園區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)保潔工作，拆遷等工作。濟南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)—特設(shè)服務(wù)機構(gòu)經(jīng)濟發(fā)展局：管委會領(lǐng)導(dǎo)的園區(qū)國74類別概念優(yōu)勢主要涉及產(chǎn)業(yè)開發(fā)風(fēng)險孵化園偏重于產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)扶持配備高技術(shù)企業(yè)和團(tuán)隊，給予入駐企業(yè)在技術(shù)、硬件設(shè)施、政策、包裝等方面扶持。生物醫(yī)藥、環(huán)保、新能源、高新科技、數(shù)碼電子等較高創(chuàng)業(yè)園偏重于留學(xué)生、博士畢業(yè)生等自主創(chuàng)業(yè)的扶持科學(xué)技術(shù)孵化和高科技成果商品化及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展兩大功能，可提供全程創(chuàng)業(yè)服務(wù)電子信息、生物醫(yī)藥，新材料，以及節(jié)能環(huán)保和其它行業(yè)中高產(chǎn)業(yè)園某種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式多數(shù)知名企業(yè)云集，產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)聚集度高，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型機械重工、汽車、醫(yī)藥、加工業(yè)、有有色金屬、高新科技等較低工業(yè)園概念對比分析通過以上對比可以看出，產(chǎn)業(yè)型工業(yè)發(fā)展成熟，是目前國內(nèi)最為普遍的工業(yè)園經(jīng)營模式之一；而孵化園和創(chuàng)業(yè)園，由于對園區(qū)本身的資金實力與配套的要求較高，如：優(yōu)惠扶持政策、資金風(fēng)投、硬件設(shè)施、技術(shù)支持等方面，開發(fā)風(fēng)險相對較高，因此數(shù)量遠(yuǎn)不及產(chǎn)業(yè)園多。類別概念優(yōu)勢主要涉及產(chǎn)業(yè)開發(fā)風(fēng)險孵化園偏重于產(chǎn)業(yè)的培配備高技75項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀項目定位與營銷策略基本概念解讀開發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情76湖南主要城市工業(yè)園發(fā)展情況湖南主要城市的工業(yè)園基本都以產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)為主，入駐的企業(yè)以輕工業(yè)為主，存活情況都比較好；創(chuàng)業(yè)及孵化型工業(yè)園在湖南省內(nèi)相對較少。湖南主要城市工業(yè)園發(fā)展情況湖南主要城市的工業(yè)園基本都以產(chǎn)業(yè)園77湖南主要城市工業(yè)園發(fā)展情況湖南主要城市工業(yè)園發(fā)展情況78典型案例——株洲栗雨工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：交通裝備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進(jìn)制造結(jié)構(gòu)布局：“一核、一軸、一環(huán)、八果”，一核，是位于園區(qū)中心地段的公共服務(wù)中心；一軸是從園區(qū)中心穿過的株洲大道等道路；一環(huán)是連接園區(qū)各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的高科環(huán)線；八果是環(huán)繞核心區(qū)和公共服務(wù)帶的八個產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。

產(chǎn)值：2010年1至9月份，栗雨工業(yè)園實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值35億元，較去年同期增長28%。經(jīng)營模式：出租或買地自建廠房形式，租金大概在16-17元/㎡/月左右。栗雨工業(yè)園是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化孵化型區(qū)，也是長株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一。規(guī)模：占地面積14.17平方公里。分為兩階段開發(fā)，2003-2007年為第一階段，以工業(yè)化為中心，投資26億元，完成工業(yè)用地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2008-2012年為第二階段，以城市化為中心，投資10億元，完成核心區(qū)與商住區(qū)的開發(fā)。典型案例——株洲栗雨工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：交通裝備、生物醫(yī)藥和健79株洲栗雨工業(yè)園—入駐企業(yè)情況園區(qū)目前已有千金藥業(yè)、太子奶、協(xié)力藥業(yè)、開暢服飾、康美爾樂、耀華電器、香港力嘉、上海三湘、匯隆包裝、北汽控股、湖南創(chuàng)科等50余家企業(yè)。千金藥業(yè)歐格瑞唐人神株洲栗雨工業(yè)園—入駐企業(yè)情況園區(qū)目前已有千金藥業(yè)、太子奶、協(xié)80株洲栗雨工業(yè)園—園區(qū)特征及優(yōu)勢特征：園區(qū)結(jié)構(gòu)布局采用的：“一核、一軸、一環(huán)、八果”。一核，是位于園區(qū)中心地段的公共服務(wù)中心；一軸是從園區(qū)中心穿過的株洲大道等道路；一環(huán)是連接園區(qū)各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的高科環(huán)線；八果是環(huán)繞核心區(qū)和公共服務(wù)帶的八個產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。優(yōu)勢：地段：西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門。北臨湘江，位于湖南省正在建設(shè)中的風(fēng)景走廊“湘江經(jīng)濟風(fēng)光帶”株洲段的西岸。東與株洲市的城市快速環(huán)道相接。原則：園區(qū)堅持“生產(chǎn)方便、生活豐富、生態(tài)優(yōu)美”相協(xié)調(diào)的原則，栗雨科技工業(yè)園新、改、擴建項目環(huán)保審批率達(dá)100%。產(chǎn)業(yè)：園區(qū)內(nèi)有以先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥和健康食品為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的八個工業(yè)組團(tuán)，高綠化率：市級標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的社會服務(wù)，以及35%以上的保留山體和綠地。株洲栗雨工業(yè)園—園區(qū)特征及優(yōu)勢特征：81典型案例——湘潭九華工業(yè)園九華經(jīng)濟區(qū)位于長株潭城市群國家“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的核心區(qū)，是湘潭市“兩型社會”建設(shè)的先行區(qū)。規(guī)模：總體規(guī)劃面積138平方公里。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：汽車及零部件制造、電子信息產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)裝備制造業(yè)。存活情況：到目前止，九華經(jīng)濟區(qū)共引進(jìn)入園項目131個，總投資規(guī)模超過400億元，其中工業(yè)企業(yè)79家，已投產(chǎn)企業(yè)62家。產(chǎn)值：2008年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值32.5億元，實現(xiàn)財政收入2.56億元；2009年，預(yù)計可實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值65億元,財政收入4億元；2010年，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到120億元以上，財政收入超過8億元；計劃到2015年，工業(yè)總產(chǎn)值過1000億元，財政收入過60億元，達(dá)到再造一個湘潭經(jīng)濟總量的目標(biāo)。典型案例——湘潭九華工業(yè)園九華經(jīng)濟區(qū)位于長株潭城市群國家“兩82湘潭九華工業(yè)園—入駐企業(yè)情況工業(yè)企業(yè)：臺灣聯(lián)電、韓國三星、美國通用、德國西門子、中國五礦集團(tuán)等世界500強企業(yè)，以及中冶京誠、吉利控股集團(tuán)等國內(nèi)500強企業(yè)等。汽車企業(yè)：浙江吉利控股集團(tuán)落戶九華，建設(shè)年產(chǎn)30萬輛轎車的大型生產(chǎn)基地，在九華形成以吉利汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)集群。電子信息企業(yè)：韓國三星愛銘數(shù)碼電子項目，臺灣欣興電子股份有限公司、臺灣映泰電子股份有限公司、臺灣臺光電子股份有限公司和臺胞陳明星先生聯(lián)合投資3.8億美元的全創(chuàng)科技有限公司等。先進(jìn)裝備制造企業(yè)：湘潭電機集團(tuán)的電機產(chǎn)品、江