房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風(fēng)險馮科

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與信貸風(fēng)險分析

馮科

第一部分：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)2009年以及2010年的預(yù)測宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系：主仆關(guān)系

美國GDP與房地產(chǎn)的表現(xiàn)中國GDP與房地產(chǎn)的趨勢工業(yè)增加值與住宅銷售面積2007年后趨同性加強貨幣政策與房地產(chǎn)銷售：

降低利息導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售劇增房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：

47個子行業(yè)，4000個關(guān)聯(lián)行業(yè)

屬于經(jīng)濟啟動的引擎鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車服務(wù)業(yè)

原能材料源電力燃氣房地產(chǎn)高IMF：對發(fā)達國家看低，對新興國家看中國貿(mào)易增長的預(yù)測投資，出口，，消費用投資替代出出口下滑消費與財富結(jié)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)關(guān)城市居民47：89農(nóng)村居民53：11經(jīng)濟為火，政政策是柴：誰誰來替代國家家投資的下滑滑財政收入銳減減怎么辦？財政支出的壓壓力在第四季季度危機加稅為哪哪般？稅收支出的剛剛性與稅收增增長的剛性征收彈性民營企業(yè)的三三次危機國慶閱兵的政政治經(jīng)濟學(xué)思思考中國產(chǎn)業(yè)升級級方向：金融融？房地產(chǎn)？？發(fā)達國家2:22:76中國：11：：50：39產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本向金金融資本轉(zhuǎn)變變信貸余額維持持高位中長期貸款增增加，票據(jù)融融資減少：基基礎(chǔ)設(shè)施與與房地產(chǎn)第二部分從全全球金融危機機的視角看房地產(chǎn)與金金融今天討論的幾幾個問題一、次債危機機是如何發(fā)演演變的，它還還可能持續(xù)多多長時間，對對中國的影響響有多大？二、應(yīng)對危機機，中國政府府的應(yīng)對策略略是否得當(dāng)？？中國經(jīng)濟的的增長前景如如何？三、發(fā)動地產(chǎn)產(chǎn)與股市泡沫沫掩蓋工業(yè)泡泡沫、等待世世界經(jīng)濟復(fù)蘇蘇？經(jīng)濟增長的因因素與國際貿(mào)貿(mào)易資本，技術(shù)，，信息，土地地，勞動力重商主義與貿(mào)貿(mào)易戰(zhàn)爭貴金屬本位下下的貨幣制度度紙幣本位下的的貨幣制度全球經(jīng)濟失衡衡與金融危機機美國的發(fā)展道道路與中美經(jīng)經(jīng)濟關(guān)系:世界經(jīng)濟循環(huán)環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩兩次大戰(zhàn))雙雙重夾擊下下的中國經(jīng)濟濟資本流動從新新興國家向發(fā)發(fā)達國家經(jīng)濟學(xué)教科書書的傳統(tǒng)概念念：資本流動動（capitalflow）應(yīng)應(yīng)是從發(fā)達國國家向發(fā)展中中國家；過去5-6年年的實際:從從新興國家向向發(fā)達國家。。2007年年美國凈流入入資本9200億美元；；其中從新興國國家：3610億美元；；占39%，其其中：中國21%，巴西西8.4%，，俄國2.8%...外國投資者持持有美國證券券的資產(chǎn)構(gòu)成成

（2007年6月30日，美國國財政部報告告。單位10億美元）經(jīng)濟增長的極極限:資本,勞動與技術(shù)術(shù)進步

信用用鏈條的蔓延延與傳遞經(jīng)濟增長的極極限:資本,勞動與技術(shù)術(shù)進步

信用用鏈條的蔓延延與傳遞全球金融資金金規(guī)模(萬億億美圓):經(jīng)經(jīng)濟脫媒(15-20倍倍)

中國金金融落后的幸幸運:大約只只有2-3倍倍歐美金融機構(gòu)構(gòu)總資產(chǎn)與持持有CDS:

