房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理研討

尋找可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略之路

——房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理研討2006年9月（原新華信管理咨詢）機(jī)密目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃什么是戰(zhàn)略?戰(zhàn)略的概念脫胎于戰(zhàn)爭(zhēng)術(shù)語(yǔ)……《辭?！罚骸败娛旅~，對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的籌劃和指揮?！薄吨袊?guó)大百科全書(shū)、軍事卷》：“是指導(dǎo)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的方略。即……”《韋氏新國(guó)際英語(yǔ)大詞典》：“軍事指揮官克敵制勝的科學(xué)與藝術(shù)。”《簡(jiǎn)明不列顛百科全書(shū)》：“在戰(zhàn)爭(zhēng)中利用軍事手段達(dá)到戰(zhàn)爭(zhēng)目的的科學(xué)和藝術(shù)。”毛主席：“戰(zhàn)略問(wèn)題是研究戰(zhàn)爭(zhēng)全局的規(guī)律性的東西?！鄙虉?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)!企業(yè)戰(zhàn)略的本質(zhì)就是企業(yè)為尋求和維持持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(核心競(jìng)爭(zhēng)力)而作出的有關(guān)全局的籌劃和謀略亨德森：戰(zhàn)略的本質(zhì)就是維持企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)波特：戰(zhàn)略不是經(jīng)營(yíng)效率，戰(zhàn)略是建立在獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上的，戰(zhàn)略就是要做到與眾不同明茨伯格提出：“戰(zhàn)略是一種模式”，是一系列行為決策的結(jié)果。德魯克：“戰(zhàn)略是一種統(tǒng)一的綜合的一體化計(jì)劃，用來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的基本目標(biāo)?！薄瓚?zhàn)略大師論戰(zhàn)略的本質(zhì)1.戰(zhàn)略是企業(yè)為獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的謀劃。2.戰(zhàn)略是達(dá)成企業(yè)目標(biāo)的資源配置手段。3.戰(zhàn)略是限定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍的定位。4.戰(zhàn)略是企業(yè)的一種事先行動(dòng)計(jì)劃。5.戰(zhàn)略是企業(yè)連續(xù)一致的決策模式。6.戰(zhàn)略是體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人一種觀念和意向戰(zhàn)略管理的本質(zhì)就是通過(guò)有序化的過(guò)程使稀缺的資源獲得最大的效用，以及尋找系統(tǒng)的方法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效率的過(guò)程。資金人力時(shí)間渠道市場(chǎng)份額方向手段效率做正確的事效果正確地做事目標(biāo)實(shí)現(xiàn)決定組織效率組織成本費(fèi)用收入或份額決定任務(wù)資源分配管理控制決定任務(wù)效率任務(wù)成本費(fèi)用有效任務(wù)結(jié)果任務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃決定企業(yè)方向決定資源來(lái)源決定資源分配董事會(huì)與高管部門經(jīng)理任務(wù)負(fù)責(zé)人問(wèn)題：戰(zhàn)略管理中的稀缺資源是什么？戰(zhàn)略形成過(guò)程如下：企業(yè)使命遠(yuǎn)景/目標(biāo)戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略評(píng)估與選擇戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略控制內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略年度目標(biāo)與計(jì)劃資源配置戰(zhàn)略分析與制訂戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇戰(zhàn)略實(shí)施與控制企業(yè)戰(zhàn)略管理的五項(xiàng)任務(wù)提出公司的愿景指明公司的未來(lái)業(yè)務(wù)組成和前進(jìn)的目的地，為公司提出一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展方向，清晰地描繪公司將竭盡全力所要從事的事業(yè)，使整個(gè)組織對(duì)一切行動(dòng)有一種目標(biāo)感。我們要去向何方？未來(lái)的業(yè)務(wù)組合是什么？我們的顧客是誰(shuí)？我們的核心能力是什么？建立戰(zhàn)略目標(biāo)體系將公司的戰(zhàn)略愿景轉(zhuǎn)化成公司要達(dá)到的具體業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)目標(biāo)體系和戰(zhàn)略目標(biāo)體系短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)制定戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)組合是單業(yè)務(wù)還是多業(yè)務(wù)組合？