房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件

深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算講座深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算講座深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算1、為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？2、房屋建筑面積測(cè)繪的對(duì)象與分類3、目前實(shí)施的技術(shù)規(guī)定及其相互關(guān)系4、國標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定的基本內(nèi)容5、特殊問題的處理深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算1、為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？1.為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？建筑規(guī)劃管理的需要

審批建筑施工圖、建筑規(guī)劃驗(yàn)收房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的需要

審批預(yù)售許可證、備案房地產(chǎn)買賣合同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的需要

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要

銷售、轉(zhuǎn)讓、咨詢1.為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？建筑規(guī)劃管理的需要2.

房屋建筑面積

測(cè)繪的對(duì)象與分類2.

房屋建筑面積

測(cè)繪的對(duì)象與分類2.1房屋建筑面積測(cè)繪的對(duì)象建筑施工圖

——未經(jīng)建管部門審批的建筑施工圖（設(shè)計(jì)單位、報(bào)建）

——經(jīng)建管部門審批的建筑施工圖（測(cè)繪單位、預(yù)售審批、預(yù)售、施工）建筑實(shí)體或現(xiàn)狀

——參照建管部門審批的建筑施工圖或竣工圖；

——現(xiàn)狀測(cè)量（有一定的時(shí)間性的特點(diǎn)，現(xiàn)狀與規(guī)范均可能改變）2.1房屋建筑面積測(cè)繪的對(duì)象建筑施工圖2.2房屋建筑面積測(cè)繪的分類房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪測(cè)繪對(duì)象：經(jīng)審批的建筑施工圖用途：預(yù)售審批房屋建筑面積竣工測(cè)繪測(cè)繪對(duì)象：建筑竣工現(xiàn)狀用途：竣工規(guī)劃驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪測(cè)繪對(duì)象：建筑現(xiàn)狀用途：核實(shí)建筑是否違章、核實(shí)產(chǎn)權(quán)界限、產(chǎn)權(quán)登記房屋建筑面積報(bào)建測(cè)繪

測(cè)繪對(duì)象：待審批的建筑施工圖用途：審批建筑設(shè)計(jì)2.2房屋建筑面積測(cè)繪的分類房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪3.

目前實(shí)施的各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定

及其相互關(guān)系3.

目前實(shí)施的各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定

及其相互關(guān)系3.1國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》發(fā)布：國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布制定：建設(shè)部、國家測(cè)繪局實(shí)施時(shí)間：2000年8月1日施行。相關(guān)文件：建設(shè)部建住房[2000]166號(hào)文，要求

《規(guī)范》實(shí)施后，原有關(guān)房屋面積測(cè)算的規(guī)定與《規(guī)范》相矛盾的，以《規(guī)范》為準(zhǔn)；各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)管理局可參照《規(guī)范》的基本原則，制定本地的實(shí)施細(xì)則或技術(shù)規(guī)定。我國第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)量的國家標(biāo)準(zhǔn)以1991年國家測(cè)繪局發(fā)布實(shí)施的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為基礎(chǔ)；結(jié)合近期的科技發(fā)展和生產(chǎn)需求；參照國內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定；3.1國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》發(fā)布：國家質(zhì)量技3.2建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)文《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》2002年5月1日?qǐng)?zhí)行。對(duì)國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的補(bǔ)充。3.2建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)文《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)3.3《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》頒布：深圳市規(guī)劃與國土資源局相關(guān)文件：深規(guī)土[1999]255號(hào)文。實(shí)施時(shí)間：1999年7月1日施行。目的：為了統(tǒng)一深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。適用范圍：深圳市行政轄區(qū)內(nèi)從事規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、房地產(chǎn)商業(yè)廣告、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記活動(dòng)中進(jìn)行建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算時(shí)，均按本規(guī)定執(zhí)行。3.3《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》頒3.4《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》頒布：深圳市規(guī)劃與國土資源局相關(guān)文件：深規(guī)土[2000]463號(hào)文。實(shí)施時(shí)間：2000年10月28日施行。目的：為了規(guī)范全市房屋建筑面積測(cè)繪工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等。適用范圍：全市的建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)商業(yè)廣告、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)驗(yàn)收和房屋拆遷賠償?shù)然顒?dòng)中有關(guān)各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。引用標(biāo)準(zhǔn)：