股份制VS有限合伙伙制經(jīng)濟失衡加劇劇結(jié)構(gòu)失衡問題題突出固定資產(chǎn)增長長很快的同時時有效需要不不足經(jīng)濟增長并不不能帶來充分分就業(yè)通貨膨脹與通通貨緊縮的威威脅同時存在在內(nèi)外經(jīng)濟失衡衡分稅制導(dǎo)致房房價扭曲中國反衰退的的政策很及時時問題是將大量量有毒資產(chǎn)帶帶到未來中國政府調(diào)控控經(jīng)濟的決心心和能力分析析中央投資四萬萬億地方政府預(yù)算算比例地方政府比例例中國經(jīng)濟增長長能持續(xù)多久久：平均7.2%

可望望持續(xù)到２００３０

最近近10年年增增長10%，，最后兩年5.4%即可可2009年中中國成為世界界制造業(yè)第一一大國中國的城市化化進程:只完完成了47%還有30%-50%的空空間中國的城市化化率低于大多多數(shù)國家人口紅利支撐撐經(jīng)濟增長第三部分房房地產(chǎn)調(diào)控與與信貸風(fēng)險分分析從機構(gòu)的視角角金融機構(gòu)混業(yè)業(yè)經(jīng)營的演進進過程我國上市銀行行非利息收入入占比世界范圍的利利差水平存款市場份額額與網(wǎng)點美國的利差情情況金融深化與國國民投資升級級間接融資向直直接融資轉(zhuǎn)變變金融資產(chǎn)從銀銀行流向證券券升值與地產(chǎn)的的國際經(jīng)驗：：正相關(guān)升值與地產(chǎn)：：日本的經(jīng)驗驗升值與地產(chǎn)：：美國的經(jīng)驗驗升值與地產(chǎn)：：英國的經(jīng)驗驗升值與地產(chǎn)：：韓國的經(jīng)驗驗匯率波動與地地價波動的關(guān)關(guān)系升值與地產(chǎn)：：中日比較核心城市在升升值中的表現(xiàn)現(xiàn)（日本）早稻田大學(xué)熊熊部教授的觀觀點竹下登與宮澤澤日本人對土地地的感情被動的金融創(chuàng)創(chuàng)新：REITS救銀行行鋼珠游戲：誰能告訴我什什么時候是最最佳退出時機機?中國的策略：：在貿(mào)易摩擦和和升值之間艱艱難平衡升值背景下房房地產(chǎn)金融風(fēng)風(fēng)險釋放：泡泡沫破裂與與金融危機及及其危害破壞宏觀經(jīng)濟濟穩(wěn)定經(jīng)濟非均衡增增長降低資源配置置效率地下經(jīng)濟繁榮榮加劇貧富分化化破壞金融體系系引起經(jīng)濟衰退退正面作用------房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)對其他行業(yè)業(yè)的帶動效應(yīng)應(yīng)熨平經(jīng)濟波動動防止金融危機機房地產(chǎn)調(diào)控的的目的維護社會公平平：不容回避避的現(xiàn)實諾斯認為，，人類社會形形成過程中，，形成三種不同同的社會秩序序：原始社會秩序序，有限準(zhǔn)入入秩序、開放放準(zhǔn)入秩序。我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展展到了一個新新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)產(chǎn)的有限準(zhǔn)入入制度，即社會的精英英階層如何分分配權(quán)利和租租金。房地產(chǎn)的壟斷斷性容易導(dǎo)致致價格歧視房地產(chǎn)具有壟壟斷性的特征征，這是因為為土地的特殊殊性。土地是是不可再生資資源，在一個個地方建了房房子就不能在在同一個地方方再建第二棟棟房子，這是是它壟斷性、、排他性的具具體表現(xiàn)。同同時，在每一一片土地上每每個房子都是是個性化的不不一樣的，比比如，樓層、、朝向、遠眺眺的景觀等等等屬性都不可可能是一模一一樣。因此，，每一個房產(chǎn)產(chǎn)也都具備壟壟斷性、排他他性的特點。。所以說，土土地的價值不不是決定于它它的地租，而而是決定于它它上面的產(chǎn)品品的類型和價價格。由于房房屋所具有的的壟斷性和個個性化特征，，所以，房地地產(chǎn)商就很容容易對購房者者實行價格歧歧視（PriceDiscrimination），這這在房地產(chǎn)行行業(yè)是普遍存存在的現(xiàn)象。。而所謂的價格格歧視，實質(zhì)質(zhì)上是一種價價格差異，指指商品或服務(wù)務(wù)的提供者在在向不同的接接受者提供相相同等級、相相同質(zhì)量的商商品或服務(wù)時時，在接受者者之間實行不不同的銷售價價格。價格歧歧視是一種重重要的壟斷定定價行為，是是壟斷企業(yè)通通過差別價格格來獲取超額額利潤的一種種強權(quán)作法，，對買主來說說是極不公平平的。我們可可以舉個例子子來說明這種種現(xiàn)象，比如如某房地產(chǎn)商商開發(fā)了一個個樓盤，有300套住房房，實行內(nèi)部部認購、登記記，第一撥500人登記記，愿意以5000元每每平方米的價價格購買，接接著又來了第第二撥500人，愿意以以7000元元每平方米的的價格購買………依此類推推，最后房地地產(chǎn)商就會把把房子賣給愿愿意出最高價價格的購房者者。房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不不經(jīng)濟