目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是廣泛性的還是聚焦于一個(gè)特定的市場(chǎng)？是多產(chǎn)品還是單一產(chǎn)品線？基本戰(zhàn)略形式是什么？采取什么樣的組織形態(tài)？各個(gè)業(yè)務(wù)單元的經(jīng)營(yíng)使命與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是什么？…戰(zhàn)略制定和企業(yè)家價(jià)值觀不可分割：戰(zhàn)略的導(dǎo)向：市場(chǎng)和客戶需求、風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)新。避免戰(zhàn)略的陳舊和由內(nèi)而外的思維。高效地實(shí)施和執(zhí)行公司戰(zhàn)略評(píng)價(jià)并調(diào)整公司戰(zhàn)略參照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)事實(shí)、變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、新的思維和新的機(jī)會(huì)，調(diào)整公司的戰(zhàn)略愿景、長(zhǎng)期發(fā)展方向、目標(biāo)體系等。戰(zhàn)略包括三個(gè)層次以公司整體為研究對(duì)象，研究整個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展中的一些基本問(wèn)題，是企業(yè)總體的最高層次的戰(zhàn)略，是整個(gè)企業(yè)發(fā)展的總綱，是企業(yè)最高管理層指導(dǎo)和控制企業(yè)一切行為的最高行動(dòng)綱領(lǐng)內(nèi)容分類：從公司全局出發(fā)，根據(jù)外部環(huán)境的變化及企業(yè)的內(nèi)部條件，選擇企業(yè)所從事的范圍和領(lǐng)域在確定所從事的業(yè)務(wù)后，怎樣去發(fā)展這些業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)公司整體的戰(zhàn)略意圖

主要職能：決定我們業(yè)務(wù)是什么，應(yīng)從事什么業(yè)務(wù)，這樣發(fā)展這些業(yè)務(wù)決策人員：公司高層管理者

公司戰(zhàn)略是在公司總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下經(jīng)營(yíng)某一特定經(jīng)營(yíng)單位所制定的戰(zhàn)略計(jì)劃，是公司戰(zhàn)略的子戰(zhàn)略。主要職能：主要解決單位在其所處的行業(yè)中或某一特定產(chǎn)品—市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)如何與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題決策人員：公司業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)者業(yè)務(wù)戰(zhàn)略為實(shí)施和支持公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)戰(zhàn)略而在特定的職能領(lǐng)域內(nèi)所制定的實(shí)施戰(zhàn)略，包括生產(chǎn)戰(zhàn)略、市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、研發(fā)戰(zhàn)略等。由一系列具體詳細(xì)方案和計(jì)劃構(gòu)成。主要職能：解決資源利用效率問(wèn)題，使企業(yè)資源利用效率最大化，是公司戰(zhàn)略、事業(yè)部戰(zhàn)略與實(shí)際達(dá)成預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)之間的橋梁決策人員：職能部門經(jīng)理職能戰(zhàn)略目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略管理思想模式的演進(jìn)企業(yè)家問(wèn)：“請(qǐng)問(wèn)我該往哪走？”戰(zhàn)略：確定目標(biāo)并根據(jù)目標(biāo)決定行動(dòng)路線。學(xué)者回答：“這要看您想到哪里去?！逼髽I(yè)家再問(wèn)：我該怎么走？規(guī)劃學(xué)派的學(xué)者：你應(yīng)先訂好計(jì)劃再走。適應(yīng)學(xué)派的學(xué)者：你可摸索著走吧，有錯(cuò)就換一條路。產(chǎn)業(yè)組織學(xué)派的學(xué)者：你為什么要去那？是否換一個(gè)目的地。資源基礎(chǔ)學(xué)派的學(xué)者：你應(yīng)先培養(yǎng)走路的能力，然后再去。戰(zhàn)略管理理的思想想理論體體系經(jīng)歷歷了四個(gè)個(gè)階段階段核心內(nèi)容主要工具第一階段1960年起以安德魯斯為核心的戰(zhàn)略規(guī)劃理論體系SWOT分析、波士頓矩陣第二階段1970年起奎因?yàn)榇硖岢鲞壿嫺牧贾髁x，環(huán)境適應(yīng)學(xué)派產(chǎn)生SMFA法（動(dòng)態(tài)評(píng)估分析）、戰(zhàn)略不確定性評(píng)估矩陣、試錯(cuò)分析法第三階段1980年起1980年代以波特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略（后來(lái)修改為動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略體系）體系為核心的產(chǎn)業(yè)組織理論體系SCP模型（結(jié)構(gòu)、行為、業(yè)績(jī)）波特的戰(zhàn)略工具（五力模型、價(jià)值鏈、三種常見(jiàn)戰(zhàn)略模式）第四階段1990年起以格蘭特和蒙哥馬利建立的資源基礎(chǔ)論體系核心競(jìng)爭(zhēng)能力理論戰(zhàn)略規(guī)劃劃思想占占主流時(shí)時(shí)，戰(zhàn)略略就是規(guī)規(guī)劃未來(lái)來(lái)；環(huán)境適應(yīng)應(yīng)學(xué)派占占主流時(shí)時(shí)，戰(zhàn)略略就是討討論企業(yè)業(yè)如何適適應(yīng)環(huán)境境；產(chǎn)業(yè)組織織論占主主流時(shí)，，戰(zhàn)略就就是討論論如何定定位于有有吸引力力的行業(yè)業(yè)并通過(guò)過(guò)成本領(lǐng)領(lǐng)先和差差異化來(lái)來(lái)贏得競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。