20071212寫字樓產(chǎn)品標準與案例解析

寫字樓產(chǎn)品標準與案例“5A”、“甲級”寫字樓有何標準？在越來越多的寫字樓以“頂級”的名義進入市場時，頂級寫字樓卻從來沒有一個統(tǒng)一的標準，5A和甲級有相應(yīng)可以量化的標準，但頂級寫字樓更多是一種約定俗成的統(tǒng)稱。寫字樓市場作為經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表的，其頂級、甲級、智能、5A等等區(qū)分對寫字樓品質(zhì)的定量有至關(guān)重要的影響，寫字樓各種稱謂始終存在重疊和相互交織的狀況，其結(jié)果就將會攪亂市場，使得分析數(shù)據(jù)缺乏勸服力。甲級寫字樓的標準——眾說紛紜仲量聯(lián)行的定義位于中心商務(wù)區(qū)，有便捷交通高質(zhì)的建筑施工單層面積達1000平方米或以上層高達2.60米或以上平均得房率為60%-65%或以上樓層可靈敏分隔寬敞的大廳及通道足夠的洗手間設(shè)施高端的交房標準高效的中心空調(diào)系統(tǒng)足夠的停車設(shè)施基本的后備電源系統(tǒng)高效的電梯管理系統(tǒng)合格的通訊系統(tǒng)，支持話音及數(shù)據(jù)傳輸專業(yè)的物業(yè)管理租戶包括知名本地或跨國企業(yè)地段品質(zhì)配置物管世界地產(chǎn)探討院（WREA）的5A評價體系大樓品牌5A地理位置5A客戶層次5A服務(wù)品質(zhì)5A硬件設(shè)施5A國貿(mào)中心、嘉里中心、東方廣場、財寶中心、中關(guān)村金融中心金茂大廈、恒隆廣場、中信泰富、匯豐銀行大廈、企業(yè)天地地王大廈、華潤大廈、世界金融中心、新時代廣場、國際商會中心北京上海深圳幕墻幕墻1石材幕墻玻璃幕墻金屬幕墻普通玻璃、鋼化玻璃、半鋼化玻璃干掛花崗巖、單元式石材幕墻鋁合金板、鋁板、蜂窩鋁板、不銹鋼板等滿足采光要求體現(xiàn)豪華氣派滿足高抗震性石材與玻璃的結(jié)合已成為目前高檔寫字樓的新潮流。石材的運用已不局限于大樓的基座部分，在主體結(jié)構(gòu)部分出現(xiàn)了石材與玻璃相結(jié)合的建筑表現(xiàn)。玻璃幕墻的材質(zhì)主要為鏡面反射玻璃幕墻和中空雙層玻璃幕墻，其中LOW－E為2005年流行產(chǎn)品，環(huán)保型幕墻將成為將來趨勢。企業(yè)天地幕墻分類主要特點石材幕墻一般有花崗巖、大理石、板巖?；◢弾r多為彩色斑點，顆粒細膩則密實度越好，色調(diào)雖單一但不易被氧化，多產(chǎn)于粵/閩/浙/贛；大理石有花紋，但質(zhì)地軟、易著色，易被風化，故不得用于室外裝修。施工快，無污染鑒別石材方法：敲音洪亮悅耳為好貨；背面滴墨不易漲開為密實石材。幕墻分割一般小于1M，且同片板材不跨層。