導(dǎo)致致大城市居民民生活質(zhì)量下下降房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不不經(jīng)濟導(dǎo)致大大城市居民生生活質(zhì)量下降降外部性是指一一個經(jīng)濟行為為主體在自己己的生產(chǎn)和消消費活動中對對另一個經(jīng)濟濟行為主體產(chǎn)產(chǎn)生的一種的的影響。如果果是有利的影影響，就叫正正的外部性，，或者叫外部部經(jīng)濟性；如如果是不利的的影響，就叫叫負的外部性性，或者叫外外部不經(jīng)濟性性?？扑梗–oase,1996））認為造成外外部性的原因因是：第一，，缺乏明確界界定的產(chǎn)權(quán)；；第二，存在在交易費用。。因此在交易易費用為零時時，產(chǎn)權(quán)的明明確界定便是是實現(xiàn)資源最最優(yōu)配置的充充分條件。相應(yīng)，房地產(chǎn)產(chǎn)外部性也分分為房地產(chǎn)外外部經(jīng)濟與外外部不經(jīng)濟。。從房地產(chǎn)的的外部經(jīng)濟來來看，房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)設(shè)可以改善城城市景觀，并并能夠帶動鄰鄰近地區(qū)地價價升值?？梢砸哉f，房地產(chǎn)產(chǎn)的正外部性性提升了整個個社會福利。。但是，隨著著城市的不斷斷開發(fā)建設(shè)，，以及城市積積聚效應(yīng)引起起的大量勞動動力的涌入，，使得城市道道路、住宅不不斷擁擠，公公共綠地不斷斷減少，生活活質(zhì)量不斷下下降。這種負負的外部性對對于大城市居居民而言尤為為突出。此外外，還有可能能存在新型建建筑材料應(yīng)用用造成光污染染和空氣污染染，以及由于于住宅隔音效效果不好而造造成居民相互互干擾等外部部不經(jīng)濟現(xiàn)象象?？梢钥闯龀?，我們在享享受房地產(chǎn)開開發(fā)帶來正的的外部性的同同時，負的外外部性的作用用以及影響范范圍正在擴大大，從而導(dǎo)致致大城市居民民生活質(zhì)量日日益下降。房地產(chǎn)具有公公共產(chǎn)品屬性性公共產(chǎn)品具有有兩個很顯著著的特征，一一個是非競爭爭性特征，表表明社會對于于該類物品或或服務(wù)是普遍遍需要的，而而另一個非排排斥性特征則則表明了收費費是困難的，，僅靠市場機機制遠遠無法法提供最優(yōu)的的規(guī)模。房屋部分具有有這種公共品品的特性，是是人們生活中中不可缺少的的必需品，并并且不具有替替代性。房屋屋不像食品這這種必需品，，因為食品具具有很強的替替代性，大米米和小麥可以以相互替代，，咖啡和茶葉葉可以相互替替代，但是房房屋沒有這個個特性，所以以說房屋是人人們?nèi)粘Ｉ罨钪胁痪哂刑嫣娲缘谋匦栊杵贰＿@是房房屋一個顯著著的特點，而而經(jīng)濟適用房房、廉租房這這種帶有福利利性補貼的住住房更接近公公共品，一般般的商品房則則接近私人產(chǎn)產(chǎn)品。在住房房商品化、市市場化改革之之后，政府在在經(jīng)濟適用房房和廉租房建建設(shè)上似乎沒沒有太多作為為。這是住房房商品化改革革過程中所帶帶來的短板，，當(dāng)然這有它它的歷史因素素。當(dāng)時實行行住房商品化化改革，假如如住房商品化化與經(jīng)濟適用用房和廉租房房建設(shè)一齊起起步，那么住住房商品化、、市場化改革革就不可能取取得成功，因因為大家都依依賴廉價的住住房?，F(xiàn)在住住房市場化發(fā)發(fā)展到了一個個階段，房價價高企問題突突出，是到了了該回過頭來來反思廉租房房這種福利性性住房的時候候了?？