資源基礎(chǔ)礎(chǔ)論流行行時(shí)，戰(zhàn)戰(zhàn)略就變變成挖掘掘和培養(yǎng)養(yǎng)公司有有價(jià)值的的、無(wú)法法仿制的的、又難難以替代代的資源源了。中國(guó)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境處于巨巨變之中中，對(duì)于于處于不不同行業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)而言，，在公司司戰(zhàn)略管管理的過(guò)過(guò)程中，，應(yīng)根據(jù)據(jù)自身行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)、所處處環(huán)境等等多種因因素，并并選擇合合適的戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理工具，，來(lái)制定定公司的的戰(zhàn)略。。對(duì)于企業(yè)業(yè)而言，，要對(duì)不不同流派派的戰(zhàn)略略理論深深入了解解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上活學(xué)學(xué)活用，，選擇適適合自己己的戰(zhàn)略略思想和和工具來(lái)來(lái)制定企企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目錄錄戰(zhàn)略概述述戰(zhàn)略管理理理論演演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略是什什么如何進(jìn)行行戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃房地產(chǎn)的的戰(zhàn)略是是什么？？房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的特特點(diǎn)項(xiàng)目制、、現(xiàn)金是階段段性產(chǎn)品異質(zhì)化化資金密集性性房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)略就就是要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展展，形成自自身核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力正略鈞策房房地產(chǎn)三維維戰(zhàn)略分析析模型正略鈞策房房地產(chǎn)三維維戰(zhàn)略模型型進(jìn)入什么目目標(biāo)市場(chǎng)？？做什么業(yè)態(tài)態(tài)？住宅、、別墅、商商業(yè)物業(yè)、、寫(xiě)字樓?除房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)本身外外，還進(jìn)入入價(jià)值鏈的的哪些環(huán)節(jié)節(jié)？土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)、建筑筑、施工、、物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、物業(yè)管管理？進(jìn)入什么區(qū)區(qū)域？北京京、京津冀冀地區(qū)、還還是全國(guó)性性跨區(qū)域發(fā)發(fā)展？產(chǎn)品（業(yè)態(tài)態(tài)）區(qū)域價(jià)值鏈戰(zhàn)略定位目錄錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略略是什么產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值鏈如何進(jìn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)而言，，如何在自自能能力、、資源的基基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)不同產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展展?jié)摿Γ蚧驅(qū)９ツ骋灰划a(chǎn)品，形形成自身核核心競(jìng)爭(zhēng)能能力，或嘗嘗試業(yè)態(tài)開(kāi)開(kāi)發(fā)的多元元化，形成成多種業(yè)態(tài)態(tài)的合理組組合商業(yè)普通住住宅？高級(jí)別墅？？辦公樓？商住兩用？？商鋪？工業(yè)地產(chǎn)?產(chǎn)品定位資金回收收益狀況經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)出售物業(yè)快較好中回收現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡出租物業(yè)慢較高中增持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)持久盈利經(jīng)營(yíng)物業(yè)慢高高增持資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價(jià)值三種業(yè)態(tài)在在資金回收收期和收益益狀況上的的分布各不不相同，對(duì)對(duì)于企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)而言，，合理分配配會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目資金運(yùn)運(yùn)作的平衡衡，同時(shí)可可以較好的的降低行業(yè)業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。