世邦偉理士-上海世博園項目策劃報告-58P課件

1June2006Presentedto:Presentedto:世邦魏理仕策略顧問部1June2006Presentedto:Presen目錄項目主題項目背景環(huán)境分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析世博期間項目整體策劃整體策劃概念居住休閑區(qū)后勤配套服務(wù)區(qū)世博后項目整體策劃住宅區(qū)商業(yè)和商務(wù)區(qū)世博期間與世博后項目整體策劃對比小結(jié)目錄項目主題項目主題項目主題世博案例漢諾威：建設(shè)世博村1,603套住宅單元愛知：志愿人員為27,000人世博案例漢諾威：建設(shè)世博村1,603套住宅單元項目主題“城市，讓生活更美好”——世博村，世界村與世博會的主題相匹配提供住宿、休閑、配套服務(wù)的場所公寓、服務(wù)公寓、酒店與商業(yè)配套等可持續(xù)發(fā)展的思路項目主題“城市，讓生活更美好”——與世博會的主題相匹配考慮要素國際行業(yè)經(jīng)驗世博會選址、活動安排、場館分布之間的內(nèi)在邏輯123需求特點(diǎn)根據(jù)本次世博會工作人員的背景、組成特點(diǎn)后續(xù)利用符合城市發(fā)展脈絡(luò)，最經(jīng)濟(jì)地利用保留建筑本屆世博會預(yù)計將吸引最多的參觀者將從以下方面對世博村的建設(shè)進(jìn)行考慮:主題實際需求經(jīng)濟(jì)化利用環(huán)保未來居住理念項目主題考慮要素國際行業(yè)經(jīng)驗123需求特點(diǎn)后續(xù)利用本屆世博會預(yù)計將吸主題的體現(xiàn)上海城市現(xiàn)代化進(jìn)程的展現(xiàn)黃埔江、母親河的概念民族工業(yè)與現(xiàn)代城市發(fā)展的歷史海納百川的國際化眼光以建筑設(shè)計使得保留塔吊、廠房成為世博村標(biāo)志之一體現(xiàn)世界各國的文化融合世博村的各組團(tuán)邀請多國建筑師以世博主題參與設(shè)計融入時尚前沿和最有現(xiàn)代性的建筑理念同時注重中國文化意境的展現(xiàn)項目主題主題的體現(xiàn)項目主題項目背景環(huán)境分析項目背景環(huán)境分析人民廣場陸家嘴世紀(jì)公園內(nèi)環(huán)線盧浦大橋南浦大橋地鐵M8號線項目背景環(huán)境分析占地面積32萬平方米，規(guī)劃建筑面積45萬平方米其中居住休閑區(qū)：30萬平方米后勤配套服務(wù)區(qū)：10萬平方米籌備中心：5萬平方米世博村四至范圍：白蓮涇以東，南碼頭路（規(guī)劃路）以西，浦東南路以北，明浦路以南人民廣場陸家嘴世紀(jì)公園內(nèi)環(huán)線盧浦大橋南浦大橋地鐵M8號線項目項目背景環(huán)境分析對保留建筑的利用目前，該地塊的現(xiàn)狀以舊廠房為主，處于搬遷過程中C、E、F區(qū)域是保留建筑最多的部分B、D地塊處于拆遷過程中，基本都將新建A地塊中有部分上海溶劑廠的保留建筑為文物，融合居住氛圍圖為A地塊上海溶劑廠項目背景環(huán)境分析對保留建筑的利用圖為A地塊上海溶劑廠項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析為世博會提供全面、細(xì)致、人性化的服務(wù)設(shè)施/服務(wù)的功能和景觀與世博會主題匹配設(shè)施具有經(jīng)濟(jì)可行性，考慮后續(xù)長期利用價值及回報永久建筑與臨時設(shè)施相結(jié)合臨時設(shè)施投資最小化，會后再次開發(fā)提升價值未來住宅理念的展示(環(huán)境友好，即環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)、科技)世博期間發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)世博會后發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)最大化世博村土地價值及世博品牌的價值最大化的利用土地價值對世博會品牌的利用凸顯江景資源優(yōu)勢盡量繼承世博間規(guī)劃布局及發(fā)展理念，改造/重建臨時建筑與保留建筑，并新建一定的建筑，與世博期間的永久建筑形成規(guī)劃有機(jī)統(tǒng)一考慮長期收益和短期收益相結(jié)合符合市場需求項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析兩階段發(fā)展戰(zhàn)略為世博會提供全面、細(xì)致、人性化的服務(wù)世博期間發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)世博世博期間項目整體策劃世博期間項目整體策劃項目基本布局：三段式的物業(yè)布局北部為差異化的居住、服務(wù)區(qū)域中部將景觀風(fēng)貌與配套商業(yè)相結(jié)合南部區(qū)域為籌備中心的會議辦公場所A居住休閑區(qū)配套設(shè)施B高檔公寓D配套設(shè)施E配套景觀H高檔酒店式公寓I高檔酒店式公寓C后勤配套服務(wù)區(qū)商業(yè)景觀J物流配套F物流配套G籌備中心辦公綜合世博期間項目整體策劃項目基本布局：A居住休閑區(qū)配套設(shè)施B高檔公寓D配套設(shè)施E配套內(nèi)部交通組織原則社區(qū)內(nèi)部實行人車分流特定大型巴士運(yùn)送路線酒店式公寓擁有專屬出行路線過境/內(nèi)部交通分離大型巴士運(yùn)送路線酒店式公寓專屬出行路線建議增加的道路住宅配套地下車庫物流區(qū)域巴士停車場物流車輛運(yùn)送路線世博期間項目整體策劃內(nèi)部交通組織原則大型巴士運(yùn)送路線酒店式公寓專屬出行路線建議增需求：交通：軌道交通，機(jī)動車，非機(jī)動車車庫：機(jī)動車庫，非機(jī)動車庫更衣室：儲物間，更衣室、盥洗室市場：中型超市，便利店食堂/餐廳：各類型餐廳（中餐，西餐，快餐），分檔次，分規(guī)模酒吧/茶室：休息場所郵政局銀行寢室/住所：各類型住所（統(tǒng)間，一房，兩房，三房），分檔次，分規(guī)模洗衣房健身房培訓(xùn)室診所宗教場所世博期間項目整體策劃我們根據(jù)需求導(dǎo)向?qū)κ啦┐甯鞴δ軈^(qū)的發(fā)展組合進(jìn)行設(shè)計策劃建議需求：世博期間項目整體策劃我們根據(jù)需求導(dǎo)向?qū)κ啦┐甯鞴δ軈^(qū)的世博期間項目整體策劃——居住休閑區(qū)居住休閑區(qū)居住區(qū)整體定位居住物業(yè)需求研究H&I地塊——酒店式公寓建議B地塊——高檔公寓建議A地塊——配套設(shè)施建議D地塊——配套設(shè)施建議E地塊——配套設(shè)施建議世博期間項目整體策劃——居住休閑區(qū)居住休閑區(qū)世博期間注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不占用建筑面積居住休閑區(qū)整體定位配套服務(wù)設(shè)施公寓住宅區(qū)酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型住宿主入口巴士停車場景觀活動區(qū)和部分工作人員餐廳臨時綠地臨時綠地