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》3.4《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》頒3.5特殊性的技術(shù)規(guī)定《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議》3.5特殊性的技術(shù)規(guī)定《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3.6各技術(shù)規(guī)定的關(guān)系強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》；

《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》參考技術(shù)指標(biāo)

《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》補(bǔ)充性技術(shù)規(guī)定

《深圳市建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》優(yōu)先級(jí)依次為：強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、參考技術(shù)指標(biāo)、補(bǔ)充性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。3.6各技術(shù)規(guī)定的關(guān)系強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)4.國標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定的基本內(nèi)容4.1房屋建筑面積的基本定義4.2房屋建筑面積的相關(guān)名詞4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍4.4計(jì)算一半建筑面積的范圍4.5不計(jì)算建筑面積的范圍4.6公用建筑面積分類4.國標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定的基本內(nèi)容4.1房屋建筑面積的基4.1房屋建筑面積的基本定義4.1.1基本定義4.1.2定義的內(nèi)涵4.1房屋建筑面積的基本定義4.1.1基本定義4.1基本定義房屋的建筑面積

系指

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，

包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，

且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。4.1基本定義房屋的建筑面積4.1定義的內(nèi)涵有上蓋；層高大于等于2.20米；結(jié)構(gòu)牢固；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；適合人類生活及生產(chǎn)活動(dòng)等；4.1定義的內(nèi)涵有上蓋；4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有上蓋有上蓋：一般可以計(jì)算建筑面積無上蓋：一般不計(jì)算建筑面積如何判定是否無上蓋?

上蓋的高度≥2個(gè)自然層高度；

4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有上蓋有上蓋：4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

層高≥2.20米層高≥2.20米：一般可以計(jì)算建筑面積

反例：外傾墻體

層高＜2.20米：一般不計(jì)算建筑面積反例：室內(nèi)樓梯間4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

層高≥2.20米層高≥2.4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

結(jié)構(gòu)牢固結(jié)構(gòu)牢固的

一般可以計(jì)算建筑面積

結(jié)構(gòu)不牢固的一般不計(jì)算建筑面積如：簡(jiǎn)易鐵皮車棚等

4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

結(jié)構(gòu)牢固結(jié)構(gòu)牢固的4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的

一般可以計(jì)算建筑面積反例：進(jìn)深<0.60米的頂層陽臺(tái)

無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的

一般不計(jì)算建筑面積反例：加油站：獨(dú)立柱或單排柱雨蓬車站：?jiǎn)闻胖九_(tái)4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)的一般可以計(jì)算建筑面積

不適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)的一般不計(jì)算建筑面積如：窗外的花池、空調(diào)平臺(tái)

4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)4.2建筑面積的相關(guān)名詞4.2.1建筑容量名詞4.2.2建筑名詞4.2建筑面積的相關(guān)名詞4.2.1建筑容量名詞4.2.1建筑容量名詞水平投影面積對(duì)應(yīng)于某個(gè)具體的客觀存在的建筑空間；計(jì)算建筑空間的水平投影面積，只能選擇一個(gè)投影面。計(jì)算建筑空間的水平投影面積的三種方法：

1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍；

2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；

3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；4.2.1建筑容量名詞水平投影面積4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積1）、按建筑空間的外圍的水平投影范圍；

一般規(guī)定：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

特殊規(guī)定：對(duì)于傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積；房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積1）、按建筑空間4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積

垂直墻體主墻與玻璃幕墻同時(shí)存在4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

垂直墻體主墻與4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積

傾斜墻體：少年宮4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

傾斜墻體：少年4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積

外傾墻體：招商海月會(huì)所4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

外傾墻體：招商4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積2）按建筑空間的4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積3）按建筑空間的4.2.1建筑容量名詞房屋的建筑面積根據(jù)深圳市補(bǔ)充性技術(shù)規(guī)定的內(nèi)容，建筑面積不僅僅應(yīng)用于房屋，也應(yīng)用于其它永久性的建筑空間，如車站站臺(tái)、油站雨臺(tái)等。房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。4.2.1建筑容量名詞房屋的建筑面積4.2.1建筑容量名詞共有建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。4.2.1建筑容量名詞共有建筑面積4.2.1建筑容量名詞不計(jì)入共有建筑面積獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及作為人防工程的地下室

