物業(yè)停車(chē)位如何管理

物業(yè)停車(chē)位如何管理有權(quán)的專(zhuān)門(mén)立法中加以明確，并修改與停車(chē)位權(quán)屬相關(guān)的法律規(guī)作簡(jiǎn)要分析。關(guān)于停車(chē)位的類(lèi)型，有各種不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)。從與“地”的關(guān)系以及建筑結(jié)構(gòu)形式來(lái)分，有地面、地下和露天、室內(nèi)之別。從所有權(quán)類(lèi)型劃分，有共有、專(zhuān)有和所謂“約定所有”，真正專(zhuān)有的，就像專(zhuān)有的經(jīng)營(yíng)用房一樣，這種一般沒(méi)爭(zhēng)議；有爭(zhēng)議的主要是“約定所有”的停車(chē)位。從設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的角度劃分，那么有“作為小區(qū)公共配套設(shè)施”強(qiáng)制規(guī)劃配建、開(kāi)發(fā)商“超標(biāo)準(zhǔn)和義務(wù)建立的”及“利用人防工程進(jìn)行改建”等三種。綜合以上幾種劃分類(lèi)型，住宅區(qū)停車(chē)位大致有以下幾種類(lèi)型：1.地面停車(chē)位；2.地上停車(chē)位，俗稱(chēng)“停車(chē)樓”；3.架空層停車(chē)位；4.作為小區(qū)公共配套設(shè)施的地下停車(chē)位；5.利用人防工程進(jìn)行改建的地下停車(chē)位；6.超標(biāo)準(zhǔn)建立的地下停車(chē)位。從法理層面而言，以上各種停車(chē)位中不存在普遍的權(quán)屬爭(zhēng)議的，只有地面停車(chē)位和停車(chē)樓。隨著xx年《物權(quán)法》的公布，地面停車(chē)位屬于全體業(yè)主所有的概念已經(jīng)逐漸為全社會(huì)所認(rèn)同。停車(chē)樓的車(chē)位權(quán)屬也相對(duì)清晰，在開(kāi)發(fā)商將之出售或贈(zèng)與局部業(yè)主后，其停車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于該業(yè)主單獨(dú)享有，停車(chē)樓屬于擁有該類(lèi)型車(chē)位的業(yè)主（如有未出售局部，那么還包括開(kāi)發(fā)商）區(qū)分共有。如未出售任何一個(gè)車(chē)位，那么停車(chē)樓（含所有樓內(nèi)車(chē)位）歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單獨(dú)所有。而其他幾種類(lèi)型的停車(chē)位的權(quán)屬，或多或少地都存在法理上的爭(zhēng)議，也極易引發(fā)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)之間的糾紛。利用架空層做停車(chē)位，在早期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)中比較普遍。有觀點(diǎn)認(rèn)為，一般架空層停車(chē)位納入公攤面積，納入建筑本錢(qián)，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū)，屬業(yè)主共有。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，架空層實(shí)際上只是一定的空間，其權(quán)利依附于主物，架空層所在的建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，架空層權(quán)屬也就歸誰(shuí)。但由于法律規(guī)定不明確，導(dǎo)致有些架空層停車(chē)位也被開(kāi)發(fā)商出售。對(duì)于位于樓房首層的架空層停車(chē)位，有研究者那么認(rèn)為在現(xiàn)有法律規(guī)制下，其建筑面積是不計(jì)算容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，因而其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于該樓房全部業(yè)主共有。超標(biāo)準(zhǔn)義務(wù)建立的地下停車(chē)位超出了國(guó)家對(duì)于住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)要求，開(kāi)發(fā)商假設(shè)能提供充分證據(jù)，那么其擁有超過(guò)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建立的地下車(chē)位的所有權(quán)，根本沒(méi)有爭(zhēng)議。但是由于涉及“地下空間”是否能夠具有獨(dú)立于宗地的土地使用權(quán)，其法理十分復(fù)雜。而在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商提供證據(jù)很少能夠詳盡到和“作為小區(qū)公共配套設(shè)施的地下停車(chē)位”做出清晰的區(qū)分，也會(huì)由此產(chǎn)生爭(zhēng)議。