房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取(-)課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，其中包括申請(qǐng)、獲取項(xiàng)目的三種許可證。本章將對(duì)這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進(jìn)行介紹與討論。第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)出讓的類(lèi)型及各自含義、特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型及其特點(diǎn)、要求。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃撥土地使用權(quán)的基本特征5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材基本特征行政性無(wú)償性無(wú)期限性流轉(zhuǎn)限制性劃撥土地使用權(quán)的基本特征5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的基本類(lèi)型國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材劃撥土地使用權(quán)的基本類(lèi)型5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1998）《劃撥用地目錄》（國(guó)土資2001第9號(hào)令）5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)一般性管理國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的劃撥土地管理5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材地方政府的政策規(guī)定5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材預(yù)審申請(qǐng)批準(zhǔn)審查登記發(fā)證《國(guó)有土地使用證》劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流5.1.4劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)5.1.4劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓?zhuān)?jiǎn)稱(chēng)土地出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.2出讓土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)出讓含義5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與出讓土地使用權(quán)的基本特征5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金出讓土地使用權(quán)的基本特征5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)出讓土地使用權(quán)的基本類(lèi)型5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)招標(biāo)掛牌協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本類(lèi)型5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)協(xié)議出讓的政策規(guī)定招牌掛出讓的政策規(guī)定5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材協(xié)議出讓的政策規(guī)定5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定房地產(chǎn)協(xié)議出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開(kāi)發(fā)商農(nóng)民協(xié)議出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體招牌掛出讓直接的利益主體：出讓方——地方政府 受讓方——土地使用者5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材招牌掛出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主土地使用權(quán)出讓金：國(guó)有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費(fèi)，主要用于各項(xiàng)城市建設(shè)和土地開(kāi)墾、復(fù)墾等方面。其他費(fèi)用：契稅，征地補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷費(fèi)，耕地占用稅，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，耕地開(kāi)墾費(fèi)和各項(xiàng)管理費(fèi)用等。5.2.4出讓土地使用權(quán)過(guò)程中主要成本和稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材土地使用權(quán)出讓金：國(guó)有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述房地協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征非市場(chǎng)出讓?zhuān)瑳](méi)有競(jìng)爭(zhēng)者政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大價(jià)格和使用范圍收到限制5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛協(xié)議出讓國(guó)有土地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出讓公示制度存在的問(wèn)題：信息公開(kāi)程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范5.3.2協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛5.3.2協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況房地供地環(huán)節(jié)的一般程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔供地環(huán)節(jié)的一般程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流北京市協(xié)議出讓程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材受理告知簽約審定復(fù)審審核地價(jià)評(píng)審審查北京市協(xié)議出讓程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.4招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取招標(biāo)出讓土地使用權(quán)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材掛牌出讓土地使用權(quán)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范全方位開(kāi)放，透明度高公平、客觀交易雙方一次成交5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的基本特征必須有兩個(gè)以上的買(mǎi)主必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的基本特征5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地招標(biāo)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證招標(biāo)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程拍賣(mài)基本流程市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)公告拍賣(mài)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣(mài)會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程掛牌基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材公布掛牌信息競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》保證金處理法律責(zé)任掛牌基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義：通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地交易一級(jí)市場(chǎng)；土地交易二級(jí)市場(chǎng)5.5.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。5.5.1土《城市房地產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件5.5.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材《城市房地產(chǎn)管理法》5.5.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件房地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尯贤d明的其他權(quán)力義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。新受讓人應(yīng)遵循原受讓人與國(guó)家簽訂的合同要求，不得隨意更改。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ铩⑵渌街锼袡?quán)隨之轉(zhuǎn)讓。5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1出售2交換3贈(zèng)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第繳納土地出讓金和土地增值稅增值稅扣除項(xiàng)目增值稅四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地使用權(quán)變更登記5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材繳納土地出讓金和土地增值稅5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房5.5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場(chǎng)所處層次一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)出售、交換、贈(zèng)與5.5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)劃撥 出讓 招標(biāo) 掛牌 拍賣(mài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)劃撥 出讓 招標(biāo) 掛牌 拍賣(mài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版復(fù)習(xí)思考題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式有哪些？簡(jiǎn)述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。簡(jiǎn)述出讓土地使用權(quán)的類(lèi)型、含義。簡(jiǎn)述協(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍。簡(jiǎn)述招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地的范圍。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材復(fù)習(xí)思考題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式有哪些？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（樹(shù)立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。29-12月-2229-12月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。***12/29/20221:18:17PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。29-12月-22**Dec-2229-Dec-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。***Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。29-12月-2229-12月-22**29December2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年12月29日*29-12月-2229-12月-22追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。29十二月2022**29-12月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月22*29-12月-22*29December2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。**12/29/2022好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。