房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析

與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范

目錄頁(yè)一、銷售收入的確認(rèn)二、視同銷售收入三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓四、計(jì)稅成本扣除五、甲供材料六、地下車庫(kù)七、利息費(fèi)用八、其他（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入1、只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。增加三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。2、完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來(lái)的銷售收入，不能再次作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。3、銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)不是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。4、根據(jù)新31號(hào)文件第6條規(guī)定，簽訂合同后，才計(jì)稅。這里的合同，應(yīng)遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要有實(shí)質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。（國(guó)稅函【2008】875號(hào)）5、定金是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（國(guó)稅函〔1995]156號(hào)文件第18條）對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？答：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。關(guān)注點(diǎn)：誠(chéng)意金是否繳納營(yíng)業(yè)稅？（河北省地稅局2010年2號(hào)公告）

大連地稅局也認(rèn)為應(yīng)該繳稅。但是大部分大型房企未就誠(chéng)意金繳納營(yíng)業(yè)稅。建議：同當(dāng)?shù)囟悇?wù)溝通，以取得一致意見。

（二）完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入

1、一次性全額收款方式：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、銀行按揭方式：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。4、委托銷售方式：A：支付手續(xù)費(fèi)方式：稅務(wù)喜歡運(yùn)用的稽查手段--以傭金推算收入。案例：思考：業(yè)務(wù)員傭金倒推收入同樣也會(huì)成為稅務(wù)稽查倒推收入的一種手段。B、稅法規(guī)定銷售傭金必須有合法真實(shí)的報(bào)銷憑證，且不得超過服務(wù)金額的5%。稅務(wù)認(rèn)可正常比例是1`2%。若采用超基價(jià)分成方式，傭金比例有可能超過5%，全國(guó)只有上海允許扣除。1、營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上也是采取的收付實(shí)現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)收款當(dāng)天（三）預(yù)收及租金收入2、如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。關(guān)注點(diǎn)：預(yù)收跨年度房租且已全額開具發(fā)票發(fā)票的開具需全額繳納扭轉(zhuǎn)稅（如營(yíng)業(yè)稅），但所得稅繳納與發(fā)票是否全額開具沒有直接關(guān)系，不需全額在預(yù)收年度繳納所得稅。稅種時(shí)間界限是否繳稅稅法依據(jù)所得稅08年以前不繳國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)08年以后不繳國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)營(yíng)業(yè)稅09年以前不繳財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后繳稅《實(shí)施細(xì)則》25條稅種時(shí)間界限適用原則法律依據(jù)所得稅08年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制國(guó)稅發(fā)【1997】19108年以后收付實(shí)現(xiàn)制條例第19條營(yíng)業(yè)稅09年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后收付實(shí)現(xiàn)制實(shí)施細(xì)則24條、25條（一）先租后售視同銷售1、售后返租：國(guó)稅函〔2008〕576號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)買者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神,對(duì)上述情形的購(gòu)買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款,應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。