而停車(chē)位的權(quán)屬糾紛，不可防止地會(huì)在物業(yè)管理過(guò)程中有所表達(dá)。甚至對(duì)已經(jīng)很少產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議的地面停車(chē)位，在現(xiàn)實(shí)中也依然有糾xx面停車(chē)位的所有權(quán)發(fā)生糾紛，并訴諸法院。爭(zhēng)議車(chē)位分別位于小區(qū)綠地和樓門(mén)前。經(jīng)過(guò)審理，一審法院將一局部綠地連同上面的車(chē)位裁判給開(kāi)發(fā)商，令業(yè)主嘩然。而因地下車(chē)位產(chǎn)生的權(quán)屬爭(zhēng)議和管理糾紛，那么已呈蔓延之勢(shì)，不絕如縷。一般集中于停車(chē)費(fèi)價(jià)格、車(chē)位緊張引發(fā)的租售制度是否公平等。理階段被遮蔽，才有了業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理糾紛。其中最為常見(jiàn)的，當(dāng)屬開(kāi)發(fā)商利用其在前期物業(yè)管理階段選聘物業(yè)效勞企業(yè)的特殊權(quán)利，在小區(qū)停車(chē)位的管理上隱瞞其真實(shí)的權(quán)屬情況，以牟取利益。比較典型的方式包括：將地下人防車(chē)位的使用權(quán)20（旅館等）自行或出租他人以經(jīng)營(yíng)牟利，這些行為將導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)建立后無(wú)法實(shí)現(xiàn)全部共用設(shè)施設(shè)備的業(yè)主共同管理權(quán)。即使業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)效勞公司，開(kāi)發(fā)商或其選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)也往往以擁有人防車(chē)庫(kù)的承租權(quán)、地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)或管理權(quán)等名突事件。有些住宅區(qū)的業(yè)主和業(yè)委會(huì)為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)停車(chē)位的所有權(quán)和管理權(quán)，被-迫走上困難的訴訟之路。曾轟動(dòng)一時(shí)的南京星漢置業(yè)與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)案件（xx年）、海寧市東方商廈業(yè)主委員會(huì)訴開(kāi)發(fā)商地下建筑（地下一層車(chē)庫(kù)）侵權(quán)糾紛案件），均屬此類(lèi)。在一些小區(qū)，甚至由此引發(fā)劇烈沖突。如xx6業(yè)后，開(kāi)發(fā)商于xx收益權(quán)為由，把地下車(chē)庫(kù)管理權(quán)另行委托。幾個(gè)月后，隨著地下車(chē)庫(kù)“共管”過(guò)程中各方矛盾不斷積聚，最終導(dǎo)致流血沖突。在分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)中，由地下停車(chē)位的權(quán)屬紛爭(zhēng)導(dǎo)致的物業(yè)管理問(wèn)題，也很常見(jiàn)。這種爭(zhēng)議多數(shù)同樣集中于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的停車(chē)位所有權(quán)和管理權(quán)，與前述問(wèn)題的本質(zhì)并無(wú)二致。在業(yè)主大會(huì)建立后，如果沒(méi)有發(fā)生開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的停車(chē)位所有權(quán)和管理權(quán)爭(zhēng)議，那么因停車(chē)位權(quán)屬不明導(dǎo)致的物業(yè)管理問(wèn)題，與前期物業(yè)管理階段類(lèi)似，集中于停車(chē)費(fèi)的調(diào)整和因車(chē)位緊張導(dǎo)致的使用權(quán)分配制度安排上。發(fā)生此類(lèi)糾紛后，如果業(yè)委會(huì)處理得當(dāng)，那么不會(huì)對(duì)物業(yè)管理形成持續(xù)影響。以及如何建立相應(yīng)的制度和組織以處理相關(guān)的管理權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題。如前所述，停車(chē)位權(quán)屬不明的情況不僅會(huì)發(fā)生在業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及相關(guān)政府部門(mén)之間，也會(huì)發(fā)生在業(yè)主與業(yè)主之間。前一種情況多集中發(fā)生在從前期物業(yè)管理向業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理的治理秩序轉(zhuǎn)化過(guò)程中，尤其是物業(yè)效勞招標(biāo)和物業(yè)交接過(guò)程中。