偟膩碚f，04年以來我我國房地產(chǎn)調(diào)控的的目標(biāo)有三控制房地產(chǎn)投投資過熱，調(diào)整供供求關(guān)系。抑制房價的過過快上漲，，促進整個社會會和諧發(fā)展抑制房地產(chǎn)市市場的投資性前期調(diào)控處于于無效狀態(tài)房價繼續(xù)上漲房地產(chǎn)投資過熱具體而言抑制投資多于于抑制需求調(diào)控投資過熱熱甚于關(guān)注住住宅公平管住土地但沒沒有管住錢住房改革以來來穩(wěn)定有購買力力的需求為首首要政策但并不為學(xué)界界和業(yè)界所察察覺總體的調(diào)控路路線圖正面作用------房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)對其他行業(yè)業(yè)的帶動效應(yīng)應(yīng)升值與地產(chǎn)：：高度正相關(guān)關(guān)房地產(chǎn)信貸比比的國際比較較數(shù)據(jù)顯示：個個人>全部>開發(fā)商>全全部橫向比較:東東亞與東南亞亞證券信貸比偏偏低意味著銀銀行存在過度度支持美國證券化比比率超過20%P8012/24/2022房地產(chǎn)的問題題和對策中國城鎮(zhèn)居民民家庭財產(chǎn)構(gòu)構(gòu)成房貸占比過重重容易導(dǎo)致金金融危機建設(shè)銀行建設(shè)銀行建行行業(yè)分布布貸款五級分類類我國證券化水水平明顯偏低低房地產(chǎn)業(yè)周期期波動與國民民經(jīng)濟周期波波動相關(guān)性分分析———以以日本為例中國大陸的經(jīng)經(jīng)濟體制正在在從傳統(tǒng)的計計劃經(jīng)濟體制制向市場經(jīng)濟濟體制轉(zhuǎn)型，，這一過程至至現(xiàn)在為止還還遠未結(jié)束。?！懊^頭過河”的過過程不可避免免會遇到許多多具有中國特特色的問題。。但是，中國國大陸在發(fā)展展中面臨的大大多數(shù)問題還還是可以借鑒鑒市場經(jīng)濟發(fā)發(fā)達國家的經(jīng)經(jīng)驗教訓(xùn)的。。作為一個成成熟的市場經(jīng)經(jīng)濟體系，現(xiàn)現(xiàn)今日本的經(jīng)經(jīng)濟竟然陷入入了困境，這這其中必然有有許多深層次次的問題值得得我們研究，，以免日后中中國的經(jīng)濟重重蹈覆轍。房房地產(chǎn)業(yè)周期期波動的不穩(wěn)穩(wěn)定性被無數(shù)數(shù)研究者和政政策制訂者所所關(guān)注。但是是，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的波動和和宏觀經(jīng)濟波波動作為一個個整體，并探探討二者之間間內(nèi)在的聯(lián)系系和相互作用用得到的關(guān)注注程度與這個個問題的重要要性相比仍然然不足。對經(jīng)濟周期期的定義一般認為，，經(jīng)濟波動動反映了宏宏觀經(jīng)濟的的擴張與收收縮，呈現(xiàn)現(xiàn)出波峰和和波谷的交交替出現(xiàn)，，整個過程程可抽象為為繁榮、衰衰退、蕭條條和復(fù)蘇四四個階段。。美國經(jīng)濟為為經(jīng)濟周期期所下的定定義為：““經(jīng)濟周期期是在主要要以工商企企業(yè)形式組組織其活動動的那些國國家中所看看到的總體體活動的波波動形態(tài)。。”[1]這個定義義被大多數(shù)數(shù)經(jīng)濟學(xué)家家所接受，，同時也是是美國國家家經(jīng)濟研究究局（NBER）研研究經(jīng)濟周周期波動的的依據(jù)所在在。