應(yīng)對(duì)策略：不要搞免租期。需有少許租金。1、開發(fā)企企業(yè)以尾尾房抵頂頂建安工工程費(fèi)2、以尾房房抵銷售售公司的的銷售費(fèi)費(fèi)用。3、工抵房房抵銀行行貸款本本金或利利息。兩個(gè)無(wú)論論：無(wú)論論主動(dòng)還還是被動(dòng)動(dòng)以房屋屋抵債（（法院判判決）；；無(wú)論是否否辦理房房產(chǎn)過戶戶手續(xù)，，均屬于視視同銷售售繳納各各種稅收收。（二）以以房屋抵抵償債務(wù)務(wù)問題：1、某企業(yè)業(yè)銷售房房屋價(jià)款款為100萬(wàn)元，同同時(shí)贈(zèng)送送地下室室。地地下室室是否需需要繳納納企業(yè)所所得稅？？是否需需要繳納納營(yíng)業(yè)稅稅？是否否需要繳繳納個(gè)人人所得稅稅？答：根據(jù)據(jù)國(guó)稅函函[2008]875號(hào)文件第第三條：：企業(yè)以以買一贈(zèng)贈(zèng)一等方方式組合合銷售本本企業(yè)商商品的，，不屬于于捐贈(zèng)，，應(yīng)將總總的銷售售金額按按各項(xiàng)商商品的公公允價(jià)值值的比例例來(lái)分?jǐn)倲偞_認(rèn)各各項(xiàng)的銷銷售收入入。需繳繳納所得得稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅（（按收入入100萬(wàn)來(lái)繳納納），不不需繳納納個(gè)稅。。2、企業(yè)以以買一贈(zèng)贈(zèng)一等方方式組合合銷售本本企業(yè)商商品的，，不屬于于捐贈(zèng)，，應(yīng)將總總的銷售售金額按按各項(xiàng)商商品的公公允價(jià)值值的比例例來(lái)分?jǐn)倲偞_認(rèn)各各項(xiàng)的銷銷售收入入

。案例：賣賣房子贈(zèng)贈(zèng)送汽車車，房屋屋銷售合合同價(jià)款款100萬(wàn)元，汽汽車的購(gòu)購(gòu)進(jìn)價(jià)格格為10萬(wàn)元，即即其公允允價(jià)值為為10萬(wàn)元，房房屋的公公允價(jià)值值可推定定為90萬(wàn)元。因因此企業(yè)業(yè)的總銷銷售收入入為100萬(wàn)元，汽汽車不應(yīng)應(yīng)當(dāng)作為為捐贈(zèng)處處理。確確定收入入：銷售售房產(chǎn)90萬(wàn)，銷售售汽車10萬(wàn)。10萬(wàn)需繳納納增值稅稅。（三）無(wú)無(wú)償贈(zèng)送送（有獎(jiǎng)獎(jiǎng)銷售、、賣方贈(zèng)贈(zèng)送地下下室等））問題：3、某企業(yè)業(yè)樓房開開盤時(shí)進(jìn)進(jìn)行“摸摸獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)”，該該企業(yè)購(gòu)購(gòu)進(jìn)獎(jiǎng)品品100萬(wàn)元，全全部獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)完畢，，是否繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅？是否否繳納增增值稅？？是否繳繳納個(gè)人人所得稅稅？答：稅稅收分析析：國(guó)稅稅函[2008]828號(hào)文件。。A、增值稅稅：贈(zèng)送送贈(zèng)品應(yīng)應(yīng)視同銷銷售計(jì)算算增值稅稅；B、企業(yè)所所得稅：：贈(zèng)送贈(zèng)贈(zèng)品應(yīng)視視同銷售售計(jì)算收收入（對(duì)對(duì)外購(gòu)直直接用于于贈(zèng)品的的，可直直接按外外購(gòu)成本本價(jià)作為為銷售單單價(jià)，明明顯偏低低的除外外）；這這樣的話話其實(shí)同同時(shí)等額額增加了了收入和和成本，，最后不不影響企企業(yè)所得得稅；C、個(gè)人所所得稅：：受贈(zèng)方方收到贈(zèng)贈(zèng)品屬于于偶然所所得，應(yīng)應(yīng)按20%計(jì)算繳納納個(gè)人所所得稅。。贈(zèng)送方方有代扣扣代繳的的義務(wù)建議：贈(zèng)贈(zèng)品由合合作單位位采購(gòu)，，降低稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第三部分分股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓案例：A公司在某某地1億拍得一一塊地，，閑置兩兩年后，，準(zhǔn)備以以5億轉(zhuǎn)讓。。方式一：：直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：印花稅-萬(wàn)分5稅收25萬(wàn)、營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附附加5.6%2800萬(wàn)土增稅：：約約2億、所得得稅：25%約4000萬(wàn)。方式二：：賣A公司股權(quán)權(quán)：（不不征營(yíng)業(yè)業(yè)稅及土土增稅））賣方：印印花稅-萬(wàn)分5稅收25萬(wàn)、所得得稅：25%約1億。買方成本本：5億+土增稅1.2億（抵扣扣額減少少按最低低稅率30%計(jì)算）+所得稅7000萬(wàn)（（5億-1億-1.2億）*0.25）=6.9億1、注意要要點(diǎn)：不不要轉(zhuǎn)讓讓全部股股權(quán)：國(guó)國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)。。