金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析課件

金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析2022/12/29金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析2022/12/29金陽光項目規(guī)1項目策劃技術思路項目理解項目其他功能研判項目商業(yè)功能定位規(guī)劃設計建議項目其他功能定位財務成本測算商業(yè)應該怎么做其他類型物業(yè)應該怎樣開發(fā)怎樣進行規(guī)劃設計和合理開發(fā)金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目策劃技術思路項目項目其他功能研判項目商業(yè)規(guī)劃設計建議項目2PART5項目規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析PART5項目規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析3項目整體規(guī)劃協調建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目整體規(guī)劃協調建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析4居住與商業(yè)協調建議商業(yè)帶來的人流與噪音對居住負面影響大，考慮居住用地緊湊，建議商業(yè)進行一定退縮來降低負面影響考慮把部分退縮作為居住區(qū)的附加空間統(tǒng)一設計，營造開闊的空間感覺邗江大道商業(yè)退縮金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析居住與商業(yè)協調建議商業(yè)帶來的人流與噪音對居住負面影響大，考慮5出入口設置建議地塊南北兩條規(guī)劃道路等級低，未來建設存在不確定性，交通主要依靠邗江路組織，項目各功能物業(yè)出入口建議靠近邗江大道設置優(yōu)先考慮購物中心入口，公寓的出入口不應占用高商業(yè)價值的區(qū)域購物中心入口應重點考慮與邗江大道的關系，強調入口的展示性沃爾瑪入口購物中心主入口購物中心次入口邗江大道公寓出入口公寓出入口住宅出入口住宅出入口金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析出入口設置建議地塊南北兩條規(guī)劃道路等級低，未來建設存在不確定6車行流線組織建議邗江大道車庫出入口車庫出入口車庫出入口車庫出入口地下車庫地下車庫地下車庫沃爾瑪要求露天卸貨區(qū)露天集中停車區(qū)避免車行流線對商業(yè)沿路昭示性的干擾，建議從地塊南北兩邊道路引導車行流線商場車輛與住宅區(qū)車輛進行分流，商場地下車庫出入口盡量靠東設置，避免對住宅小區(qū)的影響居住區(qū)的停車空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側，引導主要車流，減少對住宅的影響金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析車行流線組織建議邗江大道車庫出入口車庫出入口車庫出入口7人行流線組織建議邗江大道居住區(qū)人流公寓人流商業(yè)區(qū)人流必須注意對居住區(qū)人流、公寓人流和商業(yè)區(qū)人流的合理組織，減少相互干擾保證居住人流和公寓人流行進的舒適，結合道路綠化設置專門的人行步道保證便捷的人行路徑引導商業(yè)人流，并避免商業(yè)區(qū)人流穿透到居住區(qū)邗江大道缺乏人行道、過街天橋等，應根據項目情況合理設置人行道與紅綠燈，聯系道路兩旁人流金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析人行流線組織建議邗江大道居住區(qū)人流公寓人流商業(yè)區(qū)人流必須注意8商業(yè)體規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析商業(yè)體規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析9購物中心建筑風格建議打造充滿現代都市感、時尚絢麗的高品質購物中心金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析購物中心建筑風格建議打造充滿現代都市感、時尚絢麗的高品質購物10購物中心外立面建議滿足項目商業(yè)定位——體現時尚、動感和都市感；適度超越市場，與市場拉開差距。設立大型電視屏幕，定時播放商場的電視宣傳片和音樂MTV，制造一道獨特風景線。外墻部分采用玻璃幕墻設計，構造通透光亮的櫥窗，吸引近觀及路過的顧客。外立面預留大幅廣告位，懸掛整齊的大幅宣傳廣告，渲染商業(yè)氣氛。采用透光材料和滲光設計營造出美麗的燈光效果。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析購物中心外立面建議滿足項目商業(yè)定位——體現時尚、動感和都市感11購物中心建筑布局建議購物中心分A、B兩棟建筑，布局在地塊東南及東北端；利于分期開發(fā)，提高開發(fā)的靈活性；增加首層臨街商鋪的數量，利于銷售及獲得更高利潤；BAA棟：總建筑面積：40000m2層數：4層業(yè)態(tài)：超市、餐飲、潮流專賣店B棟：總建筑面積：40000m2層數：4層業(yè)態(tài)：百貨、專業(yè)店、折扣店、餐飲娛樂增加的臨街商鋪金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析購物中心建筑布局建議購物中心分A、B兩棟建筑，布局在地塊東南12環(huán)境空間規(guī)劃建議——主入口廣場BA主入口廣場邗江大道A棟主入口B棟主入口參與性強的廣場空間、結合小品設計的休閑空間。預留足夠的空間，供商家作戶外推廣使用，提高人氣和提升形象。人流交換設置較大范圍的鋪地空間，平時可以讓人進行溜旱冰等活動。預留主入口廣場空間，提高項目的形象和昭示性，聚集人氣通過主入口廣場實現A、B棟的人流的良好互動金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——主入口廣場BA主入口廣場邗江大道A棟主入13環(huán)境空間規(guī)劃建議——沿街廣場保證沿街廣場的視覺通透性廣場不宜采用與周邊道路不同的標高設計；廣場邊緣不應設置過多綠化和小品的阻隔，應營造通透、開闊的感覺，拉近人與商業(yè)空間的距離；不建議在沿街廣場進行露天停車，影響項目商業(yè)形象。購物中心邗江大道沿街商鋪不小于30m隔斷人流的高臺階及綠化設置金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——沿街廣場保證沿街廣場的視覺通透性購物中心14環(huán)境空間規(guī)劃建議——開放式步行街結合消防通道打造開發(fā)式步行街，利用該通道聯系兩棟商業(yè)的人流。BA開放式步行街設置街頭流動擋口，建議根據商場包裝的風格，統(tǒng)一設計，利于提升商業(yè)街整體形象。街頭露天咖啡茶座，提供休息、等候、休閑空間。局部設置小型水景、雕塑小品等，提升檔次,為顧客提供時尚的休閑空間。B棟商鋪A棟商鋪流動檔口區(qū)域露天休閑區(qū)域綠化小品區(qū)域金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——開放式步行街結合消防通道打造開發(fā)式步行街15環(huán)境空間規(guī)劃建議——空中連廊建造空中連廊連接A、B棟，實現A、B棟人流共享；適當擴大連廊寬度，布置商鋪，充分利用連廊的商業(yè)價值。BA空中連廊沒有聯系的人流循環(huán)空中連廊整體共享的人流循環(huán)增加的商鋪經過的人流>2.5m>3m平面設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——空中連廊建造空中連廊連接A、B棟，實現A16環(huán)境空間規(guī)劃建議——中庭設計BAB棟定位為中高檔，建議采用中庭設計，具體設計可根據招商情況及主力商家要求作調整中庭主入口中庭與主入口之間要保證良好的視線以及流線聯系。采用不規(guī)則中庭，要尋求變化，營造層次感的內部空間。中庭中庭是商場內部的焦點空間：內部交通樞紐：平面交通動線與垂直交通動線的匯聚點休息：提供顧客休閑停留的場所，是最容易接受廣告信息的場所之一視線引導：空間開闊,通過中庭環(huán)視周邊的購物環(huán)境，選擇目標店鋪增加采光：減弱進深過大導致的內部采光差，減少壓抑感增強空間層次感：避免空間過大產生的單調和壓抑，使空間靈動活躍金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——中庭設計BAB棟定位為中高檔，建議采用中17環(huán)境空間規(guī)劃建議——標識系統(tǒng)優(yōu)秀的標識系統(tǒng)是大型購物中心成功運營的重要環(huán)節(jié)，良好的標識系統(tǒng)使顧客能夠方便的了解商場的布局，同時獨特的標識系統(tǒng)也是商場形象的一個展示窗口。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——標識系統(tǒng)優(yōu)秀的標識系統(tǒng)是大型購物中心成功18沃爾瑪利用建議1F2F3F4FN沃爾瑪公共交通空間消費人流沃爾瑪獨占整層，與購物中心缺乏聯系，難以實現人流共享。沃爾瑪與購物中心有聯系面，能一定程度實現人流共享。沃爾瑪被購物中心圍繞，人流充分共享。沃爾瑪沃爾瑪購物中心沃爾瑪租用商業(yè)體南部約18000m2面積；其中一層約600m2，二層約7400m2，三層約10000m2；應充分考慮利用沃爾瑪的品牌影響和帶來的巨大人流，實現人流的共享和互動；金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議1F2F3F4FN沃爾瑪公共交通空間消費人流沃19沃爾瑪利用建議——廣場的人流吸引BA購物中心邗江大道公共交通空間沃爾瑪廣場不可通行的綠化有吸引力的區(qū)域在沃爾瑪廣場南面設計不可通行的綠化，避免人流過多的分散。沃爾瑪廣場上結合綠化和小品設置較多的可供顧客停留、休息的空間。在北面與沃爾瑪廣場相連接的區(qū)域設置有趣的、參與性強的綠化和小品，把人流向該區(qū)域吸引。在沃爾瑪廣場區(qū)域設置適當的景觀和小品，充分利用和吸引廣場內匯聚的大量人流，實現整個商場的循環(huán)互動。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議——廣場的人流吸引BA購物中心邗江大道公共交通20沃爾瑪利用建議——公共交通空間的人流吸引購物中心沿街廣場沃爾瑪廣場BA自動扶梯入口空間擴大的空間能吸引眼球的鋪位設計。讓人愿意停留的空間。利用沃爾瑪在首層的公共交通空間，設置特色商鋪并強化商業(yè)氛圍，吸引并延長人群的停留時間，加強向購物中心內部的滲透金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議——公共交通空間的人流吸引購物中心沿街廣場沃爾21沃爾瑪利用建議——出入口空間的人流吸引BA沃爾瑪購物中心入口規(guī)劃出口位置建議出口位置自動扶梯沃爾瑪出入口（二層）空間示意具有吸引力和引導性的空間設計。沃爾瑪沃爾瑪購物中心購物中心2層3層沃爾瑪出入口建議在不影響沃爾瑪管理及顧客購物便捷的前提下，使購物中心與沃爾瑪出入口保持盡可能多的聯系，爭取更多的接觸面。在購物中心與沃爾瑪出、入口連接的區(qū)域進行巧妙的商業(yè)空間設計和利用，吸引人流以提升商業(yè)價值。