四平路地塊策劃定位報(bào)告

思考核心經(jīng)濟(jì)效益（核心）企業(yè)形象社會(huì)影響其余效應(yīng)追求經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目的！核心目的衍生出對(duì)實(shí)際開發(fā)的種種要求：安全性——保障項(xiàng)目開發(fā)最終實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)成果高利性——保障基本安全的基礎(chǔ)上追求可見(jiàn)的最高利潤(rùn)機(jī)會(huì)性——在既有安全、高利產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尋找創(chuàng)收點(diǎn)思考第一步—做什么地塊用地指標(biāo)地塊布局地塊方正，整體偏東北方向地塊現(xiàn)狀周邊四至已用高墻圍起占地面積12350平方米土地性質(zhì)商辦用地容積率3.3建筑密度0.55綠化率0.3建筑限高100米以市場(chǎng)實(shí)際表征為判斷的基礎(chǔ)；以項(xiàng)目操作目標(biāo)為方向；進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位。本案產(chǎn)品設(shè)置原則

以商辦土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及數(shù)據(jù)指標(biāo)出發(fā)充分考慮土地價(jià)值條件選取變現(xiàn)能力較強(qiáng)的產(chǎn)品類型從經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的安全性、高利性、機(jī)會(huì)性角度出發(fā)以市場(chǎng)判斷為選取的根本參考方向以地塊條件及市場(chǎng)環(huán)境判斷各種產(chǎn)品類型的細(xì)節(jié)產(chǎn)品形態(tài)利用立面、布局等手段充分表達(dá)高水準(zhǔn)的項(xiàng)目形象增強(qiáng)產(chǎn)品對(duì)銷售推進(jìn)、資金回籠的促進(jìn)作用規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，加強(qiáng)利潤(rùn)點(diǎn)既有產(chǎn)品類型——商業(yè)、辦公機(jī)會(huì)產(chǎn)品類型——？思路項(xiàng)目自身物業(yè)條件價(jià)值點(diǎn)挖掘不同物業(yè)形態(tài)的機(jī)會(huì)市場(chǎng)驗(yàn)證利潤(rùn)最大化風(fēng)險(xiǎn)最小化速度最優(yōu)化最優(yōu)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)的比例及產(chǎn)品分割項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議同策營(yíng)銷資源楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，15公里范圍輻射6大傳統(tǒng)核心商圈區(qū)位分析本案五角場(chǎng)商圈同濟(jì)大學(xué)陸家嘴商圈3.4公里7公里7公里14公里

距離人民廣場(chǎng)7公里距離南京西路7公里距離陸家嘴7公里距離中山公園11公里距離徐家匯14公里距離五角場(chǎng)3.4公里人民廣場(chǎng)商圈徐家匯商圈中山公園商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里內(nèi)輻射5大核心商圈新江灣城板塊中原板塊五角場(chǎng)板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊楊浦核心位置，毗鄰虹口區(qū)位分析本案所處鞍山板塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的北側(cè)，臨近虹口區(qū)；板塊與臨近的五角場(chǎng)板塊、黃興板塊、東外灘板塊，共同構(gòu)成楊浦最核心的城區(qū)范圍；處于五角場(chǎng)與市中心的過(guò)渡地段；軌道、公交便利，輻射能力強(qiáng)，本案未來(lái)即臨地鐵出口交通分析五角場(chǎng)3.4公里同濟(jì)大學(xué)1公里人民廣場(chǎng)7公里本案徐家匯14公里陸家嘴7公里新天地7公里中山公園11公里軌道連接地點(diǎn)用時(shí)M8四平路站人民廣場(chǎng)15~20分鐘徐家匯40~45分鐘M10四平路站新天地20~25分鐘中山公園40~45分鐘公交連接地點(diǎn)用時(shí)123人民廣場(chǎng)30~40分鐘55五角場(chǎng)10~15分鐘746浦東花木40~50分鐘910南浦大橋35~40分鐘本案大連西路四平路赤峰路遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)伊頓公寓書香公寓楊浦高級(jí)中學(xué)沿街商鋪8、10號(hào)地鐵四平路站同濟(jì)綜合樓成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校；伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；赤峰路、大連路、四平路配套成熟；遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐廣場(chǎng)等辦公樓環(huán)繞；成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校；同濟(jì)提供了全面的知識(shí)文化學(xué)術(shù)支撐百年同濟(jì)——獨(dú)特的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，豐碩的科研成果，強(qiáng)大的科技實(shí)力同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院——成立于1958年，全國(guó)知名的特大型甲級(jí)設(shè)計(jì)單位國(guó)際互動(dòng)的聯(lián)合教學(xué)機(jī)制持續(xù)營(yíng)造的開發(fā)學(xué)術(shù)氛圍“一桿七枝”的學(xué)術(shù)交叉背景不斷完善的教學(xué)服務(wù)設(shè)施同濟(jì)的品牌效應(yīng)“環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶”成為中國(guó)設(shè)計(jì)業(yè)的中心項(xiàng)目推動(dòng)作用點(diǎn)院校人口規(guī)模院校產(chǎn)業(yè)支撐成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；是楊浦區(qū)內(nèi)最成熟的居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通便利；目前，板塊內(nèi)住宅以老式公房為主，一部分次新房項(xiàng)目，目前階段屬于住宅供應(yīng)空白階段。