用途占地面積容積率建筑面積A配套25,0000.615,000B公寓91,5002.18199,500D配套32,0001.5449,400H酒店公寓4,9002.8763,000I酒店公寓17,000合計

200,1001.68326,900世博期間注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不建議發(fā)展環(huán)保概念的居住休閑區(qū)建議在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，了解各地民眾對世博會和世博村未來發(fā)展的預(yù)期。建議打造出全國最節(jié)能環(huán)保的住宅，來倡導(dǎo)未來住宅的概念。在整個區(qū)域內(nèi)融入高科技的因素：太陽能氫氣車水循環(huán)處理系統(tǒng)自然資源的利用綠色建材的使用節(jié)能型墻面資源的再利用氫氣/太陽能混合動力社區(qū)穿梭巴士風(fēng)能利用居住休閑區(qū)整體定位建議發(fā)展環(huán)保概念的居住休閑區(qū)氫氣/太陽能混合動力社區(qū)穿梭巴士居住休閑區(qū)策劃需突出人性化特點(diǎn)居住和配套設(shè)施之間的過道使用全天候設(shè)計，從A到E之間建設(shè)2層的全天候空中走廊，避免行人受氣候影響。同時空中走廊還連接B、D區(qū)和江邊。未來住宅“環(huán)境友好”理念的體現(xiàn)拆卸安裝較為簡易降低日常維護(hù)成本采光性好，具有景觀效果居住休閑區(qū)整體定位居住休閑區(qū)策劃需突出人性化特點(diǎn)居住休閑區(qū)整體定位景觀大道在A、D、E的沿線兩側(cè)建造林蔭景觀大道在D地塊內(nèi)建造標(biāo)志性的社區(qū)景觀，突出社區(qū)中心概念保持B和H、I兩地塊的視野開闊，同時能享受到社區(qū)景觀對世界村主題的烘托景觀道路居住休閑區(qū)整體定位景觀大道景觀道路居住休閑區(qū)整體定位地下空間利用分析在B、H、I等永久區(qū)域先期建造地下一層停車庫A、D、E在世博會期間為臨時建筑所在區(qū)域,因此先不建造地下車庫和埋設(shè)過多地下管道。解決世博會期間地下停車的問題減少后期建造地上建筑的樁基成本滿足后期出售時，高檔住宅對車位的要求地下車庫分布通過地下地上車位配比，希望車戶比達(dá)到1.25:1居住休閑區(qū)整體定位地下空間利用分析地下車庫分布通過地下地上車位配比，希望車戶比濱水景觀利用分析現(xiàn)狀目前由于沿河道路以及防洪堤的阻擋，使得沿河住宅區(qū)無法做到真正親水措施通過在沿河一帶設(shè)置觀景平臺設(shè)施，減少防洪堤對景觀的影響利用小區(qū)架空延伸，采用過道形式貫穿道路，從小區(qū)直通觀景平臺在居住物業(yè)設(shè)計上可采用內(nèi)部景觀的方式做到戶戶有景可用人造坡地的方式確保沿河第一排住宅擁有最好的景觀增加住宅底層標(biāo)高，例如將一樓作為開放空間，住宅由二樓開始道路黃浦江社區(qū)住宅觀水平臺居住休閑區(qū)整體定位濱水景觀利用分析道路黃浦江社區(qū)住宅觀水平臺居住休閑區(qū)整體定位居住物業(yè)需求研究在滬外籍人士對中長期居住的普遍需求類型如下：(居住六個月及以上)總經(jīng)理級外籍雇員中高層外籍雇員中層外籍雇員居住形式家庭居住3－4人單人/家庭居住1-3人單人/家庭居住1-3人需求的物業(yè)類型大戶型公寓或別墅兩房高檔公寓兩房高檔公寓需求總面積（平方米）250-500100－14080-120人均面積（平方米）80－12035-10026-80其他參照案例：北京奧運(yùn)會的標(biāo)準(zhǔn)兩人共用一間為主人均居住面積達(dá)到22.5平方米僅居住一個月的時間資料來源:CBRE居住物業(yè)需求研究居住物業(yè)需求研究總經(jīng)理級中高層中層外籍雇員居住形式家庭居住單居住物業(yè)需求研究居住物業(yè)需求研究國際經(jīng)驗，10,000-13,000名世博場館工作人員；（按每館66人，世博會共約吸引150－200個參加國的展館計算）向國際承諾，將提供5,000－10,000人之間的住宿；世博村用地相對緊張；世博場館周邊的中高檔居住設(shè)施能吸收掉一部分工作人員（如江天賓館、浦東大酒店）產(chǎn)生居住需求的以外籍人員為主工作人員將在世博村進(jìn)行最少六個月的中長期逗留 根據(jù)研究，我們建議世博村容納7,000名工作人員較為恰當(dāng)。比例人數(shù)物業(yè)類型約需人均面積（平方米）總面積（平方米）VIP人員級別等同于總經(jīng)理級,中高級工作人員等同于中高級外籍雇員，一般人員主要是布展人員等普通員工，等同于中層雇員這里取需求面積的較小值以示保守注:

10％30％60％VIP工作人員10%700酒店式公寓9063,000總計100%7,000－－262,500一般人員60%4,200中檔公寓26109,200中高級工作人員30%2,100高檔公寓4390,300工作人員按等級分類居住物業(yè)需求研究居住物業(yè)需求研究比例人數(shù)物業(yè)類型約需人均面積居住物業(yè)建議——酒店式公寓VIP居住區(qū)高密度酒店式公寓獨(dú)立分區(qū)，供10%的VIP居住H&I地塊——酒店式公寓建議參考案例：盛捷、雅詩閣、香港廣場平均戶型90平方米居住物業(yè)建議——酒店式公寓H&I地塊——酒店式公寓建議參考案居住物業(yè)建議——高檔公寓中高級工作人員住宅區(qū)8層公寓，160-200平米房型，靠近江邊節(jié)能環(huán)保概念建筑采用框架無梁結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)墻體會展結(jié)束后可略加重新分割出售B地塊——高檔公寓建議居住物業(yè)建議——高檔公寓B地塊——高檔公寓建議居住物業(yè)建議——中檔公寓一般工作人員住宅區(qū)12－16層公寓，105-150平米房型，距江邊較遠(yuǎn)節(jié)能環(huán)保概念建筑采用框架無梁結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)墻體會展結(jié)束后可略加重新分割出售居住物業(yè)建議——中檔公寓B地塊——高檔公寓建議B地塊建筑形態(tài)及布局按照世博后市場需求進(jìn)行設(shè)計第一排采用中空戶型的建筑結(jié)構(gòu)，充分放開空間，為距江較遠(yuǎn)的建筑創(chuàng)造水景的視線通道兼顧建筑朝向與后排建筑的江景資源靠近江邊的建筑建議為8層，距江邊較遠(yuǎn)的建筑為12-16層為了避免防汛堤的視線阻擋，建議所有公寓的底層架空，可作為開放空間使用。B地塊——高檔公寓建議B地塊建筑形態(tài)及布局按照世博后市場需求志愿者數(shù)量留宿比例人均面積總面積30,0005%10平方米15,000平方米經(jīng)濟(jì)型住宿愛知世博會的志愿人員約為26,000，可為本次世博會參考本屆世博會的志愿人員數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上屆為這類人提供休息、飲食的需求或進(jìn)行短期逗留的場所收費(fèi)以志愿者回家的通勤成本為參考臨時用途世博結(jié)束后拆除如有更多臨時住宿的需求，可在不同場館的圍欄區(qū)附近就近解決A地塊——配套設(shè)施建議志愿者數(shù)量留宿比例人均面積總面積30,0005%10平方米1配套設(shè)施和公建面積安排生活必須的配套設(shè)施為長期居住的7,000名工作人員服務(wù)這類臨時建筑必須配有：D地塊——配套設(shè)施建議配套設(shè)施和公建面積D地塊——配套設(shè)施建議設(shè)計理念D地塊的建筑排布原則：商業(yè)配套設(shè)施主要集中在D地塊右側(cè)商業(yè)設(shè)施向兩面開放D地塊左側(cè)主要為景觀和綠化用地結(jié)合綠化設(shè)施形成一些特色餐飲店D地塊——配套設(shè)施建議噴泉入口設(shè)計理念D地塊——配套設(shè)施建議噴泉入口集中式景觀活動區(qū)將世博北部的住宅區(qū)與中部的物流區(qū)相阻隔優(yōu)化住宅區(qū)環(huán)境空間上注重開放性，綠化與道路開放區(qū)結(jié)合對大批保留建筑加以利用，形成獨(dú)特的人文風(fēng)貌在保留建筑內(nèi)，世博期間內(nèi)涵工作人員餐廳，世博后可開設(shè)特色風(fēng)情餐飲娛樂場所E地塊——配套設(shè)施建議公共停車場所、直升機(jī)坪：集中式景觀活動區(qū)E地塊——配套設(shè)施建議公共停車場所、直升機(jī)坪后勤配套區(qū)后勤配套區(qū)整體定位C地塊——娛樂中心濱水平臺建議E&F地塊——中高檔餐飲建議J地塊——配套設(shè)施建議世博期間項目整體策劃——后勤配套區(qū)后勤配套區(qū)世博期間項目整體策劃——后勤配套區(qū)后勤配套區(qū)整體定位工作人員和志愿者餐廳娛樂休閑中心物流用地籌備區(qū)

用途占地面積容積率建筑面積C娛樂休閑中心80,7000.5647,000E&F配套（工作人員餐廳）12,1001.6520,000G籌備區(qū)33,9001.5050,850J物流15,0001.5323,000合計

141,7000.98140,850后勤配套區(qū)整體定位工作人員和志愿者餐廳娛樂休閑中心物流用地籌包含餐飲、音樂酒吧、咖啡吧等經(jīng)營內(nèi)容屋頂改造為活動的玻璃屋頂內(nèi)部可以將一半的空間分隔為2層，另一半挑空成為世博村的標(biāo)志之一C地塊——娛樂中心濱水平臺建議C地塊原有廠房改造成為世博村中的娛樂中心結(jié)合景觀，提供休閑場所可以采用一些露天餐飲店鋪的形式C地塊沿河發(fā)展濱水休閑平臺景觀通道包含餐飲、音樂酒吧、咖啡吧等經(jīng)營內(nèi)容C地塊——娛樂中心濱水平世博期間E&F區(qū)發(fā)展建議：世博會中高層工作人員或商務(wù)會議用餐飲場所(20,000平方米），檔次相對較高，主要為正餐形式，有別于C地塊的休閑餐飲及快餐E&F地塊和J地塊——中高檔餐飲與物流建議為工作人員提供檔次較高的正式用餐場所為工作人員創(chuàng)造一個商務(wù)交流,洽談平臺此部分將利用原有建筑進(jìn)行改造。世博期間J區(qū)發(fā)展建議：物流和后勤設(shè)施（共23,000平方米）世博期間E&F區(qū)發(fā)展建議：E&F地塊和J地塊——中高檔餐飲與世博后項目整體策劃世博后項目整體策劃世博后項目整體策劃維持三段式的布局繼承各主要功能區(qū)的發(fā)展理念并進(jìn)行功能升級改造，物業(yè)體現(xiàn)綜合性A住宅區(qū)套房酒店B高檔公寓E高檔公寓J高檔公寓H高檔酒店式公寓I高檔酒店式公寓C商業(yè)區(qū)商業(yè)景觀D配套商業(yè)F中高檔商業(yè)G商辦區(qū)辦公綜合世博后項目整體策劃維持三段式的布局A住宅區(qū)套房酒店B高檔公寓世博后項目整體策劃區(qū)域擁有完善的交通、商務(wù)和居住條件商務(wù)環(huán)境世博后，圍欄區(qū)內(nèi)將形成高檔辦公氛圍世博村籌備區(qū)將引入領(lǐng)館區(qū)居住環(huán)境周邊濃厚的居住氛圍，三林——世博功能區(qū)下轄上鋼新村、周家渡街道、南碼頭路、東明路、北蔡鎮(zhèn)和三林鎮(zhèn)，共計常住人口84萬交通條件地鐵/隧道/大橋/主干道構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，便捷達(dá)到市中心地區(qū)和陸家嘴金融區(qū)陸家嘴商務(wù)區(qū)城隍廟商業(yè)區(qū)人民廣場世博后項目整體策劃區(qū)域擁有完善的交通、商務(wù)和居住條件商務(wù)環(huán)境世博后項目整體策劃——住宅區(qū)定位住宅區(qū)A地塊——套房式酒店建議H&I地塊——酒店式公寓建議B,E&J地塊——高檔公寓建議世博后項目整體策劃——住宅區(qū)定位住宅區(qū)四星級酒店的定位市場依據(jù)除2003年，上海四星級酒店的入住率始終保持在70％以上各區(qū)域中，四星級酒店的租金價格始終保持上升上海的涉外游客人數(shù)在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度實現(xiàn)增長缺乏套房式酒店市場供應(yīng)A地塊——套房式酒店建議四星級酒店的定位市場依據(jù)除2003年，上海四星級酒店的入住率A地塊：國際四星級套房酒店利用世博會品牌利用保留場館的旅游資源世博用地未來改造商務(wù)區(qū)的需求高層江景酒店專業(yè)管理公司管理全套房設(shè)計，居家感受目標(biāo)客源：參照周邊目前賓館的水平，境外高檔旅游客、商務(wù)住客,預(yù)計具體客戶來源如下：商務(wù)客人67%旅游客人30%會議客人2%政府人員來訪1%總建筑面積為30,000平方米，客房300間。A地塊——套房式酒店建議景觀通道距引水管渠的10米范圍內(nèi)嚴(yán)禁建造建筑物；建議該地塊多建造綠化用地；結(jié)合保留的文物建筑形成優(yōu)美和富有人文色彩的居留環(huán)境A地塊：國際四星級套房酒店A地塊——套房式酒店建議景觀通道距發(fā)展酒店式公寓的市場依據(jù)以下因素都將促使本案酒店式公寓成功：浦東辦公環(huán)境向好，高端商務(wù)客不斷增多；吸收外資合同金額比2004年增長18.3%，外商對上海繼續(xù)看好；世博會場館對旅游的推動作用世博會場址將形成高端的辦公環(huán)境提供持久的高回報板塊戶型價格中信五牛酒店公寓陸家嘴112-1261,250－1,380美元浦東雅詩閣酒店公寓陸家嘴65-2452,000-5,800美元碧云鉆石公寓張江98-1351,300-1,700美元四季雅苑酒店公寓世紀(jì)公園118-274