正略鈞策產(chǎn)產(chǎn)品吸引力力分析模型型房地產(chǎn)產(chǎn)品品市場(chǎng)吸引引力指標(biāo)體體系目錄錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略略是什么產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值鏈如何進(jìn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃維度二：房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)區(qū)域布局局，是跨區(qū)區(qū)域經(jīng)營(yíng)快快速擴(kuò)張，，還是在某某一核心區(qū)區(qū)域穩(wěn)扎穩(wěn)穩(wěn)打區(qū)域定位本區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)？跨區(qū)域發(fā)展展？一線城市？？二線城市？？三線、四線線城市？城市吸引力力企業(yè)實(shí)力強(qiáng)弱弱強(qiáng)第一圈層第三圈層一類城市二類城市三、四類城城市房地產(chǎn)公司司全國(guó)性投投資戰(zhàn)略““三層圈圈”模型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)？？？？第二圈層正略鈞策認(rèn)認(rèn)為有常見(jiàn)見(jiàn)的兩種思思路可以進(jìn)進(jìn)行研討，，一是跳躍躍式布局，，二是以某某區(qū)域?yàn)橹兄行倪M(jìn)行區(qū)區(qū)域性布局局京津唐經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)77.48%10.97%11.58%選擇1：全全國(guó)跳躍式式布局即根據(jù)房地地產(chǎn)公司根根據(jù)公司可可獲取的土土地資源進(jìn)進(jìn)行全國(guó)性性點(diǎn)式布局局優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域域可選擇余余地大，機(jī)機(jī)會(huì)多，可可以實(shí)現(xiàn)快快速的擴(kuò)張張缺點(diǎn)：對(duì)資資本要求高高，管理難難度大，對(duì)對(duì)人才的需需求很高選擇2：以以某城市為為中心區(qū)域域布局以廣州為中中心，在珠珠三角地區(qū)區(qū)尋找合適適的城市土土地資源區(qū)區(qū)域布局優(yōu)點(diǎn)：珠三三角地區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展展?jié)摿^大大，管理區(qū)區(qū)域跨度小小，可以借借助廣州相相關(guān)資源來(lái)來(lái)進(jìn)行運(yùn)作作。缺點(diǎn)：區(qū)域域布局，地地域跨度小小，一旦該該地區(qū)房地地產(chǎn)不景氣氣，對(duì)公司司影響巨大大正略鈞策房房地產(chǎn)區(qū)域域進(jìn)入研究究模型（一）以城城市區(qū)位為為基礎(chǔ)，綜綜合考慮區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前前景（二）以城城市經(jīng)濟(jì)為為導(dǎo)向，合合理布局區(qū)區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)架架構(gòu)（三）以自自身定位為為標(biāo)尺，全全面確定區(qū)區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)進(jìn)入方方案區(qū)域城市定定位市場(chǎng)需求分分析企業(yè)實(shí)力評(píng)評(píng)估經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分分析經(jīng)濟(jì)區(qū)位分分析競(jìng)爭(zhēng)情況分分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分分析供需狀況分分析融資實(shí)力評(píng)評(píng)估公關(guān)能力評(píng)評(píng)估人才儲(chǔ)備實(shí)實(shí)力評(píng)估正略鈞策房房地產(chǎn)區(qū)域域進(jìn)入研究究模型目標(biāo)區(qū)域選選擇運(yùn)作方案選選擇企業(yè)資源調(diào)調(diào)整根據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)不同城市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)的特點(diǎn)點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)應(yīng)進(jìn)行針對(duì)對(duì)性的戰(zhàn)略略安排目錄錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略略是什么產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值鏈如何進(jìn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃維度三：房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)還要對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)值值鏈的各環(huán)環(huán)節(jié)盈利進(jìn)進(jìn)行分析，，然后有選選擇的進(jìn)入入形成自身身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)的價(jià)值鏈鏈業(yè)務(wù)組合合投資拿地能力市場(chǎng)營(yíng)銷能力項(xiàng)目管理能力職能管理