成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊赤峰路、大連路、四平路配套成熟，商鋪銷售及租賃情況較佳；本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場(chǎng)商圈大潤(rùn)發(fā)百安居成熟熟的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)生生活活區(qū)區(qū)、、文文教教區(qū)區(qū)，，配配套套全全項(xiàng)目目周周邊邊遠(yuǎn)洋洋廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、駿駿豐豐國(guó)國(guó)際際、、同同濟(jì)濟(jì)聯(lián)聯(lián)合合廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、國(guó)國(guó)際際設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心等等辦辦公公樓樓環(huán)環(huán)繞繞；；目前前，，周周邊邊聚聚集集了了大大量量的的以以同同濟(jì)濟(jì)帶帶動(dòng)動(dòng)的的以以設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)類類為為主主的的辦辦公公物物業(yè)業(yè)；；并且且形形成成相相對(duì)對(duì)較較大大規(guī)規(guī)模模的的向向心心效效應(yīng)應(yīng)，，以以及及相相對(duì)對(duì)成成熟熟的的辦辦公公氛氛圍圍；；周邊整體出出租率較高高，辦公需需求旺盛；；周邊聚居區(qū)區(qū)的80萬(wàn)常住人口成成熟氛圍核心支撐點(diǎn)點(diǎn)近百萬(wàn)人口口數(shù)量，環(huán)環(huán)境成熟、、各類需求求旺盛雙軌道帶來(lái)來(lái)的人流與便捷捷度同濟(jì)大學(xué)等等10余萬(wàn)院、校群體體產(chǎn)品類型初初步判斷產(chǎn)業(yè)支撐商業(yè)環(huán)境辦公氛圍便捷交通辦公物業(yè)支支撐要素地段優(yōu)秀環(huán)境宜居氛圍成熟交通便捷居住類物業(yè)業(yè)支撐要素素產(chǎn)品類型初初步判斷結(jié)合商辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)物物為酒店式式公寓院校人口居民支撐氛圍成熟地鐵效應(yīng)商業(yè)物業(yè)支支撐要素產(chǎn)品類型初初步判斷價(jià)值深挖優(yōu)越的地理理位置、便便捷的交通通條件、龐龐大的人口口基數(shù)為住宅和商商業(yè)提供最最基本的發(fā)發(fā)展條件同濟(jì)大學(xué)帶帶來(lái)的濃厚厚產(chǎn)業(yè)氛圍圍為辦公的的發(fā)展奠定定了堅(jiān)實(shí)的的客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)價(jià)值初識(shí)辦公、商業(yè)業(yè)、住宅三三種物業(yè)的的發(fā)展皆有有良好先天天條件通過(guò)市場(chǎng)來(lái)來(lái)尋找三種物業(yè)形形態(tài)最優(yōu)的的產(chǎn)品組合合貳、產(chǎn)品類類型屬性分分析第一類、辦辦公產(chǎn)品國(guó)家科技園園區(qū)內(nèi)完善善的服務(wù)體體系六大優(yōu)勢(shì)學(xué)科群體一園多基地的發(fā)展格局多方位的管理服務(wù)體系土木工程、海洋地質(zhì)、環(huán)境科學(xué)與工程、城市建設(shè)與建筑及材料、機(jī)電與汽車、道路交通赤峰路孵化基地、國(guó)康路創(chuàng)業(yè)基地、安亭汽車研發(fā)基地、南匯產(chǎn)業(yè)基地科技園領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、園區(qū)管委會(huì)同濟(jì)科技園園的服務(wù)范范圍和能力力辦公物業(yè)判判斷“環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)計(jì)帶”成為中國(guó)的的設(shè)計(jì)業(yè)的的中心環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶目前現(xiàn)狀企業(yè)分布在同濟(jì)大學(xué)學(xué)四周2.6平方公里范范圍內(nèi)，以以赤峰路、、國(guó)康路、、密云路為為核心20萬(wàn)平方米的的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，800余家與設(shè)計(jì)計(jì)相關(guān)聯(lián)的的企業(yè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)界界的“五大大金剛”上上海市政工工程設(shè)計(jì)總總院、上海海郵電設(shè)計(jì)計(jì)院、同濟(jì)濟(jì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)院、同濟(jì)濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)院、中建建國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)有限公司司的入駐以設(shè)計(jì)咨詢?cè)儺a(chǎn)業(yè)為核心圈層設(shè)計(jì)服務(wù)、、物品制造造、軟件制制作這些直直接為設(shè)計(jì)計(jì)咨詢業(yè)服服務(wù)的為次心圈層企業(yè)研究、房房地產(chǎn)、信息息服務(wù)為包圍圈層公共窗口聯(lián)系系服務(wù)等作為為弱聯(lián)系的外外圍行業(yè)為外圍圈層辦公物業(yè)判斷斷周邊項(xiàng)目周邊重點(diǎn)租售售項(xiàng)目分布出租出售租售瑞豐國(guó)際大廈財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A座榕輝大廈中圖藍(lán)橋明珠創(chuàng)意園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)C座藍(lán)天大廈船只天地坊新紀(jì)元國(guó)際廣場(chǎng)駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)富城國(guó)際綠地匯創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)郡江國(guó)際大廈天科國(guó)際萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)榮振大廈6個(gè)7個(gè)4個(gè)本案駿豐財(cái)富國(guó)際際廣場(chǎng)同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)場(chǎng)同濟(jì)科技大廈廈四平路沿線商商務(wù)圈大伯樹930曲陽(yáng)商務(wù)中心心復(fù)城國(guó)際榕輝大廈明珠創(chuàng)意園柏宏大廈曲陽(yáng)大伯樹商商務(wù)圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)藍(lán)天大廈綠地匯創(chuàng)國(guó)際際廣場(chǎng)五角場(chǎng)商圈上海國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)中心遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)復(fù)旦科技大廈廈同濟(jì)大學(xué)環(huán)同濟(jì)沿線設(shè)設(shè)計(jì)帶宏觀辦公市場(chǎng)場(chǎng)全市辦公市場(chǎng)場(chǎng)成交均價(jià)近近年呈現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，，年均漲幅10%，成交量受宏宏觀整體大勢(shì)勢(shì)影響顯著近五年全市辦辦公市場(chǎng)價(jià)量量走勢(shì)全市近5年辦公市場(chǎng)供供應(yīng)走勢(shì)較為為平穩(wěn)，年供供應(yīng)量在150-190萬(wàn)㎡之間，年均均供應(yīng)175萬(wàn)㎡，其中06年和09年供應(yīng)量最大大，均在190萬(wàn)㎡；年去化量在150-200萬(wàn)㎡之間，年均均去化165萬(wàn)㎡，其中08年受整體市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境影響成成交量為130萬(wàn)