養(yǎng)老地產(chǎn)項目定位及設(shè)計建議課件

孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)

項目定位及設(shè)計建議1孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)

項目定位及設(shè)計建議1目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議12目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景12人口結(jié)構(gòu)老齡化是全球普遍面臨的問題據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，2012年全世界60歲以上人口為13.5億，預(yù)計到2020年，世界老齡人口將達(dá)到15億。目前，世界老齡化程度最深的國家是日本，達(dá)到了27%。其次是意大利和德國，分別為26%及25%。預(yù)計到2025年，歐洲國家的人口平均年齡將從目前的38歲增至49歲，一半人口的年齡將超過55歲。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景3人口結(jié)構(gòu)老齡化是全球普遍面臨的問題據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，2012年全據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年11月，我國大陸人口60歲及以上人口為1.78億人，占我國總?cè)丝诘?3.26%，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化階段。截止2012年底，我國60歲及以上人口達(dá)到1.93億，我國老年人口數(shù)量保持著較快的增長速度，預(yù)計到2015年，我國老年人口數(shù)將超過少兒人口數(shù)，2050年，我國老年人口數(shù)量更是將高達(dá)4.5億人。我國人口老齡化速度加快，老齡化趨勢嚴(yán)重養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景4據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年11月，我國大陸社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得我國老年人群的整體收入水平不斷提高，高消費的老年群體逐漸增多。未來老年人群的收入將不再是單一的退休補(bǔ)貼，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，投資、保險等收益也將納入老年人群收入構(gòu)成之中。目前城市老年人中42.8%擁有儲蓄存款，2010年我國老年人口總體消費規(guī)模超過1.4萬億元，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費支撐。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景老年人群整體收入水平提高，高消費老年群體增多5社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得我國老年人群的整體收入水平不斷提高，高消費隨著社會的進(jìn)步，新鮮事物的發(fā)展促使老年人的求知欲逐漸增大我國空巢家庭超過50%，大部分老年人子女不在其身邊，他們感覺孤獨，渴望得到情感交流老年人群大多體弱多病，他們渴望得到必要的健康保障我國大部分老年人閑暇時間較多，他們渴望擁有一定的活動空間，滿足其休閑活動需求老年人群收入的增長帶動其社會需求不斷增加心理需求生理需求養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景6隨著社會的進(jìn)步，我國空巢家庭超過50%，老年人群大多體弱多病隨著老齡化趨勢的加劇、社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，我國老年人群對其生活品質(zhì)的需求越來越高，而現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會體制下，老年人群的各項需求在傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式下，無法得到有效的保障。新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的誕生將有效解決老年人群的居住及生活問題，是社會發(fā)展的必然趨勢。而養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景人口老齡化趨勢社會經(jīng)濟(jì)水平的提高傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)誕生老年需求的增加7隨著老齡化趨勢的加劇、社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，我國老年人群對目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議28目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景28養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人群為主要目標(biāo)客群，融合休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、健康醫(yī)療等多種功能為一體的房地產(chǎn)項目開發(fā)及運營。養(yǎng)老地產(chǎn)由于其客群的特殊性，因此對于項目的配套和設(shè)計與一般的房地產(chǎn)項目有一定的區(qū)別。養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述9養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人群為主要目標(biāo)客群，融合休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議310目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景3101965年，法國成為世界上首個老齡化國家；20世紀(jì)后，歐美部分發(fā)達(dá)國家也相繼進(jìn)入老齡化，隨著越來越多的國家開始進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)隨之誕生，在將近50年中，其發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個階段：第一階段（20世紀(jì)60年代初—70年代中期）傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段（20世紀(jì)70年代后期—80年代初期）老年公寓第三階段（20世紀(jì)80年代初期—今）老年社區(qū)“普通化”及社區(qū)化形成條件老齡化初期老齡化中期老齡化加劇運營主體政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主社會保障保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善歐美部分發(fā)達(dá)國家其養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入相對成熟的第三階段；而我國由于養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，目前尚處于一、二階段的過渡時期，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段近50年的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)歷經(jīng)3次演變升級111965年，法國成為世界上首個老齡化國家；20世紀(jì)后，歐美部目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議412目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景412養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷三個階段的演變升級，發(fā)展模式逐漸成熟，目前國際上養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對完善的國家主要有美國、日本、法國，而法國其養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體為政府。地區(qū)代表國家發(fā)展模式運作方式住宅模式美洲美國政府扶持+發(fā)展商盈利分為盈利性和非盈利性，前者多為私人公司所辦，后者主要教會興辦，政府給予部分津貼獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年社區(qū)亞洲日本政府扶持+發(fā)展商盈利福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由民間開發(fā)商建設(shè)，政府出資征用，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼；押金式老年住宅由公社出資建設(shè)，專供60歲以上老年人使用，并以押金方式提供使用權(quán)。獨立式住宅、老年公寓、老年社區(qū)歐洲法國政府福利性政府、慈善團(tuán)體或非盈利機(jī)構(gòu)出資建設(shè)，不以盈利為目的。老年公寓、異地老年社區(qū)國際養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式13養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷三個階段的演變升級，發(fā)展模式逐漸成熟，目前國際上區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣僅幾分鐘路程規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽城中心共10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開始建設(shè)以來，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實、身體健康、享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一美國太陽城中心14區(qū)位：臨近海灣國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例聞名世界的最為成熟的老聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心：獨立家庭別墅國王之殿：聯(lián)排別墅湖中之塔、自由廣場：輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院、阿斯頓花園：出租的獨立居住公寓美國太陽城中心作為全美最典型、最好的老年社區(qū)，物業(yè)類型為老年人群量身定制，且整個社區(qū)功能分區(qū)明確，六大居住社區(qū)共享郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂等配套。美國太陽城中心國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例15聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一戶型構(gòu)成：美國太陽城中心作美國太陽城中心聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成：美國太陽城中心居民必須為55歲以上老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天，目前該社區(qū)內(nèi)45-64歲人群占比為15.1%，65歲以上人群占比高達(dá)83%，住進(jìn)陪助型公寓的人群平均年齡更是達(dá)到85歲。年齡段0-1819-2425-4445-6465歲以上比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例16美國太陽城中心聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益美國太陽城中心的運營收益主要來源于一次性銷售收益和長期性收益，長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。太陽城中心的長期性收益是太陽城中心運營收益的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計）。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例美國太陽城中心營收模式17美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性美國太陽城中心成功因素分析制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感：由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會，社區(qū)對低齡人群活動嚴(yán)格限制社區(qū)委員會由社區(qū)老人構(gòu)成——便于溝通減少隔閡

社區(qū)委員會負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會。純粹老年社區(qū)——增強(qiáng)老年人的歸屬感