能力房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析示意項(xiàng)目策劃能力持續(xù)發(fā)展能力員工技能水平員工滿意度成本財(cái)務(wù)管管理人力資源管管理項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理營(yíng)銷管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地獲取投資策劃房地產(chǎn)價(jià)值值鏈及各環(huán)環(huán)節(jié)能力示示意根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值鏈增增值方式的的不同，及及各自所需需能力的不不同，可以以把房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)企業(yè)業(yè)分為六大大價(jià)值鏈盈盈利模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型物業(yè)持有型型整合營(yíng)銷型型金融投資型型分類標(biāo)準(zhǔn)：：根據(jù)其主主要盈利來(lái)來(lái)源所處價(jià)價(jià)值鏈的環(huán)環(huán)節(jié)不同進(jìn)進(jìn)行分類綜合運(yùn)作型型不同盈利模模式在房地地產(chǎn)價(jià)值鏈鏈中所參與與的核心環(huán)環(huán)節(jié)也各不不相同項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理營(yíng)銷管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)及獲取綜合運(yùn)作型型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型物業(yè)持有型型整合營(yíng)銷型型金融投資型型小結(jié)：隨著著房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展展，中國(guó)房房地產(chǎn)商正正開(kāi)始從““香港模式式”變?yōu)椤啊懊绹?guó)模式式”，即由由綜合開(kāi)發(fā)發(fā)型轉(zhuǎn)為只只做部分核核心環(huán)節(jié)，，分工更細(xì)細(xì)、專業(yè)度度更高高度的專業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)的模式。美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則由專業(yè)開(kāi)發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開(kāi)發(fā)時(shí)，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資。高度細(xì)分的美國(guó)模式香港模式的的串聯(lián)方式式土地開(kāi)發(fā)銷售服務(wù)美國(guó)模式的的并聯(lián)方式式物業(yè)管理開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的一個(gè)個(gè)完整流程程被分解成成很多小的的流程以后后，每個(gè)小小流程完成成的時(shí)間大大為縮短，，不同的公公司分別只只用在短時(shí)時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)不同的業(yè)業(yè)務(wù)，縮短短了資金周周轉(zhuǎn)的時(shí)間間，促進(jìn)資資金變現(xiàn)并并降低各環(huán)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)有有些房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始始有意識(shí)的的從綜合運(yùn)運(yùn)作型企業(yè)業(yè)向?qū)I(yè)盈盈利模式發(fā)發(fā)展，只選選擇部分核核心環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，形成成更合理的的價(jià)值鏈組組合土地增值工程建造增值策劃設(shè)計(jì)增值營(yíng)銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值綜合運(yùn)作型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型物業(yè)持有型整合營(yíng)銷型金融投資型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)成功功核心是整整合，要通通過(guò)打造資資源和產(chǎn)業(yè)業(yè)整合平臺(tái)臺(tái)，向上對(duì)對(duì)接資本、、獲取政府府、土地資資源；向下下對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈鏈服務(wù)商進(jìn)進(jìn)行整合，，保證房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的效率、質(zhì)質(zhì)量和成本本開(kāi)發(fā)商投資商整合商專業(yè)服務(wù)商商資源整合商商產(chǎn)業(yè)整合商商設(shè)計(jì)建設(shè)銷售物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研＋資源整合平平臺(tái)資本資源土地資源政府資源產(chǎn)業(yè)整合平平臺(tái)項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本采購(gòu)營(yíng)銷管理工程管理物業(yè)管理一些行業(yè)內(nèi)內(nèi)知名房地地產(chǎn)企業(yè)房房地產(chǎn)運(yùn)作作手法跨區(qū)域復(fù)制制中檔住宅宅的全國(guó)連連鎖運(yùn)作模模式聚焦于城市市新興白領(lǐng)領(lǐng)公寓