不計(jì)入共有建筑面積。4.2.1建筑容量名詞不計(jì)入共有建筑面積4.2.1建筑容量名詞商品房銷售面積

商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。4.2.1建筑容量名詞商品房銷售面積4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。套內(nèi)（房屋）使用面積套內(nèi)（房屋）使用面積為套內(nèi)（房屋）使用空間的面積，以水平投影按以下規(guī)定計(jì)算：

1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

3）不包括結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)建筑面積4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積；4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)墻體面積房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.2.2建筑名詞建筑空間的分類私有建筑空間商鋪、住宅、辦公室公用建筑空間共有建筑空間公共開放建筑空間：建筑物內(nèi)部開辟出全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間。公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。4.2.2建筑名詞建筑空間的分類4.2.2建筑名詞建筑空間的外圍圍護(hù)物：墻體（外墻、共墻、玻璃幕墻）柱欄桿上蓋：底板：4.2.2建筑名詞建筑空間的外圍房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.2.2建筑名詞——建筑空間建筑空間的投影4.2.2建筑名詞——建筑空間建筑空間的投影4.2.2建筑名詞——建筑空間樓梯間的水平投影4.2.2建筑名詞——建筑空間樓梯間的水平投影4.2.2建筑名詞層高（2.20米）定義：相鄰樓層樓（地）面板之間的垂直距離。高度的比較：2.20米自然層（只能為自然數(shù)）的比較：層高大于一個(gè)自然層，應(yīng)理解為層高≥2個(gè)自然層（≌層高＞1個(gè)自然層）層高不大于一個(gè)自然層，應(yīng)理解為：層高＜2個(gè)自然層（≌層高≤1個(gè)自然層）凈高（2.0米）樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。4.2.2建筑名詞層高（2.20米）4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍A）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

房屋層高計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)2.20米以上（含2.20米）。

二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍A）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍

非垂直墻體對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍B）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。C）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。D）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍B）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍E）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。F）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。G）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍E）房屋天面上，屬永久性建筑，4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍H）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。I）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。J）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。K）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍H）與房屋相連的有柱走廊，兩房4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍L）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。M）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。N）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。O）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍L）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，4.4計(jì)算一半建筑面積的范圍A）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；B）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；C）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；D）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算；E）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；4.4計(jì)算一半建筑面積的范圍A）與房屋相連有上蓋無柱的走廊4.5不計(jì)算建筑面積的范圍A）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層；層高小于2.20米的地下室和半地下室；B）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、墻腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積C）房屋之間無上蓋的架空通廊；D）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；E）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；4.5不計(jì)算建筑面積的范圍A）層高小于2.20米以下的夾層4.4不計(jì)算建筑面積的范圍F）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積G）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；H）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；I）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；J）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；4.4不計(jì)算建筑面積的范圍F）騎樓、過街樓的底層用作道路街4.6公用建筑面積4.6.1公用建筑面積分類國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的分類共有建筑面積*不計(jì)入共有建筑面積深圳市補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定中的分類分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e4.6公用建筑面積4.6.1公用建筑面積分類4.6.1.1分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e供整棟權(quán)利人共有使用的建筑面積；整棟分?jǐn)偣┠骋换虿糠止δ軈^(qū)所有權(quán)利人共有使用的建筑面積；功能區(qū)區(qū)間分?jǐn)?；功能區(qū)區(qū)內(nèi)分?jǐn)?；供某一或部分樓層所有?quán)利人共有使用的建筑面積；樓層層間分?jǐn)偅粯菍訉觾?nèi)分?jǐn)偅?.6.1.1分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e供整棟權(quán)利人共有使用的建筑4.6.1.2

不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e一、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的建筑面積獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。4.6.1.2不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e一、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)二、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》中補(bǔ)充規(guī)定的建筑面積地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫的建筑面積；層高超過2.2米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積；符合核增建筑面積要求的特定用途的建筑面積；符合獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積要求的特定用途的建筑面積；多棟建筑物共用的設(shè)備用房；第一層架空用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積；空中花園與任一樓梯或公共通道相通時(shí)，空中花園面積列為不分?jǐn)偣妹娣e二、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》中補(bǔ)充規(guī)定的建筑面積三、公共開放建筑空間的建筑面積