居民必須55歲以上，18歲以下的陪同人員一年居住不超過30天自社區(qū)1961年開始建設(shè)以來，社區(qū)各項活動一直由開發(fā)商運營，不久便成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨立的非盈利機(jī)構(gòu)——社區(qū)委員會，負(fù)責(zé)社區(qū)各項活動的組織，同時委員會收取參與各項活動業(yè)主的年費，以維持機(jī)構(gòu)的運營。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例18美國太陽城中心成功因素分析制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感：由老年業(yè)美國太陽城中心成功因素分析規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計、空間導(dǎo)向設(shè)計，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施針對老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設(shè)計——強(qiáng)調(diào)方便安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性——應(yīng)對老年人的記憶力感知力下降：對方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實施嚴(yán)格的人車分流針對老年人的社區(qū)設(shè)施：強(qiáng)調(diào)身體健康——建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心注重心理健康——老年圖書館，社區(qū)交流大廳電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計防滑坡道設(shè)計社區(qū)圖書館社區(qū)交流大廳國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例19美國太陽城中心成功因素分析規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場健身室美國太陽城中心成功因素分析多彩的體育運動：社區(qū)可以滿足大多數(shù)老年人運動需求，且經(jīng)常舉辦各種賽事豐富的會所運動：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場、棋牌室、保齡球場、舞廳、健身房等應(yīng)有盡有。特色：高爾夫愛好者的天堂社區(qū)擁有多個高爾夫球場，繳納入會費后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場，每年費用約1500美元。太陽城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例20草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場健身室美國太陽城中心成功因素分藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心美國太陽城中心成功因素分析由各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會組織的各類俱樂部使社區(qū)活動更加豐富豐富多彩的俱樂部活動：社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動超過80種，如：業(yè)余無線電、計算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等，可幫助老年人完成年輕時未曾實現(xiàn)的理想。如：您曾經(jīng)是一個外科醫(yī)生，但年輕時你可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在這里，你可以到木工坊隨意制作您喜歡的東西。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例21藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心美國太陽城中心成功因桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心成功因素分析為老年人設(shè)置專業(yè)、完善的服務(wù)配套設(shè)施太陽城中心為老年人提供了完善了社區(qū)服務(wù)配套，其中老年人每人每年繳納140美元的綜合會所使用費，即可享受包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個10000平方英尺的劇場等在內(nèi)的大部分配套設(shè)施。太陽城中心的許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例22桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心成功因素分析為老區(qū)位：臨近市區(qū)項目位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20~25分鐘車程，為成熟居住區(qū)邊緣。規(guī)模：精致型老年社區(qū)社區(qū)占地約126.5畝，分為兩棟，由提供老年人活動的亭式建筑相互連接，共計601戶，其中自理型480戶，介護(hù)型121戶。目標(biāo)定位和建設(shè)理念：項目原址為炸藥場，項目定位于日本老年人持續(xù)型社區(qū)照顧中心，由日本高級護(hù)理業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)日本健康理療公司經(jīng)營管理。日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一日本橫濱太陽城橫濱市橫濱太陽城國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例23區(qū)位：臨近市區(qū)日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一日本橫濱太陽戶型構(gòu)成：日本橫濱太陽城分為自理型住宅單元和介護(hù)型住宅單元。自理型住宅戶型面積：44.6~82.3㎡介護(hù)型住宅戶型面積：22.3~27.9㎡戶型設(shè)計要點：公寓每5個單元組成一組，避免形成過長的走道，形成圍合的鄰里社區(qū)。每個居住單元面積略小于通常標(biāo)準(zhǔn)，充分保證了老年人的居住私密性。雖然戶型面積較小，但其戶型設(shè)計充分考慮采光及通透性。日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例24戶型構(gòu)成：日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際服務(wù)人員配置：介護(hù)老人服務(wù)：1.5:1醫(yī)療配置項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室。當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時，通過外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。經(jīng)營狀況自理型住宅單元的入住率為61.7%介護(hù)型住宅單元的入住率為47.1%入住老人特點高收入老人多數(shù)有國外生活背景入住費用基本為自己承擔(dān)日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例25服務(wù)人員配置：日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一室內(nèi)設(shè)計：高星級酒店的裝修風(fēng)格室內(nèi)外景觀結(jié)合引入良好的室內(nèi)外景觀視野服務(wù)功能ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。無障礙設(shè)計無障礙設(shè)計遍布項目的每一個空間日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例26室內(nèi)設(shè)計：日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際由于日本老齡化相對嚴(yán)重，橫濱太陽城項目屬于國際優(yōu)秀老年地產(chǎn)項目范例，其運營思路為：一次性繳納入住金額根據(jù)入住年限返還入住金入住老年客戶需繳納一次性入住金：入住金額：根據(jù)房間大小，3,000萬~9,800萬日元不等（240~784萬），其中4,900萬日元（392萬）的比例最多。兩人入住一次性入住金在上述價格上上浮1,000萬日元（80萬）/居室。入住未滿15年，一次性入住金可退還部分：退還金額計算公式：入住費用*0.85*（（180月-入住月）/180）入住滿15年，一次性入住費不再退還。除一次性入住金，入住老年客戶還需繳納一些額外費用：室內(nèi)水電費、停車費、介護(hù)用品使用或租賃費等。日本橫濱太陽城營收模式國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例27由于日本老齡化相對嚴(yán)重，橫濱太陽城項目屬于國際優(yōu)秀老年地產(chǎn)項通過對美國、日本重要的老年社區(qū)分析，美日兩國老年地產(chǎn)的特征如下：美國：活躍的老年生活具有明顯的市場導(dǎo)向吸引和滿足“活躍長者”借鑒：市場選擇與開發(fā)模式日本：自助自理、有保障的老年生活具有明顯的社會導(dǎo)向滿足各個年齡段、具有不同需求的老年人借鑒：文化因素與人文關(guān)懷國際養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析28通過對美國、日本重要的老年社區(qū)分析，美日兩國老年地產(chǎn)的特征如模式代表案例典型特征模式點評“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚養(yǎng)生文化村以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)1.是全國首家推行可持續(xù)醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)；

