嘉聯(lián)成都光華大道項(xiàng)目定位報(bào)告

陽(yáng)城實(shí)業(yè)光華大道項(xiàng)目定位報(bào)告【謹(jǐn)呈：鋼城集團(tuán)四川陽(yáng)城實(shí)業(yè)有限公司】思考路徑項(xiàng)目本體研究市場(chǎng)客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀，競(jìng)爭(zhēng)格局、預(yù)期、規(guī)律……市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)空缺客戶特征、客戶類別、客戶發(fā)展趨勢(shì)……目標(biāo)客戶群的鎖定項(xiàng)目現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)分析……項(xiàng)目可發(fā)展空間判定項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略項(xiàng)目定位、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、項(xiàng)目啟動(dòng)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議、產(chǎn)品建議、景觀建議、立面建議……經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本測(cè)算、項(xiàng)目損益前期營(yíng)銷售樓處、樣板間、樣板區(qū)、展示區(qū)、入市時(shí)機(jī)……2市場(chǎng)部分總結(jié)光華大道由東至西物業(yè)形態(tài)逐漸豐富，由純粹的高層電梯轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)棟、雙拼、疊拼、花園洋房及電梯等多種物業(yè)形態(tài)組合的復(fù)合項(xiàng)目，面積區(qū)間隨之?dāng)U大，由功能性需求為主向舒居需求轉(zhuǎn)變，套一產(chǎn)品慢慢退出市場(chǎng)。光華大道項(xiàng)目由東至西高層電梯成交客戶來(lái)訪區(qū)域成都占比逐步減小，外地占比相應(yīng)擴(kuò)大，看重點(diǎn)由功能性需求轉(zhuǎn)化為舒適度需求?；▓@洋房、別墅的成交客戶來(lái)訪區(qū)域成都及外地各占一半，居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)為其首要看重點(diǎn)。據(jù)目前光華大道商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政府規(guī)劃，目前光華大道已形成以大地新光華廣場(chǎng)為中心的內(nèi)光華商圈，未來(lái)光華大道三環(huán)外由東至西還將以金沙太陽(yáng)城為中心的外光華商圈（距離本項(xiàng)目200米左右，占地200多畝，為政府意向規(guī)劃打造，將建成集酒店、大型購(gòu)物場(chǎng)所、高檔寫(xiě)字樓、電影城等高端商業(yè)配套為主的大型商業(yè)中心）、以青羊綠舟B區(qū)休閑商業(yè)空間和D區(qū)高端商業(yè)配套為中心的青羊綠舟商圈和以珠江國(guó)際為中心的光華新城商圈（已引進(jìn)家樂(lè)福、伊藤洋華堂等）等三大商圈。3客戶部分總結(jié)區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)低密物業(yè)（花園洋房、別墅等）需求較強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)電梯公寓和低密物業(yè)的客戶構(gòu)成有所不同，電梯公寓客戶以城西客戶為主，而低密物業(yè)的客戶范圍更廣，主要城西、城南和外地客戶構(gòu)成。電梯公寓客戶以首置客戶與改善型客戶并重，而低密物業(yè)客戶以改善型客戶為主。客戶對(duì)居住環(huán)境、居住舒適性和小區(qū)品質(zhì)要求較高，屬于深度居家性質(zhì)。電梯公寓客戶的需求主要以兩房為主，有一定的總價(jià)承受能力；低密物業(yè)客戶的需求主要以三房為主，有較強(qiáng)的總價(jià)承受能力。電梯公寓客戶對(duì)功能型贈(zèng)送的需求較高，低密物業(yè)對(duì)舒適型贈(zèng)送需求較高。4思考路徑項(xiàng)目本體研究市場(chǎng)客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀，競(jìng)爭(zhēng)格局、預(yù)期、規(guī)律……市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)空缺客戶特征、客戶類別、客戶發(fā)展趨勢(shì)……目標(biāo)客戶群的鎖定項(xiàng)目現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)分析……項(xiàng)目可發(fā)展空間判定項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略項(xiàng)目定位、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、項(xiàng)目啟動(dòng)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議、產(chǎn)品建議、景觀建議、立面建議……經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本測(cè)算、項(xiàng)目損益前期營(yíng)銷售樓處、樣板間、樣板區(qū)、展示區(qū)、入市時(shí)機(jī)……5項(xiàng)目四至南臨光華大道西面與光華杏林、易城國(guó)際隔路相望北靠規(guī)劃路（已形成）東側(cè)與元益花園一墻之隔西北側(cè)：社區(qū)中心＋市政公園6項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：58716.31平米2#地塊：10852.07平米3#地塊：47864.24平米道路用地面積：12114.87平米綠化用地面積：4685.13平米用地性質(zhì)：2#地塊：公共服務(wù)設(shè)施用地兼容二類住宅用地（可兼容的二類住宅建筑面積比例小于計(jì)入容積率的建筑面積的50%）；3#地塊為二類住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積不大于計(jì)入容積率的建筑面積的10%）凈用地強(qiáng)度：2#地塊總?cè)莘e率不大于2.4，總建筑密度不大于40%；3#地塊總?cè)莘e率不大于2.8，總建筑密度對(duì)應(yīng)為24%。建筑高度：2#地塊的住宅部分和3#地塊的建筑高度不大于59米，2#地塊的公共服務(wù)設(shè)施建筑高度不大于24米。綠地率：2#地塊結(jié)合方案確定，3#地塊綠地率不小于30%。配套要求：2#地塊臨近規(guī)劃道路的地面建筑內(nèi)配建建筑面積不小于270平米的社區(qū)服務(wù)中心一處（含社區(qū)醫(yī)務(wù)室一處，不低于20平米的郵政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)一處），且優(yōu)先設(shè)于地面一層并有獨(dú)立出入口。2#地塊臨近規(guī)劃道路的地面建筑內(nèi)配建建筑面積不小于115平米的社區(qū)居委會(huì)一處（含不少于15平米的警衛(wèi)室一處，不少于50平米的服務(wù)站一處），且優(yōu)先設(shè)于地面一層并有獨(dú)立出入口。

③②193m67m48m263m312m171m147m91m67m145m備注：上圖所示尺寸為概算尺寸，并未考慮其中道路和相應(yīng)綠化距離等另外：需要針對(duì)容積率調(diào)整：3.2，69米限高，24%覆蓋率問(wèn)題布局一套方案7項(xiàng)目周邊地塊規(guī)劃情況項(xiàng)目周邊規(guī)劃較為齊全，臨近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、街道辦、小學(xué)及幼兒園，同時(shí)周邊還有幾塊商業(yè)用地，從未來(lái)發(fā)展上看，本項(xiàng)目特別是公服用地一側(cè)，將成為街道辦/居委會(huì)管轄范圍的中心，將形成區(qū)域向心點(diǎn)，具有一定的商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目臨近最大的市政公園，且本公園已經(jīng)建成并對(duì)外開(kāi)放，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)一定的想象空間幼兒園小學(xué)非市屬科研辦公用地街道辦農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公服用地易誠(chéng)國(guó)際光華杏林元益花園市政公園市政公園市政公園武青路光華大道二類住宅用地公服用地8思考路徑項(xiàng)目本體研究市場(chǎng)客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀，競(jìng)爭(zhēng)格局、預(yù)期、規(guī)律……市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)空缺客戶特征、客戶類別、客戶發(fā)展趨勢(shì)……目標(biāo)客戶群的鎖定項(xiàng)目現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)分析……項(xiàng)目可發(fā)展空間判定項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略項(xiàng)目定位、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、項(xiàng)目啟動(dòng)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議、產(chǎn)品建議、景觀建議、立面建議……經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本測(cè)算、項(xiàng)目損益前期營(yíng)銷售樓處、樣板間、樣板區(qū)、展示區(qū)、入市時(shí)機(jī)……9項(xiàng)目SWOT分析…1、地處光華大道橋頭堡，未來(lái)發(fā)展空間巨大。