鑒于深圳圳市能源源集團(tuán)有有限公司司和深圳圳能源投投資股份份有限公公司一次次性共同同轉(zhuǎn)讓深深圳能源源（欽州州）實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司100％的股權(quán)權(quán)，且這這些以股股權(quán)形式式表現(xiàn)的的資產(chǎn)主主要是土土地使用用權(quán)、地地上建筑筑物及附附著物，，經(jīng)研究究，對(duì)此此應(yīng)按土土地增值值稅的規(guī)規(guī)定征稅稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得案案例分分析策略：可可以先融融資再賣賣股權(quán)。。方式三：：在西藏藏設(shè)立控控股公司司，再進(jìn)進(jìn)行股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓：：西藏2010-2020年所有行行業(yè)的所所得稅均均為15%。稅金：印印花稅稅-萬(wàn)分5稅收25萬(wàn)、所得得稅：15%約6000萬(wàn)。方式四：：控股股股東注冊(cè)冊(cè)地在香香港，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)，按10%交納預(yù)提提所得稅稅。稅金：印印花稅稅-萬(wàn)分5稅收25萬(wàn)、所得得稅：10%約4000萬(wàn)。方式五：：控股股股東B注冊(cè)地在在香港，，控股股股東的控控股股東東C注冊(cè)地在在海外的的避稅天天堂。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓C公司的股股權(quán)。不不用交納納各項(xiàng)稅稅費(fèi)?，F(xiàn)現(xiàn)在比較較流行的的轉(zhuǎn)讓方方式。注意要點(diǎn)點(diǎn)：此種種方式還還是有稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。建議議提高轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓層級(jí)級(jí)，股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)不不要太單單一，增增加稅務(wù)務(wù)稽查難難度。第四部分分計(jì)稅成本本扣除總局在國(guó)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件中中，專門門設(shè)立了了兩章來(lái)來(lái)規(guī)范房房地產(chǎn)企企業(yè)的成成本、費(fèi)費(fèi)用扣除除。第三章：：成本、、費(fèi)用扣扣除的稅稅務(wù)處理理（11-24條）第四章：：計(jì)稅成成本的核核算（25-35條）計(jì)稅成本本：“制造造成本法法”和““全部成成本法””。1、人員工工資和費(fèi)費(fèi)用是開開發(fā)間接接費(fèi)用還還是期間間費(fèi)用？？（企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)架架構(gòu)的籌籌劃?！锻恋卦鲋抵刀悧l例例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第七條））建議：企企業(yè)召開開會(huì)議，，確立人人員組成成、歸屬屬，形成成會(huì)議紀(jì)紀(jì)要，保保留內(nèi)部部證據(jù)。。2、土地使使用稅（（土地使使用費(fèi)））應(yīng)該計(jì)計(jì)入期間間費(fèi)用。。（例：：瓊地稅稅函【2007】356號(hào)第2條、青地地稅發(fā)【2008】100號(hào)文件第第25條）3、廣告費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)必須計(jì)計(jì)入期間間費(fèi)用，，不能計(jì)計(jì)入開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用。4、營(yíng)銷設(shè)設(shè)施建造造費(fèi)，需需計(jì)入開開發(fā)間接接費(fèi)用（（31號(hào)文件第第27條、南京京地稅局局的問答答第23條）。（一）計(jì)計(jì)稅成本本的概念念（二）配配套設(shè)施施的稅務(wù)務(wù)處理1、①非非營(yíng)利性性，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有，②無(wú)無(wú)償贈(zèng)送送給給地方政政府、公公用事業(yè)業(yè)單位的的。稅務(wù)處理：按按公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)直接列列入成本2、①營(yíng)利性的的、②產(chǎn)權(quán)屬屬于開發(fā)企業(yè)業(yè)的、③產(chǎn)權(quán)權(quán)未定的、④④無(wú)償贈(zèng)送給給非地方政府府、公用事業(yè)業(yè)單位的稅務(wù)處理：視視其用途而定定。A、自用的：視視為自建固定定資產(chǎn)。隨著著折舊攤銷價(jià)價(jià)值。B、非自用的：：視為開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，隨著開開發(fā)產(chǎn)品的出出售，列入成成本。3、地下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施形成的車車庫(kù)（例外情情形）稅務(wù)處理：雖雖然是營(yíng)利利性的，但是是根據(jù)文件第第33條規(guī)定，按照照公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)處理，，即攤?cè)氤杀颈?。（三）歸集開開發(fā)成本（6類成本項(xiàng)目，，3類成本類型））1、當(dāng)期實(shí)際發(fā)發(fā)生的成本。。