2.完善的休閑配套和老年教育配套在國內(nèi)鮮有。會籍制的養(yǎng)老俱樂部上海親和源集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際養(yǎng)老社區(qū)是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際養(yǎng)老社區(qū)，它開創(chuàng)了養(yǎng)老院與俱樂部相結(jié)合的新型模式；以房養(yǎng)老北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展滯后，其發(fā)展模式仍處于探索階段，目前我國主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目大體采用以下三種開發(fā)模式：中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式29模式代表案例典型特征模式點評“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚該項目位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，是純老年人居住生活社區(qū)，該小區(qū)采用會員制模式，于2010年1月正式運營。占地面積：124.95萬㎡。容積率：1.2建筑面積：10萬㎡綠化率：51%總戶數(shù)：838戶入住率：80%項目概況項目概況會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例30該項目位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，是純老年人居住生活社區(qū)，該小區(qū)基礎(chǔ)配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時秘書服務(wù)、配餐中心、健康會所、生活廣場、室內(nèi)游泳池、老年大學(xué)等配套設(shè)施，并設(shè)有以老年?？茷樘厣念U養(yǎng)院，與曙光醫(yī)院（三級甲等）合作對接，配備專人專車，提供緊急送治服務(wù)。功能配套：室內(nèi)外均采用無障礙化設(shè)計。每層樓均設(shè)有室內(nèi)活動空間，方便老人交流。小區(qū)內(nèi)設(shè)有智能安全監(jiān)控設(shè)備，以保證老年人的人生財產(chǎn)安全。項目配套會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例31基礎(chǔ)配套：項目配套會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老產(chǎn)品形態(tài)：項目產(chǎn)品形態(tài)分為多層和小高層。戶型面積：戶型面積分別為58㎡、72㎡、120㎡。主力戶型為：72㎡，1室1廳1衛(wèi)。戶型設(shè)計：根據(jù)老年客戶的居住需求，項目戶型設(shè)計有以下特點：注重房間的舒適性、功能性和采光性采用人性化材料進(jìn)行精裝全配采用無障礙化設(shè)計，比如樓道較寬、浴室空間大等。產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例32產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和該項目位于北京市順義區(qū)潮白河西岸，毗鄰首都機(jī)場，項目分三期開發(fā)，產(chǎn)品類型以低密度多層為主，同時有部分聯(lián)排別墅物業(yè)。占地面積：234萬㎡。容積率：0.29建筑面積：70萬㎡綠化率：90%物管費：2.48元·㎡/月銷售價格：13000元/㎡項目概況“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東方太陽城中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例33該項目位于北京市順義區(qū)潮白河西岸，毗鄰首都機(jī)場，項目分三期開基礎(chǔ)配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有老年大學(xué)、老年活動中心、垂釣魚池等配套設(shè)施，同時設(shè)有東方太陽醫(yī)院方便老年人群迅速就醫(yī)。功能配套每棟樓層均設(shè)有電梯及無障礙坡道。戶型設(shè)計充分考慮朝向、采光及通風(fēng)。地面防滑處理，墻壁預(yù)麥扶手，陽角摸圓。小區(qū)內(nèi)設(shè)置紅外安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)有SOS緊急呼叫按鈕。插座、開關(guān)相應(yīng)降低高度，感應(yīng)門鎖替代旋鈕式鑰匙。商業(yè)街醫(yī)院無障礙坡道項目配套“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東方太陽城中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例34基礎(chǔ)配套商業(yè)街醫(yī)院無障礙坡道項目配套“以房養(yǎng)老”的綜合型老年產(chǎn)品形態(tài)項目產(chǎn)品形態(tài)分為公寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅及四合院。戶型面積公寓：71—272㎡