2,000－4,000美元浦東典型酒店式公寓租賃價格一覽數(shù)據(jù)來源：ShanghaiPearlPropertyH&I地塊——酒店式公寓建議發(fā)展酒店式公寓的市場依據(jù)板塊戶型價格中信五牛酒店公寓陸家嘴1H&I地塊——酒店式公寓建議酒店式公寓發(fā)展建議基本保留原有的裝修和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，聘請知名管理公司進(jìn)行管理。定位于高檔市場，目標(biāo)客戶為中長期居住的外籍商務(wù)客戶。H&I地塊——酒店式公寓建議酒店式公寓發(fā)展建議高檔公寓定位依據(jù)高檔住宅市場上海高檔住宅保持供需兩旺的局面高檔住宅需求量逐漸增加住宅銷售價格長期看始終保持平穩(wěn)上升世博會將推動周邊土地價值住宅銷售可以在短時間內(nèi)帶來大量現(xiàn)金流上海高檔住宅成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕Totheendof2008上海高檔住宅價格數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕板塊主力戶型價格世貿(mào)濱江花園陸家嘴86－3182,475－2,960美元盛大金磐陸家嘴130－3013,624美元財富海景花園陸家嘴250－350

2,000－4,000美元B地塊——高檔公寓建議高檔公寓定位依據(jù)上海高檔住宅成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕To高檔住宅發(fā)展建議保留B區(qū)原有建筑，進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的改動為了避免內(nèi)部競爭，在B地塊進(jìn)入銷售后期時，再啟動E和J區(qū)域的高檔住宅建設(shè)。定位于高檔住宅市場，目標(biāo)客戶為境內(nèi)外高端自住客戶B地塊——高檔公寓建議高檔住宅發(fā)展建議B地塊——高檔公寓建議高檔公寓戶型配比研究需求研究2005年商品房成交面積段如下：最符合市場需求的房型在80-100以及120-150平方米之間；根據(jù)經(jīng)驗，高檔住房的主要需求集中在120－150平方米/套之間。成交中包含動遷房，但其一般面積在80平方米以下，因此80平方米以下價格段的成交較有所放大B地塊——高檔公寓建議根據(jù)我們的研究，裝修高檔公寓的市場狀況如下：房型設(shè)計偏大，以大三房或四房為主力房型房型面積范圍拉開，豐富總價范圍，擴(kuò)大潛在客源面160平方米以上大戶型要占到50%左右車戶比不均，根據(jù)地塊情況不同，范圍從0.3:1到1:1都存在提供裝修的品牌檔次普遍在中高檔以上高檔公寓戶型配比研究成交中包含動遷房，但其一般面積在80平方世博后項目整體策劃——商業(yè)和商務(wù)區(qū)區(qū)商業(yè)和商務(wù)區(qū)D&F地塊——配套商業(yè)建議C地塊——景觀商業(yè)建議G地塊——商務(wù)區(qū)建議世博后項目整體策劃——商業(yè)和商務(wù)區(qū)區(qū)商業(yè)和商務(wù)區(qū)社區(qū)配套商業(yè)策劃我們建議，該商業(yè)區(qū)能成為居住區(qū)一級的商業(yè)中心，輻射周邊居民。輻射范圍主要為周家渡街道、南碼頭路街道、上鋼新村街道、東明路街道區(qū)域和部分塘橋街道區(qū)域輻射人口約50萬，設(shè)10%的消費(fèi)比例，消費(fèi)人數(shù)為5萬人人均商業(yè)面積1.2平方米需要商業(yè)面積6萬平方米我們保守設(shè)定為4.8萬平方米塘橋街道南碼頭路街道東明路街道周家渡街道上鋼新村街道D&F地塊——配套商業(yè)建議配合未來周邊區(qū)域及項目內(nèi)部的住宅建設(shè)，需要配套的零售商業(yè)及休閑娛樂商業(yè)，D和F緊靠住宅區(qū)，與外部交通聯(lián)系方便，適合做零售商業(yè)。社區(qū)配套商業(yè)策劃塘橋街道南碼頭路街道東明路街道周家渡街道上鋼4.8萬平方米商業(yè)面積的分配將3平方米商業(yè)面積分配到D，以服務(wù)周邊居民定位于社區(qū)服務(wù)性質(zhì)保留世博期間部分建筑，如社區(qū)中心社區(qū)商業(yè)也可做成沿B、D地塊兩側(cè)特色商業(yè)街的形式（取決于居民的喜好）將1.8萬平方米商業(yè)面積分配到F地塊，一方面服務(wù)于周邊居民，同時服務(wù)G地區(qū)的辦公樓。定位于中高檔容積率與辦公區(qū)域保持協(xié)調(diào)性基本為餐飲、中高檔購物D&F地塊——配套商業(yè)建議4.8萬平方米商業(yè)面積的分配將3平方米商業(yè)面積分配到D，C地塊——景觀商業(yè)建議C地塊發(fā)展建議：C地塊開放空間大，有濱水區(qū)域，適合做休閑娛樂商業(yè)及濱水休閑商業(yè)。設(shè)置室內(nèi)羽毛球場、游泳館、娛樂等設(shè)施內(nèi)部可以將一半的空間分隔為2層，另一半挑空服務(wù)對象對項目內(nèi)及周邊社區(qū)的居民其建筑面積即保留的28,994平方米保留廠房設(shè)計風(fēng)格，改造成為公共活動中心結(jié)合景觀，提供休閑場所露天咖啡吧、西餐等高檔餐飲場所建筑面積約2,000平方米升級改造沿河濱水休閑平臺景觀通道C地塊——景觀商業(yè)建議C地塊發(fā)展建議：設(shè)置室內(nèi)羽毛球場、游泳浦東甲級寫字樓成交案例公司辦公樓地理位置樓層區(qū)域成交價格(美元/平方米/天)租賃面積（平方米）美國銀行匯亞大廈陸家嘴高區(qū)0.962,390路透社匯亞大廈陸家嘴高區(qū)1.051,200中國國際金融公司匯亞大廈陸家嘴高區(qū)1.002,000加拿大豐業(yè)銀行金茂大廈陸家嘴中區(qū)0.851,000貝恩投資金茂大廈陸家嘴高區(qū)1.05356寫字樓定位的市場依據(jù)隨著上海甲級寫字樓租金價格的不斷攀升，浦東甲級寫字樓租金不斷上升；境外機(jī)構(gòu)熱衷于收購甲級寫字樓景觀地帶對寫字樓的價值有提升G地塊靠近未來的世博商務(wù)區(qū)，適合發(fā)展寫字樓物業(yè)G地塊——高檔公寓建議浦東甲級寫字樓成交案例公司辦公樓地理位置樓層區(qū)域成交價格租賃商務(wù)區(qū)發(fā)展建議建議G地塊建成高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)型甲級寫字樓：優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境—面臨C地塊景觀區(qū)濱江景觀優(yōu)勢地塊內(nèi)相對離地鐵站點(diǎn)最近并靠近主干道如果G區(qū)域?qū)l(fā)展領(lǐng)館區(qū)，也可吸引國外領(lǐng)館在該商務(wù)樓內(nèi)辦公建議建設(shè)1棟高層寫字樓，總面積50,000平方米留出大量的開放空間，實現(xiàn)高綠化率G地塊——高檔公寓建議商務(wù)區(qū)發(fā)展建議建議G地塊建成高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)型甲級寫字樓：G地塊—世博期間與世博后項目整體策劃對比小結(jié)世博期間與世博后公寓住宅區(qū)酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型住宿巴士停車場世博期間方案配套商業(yè)區(qū)高檔住宅區(qū)套房式酒店世博后方案注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不占用建筑面積景觀活動區(qū)和部分工作人員餐廳高檔住宅區(qū)酒店式公寓辦公區(qū)公共娛樂中心及濱江休閑商業(yè)區(qū)公共活動中心和濱水休閑商業(yè)籌備中心物流區(qū)配套服務(wù)設(shè)施世博期間與世博后項目整體策劃對比小結(jié)配套商業(yè)區(qū)公寓住宅區(qū)酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型住宿巴士停車場世博期間方案配套商業(yè)世博村將為本次世博會提供如下設(shè)施：世博期間與世博后項目整體策劃對比小結(jié)