兩證一書中規(guī)定的：核增的建筑面積。獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積。三、公共開放建筑空間的建筑面積4.6.2公用建筑面積分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題基本上是屬于產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的概念；分?jǐn)偤蟮墓媒ㄖ娣e僅僅是一個(gè)數(shù)量的概念，與具體的建筑空間不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系；分?jǐn)偤蟮母黝惤ㄖ娣e（商業(yè)、住宅等）與建筑空間也沒有嚴(yán)格的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系；4.6.2公用建筑面積分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題基本上是屬于產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的5特殊問題的處理5.1核增建筑面積5.2空中花園5.3陽臺(tái)、露臺(tái)5.4內(nèi)、外走廊5.5內(nèi)、外樓梯間5.6凸窗5.7玻璃幕墻5.8落地窗5特殊問題的處理5.1核增建筑面積5.1核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。對(duì)象公共通道（人行、車行）；公共綠化；公共廣場(chǎng)；公共停車場(chǎng)；人防及消防避難；基本條件全天候使用（24小時(shí)開放使用）全社會(huì)開放（為全社會(huì)服務(wù)，而非僅為全部業(yè)主）5.1核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境5.1核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道建筑樓層（包括一層）或地下室內(nèi)的城市公共通道，車行通道：有效寬度不小于5.0米，凈高不小于4.5米人行通道：凈寬不小于3.5米，梁底凈高不小于3.6米；2）建筑樓層架空作城市公共廣場(chǎng)建筑樓層（包括一層）架空作城市公共廣場(chǎng)，其梁底凈高不小于6.0米，進(jìn)深不小于8.0米，建筑面積不小于150平方米；3）建筑樓層架空做公共停車建筑樓層（包括一層）架空或裙樓屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。5.1核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道5.1核增建筑面積4）建筑樓層架空作公共綠化休閑建筑一層架空或裙房屋頂層主樓架空，用作綠化休閑使用時(shí)，架空部分的進(jìn)深不小于4.0米；梁底凈高不小于3.6米，并應(yīng)有不小于四分之一的綠化面積，裙房屋頂用作綠化休閑使用時(shí)，裙房屋頂?shù)慕ㄖ娣e不小于3000平方米，且有從屋頂平臺(tái)直達(dá)室外地面的專設(shè)公用樓梯。5.1核增建筑面積4）建筑樓層架空作公共綠化休閑5.1核增建筑面積5）在建筑物沿街一層開辟騎樓作為城市公共開放空間在道路兩側(cè)設(shè)置騎樓建筑的一層外墻面至道路紅線距離不小于3.5米;

騎樓的梁底凈高不小于3.6米；騎樓柱外緣距離道路邊線不小于0.45米，且有防撞和安全措施；騎樓地面應(yīng)符合城市人行道地面標(biāo)準(zhǔn)。6）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定的避難層中用于消防避難的建筑面積。7）在室外地面以上部分的高度超過1.5米的半地下室，作人防、車庫用途的建筑面積。5.1核增建筑面積5）在建筑物沿街一層開辟騎樓作為城市公共5.2空中花園A）不計(jì)算建筑面積的空中花園（層高≥2層層高）B）計(jì)算一半建筑面積的空中花園類似無柱外走廊的空中花園C）計(jì)算全部建筑面積的空中花園類似有柱外走廊的空中花園；類似內(nèi)走廊的空中花園5.2空中花園A）不計(jì)算建筑面積的空中花園房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件5.3陽臺(tái)、露臺(tái)5.3陽臺(tái)、露臺(tái)5.3.1陽臺(tái)一、分類