聯(lián)排別墅：193—244㎡

獨棟別墅：266—502㎡

四合院：424—843㎡戶型設(shè)計戶型設(shè)計針對不同的產(chǎn)品形態(tài)及老年人居住需求各有側(cè)重：考慮老年人渴望交流特性，部分戶型設(shè)置雙客廳考慮老年人與子女共同居住需求，部分戶型采用多臥室設(shè)計考慮老年人陪護(hù)需求，部分戶型設(shè)置保姆間產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東方太陽城中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例35產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東本案借鑒國外老年住宅項目，提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運作思路為：客戶購房后，擁有房屋產(chǎn)權(quán)及居住權(quán)，同時開發(fā)商逐年向客戶回購房屋產(chǎn)權(quán)客戶按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)；如業(yè)主過世時，開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾業(yè)主本人無限期免費居住下去。北京東方太陽城營收模式以房養(yǎng)老，為老年群體提供充分養(yǎng)老生活保障中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例36本案借鑒國外老年住宅項目，提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與通過對上海、北京的重點老年社區(qū)分析，我國各地區(qū)老年地產(chǎn)的市場特征各有差異：上海：注重居住品質(zhì)的老年生活定位高端，高標(biāo)準(zhǔn)、高起步創(chuàng)新會員制模式借鑒：針對客戶人群的深度產(chǎn)品研發(fā)北京：注重養(yǎng)老保障的老年生活產(chǎn)權(quán)回購，解決養(yǎng)老的后顧之憂借鑒：“以房養(yǎng)老”模式37通過對上海、北京的重點老年社區(qū)分析，我國各地區(qū)老年地產(chǎn)的市場目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議538目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景538地理區(qū)位讓胡路區(qū)地處黑龍江省西南部，松嫩平原中部，大慶市區(qū)西北部，地理位置東經(jīng)124°51′，北緯46°39′，東與薩爾圖區(qū)相連，南與紅崗區(qū)大同區(qū)毗鄰，西與杜爾伯特蒙古自治縣相接，北與林甸縣接壤。海拔高度在145-155米之間。全區(qū)總面積為1394平方公里，占大慶總面積的27﹪，區(qū)域南北長69.5公里，東西寬33.5公里，邊界長225.2公里?；A(chǔ)設(shè)施區(qū)鄉(xiāng)村道為支撐的快速暢通的交通格局；通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，水、電、氣供應(yīng)充足。生態(tài)環(huán)境“天然百湖之城，綠色油化之都”，空氣質(zhì)量好，是中國服務(wù)外包示范城市、全國文明城市、全國首批安全發(fā)展示范城市試點城市、國家園林城市。孝德園項目發(fā)展背景大慶區(qū)域基本情況39地理區(qū)位孝德園項目發(fā)展背景大慶區(qū)域基本情況39大慶市位于黑龍江省西部，松遼盆地中央坳陷區(qū)北部。市區(qū)地理位置北緯45°46'至46°55'，東經(jīng)124°19'至125°12'之間，東與綏化地區(qū)相連，南與吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部與齊齊哈爾市接壤。濱洲鐵路從市中心穿過，東南距哈爾濱市159公里，西北距齊齊哈爾市139公里。孝德園項目發(fā)展背景大慶城市概況大慶市是中國第一大油田、世界第十大油田大慶油田所在地；是一座以石油、石化為支柱產(chǎn)業(yè)的的著名工業(yè)城市40孝德園項目發(fā)展背景大慶城市概況40大慶擁有不可多得的自然環(huán)境和人文環(huán)境，為本項目打造成為黑龍江區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)示范項目提供了有力的外部支撐。孝德園項目發(fā)展背景41大慶擁有不可多得的自然環(huán)境和人文環(huán)境，為本項目打造成為黑龍江目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議642目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景642通過對國內(nèi)外主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究，充分考慮塑造老年地產(chǎn)項目標(biāo)桿效應(yīng)和資金回收利用率，建議孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)項目融合以下方式：孝德園項目發(fā)展模式充分打造高端精品老年公寓，其經(jīng)營模式以會員消費制為主，如上海親和源。43通過對國內(nèi)外主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究，充分考慮塑造老年地產(chǎn)項目目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議744目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景744項目定位：結(jié)合大慶自然資源和人文歷史，將本項目打造成為集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假、康復(fù)療養(yǎng)、培訓(xùn)拓展、老年農(nóng)莊、主題樂園為一體的復(fù)合型、智能化養(yǎng)老養(yǎng)生新概念社區(qū)。孝德園項目定位研究總體定位45項目定位：結(jié)合大慶自然資源和人文歷史，將本項目打造成為集養(yǎng)老基于對項目發(fā)展方向的思考及項目定位、項目特色的提煉，建議孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要涵蓋以下功能：居住功能生活休閑功能文化娛樂功能醫(yī)療護(hù)理功能服務(wù)功能商業(yè)配套功能注重空間的無障礙設(shè)計、園林綠化景觀的打造，滿足入住老人的各項生活居住需要。提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的活動空間，提供老人彼此交流的活動空間，提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間，提供老人渴望年輕、享受童真的空間。為入住老人提供基本醫(yī)療、保健服務(wù)，保障其健康需求，為需要康復(fù)療養(yǎng)的病人提供全面的康復(fù)療養(yǎng)場地。保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種經(jīng)濟(jì)情況下的應(yīng)急處理等。滿足老年人的購物消費等基本生活需求?；▓@式老年住宅濕地公園、生態(tài)化的園林綠化、棋牌室、健身會所、茶室、老年大學(xué)、老年圖書館、垂釣魚池、老年農(nóng)莊301醫(yī)院合作，醫(yī)療室、護(hù)理室、康復(fù)療養(yǎng)院緊急呼叫、管家服務(wù)、代辦服務(wù)超市、餐廳、娛樂會所、洗衣房、理發(fā)店等功能定位XX項目定位研究46基于對項目發(fā)展方向的思考及項目定位、項目特色的提煉，建議孝德分別打造、豪華酒店公寓、花園洋房等不同產(chǎn)品形態(tài)，滿足老年客群的不同居住需求。在臨近原有建筑群方位設(shè)置特色商業(yè)街，滿足本項目客戶消費需求。項目引入老年農(nóng)莊概念，將傳統(tǒng)蔬果園與農(nóng)家樂形式融合，提升項目認(rèn)知，同時小區(qū)住戶可認(rèn)購一塊土地，交納一定費用，由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，也可自行耕種?？稍O(shè)置康復(fù)療養(yǎng)院對外提供康復(fù)療養(yǎng)服務(wù)的同時，提升項目價值。利用自然資源優(yōu)勢和本項目優(yōu)勢，打造拓展培訓(xùn)中心、會所，后續(xù)項目可引入主題樂園概念，更好提升本項目區(qū)域養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目價值。滿足多種復(fù)合功能的產(chǎn)品形態(tài)XX項目定位研究產(chǎn)品定位47分別打造、豪華酒店公寓、花園洋房等不同產(chǎn)品形態(tài)，滿足老年客群項目位于讓胡路區(qū)乘風(fēng)莊，其首要客戶為熟悉、了解和認(rèn)可孝德園的人群，這部分客群主要以市內(nèi)客戶居多，因此主力目標(biāo)市場為市內(nèi)客戶。細(xì)分目標(biāo)市場：市內(nèi)市場：根據(jù)項目輻射范圍和半徑，以及客戶行為分析，建議本項目以大慶市及周邊縣市作為核心目標(biāo)市場。省內(nèi)市場：根據(jù)各地區(qū)客戶的消費習(xí)慣和養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度，結(jié)合本項目欲打造養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地等特點，建議本項目以省內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市作為重點開拓目標(biāo)市場。目標(biāo)市場定位重點發(fā)展市內(nèi)目標(biāo)市場，積極開拓和輻射省內(nèi)市場孝德園項目定位研究48項目位于讓胡路區(qū)乘風(fēng)莊，其首要客戶為熟悉、了解和認(rèn)可孝德園的由于本項目為養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目，且養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)概念尚未普及，其目標(biāo)客戶主要以有一定遠(yuǎn)見和想法、經(jīng)濟(jì)寬裕、自身或家人有養(yǎng)老需求的中老年群體。年齡階段：項目定位為養(yǎng)老地產(chǎn)，其購買客戶主要集中在50~65歲年齡階段。經(jīng)濟(jì)實力：根據(jù)本項目經(jīng)營模式和養(yǎng)老地產(chǎn)特征，其目標(biāo)客群多為擁有住房、有一定經(jīng)濟(jì)實力的購房者。購買用途：目前養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，其目標(biāo)客群多為有一定居住需求的自住型客戶。多年齡階段客戶，積極開拓和輻射全國市場客群定位孝德園項目定位研究49由于本項目為養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目，且養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)概念尚未普及，其目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議850目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景850老年公寓特點私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。社會交往：應(yīng)為老年人提供一個進(jìn)行社會交往的公共空間?？蛇x擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感。可達(dá)性和易操作：供老年人活動的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作。適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)?；顒?。適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動。環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議51老年公寓特點私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。通過對老年公寓特點分析，單體設(shè)計要求建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為4-5層，多層為5-7層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3.6米，提升物業(yè)檔次。取暖及線路：采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶計費。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。管線設(shè)置：隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。窗體設(shè)置：房屋內(nèi)窗戶大量采用智能化形式，保證每戶均有一個陽光花房。單體建筑設(shè)計要求孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議52通過對老年公寓特點分析，單體設(shè)計要求建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。立面設(shè)計要求孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議53在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)社區(qū)構(gòu)架：是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。功能分區(qū)：即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。住宅層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每5萬平方米為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積2.4萬平方米；每個組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。通道設(shè)置：為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個出入通道。社區(qū)構(gòu)架設(shè)置孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議54社區(qū)構(gòu)架：是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感）。沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。總提平面布置孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議55所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計XX項目產(chǎn)品設(shè)計建議56園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。在規(guī)劃完善的步行系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計。保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議57完善的步行系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置戶型面積控制：戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在30-40㎡左右，二房面積控制在50-70㎡，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代同堂的需要。戶內(nèi)設(shè)施：中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議58戶型面積控制：戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控綜上所述，老年地產(chǎn)項目在產(chǎn)品設(shè)計過程中應(yīng)結(jié)合老年人需求，進(jìn)行人性化設(shè)計。配套設(shè)施、產(chǎn)品戶型等方面均應(yīng)以老年人心理需求和生活需求為設(shè)計原則，因此建議本項目戶型以套一和套二為主，套一戶型面積區(qū)間為30~40㎡，套二戶型面積區(qū)間為50~70平米。戶型建議孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議59綜上所述，老年地產(chǎn)項目在產(chǎn)品設(shè)計過程中應(yīng)結(jié)合老年人需求，進(jìn)行本項目在產(chǎn)品設(shè)計階段應(yīng)遵循以下原則：環(huán)境要園林化（低容積率0.75）幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。設(shè)計要人性化無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。戶型要合理化充分考慮不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。建筑要藝術(shù)化要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議60本項目在產(chǎn)品設(shè)計階段應(yīng)遵循以下原則：適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)組團(tuán)布局：住宅與活動空間的合理規(guī)劃，保證老年人的生活不受干擾；建筑布局：確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等要求，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；交通網(wǎng)絡(luò)：路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流；人性化設(shè)施：設(shè)置坡道連通室內(nèi)外空間；房間內(nèi)多處設(shè)置無障礙設(shè)施；生活保障：齊備的生活配套，保證老人的各項生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；醫(yī)療保障：設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療中心，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議設(shè)計原則61孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議設(shè)計原則61適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則住宅公共空間設(shè)計要點XX項目產(chǎn)品設(shè)計建議62適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則住宅公共空間適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則公共走廊設(shè)計要點孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議63適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則公共走廊設(shè)計適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則公共樓道設(shè)計要點孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議64適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則公共樓道設(shè)計適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則臥室設(shè)計要點孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議65適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則臥室設(shè)計要點適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則廚房設(shè)計要點孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議66適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則廚房設(shè)計要點無障礙設(shè)計，面積比普通住宅的廁所大。獨用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關(guān)。適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)計，提升項目價值設(shè)計原則衛(wèi)生間設(shè)計要點孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議67無障礙設(shè)計，面積比普通住宅的廁所大。適合老年人群生活的產(chǎn)品設(shè)OVERTHANKS68OVERTHANKS68孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)