2、項(xiàng)目地塊不規(guī)整，但仍較為方正，發(fā)揮空間較大3、項(xiàng)目具有一定的規(guī)模，且經(jīng)濟(jì)指標(biāo)由一定空間，未來(lái)可挖掘空間較大4、緊鄰社區(qū)服務(wù)中心和市政公園，相對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯5、陽(yáng)城房產(chǎn)頭號(hào)作品，必將傾注全力打造高品質(zhì)樓盤(pán)6、周邊規(guī)劃配套較為齊全，項(xiàng)目所在將成為未來(lái)區(qū)域向心點(diǎn)1、周邊配套相對(duì)滯后，但較為完善2、地塊被分為兩塊不同性質(zhì)用地，給物業(yè)形態(tài)布局帶來(lái)一定限制3、土地成本較高，必須在后期開(kāi)發(fā)中給與足夠重視4、盡管鋼城集團(tuán)非常有實(shí)力，但陽(yáng)城房產(chǎn)頭號(hào)作品，仍需要優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）SWOT1、內(nèi)光華片區(qū)推動(dòng)加快，讓城西目光逐步向外擴(kuò)散，給區(qū)域帶來(lái)機(jī)遇2、光華大道及溫江市場(chǎng)吸引力，也為項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限機(jī)遇3、城西198區(qū)域進(jìn)一步打造，是區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)的又一強(qiáng)勁動(dòng)力1、現(xiàn)階段內(nèi)憂外患格局無(wú)法改變，向內(nèi)有內(nèi)光華的阻礙，向外有外光華及溫江市場(chǎng)分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見(jiàn)一斑。品牌的大力支持5、周邊商業(yè)氛圍不濃，發(fā)展不夠成熟，給公服用地帶來(lái)一定的不確定因素2、“國(guó)四條”的出臺(tái)，給明年市場(chǎng)蒙上了一層面紗，預(yù)計(jì)項(xiàng)目面市階段將是本輪政策調(diào)整的攻堅(jiān)階段，如何運(yùn)用前期定位來(lái)應(yīng)對(duì)未知市場(chǎng)環(huán)境，將是本項(xiàng)目思考難點(diǎn)10困局局地價(jià)價(jià)品牌牌經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借助助專專業(yè)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)共共同同打打造造，，也也為為項(xiàng)項(xiàng)目目保保駕駕護(hù)護(hù)航航短期期提提升升有有限限，，實(shí)實(shí)力力大大于于品品牌牌，，項(xiàng)項(xiàng)目目大大于于企企業(yè)業(yè)＋＋11項(xiàng)目目使使命命企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略————圍圍棋棋第第一一步步，，至至關(guān)關(guān)重重要要橋頭頭堡堡————形形象象、、氣氣質(zhì)質(zhì)、、品品質(zhì)質(zhì)財(cái)務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)銷售售周周期期財(cái)務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)銷售售周周期期形象象開(kāi)開(kāi)篇篇————一一舉舉成成名名基礎(chǔ)礎(chǔ)指指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目使使命命12項(xiàng)目目核核心心問(wèn)問(wèn)題題梳梳理理解決決好好：：高高地地價(jià)價(jià)與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利潤(rùn)潤(rùn)的的辯辯證證關(guān)關(guān)系系Q1Q2解決決好好：：企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展與與項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展的的辯辯證證關(guān)關(guān)系系企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展項(xiàng)目目的的企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展高地地價(jià)價(jià)下下的的盈盈利利模模式式公服服用用地地（（居居委委會(huì)會(huì)旁旁））的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式13S策略略選選擇擇1、、地地處處光光華華大大道道橋橋頭頭堡堡，，未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展空空間間巨巨大大2、、項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊不不規(guī)規(guī)整整，，但但仍仍較較為為方方正正，，發(fā)發(fā)揮揮空空間間較較大大3、、項(xiàng)項(xiàng)目目具具有有一一定定的的規(guī)規(guī)模模，，且且經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)由由一一定定空空間間，，未未來(lái)來(lái)可可挖挖掘掘空空間間較較大大4、、緊緊鄰鄰社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)中中心心和和市市政政公公園園，，相相對(duì)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯5、、陽(yáng)陽(yáng)城城房房產(chǎn)產(chǎn)頭頭號(hào)號(hào)作作品品，，必必將將傾傾注注全全力力打打造造高高品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤(pán)盤(pán)6、、周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃配配套套較較為為齊齊全全，，項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在將將成成為為未未來(lái)來(lái)區(qū)區(qū)域域向向心心點(diǎn)點(diǎn)WOT1、、周周邊邊配配套套相相對(duì)對(duì)滯滯后后，，但但較較為為完完善善2、、地地塊塊被被分分為為兩兩塊塊不不同同性性質(zhì)質(zhì)用用地地，，給給物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)布布局局帶帶來(lái)來(lái)一一定定限限制制3、、土土地地成成本本較較高高，，必必須須在在后后期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)中中給給與與足足夠夠重重視視4、、盡盡管管鋼鋼城城集集團(tuán)團(tuán)非非常常有有實(shí)實(shí)力力，，但但陽(yáng)陽(yáng)城城房房產(chǎn)產(chǎn)頭頭號(hào)號(hào)作作品品，，仍仍需需要要品品牌牌大大力力支支持持5、、周周邊邊商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不濃濃，，發(fā)發(fā)展展不不夠夠成成熟熟，，給給公公服服用用地地帶帶來(lái)來(lái)一一定定不不確確定定因因素素1、、內(nèi)內(nèi)光光華華片片區(qū)區(qū)推推動(dòng)動(dòng)加加快快，，讓讓城城西西目目光光逐逐步步向向外外擴(kuò)擴(kuò)散散，，給給區(qū)區(qū)域域帶帶來(lái)來(lái)機(jī)機(jī)遇遇2、、光光華華大大道道及及溫溫江江市市場(chǎng)場(chǎng)吸吸引引力力，，也也為為項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來(lái)來(lái)無(wú)無(wú)限限機(jī)機(jī)遇遇3、、城城西西198區(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)一一步步打打造造，，是是區(qū)區(qū)域域未未來(lái)來(lái)市市場(chǎng)場(chǎng)的的又又一一強(qiáng)強(qiáng)勁勁動(dòng)動(dòng)力力1、、現(xiàn)階階段段內(nèi)內(nèi)憂憂外外患患格格局局無(wú)無(wú)法法改改變變，，向向內(nèi)內(nèi)有有內(nèi)內(nèi)光光華華的的阻阻礙礙，，向向外外有有外外光光華華及及溫溫江江市市場(chǎng)場(chǎng)分分流流，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈程程度度可可見(jiàn)見(jiàn)一一斑斑。。