美國經(jīng)經(jīng)濟周期研研究協(xié)會參參考的則是是Bry（（1971）等人的的研究，對對經(jīng)濟周期期的定義為為：“是顯顯著可觀察察的、普遍遍深入的、、持久穩(wěn)固固的宏觀經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展展和衰退””，并且指指出“這需需要根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)出、收入入、就業(yè)和和銷售等關(guān)關(guān)鍵變量共共同來測定定，而不能能由單個變變量來決定定”[2]。[1]陳陳寶森：《《美國經(jīng)濟濟周期研究究》，商務(wù)務(wù)印書館，，第5頁，，1993，北京。。[2]Bry,GerhardandCharlotteBoschan(1971).TheCyclicalAnalysisofTimeSeries:SelectedProceduresandComputerPrograms,NBERTechnicalPaperNo.20.NewYork:ColumbiaUniversityPress.波動是個別別事件，還還是規(guī)律事事件？現(xiàn)代宏觀經(jīng)經(jīng)濟學(xué)認為為，第一重重要的經(jīng)濟濟波動事實實為：波動動并未呈現(xiàn)現(xiàn)出任何簡簡單的規(guī)律律性或周期期性。由于于產(chǎn)量變動動無規(guī)律，，因此現(xiàn)代代宏觀經(jīng)濟濟學(xué)一般不不去試圖把把波動解釋釋為長度不不同的決定定性周期的的組合。想想在波動中中識別出有有規(guī)律的基基欽周期（（3年）、、朱格拉周周期（10年）、庫庫茲涅茨周周期（20年）和康康德拉季耶耶夫周期（（50年））的努力通通常被認為為是徒勞的的。相反，，占主導(dǎo)地地位的觀點點是：不同同類型和大大小的擾動動，每隔一一段時間就就去擾亂經(jīng)經(jīng)濟，接著著這些擾動動會傳遍整整個經(jīng)濟（（戴維·羅羅默，2001）[1]。[1]戴戴維·羅默默：《高級級宏觀經(jīng)濟濟學(xué)》，商商務(wù)印書館館，2001，北京京。房地產(chǎn)周期期與監(jiān)測“在對一個個現(xiàn)象做觀觀察研究之之前，必不不可少的工工作是要對對這個現(xiàn)象象進行準(zhǔn)確確的定義””[1]。。但是，從從現(xiàn)有的研研究來看，，關(guān)于房地地產(chǎn)周期的的定義如同同經(jīng)濟周期期的定義一一樣，很難難說有一個個得到大多多數(shù)研究者者都認可得得定義。綜綜觀相關(guān)文文獻，可以以發(fā)現(xiàn)研究究者多是用用諸如租金金變化率（（Mueller1999）、空置置率（Clapp1993，Hendershott1997，Chinloy1996）和和建筑活動動（LeoGrebler1982）等現(xiàn)現(xiàn)象來描述述房地產(chǎn)周周期波動的的現(xiàn)象，而而缺少對房房地產(chǎn)周期期進行明確確的定義。。Pyhrr（1999）認認為英國皇皇家特許測測量師協(xié)會會1994年編著出出版的《理理解房地產(chǎn)產(chǎn)周期（UnderstandingthePropertyCycle））》中關(guān)于于房地產(chǎn)周周期波動總總結(jié)的定義義是較為恰恰當(dāng)?shù)?