***29-12月-22專(zhuān)注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。29-12月-2229-12月-22***Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。*Thursday,December29,2022相信相信得力量。29-12月-22*29-12月-22謝謝大家！樹(shù)立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。28-12月-2228-踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專(zhuān)業(yè)，努力成就未來(lái)。29-12月-2229-12月-22Thursday,December29,2022弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。***12/29/20221:18:17PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。29-12月-22**Dec-2229-Dec-22重于泰山，輕于鴻毛。***Thursday,December29,2022不可麻痹大意，要防微杜漸。29-12月-2229-12月-22**29December2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年12月29日*29-12月-2229-12月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。29十二月2022**29-12月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月22*29-12月-22*29December2022重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。**12/29/2022好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。***29-12月-22每天都是美好的一天，新的一天開(kāi)啟。29-12月-2229-12月-22***Dec-22務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。*Thursday,December29,2022抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。29-12月-22*29-12月-22謝謝大家！踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專(zhuān)業(yè)，努力成就未來(lái)。28-12月-2228房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，其中包括申請(qǐng)、獲取項(xiàng)目的三種許可證。本章將對(duì)這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進(jìn)行介紹與討論。第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)出讓的類(lèi)型及各自含義、特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型及其特點(diǎn)、要求。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃撥土地使用權(quán)的基本特征5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材基本特征行政性無(wú)償性無(wú)期限性流轉(zhuǎn)限制性劃撥土地使用權(quán)的基本特征5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的基本類(lèi)型國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材劃撥土地使用權(quán)的基本類(lèi)型5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1998）《劃撥用地目錄》（國(guó)土資2001第9號(hào)令）5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)一般性管理國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的劃撥土地管理5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材地方政府的政策規(guī)定5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材預(yù)審申請(qǐng)批準(zhǔn)審查登記發(fā)證《國(guó)有土地使用證》劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流5.1.4劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)5.1.4劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓?zhuān)?jiǎn)稱(chēng)土地出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.2出讓土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)出讓含義5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與出讓土地使用權(quán)的基本特征5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金出讓土地使用權(quán)的基本特征5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)出讓土地使用權(quán)的基本類(lèi)型5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)招標(biāo)掛牌協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本類(lèi)型5.2.1土地使用權(quán)出讓概述房地產(chǎn)協(xié)議出讓的政策規(guī)定招牌掛出讓的政策規(guī)定5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材協(xié)議出讓的政策規(guī)定5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定房地產(chǎn)協(xié)議出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開(kāi)發(fā)商農(nóng)民協(xié)議出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體招牌掛出讓直接的利益主體：出讓方——地方政府 受讓方——土地使用者5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材招牌掛出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主土地使用權(quán)出讓金：國(guó)有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費(fèi)，主要用于各項(xiàng)城市建設(shè)和土地開(kāi)墾、復(fù)墾等方面。其他費(fèi)用：契稅，征地補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷費(fèi)，耕地占用稅，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，耕地開(kāi)墾費(fèi)和各項(xiàng)管理費(fèi)用等。5.2.4出讓土地使用權(quán)過(guò)程中主要成本和稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材土地使用權(quán)出讓金：國(guó)有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述房地協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征非市場(chǎng)出讓?zhuān)瑳](méi)有競(jìng)爭(zhēng)者政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大價(jià)格和使用范圍收到限制5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛協(xié)議出讓國(guó)有土地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出讓公示制度存在的問(wèn)題：信息公開(kāi)程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范5.3.2協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛5.3.2協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況房地供地環(huán)節(jié)的一般程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔供地環(huán)節(jié)的一般程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流北京市協(xié)議出讓程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材受理告知簽約審定復(fù)審審核地價(jià)評(píng)審審查北京市協(xié)議出讓程序5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.4招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取招標(biāo)出讓土地使用權(quán)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材掛牌出讓土地使用權(quán)5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范全方位開(kāi)放，透明度高公平、客觀交易雙方一次成交5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的基本特征必須有兩個(gè)以上的買(mǎi)主必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的基本特征5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地招標(biāo)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證招標(biāo)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程拍賣(mài)基本流程市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)公告拍賣(mài)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣(mài)會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材拍賣(mài)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程掛牌基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材公布掛牌信息競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》保證金處理法律責(zé)任掛牌基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義：通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地交易一級(jí)市場(chǎng)；土地交易二級(jí)市場(chǎng)5.5.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。5.5.1土《城市房地產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件5.5.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材《城市房地產(chǎn)管理法》5.5.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件房地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尯贤d明的其他權(quán)力義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。新受讓人應(yīng)遵循原受讓人與國(guó)家簽訂的合同要求，不得隨意更改。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ铩⑵渌街锼袡?quán)隨之轉(zhuǎn)讓。5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1出售2交換3贈(zèng)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第繳納土地出讓金和土地增值稅增值稅扣除項(xiàng)目增值稅四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地使用權(quán)變更登記5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材繳納土地出讓金和土地增值稅5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序房5.5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場(chǎng)所處層次一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)出售、交換、贈(zèng)與5.5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)劃撥 出讓 招標(biāo) 掛牌 拍賣(mài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)劃