㎡，為近五五年最低點(diǎn)；；其中宏觀市市場(chǎng)形勢(shì)良好好的年份如05、07、09年均出現(xiàn)供需需倒掛局面；；從價(jià)格走勢(shì)來(lái)來(lái)看，辦公類類產(chǎn)品近五年年呈現(xiàn)出較為平平穩(wěn)的上漲趨趨勢(shì)，年均漲幅10%左右，09年全市辦公類類產(chǎn)品成交均均價(jià)為19696元/㎡，直逼2萬(wàn)元大關(guān)；09年至今全市辦辦公市場(chǎng)價(jià)量量走勢(shì)宏觀辦公市場(chǎng)場(chǎng)辦公類產(chǎn)品價(jià)價(jià)格波動(dòng)明顯顯，上漲速度度相對(duì)公寓產(chǎn)產(chǎn)品較為緩慢慢，局部時(shí)間間段會(huì)出現(xiàn)價(jià)價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象辦公類產(chǎn)品價(jià)價(jià)格在短期內(nèi)波動(dòng)較較為顯著，主要是由淡、、旺季以及不不同時(shí)間段不不同區(qū)域和檔檔次高低項(xiàng)目目集中成交所所致；辦公類產(chǎn)品價(jià)價(jià)格上漲相對(duì)對(duì)緩慢，且局部時(shí)間段會(huì)會(huì)出現(xiàn)與住宅宅價(jià)格“倒掛掛”現(xiàn)象；09年10月份以前上海海市場(chǎng)辦公均均價(jià)基本在住住宅均價(jià)之上上，但10月份以后住宅宅成交均價(jià)開開始超過(guò)辦公公成交均價(jià)，，并且價(jià)格差距距呈現(xiàn)放大的的趨勢(shì)；上海全市住宅宅均價(jià)兩年漲漲幅達(dá)到75%，而辦公產(chǎn)品品目前成交均均價(jià)較08年1月只有18%的漲幅幅；09年10月辦公均價(jià)公寓均價(jià)公寓價(jià)格漲幅率辦公價(jià)格漲幅率08年至09年上海海辦公公、公公寓均均價(jià)走走勢(shì)比比較單位（（元/㎡）09年至今今全市市各區(qū)區(qū)縣辦辦公市市場(chǎng)價(jià)價(jià)量對(duì)對(duì)比宏觀辦辦公市市場(chǎng)供應(yīng)主主力區(qū)區(qū)域?yàn)闉槠謻|、、楊浦浦、普普陀等區(qū)；；從成成交量量來(lái)看看，主主要還還是集中在在供應(yīng)應(yīng)量充充足的的區(qū)域域，南匯匯、松松江等等地出出現(xiàn)供供不應(yīng)應(yīng)求態(tài)態(tài)勢(shì)，，其中中浦東新新區(qū)成成交量量最為為突出出，全全年銷銷售近近50萬(wàn)方；；各區(qū)域域成交交價(jià)格格可分分為三三個(gè)檔檔次，其中中以寶寶山、、嘉定定、南南匯等等為代代表郊郊環(huán)非非傳統(tǒng)統(tǒng)商辦辦區(qū)域域，均均價(jià)水水平在在10000元/平米；；其次次為長(zhǎng)長(zhǎng)寧、、黃浦浦、靜靜安、、徐匯匯等高高地段段價(jià)值值商務(wù)務(wù)區(qū)，，均價(jià)價(jià)水平平在25000元/平米水水平；；而盧盧灣、、浦東東為代代表的的核心心商務(wù)務(wù)區(qū)價(jià)價(jià)格在在35000元以上上水平平。傳統(tǒng)核核心區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)高量量低，，浦東東、普普陀和和楊浦浦為熱熱點(diǎn)成成交區(qū)區(qū)域高價(jià)段段中價(jià)段段低價(jià)段段09年至今今全市市各環(huán)環(huán)線辦辦公市市場(chǎng)價(jià)價(jià)量對(duì)對(duì)比宏觀辦辦公市市場(chǎng)辦公類類產(chǎn)品品的活活躍區(qū)區(qū)域逐逐漸向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)辦辦公類類產(chǎn)品品以浦浦東區(qū)區(qū)域最最為活活躍，，中外環(huán)環(huán)間和外郊環(huán)環(huán)間已逐漸漸成為為市場(chǎng)場(chǎng)主力力，其其中中中內(nèi)環(huán)環(huán)間的的供求求嚴(yán)重重失衡衡，供供遠(yuǎn)大大于求求，未未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)形形勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)除浦浦東區(qū)區(qū)域外外的傳傳統(tǒng)核核心區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)份額額減少少，中中內(nèi)環(huán)環(huán)間未未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)嚴(yán)峻浦東30萬(wàn)方浦東47萬(wàn)方09年至今今全市市各區(qū)區(qū)縣辦辦公市市場(chǎng)存存量宏觀辦辦公市市場(chǎng)10年初上上海市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)各各類物物業(yè)可可售量量合計(jì)計(jì)約1457萬(wàn)方，，其中中商業(yè)業(yè)可售售量位位居首首位，，而辦辦公類類產(chǎn)品品可售售存量量約330萬(wàn)方；按照辦辦公類類產(chǎn)品品09年190萬(wàn)方的的銷售售速度度，目前可可售量量預(yù)計(jì)計(jì)銷售售周期期為20個(gè)月；辦公類類產(chǎn)品品目前前可售售量主要集集中于于浦東東新區(qū)區(qū)，近80萬(wàn)方，，其次次為普陀區(qū)區(qū)，可售售量約約41萬(wàn)方，，主要集集中在在長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)板塊塊；目前辦辦公類類產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)可售售存量量330萬(wàn)方，，主要要分布布在浦浦東和和普陀陀區(qū)，，傳統(tǒng)統(tǒng)核心心區(qū)域域存量量較少少區(qū)域辦辦公市市場(chǎng)供求關(guān)關(guān)系相相對(duì)平平衡，，辦公公產(chǎn)品品整體體均價(jià)價(jià)2萬(wàn)/平方米米左右右市場(chǎng)表表現(xiàn)和和整體體上海海環(huán)境境相近近，比比較平平穩(wěn)，，在出出現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性性成交交差異異的時(shí)時(shí)候會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)一定定的波波動(dòng)；；鞍山路路板塊塊近期期市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量相相對(duì)較較少，，成交交均價(jià)價(jià)處于于整個(gè)個(gè)楊浦浦區(qū)的的高區(qū)區(qū)；楊浦區(qū)區(qū)整體體辦公公市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)量量對(duì)比比辦公類類產(chǎn)品品整體體上供供求相相對(duì)平平衡，，價(jià)量量增長(zhǎng)長(zhǎng)較為為平穩(wěn)穩(wěn)，但但受大大經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境影響響微觀上上辦公公類產(chǎn)產(chǎn)品單單月價(jià)價(jià)格波波動(dòng)劇劇烈，，但整整體價(jià)價(jià)格漲漲幅相相對(duì)住住宅緩緩慢目前辦公類類產(chǎn)品存量量330萬(wàn)方，主要要集中在浦浦東和普陀陀區(qū)域，兩兩者總存量量占37%熱點(diǎn)環(huán)線為為中內(nèi)環(huán)間間，傳統(tǒng)核核心區(qū)域逐逐漸淡出市市場(chǎng