項目定位及設(shè)計建議69孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)

項目定位及設(shè)計建議1目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議170目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景12人口結(jié)構(gòu)老齡化是全球普遍面臨的問題據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，2012年全世界60歲以上人口為13.5億，預(yù)計到2020年，世界老齡人口將達(dá)到15億。目前，世界老齡化程度最深的國家是日本，達(dá)到了27%。其次是意大利和德國，分別為26%及25%。預(yù)計到2025年，歐洲國家的人口平均年齡將從目前的38歲增至49歲，一半人口的年齡將超過55歲。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景71人口結(jié)構(gòu)老齡化是全球普遍面臨的問題據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，2012年全據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年11月，我國大陸人口60歲及以上人口為1.78億人，占我國總?cè)丝诘?3.26%，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化階段。截止2012年底，我國60歲及以上人口達(dá)到1.93億，我國老年人口數(shù)量保持著較快的增長速度，預(yù)計到2015年，我國老年人口數(shù)將超過少兒人口數(shù)，2050年，我國老年人口數(shù)量更是將高達(dá)4.5億人。我國人口老齡化速度加快，老齡化趨勢嚴(yán)重養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景72據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年11月，我國大陸社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得我國老年人群的整體收入水平不斷提高，高消費的老年群體逐漸增多。未來老年人群的收入將不再是單一的退休補(bǔ)貼，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，投資、保險等收益也將納入老年人群收入構(gòu)成之中。目前城市老年人中42.8%擁有儲蓄存款，2010年我國老年人口總體消費規(guī)模超過1.4萬億元，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費支撐。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景老年人群整體收入水平提高，高消費老年群體增多73社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得我國老年人群的整體收入水平不斷提高，高消費隨著社會的進(jìn)步，新鮮事物的發(fā)展促使老年人的求知欲逐漸增大我國空巢家庭超過50%，大部分老年人子女不在其身邊，他們感覺孤獨，渴望得到情感交流老年人群大多體弱多病，他們渴望得到必要的健康保障我國大部分老年人閑暇時間較多，他們渴望擁有一定的活動空間，滿足其休閑活動需求老年人群收入的增長帶動其社會需求不斷增加心理需求生理需求養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景74隨著社會的進(jìn)步，我國空巢家庭超過50%，老年人群大多體弱多病隨著老齡化趨勢的加劇、社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，我國老年人群對其生活品質(zhì)的需求越來越高，而現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會體制下，老年人群的各項需求在傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式下，無法得到有效的保障。新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的誕生將有效解決老年人群的居住及生活問題，是社會發(fā)展的必然趨勢。而養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景人口老齡化趨勢社會經(jīng)濟(jì)水平的提高傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)誕生老年需求的增加75隨著老齡化趨勢的加劇、社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，我國老年人群對目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議276目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景28養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人群為主要目標(biāo)客群，融合休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、健康醫(yī)療等多種功能為一體的房地產(chǎn)項目開發(fā)及運營。養(yǎng)老地產(chǎn)由于其客群的特殊性，因此對于項目的配套和設(shè)計與一般的房地產(chǎn)項目有一定的區(qū)別。養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述77養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人群為主要目標(biāo)客群，融合休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議378目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景3101965年，法國成為世界上首個老齡化國家；20世紀(jì)后，歐美部分發(fā)達(dá)國家也相繼進(jìn)入老齡化，隨著越來越多的國家開始進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)隨之誕生，在將近50年中，其發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個階段：第一階段（20世紀(jì)60年代初—70年代中期）傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段（20世紀(jì)70年代后期—80年代初期）老年公寓第三階段（20世紀(jì)80年代初期—今）老年社區(qū)“普通化”及社區(qū)化形成條件老齡化初期老齡化中期老齡化加劇運營主體政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主社會保障保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善歐美部分發(fā)達(dá)國家其養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入相對成熟的第三階段；而我國由于養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，目前尚處于一、二階段的過渡時期，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段近50年的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)歷經(jīng)3次演變升級791965年，法國成為世界上首個老齡化國家；20世紀(jì)后，歐美部目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議480目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景412養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷三個階段的演變升級，發(fā)展模式逐漸成熟，目前國際上養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對完善的國家主要有美國、日本、法國，而法國其養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體為政府。地區(qū)代表國家發(fā)展模式運作方式住宅模式美洲美國政府扶持+發(fā)展商盈利分為盈利性和非盈利性，前者多為私人公司所辦，后者主要教會興辦，政府給予部分津貼獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年社區(qū)亞洲日本政府扶持+發(fā)展商盈利福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由民間開發(fā)商建設(shè)，政府出資征用，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼；押金式老年住宅由公社出資建設(shè)，專供60歲以上老年人使用，并以押金方式提供使用權(quán)。獨立式住宅、老年公寓、老年社區(qū)歐洲法國政府福利性政府、慈善團(tuán)體或非盈利機(jī)構(gòu)出資建設(shè)，不以盈利為目的。老年公寓、異地老年社區(qū)國際養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式81養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷三個階段的演變升級，發(fā)展模式逐漸成熟，目前國際上區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣僅幾分鐘路程規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽城中心共10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開始建設(shè)以來，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實、身體健康、享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一美國太陽城中心82區(qū)位：臨近海灣國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例聞名世界的最為成熟的老聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心：獨立家庭別墅國王之殿：聯(lián)排別墅湖中之塔、自由廣場：輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院、阿斯頓花園：出租的獨立居住公寓美國太陽城中心作為全美最典型、最好的老年社區(qū)，物業(yè)類型為老年人群量身定制，且整個社區(qū)功能分區(qū)明確，六大居住社區(qū)共享郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂等配套。美國太陽城中心國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例83聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一戶型構(gòu)成：美國太陽城中心作美國太陽城中心聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成：美國太陽城中心居民必須為55歲以上老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天，目前該社區(qū)內(nèi)45-64歲人群占比為15.1%，65歲以上人群占比高達(dá)83%，住進(jìn)陪助型公寓的人群平均年齡更是達(dá)到85歲。年齡段0-1819-2425-4445-6465歲以上比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例84美國太陽城中心聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益美國太陽城中心的運營收益主要來源于一次性銷售收益和長期性收益，長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。太陽城中心的長期性收益是太陽城中心運營收益的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計）。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例美國太陽城中心營收模式85美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性美國太陽城中心成功因素分析制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感：由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會，社區(qū)對低齡人群活動嚴(yán)格限制社區(qū)委員會由社區(qū)老人構(gòu)成——便于溝通減少隔閡