（31號(hào)文件第27條）2、預(yù)提費(fèi)用（（新文件30條、32條中列舉了了4類預(yù)提費(fèi)用））：3、待攤費(fèi)用：：開辦費(fèi)可以以一次性攤銷銷，也可以在在3年以內(nèi)進(jìn)行攤攤銷。企業(yè)業(yè)根據(jù)銷售狀狀況選擇最有有利的分?jǐn)偡椒绞?。（四）分配成成本?種分配方法））第29條：對(duì)于直接接成本和能夠夠分清成本對(duì)對(duì)象的間接成成本計(jì)入成本本對(duì)象的成本本。歸集開開發(fā)成本，將將共同成本按按照受益的原原則和配比的的原則，按照照4種方法分配到到不同的成本本對(duì)象中去。。1、占地面積法法（土地的分分?jǐn)?，原則用用占地面積法法）2、建筑面積法法（公共配套套設(shè)施的分?jǐn)倲偅仨氂媒ńㄖ娣e法））3、預(yù)算造價(jià)法法（又稱工程程概算法，已已完工與未完完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，，必須用預(yù)算算造價(jià)法來(lái)分分?jǐn)偅?、直接成本法法。（同期開開發(fā)不同成本本對(duì)象的利息息分?jǐn)?，可以以用預(yù)算造價(jià)價(jià)法，也可以以用直接成本本法）（五）是否假假票金額均要要調(diào)減銷售成成本關(guān)注點(diǎn)：已經(jīng)經(jīng)完工，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)假票才需補(bǔ)補(bǔ)稅，開發(fā)未未完工階段不不需補(bǔ)稅。（六）完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1、開發(fā)產(chǎn)品完完工以后，企企業(yè)可在完工工年度企業(yè)所所得稅匯算清清繳前選擇確確定計(jì)稅成本本核算的終止止日，不得滯滯后。（5-17月）2、完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)：：企業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)包括土地的的開發(fā)、建造造、銷售住宅宅、商業(yè)用房房以及其他建建筑物、附著著物、配套設(shè)設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品。除土地地開發(fā)外，其其他開發(fā)產(chǎn)品品符合下列條條件之一的，，應(yīng)視為已經(jīng)經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣工證明明材料已報(bào)房房地產(chǎn)管理部部門備案。一一般指“竣工工驗(yàn)收備案表表”（二）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已開始投投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已取得了了初始產(chǎn)權(quán)證證明。案例：某地區(qū)區(qū)進(jìn)行納稅檢檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)某開發(fā)企業(yè)業(yè)在2006年12月31日做的竣工備備案，因此判判定該樓盤完完工年度為2006年度。該企業(yè)業(yè)需在2006年進(jìn)行所得稅稅結(jié)算，只能能有5個(gè)月時(shí)間可以以補(bǔ)足發(fā)票。。建議：1、竣工驗(yàn)收備備案時(shí)間最好好是1月1號(hào)，而不是12月31號(hào)，這樣就會(huì)會(huì)有17個(gè)月可以補(bǔ)足足發(fā)票。尤其其是項(xiàng)目公司司，在所得稅稅匯算后再補(bǔ)補(bǔ)憑證，后期期沒有收入，，形成虧損無(wú)無(wú)法彌補(bǔ)，多多繳納的所得得稅又無(wú)法退退回。2、盡量溝通，，如果還是無(wú)無(wú)法退回，后后續(xù)還是想盡盡各種辦法彌彌補(bǔ)虧損。如如果后續(xù)有虧虧損無(wú)彌補(bǔ)，，建議變更公公司經(jīng)營(yíng)范圍圍，增加設(shè)計(jì)計(jì)等經(jīng)營(yíng)范圍圍，通過開具具設(shè)計(jì)費(fèi)等形形式彌補(bǔ)虧損損。案例分析某企業(yè)2010年12月31日辦理竣工結(jié)結(jié)算，銷售已已全部完成。。企業(yè)所得稅稅結(jié)算時(shí)還有有8000萬(wàn)發(fā)票未取得得，該發(fā)票在在2012年取得。稅務(wù)務(wù)局要求2010年補(bǔ)稅2000萬(wàn)。企業(yè)應(yīng)對(duì)：稅務(wù)申訴書尊敬的**稅稅務(wù)稽查局：：非常感謝對(duì)我我公司的納稅稅檢查，通過過該檢查規(guī)范范了帳目，對(duì)對(duì)貴局要求2010年我司予以補(bǔ)補(bǔ)交2000萬(wàn)稅款的事實(shí)實(shí)完全予以認(rèn)認(rèn)可。檢查過過后，我公司司予以積極的的整改，目前前已經(jīng)取得了了全部的發(fā)票票。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文34條規(guī)定根據(jù)企企業(yè)在結(jié)結(jié)算計(jì)稅成本本時(shí)其實(shí)際發(fā)發(fā)生的支出應(yīng)應(yīng)當(dāng)取得但未未取得合法憑憑據(jù)的，不得得計(jì)入計(jì)稅成成本，待實(shí)際際取得合法憑憑據(jù)時(shí)，再按按規(guī)定計(jì)入計(jì)計(jì)稅成本。企企業(yè)所得稅法法第九條規(guī)定定企業(yè)應(yīng)納稅稅所得額的計(jì)計(jì)算，以權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制為原原則。