)份額楊浦區(qū)整體體成交均價(jià)價(jià)在2萬(wàn)左右，鞍鞍山路板塊塊均價(jià)在區(qū)區(qū)內(nèi)較高版塊內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量較較低，整體體去化較好好辦公產(chǎn)品情情況典型項(xiàng)目分分析駿豐國(guó)際財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位置大連路1599號(hào)(近四平路)所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式出售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積15500平方米總建面積51000商業(yè)整層面積2000平方米占地面積8270商業(yè)層數(shù)地上4層、地下3層、地下2層為部分地鐵商業(yè)物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高地下3層3.3米、地下2層3.9、地下1層5米、地上1層5.5米、地上2、3層4.5米、地上4層6米辦公層高底層挑高10、標(biāo)準(zhǔn)層高4米目前商業(yè)報(bào)價(jià)地下一層4.5萬(wàn)/平方米臨街一層6.5萬(wàn)/平方米辦公面積24500商業(yè)租金5元/平方米/天辦公整層面積920、1442商業(yè)單元面積55~450辦公單元面積111、121、151、226物業(yè)管理公司上海駿豐物業(yè)有限公司目前辦公報(bào)價(jià)2.9萬(wàn)-3萬(wàn)/平方米物業(yè)費(fèi)用辦公19.8、商業(yè)25.8元/平方米/月高區(qū)辦公低區(qū)辦公底層商業(yè)典型項(xiàng)目分分析項(xiàng)目銷售情情況分析辦公項(xiàng)目只只在08年9月集中供應(yīng)應(yīng)2.33萬(wàn)平米，至至今成交量量2.09萬(wàn)平米，月月均去化1045平米，成交交均價(jià)22965元/平米，去化化周期20個(gè)月。商業(yè)項(xiàng)目在在08年9月集中供應(yīng)應(yīng)1.5萬(wàn)平米，至至今成交量量1.46萬(wàn)平米，月月均去化910平米，成交交均價(jià)31066元/平米，去化化周期16個(gè)月。辦公成交均均價(jià)2.3萬(wàn)/㎡，月均去化化0.1萬(wàn)方，去化化周期20個(gè)月，商業(yè)業(yè)成交均價(jià)價(jià)3.1萬(wàn)/㎡，月均去化化0.9萬(wàn)方，去化化周期16個(gè)月典型項(xiàng)目分分析辦公平面分分割111113111124121111113111本案辦公樓樓分為高區(qū)區(qū)和低區(qū)，，每層6梯8戶。低區(qū)平層面面積為1442平方米，單單元面積分分別為118、151、226平方米米高區(qū)平平層面面積為為920平方米米，單單元面面積分分別為為111、113、121平方米米出售方方式較較為靈靈活，，可單單間出出售也也和幾幾套聯(lián)聯(lián)售或或整層層出售售典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析商業(yè)分分為地地下三三層和和地上上四層層整層面面積2000平方米米，單單元面面積分分割較較為靈靈活從從55~450平方米米不等等內(nèi)設(shè)中中庭景景觀地下三三層和和二層層為車車庫(kù)，，局部部地下下二層層為地地鐵出出口商商業(yè)地下一一層為為下沉沉內(nèi)庭庭商業(yè)業(yè)地上四四層為為休閑閑會(huì)所所數(shù)碼電電子零零售巨巨頭百百思買買已入入住地地下一一層商業(yè)平平面分分割典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)外立面面外墻采采用節(jié)節(jié)能防防輻射射雙層層中空空LOW-E玻璃幕墻局局部采采用高高檔花花崗石石和鋁鋁板建筑風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)大堂10米挑高高奢華華大堂堂，典典雅藝藝術(shù)吊吊頂?shù)孛?、、墻面面為名名貴大大理石石、木木材、、不銹銹鋼建建材電梯6臺(tái)日本本原裝裝進(jìn)口口三菱菱高速速電梯梯典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目客客戶情情況分分析從置業(yè)業(yè)目的的分析析，本本案有有40%的投資資客戶戶，一一方面面看重重周邊邊便利利的交交通，，8、10兩號(hào)地地鐵在在此交交匯，，同時(shí)時(shí)本案案是該該區(qū)域域?yàn)閿?shù)數(shù)不多多的甲甲級(jí)辦辦公寫寫字樓樓，項(xiàng)項(xiàng)目硬硬件配配套檔檔次較較高從客戶來(lái)源源方面分析析，本案的的購(gòu)買客戶戶還是以楊楊浦本區(qū)域域?yàn)橹?，比比例占?0%，同時(shí)周邊邊區(qū)域如閘閘北、虹口口也有20%的比例，市市中心黃埔埔區(qū)也有部部分?jǐn)D壓客客。項(xiàng)目有近4成的投資客客戶，購(gòu)買買客戶以區(qū)區(qū)域客為主主，以及部部分周邊區(qū)區(qū)域客戶典型項(xiàng)目分分析項(xiàng)目客戶情情況分析辦公的入駐客客戶以大中型型的設(shè)計(jì)行業(yè)業(yè)的上下游企企業(yè)為主，輔輔以部分貨運(yùn)運(yùn)物流公司典型項(xiàng)目分析析營(yíng)銷推廣分析析項(xiàng)目主打區(qū)位位和交通，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)環(huán)內(nèi)和和雙軌道，同同時(shí)突出自身身5A甲級(jí)寫字樓的的檔次和品質(zhì)質(zhì)典型項(xiàng)目分析析滬東財(cái)富國(guó)際際廣場(chǎng)·金座(鉑宮)項(xiàng)目位置國(guó)權(quán)路39號(hào)所屬板塊五角場(chǎng)板塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式辦公出售、商業(yè)大多自持所屬環(huán)線中外環(huán)間商業(yè)面積10000平方米總建面積58000平方米商業(yè)整層面積2400平方米占地面積15000平方米商業(yè)層數(shù)地上4層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高標(biāo)準(zhǔn)層3.3米頂層復(fù)式5.55米大堂挑高9米目前商業(yè)報(bào)價(jià)只租不售辦公面積48000平方米商業(yè)租金底層12，2層以上3元/平方米/天辦公整層面積金座1630平方米商業(yè)單元面積110~300平方米辦公單元面積40~70、90~270平方米物業(yè)管理公司戴德梁行目前辦公報(bào)價(jià)3萬(wàn)/平方米物業(yè)費(fèi)用19元/平方米/月金座辦公銀座辦公底層商業(yè)典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目銷售情況況分析辦公成交均價(jià)價(jià)1.9萬(wàn)/㎡，月均去化0.1萬(wàn)方，商業(yè)主主要以自持為為主，部分成成交價(jià)為4.2萬(wàn)/㎡辦公項(xiàng)目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供應(yīng)應(yīng)，共7.73萬(wàn)平米，至今今成交量4.71萬(wàn)平米，月均均去化0.1萬(wàn)平米，成交交均價(jià)19362元/平米。商業(yè)項(xiàng)目從06年8月至今總供應(yīng)應(yīng)1.13萬(wàn)平米，至今今成交量0.39萬(wàn)平米，月均均去化0.008萬(wàn)平米，成交交均價(jià)41907元/平米，該案商商業(yè)主要以自自持為主，出出售的商業(yè)體體量很小，導(dǎo)導(dǎo)致去化較為為分散。