僅分類為封閉陽臺(tái)與不封閉陽臺(tái)、有蓋與無蓋；二、計(jì)算陽臺(tái)建筑面積的一般原則

有蓋封閉陽臺(tái)計(jì)算全部建筑面積；有蓋不封閉陽臺(tái)計(jì)算一半建筑面積；無蓋陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積；5.3.1陽臺(tái)一、分類三、計(jì)算陽臺(tái)建筑面積的特殊規(guī)定A）判斷是否有蓋的主要指標(biāo)；上蓋的高度應(yīng)小于兩個(gè)自然層；頂層上蓋水平進(jìn)深應(yīng)大于60厘米；B）上蓋的水平投影小于陽臺(tái)的水平投影時(shí)以上蓋的水平投影面積替代陽臺(tái)的水平投影面積；C）首層陽臺(tái)的計(jì)算建筑面積的兩個(gè)條件應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；應(yīng)有開門；三、計(jì)算陽臺(tái)建筑面積的特殊規(guī)定房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件5.3.2露臺(tái)基本定義無蓋的露天平臺(tái)；無蓋的露天陽臺(tái)；上蓋超過一個(gè)自然層的陽臺(tái)；計(jì)算方法無蓋部分不計(jì)算建筑面積；部分的有蓋私用露臺(tái)，有蓋部分計(jì)算一半建筑面積；部分的有蓋公用露臺(tái)，不計(jì)算建筑面積；5.3.2露臺(tái)基本定義5.3.3陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別兩者無嚴(yán)格意義的區(qū)別，一般為各地的叫法不同；根據(jù)《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》的理解，露臺(tái)應(yīng)為頂層無蓋的陽臺(tái)或無蓋的平臺(tái)；5.3.3陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別兩者無嚴(yán)格意義的區(qū)別，一般為各地5.4內(nèi)、外走廊門廊通廊檐廊挑廊5.4內(nèi)、外走廊門廊5.4內(nèi)、外走廊一般規(guī)定與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；相關(guān)規(guī)定陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。5.4內(nèi)、外走廊一般規(guī)定5.5內(nèi)、外樓梯間5.5內(nèi)、外樓梯間一般規(guī)定

樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。一般規(guī)定房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件5.6凸窗計(jì)算建筑面積的凸窗的一般規(guī)定

進(jìn)深>0.6米；高度>2.2米；窗臺(tái)高度<0.4米；上述三個(gè)條件必須同時(shí)滿足，才計(jì)算建筑面積。特殊形狀的凸窗

進(jìn)深：室外墻面至凸窗的外邊沿的水平距離（按最突出部位計(jì)）；高度：窗臺(tái)臺(tái)面至凸窗頂板板面的垂直距離；窗臺(tái)高度：房屋室內(nèi)地面至窗臺(tái)臺(tái)面的垂直距離（室內(nèi)地面應(yīng)除去裝修貼面厚度25mm）5.6凸窗計(jì)算建筑面積的凸窗的一般規(guī)定5.7玻璃幕墻一般規(guī)定同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。補(bǔ)充規(guī)定突出建筑物主體結(jié)構(gòu)或外墻的玻璃幕墻、金屬板幕墻或組合幕墻，均按幕墻的外圍水平投影面積計(jì)算。為方便起見，框架突出主體結(jié)構(gòu)或外墻一律按150毫米計(jì)算。5.7玻璃幕墻一般規(guī)定房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件5.8落地窗計(jì)算全部建筑面積，（高度應(yīng)不小于2.20米）落地凸窗，應(yīng)按落地窗計(jì)算。5.8落地窗計(jì)算全部建筑面積，（高度應(yīng)不小于2.20米）深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算講座深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算講座深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算1、為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？2、房屋建筑面積測(cè)繪的對(duì)象與分類3、目前實(shí)施的技術(shù)規(guī)定及其相互關(guān)系4、國標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定的基本內(nèi)容5、特殊問題的處理深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算1、為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？1.為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？建筑規(guī)劃管理的需要

審批建筑施工圖、建筑規(guī)劃驗(yàn)收房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的需要

審批預(yù)售許可證、備案房地產(chǎn)買賣合同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的需要

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要

銷售、轉(zhuǎn)讓、咨詢1.為什么要進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)繪？建筑規(guī)劃管理的需要2.

房屋建筑面積

測(cè)繪的對(duì)象與分類2.

房屋建筑面積

測(cè)繪的對(duì)象與分類2.1房屋建筑面積測(cè)繪的對(duì)象建筑施工圖

——未經(jīng)建管部門審批的建筑施工圖（設(shè)計(jì)單位、報(bào)建）

——經(jīng)建管部門審批的建筑施工圖（測(cè)繪單位、預(yù)售審批、預(yù)售、施工）建筑實(shí)體或現(xiàn)狀

——參照建管部門審批的建筑施工圖或竣工圖；

——現(xiàn)狀測(cè)量（有一定的時(shí)間性的特點(diǎn)，現(xiàn)狀與規(guī)范均可能改變）2.1房屋建筑面積測(cè)繪的對(duì)象建筑施工圖2.2房屋建筑面積測(cè)繪的分類房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪測(cè)繪對(duì)象：經(jīng)審批的建筑施工圖用途：預(yù)售審批房屋建筑面積竣工測(cè)繪測(cè)繪對(duì)象：建筑竣工現(xiàn)狀用途：竣工規(guī)劃驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪測(cè)繪對(duì)象：建筑現(xiàn)狀用途：核實(shí)建筑是否違章、核實(shí)產(chǎn)權(quán)界限、產(chǎn)權(quán)登記房屋建筑面積報(bào)建測(cè)繪

測(cè)繪對(duì)象：待審批的建筑施工圖用途：審批建筑設(shè)計(jì)2.2房屋建筑面積測(cè)繪的分類房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪3.