世博期間世博后A居住休閑區(qū)配套設(shè)施15,000B高檔公寓199,500D配套設(shè)施配套景觀49,400H&I高檔酒店式公寓63,000小計326,900C后勤配套服務(wù)區(qū)公共娛樂中心及濱水商業(yè)45,000J物流配套23,000E&F物流配套20,000小計88,000G籌備中心辦公綜合50,850合計465,750容積率1.36A居住區(qū)4星級套房酒店30,000租B高檔公寓199,500售E高檔公寓65,000H&I高檔服務(wù)式公寓63,000租J高檔公寓32,700售C公共活動中心及濱水商業(yè)區(qū)體育、娛樂設(shè)施及濱水商業(yè)設(shè)施47,000租D商業(yè)社區(qū)商業(yè)配套30,000售F商業(yè)配套商業(yè)18,000租G商務(wù)區(qū)生態(tài)型甲級辦公樓50,000租合計535,200容積率1.56世博村將為本次世博會提供如下設(shè)施：世博期間與世博后項目整體策謝謝謝謝1June2006Presentedto:Presentedto:世邦魏理仕策略顧問部1June2006Presentedto:Presen目錄項目主題項目背景環(huán)境分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析世博期間項目整體策劃整體策劃概念居住休閑區(qū)后勤配套服務(wù)區(qū)世博后項目整體策劃住宅區(qū)商業(yè)和商務(wù)區(qū)世博期間與世博后項目整體策劃對比小結(jié)目錄項目主題項目主題項目主題世博案例漢諾威：建設(shè)世博村1,603套住宅單元愛知：志愿人員為27,000人世博案例漢諾威：建設(shè)世博村1,603套住宅單元項目主題“城市，讓生活更美好”——世博村，世界村與世博會的主題相匹配提供住宿、休閑、配套服務(wù)的場所公寓、服務(wù)公寓、酒店與商業(yè)配套等可持續(xù)發(fā)展的思路項目主題“城市，讓生活更美好”——與世博會的主題相匹配考慮要素國際行業(yè)經(jīng)驗世博會選址、活動安排、場館分布之間的內(nèi)在邏輯123需求特點(diǎn)根據(jù)本次世博會工作人員的背景、組成特點(diǎn)后續(xù)利用符合城市發(fā)展脈絡(luò)，最經(jīng)濟(jì)地利用保留建筑本屆世博會預(yù)計將吸引最多的參觀者將從以下方面對世博村的建設(shè)進(jìn)行考慮:主題實際需求經(jīng)濟(jì)化利用環(huán)保未來居住理念項目主題考慮要素國際行業(yè)經(jīng)驗123需求特點(diǎn)后續(xù)利用本屆世博會預(yù)計將吸主題的體現(xiàn)上海城市現(xiàn)代化進(jìn)程的展現(xiàn)黃埔江、母親河的概念民族工業(yè)與現(xiàn)代城市發(fā)展的歷史海納百川的國際化眼光以建筑設(shè)計使得保留塔吊、廠房成為世博村標(biāo)志之一體現(xiàn)世界各國的文化融合世博村的各組團(tuán)邀請多國建筑師以世博主題參與設(shè)計融入時尚前沿和最有現(xiàn)代性的建筑理念同時注重中國文化意境的展現(xiàn)項目主題主題的體現(xiàn)項目主題項目背景環(huán)境分析項目背景環(huán)境分析人民廣場陸家嘴世紀(jì)公園內(nèi)環(huán)線盧浦大橋南浦大橋地鐵M8號線項目背景環(huán)境分析占地面積32萬平方米，規(guī)劃建筑面積45萬平方米其中居住休閑區(qū)：30萬平方米后勤配套服務(wù)區(qū)：10萬平方米籌備中心：5萬平方米世博村四至范圍：白蓮涇以東，南碼頭路（規(guī)劃路）以西，浦東南路以北，明浦路以南人民廣場陸家嘴世紀(jì)公園內(nèi)環(huán)線盧浦大橋南浦大橋地鐵M8號線項目項目背景環(huán)境分析對保留建筑的利用目前，該地塊的現(xiàn)狀以舊廠房為主，處于搬遷過程中C、E、F區(qū)域是保留建筑最多的部分B、D地塊處于拆遷過程中，基本都將新建A地塊中有部分上海溶劑廠的保留建筑為文物，融合居住氛圍圖為A地塊上海溶劑廠項目背景環(huán)境分析對保留建筑的利用圖為A地塊上海溶劑廠項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析為世博會提供全面、細(xì)致、人性化的服務(wù)設(shè)施/服務(wù)的功能和景觀與世博會主題匹配設(shè)施具有經(jīng)濟(jì)可行性，考慮后續(xù)長期利用價值及回報永久建筑與臨時設(shè)施相結(jié)合臨時設(shè)施投資最小化，會后再次開發(fā)提升價值未來住宅理念的展示(環(huán)境友好，即環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)、科技)世博期間發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)世博會后發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)最大化世博村土地價值及世博品牌的價值最大化的利用土地價值對世博會品牌的利用凸顯江景資源優(yōu)勢盡量繼承世博間規(guī)劃布局及發(fā)展理念，改造/重建臨時建筑與保留建筑，并新建一定的建筑，與世博期間的永久建筑形成規(guī)劃有機(jī)統(tǒng)一考慮長期收益和短期收益相結(jié)合符合市場需求項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析兩階段發(fā)展戰(zhàn)略為世博會提供全面、細(xì)致、人性化的服務(wù)世博期間發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)世博世博期間項目整體策劃世博期間項目整體策劃項目基本布局：三段式的物業(yè)布局北部為差異化的居住、服務(wù)區(qū)域中部將景觀風(fēng)貌與配套商業(yè)相結(jié)合南部區(qū)域為籌備中心的會議辦公場所A居住休閑區(qū)配套設(shè)施B高檔公寓D配套設(shè)施E配套景觀H高檔酒店式公寓I高檔酒店式公寓C后勤配套服務(wù)區(qū)商業(yè)景觀J物流配套F物流配套G籌備中心辦公綜合世博期間項目整體策劃項目基本布局：A居住休閑區(qū)配套設(shè)施B高檔公寓D配套設(shè)施E配套內(nèi)部交通組織原則社區(qū)內(nèi)部實行人車分流特定大型巴士運(yùn)送路線酒店式公寓擁有專屬出行路線過境/內(nèi)部交通分離大型巴士運(yùn)送路線酒店式公寓專屬出行路線建議增加的道路住宅配套地下車庫物流區(qū)域巴士停車場物流車輛運(yùn)送路線世博期間項目整體策劃內(nèi)部交通組織原則大型巴士運(yùn)送路線酒店式公寓專屬出行路線建議增需求：交通：軌道交通，機(jī)動車，非機(jī)動車車庫：機(jī)動車庫，非機(jī)動車庫更衣室：儲物間，更衣室、盥洗室市場：中型超市，便利店食堂/餐廳：各類型餐廳（中餐，西餐，快餐），分檔次，分規(guī)模酒吧/茶室：休息場所郵政局銀行寢室/住所：各類型住所（統(tǒng)間，一房，兩房，三房），分檔次，分規(guī)模洗衣房健身房培訓(xùn)室診所宗教場所世博期間項目整體策劃我們根據(jù)需求導(dǎo)向?qū)κ啦┐甯鞴δ軈^(qū)的發(fā)展組合進(jìn)行設(shè)計策劃建議需求：世博期間項目整體策劃我們根據(jù)需求導(dǎo)向?qū)κ啦┐甯鞴δ軈^(qū)的世博期間項目整體策劃——居住休閑區(qū)居住休閑區(qū)居住區(qū)整體定位居住物業(yè)需求研究H&I地塊——酒店式公寓建議B地塊——高檔公寓建議A地塊——配套設(shè)施建議D地塊——配套設(shè)施建議E地塊——配套設(shè)施建議世博期間項目整體策劃——居住休閑區(qū)居住休閑區(qū)世博期間注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不占用建筑面積居住休閑區(qū)整體定位配套服務(wù)設(shè)施公寓住宅區(qū)酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型住宿主入口巴士停車場景觀活動區(qū)和部分工作人員餐廳臨時綠地臨時綠地