典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目客戶情況況分析項(xiàng)目的投資客客戶比例較高高為75%，購(gòu)買客戶以以區(qū)域客為主主，以及部分分周邊區(qū)域客客戶從置業(yè)目的分分析，本案有有75%的投資客戶，，比例較高，，主要是由于于一方面辦公公產(chǎn)品面積段段分割較小，，總價(jià)范圍不不高；另一方方面是本案地地理位置相對(duì)對(duì)較偏。從客戶來(lái)源方方面分析，本本案的購(gòu)買客客戶還是以楊楊浦本區(qū)域?yàn)闉橹?，比例占占?5%，同時(shí)周邊區(qū)區(qū)域如閘北、、虹口也有50%的比例，市中中心黃埔區(qū)也也有部分?jǐn)D壓壓客。典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目客戶情況況分析入駐企業(yè)有近近5成為設(shè)計(jì)相關(guān)關(guān)行業(yè)公司入駐企業(yè)多為為設(shè)計(jì)行業(yè)的的上下游公司司，以中小企企業(yè)為主，如如建筑設(shè)計(jì)院院、項(xiàng)目咨詢?cè)児芾砉?、、材料采?gòu)、、材料加工、、或貿(mào)易物流流等地方傳統(tǒng)統(tǒng)中小公司典型項(xiàng)目分析析辦公平面分割割本案辦公樓每每層5梯28戶。低區(qū)平層面積積為1630平方米，單元元面積為40~平方米高區(qū)平面單層層單元面積分分割相對(duì)較大大，為90~270平方米，層高高為5.55米，為L(zhǎng)OFT復(fù)式出售方式式較為靈靈活，可可單間出出售也和和幾套聯(lián)聯(lián)售或整整層出售售典型項(xiàng)目目分析項(xiàng)目產(chǎn)品品細(xì)節(jié)外立面采用鋼筋筋混凝土土全框架架、簡(jiǎn)體體剪力墻墻結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)干掛高級(jí)級(jí)花崗巖巖、真石石漆，外外墻節(jié)能能型XPS隔熱保溫溫建筑風(fēng)格格經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，豪豪華典雅雅典型項(xiàng)目目分析項(xiàng)目產(chǎn)品品細(xì)節(jié)大堂9米挑高巴巴洛克風(fēng)風(fēng)情大堂堂地面采用用高級(jí)花花崗巖，，墻面采采用高級(jí)級(jí)大理石石電梯6臺(tái)進(jìn)口德德國(guó)蒂森森克虜伯伯電梯典型項(xiàng)目目分析營(yíng)銷推廣廣分析項(xiàng)目主打打商住兩兩用精裝裝小戶型型典型項(xiàng)目目分析上海國(guó)際際設(shè)計(jì)中中心項(xiàng)目位置中山北二路1133號(hào)所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式辦公轉(zhuǎn)售為租、商業(yè)只租不售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積3300平方米總建面積47055平方米商業(yè)整層面積1000平方米占地面積9127平方米商業(yè)層數(shù)地上3層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高4米目前商業(yè)報(bào)價(jià)4~5萬(wàn)/平方米辦公面積44000平方米商業(yè)租金4.5元/平方米/天辦公整層面積800平方米商業(yè)單元面積100~500平方米辦公單元面積110~220平方米物業(yè)管理公司第一太平戴維斯目前辦公報(bào)價(jià)2.7~2.8萬(wàn)/平方米物業(yè)費(fèi)用17.8元/平方米/月典型項(xiàng)目目分析項(xiàng)目銷售售情況分分析辦公由售售轉(zhuǎn)租，，前期成成交均價(jià)價(jià)2萬(wàn)/㎡，月均去去化0.22萬(wàn)方辦公項(xiàng)目目在09年10一次推出出3.05萬(wàn)平米，，至今成成交量1.78萬(wàn)平米，，月均去去化0.22萬(wàn)平米，，成交均均價(jià)20385元/平米，價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)較為穩(wěn)穩(wěn)定，目目前發(fā)展展商為了了控制使使用企業(yè)業(yè)，轉(zhuǎn)售售為租，，局部房房源目前前報(bào)價(jià)2.7萬(wàn)/平方米米。其其中底底層裙裙部辦辦公被被同濟(jì)濟(jì)設(shè)計(jì)計(jì)院整整體收收購(gòu)。。商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目從從09年10月至今今總供供應(yīng)0.3萬(wàn)平米米，僅僅在09年11月成交交0.14萬(wàn)平米米，其其余房房源只只租不不售，，成交交均價(jià)價(jià)19234元/平米典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目客客戶情情況分分析項(xiàng)目以以本區(qū)區(qū)域的的自用用客戶戶為主主從項(xiàng)目目的案案名就就不難難看出出，本本案是是以建建筑設(shè)設(shè)計(jì)相相關(guān)行行業(yè)的的企業(yè)業(yè)為主主要客客戶，，因此此設(shè)計(jì)計(jì)公司司的聚聚集程程度較較高，，大多多為周周邊的的大中中設(shè)計(jì)計(jì)公司司，因因此項(xiàng)項(xiàng)目的的自住住客戶戶比例例較高高。典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目客客戶情情況分分析設(shè)計(jì)行行業(yè)的的企業(yè)業(yè)聚集集度高高由于于該該案案的的前前期期客客戶戶定定位位主主要要是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，加加之之又又比比鄰鄰?fù)瑵?jì)濟(jì)大大學(xué)學(xué)，，還還有有部部分分地地方方政政府府的的支支持持，，項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售情情況況良良好好。。其中底部裙樓樓北同濟(jì)設(shè)計(jì)計(jì)院整體收購(gòu)購(gòu)，為了控制制辦公產(chǎn)品的的最終使用客客戶，項(xiàng)目辦辦公部分轉(zhuǎn)售售為租，目前前租金價(jià)格未未定，但行業(yè)業(yè)門檻較為集集中，主要是是以設(shè)計(jì)為主主的中下游企企業(yè)。典型項(xiàng)目分析析營(yíng)銷推廣分析析項(xiàng)目主打甲級(jí)級(jí)品質(zhì)和同濟(jì)濟(jì)品牌典型個(gè)案項(xiàng)目目總結(jié)客戶—置業(yè)目的從置業(yè)目的來(lái)來(lái)看，區(qū)域重重點(diǎn)辦公項(xiàng)目目的投資客戶戶比例均在40%以上，隨著產(chǎn)產(chǎn)品面積段的的縮小投資客客戶比例有所所上升；另一方面，地地段相對(duì)較差差的辦公產(chǎn)品品的投資客戶戶比例往往較較高，相反亦亦然。駿豐國(guó)際財(cái)富富廣場(chǎng)上海國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)中心財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)典型個(gè)案項(xiàng)目目總結(jié)客戶—客源分布駿豐國(guó)際財(cái)富富廣場(chǎng)上海國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)中心財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)從客戶來(lái)源看看，置業(yè)客戶戶全部以楊浦浦區(qū)客戶為主主，其中周邊邊區(qū)域如虹口口、閘北區(qū)域域的客戶比例例也不在少數(shù)數(shù)，其余都有有部分市中心心區(qū)域客戶。。