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議——出入口空間的人流吸引BA沃爾瑪購物中心入口22公寓規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析23公寓布局形態(tài)建議BA主入口主入口建議采取南北朝向的長條形平面布局，在滿足最佳朝向的同時，可考慮局部平面形態(tài)變化，以帶來建筑體量的變化建筑風格遵循商業(yè)的建筑風格，在形體上要強調與商業(yè)的整體性金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓布局形態(tài)建議BA主入口主入口建議采取南北朝向的長條形平面24BA小復式公寓普通公寓交通空間公寓布局形態(tài)建議公寓產品包括普通公寓及小復式公寓，保證兩種類型產品在每期開發(fā)量中的均衡性由于層高不同，兩種產品必須分設與不同結構的建筑單體，但建議設計要保持塔樓外觀的整體性盡量減少公寓公共大堂的面積，建議兩種產品共用入戶大堂及底層交通空間，在群樓頂端再進行交通分流購物中心屋頂花園公寓塔樓金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析BA小復式公寓普通公寓交通空間公寓布局形態(tài)建議公寓產品包括普25公寓產品建議——普通公寓滿足變化性需求多樣的選擇自由設計順應型菜單式平面?zhèn)€性化平面滿足不同生活方式的平面大空間平面具有可變性住宅可自行設計的住宅開放式廚房多功能室在市場基礎上，我們提出居住魔方的創(chuàng)新概念8－10m8－10m8－10m8－10m2m根據定位，公寓戶型面積為30－50m；購物中心柱網規(guī)格應在8mx8m－10mx10m的范圍內；公寓設置應在最大程度上遵照底層柱網進行排布；方正的柱網布置將為公寓設計提供足夠的自由度與靈活度。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓滿足變化性需求多樣的選擇自由設計順應26公寓產品建議——普通公寓居住魔方的演繹——幾何組合方式縱向組合+=+=橫向組合金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓居住魔方的演繹——幾何組合方式縱向組27公寓產品建議——普通公寓幾何組合效果示意金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓幾何組合效果示意金陽光項目規(guī)劃設計和28公寓產品建議——普通公寓景觀凸窗設計示意步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓景觀凸窗設計示意步入式室內地面步入29公寓產品建議——LOFT（小復式）市場上小復式公寓較少，消費者認同度高，對年輕消費群體吸引力強，是市場熱銷的產品把公寓層高設計在4.2-4.5m之間，消費者可根據自身需要進行隔層設計，增加產品的附加值在較小的平面空間內營造豐富的空間層次感4.2-4.5m2.1-2.4m2.1-2.4m增加的空間中空客廳隔層金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——LOFT（小復式）市場上小復式公寓較少，消費30公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——50m2洗手間廚房臥室客廳上空客廳隔層首層建筑面積贈送面積實用率50m225m2120％餐廳臥室4.5m2.3m2.2m客廳餐廳、廚房戶型特點：利用客廳中空進行采光，保證了客廳和臥室的舒適性；金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——5031公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——30m2洗手間廚房客廳上空客廳隔層首層建筑面積贈送面積實用率30m215m2120％餐廳臥室4.5m2.3m2.2m客廳餐廳、廚房陽臺臥室陽臺上空戶型特點：在有限的空間內設置陽臺，保證室內采光，并兼顧臥室的舒適性；金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——3032住宅規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析住宅規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析33市場現狀——單調的行列式布局受當地氣候、居住習性的影響，規(guī)劃設計以行列式布局為主，整體布局呆板、缺乏空間感；部分樓盤嘗試通過建筑錯位、旋轉來豐富布局，但突破不大，效果未能得到體現。香格里拉奧都花城京華城中城星都芳庭平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析市場現狀——單調的行列式布局受當地氣候、居住習性的影響，規(guī)劃34平面布局考慮避免出現呆板、缺乏變化的市場普遍問題，尋求突破配合客戶的居住習慣，南北朝向是衡量居住舒適度的準則之一規(guī)避16層的高層帶來的單調天際線和空間感受突破市場規(guī)律局限，結合區(qū)域最佳朝向，對樓體進行適度的旋轉，豐富小區(qū)空間的視覺變化。？平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局考慮避免出現呆板、缺乏變化的市場普遍問題，尋求突破35平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計平面布局形態(tài)整體在南北向的行列式基礎上，對建筑進行小角度旋轉，形成橄欖型的布局，增強鄰里空間的歸屬感在橄欖型的布局基礎上，進行適度的錯位、旋轉，豐富圍合空間的視覺變化，提升空間的舒適感缺乏圍合的鄰里空間單調的行列式布局形成圍合的鄰里空間橄欖型布局變化的橄欖型布局圍合、變化的鄰里空間金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計平面布局形態(tài)36市場現狀——景觀空間缺乏層次感大部分熱點樓盤重視集中式小區(qū)景觀空間的設計，但普遍缺乏對鄰里景觀空間的考慮，不夠人性化香格里拉：小區(qū)中心設置小型集中式園林和活動空間，受到消費者認同，宅間空間缺乏亮點。京華城中城：中央設計水景會所，作為小區(qū)的景觀中心，而宅間園林設計簡單。分散在宅間的活動和景觀空間星都芳庭：缺乏中心景觀空間，依靠分散的宅間綠地設計景觀和活動空間。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析市場現狀——景觀空間缺乏層次感大部分熱點樓盤重視集中式小區(qū)景37平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計景觀空間設計考慮在考慮市場認同度高的集中式、參與性強的同時，避免出現缺乏景觀空間層次的市場普遍問題，是本項目的突破點缺乏可利用景觀資源，應通過自身創(chuàng)造景觀，為小區(qū)營造舒適的居住環(huán)境項目規(guī)模小，集中式中心景觀空間會減少住宅量，應充分利用高層建筑的大間距來營造尺度宜人的集約景觀吸收市場上認同度高的設計優(yōu)點，結合狹長的地塊，營造大分散、小集中的集約景觀空間。現狀缺乏鄰里景觀空間的集中式布局大分散、小集中的景觀布局？金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計景觀空間設計38大分散、小集中的景觀空間擴大的鄰里空間通過賦予景觀空間不同的功能來體現其層次感，每一個空間都是實用、集約的鄰里空間：一種強調舒適、放松、精巧且有價值感的生活空間活動空間：一種強調運動、交流、實用且有價值感的共享空間結合景觀軸線設置串聯各景觀空間的人行步道，提高不同功能空間的共享性邗江路擴大的鄰里空間共享的活動空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析大分散、小集中的景觀空間擴大的鄰里空間通過賦予景觀空間不同的39共享的活動空間——業(yè)主的泛會所將活動設施結合于景觀和架空層中，提升景觀空間參與性的同時，也提升活動空間舒適性。強調運動、交流、實用且有價值感的共享空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計共享的活動空間金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析共享的活動空間——業(yè)主的泛會所將活動設施結合于景觀和架空層中40擴大的鄰里空間——業(yè)主的大客廳樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休息位置，讓人愿意在這里駐足、暢談。強調舒適、放松、精巧且有價值感的生活空間擴大的鄰里空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析擴大的鄰里空間——業(yè)主的大客廳樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休41入口廣場設計建議居住區(qū)出入口居住區(qū)出入口邗江路居住區(qū)用地緊張，建議入口結合商業(yè)區(qū)西面的退縮空間進行設計，營造開闊的入口廣場居住區(qū)商業(yè)體道路商業(yè)退縮入口退縮入口廣場居住區(qū)入口設計示意平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析入口廣場設計建議居住區(qū)出入口居住區(qū)出入口邗江路居住區(qū)用地緊張42交通組織建議——人車分流居住區(qū)規(guī)模較小，建議交通組織為人車分流形式居住區(qū)外圍設置環(huán)路，引導車行交通，減少車流對住區(qū)內部環(huán)境的影響結合景觀空間及局部架空，在居住區(qū)內部形成環(huán)狀人行步徑邗江路車行流線人行流線平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計車行道路人行步道金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析交通組織建議——人車分流居住區(qū)規(guī)模較小，建議交通組織為人車分43停車組織——地下停車與露天停車結合邗江路地下停車結合各組團綠地設置，形成停車后可直接入戶的人性化設計，出入口設置在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處采用集中式露天停車，設置在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處，設計便捷的路徑進入居住區(qū)內部停車空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側，減少主要車流對居住區(qū)的影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負面影響集中式露天停車地下停車地下停車平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析停車組織——地下停車與露天停車結合邗江路地下停車結合各組團綠44平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計建筑風格的考慮產品定位：現代簡約，體現新城市品質感區(qū)域規(guī)劃層面：城市現代新區(qū)，“建筑風格應充分體現現代技術與材料的特點”、“體現城市中心富有活力和節(jié)奏的特征”經濟可行性：精致華麗的建筑風格能提升項目形象及價值，但同時帶來高成本；相比而言，簡潔樸實的建筑風格更具性價比？現代簡約的建筑風格，以簡潔樸實的變化體現品質感和現代感。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計建筑風格的考45建筑細部表現——色彩搭配清新的主色，配以跳躍的色彩，體現建筑的時尚與活力主色：白色配色：米黃色、磚紅色……平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析建筑細部表現——色彩搭配清新的主色，配以跳躍的色彩，體現建筑46建筑細部表現——立面處理虛實結合的立面處理，體現建筑的現代感、品質感實：磚紅色/白色的外墻虛：清透的玻璃平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析建筑細部表現——立面處理虛實結合的立面處理，體現建筑的現代感47建筑細部表現——細部處理通過飄窗、陽臺等建筑構件的設置，為立面帶來豐富光影變化；通過材質、色彩等元素的設置，塑造建筑立面豐富的層次感。