2、、“國(guó)國(guó)四四條條””的的出出臺(tái)臺(tái)，，給給明明年年市市場(chǎng)場(chǎng)蒙蒙上上了了一一層層面面紗紗，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目目面面市市階階段段將將是是本本輪輪政政策策調(diào)調(diào)整整的的攻攻堅(jiān)堅(jiān)階階段段，，如如何何運(yùn)運(yùn)用用前前期期定定位位來(lái)來(lái)應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)未未知知市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境，，將將是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目思思考考難難點(diǎn)點(diǎn)高舉高打打——形形象策略略承接與迎迎合———客戶策策略主流市場(chǎng)場(chǎng)與市場(chǎng)場(chǎng)空缺相相結(jié)合———產(chǎn)品品策略借勢(shì)營(yíng)銷銷——后后期營(yíng)銷銷策略盡快啟動(dòng)動(dòng)——入入市時(shí)機(jī)機(jī)選擇高贈(zèng)送———高附附加值策策略住宅先行行——推推售節(jié)奏奏安排劣勢(shì)客觀觀存有，，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)無(wú)處不在在，我們們主張回回歸本原原14領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)價(jià)格—產(chǎn)品有有不可重重復(fù)性—過(guò)河拆拆橋追隨者—搭便車車，借勢(shì)勢(shì)—以小博博大，殺殺傷戰(zhàn)術(shù)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)的制造造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明明確，挖挖掘客戶戶—瞄準(zhǔn)市市場(chǎng)縫隙隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品和需需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游游戲規(guī)則則—強(qiáng)調(diào)新新的評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的特特色和價(jià)價(jià)值行業(yè)領(lǐng)袖袖非行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖，中中大規(guī)模模市場(chǎng)次/非主主流市場(chǎng)場(chǎng)敏銳的機(jī)機(jī)會(huì)主義義者代表：優(yōu)品道道、凱德德風(fēng)尚、、仁和春春天大道道條件：規(guī)模、、資源、、品牌代表：彩疊園園、公園園大道條件：規(guī)模、、資源、、品牌代表：雙璽、、錦繡光光華、金金河谷條件：規(guī)模、、產(chǎn)品代表：朗基龍龍?zhí)?、易易城?guó)際際、西西班牙森森林條件：價(jià)格、、產(chǎn)品本項(xiàng)目市市場(chǎng)占位位策略選選擇15本項(xiàng)目市市場(chǎng)占位位在哪里里（同類類產(chǎn)品））？?jī)r(jià)格品質(zhì)高端陣營(yíng)營(yíng)中端陣營(yíng)營(yíng)低端陣營(yíng)營(yíng)6500本區(qū)域市市場(chǎng)占位位現(xiàn)狀8000元益花園園高品質(zhì)低低價(jià)格低品質(zhì)高高價(jià)格高品質(zhì)高高價(jià)格低品質(zhì)低低價(jià)格本項(xiàng)目光華杏林林易城國(guó)際際凱德風(fēng)尚尚頤和京都都錦繡光華華仁和春天天大道（（電梯））公園大道道邊城香格格里西班牙森森林金河谷朗基龍?zhí)锰?0009500優(yōu)品道16光華大道道首城——外光光華新高高度，代代言光華華發(fā)展，，城市升升級(jí)——光華華大道橋橋頭堡，，述說(shuō)城城市色彩彩——陽(yáng)城城房產(chǎn)成成都開(kāi)篇篇之作，，帶來(lái)市市場(chǎng)新高高度——項(xiàng)目目形象定定位17文化品牌產(chǎn)品規(guī)模資源易城國(guó)際際元益花園園凱德風(fēng)尚尚頤和京都都中華錦繡繡新界錦繡光華華優(yōu)品道朗基龍?zhí)锰秒p璽金沙鷺島島龍湖翠微微清波競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比比——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)綜合素素質(zhì)差異異性較大大，本項(xiàng)項(xiàng)目綜合合素質(zhì)屬屬于中上上水平。。詳見(jiàn)附件件仁和春天天大道邊城香格格里18如何才能能實(shí)現(xiàn)超越？19項(xiàng)目客戶戶定位———客戶戶提升（（城西客客戶承接接）次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城南和城中范圍客戶：主要來(lái)自成都城南及城中區(qū)域，看好金沙光華發(fā)展及區(qū)域生活氛圍的客戶大城西客戶大城西范圍內(nèi)，光華、金沙、雙楠等區(qū)域的客戶大城西的原住民客戶和在城西居住多年的外地客戶核心客戶群成都其他區(qū)域內(nèi)的客戶以及四川二級(jí)城市客戶次要客戶群20思考路徑徑項(xiàng)目本體體研究市場(chǎng)客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀狀，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局、、預(yù)期、、規(guī)律………市場(chǎng)細(xì)分分及市場(chǎng)場(chǎng)空缺客戶特征征、客戶戶類別、、客戶發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)………目標(biāo)客戶戶群的鎖鎖定項(xiàng)目現(xiàn)狀狀、優(yōu)劣劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)、威威脅點(diǎn)分分析………項(xiàng)目可發(fā)發(fā)展空間間判定項(xiàng)目戰(zhàn)略略及策略略項(xiàng)目定位位、項(xiàng)目目產(chǎn)品策策略、項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)策略物業(yè)發(fā)展展建議規(guī)劃建議議、產(chǎn)品品建議、、景觀建建議、立立面建議議………經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)、成本本測(cè)算、、項(xiàng)目損損益前期營(yíng)銷售樓處、、樣板間間、樣板板區(qū)、展展示區(qū)、、入市時(shí)時(shí)機(jī)………21『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品文化環(huán)境文化需長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間、、高投入入打造品牌影響響力需要要通過(guò)本本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)一步提提升本項(xiàng)目的的第一選選擇：““1+3”———片區(qū)資源源和自身身產(chǎn)品的的結(jié)合“3”——“環(huán)境境”強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)，并并建立立立足于本本區(qū)域的的不可復(fù)復(fù)制的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部環(huán)境“1”——“產(chǎn)品品”以獨(dú)獨(dú)特性和和創(chuàng)新性性成為市市場(chǎng)關(guān)注注的焦點(diǎn)點(diǎn)（獨(dú)特的的價(jià)值主主張）（自然、、社會(huì)資資源）品牌（產(chǎn)品力力）（企業(yè)的的品牌力力）本項(xiàng)目的的“核心心競(jìng)爭(zhēng)力力”選擇擇22『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品文化環(huán)境文化需長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間、、高投入入打造品牌影響響力需要要通過(guò)本本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)一步提提升本項(xiàng)目的的第一選選擇：““1+3”———片區(qū)資源源和自身身產(chǎn)品的的結(jié)合“3”——“環(huán)境境”強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)，并并建立立立足于本本區(qū)域的的不可復(fù)復(fù)制的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部環(huán)境“1”——“產(chǎn)品品”以獨(dú)獨(dú)特性和和創(chuàng)新性性成為市市場(chǎng)關(guān)注注的焦點(diǎn)點(diǎn)（獨(dú)特的的價(jià)值主主張）（自然、、社會(huì)資資源）品牌（產(chǎn)品力力）（企業(yè)的的品牌力力）本項(xiàng)目的的“核心心競(jìng)爭(zhēng)力力”選擇擇23首席產(chǎn)品品打造“首席產(chǎn)產(chǎn)品，光光華地標(biāo)標(biāo)”首席規(guī)劃劃首席規(guī)劃劃——如如何順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng),如何實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市標(biāo)桿、、城市坐坐標(biāo)等首首席規(guī)劃劃方案。。首席產(chǎn)品品高附加產(chǎn)產(chǎn)品贈(zèng)送送——利利用贈(zèng)送送,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)超高附附加值,攤薄土地地成本。。首席立面面貴族血統(tǒng)統(tǒng)立面———實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貴族身身份體現(xiàn)現(xiàn)的同時(shí)時(shí)，傳承經(jīng)典典人生公共區(qū)域域打造原原則———架空層層、會(huì)所所、入戶戶大堂、電梯梯廳等公公共區(qū)域域。