上述客戶來(lái)源源比例大致為為楊浦區(qū)40%，虹口、閘北北、寶山各占占15%,其他區(qū)域包括括市中心區(qū)域域比例在15%.典型個(gè)案項(xiàng)目目總結(jié)客戶—行業(yè)分布駿豐國(guó)際財(cái)富富廣場(chǎng)上海國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)中心財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)從入駐行業(yè)來(lái)來(lái)看，有相當(dāng)當(dāng)高的行業(yè)凝凝聚性，一半半以上的行業(yè)業(yè)屬于建筑業(yè)業(yè)的上下游行行業(yè)，其次為為機(jī)械設(shè)備和和航運(yùn)貿(mào)易。。設(shè)計(jì)行業(yè)的比比例一般為50%，機(jī)械設(shè)備行行業(yè)比例15%，航運(yùn)貿(mào)易行行業(yè)比例為15%，其余行業(yè)比比例在20%左右。典型個(gè)案項(xiàng)目目總結(jié)辦公信息駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心辦公整層920公單元面積111/121/152/22640~70110~220辦公經(jīng)營(yíng)方式出售出售轉(zhuǎn)售為租辦公成交均價(jià)2.3萬(wàn)1.9萬(wàn)2.0萬(wàn)辦公目前報(bào)價(jià)2.9~3萬(wàn)3萬(wàn)2.7萬(wàn)物業(yè)管理費(fèi)19.81917.8去化周期20個(gè)月18個(gè)月9個(gè)月月均去化量100010002200周邊辦公目前前整體報(bào)價(jià)2.7萬(wàn)/㎡，月均去化1000-2000方，去化周期期18個(gè)月商辦市場(chǎng)小結(jié)結(jié)周邊商辦氛圍圍濃厚辦公產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)去化相對(duì)緩緩慢，月均去去化1000-2000方左右，目前前價(jià)格在2.3萬(wàn)/平方米產(chǎn)品分割以中中小面積為主主辦公產(chǎn)品客戶戶中，投資比比例較高，約約占到4成客戶來(lái)源方面面，以本區(qū)域域?yàn)橹鳎浯未问侵苓叺暮绾缈?、閘北、、寶山等區(qū)域域客戶，其中中有部分市中中心客戶辦公產(chǎn)品的使使用客戶上有有一定程度的的聚集度，主主要是以設(shè)計(jì)計(jì)為中心的上上下游企業(yè)，，其次為一些些傳統(tǒng)的貿(mào)易易、物流、機(jī)機(jī)械等行業(yè)的的企業(yè)貳、產(chǎn)品類型型屬性分析第二類、住宅宅產(chǎn)品楊浦區(qū)整體公公寓市場(chǎng)楊浦區(qū)近期高高端公寓市場(chǎng)場(chǎng)成交萎靡，，公寓成交均均價(jià)26844萬(wàn)元/平方米09年至今，公寓寓成交價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步攀升，近近期公寓成交交均價(jià)為26844元/平方米。09年12月至今，區(qū)域域間歇性有部部分高端項(xiàng)目目集中供應(yīng)，，如新江灣板板塊的橡樹灣灣的高層公寓寓、保利維拉拉家園等，但但受市場(chǎng)政策策影響，去化化相對(duì)低迷楊浦區(qū)區(qū)公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)板塊塊劃分分新江灣城板塊中原板塊五角場(chǎng)板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊新江灣灣板塊塊的公公寓成成交價(jià)價(jià)格是是區(qū)域域最高高端，，其次次為本本案所所處的的鞍山山板塊塊，近近三個(gè)個(gè)月公公寓成成交價(jià)價(jià)格為為2.9萬(wàn)元/平方米米。鞍山板板塊近近期公公寓成成交價(jià)價(jià)格在在區(qū)域域位列列前端端區(qū)域公公寓市市場(chǎng)價(jià)價(jià)量走走勢(shì)公寓市市場(chǎng)需需求旺旺盛，，受供供應(yīng)限限制，，板塊塊整體體成交交相對(duì)對(duì)低迷迷，近近期公公寓市市場(chǎng)成成交均均價(jià)為為29424元/平方米米09年至今今鞍山山板塊塊只有有君欣欣豪庭庭一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目在09年5月有1.1萬(wàn)方的的住宅宅供應(yīng)應(yīng)成交量方方面，區(qū)區(qū)域主力力去化項(xiàng)項(xiàng)目為君君欣豪庭庭，除此此之外板板塊一直直在持續(xù)續(xù)消耗之之前存量量，受供供應(yīng)限制制，板塊塊月均去去化僅1800方。價(jià)格方面面，09年至今公公寓成交交價(jià)格上上漲近一一倍，局局部時(shí)間間段如10年3月恒陽(yáng)花花苑的集集中成交交拉低了了整體均均價(jià)，該該案為低低端價(jià)格格項(xiàng)目均均價(jià)為11830元/平方米，，導(dǎo)致整整體價(jià)格格有較大大浮動(dòng)波波動(dòng)。目前周邊邊2手房租賃賃需求旺旺盛，售售價(jià)在2.5~2.9萬(wàn)/㎡，其中酒酒店公寓寓的售價(jià)價(jià)在3萬(wàn)/㎡住宅公寓寓周邊公寓寓二手房房租售價(jià)價(jià)格物業(yè)名稱房型面積售價(jià)租價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)房齡書香公寓二房89~120平米2.5~2.9萬(wàn)/平米3000~4800元/月標(biāo)準(zhǔn)/精裝6~8年三房120~150平米2.2~3.4萬(wàn)/平米5000~6600元/月標(biāo)準(zhǔn)/精裝5~8年四房150平米2.8~2.9萬(wàn)/平米6500元/月精裝5~6年五房150~155平米2.8~2.9萬(wàn)/平米6500~7000元/月精裝5~6年伊頓公寓三房120~145平米物業(yè)自持5000~6000元/月精裝5~6年物業(yè)名稱房型面積售價(jià)租價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)房齡滬東財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓一房/二房40~70平米3萬(wàn)/平米3600~6000元/月精裝1年以內(nèi)酒店式式公寓寓板塊住住宅市市場(chǎng)小小結(jié)周邊居居住氛氛圍良良好由于同同濟(jì)大大學(xué)附附屬人人口以以及周周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口導(dǎo)導(dǎo)致住住宅租租賃需需求旺旺盛目前商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)嚴(yán)重重缺乏乏供應(yīng)應(yīng)，購(gòu)購(gòu)房需需求不不能有有效釋釋放目前周周邊2手住宅宅房齡齡均在在10年左右右，售售價(jià)在在2.5~2.9萬(wàn)/㎡周邊只有國(guó)際際財(cái)富中心有有酒店公寓產(chǎn)產(chǎn)品，目前售售價(jià)3萬(wàn)/㎡，產(chǎn)品面積段段在40~70㎡㎡貳、產(chǎn)品類型型屬性分析第三類、商業(yè)業(yè)產(chǎn)品商業(yè)配套序號(hào)位置業(yè)態(tài)1曲陽(yáng)路報(bào)亭、服裝店、小型冷飲店、超市、低端餐飲等2大連西路銀行、小型冷飲店、服裝店、報(bào)亭、新華書店等業(yè)態(tài)3大連路駿豐國(guó)際廣場(chǎng)自帶中高檔餐飲業(yè)態(tài)4四平路同濟(jì)大學(xué)自帶中低檔餐飲業(yè)態(tài)5大鏈路郵局、移動(dòng)、飯店（權(quán)金城）等中低擋業(yè)態(tài)6控江路棒約翰（高人氣）、雞公堡、好德超市、中檔業(yè)態(tài)7打虎山路沈家花園、哥特、紅林閣等高人氣中檔門店8控江路KFC、M、傣妹、二層樓宏圖三胞電腦城、必勝客、面包房等配套齊全中檔業(yè)態(tài)9控江樓假日百貨，項(xiàng)目附近唯一綜合購(gòu)物商場(chǎng)周邊商業(yè)以中中低端街道商商鋪為主，集集中型廣場(chǎng)形形態(tài)較少34本案9同濟(jì)大學(xué)和平公園125678周邊商業(yè)周邊商業(yè)街租租售分析本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場(chǎng)商圈大潤(rùn)發(fā)百安居商圈名稱主要業(yè)態(tài)目前租售報(bào)價(jià)四平路餐飲、生活配套為主租價(jià)：8~10元/平米/天售價(jià)：6~7萬(wàn)/平米大連西路服裝、餐飲、娛樂(lè)等基本生活配套為主，部分建筑設(shè)計(jì)租價(jià)：6~8元/平米/天售價(jià)：5~6萬(wàn)/平米