幕墻1干掛幕墻濕掛幕墻通過鐵/鋁合金框架固定，平整堅實美觀濕水泥砂漿作為粘合劑，把石材固定，易返堿干掛石材示意圖石材懸掛方式玻璃幕墻——主流產(chǎn)品發(fā)源于20世紀中期的美國，大規(guī)模運用于二戰(zhàn)后，80年頭進入中國比磚石墻體輕5～10倍目前中國和東亞地區(qū)成為全球最大的玻璃幕墻應(yīng)用地區(qū)（70％）流行依次：明框→隱框（半隱框）→點支式玻璃幕墻中高端品牌有圣戈班、PPG、格拉維伯爾、堅朗、雙標，一般品牌有東閣、東天。當紅明星——low-E玻璃幕墻；幕墻1點支式幕墻：滿足多種結(jié)構(gòu)需要，通透明亮，多用于建筑小品和商場中空玻璃幕墻半隱框玻璃幕墻[新茂大廈]Ｌｏｗ－Ｅ玻璃含有超薄銀層的真空鍍膜玻璃，不到發(fā)絲厚度1％的膜，可反射80％紅外線熱輻射。主要性能為保溫隔熱，性能堪比一般磚墻。正看清澈透亮，側(cè)看淡淡銀灰。大堂及裝飾大堂2地面以鋪設(shè)進口大理石為主；墻面配大理石、石材或玻璃；大堂挑空9～15米被廣泛運用，體現(xiàn)莊嚴典雅、大氣恢弘；人性化的等客功能設(shè)置和休閑商業(yè)設(shè)施逐漸興起，常見休閑配套主要有便利店、星巴克咖啡以及一些西式簡餐廳；但高檔寫字樓并非配套越全越好；主要特點來福士廣場金茂大廈匯亞大廈電梯廳（首層）電梯廳3首層電梯廳的地面與墻面持續(xù)大堂的裝飾材料（大理石、金屬等）尺度上一般為3～5米寬，5～7米高；絕大部分寫字樓都進行電梯分區(qū)，約每20層一區(qū)，各區(qū)電梯廳相互獨立；較特殊的分區(qū)有：來福士廣場（單雙層分區(qū)）；主要特點金茂大廈金茂大廈金茂大廈匯亞大廈百騰大廈來福士廣場遠東國際中信泰富電梯廳（標準層）電梯廳3標準層層高雖低于3米，電梯廳寬卻仍達3～4米；地面為大理石等石材，墻面為石材或高級乳膠漆，吊頂細心設(shè)計，燈光高雅松軟；絕大部分設(shè)有本樓層公司名錄，但基本不設(shè)置垃圾筒及煙灰缸；主要特點都市總部大樓華敏翰尊金茂大廈仙樂斯廣場匯亞大廈中銀大廈電梯——品牌奧的斯OTIS（美國）迅達SCHINDLER（瑞士）三菱MITSUBISHI（日本）東芝TOSHIBA（日本）富士達FUJITEC（日本）通力TONE（芬蘭）蒂森THYSSEN（德國）日立HITACHI（日本）電梯4由于同一品牌的電梯有不同檔次，同一工廠可以生產(chǎn)不同品牌的電梯，因此電梯檔次與品牌無干脆聯(lián)系；市場口碑較好的有8大電梯品牌：電梯推斷標準品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均服務(wù)面積轎廂裝修/配置電梯——轎廂尺寸主要用途非住宅樓電梯（辦公樓、旅館等）額定載重量，kg630800100012501600可乘人數(shù)，人810131621轎廂寬度A，mm1100135016001950深度B，mm14001750高度，mm2200（2300）2300轎門和層門寬度E，mm8001100高度F，mm2000(2100)2100型式中分門資料來源：電梯主要參數(shù)，