用途占地面積容積率建筑面積A配套25,0000.615,000B公寓91,5002.18199,500D配套32,0001.5449,400H酒店公寓4,9002.8763,000I酒店公寓17,000合計

200,1001.68326,900世博期間注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不建議發(fā)展環(huán)保概念的居住休閑區(qū)建議在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，了解各地民眾對世博會和世博村未來發(fā)展的預(yù)期。建議打造出全國最節(jié)能環(huán)保的住宅，來倡導(dǎo)未來住宅的概念。在整個區(qū)域內(nèi)融入高科技的因素：太陽能氫氣車水循環(huán)處理系統(tǒng)自然資源的利用綠色建材的使用節(jié)能型墻面資源的再利用氫氣/太陽能混合動力社區(qū)穿梭巴士風(fēng)能利用居住休閑區(qū)整體定位建議發(fā)展環(huán)保概念的居住休閑區(qū)氫氣/太陽能混合動力社區(qū)穿梭巴士居住休閑區(qū)策劃需突出人性化特點(diǎn)居住和配套設(shè)施之間的過道使用全天候設(shè)計，從A到E之間建設(shè)2層的全天候空中走廊，避免行人受氣候影響。同時空中走廊還連接B、D區(qū)和江邊。未來住宅“環(huán)境友好”理念的體現(xiàn)拆卸安裝較為簡易降低日常維護(hù)成本采光性好，具有景觀效果居住休閑區(qū)整體定位居住休閑區(qū)策劃需突出人性化特點(diǎn)居住休閑區(qū)整體定位景觀大道在A、D、E的沿線兩側(cè)建造林蔭景觀大道在D地塊內(nèi)建造標(biāo)志性的社區(qū)景觀，突出社區(qū)中心概念保持B和H、I兩地塊的視野開闊，同時能享受到社區(qū)景觀對世界村主題的烘托景觀道路居住休閑區(qū)整體定位景觀大道景觀道路居住休閑區(qū)整體定位地下空間利用分析在B、H、I等永久區(qū)域先期建造地下一層停車庫A、D、E在世博會期間為臨時建筑所在區(qū)域,因此先不建造地下車庫和埋設(shè)過多地下管道。解決世博會期間地下停車的問題減少后期建造地上建筑的樁基成本滿足后期出售時，高檔住宅對車位的要求地下車庫分布通過地下地上車位配比，希望車戶比達(dá)到1.25:1居住休閑區(qū)整體定位地下空間利用分析地下車庫分布通過地下地上車位配比，希望車戶比濱水景觀利用分析現(xiàn)狀目前由于沿河道路以及防洪堤的阻擋，使得沿河住宅區(qū)無法做到真正親水措施通過在沿河一帶設(shè)置觀景平臺設(shè)施，減少防洪堤對景觀的影響利用小區(qū)架空延伸，采用過道形式貫穿道路，從小區(qū)直通觀景平臺在居住物業(yè)設(shè)計上可采用內(nèi)部景觀的方式做到戶戶有景可用人造坡地的方式確保沿河第一排住宅擁有最好的景觀增加住宅底層標(biāo)高，例如將一樓作為開放空間，住宅由二樓開始道路黃浦江社區(qū)住宅觀水平臺居住休閑區(qū)整體定位濱水景觀利用分析道路黃浦江社區(qū)住宅觀水平臺居住休閑區(qū)整體定位居住物業(yè)需求研究在滬外籍人士對中長期居住的普遍需求類型如下：(居住六個月及以上)總經(jīng)理級外籍雇員中高層外籍雇員中層外籍雇員居住形式家庭居住3－4人單人/家庭居住1-3人單人/家庭居住1-3人需求的物業(yè)類型大戶型公寓或別墅兩房高檔公寓兩房高檔公寓需求總面積（平方米）250-500100－14080-120人均面積（平方米）80－12035-10026-80其他參照案例：北京奧運(yùn)會的標(biāo)準(zhǔn)兩人共用一間為主人均居住面積達(dá)到22.5平方米僅居住一個月的時間資料來源:CBRE居住物業(yè)需求研究居住物業(yè)需求研究總經(jīng)理級中高層中層外籍雇員居住形式家庭居住單居住物業(yè)需求研究居住物業(yè)需求研究國際經(jīng)驗，10,000-13,000名世博場館工作人員；（按每館66人，世博會共約吸引150－200個參加國的展館計算）向國際承諾，將提供5,000－10,000人之間的住宿；世博村用地相對緊張；世博場館周邊的中高檔居住設(shè)施能吸收掉一部分工作人員（如江天賓館、浦東大酒店）產(chǎn)生居住需求的以外籍人員為主工作人員將在世博村進(jìn)行最少六個月的中長期逗留 根據(jù)研究，我們建議世博村容納7,000名工作人員較為恰當(dāng)。比例人數(shù)物業(yè)類型約需人均面積（平方米）總面積（平方米）VIP人員級別等同于總經(jīng)理級,中高級工作人員等同于中高級外籍雇員，一般人員主要是布展人員等普通員工，等同于中層雇員這里取需求面積的較小值以示保守注:

10％30％60％VIP工作人員10%700酒店式公寓9063,000總計100%7,000－－262,500一般人員60%4,200中檔公寓26109,200中高級工作人員30%2,100高檔公寓4390,300工作人員按等級分類居住物業(yè)需求研究居住物業(yè)需求研究比例人數(shù)物業(yè)類型約需人均面積居住物業(yè)建議——酒店式公寓VIP居住區(qū)高密度酒店式公寓獨(dú)立分區(qū)，供10%的VIP居住H&I地塊——酒店式公寓建議參考案例：盛捷、雅詩閣、香港廣場平均戶型90平方米居住物業(yè)建議——酒店式公寓H&I地塊——酒店式公寓建議參考案居住物業(yè)建議——高檔公寓中高級工作人員住宅區(qū)8層公寓，160-200平米房型，靠近江邊節(jié)能環(huán)保概念建筑采用框架無梁結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)墻體會展結(jié)束后可略加重新分割出售B地塊——高檔公寓建議居住物業(yè)建議——高檔公寓B地塊——高檔公寓建議居住物業(yè)建議——中檔公寓一般工作人員住宅區(qū)12－16層公寓，105-150平米房型，距江邊較遠(yuǎn)節(jié)能環(huán)保概念建筑采用框架無梁結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)墻體會展結(jié)束后可略加重新分割出售居住物業(yè)建議——中檔公寓B地塊——高檔公寓建議B地塊建筑形態(tài)及布局按照世博后市場需求進(jìn)行設(shè)計第一排采用中空戶型的建筑結(jié)構(gòu)，充分放開空間，為距江較遠(yuǎn)的建筑創(chuàng)造水景的視線通道兼顧建筑朝向與后排建筑的江景資源靠近江邊的建筑建議為8層，距江邊較遠(yuǎn)的建筑為12-16層為了避免防汛堤的視線阻擋，建議所有公寓的底層架空，可作為開放空間使用。B地塊——高檔公寓建議B地塊建筑形態(tài)及布局按照世博后市場需求志愿者數(shù)量留宿比例人均面積總面積30,0005%10平方米15,000平方米經(jīng)濟(jì)型住宿愛知世博會的志愿人員約為26,000，可為本次世博會參考本屆世博會的志愿人員數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上屆為這類人提供休息、飲食的需求或進(jìn)行短期逗留的場所收費(fèi)以志愿者回家的通勤成本為參考臨時用途世博結(jié)束后拆除如有更多臨時住宿的需求，可在不同場館的圍欄區(qū)附近就近解決A地塊——配套設(shè)施建議志愿者數(shù)量留宿比例人均面積總面積30,0005%10平方米1配套設(shè)施和公建面積安排生活必須的配套設(shè)施為長期居住的7,000名工作人員服務(wù)這類臨時建筑必須配有：D地塊——配套設(shè)施建議配套設(shè)施和公建面積D地塊——配套設(shè)施建議設(shè)計理念D地塊的建筑排布原則：商業(yè)配套設(shè)施主要集中在D地塊右側(cè)商業(yè)設(shè)施向兩面開放D地塊左側(cè)主要為景觀和綠化用地結(jié)合綠化設(shè)施形成一些特色餐飲店D地塊——配套設(shè)施建議噴泉入口設(shè)計理念D地塊——配套設(shè)施建議噴泉入口集中式景觀活動區(qū)將世博北部的住宅區(qū)與中部的物流區(qū)相阻隔優(yōu)化住宅區(qū)環(huán)境空間上注重開放性，綠化與道路開放區(qū)結(jié)合對大批保留建筑加以利用，形成獨(dú)特的人文風(fēng)貌在保留建筑內(nèi)，世博期間內(nèi)涵工作人員餐廳，世博后可開設(shè)特色風(fēng)情餐飲娛樂場所E地塊——配套設(shè)施建議公共停車場所、直升機(jī)坪：集中式景觀活動區(qū)E地塊——配套設(shè)施建議公共停車場所、直升機(jī)坪后勤配套區(qū)后勤配套區(qū)整體定位C地塊——娛樂中心濱水平臺建議E&F地塊——中高檔餐飲建議J地塊——配套設(shè)施建議世博期間項目整體策劃——后勤配套區(qū)后勤配套區(qū)世博期間項目整體策劃——后勤配套區(qū)后勤配套區(qū)整體定位工作人員和志愿者餐廳娛樂休閑中心物流用地籌備區(qū)

用途占地面積容積率建筑面積C娛樂休閑中心80,7000.5647,000E&F配套（工作人員餐廳）12,1001.6520,000G籌備區(qū)33,9001.5050,850J物流15,0001.5323,000合計