二線線城市連鎖鎖運(yùn)作模式休閑娛樂(lè)街街的商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)作模模式以歡樂(lè)谷、、錦繡中華華與地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)合的的旅游地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作模式式以住宅、大大型購(gòu)物中中心結(jié)合的的復(fù)合大盤(pán)盤(pán)地產(chǎn)運(yùn)作作模式以品牌、概概念創(chuàng)新為為主的房地地產(chǎn)概念運(yùn)運(yùn)作模式定單生產(chǎn)的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作模式式目錄錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃正略鈞策認(rèn)認(rèn)為：房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理主主要包括戰(zhàn)戰(zhàn)略定位、、路徑選擇擇和資源籌劃與與配置三個(gè)要素公司戰(zhàn)略管管理要素戰(zhàn)略定位路徑選擇資源籌劃與配置資源和

能力期望和

目標(biāo)環(huán)境組織

設(shè)計(jì)戰(zhàn)略

計(jì)劃職能

戰(zhàn)略業(yè)務(wù)

模式發(fā)展

策略細(xì)分業(yè)務(wù)選擇和定位房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略定位位的構(gòu)成戰(zhàn)略定位價(jià)值鏈定位位區(qū)域定位產(chǎn)品定位戰(zhàn)略分析的的主要目的的是正確認(rèn)識(shí)企企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境中的的位置和自自身的能力力條件，為為企業(yè)正確確定位，明明確企業(yè)愿愿景和目標(biāo)標(biāo)。戰(zhàn)略定位分分析的目的的企業(yè)外部環(huán)環(huán)境分析公司內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)、劣勢(shì)及及市場(chǎng)地位位分析公司愿景分分析戰(zhàn)略目標(biāo)體體系分析戰(zhàn)略分析的的基本內(nèi)容容戰(zhàn)略目標(biāo)體體系分析：：目標(biāo)體系的的基本屬性性對(duì)目標(biāo)體系系的要求：：是將公司的的戰(zhàn)略愿景景和前進(jìn)方方向轉(zhuǎn)化為為具體的業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)。。是管理者的的承諾，在在具體的時(shí)時(shí)間框架下下達(dá)到具體體的業(yè)績(jī)目目標(biāo)。目標(biāo)體系的的類型：財(cái)務(wù)、管理理、市場(chǎng)等等目標(biāo)。建立一個(gè)更更強(qiáng)大的長(zhǎng)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)地地位，相對(duì)改善短短期的盈利利能力，能能夠更長(zhǎng)期期地為股東東帶來(lái)利益益。目標(biāo)體系的的特征：挑戰(zhàn)性、可可度量性、、系統(tǒng)性、、合理性、、時(shí)間限度度。目標(biāo)體系的的建立應(yīng)該該是自上而而下，并經(jīng)經(jīng)過(guò)上下討討論的過(guò)程程。首先先建建立立公公司司的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)目目標(biāo)標(biāo)體體系系，，然然后后在在業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)單單元元、、分分公公司司、、職職能能部部門門和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)單單元元建建立立財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)目目標(biāo)標(biāo)，，并并使使這這些些目目標(biāo)標(biāo)與與公公司司的的目目標(biāo)標(biāo)建建立立直直接接聯(lián)聯(lián)系系。。戰(zhàn)略略路路徑徑選選擇擇的的目目的的與與主主要要內(nèi)內(nèi)容容競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇多元元化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇一體體化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇集團(tuán)團(tuán)化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇國(guó)際際化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇------并購(gòu)購(gòu)與與重重組組戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇戰(zhàn)略略聯(lián)聯(lián)盟盟選選擇擇其他他戰(zhàn)戰(zhàn)略略途途徑徑選選擇擇戰(zhàn)略略選選擇擇的的主主要要目目的的是是在在明明確確企企業(yè)業(yè)定定位位，，愿愿景景和和目目標(biāo)標(biāo)的的條條件件下下，，對(duì)對(duì)其其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)途途徑徑、、策策略略與與方方法法進(jìn)進(jìn)行行選選擇擇和和評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)。。