陽臺、窗臺為立面帶來的豐富光影材質、色彩搭配帶來層次感平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析建筑細部表現——細部處理通過飄窗、陽臺等建筑構件的設置，為立48平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計市場產品分析回顧120－135m2的舒適三房為主，以飄窗、雙陽臺、入戶玄關等亮點設計吸引消費者保持客廳和主臥較高的舒適度的緊湊創(chuàng)新戶型，逐漸為市場接受以入戶花園、大陽臺、飄窗等高附加值和創(chuàng)新元素提升產品價格和競爭力次臥次臥主臥客廳(開間3.6m)(開間3.9m)星都芳庭85m2的緊湊三房入戶花園大陽臺飄窗飄窗香格里拉120m2的高附加值三房入戶玄關飄窗飄窗轉角八角窗雙陽臺京華城中城130m2的舒適三房金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計市場產品分析49平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計戶型設計策略市場上的戶型對提高附加值和產品創(chuàng)新都已比較注重，項目可以借鑒提升消費者對戶型的居住舒適度要求高，特別注重客廳和主臥的尺度從開發(fā)商角度考慮，戶型可以在保證熱銷的基礎上，通過亮點設計提升銷售價格，獲得更多利潤吸取熱銷樓盤優(yōu)點，適當采用認同度高的創(chuàng)新設計及提高附加值方式，提升產品價值，獲得更高的利潤。？金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計戶型設計策略50戶型設計建議戶型面積區(qū)間主要功能空間開間參考設計亮點參考客廳主臥室二室85－90㎡約3.9m約3.6m飄窗臺大陽臺三室105－110㎡4.0-4.2m3.6-3.8m入戶花園大陽臺飄窗臺120－140㎡4.2-4.5m3.7-3.9m入戶花園大陽臺主臥套間配衣帽間飄窗臺復式140－180㎡4.2-4.5m3.9-4.2m入戶花園大陽臺主臥套間配衣帽間飄窗臺平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析戶型設計建議戶型面積區(qū)間主要功能空間開間參考設計亮點參考客廳51戶型平面參考——一梯兩戶戶型特點：電梯間、樓梯間自然采光通風；餐廳、客廳共享入戶花園景觀；三開間的布局設計，兩個房間＋客廳朝南，客廳南北對流。3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析戶型平面參考——一梯兩戶戶型特點：3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)平52戶型平面參考——一梯三戶戶型特點：品字形的一梯三戶設計，令三戶單元均能擁有有利的南向；電梯間、樓梯間自然采光通風；采用大開間的設計，令戶型能有較多的空間位于南向；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡2房2廳建筑面積：約85㎡平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析戶型平面參考——一梯三戶戶型特點：3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)253在市場原有基礎上尋求創(chuàng)新亮點1：陽光室設計亮點2：高附加值飄窗臺設計亮點3：高附加值入戶花園設計亮點4：多附加值首層單元飄窗、入戶花園和大陽臺等創(chuàng)新和高附加值元素都已被市場廣泛運用，新亮點設計空間不大，但在現基礎上的設計突破空間較大。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析在市場原有基礎上尋求創(chuàng)新亮點1：陽光室設計亮點2：高附加值飄54陽光室設計通過建筑構造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.2m內，是飄窗臺的提升設計；為房間帶來額外的使用空間，擴展了原本呆板的臥室空間。陽光室<2.2m<2.2m<2.2m傳統(tǒng)的飄窗臺設計陽光室設計飄窗臺平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析陽光室設計通過建筑構造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.55高附加值飄窗臺設計飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內空間；更好增加室內空間，建議飄窗進深約1m；≤2.2m標準層高平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析高附加值飄窗臺設計飄窗飄窗飄窗飄飄飄窗臺與房間的開間相同，令56高附加值入戶花園設計主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺陽臺臥室右圖：提升空間法：將入戶花園調整為臥室戶型：3房2廳1衛(wèi)面積：約95㎡主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺陽臺入戶花園左圖：戶型：2房2廳1衛(wèi)＋入戶花園面積：約90㎡平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析高附加值入戶花園設計主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺陽臺臥室57多附加值首層單元入戶私家花園入戶私家花園首層入戶從樓梯進入地下的多功能室建議附送入戶私家花園或多功能室，提升首層單元的產品附加值；平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析多附加值首層單元入戶私家花園入戶私家花園首層從樓梯進入地下的58總體規(guī)劃設計示意住宅住宅商業(yè)公寓公寓商業(yè)項目總平面示意項目建筑體量示意金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析總體規(guī)劃設計示意住宅住宅商業(yè)公寓公寓商業(yè)項目總平面示意項目建59PART6項目成本財務測算金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析PART6項目成本財務測算金陽光項目規(guī)劃設計和財務分60項目開發(fā)原則啟動資金為一億元，項目的開發(fā)需通過合理的開發(fā)計劃實現滾動式開發(fā)，保證項目開發(fā)過程中健康的資金流；充分考慮項目商業(yè)對住宅物業(yè)價值提升的作用；充分考慮商業(yè)物業(yè)開發(fā)的培育期要求以及公寓物業(yè)開發(fā)的分期要求金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目開發(fā)原則啟動資金為一億元，項目的開發(fā)需通過合理的開發(fā)計劃61開發(fā)時序建議1開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓）進行北部土地的拆遷與征地開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓）開發(fā)西部的住宅優(yōu)：商業(yè)的建設將有力的帶動住宅價值的最大化提升劣：商業(yè)開發(fā)規(guī)模過大且時間較短，風險大；前期涉及拆遷，資金壓力大；根據財務測算，在進行二期商業(yè)建設的節(jié)點上，資金無法支撐金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析開發(fā)時序建議1開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓）62開發(fā)時序建議2開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓）進行北部土地的拆遷與征地開發(fā)西部的住宅開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓）優(yōu)：利用沃爾瑪作為配套賣點，提升住宅價值，促進銷售；住宅一次性開放具有較好的規(guī)模效應；在商業(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培育后，再進行商業(yè)二期開發(fā)，利于降低風險。劣：前期涉及拆遷，資金壓力大；大規(guī)模的住宅開發(fā)資金投入大根據財務測算，在進行住宅建設的節(jié)點上，資金已經難以支撐金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析開發(fā)時序建議2開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓）63開發(fā)時序建議3（推薦）開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓），以及首期住宅進行北部土地的拆遷與征地開發(fā)西北部的住宅二期開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓）優(yōu)：在保證項目資金有效滾動的情況下，適當提升項目住宅物業(yè)的價值；前期開發(fā)不涉及拆遷，資金壓力?。辉谏虡I(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培養(yǎng)后，再進行商業(yè)二期開發(fā)，利于降低風險。劣：難以實現規(guī)模化住宅開發(fā)的展示作用；根據財務測算，該方案在整個開發(fā)過程中，能保證健康的資金流和實現滾動開發(fā)金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析開發(fā)時序建議3（推薦）開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓64項目各部分物業(yè)規(guī)模示意圖（按照推薦計劃）二期公寓普通公寓：17500m2小復式公寓：7500m2二期商業(yè)：40000m2地下車庫：15000m2一期商業(yè)：40000m2地下車庫：15000m2一期公寓普通公寓：17500m2小復式公寓：7500m2一期住宅：44000m2地下車庫：3000m2二期住宅：44000m2地下車庫：3000m2金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目各部分物業(yè)規(guī)模示意圖（按照推薦計劃）二期公寓二期商業(yè)：465項目規(guī)劃指標項目合計首期二期用地面積67,50033,75033,750總建筑面積254,000129,500124,500地上建筑面積218,000111,500106,500塔樓公寓35,00017,50017,500塔樓小復式15,0007,5007,500裙樓面積80,00040,00040,000住宅88,00044,00044,000住宅地下車庫面積（一層）6,0003,0003,000商場地下車庫面積（二層）30,00015,00015,000單位：平方米注：地下車庫車位的數量主要考慮充分滿足商場停車的需求和提升項目的核心競爭力進行設置，車位的數量約為740個金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目規(guī)劃指標項目合計首期二期用地面積67,500366項目靜態(tài)成本序號項目合計(萬元)單方成本（元/M2）