141,7000.98140,850后勤配套區(qū)整體定位工作人員和志愿者餐廳娛樂休閑中心物流用地籌包含餐飲、音樂酒吧、咖啡吧等經(jīng)營內(nèi)容屋頂改造為活動的玻璃屋頂內(nèi)部可以將一半的空間分隔為2層，另一半挑空成為世博村的標(biāo)志之一C地塊——娛樂中心濱水平臺建議C地塊原有廠房改造成為世博村中的娛樂中心結(jié)合景觀，提供休閑場所可以采用一些露天餐飲店鋪的形式C地塊沿河發(fā)展濱水休閑平臺景觀通道包含餐飲、音樂酒吧、咖啡吧等經(jīng)營內(nèi)容C地塊——娛樂中心濱水平世博期間E&F區(qū)發(fā)展建議：世博會中高層工作人員或商務(wù)會議用餐飲場所(20,000平方米），檔次相對較高，主要為正餐形式，有別于C地塊的休閑餐飲及快餐E&F地塊和J地塊——中高檔餐飲與物流建議為工作人員提供檔次較高的正式用餐場所為工作人員創(chuàng)造一個商務(wù)交流,洽談平臺此部分將利用原有建筑進(jìn)行改造。世博期間J區(qū)發(fā)展建議：物流和后勤設(shè)施（共23,000平方米）世博期間E&F區(qū)發(fā)展建議：E&F地塊和J地塊——中高檔餐飲與世博后項目整體策劃世博后項目整體策劃世博后項目整體策劃維持三段式的布局繼承各主要功能區(qū)的發(fā)展理念并進(jìn)行功能升級改造，物業(yè)體現(xiàn)綜合性A住宅區(qū)套房酒店B高檔公寓E高檔公寓J高檔公寓H高檔酒店式公寓I高檔酒店式公寓C商業(yè)區(qū)商業(yè)景觀D配套商業(yè)F中高檔商業(yè)G商辦區(qū)辦公綜合世博后項目整體策劃維持三段式的布局A住宅區(qū)套房酒店B高檔公寓世博后項目整體策劃區(qū)域擁有完善的交通、商務(wù)和居住條件商務(wù)環(huán)境世博后，圍欄區(qū)內(nèi)將形成高檔辦公氛圍世博村籌備區(qū)將引入領(lǐng)館區(qū)居住環(huán)境周邊濃厚的居住氛圍，三林——世博功能區(qū)下轄上鋼新村、周家渡街道、南碼頭路、東明路、北蔡鎮(zhèn)和三林鎮(zhèn)，共計常住人口84萬交通條件地鐵/隧道/大橋/主干道構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，便捷達(dá)到市中心地區(qū)和陸家嘴金融區(qū)陸家嘴商務(wù)區(qū)城隍廟商業(yè)區(qū)人民廣場世博后項目整體策劃區(qū)域擁有完善的交通、商務(wù)和居住條件商務(wù)環(huán)境世博后項目整體策劃——住宅區(qū)定位住宅區(qū)A地塊——套房式酒店建議H&I地塊——酒店式公寓建議B,E&J地塊——高檔公寓建議世博后項目整體策劃——住宅區(qū)定位住宅區(qū)四星級酒店的定位市場依據(jù)除2003年，上海四星級酒店的入住率始終保持在70％以上各區(qū)域中，四星級酒店的租金價格始終保持上升上海的涉外游客人數(shù)在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度實現(xiàn)增長缺乏套房式酒店市場供應(yīng)A地塊——套房式酒店建議四星級酒店的定位市場依據(jù)除2003年，上海四星級酒店的入住率A地塊：國際四星級套房酒店利用世博會品牌利用保留場館的旅游資源世博用地未來改造商務(wù)區(qū)的需求高層江景酒店專業(yè)管理公司管理全套房設(shè)計，居家感受目標(biāo)客源：參照周邊目前賓館的水平，境外高檔旅游客、商務(wù)住客,預(yù)計具體客戶來源如下：商務(wù)客人67%旅游客人30%會議客人2%政府人員來訪1%總建筑面積為30,000平方米，客房300間。A地塊——套房式酒店建議景觀通道距引水管渠的10米范圍內(nèi)嚴(yán)禁建造建筑物；建議該地塊多建造綠化用地；結(jié)合保留的文物建筑形成優(yōu)美和富有人文色彩的居留環(huán)境A地塊：國際四星級套房酒店A地塊——套房式酒店建議景觀通道距發(fā)展酒店式公寓的市場依據(jù)以下因素都將促使本案酒店式公寓成功：浦東辦公環(huán)境向好，高端商務(wù)客不斷增多；吸收外資合同金額比2004年增長18.3%，外商對上海繼續(xù)看好；世博會場館對旅游的推動作用世博會場址將形成高端的辦公環(huán)境提供持久的高回報板塊戶型價格中信五牛酒店公寓陸家嘴112-1261,250－1,380美元浦東雅詩閣酒店公寓陸家嘴65-2452,000-5,800美元碧云鉆石公寓張江98-1351,300-1,700美元四季雅苑酒店公寓世紀(jì)公園118-274

2,000－4,000美元浦東典型酒店式公寓租賃價格一覽數(shù)據(jù)來源：ShanghaiPearlPropertyH&I地塊——酒店式公寓建議發(fā)展酒店式公寓的市場依據(jù)板塊戶型價格中信五牛酒店公寓陸家嘴1H&I地塊——酒店式公寓建議酒店式公寓發(fā)展建議基本保留原有的裝修和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，聘請知名管理公司進(jìn)行管理。定位于高檔市場，目標(biāo)客戶為中長期居住的外籍商務(wù)客戶。H&I地塊——酒店式公寓建議酒店式公寓發(fā)展建議高檔公寓定位依據(jù)高檔住宅市場上海高檔住宅保持供需兩旺的局面高檔住宅需求量逐漸增加住宅銷售價格長期看始終保持平穩(wěn)上升世博會將推動周邊土地價值住宅銷售可以在短時間內(nèi)帶來大量現(xiàn)金流上海高檔住宅成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕Totheendof2008上海高檔住宅價格數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕板塊主力戶型價格世貿(mào)濱江花園陸家嘴86－3182,475－2,960美元盛大金磐陸家嘴130－3013,624美元財富海景花園陸家嘴250－350

2,000－4,000美元B地塊——高檔公寓建議高檔公寓定位依據(jù)上海高檔住宅成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕To高檔住宅發(fā)展建議保留B區(qū)原有建筑，進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的改動為了避免內(nèi)部競爭，在B地塊進(jìn)入銷售后期時，再啟動E和J區(qū)域的高檔住宅建設(shè)。定位于高檔住宅市場，目標(biāo)客戶為境內(nèi)外高端自住客戶B地塊——高檔公寓建議高檔住宅發(fā)展建議B地塊——高檔公寓建議高檔公寓戶型配比研究需求研究2005年商品房成交面積段如下：最符合市場需求的房型在80-100以及120-150平方米之間；根據(jù)經(jīng)驗，高檔住房的主要需求集中在120－150平方米/套之間。成交中包含動遷房，但其一般面積在80平方米以下，因此80平方米以下價格段的成交較有所放大B地塊——高檔公寓建議根據(jù)我們的研究，裝修高檔公寓的市場狀況如下：房型設(shè)計偏大，以大三房或四房為主力房型房型面積范圍拉開，豐富總價范圍，擴(kuò)大潛在客源面160平方米以上大戶型要占到50%左右車戶比不均，根據(jù)地塊情況不同，范圍從0.3:1到1:1都存在提供裝修的品牌檔次普遍在中高檔以上高檔公寓戶型配比研究成交中包含動遷房，但其一般面積在80平方世博后項目整體策劃——商業(yè)和商務(wù)區(qū)區(qū)商業(yè)和商務(wù)區(qū)D&F地塊——