路徑徑選選擇擇的的目目的的戰(zhàn)略略選選擇擇的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容高附加加值值低低價(jià)價(jià)格格高高混合合成本本領(lǐng)領(lǐng)先先：：低價(jià)價(jià)低低值值產(chǎn)品品差差異異化化：：萬(wàn)萬(wàn)科科集集團(tuán)團(tuán)集中中差差異異化化：：soho中中國(guó)國(guó)這些些戰(zhàn)戰(zhàn)略略極極有有可能能導(dǎo)導(dǎo)致致失失敗敗34567812企業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的選選擇擇房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)要要進(jìn)進(jìn)行行多多元元化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，在在選選擇擇新新的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)要要明明確確兩兩大大目目的的，，遵遵循循三三大大原原則則分散散行行業(yè)業(yè)的的周周期期性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)雖雖然然長(zhǎng)長(zhǎng)期期向向好好，，但但在在國(guó)國(guó)家家寵寵觀觀政政策策調(diào)調(diào)控控之之下下，，面面臨臨行行業(yè)業(yè)周周期期的的調(diào)調(diào)整整期期的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)入入其其它它行行業(yè)業(yè)平平衡衡房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)尋找找新新的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將更更加加激激烈烈，，利利潤(rùn)潤(rùn)水水平平將將整整體體下下降降。。可以以利利用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)積積累累的的資資金金，，進(jìn)進(jìn)入入有有前前景景，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)性性更更強(qiáng)強(qiáng)的的行行業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)周周期期錯(cuò)錯(cuò)位位協(xié)同同互互補(bǔ)補(bǔ)財(cái)務(wù)務(wù)穩(wěn)穩(wěn)健健多元元化化的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)性性較較低低，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)回回報(bào)報(bào)期期錯(cuò)錯(cuò)位位，，可可以以通通過(guò)過(guò)不不同同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)錯(cuò)錯(cuò)位位來(lái)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)健健經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)業(yè)多多元元化化的的結(jié)結(jié)合合可可以以產(chǎn)產(chǎn)生生互互補(bǔ)補(bǔ)效效應(yīng)應(yīng)，，某某種種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)資資源源的的控控制制可可以以促促進(jìn)進(jìn)另另一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展多元元化化要要以以集集團(tuán)團(tuán)主主業(yè)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定定、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)穩(wěn)穩(wěn)健健為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，切切勿勿貪貪功功冒冒進(jìn)進(jìn)，，盲盲目目多多元元，，導(dǎo)導(dǎo)致致資資金金鏈鏈吃吃緊緊三大大原原則則兩大大目目的的資源源籌籌劃劃與與配配置置的的目目的的與與主主要要內(nèi)內(nèi)容容資本本戰(zhàn)戰(zhàn)略略財(cái)務(wù)務(wù)規(guī)規(guī)劃劃人力力資資源源戰(zhàn)戰(zhàn)略略技術(shù)術(shù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略產(chǎn)能能規(guī)規(guī)劃劃------組織織與與流流程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃劃系系統(tǒng)統(tǒng)物流流規(guī)規(guī)劃劃品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略客戶戶關(guān)關(guān)系系管管理理配套套體體系系建建設(shè)設(shè)------資源源籌籌配配的的主主要要目目的的是是確確定定掌掌握握的的資源源,并并形形成成籌籌劃劃配配置置方方案案，，配配合合路路徑徑選選擇擇,最最終終形形成成行行動(dòng)動(dòng)指指南南的的過(guò)過(guò)程程。。資源籌配配的目的的戰(zhàn)略選擇擇的主要要內(nèi)容戰(zhàn)略實(shí)施施的最關(guān)關(guān)鍵活動(dòng)動(dòng)：資源源籌劃與與配置什么是資資源？