社區(qū)委員會負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會。純粹老年社區(qū)——增強(qiáng)老年人的歸屬感

居民必須55歲以上，18歲以下的陪同人員一年居住不超過30天自社區(qū)1961年開始建設(shè)以來，社區(qū)各項活動一直由開發(fā)商運營，不久便成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨立的非盈利機(jī)構(gòu)——社區(qū)委員會，負(fù)責(zé)社區(qū)各項活動的組織，同時委員會收取參與各項活動業(yè)主的年費，以維持機(jī)構(gòu)的運營。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例86美國太陽城中心成功因素分析制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感：由老年業(yè)美國太陽城中心成功因素分析規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計、空間導(dǎo)向設(shè)計，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施針對老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設(shè)計——強(qiáng)調(diào)方便安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性——應(yīng)對老年人的記憶力感知力下降：對方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實施嚴(yán)格的人車分流針對老年人的社區(qū)設(shè)施：強(qiáng)調(diào)身體健康——建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心注重心理健康——老年圖書館，社區(qū)交流大廳電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計防滑坡道設(shè)計社區(qū)圖書館社區(qū)交流大廳國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例87美國太陽城中心成功因素分析規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場健身室美國太陽城中心成功因素分析多彩的體育運動：社區(qū)可以滿足大多數(shù)老年人運動需求，且經(jīng)常舉辦各種賽事豐富的會所運動：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場、棋牌室、保齡球場、舞廳、健身房等應(yīng)有盡有。特色：高爾夫愛好者的天堂社區(qū)擁有多個高爾夫球場，繳納入會費后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場，每年費用約1500美元。太陽城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例88草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場健身室美國太陽城中心成功因素分藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心美國太陽城中心成功因素分析由各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會組織的各類俱樂部使社區(qū)活動更加豐富豐富多彩的俱樂部活動：社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動超過80種，如：業(yè)余無線電、計算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等，可幫助老年人完成年輕時未曾實現(xiàn)的理想。如：您曾經(jīng)是一個外科醫(yī)生，但年輕時你可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在這里，你可以到木工坊隨意制作您喜歡的東西。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例89藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心美國太陽城中心成功因桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心成功因素分析為老年人設(shè)置專業(yè)、完善的服務(wù)配套設(shè)施太陽城中心為老年人提供了完善了社區(qū)服務(wù)配套，其中老年人每人每年繳納140美元的綜合會所使用費，即可享受包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個10000平方英尺的劇場等在內(nèi)的大部分配套設(shè)施。太陽城中心的許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放。國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例90桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心成功因素分析為老區(qū)位：臨近市區(qū)項目位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20~25分鐘車程，為成熟居住區(qū)邊緣。規(guī)模：精致型老年社區(qū)社區(qū)占地約126.5畝，分為兩棟，由提供老年人活動的亭式建筑相互連接，共計601戶，其中自理型480戶，介護(hù)型121戶。目標(biāo)定位和建設(shè)理念：項目原址為炸藥場，項目定位于日本老年人持續(xù)型社區(qū)照顧中心，由日本高級護(hù)理業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)日本健康理療公司經(jīng)營管理。日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一日本橫濱太陽城橫濱市橫濱太陽城國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例91區(qū)位：臨近市區(qū)日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一日本橫濱太陽戶型構(gòu)成：日本橫濱太陽城分為自理型住宅單元和介護(hù)型住宅單元。自理型住宅戶型面積：44.6~82.3㎡介護(hù)型住宅戶型面積：22.3~27.9㎡戶型設(shè)計要點：公寓每5個單元組成一組，避免形成過長的走道，形成圍合的鄰里社區(qū)。每個居住單元面積略小于通常標(biāo)準(zhǔn)，充分保證了老年人的居住私密性。雖然戶型面積較小，但其戶型設(shè)計充分考慮采光及通透性。日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例92戶型構(gòu)成：日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際服務(wù)人員配置：介護(hù)老人服務(wù)：1.5:1醫(yī)療配置項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室。當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時，通過外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。經(jīng)營狀況自理型住宅單元的入住率為61.7%介護(hù)型住宅單元的入住率為47.1%入住老人特點高收入老人多數(shù)有國外生活背景入住費用基本為自己承擔(dān)日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例93服務(wù)人員配置：日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一室內(nèi)設(shè)計：高星級酒店的裝修風(fēng)格室內(nèi)外景觀結(jié)合引入良好的室內(nèi)外景觀視野服務(wù)功能ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。無障礙設(shè)計無障礙設(shè)計遍布項目的每一個空間日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例94室內(nèi)設(shè)計：日本橫濱太陽城日本最大規(guī)模的老年地產(chǎn)社區(qū)之一國際由于日本老齡化相對嚴(yán)重，橫濱太陽城項目屬于國際優(yōu)秀老年地產(chǎn)項目范例，其運營思路為：一次性繳納入住金額根據(jù)入住年限返還入住金入住老年客戶需繳納一次性入住金：入住金額：根據(jù)房間大小，3,000萬~9,800萬日元不等（240~784萬），其中4,900萬日元（392萬）的比例最多。兩人入住一次性入住金在上述價格上上浮1,000萬日元（80萬）/居室。入住未滿15年，一次性入住金可退還部分：退還金額計算公式：入住費用*0.85*（（180月-入住月）/180）入住滿15年，一次性入住費不再退還。除一次性入住金，入住老年客戶還需繳納一些額外費用：室內(nèi)水電費、停車費、介護(hù)用品使用或租賃費等。日本橫濱太陽城營收模式國際養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例95由于日本老齡化相對嚴(yán)重，橫濱太陽城項目屬于國際優(yōu)秀老年地產(chǎn)項通過對美國、日本重要的老年社區(qū)分析，美日兩國老年地產(chǎn)的特征如下：美國：活躍的老年生活具有明顯的市場導(dǎo)向吸引和滿足“活躍長者”借鑒：市場選擇與開發(fā)模式日本：自助自理、有保障的老年生活具有明顯的社會導(dǎo)向滿足各個年齡段、具有不同需求的老年人借鑒：文化因素與人文關(guān)懷國際養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析96通過對美國、日本重要的老年社區(qū)分析，美日兩國老年地產(chǎn)的特征如模式代表案例典型特征模式點評“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚養(yǎng)生文化村以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)1.是全國首家推行可持續(xù)醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)；