其他產(chǎn)品品原則精神歸屬屬原則———利用用精神堡堡壘及社社區(qū)標(biāo)識(shí)識(shí)物，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的的記憶憶元素素，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目增增值高科技技應(yīng)用用———利用用各類類高科科技技技術(shù)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)再度度升級(jí)級(jí)24多物業(yè)業(yè)組合合本項(xiàng)目目采用用洋房房類產(chǎn)產(chǎn)品、、電梯梯公寓寓和獨(dú)獨(dú)立商商業(yè)等等產(chǎn)品品組合合方式式進(jìn)行行物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)布局局理由：：迎合內(nèi)內(nèi)光華華市場(chǎng)場(chǎng)外移移的趨趨勢(shì)，，承接接客戶戶對(duì)洋洋房的的需求求利用洋洋房類類產(chǎn)品品價(jià)格格拉升升總產(chǎn)產(chǎn)值利用洋洋房類類產(chǎn)品品提升升項(xiàng)目目檔次次和品品質(zhì)充分考考慮市市政公公園給給項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)的資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)利用電電梯公公寓來(lái)來(lái)滿足足市場(chǎng)場(chǎng)的剛剛性需需求，，迎合合市場(chǎng)場(chǎng)的主主流客客戶需需求，，降低低項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，““以不不變應(yīng)應(yīng)萬(wàn)變變”獨(dú)立商商業(yè)，，迎合合區(qū)域域未來(lái)來(lái)發(fā)展展的同同時(shí)，，給項(xiàng)項(xiàng)目以以最有有利的的配套套設(shè)置置洋房類類產(chǎn)品品與電電梯公公寓產(chǎn)產(chǎn)品面面積比比率控控制在在：3:7比例例類洋房房產(chǎn)品品電梯公公寓獨(dú)立商商業(yè)會(huì)所25大圍合合式布布局項(xiàng)目布布局采采用大大圍合合概念念，臨臨近光光華大大道、、元益益花園園及公公服用用地兼兼容住住宅部部分，，采用用18-22層層電梯梯公寓寓，把把整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目向市市政公公園方方向進(jìn)進(jìn)行圍圍合布布局，，中間間采用用較低低建筑筑。理由：：把市政政公園園放在在項(xiàng)目目中考考慮臨街昭昭示性性發(fā)揮揮充分分能夠形形成較較大中中庭景景觀，，讓中中間建建筑和和景觀觀融合合統(tǒng)一一為一一個(gè)整整體能夠隔隔離噪噪音，，給客客戶一一個(gè)安安靜的的社區(qū)區(qū)能夠把把元益益花園園規(guī)劃劃帶來(lái)來(lái)的不不利影影響在在小區(qū)區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行消消化增強(qiáng)該該區(qū)域域用地地強(qiáng)度度，給給多物物業(yè)組組合留留足空空間圍合布布局營(yíng)營(yíng)造大大社區(qū)區(qū)概念念出入光光華大大道，，形成成不同同的視視覺(jué)效效果26院落感感的打打造院落是是具有有密切切而充充滿鄰鄰里親親情的的人性性化關(guān)關(guān)系模模式以以及充充滿生生機(jī)的的空間間場(chǎng)所所，給給人以以領(lǐng)域域感。。院落式式設(shè)計(jì)計(jì)表現(xiàn)現(xiàn)出濃濃郁的的人情情味和和結(jié)合合力，，它避避免了了鄰里里間因因?yàn)槿比狈蠝贤湛臻g而而導(dǎo)致致的““雞犬犬之聲聲相聞聞，老老死不不相往往來(lái)””的非非人性性化設(shè)設(shè)計(jì)。。圍合式式庭院院組團(tuán)團(tuán)體現(xiàn)現(xiàn)一種種包容容的內(nèi)內(nèi)斂形形態(tài)，，多層層次的的空間間體系系形成成一個(gè)個(gè)現(xiàn)代代文明明庭院院，實(shí)實(shí)現(xiàn)““高高品質(zhì)質(zhì)居住住空間間”與與“新新街坊坊鄰里里空間間”的的雙重重理念念。精心于于傳統(tǒng)統(tǒng)院落落感的的自然然營(yíng)造造，同同時(shí)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)西西方居居住人人的享享受性性，以以期實(shí)實(shí)現(xiàn)居居住最最佳化化。組團(tuán)式式院落落建議項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃為為：項(xiàng)目院院落概概念解解讀：：客戶語(yǔ)語(yǔ)錄：：“現(xiàn)現(xiàn)在的的樓盤(pán)盤(pán)多了了一些些現(xiàn)代代時(shí)尚尚的感感覺(jué)，，但少少了一一些人人情味味，往往往進(jìn)進(jìn)去住住了很很久都都和鄰鄰居沒(méi)沒(méi)什么么交流流。““組團(tuán)式式院落落27利用地地面層層次，，自動(dòng)動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)業(yè)分區(qū)區(qū)類洋房房產(chǎn)品品區(qū)域域，采采用1樓抬抬高形形式，，形成成整體體抬高高理由：：抬高后后，洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品更更容易易形成成較為為獨(dú)立立的區(qū)區(qū)域，，區(qū)隔隔對(duì)待待不同同物業(yè)業(yè)，形形成差差異化化，提提升品品質(zhì)抬高后后，市市政公公園資資源效效應(yīng)發(fā)發(fā)揮更更充分分抬高后后，避避免小小區(qū)公公共、、綠化化等區(qū)區(qū)域?qū)?duì)洋房房類產(chǎn)產(chǎn)品的的干擾擾利用抬抬高，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)景觀觀的層層次感感利用抬抬高，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)臨街街處臨臨街商商鋪的的組織織抬高后后，便便于組組織洋洋房類類產(chǎn)品品1層層和2層地地下室室的贈(zèng)贈(zèng)送采用抬抬高，，利于于組織織洋房房類產(chǎn)產(chǎn)品車車庫(kù)的的在樓樓底下下停車車問(wèn)題題，如如果需需要，，洋房房可實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙層停停車類洋房房產(chǎn)品品28人車分分流交交通組組織小區(qū)主主入口口規(guī)劃在在小區(qū)區(qū)西側(cè)側(cè)規(guī)劃劃道路路，為為了保保證業(yè)業(yè)主安安全，，主入入口不不允許許車輛輛通行行，車行出出入口口建議分分別規(guī)規(guī)劃在在小區(qū)區(qū)西側(cè)側(cè)和北北側(cè)，，由地地下室室均可可直接接進(jìn)入入單元元內(nèi)，，洋房房類產(chǎn)產(chǎn)品可可直接接進(jìn)入入抬高高后的的地下下交通通整體規(guī)規(guī)劃通過(guò)交交通道道路合合理組組織，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車車分流流客戶語(yǔ)語(yǔ)錄：：“最最好能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車車分流流，否否則管管理起起來(lái)會(huì)會(huì)比較較麻煩煩，而而且車車輛經(jīng)經(jīng)常在在小區(qū)區(qū)內(nèi)行行駛總總是要要影響響綠化化環(huán)境境和空空氣質(zhì)質(zhì)量，，現(xiàn)在在三環(huán)環(huán)內(nèi)很很多小小區(qū)就就是進(jìn)進(jìn)去之之后全全是車車輛，，感覺(jué)覺(jué)很不不好，，想在在小區(qū)區(qū)里面面轉(zhuǎn)一一下的的都沒(méi)沒(méi)什么么興趣趣了，，所以以停車車最好好都在在地下下，而而且從從地下下室應(yīng)應(yīng)該可可以直直接上上電梯梯回家家?！薄敝魅肟诳诖稳肟诳?9首席產(chǎn)產(chǎn)品打打造“首席席產(chǎn)品品，光光華地地標(biāo)””首席規(guī)規(guī)劃首席規(guī)規(guī)劃———如如何順順應(yīng)市市場(chǎng),如何何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市市標(biāo)桿桿、城市坐坐標(biāo)等等首席席規(guī)劃劃方案案。首席產(chǎn)產(chǎn)品高附加加產(chǎn)品品贈(zèng)送送———利用用贈(zèng)送送,實(shí)實(shí)現(xiàn)超超高附附加值值,攤薄土土地成成本。。首席立立面貴族血血統(tǒng)立立面———實(shí)實(shí)現(xiàn)貴貴族身身份體體現(xiàn)的的同時(shí)時(shí)，傳承經(jīng)經(jīng)典人人生公共區(qū)區(qū)域打打造原原則———架架空層層、會(huì)會(huì)所、、入戶戶大堂、電電梯廳廳等公公共區(qū)區(qū)域。。其他產(chǎn)產(chǎn)品原原則精神歸歸屬原原則———利利用精精神堡堡壘及及社區(qū)區(qū)標(biāo)識(shí)識(shí)物，，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的的記憶憶元素素，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目增增值高科技技應(yīng)用用———利用用各類類高科科技技技術(shù)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)再度度升級(jí)級(jí)30建筑外外立面面風(fēng)格格建議議建筑風(fēng)風(fēng)格：：新古古典主主義歐歐式色彩：：沉穩(wěn)穩(wěn)的暖暖色調(diào)調(diào)根據(jù)區(qū)區(qū)域高高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)成交交客戶戶訪談?wù)?，城城西客客戶?duì)對(duì)沉穩(wěn)穩(wěn)地暖暖色調(diào)調(diào)歐式式建筑筑認(rèn)可可度較較高，，與城城西閑閑散、、傳統(tǒng)統(tǒng)、慢慢節(jié)奏奏的生生活方方式相相結(jié)合合，建建議本本項(xiàng)目目建筑筑方向向?yàn)椋海嚎蛻粽Z(yǔ)語(yǔ)錄：：“相相對(duì)而而言更更喜歡歡異域域風(fēng)情情的房房子，，加入入一些些古典典的元元素，，有返返璞歸歸真的的感覺(jué)覺(jué)，顏顏色最最好不不要太太亮或或太冷冷，以以前的的那些些淺色色房子子剛開(kāi)開(kāi)始還還可以以，隔隔幾年年顏色色就變變了，，看起起來(lái)很很難看看，用用墻磚磚就會(huì)會(huì)稍微微好一一點(diǎn)，，咖啡啡色看看起來(lái)來(lái)比較較沉穩(wěn)穩(wěn)，而而且有有檔次次，更更重要要是感感覺(jué)上上要溫溫暖柔柔和一一些。。”