目前實(shí)施的各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定

及其相互關(guān)系3.

目前實(shí)施的各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定

及其相互關(guān)系3.1國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》發(fā)布：國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布制定：建設(shè)部、國家測(cè)繪局實(shí)施時(shí)間：2000年8月1日施行。相關(guān)文件：建設(shè)部建住房[2000]166號(hào)文，要求

《規(guī)范》實(shí)施后，原有關(guān)房屋面積測(cè)算的規(guī)定與《規(guī)范》相矛盾的，以《規(guī)范》為準(zhǔn)；各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)管理局可參照《規(guī)范》的基本原則，制定本地的實(shí)施細(xì)則或技術(shù)規(guī)定。我國第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)量的國家標(biāo)準(zhǔn)以1991年國家測(cè)繪局發(fā)布實(shí)施的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為基礎(chǔ)；結(jié)合近期的科技發(fā)展和生產(chǎn)需求；參照國內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定；3.1國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》發(fā)布：國家質(zhì)量技3.2建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)文《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》2002年5月1日?qǐng)?zhí)行。對(duì)國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的補(bǔ)充。3.2建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)文《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)3.3《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》頒布：深圳市規(guī)劃與國土資源局相關(guān)文件：深規(guī)土[1999]255號(hào)文。實(shí)施時(shí)間：1999年7月1日施行。目的：為了統(tǒng)一深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。適用范圍：深圳市行政轄區(qū)內(nèi)從事規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、房地產(chǎn)商業(yè)廣告、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記活動(dòng)中進(jìn)行建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算時(shí)，均按本規(guī)定執(zhí)行。3.3《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》頒3.4《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》頒布：深圳市規(guī)劃與國土資源局相關(guān)文件：深規(guī)土[2000]463號(hào)文。實(shí)施時(shí)間：2000年10月28日施行。目的：為了規(guī)范全市房屋建筑面積測(cè)繪工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等。適用范圍：全市的建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)商業(yè)廣告、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)驗(yàn)收和房屋拆遷賠償?shù)然顒?dòng)中有關(guān)各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。引用標(biāo)準(zhǔn)：

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》3.4《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》頒3.5特殊性的技術(shù)規(guī)定《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議》3.5特殊性的技術(shù)規(guī)定《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3.6各技術(shù)規(guī)定的關(guān)系強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》；

《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》參考技術(shù)指標(biāo)

《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》補(bǔ)充性技術(shù)規(guī)定

《深圳市建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》優(yōu)先級(jí)依次為：強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、參考技術(shù)指標(biāo)、補(bǔ)充性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。3.6各技術(shù)規(guī)定的關(guān)系強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)4.國標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定的基本內(nèi)容4.1房屋建筑面積的基本定義4.2房屋建筑面積的相關(guān)名詞4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍4.4計(jì)算一半建筑面積的范圍4.5不計(jì)算建筑面積的范圍4.6公用建筑面積分類4.國標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定的基本內(nèi)容4.1房屋建筑面積的基4.1房屋建筑面積的基本定義4.1.1基本定義4.1.2定義的內(nèi)涵4.1房屋建筑面積的基本定義4.1.1基本定義4.1基本定義房屋的建筑面積

系指

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，

包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，

且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。4.1基本定義房屋的建筑面積4.1定義的內(nèi)涵有上蓋；層高大于等于2.20米；結(jié)構(gòu)牢固；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；適合人類生活及生產(chǎn)活動(dòng)等；4.1定義的內(nèi)涵有上蓋；4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有上蓋有上蓋：一般可以計(jì)算建筑面積無上蓋：一般不計(jì)算建筑面積如何判定是否無上蓋?