GB/T7025.1—1997

轎廂尺寸及載重不僅關(guān)系到乘客的感受，且關(guān)系到電梯的載重效率；上海大部分的高檔寫字樓的電梯載重為16人/1250kg；電梯推斷標準品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均服務(wù)面積轎廂裝修/配置電梯4電梯——速度及服務(wù)面積電梯4電梯推斷標準品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均服務(wù)面積轎廂裝修/配置自身運行速度響應(yīng)速度高檔電梯對開、關(guān)等叮囑的響應(yīng)速度很快高層寫字樓的電梯速度約為2.5m／s，超高層中高區(qū)電梯的速度在3.5—4m／s之間，超高層寫字樓的高區(qū)電梯速度在5—6m／s之間

服務(wù)樓層面積電梯數(shù)量層數(shù)與電梯數(shù)量的比值為2，上下班高峰時客人候梯時間不超過35秒；樓層數(shù)電梯數(shù)量上海甲級寫字樓的電梯平均服務(wù)面積為4000~5000平米/部；電梯轎廂裝修及配置電梯4電梯推斷標準品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均服務(wù)面積轎廂裝修/配置轎廂內(nèi)一般以不銹鋼、石材、玻璃作為飾面，玻璃吊頂；轎門兩側(cè)均設(shè)有樓層按鈕；少數(shù)樓宇設(shè)有殘疾人電梯（如：中銀大廈）；轎廂內(nèi)無廣告懸掛；約1/3樓宇設(shè)有液晶顯示屏；主要特點中銀大廈仙樂斯廣場寫字間的單元分隔單層面積在1500～2000平米左右，起租面積幾十到幾百不等，平均為150～200平米；受運用者歡迎的寫字間單元有如下特點：開間進深比不大于2；單元內(nèi)無不規(guī)則柱子或柱網(wǎng)靠墻；房型方正；采光通風條件好；視野景觀良好；區(qū)域名稱標準層面積起租面積南京西路中信泰富1805150人民廣場外灘中心2260150淮海中路香港新世界廣場1800500虹橋萬都中心180090徐匯區(qū)均瑤國際2333200浦東新區(qū)金茂大廈2588130寫字間5主要特點金茂大廈衛(wèi)生間——寫字樓的臉面廁所距離最遠的工作點不應(yīng)大于50m。廁所應(yīng)設(shè)前室，前室內(nèi)宜設(shè)置洗手盆。廁所應(yīng)有自然采光和不向鄰室對流的干脆自然通風，條件不許可時，應(yīng)設(shè)機械排風裝置衛(wèi)生潔具數(shù)量應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）男廁每40人設(shè)大便器一具，每30人設(shè)小便器一具(小便槽按每0.60m長度相當一具小便器計算)；

2）女廁每20人設(shè)大便器一具

3）洗手盆每40人設(shè)一具。

《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ67-89以恒隆19樓為例，岡村家具到女廁路漫漫其修遠兮天安中心、金茂大廈都沒有設(shè)置恒隆19層3個蹲位有2個應(yīng)為我們公司女同事準備哪個開發(fā)商如此舍得？衛(wèi)生間6上海高檔寫字樓的“臉面”特征衛(wèi)生間一般設(shè)3-4個隔間，50％設(shè)有殘疾人座便間潔具品牌多為TOTO科勒通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡設(shè)有洗手液盒、

電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂，高級瓷磚或石材墻、地面，大部分均不設(shè)前室；金茂大廈匯亞大廈天安中心衛(wèi)生間6潔具的品牌及座便器的類型