要求：：經(jīng)典傳傳承能夠和和洋房房相互互應(yīng)經(jīng)久耐耐看31外立面面建議議———電梯梯建筑風(fēng)風(fēng)格：：新古古典主主義歐歐式色彩：：沉穩(wěn)穩(wěn)的暖暖色調(diào)調(diào)要求：：經(jīng)典傳傳承能夠和和洋房房相互互應(yīng)經(jīng)久耐耐看32在簡(jiǎn)歐歐風(fēng)格格的基基礎(chǔ)上上，注注重對(duì)對(duì)頂部部的處處理，，甚至至考慮慮結(jié)構(gòu)構(gòu)造型型理由：：光華大大道項(xiàng)項(xiàng)目多多為平平頂設(shè)設(shè)計(jì)，，利用用建筑筑頂部部處理理，增增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)識(shí)性性頂部處處理更更能夠夠體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的品品質(zhì)和和價(jià)值值頂部處處理與與立面面線條條結(jié)合合，增增強(qiáng)挺挺拔感感，讓讓建筑筑線條條更美美給立面面一個(gè)個(gè)概念念炒作作空間間外立面面（電電梯））———頂部部處理理33電梯公公寓底底部處處理多多采用用石材材和建建筑構(gòu)構(gòu)件相相結(jié)結(jié)合形形式外立面面（電電梯））———底部部處理理理由：：歐式立立面都都強(qiáng)調(diào)調(diào)穩(wěn)建筑構(gòu)構(gòu)件———體體現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格的的最好好元素素能夠較較好的的迎合合“三三段式式”立立面設(shè)設(shè)計(jì)34外立面面（電電梯））———連板板處理理根據(jù)立立面特特征，，結(jié)合合項(xiàng)目目實(shí)際際情況況，電電梯公公寓單單元之之間可可采用用連板板形式式進(jìn)行行連接接理由：：連板———讓讓單元元間的的連接接不在在生硬硬，而而賦予予了表表情連板———增增強(qiáng)通通透感感連板———增增加兩兩側(cè)戶戶型的的局部部贈(zèng)送送發(fā)揮揮空間間給立面面變化化帶來(lái)來(lái)空間間，增增強(qiáng)了了視覺(jué)覺(jué)效果果35洋房類類立面面選擇擇———同樣樣遵循循簡(jiǎn)歐歐風(fēng)格格理由：：與其他他部分分形成成協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一但洋房房部分分又存存在更更多可可發(fā)揮揮空間間注重退退臺(tái)的的效果果及應(yīng)應(yīng)用與與立面面效果果的結(jié)結(jié)合外立面面———洋房房立面面36獨(dú)立商商業(yè)外外立面面外圍商商業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)可可結(jié)合合會(huì)所所或公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施，，形成成標(biāo)志志性建建筑，，形成成社區(qū)區(qū)的精精神堡堡壘和和代言言元素素順應(yīng)立立面風(fēng)風(fēng)格，，結(jié)合合商業(yè)業(yè)布局局，讓讓商業(yè)業(yè)成為為項(xiàng)目目亮點(diǎn)點(diǎn)，成成為全全新的的城市市界面面，吸吸引眼眼球，，同時(shí)時(shí)形成成較強(qiáng)強(qiáng)的記記憶元元素，，提高高項(xiàng)目目認(rèn)知知度客戶語(yǔ)語(yǔ)錄：：“商商場(chǎng)的的外立立面最最好能能特別別一些些，風(fēng)風(fēng)格明明顯一一點(diǎn)，，這樣樣顯得得比較較高檔檔，而而且容容易找找到。?！?7首席產(chǎn)產(chǎn)品打打造“首席席產(chǎn)品品，光光華地地標(biāo)””首席規(guī)規(guī)劃首席規(guī)規(guī)劃———如如何順順應(yīng)市市場(chǎng),如何何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市市標(biāo)桿桿、城市坐坐標(biāo)等等首席席規(guī)劃劃方案案。首席產(chǎn)產(chǎn)品高附加加產(chǎn)品品贈(zèng)送送———利用用贈(zèng)送送,實(shí)實(shí)現(xiàn)超超高附附加值值,攤薄土土地成成本。。首席立立面貴族血血統(tǒng)立立面———實(shí)實(shí)現(xiàn)貴貴族身身份體體現(xiàn)的的同時(shí)時(shí)，傳承經(jīng)經(jīng)典人人生公共區(qū)區(qū)域打打造原原則———架架空層層、會(huì)會(huì)所、、入戶戶大堂、電電梯廳廳等公公共區(qū)區(qū)域。。其他產(chǎn)產(chǎn)品原原則精神歸歸屬原原則———利利用精精神堡堡壘及及社區(qū)區(qū)標(biāo)識(shí)識(shí)物，，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的的記憶憶元素素，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目增增值高科技技應(yīng)用用———利用用各類類高科科技技技術(shù)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)再度度升級(jí)級(jí)38市場(chǎng)表表現(xiàn)客戶判判斷宏觀市市場(chǎng)凱德風(fēng)風(fēng)尚：：110-140平平米三三房銷銷售最最好，，其次次是87-90平米米兩房房?jī)?yōu)品道道：70-80平米米套二二銷售售最好好仁和春春天大大道：：110-130平平米套套二銷銷售最最好三房需求最最多，兩房房其次；110-140平米米需求最最多；62-85萬(wàn)成交較較多；市場(chǎng)有向下下的壓力，，明年以走走量產(chǎn)品為為主按照客戶的的需求和市市場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)來(lái)看，三三房居多、、其次兩房房、少量四四房結(jié)合客戶的的改善性需需求和控制制總價(jià)的原原則，小(115-120)中(120-125)三房房各設(shè)置25%和10%。物業(yè)配比原原則通過(guò)上述三三個(gè)維度進(jìn)進(jìn)行分析，，確定戶型型配比原則則臨光華大道道南側(cè)和東東側(cè)地塊噪噪音和景觀觀有影響，，設(shè)置兩房房（60-70，贈(zèng)贈(zèng)送后75-90））或小套三三（85-89，贈(zèng)贈(zèng)送后100-105）產(chǎn)品品，各占比比例20%和15%。在項(xiàng)目臨公公園景觀較較好位置設(shè)設(shè)置大量110-160平米米三房和四四房，作為為項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品（（30%））39項(xiàng)目產(chǎn)品定定位物業(yè)形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)建筑面積贈(zèng)送后戶型結(jié)構(gòu)實(shí)得面積贈(zèng)送比例建筑面積比套數(shù)比總建筑面積比花園洋房、疊拼別墅三室兩廳雙衛(wèi)110-120三室兩廳雙衛(wèi)160-17041%-45%6%6930%三室兩廳雙衛(wèi)120-130三室兩廳雙衛(wèi)140-16017%-23%12%127三室兩廳雙衛(wèi)130-140三室兩廳雙衛(wèi)180-22038%-57%8%78三室兩廳雙衛(wèi)140-160四室兩廳三衛(wèi)200-28043%-75%4%35電梯洋房一室一廳單衛(wèi)60-70兩室兩廳單衛(wèi)75-9025%-28%20%40770%兩室兩廳雙衛(wèi)85-89三室兩廳雙衛(wèi)100-10517%-18%15%227兩室兩廳雙衛(wèi)85-90三室兩廳雙衛(wèi)115-12033%-35%25%378三室兩廳雙衛(wèi)100-105四室兩廳雙衛(wèi)120-12519%-20%10%129總套數(shù)1450100%物業(yè)形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)建筑面積贈(zèng)送后戶型結(jié)構(gòu)實(shí)得面積贈(zèng)送比例建筑面積比總建筑面積比花園洋房、疊拼洋房三室兩廳雙衛(wèi)110-120三室兩廳雙衛(wèi)160-17041%-45%4%30%三室兩廳雙衛(wèi)120-130三室兩廳雙衛(wèi)140-16017%-23%18%三室兩廳雙衛(wèi)130-140三室兩廳雙衛(wèi)180-22038%-57%4%三室兩廳雙衛(wèi)140-160四室兩廳三衛(wèi)200-28043%-75%4%電梯洋房一室一廳單衛(wèi)60-70兩室兩廳單衛(wèi)70-8413%-17%20%70%兩室兩廳雙衛(wèi)85-89三室兩廳雙衛(wèi)100-10513%-17%15%兩室兩廳雙衛(wèi)90-99三室兩廳雙衛(wèi)115-12013%-17%25%三室兩廳雙衛(wèi)100-105四室兩廳雙衛(wèi)120-12513%-17%10%總數(shù)100%40多物業(yè)組合合因多物業(yè)組組合形式，，我們將在在下面進(jìn)行行分類闡述述：共分為四類類：洋房產(chǎn)品電梯公寓獨(dú)立商業(yè)臨街商鋪類洋房產(chǎn)品品備注：獨(dú)立立商業(yè)和臨臨街商鋪單單獨(dú)闡述41洋房全部采采用8+1電梯洋房房形式一層整個(gè)抬抬高，作為為地下室層層，并和景景觀進(jìn)行互互動(dòng)，最終終形成層次次感較強(qiáng)的的主軸，同同時(shí)能夠保保證抬高后后的一樓擁?yè)碛兴郊一ɑ▓@，注意意的是車流流組織及采采光問(wèn)題，，以及車庫(kù)庫(kù)與洋房的的關(guān)系地下室層，，用以分給給1、2F客戶，增增加1、2F附加值值，可套車車庫(kù)1個(gè)地下室層采采光采用高高窗等形式式處理，并并與后花園園連通處理理地下層1～3層4～7層8層產(chǎn)品規(guī)劃布布局說(shuō)明———洋房142產(chǎn)品規(guī)劃布布局說(shuō)明———洋房21、2層全全部可通向向地下室層層，實(shí)現(xiàn)高高附加值贈(zèng)贈(zèng)送（1層層面積：140-160㎡，，贈(zèng)送后為為200-280㎡㎡）并并配有前后后花園2層同樣在在1層的基基礎(chǔ)上有平平臺(tái)贈(zèng)送（（2層面積積：130-140㎡，贈(zèng)送送后為180-220㎡））3層在2層層的基礎(chǔ)上上，在贈(zèng)送送平臺(tái)，可可在背后伸伸展出去來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)（市市政公園側(cè)側(cè)）（面積積：120-130㎡，贈(zèng)送送后為140-160㎡））地下層1～3層4～7層8層43空間創(chuàng)新研研究通過(guò)對(duì)弗萊萊明戈洋房房產(chǎn)品的研研究，市場(chǎng)場(chǎng)接受度高高的創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合戶戶型分析:5米抬高形形成采光好好的半地下下室，附屬屬于獨(dú)棟里里四戶底層層業(yè)主，同同時(shí)一躍二二能帶來(lái)別別墅級(jí)別的的享受，底底Town拼四戶設(shè)設(shè)計(jì)使洋房房利潤(rùn)最大大化，客戶戶接受度也也高，一舉舉兩得。