赤峰路建筑設(shè)計(jì)上下游產(chǎn)業(yè)為主租價(jià)：7~8元/平米/天售價(jià)：6~7萬(wàn)/平米彰武路部分涉及建筑設(shè)計(jì)行業(yè)租價(jià)：5~8元/平米/天售價(jià)：5~6萬(wàn)/平米周邊商業(yè)街底底層商鋪2手售價(jià)一般在在6~7萬(wàn)/平方米典型個(gè)案項(xiàng)目目總結(jié)商業(yè)信息駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)整層20002400商業(yè)單元面積55~450110~300商業(yè)層數(shù)75地上層數(shù)44地下層數(shù)31商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式兼租兼售自持商業(yè)成交均價(jià)3.1萬(wàn)4..2萬(wàn)商業(yè)目前報(bào)價(jià)地下一層4.5萬(wàn)，沿街一層6.5萬(wàn)/商業(yè)租金5底層12、以上3周邊商業(yè)項(xiàng)目目銷售兼自持持，租金在4.5~5元/平/天區(qū)域商業(yè)氛圍圍成熟，商鋪鋪經(jīng)營(yíng)效果較較好，可售的的優(yōu)質(zhì)商鋪較較少街鋪價(jià)值明顯顯，空置率極極低價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯顯，街鋪的售售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于辦公及住宅宅類物業(yè)，屬屬于可實(shí)現(xiàn)高高利潤(rùn)的高價(jià)價(jià)值物業(yè)目前底層商業(yè)業(yè)的報(bào)價(jià)為6萬(wàn)左右商業(yè)產(chǎn)品情況況貳、產(chǎn)品類型型屬性分析產(chǎn)品選取原則則及產(chǎn)品思考考順序產(chǎn)品類型商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)可售的非持有有類型底層商鋪高價(jià)價(jià)值既有市場(chǎng)的可可見(jiàn)性存在既有市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)格及速速度平穩(wěn)市場(chǎng)供應(yīng)空白白機(jī)會(huì)高價(jià)格空間以大量化低層層高價(jià)值商鋪鋪為第一類考慮慮原則以在相對(duì)合理理的銷售周期期內(nèi)完全去化化并保障資金回回籠的體量為為參考標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，，分化單一辦辦公產(chǎn)品的銷售壓壓力并創(chuàng)造溢溢價(jià)空間第一優(yōu)先原則則第一保障原則則第一機(jī)會(huì)原則則經(jīng)典公寓精品辦公別致商業(yè)++精致知?jiǎng)?chuàng)綜合合體產(chǎn)品定位叁、產(chǎn)品落點(diǎn)點(diǎn)建議用地可建范圍圍分析地塊方正，單單向臨街，臨臨地鐵口，北北側(cè)住宅日照照影響楊浦中學(xué)四平路快速車車道北部預(yù)留小路路伊頓公寓產(chǎn)品布局及比比例原則因地制宜，安安全與利潤(rùn)空空間并存本案產(chǎn)品設(shè)置原則

商業(yè)形成沿街展開的廣場(chǎng)形態(tài)，一方面最大化沿街展開面，一方面借勢(shì)地鐵口形成商業(yè)人流的回旋空間；商業(yè)以3層底商為主，合理放大建筑體量，以增強(qiáng)其可售性，與最大價(jià)值化；辦公樓的體量以1年左右的銷售周期計(jì)算整體建筑體量，并強(qiáng)化戶型賣點(diǎn)；酒店式公寓則以補(bǔ)充形態(tài)和機(jī)會(huì)形態(tài)占據(jù)剩余體量，并強(qiáng)化戶型賣點(diǎn)；辦公及酒店式公寓，一方面考慮布局，一方面考慮項(xiàng)目作為整體的形象；考慮辦公與酒店式公寓互為獨(dú)立體，單獨(dú)入戶；保障盡量避免高層建筑隊(duì)北側(cè)地塊住宅的采光遮擋；產(chǎn)品比例測(cè)算算因地制宜，安安全與利潤(rùn)空空間并存商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)技術(shù)手段合合理滿排1年期可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售體量量（以月均1500㎡㎡計(jì)）補(bǔ)充機(jī)會(huì)面面積（剩余面積積）4600㎡㎡左右18000㎡左右18000㎡左右企業(yè)員工數(shù)量8%4%12%49%20人以內(nèi)20-49人50-99人100-199人200人以上27%楊浦區(qū)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，49%的企業(yè)規(guī)模在20人以內(nèi)，50人以內(nèi)的企業(yè)數(shù)量累計(jì)為76%。人數(shù)超過(guò)100人的中有一些軟件開發(fā)公司，屬于人力密集型產(chǎn)業(yè)。企業(yè)辦公面積10%6%8%100平米以下100-300平米300-500平米27%49%500-1000平米1000平米以上外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，減少員工間不必要的干擾，對(duì)辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小這一經(jīng)驗(yàn)同樣適用于楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)，49%的企業(yè)租用的辦公面積在100–300平方米，租用面積超過(guò)500平方米的企業(yè)僅占18%。產(chǎn)品比例測(cè)測(cè)算辦公產(chǎn)品的的直接需求求客戶面積積段要求分類產(chǎn)品面面積分割辦公產(chǎn)品周邊市場(chǎng)主主力項(xiàng)目的的供應(yīng)面積積段：100-200㎡周邊行業(yè)布布局更偏向向于建筑設(shè)計(jì)行行業(yè)，適當(dāng)考慮慮客戶實(shí)際際需求在購(gòu)買客戶戶中，投資客是不可忽略略的主力客客戶分類產(chǎn)品面面積分割辦公產(chǎn)品從市場(chǎng)供求求主力情況況及實(shí)際使使用客戶需需求判斷，，判斷建議本本案的面積積分割在150㎡左右。