開發(fā)總投資7991836661土地成本200009172前期工程費1613743小區(qū)基礎設施工程費54792514建安工程成本4454020435開發(fā)期稅費46722146企業(yè)管理費1549717不可預見費206595注：單方成本按地上面積計算金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目靜態(tài)成本序號項目合計(萬元)單方成本（元/M2）開發(fā)總67建設及銷售進度說明總體建設期設定為38個月，約3年（未包括籌建期），從2007年10月至2010年11月首期住宅和商場同時開工，建設期從2007年10月至2009年4月，共18個月；住宅銷售期從2008年3月至2009年3月，商場銷售期從2008年4月至2009年3月，公寓銷售期從2008年5月至2009年4月。二期建設期從2009年5月至2010年11月，共19個月；住宅銷售期從2009年9月至2010年8月，商場銷售期從2009年9月至2010年9月，公寓銷售期從2009年12月至2010年11月。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析建設及銷售進度說明總體建設期設定為38個月，約3年（未包括籌68項目建設及銷售進度金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目建設及銷售進度金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析69理想的商業(yè)租售比（方案一）4F3F2F1F商場總銷售面積租售比利潤1000085：15-8,042萬BAA棟首層：10000m2金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析理想的商業(yè)租售比（方案一）4F3F2F1F商場總銷售面積租售70首期銷售收入物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,4007,700小復式7,5005,4004,050住宅44,0004,20018,480商業(yè)