，即即：“房地地產(chǎn)周期是是所有類型型房地產(chǎn)的的總體利潤潤率反復(fù)出出現(xiàn)、周期期性發(fā)生的的，但是無無規(guī)則的波波動，并且且這種現(xiàn)象象在房地產(chǎn)產(chǎn)活動的其其他許多指指標(biāo)上也明明顯具有如如此反映，，只不過（（這些指標(biāo)標(biāo)）各自或或領(lǐng)先或滯滯后于整體體房地產(chǎn)周周期?！盵1]轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)引自StephenA.Pyhrr,StephenE.RoulacandWaldoL.Born,“RealEstateCyclesandTheirStrategicImplicationforInvestorsandPortfolioManagemersintheGlobalEconomy”,JournalofRealEstateResearch,1999,18:1,7-68.分析房地產(chǎn)產(chǎn)周期的基基本框架至于目前在在國內(nèi)外研研究中用到到的“房地地產(chǎn)業(yè)周期期波動是房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟水平起伏伏波動、并并表現(xiàn)為一一定的周期期循環(huán)的經(jīng)經(jīng)濟現(xiàn)象，，具體表現(xiàn)現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟濟運行過程程中交替出出現(xiàn)和擴張張與收縮兩兩大階段、、循環(huán)往復(fù)復(fù)復(fù)蘇－繁繁榮－衰退退－蕭條四四個環(huán)節(jié)””這個描述述，則是被被研究者公公用的，用用來分析房房地產(chǎn)周期期波動的一一個基本結(jié)結(jié)構(gòu)框架，，是房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動動的外在表表現(xiàn)形式。。房地產(chǎn)金融融周期的理理論研究最早的房地地產(chǎn)周期研研究基本上上是以同質(zhì)質(zhì)市場為前前提的。但但近來更多多的研究注注重內(nèi)部市市場的區(qū)別別以及宏觀觀經(jīng)濟變量量與房地產(chǎn)產(chǎn)市場變量量的聯(lián)系。。在對二戰(zhàn)戰(zhàn)后美國寫寫字樓建筑筑活動及空空置率進行行研究時，，Wheaton（（1987）發(fā)現(xiàn)寫寫字樓空置置率與就業(yè)業(yè)率變化與與以及寫字字樓本身的的供需都有有直接的聯(lián)聯(lián)系，并且且供給的反反應(yīng)比需求求更迅速。。房地產(chǎn)金融融理論周期期的理論研研究Pritchett（1984）分析析了美國1967年年到1982年間國國家經(jīng)濟對對房地產(chǎn)投投資周期沖沖擊，以便便找出能夠夠反應(yīng)房地地產(chǎn)周期變變化的最關(guān)關(guān)鍵的現(xiàn)金金流變量。。他得出兩兩個結(jié)論：：（1）當(dāng)當(dāng)建筑周期期上升到波波峰的過程程中，需求求領(lǐng)先于供供給；而在在下降到波波谷的過程程中，需求求滯后于供供給。（2）反應(yīng)周周期變化最最好的指標(biāo)標(biāo)是空置率率。一般地地，當(dāng)處于于蕭條階段段時，空置置率上升到到較高水平平，而在繁繁榮階段會會下降，在在建筑周期期處于波峰峰時，空置置率下降到到最低點。。