分類產(chǎn)品面面積分割住宅產(chǎn)品近階段上海主力酒店式公寓產(chǎn)品項(xiàng)目面積段層高層數(shù)建筑風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)禹洲金橋國(guó)際40-805.2（可分割）14、17現(xiàn)代二期裝修1500三期毛坯御翠豪庭70-903米29ARTDECO2500圣和圣廣場(chǎng)40-703.6（可分割）23現(xiàn)代1500愛(ài)盛家園40-603.19現(xiàn)代毛坯碧云瑞庭70-903.228ARTDECO2000利金國(guó)際40-60324新古典2000從市場(chǎng)供求求主力情況況、周邊住住宅總價(jià)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以以及酒店式式實(shí)際使用用功能的滿滿足上，判斷建議本本案的酒店店式面積分分割在50㎡左右。萬(wàn)科·上海螞蟻工工坊螞蟻工坊戶戶型以超大大面寬設(shè)置置，采光面面充足；小小面積戶型型，嚴(yán)格控控制總價(jià)；；而室內(nèi)功功能間可隨隨意布局，，使該戶型型滿足客戶戶后期對(duì)功功能間變更更的要求。。分類產(chǎn)產(chǎn)品面面積分分割住宅產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型建建議分類產(chǎn)產(chǎn)品面面積分分割商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)研研究結(jié)結(jié)果——較合適適鋪位位開間間/進(jìn)深尺尺度開間區(qū)間所占比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間所占比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%面寬基基本上上是3-6m為絕對(duì)對(duì)主力力，而而進(jìn)深深由于于實(shí)際際項(xiàng)目目條件件不同同，則則分布布較廣廣，基基本上上在3-15m之間；；建議本本案的的實(shí)際際規(guī)劃劃4-6m開間設(shè)設(shè)計(jì)10-15m進(jìn)深展展開，，單體體分割割40——100左右，，可根根據(jù)需需求自自由拆拆分組組合。實(shí)際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一特點(diǎn)：：1、最大大化展展開商商業(yè)面面；2、整體體建筑筑互為為整體體，又又互為為獨(dú)立立，廣廣場(chǎng)、、辦公公、酒酒店式式公寓寓建筑筑相連連，又又出入入隔離離；3、酒店店式公公寓南南向一一字展展開，，避免免出現(xiàn)現(xiàn)中央央核心心筒格格局產(chǎn)產(chǎn)生的的純北北向戶戶型，，強(qiáng)化化該類類產(chǎn)品品的實(shí)實(shí)際賣賣點(diǎn)及及可售售性。。實(shí)際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一實(shí)際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一實(shí)際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一實(shí)際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案二二特點(diǎn)：1、商業(yè)展開面面平行，面積積相對(duì)較?。?；2、整體建筑互互為整體，又又互為獨(dú)立，，廣場(chǎng)、辦公公、酒店式公公寓建筑相連連，又出入隔隔離；3、酒店式公寓寓形體相同，，雙子形態(tài)。。實(shí)際技術(shù)布局局結(jié)果方案二實(shí)際技術(shù)布局局結(jié)果方案二實(shí)際技術(shù)布局局結(jié)果方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算估算算以目前市場(chǎng)情情況初步估算算各類型物業(yè)業(yè)的價(jià)格水平平方案一類型分類面積單價(jià)總價(jià)總計(jì)商業(yè)一層15206000091200000197600000二層15204000060800000三層15203000045600000酒店式公寓全南向1926030000577800000577800000辦公產(chǎn)品南向1116024000267840000385020000北向558021000117180000合計(jì)

1160420000經(jīng)濟(jì)測(cè)算估算算以目前市場(chǎng)情情況初步估算算各類型物業(yè)業(yè)的價(jià)格水平平方案二類型分類面積單價(jià)總價(jià)總計(jì)商業(yè)一層11766000070560000152880000二層11764000047040000三層11763000035280000酒店式公寓南向618030000185400000524125800側(cè)向618027000166860000北向618027810171865800辦公產(chǎn)品南向463524000111240000409085100北向46352100097335000側(cè)向927021630200510100合計(jì)

1086090900肆、同策資源源同策匯客戶資源客戶資源全國(guó)開發(fā)商資源同策五大資源橫向合作企業(yè)資源媒體資源同策資源■企業(yè)所有人約約為15300組，占17%高管企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)人約19800組，占22%共計(jì)約：35100組同策會(huì)員世紀(jì)凱廈世福匯靜安紫苑上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心濱江45上海風(fēng)景天賜公寓五角豐達(dá)廣場(chǎng)辦公項(xiàng)目未購(gòu)購(gòu)客戶約2500余組同策辦公樓項(xiàng)項(xiàng)目同策合作伙伴伴全國(guó)客戶萬(wàn)科地產(chǎn)深圳華僑城金地集團(tuán)招商局集團(tuán)保利集團(tuán)中南集團(tuán)遠(yuǎn)洋集團(tuán)萊蒙置業(yè)……上?？蛻羝职l(fā)集團(tuán)紫江集團(tuán)張江集團(tuán)中房集團(tuán)上海廣電集團(tuán)團(tuán)中福集團(tuán)愛(ài)建地產(chǎn)北方集團(tuán)上海實(shí)業(yè)……港臺(tái)客戶瑞安集團(tuán)臺(tái)灣日月光集集團(tuán)臺(tái)灣宏都集團(tuán)團(tuán)香港中信泰富富香港和黃地產(chǎn)產(chǎn)香港長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)產(chǎn)香港恒基地產(chǎn)產(chǎn)……海外客戶正大集團(tuán)有佑林建設(shè)……橫向企業(yè)資源源/商會(huì)同策合作伙伴伴地產(chǎn)基金揚(yáng)子基金CIDT.LP.……規(guī)劃設(shè)計(jì)同濟(jì)規(guī)劃華東建筑設(shè)計(jì)計(jì)JWDACPC柏濤B+H天華設(shè)設(shè)計(jì)現(xiàn)代設(shè)設(shè)計(jì)翌德設(shè)設(shè)計(jì)……行業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)德國(guó)大大聯(lián)盟盟溫州商商會(huì)浙江商商會(huì)臺(tái)商會(huì)會(huì)……物業(yè)管管理招商物物業(yè)FPDCBREDTZ……與我司司合作作媒體體：搜房網(wǎng)網(wǎng)、第第一財(cái)財(cái)經(jīng)、、安居居網(wǎng)、、焦點(diǎn)點(diǎn)網(wǎng)、、上海海樓市市、城城市住住宅、、框架架傳媒媒、分分眾傳傳媒。。。。。。。。同策合合作媒媒體一、短短信服服務(wù)平平臺(tái)二、《會(huì)員快快訊》郵寄服服務(wù)平平臺(tái)三、同同策策活動(dòng)動(dòng)平臺(tái)臺(tái)同策通通路9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。14:33:1314:33:1314:3312/22/20222:33:13PM11、以我