20,238首層9,40019,40018,236二.三層2,6007,7002,002合計

50,468首期銷售貨量共為50,468萬元金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析首期銷售收入物業(yè)類型建筑面積銷售均價銷售收入公寓17,50071二期銷售收入物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,7528,316小復式7,5005,8324,374住宅44,0004,53619,958商業(yè)面積

0首層

0二.三層

0合計

32,648二期銷售貨量共為32,648萬元注：二期物業(yè)銷售價格在一期價格基礎上提升8％金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析二期銷售收入物業(yè)類型建筑面積銷售均價銷售收入公寓17,50072銷售總收入物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

20,238首層10,00018,236二.三層2,0002,002合計

83,116項目銷售貨量共為83,116萬元金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析銷售總收入物業(yè)類型建筑面積銷售收入公寓35,00016,0173靜態(tài)效益分析序號項目總額（萬元）1項目收入83,1162預計開發(fā)投入79,9183財務成本-4土地增值稅1,0345所得稅(3%)2,4936銷售稅費4,8047銷售費用(3.5%)2,9098利潤-8,042項目在可售物業(yè)銷售完成后，尚有8,042萬元未能回收，要在日后物業(yè)經營過程中逐步回收(經營物業(yè)面積共6.8萬平方米)，按整體經營物業(yè)租金水平在25元/平方米，估計需4年左右的時間才可全部回收。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析靜態(tài)效益分析序號項目總額（萬元）1項目收入83,11674累計現金流量圖項目資金最大占用量為21,674萬元，發(fā)生在2008年1季度，項目自有資金共2.44億元（包括已支付地價1.44億元及1億元啟動資金），項目可通過資金滾動進行開發(fā)。最大資金占用量21674萬元金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析累計現金流量圖項目資金最大占用量為21,674萬元，發(fā)生在275理想的資金回籠（方案二）4F3F2F1F商場總銷售面積租售比利潤1800075：256,290萬BAA棟首層：10000m2B棟首層：8000m2金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析理想的資金回籠（方案二）4F3F2F1F商場總銷售面積租售比76首期銷售收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,4007,700小復式7,5005,4004,050住宅44,0004,20018,480商業(yè)

20,238首層10,00017,00018,236二.三層2,0007,0002,002合計

50,468首期銷售貨量共為50,468萬元金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析首期銷售收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積銷售均價銷售收入公寓177二期銷售收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,7528,316小復式7,5003,8324,374住宅44,0004,53619,958商業(yè)

16,720首層8,00018,36016,720合計

49,368二期銷售貨量共為49,368萬元注：二期物業(yè)銷售價格在一期價格基礎上提升8％金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析二期銷售收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積銷售均價銷售收入公寓178銷售總收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

36,958首層18,00034,959二.三層2,0002,002合計

99,836項目銷售貨量共為99,836萬元金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析銷售總收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積銷售收入公寓35,00079靜態(tài)效益分析（方案二）序號項目總額（萬元）1項目收入99,8362預計開發(fā)投入79,9183財務成本-4土地增值稅1,3685所得稅(3%)2,9956銷售稅費5,7717銷售費用(3.5%)3,4948利潤6,290項目在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的資金（包括地價及開發(fā)建設費用等）能全部回收，另取得6,290萬元利潤。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析靜態(tài)效益分析（方案二）序號項目總額（萬元）1項目收入9980累計現金流量圖（方案二）項目資金最大占用量為21,674萬元，發(fā)生在2008年1季度，項目自有資金共2.44億元（包括已支付地價1.44億元及1億元啟動資金），項目可通過資金滾動進行開發(fā)。最大資金占用量21674萬元金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析累計現金流量圖（方案二）項目資金最大占用量為21,674萬元81兩個方案對比分析方案一：從商業(yè)開發(fā)規(guī)律上看，該方案較好的控制了租售比例，開發(fā)商自持80%以上的物業(yè)，能夠較好的保障對商場的統(tǒng)一經營和管理，未來經營的資金壓力相對較小，但不能回收項目的前期的整體投入；方案二：增加了B棟百貨的銷售面積，項目利潤為6390萬，商場部分的開發(fā)與投入可基本持平，資金回收情況理想。但商場未來的經營和管理壓力較大，易出現產權與經營權之間的糾紛，商場進行統(tǒng)一管理的資金壓力也比較大。針對上述情況，百貨商鋪銷售可考慮帶租約銷售的模式，盡量使返租期限與百貨的租期一致（例如十年或以上）。其次，考慮商鋪銷售將對百貨招商帶來影響，可考慮自組百貨經營，加強對商場的整體把控。方案商場銷售面積（M2）銷售總收入（萬元）利潤（萬元）方案一12,00083,116-8,042方案二20,00099,8366,290金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析兩個方案對比分析方案一：從商業(yè)開發(fā)規(guī)律上看，該方案較好的控制82下一階段的工作開發(fā)商反饋策劃報告意見，合富輝煌完善報告，提交最終報告；開發(fā)商確定規(guī)劃設計單位進行項目設計，合富輝煌提交規(guī)劃設計任務書并跟進設計；開發(fā)商明確主力商家的具體要求，進行招商，合富輝煌配合主力商家的招商顧問。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析下一階段的工作開發(fā)商反饋策劃報告意見，合富輝煌完善報告，提交83結束，謝謝！金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析結束，謝謝！金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析84成本財務計算取值標準

附件金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析成本財務計算取值標準

附件金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析85前期工程費序號項目取值標準標準一設計、勘察29元/平方米二三通一平20元/平方米三其他費用25元/平方米1規(guī)劃技術服務費元/平方米1.42招標代理費及標底編制元/平方米3.83招標辦交易管理費元/平方米1.54施工圖及抗震設計審查費元/平方米1.335防雷設計審核費元/平方米0.266規(guī)劃紅線定位及復測費元/幢30007基建計劃報批費可研費元/平方米1.58文物戡查費元/平方米2.59電桿移位入地元/平方米1210地震評估項3.0萬11環(huán)境評估項2.0萬金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析前期工程費序號項目取值標準標準一設計、勘察29元/平方米二86小區(qū)基礎設施工程費序號項目取值標準備注1供電工程費130元/平方米按總建筑面積2供水工程費30元/平方米按總建筑面積3煤氣工程費10元/平方米按總建筑面積（另加3500元/戶）4消防工程費10元/平方米按總建筑面積5路燈工程費15元/平方米按總建筑面積6化糞池及雨污排水管網20元/平方米按總建筑面積7園林綠化工程費200元/平方米按用地面積35%8小區(qū)道路、廣場工程費100元/平方米按用地面積15%9其它零星工程費10元/平方米含郵政、有線電視等金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析小區(qū)基礎設施工程費序號項目取值標準備注1供電工程費130元/87建安工程成本序號項目取值標準備注1塔樓公寓1200元/平方米小高層、毛坯房2裙樓商場2320元/平方米公共部分帶裝修3住宅（小高層）1200元/平方米小高層、毛坯房4地下車庫（1層）2200元/平方米含基礎、通風系統(tǒng)等5地下車庫（2層）2700元/平方米含基礎、通風系統(tǒng)等金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析建安工程成本序號項目取值標準備注1塔樓公寓1200元/平方米88塔樓公寓及住宅序號項目名稱取費標準（元/㎡）備注1主體工程9002水電安裝工程1203消防工程504電