HEkMAN的研究究Hekman(1985)計算了美美國14個個城市1979年到到1983年的寫字字樓市場的的數(shù)據(jù)，他他建立和驗驗證了兩個個模型，發(fā)發(fā)現(xiàn)寫字樓樓市場租金金對地方經(jīng)經(jīng)濟與對國國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟變化同同樣具有較較敏感的反反應(yīng)。并且且發(fā)現(xiàn)在國國家尺度上上，就寫字字樓建筑而而言是具有有明顯周期期性的。Kling與McCue的研研究Kling與McCue（1987））考慮了宏宏觀經(jīng)濟因因素對寫字字樓市場的的影響。他他們使用了了矢量自動動調(diào)整模型型分析了每每個月的寫寫字樓建筑筑、貨幣供供給、國家家利率水平平、人均產(chǎn)產(chǎn)出（GNP）和綜綜合價格指指數(shù)等資料料。他們認認為寫字樓樓過度開發(fā)發(fā)與市場波波動是由于于國家利率率水平下降降導(dǎo)致投資資普遍增多多。DOWNS的結(jié)論Downs(1993)的的研究工作作得出一個個很重要的的結(jié)論：由由于經(jīng)濟基基礎(chǔ)、市場場需求、市市場供給等等方面的不不同，不同同房地產(chǎn)市市場中有不不同的空置置率均勢。。他論證指指出，由于于一些市場場包含了較較高比例的的公司數(shù)量量增長，或或者是人口口數(shù)量的迅迅速增長，，動態(tài)市場場比靜態(tài)市市場有較高高的空置率率。此外，，他還驗證證了房地產(chǎn)產(chǎn)周期與總總經(jīng)濟周期期之間的聯(lián)聯(lián)系。文獻綜述Janssen,Kruijt與與Needham（（1994）說明了了用交易量量衡量房地地產(chǎn)周期是是比用價格格更為有效效。這是因因為由于存存量市場調(diào)調(diào)整，外部部沖擊可能能使交易量量產(chǎn)生變化化而不影響響價格。Grissom與DeLisle（1999））利用理論論與實證相相結(jié)合的方方法，探討討了房地產(chǎn)產(chǎn)周期研究究的一些基基本理論問問題。如（（1）房地地產(chǎn)周期各各階段是否否能夠區(qū)分分和識別？？（2）是是否可以利利用一些變變量把房地地產(chǎn)周期的的各階段模模型化?（（3）引起起房地產(chǎn)市市場結(jié)構(gòu)變變化的外部部沖擊是否否可以監(jiān)測測或模型化化？研究的的結(jié)果對這這些問題的的回答積極極肯定的。。文獻綜述：：非經(jīng)濟因因素主導(dǎo)在全球化的的進程中，，各國金融融開放程度度大大提高高，逐漸形形成了全球球金融體系系，資本的的跨國流動動大大加強強。在這種種情況下，，研究全球球房地產(chǎn)周周期變化便便具有了現(xiàn)現(xiàn)實的意義義。這種全全球尺度的的房地產(chǎn)周周期研究可可以為國際際投資提供供更為宏觀觀和更為詳詳細國際間間房地產(chǎn)市市場的比較較。Bertrand（1995）研研究了1985-1994全全球房地產(chǎn)產(chǎn)周期———原因與結(jié)結(jié)果。這個個報告從全全球房地產(chǎn)產(chǎn)市場沖突突入手，把把影響全球球房地產(chǎn)周周期循環(huán)的的國際因素素與國家因因素相結(jié)合合進行分析析，對全球球房地產(chǎn)市市場的變化化進行全面面的研究。。Bertrand分析了形形成周期的的國際因素素和國內(nèi)因因素，認為為資本流動動、各國資資本市場自自由化、金金融管制的的放松、扭扭曲的財政政政策和土土地利用制制度是全球球房地產(chǎn)周周期波動以以及泡沫崩崩潰的主要要原因。杜春艷（1999））總結(jié)了前前人的研究究，認為可可以按照兩兩種分類方方法將引起起房地產(chǎn)周周期波動的的因素進行行分類。