所以我司對(duì)上上述規(guī)定的理理解是2010年我司未取得得合法憑據(jù)，，不得記入成成本需補(bǔ)交所所得稅2000萬(wàn)，2012年我公司取得得合法憑據(jù)按按照企業(yè)所得得稅法權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制原則可可以追溯調(diào)整整2010年成本。因此此按照有關(guān)規(guī)規(guī)定，我公司司2010年需補(bǔ)稅2000萬(wàn)，追溯調(diào)整整后我司應(yīng)當(dāng)當(dāng)退稅2000萬(wàn)，補(bǔ)稅與退退稅相抵后，，我司無(wú)需再再繳納。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局2012年第15號(hào)公告第六條條規(guī)定企業(yè)稅稅前應(yīng)扣未扣扣支出準(zhǔn)予追追補(bǔ)，期限不不得超過5年，我公司尚尚未超過5年追溯期，所所以我公司的的做完完全附附合2012年第15號(hào)公告第六條條規(guī)定。以上請(qǐng)審議。。（七）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)關(guān)注點(diǎn)：園林林配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)是公共配套套設(shè)施費(fèi)么。。園林配套設(shè)設(shè)施費(fèi)不是公公共配套，不不能預(yù)提。第五部分甲供材料甲方供材的四四個(gè)關(guān)注點(diǎn)（一）無(wú)論2009年以前，還是是2009年以后，甲方方供材的發(fā)票票都可以直接接在開發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅、土土地增值稅前前扣除，而無(wú)無(wú)需所謂的““發(fā)票轉(zhuǎn)換””（二）稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)甲方供供材關(guān)注兩點(diǎn)點(diǎn)：1、由于建筑企企業(yè)開具發(fā)票票金額和繳納納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額有可能不不一致，檢查查建筑企業(yè)是是否按照規(guī)定定足額繳納了了營(yíng)業(yè)稅；2、開發(fā)企業(yè)：：是否重復(fù)列列支成本。將將材料發(fā)票重重復(fù)列支。（三）財(cái)稅【2006】】177號(hào)文件已經(jīng)作作廢，地產(chǎn)企企業(yè)沒有為建建安企業(yè)代扣扣代繳營(yíng)業(yè)稅稅款的義務(wù)。。（四）材料和和設(shè)備的區(qū)別別（因甲供設(shè)設(shè)備不繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅）第六部分地下車庫(kù)車位與所得稅稅、土增稅1、計(jì)算企業(yè)所所得稅時(shí)，可可售車位的開開發(fā)成本應(yīng)與與其它開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品一樣，正正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)倲偡椒?，可以以按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十九九條、三十條條的規(guī)定進(jìn)行行分?jǐn)?。利用用地下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施形成的停停車場(chǎng)所，作作為公共配套套設(shè)施進(jìn)行處處理，其成本本費(fèi)用由可售售面積承擔(dān)。。2、計(jì)算土地增增值稅時(shí)，利利用人防設(shè)施施建造的車位位對(duì)外銷售，，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問題的通知知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第第（三）項(xiàng)第第三點(diǎn)規(guī)定，，其取得的收收入要參與土土地增值稅清清算，其成本本費(fèi)用可以扣扣除。3、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)出售的地下下停車位，以以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或永久使使用權(quán)方式銷銷售建筑物，，視同銷售建建筑物。對(duì)取取得銷售收入入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅、土地增增值稅、企業(yè)業(yè)所得稅。受受讓方不能辦辦理車位產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)，不需需要繳納車位位契稅。第七部分利息費(fèi)用一、根據(jù)《中華人民共和和國(guó)印花稅暫暫行條例》的規(guī)定，“借借款合同”是是指銀行或其其他金融機(jī)構(gòu)構(gòu)與借款人之之間簽訂的借借款合同（不不包括銀行同同業(yè)拆借合同同）。因此，，非金融機(jī)構(gòu)構(gòu)之間的借款款合同不需繳繳納印花稅。。二、具有資金金池理念的企企業(yè)集團(tuán)：國(guó)稅發(fā)【2009】】31號(hào)文件第21條（無(wú)需發(fā)票票）企業(yè)集團(tuán)或其其成員企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)