梯605智能化工程406外墻裝修30小計1200毛坯房金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析塔樓公寓及住宅序號項目名稱取費標準（元/㎡）備注1主體工程989裙樓商場序號項目名稱取費標準（元/㎡）備注1商場土建工程費900

2外墻裝飾150

3室內裝修400指公共部分裝修4商場設備安裝工程

5電氣工程150

6內部供、排水系統(tǒng)120

7商場中央空調系統(tǒng)300

8消防系統(tǒng)150

9電信及智能系統(tǒng)70

10零星工程50

11電梯系統(tǒng)30按平層10000平方米，4層考慮垂直梯75萬元3臺扶梯120萬元6臺金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析裙樓商場序號項目名稱取費標準（元/㎡）備注1商場土建工程費990開發(fā)期間稅費說明序號項目取值標準備注1市政配套費95元/平方米按有關政府文件2工程質量監(jiān)督費總造價的2.3‰按有關政府文件3白蟻預防費2.3元/平方米(地下~7層)0.7元/平方米(8層以上)按有關政府文件4新型墻體材料專項基金10元/平方米按有關政府文件5散裝水泥專項基金2元/平方米按有關政府文件6建筑工程監(jiān)理費20元/平方米建安成本7后期工程配套費75元/平方米具體見下表金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析開發(fā)期間稅費說明序號項目取值標準備注1市政配套費95元/平方91后期工程配套費序號項目計算基礎取值1防雷監(jiān)督驗收費元/平方米12房產網絡服務費元/平方米23檔