2.完善的休閑配套和老年教育配套在國內(nèi)鮮有。會籍制的養(yǎng)老俱樂部上海親和源集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際養(yǎng)老社區(qū)是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際養(yǎng)老社區(qū)，它開創(chuàng)了養(yǎng)老院與俱樂部相結(jié)合的新型模式；以房養(yǎng)老北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展滯后，其發(fā)展模式仍處于探索階段，目前我國主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目大體采用以下三種開發(fā)模式：中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式97模式代表案例典型特征模式點評“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚該項目位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，是純老年人居住生活社區(qū)，該小區(qū)采用會員制模式，于2010年1月正式運營。占地面積：124.95萬㎡。容積率：1.2建筑面積：10萬㎡綠化率：51%總戶數(shù)：838戶入住率：80%項目概況項目概況會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例98該項目位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，是純老年人居住生活社區(qū)，該小區(qū)基礎(chǔ)配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時秘書服務(wù)、配餐中心、健康會所、生活廣場、室內(nèi)游泳池、老年大學(xué)等配套設(shè)施，并設(shè)有以老年?？茷樘厣念U養(yǎng)院，與曙光醫(yī)院（三級甲等）合作對接，配備專人專車，提供緊急送治服務(wù)。功能配套：室內(nèi)外均采用無障礙化設(shè)計。每層樓均設(shè)有室內(nèi)活動空間，方便老人交流。小區(qū)內(nèi)設(shè)有智能安全監(jiān)控設(shè)備，以保證老年人的人生財產(chǎn)安全。項目配套會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例99基礎(chǔ)配套：項目配套會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老產(chǎn)品形態(tài)：項目產(chǎn)品形態(tài)分為多層和小高層。戶型面積：戶型面積分別為58㎡、72㎡、120㎡。主力戶型為：72㎡，1室1廳1衛(wèi)。戶型設(shè)計：根據(jù)老年客戶的居住需求，項目戶型設(shè)計有以下特點：注重房間的舒適性、功能性和采光性采用人性化材料進(jìn)行精裝全配采用無障礙化設(shè)計，比如樓道較寬、浴室空間大等。產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和源中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例100產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計會員制模式的國際養(yǎng)老社區(qū)上海親和該項目位于北京市順義區(qū)潮白河西岸，毗鄰首都機(jī)場，項目分三期開發(fā)，產(chǎn)品類型以低密度多層為主，同時有部分聯(lián)排別墅物業(yè)。占地面積：234萬㎡。容積率：0.29建筑面積：70萬㎡綠化率：90%物管費：2.48元·㎡/月銷售價格：13000元/㎡項目概況“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東方太陽城中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例101該項目位于北京市順義區(qū)潮白河西岸，毗鄰首都機(jī)場，項目分三期開基礎(chǔ)配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有老年大學(xué)、老年活動中心、垂釣魚池等配套設(shè)施，同時設(shè)有東方太陽醫(yī)院方便老年人群迅速就醫(yī)。功能配套每棟樓層均設(shè)有電梯及無障礙坡道。戶型設(shè)計充分考慮朝向、采光及通風(fēng)。地面防滑處理，墻壁預(yù)麥扶手，陽角摸圓。小區(qū)內(nèi)設(shè)置紅外安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)有SOS緊急呼叫按鈕。插座、開關(guān)相應(yīng)降低高度，感應(yīng)門鎖替代旋鈕式鑰匙。商業(yè)街醫(yī)院無障礙坡道項目配套“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東方太陽城中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例102基礎(chǔ)配套商業(yè)街醫(yī)院無障礙坡道項目配套“以房養(yǎng)老”的綜合型老年產(chǎn)品形態(tài)項目產(chǎn)品形態(tài)分為公寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅及四合院。戶型面積公寓：71—272㎡