前后雙流線線入戶，室室內(nèi)交通流流線明晰，，天井及走走廊恰到好好處的設(shè)計(jì)計(jì)使空間更更立體豐富富而不同一一般的復(fù)式式結(jié)構(gòu)戶型型，三面采采光將風(fēng)景景引入室內(nèi)內(nèi)，主人房房位于最私私密風(fēng)景最最佳處，同同時(shí)將書(shū)房房與主臥合合為一體，，使主臥實(shí)實(shí)際使用面面積和進(jìn)深深更大，品品質(zhì)很高平層通過(guò)底底層退臺(tái)，，盡量多的的布置出見(jiàn)見(jiàn)天見(jiàn)地的的露臺(tái)，頂頂Town戶型設(shè)計(jì)計(jì)強(qiáng)調(diào)主次次分明，整整個(gè)頂層專專屬私人享享有，再次次與龍湖強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的別墅墅級(jí)洋房理理念契合參考案例：：龍湖·弗萊明戈戈①③梯戶比4梯18戶層高2.9米產(chǎn)權(quán)面積88㎡實(shí)得面積122㎡贈(zèng)送比例38.6%贈(zèng)送處理方式①報(bào)建時(shí)采用花池報(bào)建，全贈(zèng)送②空中搭建平臺(tái)全贈(zèng)送③入戶花園送板面積產(chǎn)權(quán)處理方式產(chǎn)權(quán)面積為88㎡①1、2層空間端頭均采用花池報(bào)建，全部贈(zèng)送，驗(yàn)收后，進(jìn)行工程內(nèi)部加強(qiáng)處理參考案例：：龍湖·海棠②但據(jù)了解，，項(xiàng)目總體體贈(zèng)送面積積不得超過(guò)過(guò)25%參考戶型參考戶型均均為1、2樓可下地地下，其中中一樓面積積為128平米，二二樓面積126平米米，全部贈(zèng)贈(zèng)送比例均均在75%左右2.贈(zèng)送送地下室做做法：①花池報(bào)建建②層高處理理為小于2.2米46產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃布布局說(shuō)說(shuō)明———洋洋房34-7層面面積：：120-130㎡㎡，贈(zèng)贈(zèng)送后后為140-160㎡㎡如果需需要，，同樣樣可以以采用用向外外延伸伸方式式解決決，最最好是是對(duì)這這下面面平臺(tái)臺(tái)縮緊緊部分分，因因?yàn)檫@這樣不不損失失覆蓋蓋率地下層1～3層4～7層8層47戶型四四：戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議：：面積：：120-125平平米變變140-150平平米套型：：3*2*2變變4*2*2功能：：一主主臥、、2次次臥，，客廳廳挑空空轉(zhuǎn)換換為可可變空空間客廳開(kāi)開(kāi)間：米米主臥開(kāi)開(kāi)間：米米可變空空間：：挑高高5.8米米107變141平米米參考戶戶型48產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃布布局說(shuō)說(shuō)明———洋洋房48層采采用躍躍層設(shè)設(shè)計(jì)，，上躍躍9層層，（（面面積：：110-120㎡㎡，贈(zèng)贈(zèng)送后后為160-170㎡㎡））9層部部分采采用室室內(nèi)上上屋頂頂?shù)姆椒绞竭M(jìn)進(jìn)行贈(zèng)贈(zèng)送，，贈(zèng)送送全私私家感感的屋屋頂花花園（（未考考慮坡坡屋頂頂，同同時(shí)需需要落落實(shí)抬抬高問(wèn)問(wèn)題））地下層1～3層4～7層8層49多物業(yè)業(yè)組合合因多物物業(yè)組組合形形式，，我們們將在在下面面進(jìn)行行分類類闡述述：共分為為四類類：洋房產(chǎn)產(chǎn)品電梯公公寓獨(dú)立商商業(yè)臨街商商鋪電梯公公寓備注：：獨(dú)立立商業(yè)業(yè)和臨臨街商商鋪單單獨(dú)闡闡述50項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位物業(yè)形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)建筑面積贈(zèng)送后戶型結(jié)構(gòu)實(shí)得面積贈(zèng)送比例建筑面積比總建筑面積比電梯洋房一室一廳單衛(wèi)60-70兩室兩廳單衛(wèi)70-8413%-17%20%70%兩室兩廳雙衛(wèi)85-89三室兩廳雙衛(wèi)100-10513%-17%15%兩室兩廳雙衛(wèi)90-99三室兩廳雙衛(wèi)110-12013%-17%25%三室兩廳雙衛(wèi)100-105四室兩廳雙衛(wèi)120-12513%-17%10%51電梯公公寓布布局如如左圖圖，第第一臨臨近光光華大大道和和元益益花園園均采采用方方向向向東南南方向向偏的的布局局方式式來(lái)處處理，，而兼兼容部部分則則采用用南北北向處處理采用用2梯梯4戶戶和和2梯梯3戶戶布布局局，，大大戶戶型型朝朝向向中中庭庭景景觀觀及及市市政政公公園園位位置置，，而而較較小小戶戶型型均均在在外外圍圍理由由：：景觀觀資資源源最最大大化化朝向向最最優(yōu)優(yōu)化化錯(cuò)開(kāi)開(kāi)后后，，立立面面視視覺(jué)覺(jué)效效果果較較為為有有層層次次在能能滿滿足足條條件件的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上盡盡可可能能的的采采用用梯梯戶戶比比少少的的進(jìn)進(jìn)行行組組合合，，來(lái)來(lái)提提高高品品質(zhì)質(zhì)電梯梯公公寓寓分分布布圖圖大面面積積小面面積積52紅色色區(qū)區(qū)域域?yàn)闉榉欠羌芗芸湛諈^(qū)區(qū)域域均采采用用贈(zèng)贈(zèng)送送地地下下室室的的做做法法，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一一樓樓個(gè)個(gè)別別戶戶型型高高附附加加值值綠色色區(qū)區(qū)域域1樓樓則則和和洋洋房房一一樣樣采采用用抬抬高高，，然然后后2樓樓贈(zèng)贈(zèng)送送地地下下室室的的做做法法理由由：：臨近近光光華華大大道道，，架架空空容容易易讓讓噪噪音音進(jìn)進(jìn)入入，，因因此此不不予予架架空空處處理理為挖挖掘掘1樓樓戶戶型型價(jià)價(jià)值值，，提提升升其其價(jià)價(jià)格格，，采采用用贈(zèng)贈(zèng)送送-1樓樓地地下下室室的的辦辦法法，，贈(zèng)贈(zèng)送送局局部部地地下下室室層層如果果可可能能，，也也2樓樓同同樣樣可可以以下下躍躍，，但但需需要要仔仔細(xì)細(xì)考考慮慮，，避避免免影影響響1樓樓或或者者影影響響建建筑筑密密度度電梯梯公公寓寓說(shuō)說(shuō)明明————1樓樓53層高高挑挑高米米，，無(wú)無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，交交房房時(shí)時(shí)中中間間采采用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土板板隔隔段段分分給給上上下下層層使使用用，，為為全全贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積層高高挑挑高米米，，無(wú)無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，分分奇奇偶偶數(shù)數(shù)層層贈(zèng)贈(zèng)送送，，為為全全贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積以墻墻體體使使戶戶型型中中間間隔隔段段后后將將靠靠建建筑筑外外墻墻空空間間半半封封閉閉作作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)報(bào)報(bào)建建，，即即半半面面積積贈(zèng)贈(zèng)送送凸窗處理理(步入入式/可可拆卸式式)，全全面積贈(zèng)贈(zèng)送采用結(jié)構(gòu)構(gòu)連板在在空間內(nèi)內(nèi)豎向半半封閉隔隔離，空空間靠靠建筑外外墻面完完全不封封閉，無(wú)無(wú)產(chǎn)權(quán)，，贈(zèng)送全全面積，，結(jié)構(gòu)連連板半封封閉空間間作陽(yáng)臺(tái)臺(tái)報(bào)建，，贈(zèng)送半半面積對(duì)于部分分房間，，可直接接按照花花園或陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)報(bào)建建，按照照半面積積贈(zèng)送，，最終由由發(fā)展商商統(tǒng)一封封閉后實(shí)實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送送空間通過(guò)空心心吊頂將將房間層層高處理理為2.19米米，全面面積贈(zèng)送送，交房房時(shí)將吊吊頂拆除除，層高高增加至至標(biāo)準(zhǔn)層層高通過(guò)底層層1-3層退臺(tái)臺(tái)實(shí)現(xiàn)部部分戶型型大面積積露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送。