一一是從引發(fā)發(fā)各種因素素變動的原原因，分為為內(nèi)生因素素與外生因因素；二是是從各種因因素的科學(xué)學(xué)屬性或社社會屬性劃劃分為經(jīng)濟濟因素和非非經(jīng)濟因素素。日本戰(zhàn)后國國民經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的周期期規(guī)律時至今日，，周期波動動仍然是日日本經(jīng)濟運運行的特征征。但是，，在對日本本經(jīng)濟周期期史的考察察中，以經(jīng)經(jīng)濟增長率率作為指標(biāo)標(biāo)，車維漢漢（1999）發(fā)現(xiàn)現(xiàn)二次大戰(zhàn)戰(zhàn)后經(jīng)濟周周期發(fā)生了了某些變化化，經(jīng)濟周周期相對縮縮短；危機機對社會生生產(chǎn)力的沖沖擊及其產(chǎn)產(chǎn)生的震蕩蕩明顯減輕輕?，F(xiàn)有的的研究成果果表明，戰(zhàn)戰(zhàn)前日本共共發(fā)生5次次經(jīng)濟危機機，戰(zhàn)后共共發(fā)生9次次經(jīng)濟危機機或衰退。。與戰(zhàn)前經(jīng)經(jīng)濟的經(jīng)濟濟危機不同同，日本在在戰(zhàn)后發(fā)生生經(jīng)濟波動動時，工業(yè)業(yè)生產(chǎn)的下下降不很嚴(yán)嚴(yán)重，往往往表現(xiàn)為增增長率高低低的變化，，甚至在不不少危機或或衰退年份份，生產(chǎn)還還有某種程程度的增長長。日本的經(jīng)濟濟周期外向轉(zhuǎn)向內(nèi)內(nèi)需的年份份從1986年至1996年，，隨著1985年日日元開始大大幅度升值值，日本被被迫開始從從外向型經(jīng)經(jīng)濟向以內(nèi)內(nèi)需為主導(dǎo)導(dǎo)的經(jīng)濟增增長模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。日本本政府對購購買采取優(yōu)優(yōu)惠政策，，金融機構(gòu)構(gòu)降低貸款款率和擴大大住宅貸款款范圍。但但是由之而而來的卻是是泡沫經(jīng)濟濟。由圖四四可知，1988年年住宅用地地的公示地地價甚至狂狂漲了25%。1989年日日本全國房房地產(chǎn)市場場總值超過過2000兆日元，，其房地產(chǎn)產(chǎn)總值是國國土面積大大于日本25倍的美美國的4倍倍。1990年泡沫沫經(jīng)濟的高高峰過去之之后，房地地產(chǎn)價格出出現(xiàn)大幅度度回落，隨隨后日本經(jīng)經(jīng)濟長期處處于下降階階段（譚剛剛，2001，裴桂桂芬1994）。1997年年東東南南亞亞爆爆發(fā)發(fā)金金融融危危機機，，日日本本經(jīng)經(jīng)濟濟陷陷入入了了戰(zhàn)戰(zhàn)后后最最嚴(yán)嚴(yán)重重的的危危機機中中。。這這使使陷陷入入泡泡沫沫經(jīng)經(jīng)濟濟破破滅滅的的日日本本房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)備備受受打打擊擊，，至至今今未未回回復(fù)復(fù)元元氣氣。。從從附附表表3的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，從從1997年年至至2001年年，，日日本本總總體體地地價價下下降降了了18.9%。。不不過過，，同同期期住住宅宅用用地地地地價價指指數(shù)數(shù)下下降降幅幅度度較較