案

資

料

費元/幢20004交易費元/平方米35確權費元/平方米26測繪費元/平方米1.6(住)2.2(商住)2.8(非住)7跟蹤

審

計

費元/平方米3(商業(yè))6(小高層住宅)8結

算

審

計

費元/平方米49保潔費元/平方米410氡氣測試費用元/幢240011室內空氣環(huán)境測試費元/幢440012燥聲費元/平方米1.513消防檢測驗收綜合費元/平方米414維?；鹪?平方米4515材料檢驗試驗費項116工程渣土排放元/噸4金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析后期工程配套費序號項目計算基礎取值1防雷監(jiān)督驗收費元/平方米92演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/29金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew93金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析2022/12/29金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析2022/12/29金陽光項目規(guī)94項目策劃技術思路項目理解項目其他功能研判項目商業(yè)功能定位規(guī)劃設計建議項目其他功能定位財務成本測算商業(yè)應該怎么做其他類型物業(yè)應該怎樣開發(fā)怎樣進行規(guī)劃設計和合理開發(fā)金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目策劃技術思路項目項目其他功能研判項目商業(yè)規(guī)劃設計建議項目95PART5項目規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析PART5項目規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析96項目整體規(guī)劃協調建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析項目整體規(guī)劃協調建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析97居住與商業(yè)協調建議商業(yè)帶來的人流與噪音對居住負面影響大，考慮居住用地緊湊，建議商業(yè)進行一定退縮來降低負面影響考慮把部分退縮作為居住區(qū)的附加空間統(tǒng)一設計，營造開闊的空間感覺邗江大道商業(yè)退縮金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析居住與商業(yè)協調建議商業(yè)帶來的人流與噪音對居住負面影響大，考慮98出入口設置建議地塊南北兩條規(guī)劃道路等級低，未來建設存在不確定性，交通主要依靠邗江路組織，項目各功能物業(yè)出入口建議靠近邗江大道設置優(yōu)先考慮購物中心入口，公寓的出入口不應占用高商業(yè)價值的區(qū)域購物中心入口應重點考慮與邗江大道的關系，強調入口的展示性沃爾瑪入口購物中心主入口購物中心次入口邗江大道公寓出入口公寓出入口住宅出入口住宅出入口金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析出入口設置建議地塊南北兩條規(guī)劃道路等級低，未來建設存在不確定99車行流線組織建議邗江大道車庫出入口車庫出入口車庫出入口車庫出入口地下車庫地下車庫地下車庫沃爾瑪要求露天卸貨區(qū)露天集中停車區(qū)避免車行流線對商業(yè)沿路昭示性的干擾，建議從地塊南北兩邊道路引導車行流線商場車輛與住宅區(qū)車輛進行分流，商場地下車庫出入口盡量靠東設置，避免對住宅小區(qū)的影響居住區(qū)的停車空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側，引導主要車流，減少對住宅的影響金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析車行流線組織建議邗江大道車庫出入口車庫出入口車庫出入口100人行流線組織建議邗江大道居住區(qū)人流公寓人流商業(yè)區(qū)人流必須注意對居住區(qū)人流、公寓人流和商業(yè)區(qū)人流的合理組織，減少相互干擾保證居住人流和公寓人流行進的舒適，結合道路綠化設置專門的人行步道保證便捷的人行路徑引導商業(yè)人流，并避免商業(yè)區(qū)人流穿透到居住區(qū)邗江大道缺乏人行道、過街天橋等，應根據項目情況合理設置人行道與紅綠燈，聯系道路兩旁人流金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析人行流線組織建議邗江大道居住區(qū)人流公寓人流商業(yè)區(qū)人流必須注意101商業(yè)體規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析商業(yè)體規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析102購物中心建筑風格建議打造充滿現代都市感、時尚絢麗的高品質購物中心金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析購物中心建筑風格建議打造充滿現代都市感、時尚絢麗的高品質購物103購物中心外立面建議滿足項目商業(yè)定位——體現時尚、動感和都市感；適度超越市場，與市場拉開差距。設立大型電視屏幕，定時播放商場的電視宣傳片和音樂MTV，制造一道獨特風景線。外墻部分采用玻璃幕墻設計，構造通透光亮的櫥窗，吸引近觀及路過的顧客。外立面預留大幅廣告位，懸掛整齊的大幅宣傳廣告，渲染商業(yè)氣氛。采用透光材料和滲光設計營造出美麗的燈光效果。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析購物中心外立面建議滿足項目商業(yè)定位——體現時尚、動感和都市感104購物中心建筑布局建議購物中心分A、B兩棟建筑，布局在地塊東南及東北端；利于分期開發(fā)，提高開發(fā)的靈活性；增加首層臨街商鋪的數量，利于銷售及獲得更高利潤；BAA棟：總建筑面積：40000m2層數：4層業(yè)態(tài)：超市、餐飲、潮流專賣店B棟：總建筑面積：40000m2層數：4層業(yè)態(tài)：百貨、專業(yè)店、折扣店、餐飲娛樂增加的臨街商鋪金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析購物中心建筑布局建議購物中心分A、B兩棟建筑，布局在地塊東南105環(huán)境空間規(guī)劃建議——主入口廣場BA主入口廣場邗江大道A棟主入口B棟主入口參與性強的廣場空間、結合小品設計的休閑空間。預留足夠的空間，供商家作戶外推廣使用，提高人氣和提升形象。人流交換設置較大范圍的鋪地空間，平時可以讓人進行溜旱冰等活動。預留主入口廣場空間，提高項目的形象和昭示性，聚集人氣通過主入口廣場實現A、B棟的人流的良好互動金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——主入口廣場BA主入口廣場邗江大道A棟主入106環(huán)境空間規(guī)劃建議——沿街廣場保證沿街廣場的視覺通透性廣場不宜采用與周邊道路不同的標高設計；廣場邊緣不應設置過多綠化和小品的阻隔，應營造通透、開闊的感覺，拉近人與商業(yè)空間的距離；不建議在沿街廣場進行露天停車，影響項目商業(yè)形象。購物中心邗江大道沿街商鋪不小于30m隔斷人流的高臺階及綠化設置金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——沿街廣場保證沿街廣場的視覺通透性購物中心107環(huán)境空間規(guī)劃建議——開放式步行街結合消防通道打造開發(fā)式步行街，利用該通道聯系兩棟商業(yè)的人流。BA開放式步行街設置街頭流動擋口，建議根據商場包裝的風格，統(tǒng)一設計，利于提升商業(yè)街整體形象。街頭露天咖啡茶座，提供休息、等候、休閑空間。局部設置小型水景、雕塑小品等，提升檔次,為顧客提供時尚的休閑空間。B棟商鋪A棟商鋪流動檔口區(qū)域露天休閑區(qū)域綠化小品區(qū)域金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——開放式步行街結合消防通道打造開發(fā)式步行街108環(huán)境空間規(guī)劃建議——空中連廊建造空中連廊連接A、B棟，實現A、B棟人流共享；適當擴大連廊寬度，布置商鋪，充分利用連廊的商業(yè)價值。BA空中連廊沒有聯系的人流循環(huán)空中連廊整體共享的人流循環(huán)增加的商鋪經過的人流>2.5m>3m平面設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——空中連廊建造空中連廊連接A、B棟，實現A109環(huán)境空間規(guī)劃建議——中庭設計BAB棟定位為中高檔，建議采用中庭設計，具體設計可根據招商情況及主力商家要求作調整中庭主入口中庭與主入口之間要保證良好的視線以及流線聯系。采用不規(guī)則中庭，要尋求變化，營造層次感的內部空間。中庭中庭是商場內部的焦點空間：內部交通樞紐：平面交通動線與垂直交通動線的匯聚點休息：提供顧客休閑停留的場所，是最容易接受廣告信息的場所之一視線引導：空間開闊,通過中庭環(huán)視周邊的購物環(huán)境，選擇目標店鋪增加采光：減弱進深過大導致的內部采光差，減少壓抑感增強空間層次感：避免空間過大產生的單調和壓抑，使空間靈動活躍金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——中庭設計BAB棟定位為中高檔，建議采用中110環(huán)境空間規(guī)劃建議——標識系統(tǒng)優(yōu)秀的標識系統(tǒng)是大型購物中心成功運營的重要環(huán)節(jié)，良好的標識系統(tǒng)使顧客能夠方便的了解商場的布局，同時獨特的標識系統(tǒng)也是商場形象的一個展示窗口。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析環(huán)境空間規(guī)劃建議——標識系統(tǒng)優(yōu)秀的標識系統(tǒng)是大型購物中心成功111沃爾瑪利用建議1F2F3F4FN沃爾瑪公共交通空間消費人流沃爾瑪獨占整層，與購物中心缺乏聯系，難以實現人流共享。沃爾瑪與購物中心有聯系面，能一定程度實現人流共享。沃爾瑪被購物中心圍繞，人流充分共享。沃爾瑪沃爾瑪購物中心沃爾瑪租用商業(yè)體南部約18000m2面積；其中一層約600m2，二層約7400m2，三層約10000m2；應充分考慮利用沃爾瑪的品牌影響和帶來的巨大人流，實現人流的共享和互動；金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議1F2F3F4FN沃爾瑪公共交通空間消費人流沃112沃爾瑪利用建議——廣場的人流吸引BA購物中心邗江大道公共交通空間沃爾瑪廣場不可通行的綠化有吸引力的區(qū)域在沃爾瑪廣場南面設計不可通行的綠化，避免人流過多的分散。沃爾瑪廣場上結合綠化和小品設置較多的可供顧客停留、休息的空間。在北面與沃爾瑪廣場相連接的區(qū)域設置有趣的、參與性強的綠化和小品，把人流向該區(qū)域吸引。在沃爾瑪廣場區(qū)域設置適當的景觀和小品，充分利用和吸引廣場內匯聚的大量人流，實現整個商場的循環(huán)互動。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議——廣場的人流吸引BA購物中心邗江大道公共交通113沃爾瑪利用建議——公共交通空間的人流吸引購物中心沿街廣場沃爾瑪廣場BA自動扶梯入口空間擴大的空間能吸引眼球的鋪位設計。讓人愿意停留的空間。利用沃爾瑪在首層的公共交通空間，設置特色商鋪并強化商業(yè)氛圍，吸引并延長人群的停留時間，加強向購物中心內部的滲透金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議——公共交通空間的人流吸引購物中心沿街廣場沃爾114沃爾瑪利用建議——出入口空間的人流吸引BA沃爾瑪購物中心入口規(guī)劃出口位置建議出口位置自動扶梯沃爾瑪出入口（二層）空間示意具有吸引力和引導性的空間設計。