建議本項(xiàng)項(xiàng)目均可可采用，，但需要要注意的的是近期期報(bào)建審審查較嚴(yán)嚴(yán)，因此此在贈(zèng)送送比例上上僅做了了20%以下，，如果果能夠通通過(guò)，建建議贈(zèng)送送比例可可提高為為30-40%電梯戶型型贈(zèng)送處處理主要要方式總總結(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)54參考戶型型——電電梯1戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議：：（下圖圖）面積：85-90平米米變100-105平平米套型：2*2*1變3*2*1功能：一一主臥、、一次臥臥，一可可變空間間客廳開(kāi)間米米主臥開(kāi)間米米可變空間間：采用用挑高陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)報(bào)建建轉(zhuǎn)換戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議：：（上圖圖）面積：60-65平米米變75-80平米套型：1*1*1變2*1*1功能：一一主臥、、1可變變空間客廳開(kāi)間米米主臥開(kāi)間米米可變空間間：陽(yáng)臺(tái)臺(tái)或花池池報(bào)建55梯戶比2梯5戶層高3米，6米產(chǎn)權(quán)面積65㎡實(shí)得面積85㎡贈(zèng)送比例30.77%贈(zèng)送處理方式①以陽(yáng)臺(tái)形式報(bào)建，贈(zèng)送半面積②層高挑高6米，無(wú)產(chǎn)權(quán)，交房時(shí)中間采用混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈(zèng)送面積產(chǎn)權(quán)處理方式及后續(xù)施工產(chǎn)權(quán)面積與建筑面積一致，為65㎡，價(jià)格以套數(shù)總價(jià)計(jì)算①履約合同手續(xù)時(shí)需簽訂自愿將贈(zèng)送挑高空間上層部分轉(zhuǎn)讓給上一樓層業(yè)主使用的申請(qǐng)書(shū)或協(xié)議②驗(yàn)收后，統(tǒng)一組織外墻及窗戶施工①②參考戶型型——電電梯256參考戶型型——電電梯3偶數(shù)層奇數(shù)層奇數(shù)層紅紅色部分分的臥室室為雙層層層高，，而偶數(shù)數(shù)層的就就不使用用紅色部部分空間間；而偶數(shù)層層雙層層層高的臥臥室則在在藍(lán)色部部分，奇奇數(shù)層則則不使用用這部分分空間；；局部躍墅墅參考戶戶型中海.蘭蘭庭建筑面積積：約88~89平米米57梯戶比2梯4戶層高2.8米，挑高5.6米產(chǎn)權(quán)面積75㎡實(shí)得面積117.6㎡贈(zèng)送比例31.8%贈(zèng)送處理方式①層高挑高5.6米，無(wú)產(chǎn)權(quán)，交房時(shí)中間采用鋼筋混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈(zèng)送面積產(chǎn)權(quán)處理方式產(chǎn)權(quán)面積與建筑面積一致，為75㎡，價(jià)格以套數(shù)總價(jià)計(jì)算。①履約合同手續(xù)時(shí)需簽訂自愿將贈(zèng)送挑高空間上層部分轉(zhuǎn)讓給上一樓層業(yè)主使用的申請(qǐng)書(shū)或協(xié)議。①①參考戶型型——電電梯458梯戶比2梯4戶層高3米，6米產(chǎn)權(quán)面積117㎡實(shí)得面積170㎡贈(zèng)送比例31.18%贈(zèng)送處理方式①以陽(yáng)臺(tái)形式報(bào)建，贈(zèng)送半面積②③層高挑高6米，無(wú)產(chǎn)權(quán)，交房時(shí)中間采用混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈(zèng)送面積④報(bào)建時(shí)層高為2.19米，全贈(zèng)送，交房后可增加層高。產(chǎn)權(quán)處理方式及后續(xù)施工產(chǎn)權(quán)面積與建筑面積一致，為117㎡，價(jià)格以套數(shù)總價(jià)計(jì)算①履約合同手續(xù)時(shí)需簽訂自愿將贈(zèng)送挑高空間上層部分轉(zhuǎn)讓給上一樓層業(yè)主使用的申請(qǐng)書(shū)或協(xié)議②驗(yàn)收后，統(tǒng)一組織外墻及窗戶施工①②③④參考戶型型——電電梯559獨(dú)立商業(yè)業(yè)打造獨(dú)立商業(yè)業(yè)打造1、總體體地上4層商業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)的單層層建筑面面積為：：3000-4500平米/層，地地上商業(yè)業(yè)總建筑筑面積控控制在13000-15000平米米之間2、-1層整個(gè)個(gè)地塊打打通，設(shè)設(shè)置總面面積約為為8000-9000平米的的地下商商業(yè)，并并與地上上商業(yè)能能夠較好好銜接，，實(shí)現(xiàn)一一體化，，此面積積為商業(yè)業(yè)偷出面面積，為為未來(lái)發(fā)發(fā)展留夠夠空間。。3、其余余面積均均做成住住宅帶部部分1樓樓底商即即可。大型購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃層數(shù)功能五層運(yùn)動(dòng)館：羽毛球館、乒乓球館、健身房四層文具、兒童服裝、電玩三層生活用品（包含床上用品）二層服裝（男裝、女裝）一層臨街部分引進(jìn)肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面、必勝客等人氣快餐，剩余首層則經(jīng)營(yíng)珠寶鞋帽化妝品等負(fù)一層食品類超市負(fù)二層停車場(chǎng)，配置65個(gè)60首席產(chǎn)品品打造“首席產(chǎn)產(chǎn)品，光光華地標(biāo)標(biāo)”首席規(guī)劃劃首席規(guī)劃劃——如如何順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng),如何實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市標(biāo)桿、、城市坐標(biāo)標(biāo)等首席席規(guī)劃方方案。首席產(chǎn)品品高附加產(chǎn)產(chǎn)品贈(zèng)送送——利利用贈(zèng)送送,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)超高附附加值,攤薄土地地成本。。首席立面面貴族血統(tǒng)統(tǒng)立面———實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貴族身身份體現(xiàn)現(xiàn)的同時(shí)時(shí)，傳承經(jīng)典典人生公共區(qū)域域打造原原則———架空層層、會(huì)所所、入戶戶大堂、電梯梯廳等公公共區(qū)域域。其他產(chǎn)品品原則精神歸屬屬原則———利用用精神堡堡壘及社社區(qū)標(biāo)識(shí)識(shí)物，增強(qiáng)項(xiàng)目目的記憶憶元素，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目增值值高科技應(yīng)應(yīng)用———利用各各類高科科技技術(shù)術(shù)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)再度升升級(jí)61架空層空空間———泛會(huì)所所打造中:休閑閑區(qū)內(nèi):入戶戶大堂中:雙重重透綠外\中\(zhòng)內(nèi)三重重透綠內(nèi):入戶戶大堂客戶語(yǔ)錄錄：“我我的一個(gè)個(gè)朋友住住的小區(qū)區(qū)里面有有架空的的那種健健身區(qū)域域，我覺(jué)覺(jué)得很不不錯(cuò)，下下雨的時(shí)時(shí)候還可可以進(jìn)去去運(yùn)動(dòng)，，打打球球感覺(jué)很很不錯(cuò)，，當(dāng)然里里面最好好做一些些綠化，，空氣會(huì)會(huì)好一點(diǎn)點(diǎn)。”62雙入戶大大堂設(shè)計(jì)計(jì)1———縱向雙雙大堂設(shè)設(shè)計(jì)建議采用用雙入戶戶大堂設(shè)設(shè)計(jì)，地地下室和和一樓單單元入戶戶處各設(shè)設(shè)置大堂堂，形成成縱向雙雙入戶乳乳糖。在設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中，，注重入入戶大堂堂設(shè)計(jì)，，確保入入戶大堂堂的明亮亮?xí)晨?，，體現(xiàn)入入住人群群的檔次次和品位位客戶語(yǔ)錄錄：“在在入戶的的時(shí)候我我希望我我所在的的小區(qū)入入戶大堂堂能給我我以豪華華酒店般般的感覺(jué)覺(jué),有個(gè)個(gè)什么朋朋友過(guò)來(lái)來(lái),如果果不在家家還需要要有個(gè)地地方給朋朋友歇腳腳,這樣樣好的服服務(wù)和一一個(gè)品質(zhì)質(zhì)好的入入戶大堂堂能給我我長(zhǎng)面子子，或者者像一些些酒店那那樣大堂堂附近還還專門(mén)有有休息會(huì)會(huì)客的區(qū)區(qū)域，感感覺(jué)像是是在單元元樓下就就是個(gè)會(huì)會(huì)所?！薄?3雙入戶大大堂設(shè)計(jì)計(jì)2———橫向雙雙大堂設(shè)設(shè)計(jì)利用入戶戶大堂，，打造公公共會(huì)客客廳，形形成橫向向雙入戶戶大堂，，實(shí)現(xiàn)品品質(zhì)和檔檔次的提提升。在設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中，，注重入入戶大堂堂設(shè)計(jì)，，確保入入戶大堂堂的明亮亮?xí)晨?，，體現(xiàn)入入住人群群的檔次次和品位位客戶語(yǔ)錄錄：“在在入戶的的時(shí)候我我希望我我所在的的小區(qū)入入戶大堂堂能給我我以豪華華酒店般般的感覺(jué)覺(jué),有個(gè)個(gè)什么朋朋友過(guò)來(lái)來(lái),如果果不在家家還需要要有個(gè)地地方給朋朋友歇腳腳,這樣樣好的服服務(wù)和一一個(gè)品質(zhì)質(zhì)好的入入戶大堂堂能給我我長(zhǎng)面子子，或者者像一些些酒店那那樣大堂堂附近還還專門(mén)有有休息會(huì)會(huì)客的區(qū)區(qū)域，感感覺(jué)像是是在單元元樓下就就是個(gè)會(huì)會(huì)所。””