資產(chǎn)：現(xiàn)現(xiàn)金、固固定資產(chǎn)產(chǎn)、設(shè)備備無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)：品牌牌、技術(shù)術(shù)、專利利、資質(zhì)質(zhì)、執(zhí)照照人力資源源權(quán)力銷售渠道道、終端端、配套套體系關(guān)系時(shí)間------戰(zhàn)略規(guī)劃劃描述的的總體原原則BIGPICTURE(全局把把握）LogicalThinking（（邏輯思思維）RationalPresuming（（合合理假設(shè)設(shè)）PointProof（（仔仔細(xì)求證證）Specific：具具體Measurable：可可衡量Accessible：可可達(dá)到Realistic：： 現(xiàn)實(shí)實(shí)Time－based：有有時(shí)間要要求戰(zhàn)略規(guī)劃劃的過(guò)程程準(zhǔn)則戰(zhàn)略規(guī)劃劃的結(jié)果果準(zhǔn)則戰(zhàn)略規(guī)劃劃的誤區(qū)區(qū)：為了了戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃而做做戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，為為了避免免這個(gè)誤誤區(qū)，我我們需要要正確回回答五個(gè)個(gè)問(wèn)題為什么做做戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃？戰(zhàn)略規(guī)劃劃有兩個(gè)個(gè)核心目目：一是是通過(guò)戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析為企業(yè)業(yè)正確定定位，二二是通過(guò)過(guò)戰(zhàn)略選選擇為企企業(yè)提供供行動(dòng)指指南。戰(zhàn)略規(guī)劃劃做給誰(shuí)誰(shuí)看？戰(zhàn)略規(guī)劃劃的讀者者首先是是企業(yè)的的最高決決策團(tuán)隊(duì)隊(duì)，戰(zhàn)略略規(guī)劃將將為他們們的決策策提供有有力支持持，其次次是企業(yè)業(yè)的各級(jí)級(jí)管理者者，閱讀讀的目的的是理解解并有效效執(zhí)行，，因此，，戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃應(yīng)該該使用簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔清楚楚的語(yǔ)言言，避免免繁復(fù)和和使用有有歧義的的詞匯。。戰(zhàn)略規(guī)劃劃有哪些些基本要要求？作為支持持決策的的工具，，戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃應(yīng)該該突出主主要矛盾盾，目標(biāo)標(biāo)問(wèn)題明明確，邏邏輯結(jié)構(gòu)構(gòu)清楚，，語(yǔ)言簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔生動(dòng)動(dòng)，數(shù)據(jù)據(jù)準(zhǔn)確，，反映現(xiàn)現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)勢(shì)，反應(yīng)應(yīng)行動(dòng)的的因果關(guān)關(guān)聯(lián)性和和時(shí)間序序列關(guān)系系。戰(zhàn)略規(guī)劃劃要包含含哪些內(nèi)內(nèi)容？見(jiàn)第3頁(yè)頁(yè)。怎樣做戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃？見(jiàn)下頁(yè)。。一種實(shí)用用的戰(zhàn)略略規(guī)劃工工具可行性論論證必要性論論證目標(biāo)計(jì)劃目標(biāo)是什什么？實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的途徑徑是什么么？為什什么選擇擇這樣的的目標(biāo)與與途徑？？有哪些途途徑？有哪些障障礙？哪些可以以克服？？那些無(wú)法法克服？？怎樣克服服障礙？？途徑1：：------途徑2：：------途徑3：：------途徑4：：------途徑5：：------障礙1：：------障礙2：：------障礙3：：------障礙4：：------障礙5：：------措施1：：------措施2：：------措施3：：------措施4：：------措施5：：------9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:58:5301:58:5301:5812/24/20221:58:53AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2201:58:5301:58Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:58:5301:58:5301:58Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2201:58:5301:58:53December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。24十十二二月20221:58:53上上午01:58:5312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:58上上午12月-2201:58December24,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/241:58:5301:58:5324December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。1:58:53上午1:58上上午01:58:5312月-229、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。01:58:5301:58:5301:5812/24/20221:58:53AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2201:58:5301:58Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。01:58