聯(lián)排別墅：193—244㎡

獨棟別墅：266—502㎡

四合院：424—843㎡戶型設(shè)計戶型設(shè)計針對不同的產(chǎn)品形態(tài)及老年人居住需求各有側(cè)重：考慮老年人渴望交流特性，部分戶型設(shè)置雙客廳考慮老年人與子女共同居住需求，部分戶型采用多臥室設(shè)計考慮老年人陪護(hù)需求，部分戶型設(shè)置保姆間產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東方太陽城中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例103產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計“以房養(yǎng)老”的綜合型老年社區(qū)北京東本案借鑒國外老年住宅項目，提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運作思路為：客戶購房后，擁有房屋產(chǎn)權(quán)及居住權(quán)，同時開發(fā)商逐年向客戶回購房屋產(chǎn)權(quán)客戶按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)；如業(yè)主過世時，開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾業(yè)主本人無限期免費居住下去。北京東方太陽城營收模式以房養(yǎng)老，為老年群體提供充分養(yǎng)老生活保障中國養(yǎng)老地產(chǎn)參考案例104本案借鑒國外老年住宅項目，提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與通過對上海、北京的重點老年社區(qū)分析，我國各地區(qū)老年地產(chǎn)的市場特征各有差異：上海：注重居住品質(zhì)的老年生活定位高端，高標(biāo)準(zhǔn)、高起步創(chuàng)新會員制模式借鑒：針對客戶人群的深度產(chǎn)品研發(fā)北京：注重養(yǎng)老保障的老年生活產(chǎn)權(quán)回購，解決養(yǎng)老的后顧之憂借鑒：“以房養(yǎng)老”模式105通過對上海、北京的重點老年社區(qū)分析，我國各地區(qū)老年地產(chǎn)的市場目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議5106目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景538地理區(qū)位讓胡路區(qū)地處黑龍江省西南部，松嫩平原中部，大慶市區(qū)西北部，地理位置東經(jīng)124°51′，北緯46°39′，東與薩爾圖區(qū)相連，南與紅崗區(qū)大同區(qū)毗鄰，西與杜爾伯特蒙古自治縣相接，北與林甸縣接壤。海拔高度在145-155米之間。全區(qū)總面積為1394平方公里，占大慶總面積的27﹪，區(qū)域南北長69.5公里，東西寬33.5公里，邊界長225.2公里?；A(chǔ)設(shè)施區(qū)鄉(xiāng)村道為支撐的快速暢通的交通格局；通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，水、電、氣供應(yīng)充足。生態(tài)環(huán)境“天然百湖之城，綠色油化之都”，空氣質(zhì)量好，是中國服務(wù)外包示范城市、全國文明城市、全國首批安全發(fā)展示范城市試點城市、國家園林城市。孝德園項目發(fā)展背景大慶區(qū)域基本情況107地理區(qū)位孝德園項目發(fā)展背景大慶區(qū)域基本情況39大慶市位于黑龍江省西部，松遼盆地中央坳陷區(qū)北部。市區(qū)地理位置北緯45°46'至46°55'，東經(jīng)124°19'至125°12'之間，東與綏化地區(qū)相連，南與吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部與齊齊哈爾市接壤。濱洲鐵路從市中心穿過，東南距哈爾濱市159公里，西北距齊齊哈爾市139公里。孝德園項目發(fā)展背景大慶城市概況大慶市是中國第一大油田、世界第十大油田大慶油田所在地；是一座以石油、石化為支柱產(chǎn)業(yè)的的著名工業(yè)城市108孝德園項目發(fā)展背景大慶城市概況40大慶擁有不可多得的自然環(huán)境和人文環(huán)境，為本項目打造成為黑龍江區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)示范項目提供了有力的外部支撐。孝德園項目發(fā)展背景109大慶擁有不可多得的自然環(huán)境和人文環(huán)境，為本項目打造成為黑龍江目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議6110目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景642通過對國內(nèi)外主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究，充分考慮塑造老年地產(chǎn)項目標(biāo)桿效應(yīng)和資金回收利用率，建議孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)項目融合以下方式：孝德園項目發(fā)展模式充分打造高端精品老年公寓，其經(jīng)營模式以會員消費制為主，如上海親和源。111通過對國內(nèi)外主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究，充分考慮塑造老年地產(chǎn)項目目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產(chǎn)品設(shè)計建議7112目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景744項目定位：結(jié)合大慶自然資源和人文歷史，將本項目打造成為集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假、康復(fù)療養(yǎng)、培訓(xùn)拓展、老年農(nóng)莊、主題樂園為一體的復(fù)合型、智能化養(yǎng)老養(yǎng)生新概念社區(qū)。孝德園項目定位研究總體定位113項目定位：結(jié)合大慶自然資源和人文歷史，將本項目打造成為集養(yǎng)老基于對項目發(fā)展方向的思考及項目定位、項目特色的提煉，建議孝德園養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要涵蓋以下功能：居住功能生活休閑功能文化娛樂功能醫(yī)療護(hù)理功能服務(wù)功能商業(yè)配套功能注重空間的無障礙設(shè)計、園林綠化景觀的打造，滿足入住老人的各項生活居住需要。提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的活動空間，提供老人彼此交流的活動空間，提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間，提供老人渴望年輕、享受童真的空間。為入住老人提供基本醫(yī)療、保健服務(wù)，保障其健康需求，為需要康復(fù)療養(yǎng)的病人提供全面的康復(fù)療養(yǎng)場地。保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種經(jīng)濟(jì)情況下的應(yīng)急處理等。滿足老年人的購物消費等基本生活需求?；▓@式老年住宅濕地公園、生態(tài)化的園林綠化、棋牌室、健身會所、茶室、老年大學(xué)、老年圖書館、垂釣魚池、老年農(nóng)莊301醫(yī)院合作，醫(yī)療室、護(hù)理室、康復(fù)療養(yǎng)院緊急呼叫、管家服務(wù)、代辦服務(wù)超市、餐廳、娛樂會所、洗衣房、理發(fā)店等功能定位XX項目定位研究114基于對項目發(fā)展方向的思考及項目定位、項目特色的提煉，建議孝德分別打造、豪華酒店公寓、花園洋房等不同產(chǎn)品形態(tài)，滿足老年客群的不同居住需求。在臨近原有建筑群方位設(shè)置特色商業(yè)街，滿足本項目客戶消費需求。項目引入老年農(nóng)莊概念，將傳統(tǒng)蔬果園與農(nóng)家樂形式融合，提升項目認(rèn)知，同時小區(qū)住戶可認(rèn)購一塊土地，交納一定費用，由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，也可自行耕種?？稍O(shè)置康復(fù)療養(yǎng)院對外提供康復(fù)療養(yǎng)服務(wù)的同時，提升項目價值。利用自然資源優(yōu)勢和本項目優(yōu)勢，打造拓展培訓(xùn)中心、會所，后續(xù)項目可引入主題樂園概念，更好提升本項目區(qū)域養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目價值。滿足多種復(fù)合功能的產(chǎn)品形態(tài)XX項目定位研究產(chǎn)品定位115分別打造、豪華酒店公寓、花園洋房等不同產(chǎn)品形態(tài)，滿足老年客群項目位于讓胡路區(qū)乘風(fēng)莊，其首要客戶為熟悉、了解和認(rèn)可孝德園的人群，這部分客群主要以市內(nèi)客戶居多，因此主力目標(biāo)市場為市內(nèi)客戶。細(xì)分目標(biāo)市場：市內(nèi)市場：根據(jù)項目輻射范圍和半徑，以及客戶行為分析，建議本項目以大慶市及周邊縣市作為核心目標(biāo)市場。省內(nèi)市場：根據(jù)各地區(qū)客戶的消費習(xí)慣和養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度，結(jié)合本項目欲打造養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地等特點，建議本項目以省內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市作為重點開拓目標(biāo)市場。目標(biāo)市場定位重點發(fā)展市內(nèi)目標(biāo)市場，積極開拓和輻射省內(nèi)市場孝德園項目定位研究116項目位于讓胡路區(qū)乘風(fēng)莊，其首要客戶為熟悉、了解和認(rèn)可孝德園的由于本項目為養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目，且養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)概念尚未普及，其目標(biāo)客戶主要以有一定遠(yuǎn)見和想法、經(jīng)濟(jì)寬裕、自身或家人有養(yǎng)老需求的中老年群體。年齡階段：項目定位為養(yǎng)老地產(chǎn)，其購買客戶主要集中在50~65歲年齡階段。經(jīng)濟(jì)實力：根據(jù)本項目經(jīng)營模式和養(yǎng)老地產(chǎn)特征，其目標(biāo)客群多為擁有住房、有一定經(jīng)濟(jì)實力的購房者。購買用途：目前養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，其目標(biāo)客群多為有一定居住需求的自住型客戶。多年齡階段客戶，積極開拓和輻射全國市場客群定位孝德園項目定位研究117由于本項目為養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目，且養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)概念尚未普及，其目錄養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景養(yǎng)老地產(chǎn)概念闡述養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式孝德園項目發(fā)展背景孝德園項目發(fā)展模式孝德園項目定