上蓋的高度≥2個(gè)自然層高度；

4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有上蓋有上蓋：4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

層高≥2.20米層高≥2.20米：一般可以計(jì)算建筑面積

反例：外傾墻體

層高＜2.20米：一般不計(jì)算建筑面積反例：室內(nèi)樓梯間4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

層高≥2.20米層高≥2.4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

結(jié)構(gòu)牢固結(jié)構(gòu)牢固的

一般可以計(jì)算建筑面積

結(jié)構(gòu)不牢固的一般不計(jì)算建筑面積如：簡(jiǎn)易鐵皮車棚等

4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

結(jié)構(gòu)牢固結(jié)構(gòu)牢固的4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的

一般可以計(jì)算建筑面積反例：進(jìn)深<0.60米的頂層陽臺(tái)

無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的

一般不計(jì)算建筑面積反例：加油站：獨(dú)立柱或單排柱雨蓬車站：?jiǎn)闻胖九_(tái)4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)的一般可以計(jì)算建筑面積

不適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)的一般不計(jì)算建筑面積如：窗外的花池、空調(diào)平臺(tái)

4.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)4.2建筑面積的相關(guān)名詞4.2.1建筑容量名詞4.2.2建筑名詞4.2建筑面積的相關(guān)名詞4.2.1建筑容量名詞4.2.1建筑容量名詞水平投影面積對(duì)應(yīng)于某個(gè)具體的客觀存在的建筑空間；計(jì)算建筑空間的水平投影面積，只能選擇一個(gè)投影面。計(jì)算建筑空間的水平投影面積的三種方法：

1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍；

2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；

3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；4.2.1建筑容量名詞水平投影面積4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積1）、按建筑空間的外圍的水平投影范圍；

一般規(guī)定：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

特殊規(guī)定：對(duì)于傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積；房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積1）、按建筑空間4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積

垂直墻體主墻與玻璃幕墻同時(shí)存在4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

垂直墻體主墻與4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積

傾斜墻體：少年宮4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

傾斜墻體：少年4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積

外傾墻體：招商海月會(huì)所4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

外傾墻體：招商4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積2）按建筑空間的4.2.1建筑容量名詞——

水平投影面積3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；4.2.1建筑容量名詞——水平投影面積3）按建筑空間的4.2.1建筑容量名詞房屋的建筑面積根據(jù)深圳市補(bǔ)充性技術(shù)規(guī)定的內(nèi)容，建筑面積不僅僅應(yīng)用于房屋，也應(yīng)用于其它永久性的建筑空間，如車站站臺(tái)、油站雨臺(tái)等。房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。4.2.1建筑容量名詞房屋的建筑面積4.2.1建筑容量名詞共有建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。4.2.1建筑容量名詞共有建筑面積4.2.1建筑容量名詞不計(jì)入共有建筑面積獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及作為人防工程的地下室

不計(jì)入共有建筑面積。4.2.1建筑容量名詞不計(jì)入共有建筑面積4.2.1建筑容量名詞商品房銷售面積

商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。4.2.1建筑容量名詞商品房銷售面積4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。套內(nèi)（房屋）使用面積套內(nèi)（房屋）使用面積為套內(nèi)（房屋）使用空間的面積，以水平投影按以下規(guī)定計(jì)算：

1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

3）不包括結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)建筑面積4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積；4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)墻體面積房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.2.2建筑名詞建筑空間的分類私有建筑空間商鋪、住宅、辦公室公用建筑空間共有建筑空間公共開放建筑空間：建筑物內(nèi)部開辟出全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間。公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。4.2.2建筑名詞建筑空間的分類4.2.2建筑名詞建筑空間的外圍圍護(hù)物：墻體（外墻、共墻、玻璃幕墻）柱欄桿上蓋：底板：4.2.2建筑名詞建筑空間的外圍房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.2.2建筑名詞——建筑空間建筑空間的投影4.2.2建筑名詞——建筑空間建筑空間的投影4.2.2建筑名詞——建筑空間樓梯間的水平投影4.2.2建筑名詞——建筑空間樓梯間的水平投影4.2.2建筑名詞層高（2.20米）定義：相鄰樓層樓（地）面板之間的垂直距離。高度的比較：2.20米自然層（只能為自然數(shù)）的比較：層高大于一個(gè)自然層，應(yīng)理解為層高≥2個(gè)自然層（≌層高＞1個(gè)自然層）層高不大于一個(gè)自然層，應(yīng)理解為：層高＜2個(gè)自然層（≌層高≤1個(gè)自然層）凈高（2.0米）樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。4.2.2建筑名詞層高（2.20米）4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍A）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