在業(yè)主大會(huì)成立后，當(dāng)小區(qū)的制度主權(quán)和產(chǎn)權(quán)主權(quán)根本回歸至全體業(yè)主，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間就停車(chē)位、物業(yè)管理用房等附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的界定根本清晰之后，那么業(yè)主與業(yè)主之間關(guān)于停車(chē)位的權(quán)屬界定及其引申問(wèn)題那么可能會(huì)浮出水面。需要說(shuō)明的是，這里的制度主權(quán)回歸包括業(yè)主大會(huì)與物業(yè)效勞供應(yīng)商之間效勞合同的簽訂以及物業(yè)交接的完成。在前期物業(yè)管理階段，停車(chē)位管理權(quán)一般由開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期物業(yè)效勞合同一并委托給前期物業(yè)管理企業(yè)。但是在業(yè)主大會(huì)成立后，停車(chē)位的管理權(quán)，尤其是地下車(chē)庫(kù)的管理權(quán)，往往會(huì)成為阻滯業(yè)主共同管理權(quán)在物業(yè)管理中完全實(shí)現(xiàn)的障礙。其原因是，在大多數(shù)省市，住宅區(qū)內(nèi)的停車(chē)收費(fèi)管理需要辦理政府許可備案并取得“經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)許可證”，而許可證的有效期往往既不與“業(yè)主大會(huì)成立”導(dǎo)致的小區(qū)物業(yè)管理權(quán)向業(yè)主回歸相關(guān)聯(lián)，也沒(méi)有與物業(yè)效勞合同的簽訂和物業(yè)交接形成制度上的一致關(guān)系。因此，即使停車(chē)位權(quán)屬在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間得以明確，往往還會(huì)發(fā)生停車(chē)位管理權(quán)的糾紛。在本質(zhì)上，這類(lèi)糾紛源于物業(yè)管理制度與停車(chē)場(chǎng)管理制度彼此割裂，行政權(quán)力在各自領(lǐng)域各行其是所致。深圳黃埔雅苑小區(qū)圍繞著地下停車(chē)場(chǎng)管理權(quán)發(fā)生在業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與政府之間的糾紛，即xx63075日，業(yè)委會(huì)與中航物業(yè)一起向政府主管部門(mén)遞交申請(qǐng)，要求對(duì)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)地的管理單位和責(zé)任人進(jìn)行變更。理由是，根據(jù)《物業(yè)管理`規(guī)定，一旦業(yè)委會(huì)與新物管公司簽訂的物業(yè)效勞協(xié)議生效，那么前協(xié)議自動(dòng)終止，那么，變更管理單位和責(zé)任人理應(yīng)是可行的。822了新物管公司的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)。但此舉引起開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈不滿，并援引規(guī)劃建立和機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例》等，向政府部門(mén)提出異議。于誰(shuí)呢？如果按照區(qū)分所有權(quán)理論，只要停車(chē)樓的產(chǎn)權(quán)人（為是開(kāi)發(fā)商）及該住宅區(qū)全部面積的業(yè)主共同管理權(quán)中享有相應(yīng)的權(quán)利呢？由此，進(jìn)一步可以提出問(wèn)題：地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)位如果可以銷(xiāo)售，是否也應(yīng)該類(lèi)比停車(chē)樓，對(duì)該地下車(chē)庫(kù)的管理權(quán)以及停車(chē)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制產(chǎn)生影響，并進(jìn)一步對(duì)涉及該住宅區(qū)全部面積的業(yè)主共同管理權(quán)產(chǎn)生影響呢？問(wèn)題進(jìn)一步追問(wèn)下去，將必然會(huì)進(jìn)入到另一層面——作為住宅區(qū)的配套設(shè)施，停車(chē)位應(yīng)該允許“私有化”么？停車(chē)位的出租和出售的前提，到底應(yīng)該是什么？停車(chē)位的管理權(quán)是否應(yīng)統(tǒng)一歸屬業(yè)主團(tuán)體？停車(chē)費(fèi)的價(jià)格組成到底應(yīng)該是哪些？方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，”這些問(wèn)題是很難得到有說(shuō)服力的答案的。綜上，在前期物業(yè)管理制度下所遮蔽的停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題、定價(jià)機(jī)