箭牌喜彪安華和成TOTO（日）科勒（美）美標（美）法恩莎（意）樂家（西）漢斯格雅（德）杜拉維特（德）勞芬（瑞士）貝朗（美）1000以內(nèi)5000上下萬元超漩式虹吸漩渦式虹吸噴射式虹吸式?jīng)_落式工作原理圖示沖洗噪音沖洗效果水封面積難以附著用水量地區(qū)水直接從座便器的噴嘴背后涌出，呈漩渦狀沿內(nèi)壁表面沖洗座便器分兩路沖水，一路直接流向座便器內(nèi)壁，另一路經(jīng)由水封面下的小孔呈切線方向沖向水流，產(chǎn)生漩渦，將污物排出分兩路沖水，一路直接流向座便器內(nèi)壁，另一路經(jīng)由小孔直接噴射向水流，以此加大沖擊力度，并產(chǎn)生虹吸作用不帶噴嘴，完全依賴于水從坐圈沖入馬桶內(nèi)產(chǎn)生的快速水流充滿回水彎管觸發(fā)便桶內(nèi)的污水產(chǎn)生虹吸，將污物排出座便器完全依靠水的落差所形成的驅(qū)動力量將污物排走日本日本美國中國日本美國中國日本美國中國歐洲中國海通證券大廈——虹吸噴射衛(wèi)生間6殘疾人洗手間仙樂斯廣場匯亞大廈金茂大廈仙樂斯廣場衛(wèi)生間6金茂大廈從實地走訪的小陸家嘴、南京西路板塊的頂級代表樓盤來看，只有約1/4的樓宇設(shè)殘疾人洗手間。人性化的額外配置應(yīng)包括：L型凹凸扶手、感應(yīng)沖水設(shè)施、報警器。殘疾人洗手間面積一般在3～5平米，座便器應(yīng)比一般的高(450~460mm)，便利與輪椅的對接。紅外線感應(yīng)潔具紅外線感應(yīng)水龍頭特殊適用于公共洗手間等場所，運用便利、衛(wèi)生，不會產(chǎn)生冒、漏、滴等現(xiàn)象，且制作、安裝極為簡潔。上海高檔寫字樓中，運用感應(yīng)水龍頭的比例約為40％；代表有：匯亞大廈、仙樂斯、都市總部大樓、中信泰富等。感應(yīng)水龍頭感應(yīng)座便器在上海高端寫字樓宇中，紅外線感應(yīng)座便器的運用得較少；代表有：百騰大廈、匯亞大廈等。座便器感應(yīng)器的價格不菲，以TOTO為例，報價約4000元。衛(wèi)生間6衛(wèi)生間花絮都市總部大樓金茂大廈衛(wèi)生間6中心空調(diào)與新風系統(tǒng)空調(diào)/新風7大多數(shù)甲級辦公樓的空調(diào)系統(tǒng)一般運用中心空調(diào)；主機間每樓或每層各設(shè)立一個，分戶設(shè)置吊頂風管系統(tǒng)；各戶可自行選擇開關(guān)和冷暖供應(yīng)。但假如只有部分用戶運用空調(diào)，也須打開整層設(shè)備；品牌一般接受進口大金空調(diào)或同級別其他品牌；每層的空調(diào)隔層大約占據(jù)約1-1.2米左右的空間。主要特點天花嵌入式分體空調(diào)VRV與VAV空調(diào)系統(tǒng)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)上類似于分體式空調(diào)機組，接受一臺室外機對應(yīng)一組室內(nèi)機（一般可達16臺）。接受變頻限制方式，按室內(nèi)機開啟的數(shù)量限制室外機內(nèi)的渦旋式壓縮機轉(zhuǎn)速，進行制冷劑流量的限制。設(shè)備占用的建筑空間比較小，而且更節(jié)能。因此更適合那些需常常獨立加班運用的辦公樓。造價一般是一般空調(diào)系統(tǒng)的1.5倍左右，規(guī)模為256臺室內(nèi)機（辦公面積約為5000M2）的投資概算約為272萬元。空調(diào)/新風7變風量系統(tǒng)（VAV）風機能耗可隨負荷的變更而變更，較常規(guī)定風量系統(tǒng)（CAV）明顯節(jié)約能耗；近幾年來VAV空調(diào)系統(tǒng)在歐美和香港得到了廣泛的應(yīng)用。在深圳和上海運用得較少，代表有金茂大廈、匯豐銀行大廈；造價較高，是一般VIV空調(diào)成本的1.5倍；變冷媒空調(diào)系統(tǒng)VariableRefrigerantVolume變風量空調(diào)系統(tǒng)variableairvolume前沿——全適應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)TAAS全適應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)示意圖空調(diào)/新風7地臺送風箱示意圖世紀商貿(mào)廣場已經(jīng)起先運用一種超前產(chǎn)品——全適應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)（TAAS）。TAAS布局上運用地臺送風空調(diào)系統(tǒng)（FPTU），在每個樓層配備2臺可變風量空氣處理機，通過冷盤管連接中心冷凍系統(tǒng)。簇新空氣經(jīng)過處理后，送至每層的空氣處理機，再經(jīng)架空地臺板下的環(huán)型風管送至辦公層的每個角落。新風系統(tǒng)將新風輸入滿足空調(diào)環(huán)境要求，可以通過三種方法實施。

（一）全置換，用連續(xù)送入的外界新風擠排取代原來的環(huán)境空氣。只用于特殊須要的小型環(huán)境中。例如環(huán)境試驗室、特殊病房、礦山坑道作業(yè)區(qū)，應(yīng)用較少。

（二）局部置換，在大空調(diào)環(huán)境中一些須要重點確保較高要求的區(qū)域，接受定向定崗位吹送新風。例如一些工業(yè)生產(chǎn)流程中用這種按需吹送鮮風到工位上以保證較高要求。這種方式可以提高利用率降低新風耗量，降低能耗。

（三）混合調(diào)整，對原來大空調(diào)環(huán)境中超標的空氣（如含氧量偏小，有害氣體含量過高），用送入鮮風的方法混合，使之稀釋后的大環(huán)境空氣穩(wěn)定保持在合格含量范圍內(nèi)寫字樓新風量的國家規(guī)范標準為30立方米/小時·人。金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進的低溫送風的變風量機組，新風量34立方米/秒/人,每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動溫控器,可使室溫在19攝氏度-29攝氏度范圍內(nèi)隨意調(diào)整。在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備，為客人供應(yīng)安靜的辦公環(huán)境