房屋層高計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)2.20米以上（含2.20米）。

二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍A）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍

非垂直墻體對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件房屋建筑面積測(cè)繪的規(guī)范與規(guī)定課件4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍B）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。C）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。D）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍B）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍E）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。F）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。G）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍E）房屋天面上，屬永久性建筑，4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍H）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。I）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。J）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。K）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍H）與房屋相連的有柱走廊，兩房4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍L）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。M）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。N）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。O）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。4.3計(jì)算全部建筑面積的范圍L）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，4.4計(jì)算一半建筑面積的范圍A）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；B）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；C）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；D）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算；E）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；4.4計(jì)算一半建筑面積的范圍A）與房屋相連有上蓋無柱的走廊4.5不計(jì)算建筑面積的范圍A）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層；層高小于2.20米的地下室和半地下室；B）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、墻腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積C）房屋之間無上蓋的架空通廊；D）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；E）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；4.5不計(jì)算建筑面積的范圍A）層高小于2.20米以下的夾層4.4不計(jì)算建筑面積的范圍F）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積G）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；H）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；I）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；J）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；4.4不計(jì)算建筑面積的范圍F）騎樓、過街樓的底層用作道路街4.6公用建筑面積4.6.1公用建筑面積分類國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的分類共有建筑面積*不計(jì)入共有建筑面積深圳市補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定中的分類分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e4.6公用建筑面積4.6.1公用建筑面積分類4.6.1.1分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e供整棟權(quán)利人共有使用的建筑面積；整棟分?jǐn)偣┠骋换虿糠止δ軈^(qū)所有權(quán)利人共有使用的建筑面積；功能區(qū)區(qū)間分?jǐn)?；功能區(qū)區(qū)內(nèi)分?jǐn)偅还┠骋换虿糠謽菍铀袡?quán)利人共有使用的建筑面積；樓層層間分?jǐn)?；樓層層?nèi)分?jǐn)偅?.6.1.1分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e供整棟權(quán)利人共有使用的建筑4.6.1.2

不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e一、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的建筑面積獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。4.6.1.2不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e一、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)二、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》中補(bǔ)充規(guī)定的建筑面積地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫的建筑面積；層高超過2.2米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積；符合核增建筑面積要求的特定用途的建筑面積；符合獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積要求的特定用途的建筑面積；多棟建筑物共用的設(shè)備用房；第一層架空用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積；空中花園與任一樓梯或公共通道相通時(shí)，空中花園面積列為不分?jǐn)偣妹娣e二、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》中補(bǔ)充規(guī)定的建筑面積三、公共開放建筑空間的建筑面積

兩證一書中規(guī)定的：核增的建筑面積。獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積。三、公共開放建筑空間的建筑面積4.6.2公用建筑面積分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題基本上是屬于產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的概念；分?jǐn)偤蟮墓媒ㄖ娣e僅僅是一個(gè)數(shù)量的概念，與具體的建筑空間不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系；分?jǐn)偤蟮母黝惤ㄖ娣e（商業(yè)、住宅等）與建筑空間也沒有嚴(yán)格的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系；4.6.2公用建筑面積分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題基本上是屬于產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的5特殊問題的處理5.1核增建筑面積5.2空中花園5.3陽臺(tái)、露臺(tái)5.4內(nèi)、外走廊5.5內(nèi)、外樓梯間5.6凸窗5.7玻璃幕墻5.8落地窗5特殊問題的處理5.1核增建筑面積5.1核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。對(duì)象公共通道（人行、車行）；公共綠化；公共廣場(chǎng)；公共停車場(chǎng)；人防及消防避難；基本條件全天候使用（24小時(shí)開放使用）全社會(huì)開放（為全社會(huì)服務(wù)，而非僅為全部業(yè)主）5.1核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境5.1核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道建筑樓層（包括一層）或地下室內(nèi)的城市公共通道，車行通道：有效寬度不小于5.0米，凈高不小于4.5米人行通道：凈寬不小于3.5米，梁底凈高不小于3.6米；2）建筑樓層架空作城市公共廣場(chǎng)建筑樓層（包括一層）架空作城市公共廣場(chǎng)，其梁底凈高不小于6.0米，進(jìn)深不小于8.0米，建筑面積不小于150平方米；3）建筑樓層架空做公共停車建筑樓層（包括一層）架空或裙樓屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。5.1核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道5.1