沃爾瑪沃爾瑪購物中心購物中心2層3層沃爾瑪出入口建議在不影響沃爾瑪管理及顧客購物便捷的前提下，使購物中心與沃爾瑪出入口保持盡可能多的聯系，爭取更多的接觸面。在購物中心與沃爾瑪出、入口連接的區(qū)域進行巧妙的商業(yè)空間設計和利用，吸引人流以提升商業(yè)價值。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析沃爾瑪利用建議——出入口空間的人流吸引BA沃爾瑪購物中心入口115公寓規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析116公寓布局形態(tài)建議BA主入口主入口建議采取南北朝向的長條形平面布局，在滿足最佳朝向的同時，可考慮局部平面形態(tài)變化，以帶來建筑體量的變化建筑風格遵循商業(yè)的建筑風格，在形體上要強調與商業(yè)的整體性金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓布局形態(tài)建議BA主入口主入口建議采取南北朝向的長條形平面117BA小復式公寓普通公寓交通空間公寓布局形態(tài)建議公寓產品包括普通公寓及小復式公寓，保證兩種類型產品在每期開發(fā)量中的均衡性由于層高不同，兩種產品必須分設與不同結構的建筑單體，但建議設計要保持塔樓外觀的整體性盡量減少公寓公共大堂的面積，建議兩種產品共用入戶大堂及底層交通空間，在群樓頂端再進行交通分流購物中心屋頂花園公寓塔樓金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析BA小復式公寓普通公寓交通空間公寓布局形態(tài)建議公寓產品包括普118公寓產品建議——普通公寓滿足變化性需求多樣的選擇自由設計順應型菜單式平面?zhèn)€性化平面滿足不同生活方式的平面大空間平面具有可變性住宅可自行設計的住宅開放式廚房多功能室在市場基礎上，我們提出居住魔方的創(chuàng)新概念8－10m8－10m8－10m8－10m2m根據定位，公寓戶型面積為30－50m；購物中心柱網規(guī)格應在8mx8m－10mx10m的范圍內；公寓設置應在最大程度上遵照底層柱網進行排布；方正的柱網布置將為公寓設計提供足夠的自由度與靈活度。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓滿足變化性需求多樣的選擇自由設計順應119公寓產品建議——普通公寓居住魔方的演繹——幾何組合方式縱向組合+=+=橫向組合金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓居住魔方的演繹——幾何組合方式縱向組120公寓產品建議——普通公寓幾何組合效果示意金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓幾何組合效果示意金陽光項目規(guī)劃設計和121公寓產品建議——普通公寓景觀凸窗設計示意步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——普通公寓景觀凸窗設計示意步入式室內地面步入122公寓產品建議——LOFT（小復式）市場上小復式公寓較少，消費者認同度高，對年輕消費群體吸引力強，是市場熱銷的產品把公寓層高設計在4.2-4.5m之間，消費者可根據自身需要進行隔層設計，增加產品的附加值在較小的平面空間內營造豐富的空間層次感4.2-4.5m2.1-2.4m2.1-2.4m增加的空間中空客廳隔層金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——LOFT（小復式）市場上小復式公寓較少，消費123公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——50m2洗手間廚房臥室客廳上空客廳隔層首層建筑面積贈送面積實用率50m225m2120％餐廳臥室4.5m2.3m2.2m客廳餐廳、廚房戶型特點：利用客廳中空進行采光，保證了客廳和臥室的舒適性；金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——50124公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——30m2洗手間廚房客廳上空客廳隔層首層建筑面積贈送面積實用率30m215m2120％餐廳臥室4.5m2.3m2.2m客廳餐廳、廚房陽臺臥室陽臺上空戶型特點：在有限的空間內設置陽臺，保證室內采光，并兼顧臥室的舒適性；金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析公寓產品建議——LOFT（小復式）小復式戶型設計示意——30125住宅規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析住宅規(guī)劃設計建議金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析126市場現狀——單調的行列式布局受當地氣候、居住習性的影響，規(guī)劃設計以行列式布局為主，整體布局呆板、缺乏空間感；部分樓盤嘗試通過建筑錯位、旋轉來豐富布局，但突破不大，效果未能得到體現。香格里拉奧都花城京華城中城星都芳庭平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析市場現狀——單調的行列式布局受當地氣候、居住習性的影響，規(guī)劃127平面布局考慮避免出現呆板、缺乏變化的市場普遍問題，尋求突破配合客戶的居住習慣，南北朝向是衡量居住舒適度的準則之一規(guī)避16層的高層帶來的單調天際線和空間感受突破市場規(guī)律局限，結合區(qū)域最佳朝向，對樓體進行適度的旋轉，豐富小區(qū)空間的視覺變化。？平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局考慮避免出現呆板、缺乏變化的市場普遍問題，尋求突破128平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計平面布局形態(tài)整體在南北向的行列式基礎上，對建筑進行小角度旋轉，形成橄欖型的布局，增強鄰里空間的歸屬感在橄欖型的布局基礎上，進行適度的錯位、旋轉，豐富圍合空間的視覺變化，提升空間的舒適感缺乏圍合的鄰里空間單調的行列式布局形成圍合的鄰里空間橄欖型布局變化的橄欖型布局圍合、變化的鄰里空間金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計平面布局形態(tài)129市場現狀——景觀空間缺乏層次感大部分熱點樓盤重視集中式小區(qū)景觀空間的設計，但普遍缺乏對鄰里景觀空間的考慮，不夠人性化香格里拉：小區(qū)中心設置小型集中式園林和活動空間，受到消費者認同，宅間空間缺乏亮點。京華城中城：中央設計水景會所，作為小區(qū)的景觀中心，而宅間園林設計簡單。分散在宅間的活動和景觀空間星都芳庭：缺乏中心景觀空間，依靠分散的宅間綠地設計景觀和活動空間。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析市場現狀——景觀空間缺乏層次感大部分熱點樓盤重視集中式小區(qū)景130平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計景觀空間設計考慮在考慮市場認同度高的集中式、參與性強的同時，避免出現缺乏景觀空間層次的市場普遍問題，是本項目的突破點缺乏可利用景觀資源，應通過自身創(chuàng)造景觀，為小區(qū)營造舒適的居住環(huán)境項目規(guī)模小，集中式中心景觀空間會減少住宅量，應充分利用高層建筑的大間距來營造尺度宜人的集約景觀吸收市場上認同度高的設計優(yōu)點，結合狹長的地塊，營造大分散、小集中的集約景觀空間?，F狀缺乏鄰里景觀空間的集中式布局大分散、小集中的景觀布局？金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計景觀空間設計131大分散、小集中的景觀空間擴大的鄰里空間通過賦予景觀空間不同的功能來體現其層次感，每一個空間都是實用、集約的鄰里空間：一種強調舒適、放松、精巧且有價值感的生活空間活動空間：一種強調運動、交流、實用且有價值感的共享空間結合景觀軸線設置串聯各景觀空間的人行步道，提高不同功能空間的共享性邗江路擴大的鄰里空間共享的活動空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析大分散、小集中的景觀空間擴大的鄰里空間通過賦予景觀空間不同的132共享的活動空間——業(yè)主的泛會所將活動設施結合于景觀和架空層中，提升景觀空間參與性的同時，也提升活動空間舒適性。強調運動、交流、實用且有價值感的共享空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計共享的活動空間金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析共享的活動空間——業(yè)主的泛會所將活動設施結合于景觀和架空層中133擴大的鄰里空間——業(yè)主的大客廳樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休息位置，讓人愿意在這里駐足、暢談。強調舒適、放松、精巧且有價值感的生活空間擴大的鄰里空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析擴大的鄰里空間——業(yè)主的大客廳樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休134入口廣場設計建議居住區(qū)出入口居住區(qū)出入口邗江路居住區(qū)用地緊張，建議入口結合商業(yè)區(qū)西面的退縮空間進行設計，營造開闊的入口廣場居住區(qū)商業(yè)體道路商業(yè)退縮入口退縮入口廣場居住區(qū)入口設計示意平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析入口廣場設計建議居住區(qū)出入口居住區(qū)出入口邗江路居住區(qū)用地緊張135交通組織建議——人車分流居住區(qū)規(guī)模較小，建議交通組織為人車分流形式居住區(qū)外圍設置環(huán)路，引導車行交通，減少車流對住區(qū)內部環(huán)境的影響結合景觀空間及局部架空，在居住區(qū)內部形成環(huán)狀人行步徑邗江路車行流線人行流線平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計車行道路人行步道金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析交通組織建議——人車分流居住區(qū)規(guī)模較小，建議交通組織為人車分136停車組織——地下停車與露天停車結合邗江路地下停車結合各組團綠地設置，形成停車后可直接入戶的人性化設計，出入口設置在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處采用集中式露天停車，設置在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處，設計便捷的路徑進入居住區(qū)內部停車空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側，減少主要車流對居住區(qū)的影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負面影響集中式露天停車地下停車地下停車平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格/戶型設計金陽光項目規(guī)劃設計和財務分析停車組織——地下停車與露天停車結合邗江路地下停車結合各組團綠137平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風格