64休閑室內(nèi)內(nèi)會(huì)所+泛會(huì)所所理由：各類功能能進(jìn)行劃劃分，滿滿足不同同需要提煉更多多賣點(diǎn)雙會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì)———會(huì)所打打造經(jīng)典典人生室內(nèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目室內(nèi)游泳泳池休閑娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目服務(wù)配套套項(xiàng)目休閑室內(nèi)內(nèi)會(huì)所功功能：65貴士電梯梯廳電梯廳尺尺度及裝裝飾均打打造豪華華級(jí)別通過(guò)電梯梯廳的打打造，提提升客戶戶對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)知知，提升升項(xiàng)目品品質(zhì)及檔檔次66親子樂(lè)園園親自樂(lè)園園老年活動(dòng)動(dòng)中心67室內(nèi)泳池池在會(huì)所-1F設(shè)設(shè)置室內(nèi)內(nèi)恒溫游游泳池，，即可對(duì)對(duì)外開(kāi)放放，也可可服務(wù)與與小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃劃——游游泳池68灰空間的的增加城西客戶戶追求的的是舒適適、高品品質(zhì)生活活，僅僅僅是室內(nèi)內(nèi)空間的的舒適遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能能滿足其其對(duì)舒適適戶型的的想象目前在售售項(xiàng)目供供應(yīng)產(chǎn)品品以室內(nèi)內(nèi)舒適型型為主，，室外空空間較豐豐富產(chǎn)品品尚屬市市場(chǎng)空白白點(diǎn)灰空間的的增加不不僅能增增大產(chǎn)品品附加值值，更能能直接提提升產(chǎn)品品品質(zhì)綜上所述述，建議議本項(xiàng)目目以陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)臺(tái)、入戶戶花園、、室內(nèi)花花園等形形式增加加灰空間間尺度，，與舒適適室內(nèi)空空間融合合統(tǒng)一客戶語(yǔ)錄錄：”陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和露露臺(tái)都是是越大越越好，冬冬天天氣氣好的時(shí)時(shí)候在陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)或露露臺(tái)上養(yǎng)養(yǎng)神、聊聊天或者者打麻將將都是生生活的一一種享受受，夏天天的夜晚晚躺著看看星星也也是一種種樂(lè)趣。?！?9首席產(chǎn)品品打造“首席產(chǎn)產(chǎn)品，光光華地標(biāo)標(biāo)”首席規(guī)劃劃首席規(guī)劃劃——如如何順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng),如何實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市標(biāo)桿、、城市坐標(biāo)標(biāo)等首席席規(guī)劃方方案。首席產(chǎn)品品高附加產(chǎn)產(chǎn)品贈(zèng)送送——利利用贈(zèng)送送,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)超高附附加值,攤薄土地地成本。。首席立面面貴族血統(tǒng)統(tǒng)立面———實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貴族省省份體現(xiàn)現(xiàn)的同時(shí)時(shí)，傳承經(jīng)典典人生公共區(qū)域域打造原原則———架空層層、會(huì)所所、入戶戶大堂、電梯廳廳等公共區(qū)區(qū)域。其他產(chǎn)品原原則精神歸屬原原則——利利用精神堡堡壘及社區(qū)區(qū)標(biāo)識(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的的記憶元素素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目增值高科技應(yīng)用用——利用用各類高科科技技術(shù)，，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)再度升級(jí)級(jí)70社區(qū)精神堡堡壘——小小區(qū)入口打打造社區(qū)修建標(biāo)標(biāo)志性氣派派大門(mén)，塑塑造社區(qū)精精神堡壘和和代言，形形成記憶點(diǎn)點(diǎn)的同時(shí)，，增強(qiáng)社區(qū)區(qū)的歸屬感感和榮譽(yù)感感：建筑風(fēng)格：：新古典主主義歐式色彩：沉穩(wěn)穩(wěn)大氣要求：磅礴大氣、、品質(zhì)尊貴貴、身份象象征客戶語(yǔ)錄：：“人靠衣衣裝、佛靠靠金裝，我我希望自己己小區(qū)的入入口要大氣氣點(diǎn)，整的的就像凱旋旋門(mén)一樣，，住在這樣樣的小區(qū)天天天進(jìn)出感感覺(jué)就是要要好點(diǎn)。71社區(qū)精神堡堡壘——標(biāo)標(biāo)志性建筑筑物要求：體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)格及特色色能夠與產(chǎn)品品呼應(yīng)，畫(huà)畫(huà)龍點(diǎn)睛在社區(qū)的外外圍或中庭庭修建標(biāo)志志性建筑，，塑造社區(qū)區(qū)精神堡壘壘和代言，，形成記憶憶點(diǎn)的同時(shí)時(shí)，增強(qiáng)社社區(qū)的歸屬屬感和榮譽(yù)譽(yù)感建議選擇在在外圍區(qū)域域，便于展展示，但應(yīng)應(yīng)根據(jù)分期期組織和實(shí)實(shí)施的需要要具體布局局客戶語(yǔ)錄：：“異域的的房子風(fēng)格格特色明顯顯一些，同同時(shí)自己社社區(qū)有地標(biāo)標(biāo)性的建筑筑就好了，，比如鐘樓樓、塔樓等等，這樣會(huì)會(huì)更容易找找到這個(gè)地地方，而且且覺(jué)得很有有個(gè)性?！薄?2首席產(chǎn)品打打造“首席產(chǎn)品品，光華地地標(biāo)”首席規(guī)劃首席規(guī)劃———如何順順應(yīng)市場(chǎng),如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市標(biāo)桿桿、城市坐標(biāo)等等首席規(guī)劃劃方案。首席產(chǎn)品高附加產(chǎn)品品贈(zèng)送———利用贈(zèng)送送,實(shí)現(xiàn)超超高附加值值,攤薄土地成成本。首席立面貴族血統(tǒng)立立面——實(shí)實(shí)現(xiàn)貴族身身份體現(xiàn)的的同時(shí)，傳承經(jīng)典人人生公共區(qū)域打打造原則———架空層層、會(huì)所、、入戶大堂、電梯廳廳等公共區(qū)區(qū)域。其他產(chǎn)品原原則精神歸屬原原則——利利用精神堡堡壘及社區(qū)區(qū)標(biāo)識(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的的記憶元素素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目增值高科技應(yīng)用用——利用用各類高科科技技術(shù)，，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)再度升級(jí)級(jí)73景觀電梯設(shè)設(shè)置局部景觀電電梯設(shè)置，，作為噱頭頭，提升電電梯洋房品品質(zhì)理由：景觀電梯———觀景電電梯，引導(dǎo)導(dǎo)景觀效果果電梯通透感感強(qiáng)，給客客戶以景觀觀視覺(jué)感受受74新風(fēng)系統(tǒng)理由：臨近光華大大道，噪音音等影響，，讓客戶開(kāi)開(kāi)窗時(shí)間減減少，安裝裝新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，解決不不開(kāi)窗同樣樣換氣效果果城西客戶清清高，總希希望高人一一籌，利用用此系統(tǒng)，，實(shí)現(xiàn)價(jià)值值體現(xiàn)，迎迎合客戶心心里新風(fēng)系統(tǒng)客戶語(yǔ)錄：：“我希望望自己的房房子能裝有有新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，這樣就就可以保證證室內(nèi)的空空氣質(zhì)量嘛嘛”75彩色可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)彩色可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)社區(qū)無(wú)限網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)76用材上———無(wú)聲下水水管雙層中空玻玻璃無(wú)聲下水管管77『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品文化環(huán)境文化需長(zhǎng)時(shí)時(shí)間、高投投入打造品牌影響力力需要通過(guò)過(guò)本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)一步提升升本項(xiàng)目的第第一選擇：：“1+3”——片區(qū)資源和和自身產(chǎn)品品的結(jié)合“3”—““環(huán)境”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)，并建建立立足于于本區(qū)域的的不可復(fù)制制的項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部環(huán)境“1”—““產(chǎn)品”以以獨(dú)特性和和創(chuàng)新性成成為市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)（獨(dú)特的價(jià)價(jià)值主張））（自然、社社會(huì)資源））品牌（產(chǎn)品力））（企業(yè)的品品牌力）本項(xiàng)目的““核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力”選擇擇78貴族景觀“貴族景觀觀，血統(tǒng)傳傳承”貴族血統(tǒng)宮廷景觀———法式